Otthon Európában A nemzeti lakásprogram pillérei

Átírás

1 Miniszterelnöki Hivatal Kormánymegbízott Otthon Európában A nemzeti lakásprogram pillérei Ingatlan 1. Pillér és szabályozás építési 2. Pillér ösztönzés Építési és befektetési és Mûszaki Államigazgatási Minôség, mennyiség Kultúra, képzés Jogi Építészeti és 4. Pvárosépítészeti illér kommunikáció Elérhetôség Nemzeti Lakásprogram Lakhatóság Politikai Természeti Fenntarthatóság 5. Pillér Kormányzati Kulturális Társadalmi projektek Lakhatás támogatás zászlóshajó és 3. Pillér szociális január [email protected]

2 TARTALOM BEVEZETÔ OTTHON EURÓPÁBAN Fordulat és reform a lakáspiacon CÉLRENDSZER ÉS IRÁNYELVEK Stratégiai célok A stratégia idôdimenziói A stratégia eszközrendszere PROBLÉMAFELTÁRÁS Alapproblémák Merev, kialakulatlan piac Megfizethetôségi korlát: mindenki számára elérhetô lakás Fenntarthatóság: kiegyensúlyozott lakásfejlesztés A lakáspolitika stratégiai célkitûzései: rövid- és középtávon A LAKÁSPOLITIKA STRATÉGIAI PILLÉREI A pillér módszer A program bemutatása I. PILLÉR: INGATLAN- ÉS ÉPÍTÉSI SZABÁLYOZÁS A program elindítása és céljaival összhangban álló biztonságos, kiszámítható mûködéséhez szükséges jogszabályi környezet és hatósági eljárások korszerûsítése...14 Cél Az I. Pillér programjai Az I. Pillér tartalma indoklás II. PILLÉR: ÉPÍTÉS- ÉS BEFEKTETÉS-ÖSZTÖNZÉS A lakáscélú ingatlanfejlesztés és korszerûsítés ösztönzô rendszerének fejlesztése és célprogramjai Cél A II. Pillér piacépítô programjai A II. Pillér célprogramjai A II. Pillér tartalma indoklás III. PILLÉR: A LAKÁSHOZ JUTÁSI ÉS SZOCIÁLIS TÁMOGATÁSOK RENDSZERÉNEK REFORMJA Cél A III. Pillér programjai Kiemelkedés-célprogram IV. PILLÉR: KULTÚRA, KÉPZÉS, KOMMUNIKÁCIÓ Cél Program lehetôségek (példák) V. PILLÉR: ZÁSZLÓSHAJÓK Iránymutató programok és projektek Cél Zászlóshajó-programok Az V. Pillér tartalma indoklás A SZERVEZETI MEGOLDÁSOK ALTERNATÍVÁI Központi szervezetek Lakásprogram-Iroda Építési és Építészeti Hivatal Társadalmi-szakmai szervezetek Garancia Alap Nemzeti Lakásalap regionális lakásalapok A PROGRAM ÜTEMEZÉSE Az átmenet stratégiája A lakástámogatási rendszer reformja sz. melléklet sz. melléklet

3 BEVEZETÔ Otthon Európában. Ezt a címet adtuk a lakásprogram vitaanyagának. Célunk ugyanis, hogy ne házról, lakásról, hanem az otthonról szóljon a formálódó Nemzeti Lakásprogram. Otthonról, amelybe belátható idôn belül be tud költözni a gyermekét nevelô fiatal pár. Otthonról, melynek fenntartási költségét a nagycsaládos is meg tudja fizetni. Otthonról, mely az idôs ember számára, ha szükséges, gondoskodást nyújt. Otthonról, melyben kellemes az élet, mely építészetileg esztétikus, melynek környezetét virágok, jól gondozott parkok és utak jelentik. Mi, akik részt vettünk e program elôkészítésében, lehetôséget látunk arra, hogy a kormányzat és a lakáspiac együttes erôfeszítéssel megteremtse a megfelelô körülményeket mindezen célok megvalósulásához. Már most évente ezer új lakás épül, az önkormányzatok állami támogatással bérlakásokat építenek, elkezdôdött az ipari technológiával épített lakások korszerûsítése, folytatódik a családi házak hôszigetelése, és a városrehabilitáció szép példáival is találkozhatunk országszerte. A lakásszám és az átlagos lakásméret alapján hazánk az európai országok középmezônyébe tartozik. Akkor miért van szükség új lakásprogramra? Azért, mert egy hosszú távú, minôségi, rugalmas, elérhetô és fenntartható lakáspolitikát kívánunk megalapozni és megvalósítani. Azért, hogy a lakásügy minden területén folyamatosan egy szinttel feljebb tudjunk lépni: mind az életkörülmények, a lakásviszonyok, az otthon minôsége, a támogatási rendszer, az építési technológiák tekintetében. Azért is szükség van egy új lakásprogramra, mert az eddigi lakáspolitika olyan állami szerepvállalásra épül, ami ha a lakossági igénybevétel változatlan marad 4-5 év múlva nem csak nehezen kezelhetôvé teszi a jelenlegi támogatási rendszert, de tartóssá teszi a jelenlegi támogatási rendszer társadalmi egyenlôtlenségeit. Mi éppen ezért olyan változtatásokat kezdeményezünk, amelyekkel a vitairatban bemutatott 15 éves program ideje alatt a piac számára megteremtjük azokat a feltételeket, melyek a befektetôket minél több lakás építésére, értékesítésére és bérbeadására ösztönzi. Az állami támogatásból az új lakás építése mellett nagyobb súlyt kívánunk helyezni a bérlakásépítésre, az építészeti értékek megôrzésére, a lakásfelújítás ösztönzésére. Mindehhez elengedhetetlen, hogy a jogszabályi környezetben is egy szinttel feljebb lépjünk, hogy megszülessenek azok az alapvetô fontosságú törvények, szabályozások és pályázatok, melyek nyomán az emberek képesek lesznek saját maguk lakásproblémáját önállóan megoldani. Szükség van egy új lakásprogramra azért is, hogy a folyamatosság és változtatás elve mellett megteremtsük az esélyegyenlôség és igazságosság feltételeit, hogy a legesélytelenebb helyzetben lévôk is egy szinttel feljebb kerülhessenek az otthonhoz jutásban. Valljuk ugyanis, hogy a lakáspiac ösztönzése és az elesettekrôl való gondoskodás nem egymást kizáró fogalmak. A zászlóshajó-programok mindenki számára igazolni fogják, hogy ezek a feltételek maradéktalanul megvalósíthatóak az Öt Pilléren alapuló Lakásprogram keretein belül. Amikor 15 éves programról beszélünk, nem gondoljuk, hogy a programalkotás pillanatában mindenre megtaláljuk a legmegfelelôbb megoldást. A program minden szálával kapcsolódik a gazdasághoz, a piachoz és az abban résztvevôk, a polgárok jövedelmének életszínvonalánakalakulásához és azok feltételeinek javításához. Programtervezetünk ezért nyitott, folyamatosan korrigálható, feltölthetô, helyi tapasztalatokkal kiegészíthetô. Tisztelt Olvasó, Szakértô, Politikus, önkormányzati Szakember, tisztelt Érdeklôdô! Ha elolvasta a Nemzeti Lakásprogram vitaanyagát, mondjon véleményt, tegyen javaslatot! Valamennyiünk számára egyformán fontos, hogy a jelenlegi és jövô nemzedék Európa lakójaként európai színvonalú otthonokban éljen. Csabai Lászlóné 3

4 OTTHON EURÓPÁBAN Fordulat és reform a lakáspiacon A lakáskínálat minôsége és elérhetôsége, a változó igényeknek megfelelô kínálat és választási lehetôség, a lakosság életminôségét, munkavégzô képességét, életviteli esélyeit meghatározó alapvetô tényezô. A jelenlegi európai lakásviszonyok megközelítéséhez szükséges fejlesztési ráfordítások (a éves illeszkedési folyamat során várhatóan, mintegy 15 ezermilliárd Ft-ot, azaz 60 milliárd eurót igényelnének) sokszorosan meghaladják a költségvetés támogatási, transzmissziós lehetôségeit. A lakosság napi tapasztalataival egybehangzó szakértôi vizsgálatok azonban a lakásviszonyokat meghatározó valamennyi területen a jogi környezetben, az építési szabályozás, az engedélyezés, a hatósági eljárások, a településtervezés, a támogatási rendszerek, adózási és költségvetési kapcsolatok, a finanszírozás, a piaci mechanizmusok, az építészeti kultúra, és a környezetvédelem területén egyaránt hiányokat, feszültségeket, ellentmondásokat jeleznek. A lakásproblémák megoldására képes és alkalmas piaci erôk (a befektetési lehetôséget keresô tôke, a felhalmozott szakértelem és technológia, az emberi kreativitás és a szereplôk vágya a sikerre) rendelkezésre állnak, mozgósíthatóak. A lakáspiac bôvülése egyszerre járul hozzá az élet- és munkafeltételek javulásához, a szociális feszültségek csökkenéséhez és a konjunktúra kínálat oldali élénkítéséhez. Az állam egyre bôvülô lehetôségeit az új lakás építésének, használt lakás vásárlásának támogatása, a nagyarányú személyi lakástulajdon segítése mellett, nagyobb hangsúllyal a meglévô lakásvagyon megôrzésére, korszerûsítésére, az alacsonyabb jövedelmûek bérlakáshoz juttatására kívánjuk felhasználni. 4

5 1. CÉLRENDSZER ÉS IRÁNYELVEK A mûködôképes lakásstratégia meghatározó célja a szerepek egyértelmûvé tétele különösen az állam lehetséges szerepvállalásának tisztázása. Fel kell adni azt az újra és újra felbukkanó nézetet, hogy a lakásról való gondoskodás az állam feladata. Az államnak a piacot, annak jogi, szabályozási, államigazgatási és kulturális környezetét kell kiépítenie, karbantartania. Feladata és felelôssége arra terjed ki, és eszközei arra alkalmasak, hogy megteremtse a piac hatékony mûködésének feltételeit, ösztönözze a problémák tartós megoldását ígérô folyamatokat. Egy hatékony lakásprogram a piaci szereplôk részvételével megsokszorozza a költségvetés ösztönzésre rendelkezésre álló, korlátozott forrásait. A kínálat bôvítésének piackonform, és piac által vezérelt eszközrendszerét kiegészítô, a társadalmi igazságosság követelményeinek megfelelô szociális- és támogatási rendszer akkor tartható fenn, ha a költségvetés lehetôségeivel összehangolt normativitást érvényesít, és nem torzítja a piac mûködését. Fontos szempont, hogy az állam ösztönzési és intervenciós eszközei a piac mûködését korlátozó monopolhelyzetek felszámolását, a verseny kibontakozását támogassák. Ugyanakkor a lakosság legelesettebb, leginkább rászoruló családjai számára is biztosítani szükséges a lakhatás legalapvetôbb feltételeit. Stratégiai célok a lakosság igényeit kielégítô, európai színvonalú, megfizethetô lakáskínálat kialakulása; az épített és természeti környezet értékeinek megôrzése, minôségének és lakhatóságának javulása, az életminôség javulása; a rászorultak számára a piac mûködésével összhangban lévô, igazságos, arányos és fenntartható támogatási rendszer létrehozása és mûködtetése. A stratégia idôdimenziói A jelenlegi kormányzati ciklusban a változások olyan kritikus tömegét kell elérni, amelyek megindítják, és visszafordíthatatlanná teszik a lakásépítéshez, lakáshasználathoz és a lakhatás finanszírozásához kapcsolódó valamennyi szolgáltatási területen az erôs, kínálati versenypiac kialakulásához vezetô pozitív, önerôsítô folyamatokat. A kormányzat célja rövidtávon: a szereplôk (lakosság, ingatlanfejlesztôk, befektetôk és finanszírozók, önkormányzatok, civil- és szakmai szervezetek) együttmûködésének megnyerése; középtávon: a verseny erôsítése; különösen a hiány- és válságterületeken (hiányzó bérlakáskínálat, leromló belsô városrészek, panellakótelepek, a finanszírozási termékek szûk választéka) a lakáshelyzet érzékelhetô javulása; a szociális támogatási rendszer esetlegességének megszüntetése; egy új partnerkapcsolat kialakítása a lakossággal (PPP Public, Private Partnership 1 ), a költségvetés fokozatos tehermentesítése és a lakók felelôsségvállalásának erôsödése mellett; hosszú távon: a rendszer fenntarthatósága szektor- és versenysemlegesség, folyamatos versenyösztönzés az épített és természeti környezet védelme és fejlesztése az állami szerepvállalás megváltoztatása. A kormányzat lakáspolitikai stratégiája nem korlátozott futamidejû kampány. Azokat a keretfeltételeket teremti meg, amelyek meghatározzák a lakáspiac fejlôdését a következô éves idôszakban. Ez azonban nem késleltetheti a szükséges lépéseket. A rövidtávú célok elérésére a program indításától számított 6-9 hónap áll rendelkezésre, a középtávú célokat megvalósító folyamatok megindítására az elsô, a lakosság számára is érzékelhetô eredmények felmutatására mindössze három év. 1 Különbözô piaci szereplôk bevonása a lakásprogramba 5

6 A stratégia eszközrendszere A kormányzat üzeneteit a gazdaság szereplôi felé elsôdlegesen a jogszabályi környezet és a normatív ösztönzési rendszer közvetíti. Ezt egészítik ki a kormányzat és partnerei (önkormányzatok, bankok és más intézmények, civilszervezetek) piacépítô és szociális intervenciói és akciói, a lakáspolitikai program céljait támogató pályázati rendszerek, PPP megoldások, a célok megvalósulását elôsegítô speciális szükség szerint és átmenetileg, állami eszközökkel is támogatott finanszírozási eszközök, és a piaci szereplôk számára iránymutató, kisugárzó hatású zászlóshajó projektek. Új szemlélet A gazdasági mozgatók hatásának érvényesülését gyorsítja a valamennyi meghatározó szereplôre (a lakosságra, ingatlanfejlesztôkre és forgalmazókra, építési vállalkozásokra, pénzintézetekre, építési hatóságokra, politikai, szakmai és civil szervezetekre) kiterjedô politikai és társadalmi kommunikáció: a program céljainak és eszközrendszerének elfogadtatása, a szereplôk érzelmi és intellektuális támogatásának megnyerése, új szemlélet kialakítása. A lakásprogram gazdasági- és politikai stratégiája szerves egység. Ebben számos szereplô (lakosság, ingatlanfejlesztôk, befektetôk, finanszírozók, államigazgatás, önkormányzatok, és sokan mások) együttmûködését és közremûködését igénylô, nagyon is reális problémák megoldását célzó folyamatban csak a valós gazdasági lehetôségekre épülô társadalmi-politikai stratégiával és annak kommunikációjával lehet megszerezni és megôrizni a szereplôk tartós támogatását, megindítani és fenntartani a problémákat megoldó gazdasági cselekvést. Folyamatosság és nyitottság A program teljes megvalósítása megkívánja, hogy a program valamennyi pillére folyamatosan alakuljon, bôvüljön. Ebben az értelemben a program egy folyamat. A helyzet jelentôs változtatásokat igényel, új intézmények létrehozása, a tevékenység, vagy a rendszerek jelentôs módosítása minden esetben energiaveszteséggel jár, késlelteti a szereplôk felkészülését és az együttmûködési készség megnyerését. A program arra törekszik, hogy lépései, minden lehetséges esetben, a mûködô intézményrendszerre épüljenek. A jelenlegi intézményrendszer megváltoztatására (új szervezetek létrehozása, a nem mûködôképesek megszüntetése) csak a program megvalósításához szükségszerûen indokolt javaslatok történtek. Az ellentmondásos hatású támogatási és szociális rendszerek (így pl. a lakásvásárlás kamattámogatási rendszere, amelynek terheit az átállás idôszakában tovább növelheti a bérlakás-alternatívák szektorsemleges, versenyképes bevezetésének igénye) csak szakaszosan, a szereplôk által elfogadott és támogatott új, kompenzációs eszközök bevezetése mellett módosíthatóak. A változásoknak ki kell terjednie a lakosság mellett azokra a piaci szereplôkre is, akik számára az átállás jelentôs szervezési ráfordításokat, a korábbi helyzetbôl származó nyereségek átmeneti csökkenését jelentheti. A lakáscélú fejlesztések hosszú átfutási ideje miatt meghatározó jelentôségû, hogy a piaci szereplôk a feltételrendszer mindenkori változásairól minél elôbb megbízható információt nyerjenek és felismerjék az abban rejlô üzleti lehetôségeket, hogy a program korai idôszakában megkezdhessék a felkészülést, a változó feltételrendszerhez igazodó fejlesztések elôkészítését. Normativitás és semlegesség A piaci szereplôk a speciális helyzetben lévô (kevesebb adót fizetô, nyereségképzési kényszertôl mentes, támogatott) versenytársaik tényleges költségeknél alacsonyabb árait függetlenül attól, hogy ezek a szereplôk, öndefiníciójuk szerint, vagy ténylegesen, a közjót szolgálják-e versenykorlátozó dömpingként élik meg. A bérlakás-építési támogatási rendszerben megôrzendô az önkormányzatok támogatása, de mellette erôsíteni kell a vállalkozói tôke részvételét úgy, hogy a két támogatási forma közötti jelenlegi különbség mérséklôdjön. Az állami, közösségi intervenció célja az iránymutatás, az új megoldások bevezetésének ösztönzése és a gyenge verseny átmeneti körülményei között a magántôke által nem vállalt kockázatokat hordozó, új területek megnyitása, a legalacsonyabb jövedelmû réteg (a lakosság 5-6 %-a) lakhatási feltételeinek megoldása. 6

7 2. PROBLÉMAFELTÁRÁS A Nemzeti Lakáspolitikai Tanácsadó Testület és bizottságai feltárták a rendkívül heterogén lakásállomány mûszaki problémáit, azonosították a lakosságot és a szakmai közvéleményt leginkább zavaró feszültségeket és feltárták a lakáshelyzet és lakásépítés makrogazdasági összefüggéseit. A probléma és javaslatlista (ld. 1. sz. melléklet) a lakosságot és életfeltételeit közvetlenül érintô, gyakorlati kérdésekre összpontosít. Így például: panelprobléma, a lakásállomány és a belsô városrészek leromlása, a természeti környezet veszélyeztetése, az új lakások megfizethetôsége, a támogatási rendszer és érdekkonfliktusai, a lakáshitel-állomány növekedésének kockázatai stb. A problémalista, gazdagsága ellenére, korlátlanul bôvíthetô. A magyarországi lakáshelyzet fô mutatóit a 2. sz. melléklet ismerteti Alapproblémák A problémák négy fô csoportba sorolhatóak: (1) minôségi és mennyiségi hiányok; (2) a lakosság jelentôs hányadát terhelô megfizethetôségi problémák; (3) költségvetési, gazdasági és tágabb, erôforrás-gazdálkodási értelemben vett fenntarthatósági problémák Merev, kialakulatlan piac A hazai lakáspiac az elmúlt években szélsôségesen törékenynek, kockázatosnak bizonyult, és azon a rendszerváltás 12. évében is jelen vannak a piaci hatékonyságot akadályozó tényezôk (torz, szegmentált, a minôségre érzéketlen árszerkezet, az alacsony minôségû lakások túlértékelése). A piac mûködési zavarainak jelentôs tényezôje a piaci infrastruktúra szegényessége: a kulcsfontosságú háttérszolgáltatásokban (finanszírozás, bérbeadás) részt vevôk szûk köre, konfliktusos érdekeltsége. Ez a jelenség elsô sorban az alkalmazott támogatási rendszer eszközeire, módszereire vezethetô vissza. Komoly probléma, hogy a támogatott termékkel és forgalmazóival szemben versenyképes alternatíva nem állítható, az innováció, új szereplôk és új megoldások megjelenése kizárt. alkalmazott technológiák), a lakásösszetételben az igényekhez igazodó szegmensekre (középkategóriájú lakások), a speciális élethelyzetekben lévôk igényeit lefedô kínálat szûkösségére. A lakásállomány európai színvonalhoz viszonyított elmaradását olyan lakáspolitikával lehet felszámolni, amely megteremti a feltételeket a lakásberuházások növelésére, a lakásépítés, lakásfelújítás, lakáskorszerûsítés és városrehabilitáció szerepének növelésére A lakásrendszernek biztosítania kell, hogy mindenki az igényeinek és jövedelmi helyzetének megfelelô, ugyanakkor társadalmilag elfogadható minôségû, méretû, árú, elhelyezkedésû, tulajdonformájú (tulajdoni, ill. bérlakás) lakáshoz jusson. Ez egyben azt is jelenti, hogy az emberek szabadon választhatnak a különféle típusú, elhelyezkedésû stb. lakások között, a lakásrendszer segíti az embereket a mobilitásban, a munkahely, oktatási intézmény stb. választásában, az oda való eljutásban. A választási lehetôségeket alapvetôen egy hatékonyan mûködô lakáspiac biztosíthatja, amelynek jogi és intézményi kereteinek a kiépítését a lakáspolitika teremtheti meg. Míg a lakásvásárlásban a finanszírozási rendszer egynemûsége, a bérlakáspiacon a feltételek normativitásának hiánya, a versenytôl védett különleges, gazdálkodási kényszertôl mentes szereplôknek (ingatlantulajdonosoknak, bérbeadóknak) nyújtott támogatások válnak a kínálat bôvülésének korlátjává. A mainál kiterjedtebb, sokszínû többek között szociális szerepet is betöltô bérlakásszektornak kell kialakulnia. A lakáspiacnak átláthatónak kell lennie, és biztosítani kell, hogy a háztartások rugalmasan tudják lakásigényeiket anyagi lehetôségeiknek megfelelôen alakítani. A lakáspiac szereplôi (bankok, önkormányzatok, vállalkozók, lakásszövetkezetek) számára biztosítva legyenek a hosszú távú, hatékony mûködés jogi feltételei. A támogatási rendszer legyen kiszámítható, és ne keltsen teljesíthetetlen, a valós lehetôségektôl elrugaszkodó igényeket. A magyar lakásrendszert minôségi feszültségek jellemzik. Ez egyaránt vonatkozik a lakások fizikai minôségi jellemzôire (komfort, infrastrukturális felszereltség, méret, 7

8 Lakáspolitikai mutatók: minôség és rugalmasság Mutató Helyzetkép A megelôzô öt évben épített új lakások aránya a lakásállományon belül (új lakások) A lakásként elfogadhatatlan lakásállomány nagysága és aránya (substandard lakások) A jó, megfelelô minôségû lakások és a lakásukkal elégedett háztartások aránya ( jó lakások) Bérlakások száma és aránya Lakásmobilitás A támogatási rendszer stabilitása A támogatásoknak hány százaléka jut el a két alsó jövedelmi ötödhöz Az indikátor a lakásépítés nagyságát fejezi ki, de nem csak egy év adatait veszi figyelembe, hanem több év eredményeit. A cél az, hogy a jelenlegi kb. 2,5-3,5%-ról 5-6%-ra növekedjen ez a mutató Az indikátor a lakásnak nem minôsíthetô és/vagy elfogadhatatlan állapotú ingatlanállomány nagyságát mutatja be. Ma kb. a lakások 7%-a tartozik ide, ennek arányát 3% alá kell vinni. A lakásállomány minôségét jelzô mutató (beleértve az új lakásokat is) a jó, európai standardoknak megfelelô minôségû lakások arányát mutatja, kiegészítve egy elégedettségi információval. Az önkormányzati, a magán bérlakások és a támogatott bérlakások száma, illetve aránya a teljes lakásállományhoz viszonyítva. A bérlakások számának, és ezen belül a támogatott szektornak lényegesen növekednie kell. 15 éves távlatban a bérlakások aránya 15% körüli, a támogatott szektor aránya pedig 10% legyen. A lakástranzakciók száma, illetve az egy évben elköltözött háztartások aránya. Magyarországon alacsony, ennek növelése hozzájárulhat a lakásállomány hatékonyabb kihasználásához. Magyarországon évente a háztartások 2,5-3,5 százaléka mozog a lakáspiacon, el kell érni, hogy ez 4,5-5,5% közötti legyen. (Nyugat-európai országokban 8-15 százalék között mozog.) A támogatási rendszer mekkora része maradt változatlan az adott évben. Ennek az indikátornak az értékét a változatlanul maradt támogatási konstrukciók súlyával mérjük. Vannak idôszakok, amikor indokolt egy radikálisabb váltás, de tipikus eseten a támogatási rendszer maximum 30%-ának változása tekinthetô elfogadhatónak. A lakástámogatások egyenlôtlenül és igazságtalanul oszlanak meg a különbözô jövedelmi csoportok között. El kell érni, hogy a két alsó jövedelmi ötöd legalább a lakástámogatások 70%-át megkapja ben az alsó két jövedelmi ötöd a népességen belüli súlyánál kevesebbet, 34%-ot kapott a lakástámogatásokból Megfizethetôségi korlát: mindenki számára elérhetô lakás A lakosság egy része közvetlen és távolabbi jövôjében sem látja annak lehetôségét, hogy megfizesse lakhatása költségeit, ezért az államtól, az önkormányzatoktól várja lakásproblémája megoldását. A megfizethetôségi korlát részben szintén a piac mûködési zavaraiból adódik. Az alacsonyabb jövedelmûek nem találkoznak lehetôségeiknek és jövedelemvárakozásaiknak megfelelô, változatos kínálattal, lakásbérlési és finanszírozási lehetôségekkel. A másodlagos piaci árakat, különösen a lelakott, gyakran drága az új építést megközelítô költségû felújításra szoruló, régi építésû lakások árait felfelé torzítja a hiány, és újabban a használt lakás vásárlására kamattámogatás miatt mesterségesen növelt kereslet is. Mindez, elsôsorban, az alacsonyabb jövedelmûeket sújtja. 8 Annak ellenére, hogy a gazdasági növekedés és a kínálat erôsödése csökkenti a támogatásra szorulók körét, a szociális támogatás hosszú távon sem mellôzhetô. Egyetlen civilizált állam sem engedheti meg, hogy legszegényebbjei tömegesen ne rendelkezzenek az emberi lakás minimumával. A támogatási rendszer azonban csak a lakosság jövedelemtermelô és adófizetô képességére és készségére támaszkodhat. A lakástermékek adóztatásának jelenlegi szintjét számos szakértô már ma is kontraproduktívnak tekinti: ez ma mintegy egy új lakás árának 50%-át meghaladó adó-, illeték-, bérjárulék- stb. terhét jelenti. Tartalma nem csak közvetlenül, de a másodlagos piaci árakat felfelé húzó árreferenciaként közvetve is növeli a lakhatási költségeiket piaci áron megfizetni képtelenek körét.

9 A jelenlegi lakástámogatási rendszer többszörösen ellentmondásos: a támogatást igénylôk nagy számának és a rendelkezésre álló források szûkösségének konfliktusa miatt szükségszerûen igazságtalan, és a legrászorultabbakat a lakásvásárláshoz szükséges megtakarítással nem rendelkezôket nem éri el. A lakáspolitika célja, hogy az önálló lakás megszerzése és fenntartása megfizethetô legyen a társadalom különbözô jövedelmi csoportjai számára, így az alacsonyabb jövedelmû és hátrányos helyzetû társadalmi csoportoknak is biztosítani kell a megfelelô lakhatási körülményeket. Hatékony lakáshitelezési rendszeren túl szükség van az állami szféra beavatkozására, annak érdekében, hogy a megfizethetôségi problémát (részben a jövedelemmel összefüggô okok, részben pedig a lakások ára miatt) költségével összefüggô tényezôk magyarázzák. A jövedelmekkel összefüggô tényezôk közül kiemelhetjük a demográfiai elemeket (elöregedés, egyszülôs családok, egyedülállók), a munkanélküliséget és a gazdasági visszaesést. A lakásköltségekkel összefüggô okok között szerepel a lakáspiac merevsége (hatékonyság hiánya), és a lakásszektor intézményi szerkezetével összefüggô elemek (szabályozás, infrastrukturális szûk keresztmetszetek, inflációs gazdaságpolitika, adózási problémák). Fontos látni, hogy a megfizethetôség egyszerre függvénye a lakáspiac hatékonyságának és a lakáspolitika eredményességének. A lakásárak, elsôsorban a valós lakásárak a lakáspiac mûködésének egyik legfontosabb indikátorát jelentik (hogy a piaci kínálat a megfizethetô lakásokra is kiterjedjen), a legjelentôsebb eleme azonban az energiaárak emelkedése volt. A rossz hôszigetelésû lakások magas és nem csökkenô aránya, a legmagasabb faj- Lakáspolitikai mutatók: elérhetôség Mutató Helyzetkép Lakásár/jövedelem hányados Lakásfenntartási költségek/háztartásjövedelem A hitelmegfizethetôségi mutató Lakbér/háztartás/jövedelem aránya Szociális, támogatott lakbérû bérlakások aránya Lakbértámogatásban részesülôk aránya Alacsony jövedelmû és hátrányos helyzetû csoportok aránya a bérlakásszektorban Zsúfolt lakások aránya A lakásár jövedelem olló (azaz a medián lakásár és a medián nettó háztartásjövedelem aránya) a lakások megfizethetôségének egyik alapindikátora. A 90-es évek elején meghaladta a hatot, az évtized végén pedig átlagosan 4,5 5,0 volt. Budapesten 6,5 a mutató értéke. Jelentôs különbségek vannak a jövedelmi ötödök és a régiók között. A 90-es években a lakással kapcsolatos költségek jelentôsen emelkedtek, elsôsorban a közszolgáltatások (víz, szennyvíz, szemétdíj stb.) bevezetésével. Jelenleg a szûken vett fenntartási költségek aránya átlagosan a nettó háztartási jövedelem több mint egyötödét teszi ki, ami az alsó két jövedelmi ötödben ennél lényegesen magasabb. A mutató azt mutatja meg, hogy egy átlagos háztartás jövedelmének 30%-ával egy átlagos lakás hány %-át tudja hitelbôl fedezni. ma már az átlagos jövedelmû háztartások kb. 4,0-4,5 millió Ft támogatott hitelhez férhetnek hozzá, ami egy átlagos lakás (kb. 6-7 millió Ft) 60%-át jelenti. Az önkormányzati, a magán- és a támogatott bérlakásokban élô háztartások jövedelmük mekkora hányadát költik lakbérkiadásra. A lakásrendszer egyik kritikus pontja a bérlakásszektor hiánya. A magánpiaci lakbér Budapesten több mint ötszöröse a legmagasabb önkormányzati lakbérnek (150 Ft/m 2 /hó). A piaci lakbérköltségek a háztartások jövedelmének jelentôs részét felemésztik, átlagos jövedelmû háztartás esetében a nettó háztartás-jövedelem 53 (Budapest), 26 (vidéki város) százalékát. Az önkormányzati, magán- és a támogatott bérlakásokban élô háztartások közül (valamilyen formában) lakbértámogatásban részesülôk aránya. Ez a mutató a magán bérlakásszektorban támogatott lakbérrel rendelkezô háztartásokat is magába foglalja. A bérleti szektor egyik alapvetô feladata a szociális lakásigények kielégítése. Indikátorai: a bérlakások hány százalékában lakik az alsó két jövedelmi ötödbe tartozó háztartás, a bérlakások hány százalékában lakik hátrányos helyzetû társadalmi csoport tagja (pl. fogyatékosok, gyermeket egyedül nevelô szülôk, romák, volt állami gondozottak, volt hajléktalanok). A zsúfolt lakások átlagos aránya az Európai Unió országaiban 17 százalék, a magyarországi érték 48 százalék. Ez EU-szabványok szerint számított zsúfoltsági mutató igen erôs eltéréseket mutat az egyes jövedelmi ötödök szerint. 9

10 lagos fûtési költséget jelentô távfûtéses lakások magas száma a lakásfenntartási költségek jelentôs emelkedéséhez vezetett. Ez a legrosszabb szociális helyzetû csoportok lakásproblémáira külön hatással van. A lakásprobléma gyökere a háztartás-jövedelmek és a lakásköltségek közötti távolság, amit hatékony lakásfinanszírozási és támogatási rendszernek kell áthidalnia. A hitelpiacon bekövetkezett javulás, a hitelpiacon kialakult a verseny ellenére, jelenleg függ a család anyagi helyzetétôl, attól, hogy egy újonnan formálódó család megfelelô minôségû, nagyságú, önálló lakásban tudja-e kezdeni az életét, s esetenként attól is, hogy képes-e a lakásfenntartás költségeit is elôteremteni. A gazdasági növekedés, a lakossági jövedelmek növekedése, a csökkenô, majd alacsony szinten stabilizálódó infláció hatékony finanszírozási rendszer keretei között lényegesen tudja csökkenteni ezeket a feszültségeket. A megfizethetô lakást lehetôvé tevô, viszonylag széles körre kiterjedô támogatásokat e felzárkózás függvényében, fokozatosan szûkíteni kell azokra a társadalmi csoportokra, akik a leginkább rászorulnak erre a segítségre. A városi lakáspiacon inkább a bérlakás, a vidéki lakáspiacon pedig (az életviteli sajátosságok, a lakás, ház korlátozott forgalomképessége miatt) a tulajdoni lakás megfizethetôségének javításával lehet ezeket a célokat elérni Fenntarthatóság: kiegyensúlyozott lakásfejlesztés A hatékony lakásrendszernek hozzá kell járulnia a fenntartható helyi közösségek mûködéséhez, kialakításához, fejlôdéséhez. A lakásfejlesztéseknek a fenntartható fejlôdés elveihez kell igazodniuk, melyek szerint a fenntartható fejlôdés olyan fejlôdést jelent, amely kielégíti a jelen szükségleteit, ugyanakkor nem veszélyezteti a jövô generációk képességét a saját szükségleteinek kielégítésében. Biztosítani kell a lakásrendszer költségvetési és makrogazdasági stabilitását, a lakással kapcsolatos háztartási és fiskális kiadások kiegyensúlyozottságát és stabilitását. Meg kell teremteni a helyi közösségek kiegyensúlyozottságát, meg kell elôzni, illetve fel kell számolni a hátrányos helyzetû csoportok elkülönülését, szegregációját, illetve bizonyos településekre, régiókra való koncentrálódását. A hatékony lakásrendszer segíti az egészséges településszerkezet kialakítását, és biztosítja a kiegyenlített területi fejlôdést. Környezetkímélô lakásfejlesztés és -üzemeltetés révén biztosítani kell az energiatakarékos, környezetkímélô lakásépítési, mûködtetési formákat, technológiákat, megkövetelve az építészeti és környezeti minôséget, és el kell kerülni a pazarló területfelhasználást. Lakáspolitikai mutatók: fenntarthatóság Mutató Helyzetkép Területi lakásárkülönbség Városi és szuburbán lakásberuházások aránya Jövedelmi csoportok települési szegregációja Lakáskiadások aránya a GDP-hez képest A lakáskiadásokon belül a korábbi elkötelezettségek aránya A lakásárak különbsége a régiók szerint kb. kétszeres, a településtípusok szerinti kb. háromszoros. Ezt a lakáspolitika és területfejlesztési politika mérsékelheti. A nagyvárosokban az ezer fôre jutó új (a rehabilitált és teljesen felújított lakásokkal együtt) lakások száma érje el a hozzájuk tartozó agglomerációban épült lakások számát. (Vagy erôteljesebb programnál: az arány 75 25% legyen.) A felgyorsult szuburbanizácó jelentôs infrastrukturális, közlekedési többletköltségeket eredményez, emellett rendkívüli többletterheket ró az amúgy is gyenge kapacitású agglomerációs infrastruktúrára, és folyamatos csôdhelyzeteket idéz elô a közlekedésben. Másrészt oly mértékben romlik a belsô városrészek lakásállománya, ami már veszélyezteti a gazdaságos rehabilitációt. A települési szegregációs index azt mutatja meg, hogy a lakosság hány százalékának kellene elköltöznie ahhoz, hogy a különbözô jövedelmi csoportok egyenlôen oszoljanak meg a települések között között Magyarországon a támogatások nagysága elérte a GDP 1,2-1,4%-át. A lakásszektor nagyobb politikai prioritása esetén között indokolt lehet a lakástámogatások növelése a GDP 1,8-2,2% körüli sávban. A lakástámogatásokon felül a korábbi elkötelezettségek csökkentik a lakáspolitika mozgásterét. Ezeknek az aránya nem szabad, hogy 30% felé emelkedjen és 2001 között a korábbi elkötelezettségek aránya 31%-ról 16%-ra csökkent. A közötti változások következtében ezek aránya lényegesen növekedett. 10

11 A lakáspolitika stratégiai célkitûzései: rövid- és középtávon A jelenlegi nyugat-európai lakásviszonyok megközelítéséhez: a lakásállomány 5-10%-os bôvítését (figyelembe véve 4,06 millió lakást, a folyamatos 100 évenkénti megújuláshoz szükséges évi 1%-os pótlást, a demográfiai korrekciót, a lakásállomány legalább 30 százalékának teljes felújítását, vagy cseréjét (van 800 ezer vályogház, amely megfelelô felújítással hosszútávra megtartható, de kb. 200 ezer lakást gazdaságosan nem lehet felújítani, és ezekkel nagyságrendben megegyezô azon lakások száma, melyeknek komfortfokozata javítható); szükséglakás és szoba-konyhás lakás (a szükséglakás nem lakás, a Lakástörvény nem is engedi ezek lakáskénti bérbeadását), az állomány százaléka kisebb felújítást igényel. (A normális, de felújítást igénylô lakások, társasházak, panel stb. Ez is kb. 1 millió lakás kisebb-nagyobb rendbetételét, korszerûsítését jelenti). Összesen évente ezer új lakás, ezer lakásfelújítás szükséges. Az európai jövedelemszintekhez történô lassú, kiegyensúlyozott alkalmazkodási ütemet feltételezve, a lakásfejlesztési célú felhasználás, a vizsgált periódus alatt, a lakossági nettó jövedelmek 9 11 százalékának, az egyéb lakáscélú felhasználás további 7 8 százalékának felel meg. A lakásprogram stratégiai céljai Mindenkinek biztosítsa az elfogadható, egészséges, biztonságos, a munkahelyüktôl, a tanulási lehetôségüktôl elérhetô távolságban lévô lakást, amely hozzájárul az egyének jólétének növeléséhez és a társadalmi kohézió erôsítéséhez. MINÔSÉG LAKHATÓSÁG ELÉRHETÔSÉG FENNTARTHATÓSÁG RUGALMASSÁGA Értékesebb, európai Igényeknek megfelelô Megfizethetô Kiegyensúlyozott színvonalú lakásállo- választási lehetôség. lakáshitelek. összetételû lakóterületek, mány. Kiszámítható, átlátható, Megfizethetô városrészek, települések. mobil lakáspiac. lakáskiadások. Kiegyenlített területi A régi, elavult helyett Kiegyensúlyozott, Hátrányos élet- fejlôdés. korszerû, gazdaságos stabil, igazságos helyzetû csopor- Környezetkímélô, üzemeltetésû lakás- támogatási rendszer. tok lakhatásának értékmegôrzô lakásfejlesztés állomány. stabilizálása. és üzemeltetés. Stratégiai célkitûzések Indikátor Új lakások 3,5 % 3,9% 5% Substandard lakások 12% 10% 5% Jó lakások 53% 60% 70% Bérlakások aránya 9% 10% 15% Lakásmobilitás 3,5% 4% 8% A támogatási rendszer stabilitása 25% 65% 70% Lakásár/jövedelem hányados 5 év 4,8 év 3,5 év Lakásfenntartási költségek/jövedelem arány 23% 23% 20% A hitelmegfizethetôségi mutató 60% 60% 60% Lakbér/háztartásjövedelem arány 15% 16% 20% Szociális, támogatott lakbérû bérlakások, lakbértámogatásban részesülô bérlôk aránya 70% 65% 55% Alacsony jövedelmû és hátrányos helyzetû csoportok aránya a bérlakásszektorban 50% 50% 40% Zsúfolt lakások aránya 13,5% 10% 5% Területi lakásárkülönbség 1:3 1:2,5 1:2,5 Városi és szuburbán lakásberuházások aránya 3:7 1:2 1:1,3 Jövedelmi csoportok települési szegregációja 45% 50% 40% Lakáskiadások aránya a GDP-hez képest 1,61,8 2,2 A lakáskiadásokon belül a korábbi elkötelezettségek aránya 30% 45% 30% 11

12 3. A LAKÁSPOLITIKA STRATÉGIAI PILLÉREI Tekintettel a célok, a feladatok és a környezet komplexitására, valamint a program végrehajtásában résztvevôk széles körére és összetételére, a stratégiai célok megvalósításához szükséges lépéseket öt meghatározó feladatcsoportba soroltuk. Ezek a lakáspolitika pillérei. I. Ingatlan- és építési szabályozás A versenyviszonyokat meghatározó jogszabályi környezet és hatósági eljárások korszerûsítése II. Építés- és befektetésösztönzés A lakáscélú ingatlanfejlesztést és korszerûsítést ösztönzô rendszer fejlesztése és célprogramjai III. Lakáshoz jutás, lakhatás és szociális támogatás A lakástámogatási rendszer reformja IV. Kultúra, képzés, kommunikáció Az építészeti, városépítészeti és építési tevékenységhez kapcsolódó szakmai, államigazgatási és fogyasztói kultúra fejlesztését célzó programok és az NLP céljainak és eszközrendszerének kommunikációja V. Zászlóshajó programok A kormányzat és önkormányzatok intervenciós intézményei, iránymutató programjai és mintaprojektjei A program javasolt elemei, a pillérek részprogramjai, pályázati rendszerei, intézményei, mintaprojektjei alternatívák: bármely itt vázolt megoldás más, hatékonyabb megoldással helyettesíthetô. A program nem ötleteket, egyedi, periferikus megoldásokat tartalmaz, célja olyan környezet kiépítése, amelyben valamennyi szereplô, saját cél- és érdekrendszerén belül szolgálhatja a program céljait, vezetheti be a problémákat megoldó új megoldásait és termékeit. 12

13 3.1 A pillér módszer A pillér módszer meghatározza a készülô lakáspolitika stratégiai szerkezetét, céljait és üzeneteit annak érdekében, hogy a fô célcsoportokat törvény-elôkészítôket, politikai döntéshozókat, befektetôket, a szakmai szervezeteket, a lakosságot a politikai kezdeményezés támogatására késztesse. A módszer a problémákat, panaszokat, alternatív nézeteket olyan keretbe tereli, melyben a kérdések jól átláthatóak, csoportosíthatóak és a döntések meghozhatóak. Mivel egy cél megvalósítása érdekében több pillér is tartalmaz programokat, egyes programelemek vagy projektek fölöslegessé válása, vagy elmaradása nem veszélyezteti a stratégia megvalósítását. A környezet változik: a piac magával hozza a siker útjában álló problémák megoldását, ugyanakkor új problémákat generál és katalizátorként elôsegíti a lakáspolitika változásait is. Minden egyes pillérhez egy célsort kell rendelni a következôk szerint: A pillér meghatározása: a cél A rövid-, közép- és hosszú távú célok, amelyekben megjelennek a szakmai és érdekcsoportok által felismert problémák megoldásai (így az építési engedélyezés egyszerûsítése, mint az I. pillér, vagy a panelépületek felújításának megindulása, mint a II. pillér, vagy a környezeti terhelés csökkentése és a lakhatóság javítása, mint az I. és IV. pillér céljainak része) A pillérben foglalt célok megvalósításának mérföldkövei (pl. egy mintaprojekt elindítása, egy törvényváltoztatás elfogadása stb.) A pillérhez tartozó programelemekhez és projektekhez a programtervezôk és pénzügyi támogatók szükségesek. A pillérek pontosan meghatározzák az állami szerepvállalás kereteit. A célok azon területek között oszlanak meg, amelyeken az állam meghatározhatja a szerepeket és rendelkezik az egészséges lakáspiac megteremtéséhez szükséges jogosítványokkal, szervezetekkel és a program végrehajtásához szükséges szakértelem fejlesztésének eszközeivel. Elsôsorban az országos és önkormányzati intézményeknek kell alkalmazniuk azokat az új mûködési módokat és rendszereket, amelyek utat nyitnak a lakáspiaci szereplôknek: a befektetôknek, fejlesztôknek, lakásvásárlóknak és bérlôknek egyaránt. A pillér módszer az EU és a nemzetközi, fejlesztést támogató szervezetek (EBRD, Világbank, EDC, Phare) bevett gyakorlata, számos esetben a támogatás elôfeltétele, amelynek alkalmazása elôsegítheti a program elôkészítéséhez és végrehajtásához szükséges kutatás-fejlesztés (K+F) finanszírozását is. 3.2 A program bemutatása A stratégia a lakásprobléma megoldásának gazdasági és politikai vetületeit szerves egységként kezeli. A program elsôdleges tartalma a piacépítés, a problémákat megoldó társadalmi és gazdasági cselekvés megindítása. A kormány, az állam megoldja típusú, hagyományos üzenetek helyett azt kell tudatosítani, hogy a társadalom, a környezet jutalmazza a problémákat megoldó piaci cselekvést. Célunk, hogy a piacon elért eredményeket lehessen elismertetni a Nemzeti Lakásprogramot támogató Öt Pilléres Lakásprogram sikereként. A program politikai és társadalmi elfogadottságának meg kell elôlegeznie annak kiteljesedését, hosszú távú sikerét. A szereplôk (lakosság, ingatlanfejlesztôk, befektetôk, finanszírozók, államigazgatás, önkormányzatok, és sokan mások) együtt- és közremûködése a siker elôfeltétele. A lakásvásárlás, vagy bérlés a vásárlók, a lakosság számára, életfeltételeit meghatározó, stratégiai döntés, ezért nem csak az építôknek, fejlesztôknek, szolgáltatóknak, hanem vásárlóiknak is biztosnak kell lenni abban, hogy döntéseik feltételrendszere, környezete jogi, államigazgatási, adózási értelemben stabil. A kommunikáció ezért, csak egy politikailag elfogadott, tartós gazdasági stratégiára, és ahhoz kapcsolódó, stabil kormányzati magatartásra, és hosszú távon érvényesülô szabályrendszerre épülhet. Szükséges tehát, hogy a politika szereplôi elfogadják és támogassák a stratégia legfontosabb elemeit. 13

14 I. PILLÉR: INGATLAN- ÉS ÉPÍTÉSI SZABÁLYOZÁS A program elindítása és céljaival összhangban álló biztonságos, kiszámítható mûködéséhez szükséges jogszabályi környezet és hatósági eljárások korszerûsítése Cél Az ingatlanpiaci tevékenység biztonságának növelése; korszerû, az épített környezet fejlesztésére és a természeti környezet megóvására ösztönzô, gazdaságos építést lehetôvé tevô építési szabályozás; az építési tevékenység társadalmi hasznosságát, környezeti terhelését és infrastrukturális igényeit kifejezô adózás. A verseny- és szektorsemlegesség feltételeinek megteremtése a kínálat bôvítése érdekében. A lakáspolitika egyik legkevésbé költséges, ugyanakkor azonban nagyon hatékony eszköze lehet az intézményi rendszer továbbfejlesztése. A mai jogszabályi környezet a szocialista lakásgazdálkodás számos elemének a terhét viseli, és ezért alapvetôen fontos a jogszabályi környezet modernizálása, korszerûsítése. Szükség van tehát a jogszabályok szisztematikus áttekintésére és felülvizsgálatára, amelyek megalapoznak egy hatékonyabb piaci logikába illeszkedô, de szociális feladatokat is vállaló lakásrendszert. A jogszabályi változások a lakásrendszer mûködésének általános feltételeit biztosítják, ugyanakkor nagyon fontos, hogy a módosítások a lakáspolitika stratégiai céljainak is megfeleljenek. Tehát a lakásügyi jogszabályok átfogó módosítására van szükség, lehetôleg úgy, hogy megvalósuljon az intézményrendszeri változások egységes jogi kodifikációja. A modern lakásrendszerek a kockázatok megoszlására törekszenek és ehhez komolyabb jogszabályi, intézményi elôkészítés, képzett szakemberek kellenek. A jogszabályi változások szorosan összekapcsolódnak a lakáspolitikai stratégiával. A bérlakásprogram például feltételezi a mai lakbérszabályozás módosítását, és a lakásszövetkezeti törvény megalkotása, a lakásfinanszírozási rendszer továbbfejlesztése is feltételezi a jelzálogintézményekkel kapcsolatos törvények módosítását. A lakásügyi jogszabályok módosítása során figyelembe kell venni, hogy mely jogi feltételek hiánya akadályozhatja az egyes programok indítását. A társasháztulajdon országosan rendkívül jelentôs nagyságrendje, valamint az eladott önkormányzati (adott esetben több száz lakást magában foglaló) nagy bérházak és a lakótelepi társasházak biztonságos fenntartása miatt idôszerû és sürgetô feladat a Társasházi törvény rendelkezéseinek átfogó felülvizsgálata. 14 A Társasházi törvény márciusban történt hatályba lépése óta eltelt idôszak tapasztalatai egyértelmûen igazolják, hogy elengedhetetlen a társasházak szervezeti és mûködési feltételrendszerének tételes szabályozása. Az új szabályozásban hangsúlyosan kell jelentkeznie az épületvagyon kezelésével kapcsolatos feladatoknak is. A társasházkezelôi tevékenység ugyanis a társasházak fenntartásával, mûködtetésével összefüggô szakmai követelmények ismeretét feltételezi. Ma az egyik legsúlyosabb probléma, hogy a társasházak nem, vagy csak korlátozott számban rendelkeznek olyan szakemberekkel, akik megfelelôen felkészültek. Ösztönözni kell a lakáskezelô szakma mûködési feltételeinek javítását. Mindezekkel összefüggésben indokoltnak látszik a lakástörvény áttekintése is a bérbeadás feltételeinek korszerûsítése miatt. Nem utolsó sorban az új törvényi rendelkezéseknek szorosan kapcsolódniuk kell a gazdasági, társadalmi környezet változásaihoz. Ennek érdekében szükséges feloldani a jelenlegi szabályozás egyes ellentmondásait is. Az új Lakásszövetkezeti törvény megalkotásának legfôbb szempontjait tulajdonképpen a lakásszövetkezeti jogi szabályozás egészének legfontosabb tartalmi elemei képezik, amelyeket a jelenlegi minden szövetkezetre irányadó egységes szövetkezeti törvény helyett, önálló törvényben kell meghatározni. Ez önmagában még nem jelent nagy volumenû, strukturális és tartalmai átalakításokat. A Lakásszövetkezeti törvény módosításával meg kell teremteni az elvi lehetôségét annak, hogy a lakásszövetkezetek bérlakásokat is építhessenek. Lényeges, hogy az új törvénynek tartalmaznia kell a lakásszövetkezetek gazdálkodásának alapkérdéseit, a lakásszövetkezeti szövetségek, érdekképviseletek sajátosságait, a lakásszövetkezeti ellenôrzés alapvetô keretszabályozását. Mindezekhez igazodóan fontos a lakásszövetkezet fogalmának pontosítása és kiegészítése, valamint a lakásszövetkezeti használati és tulajdoni viszonyok egyértelmû meghatározása.

15 AZ I. PILLÉR PROGRAMJAI Az ingatlanjog fejlesztése A piaci tevékenység biztonságát erôsítô intézkedések, és az ingatlan-nyilvántartás helyzetének rendezése az egyik legfontosabb feladat. A már említett Társasházi törvény (Tt. 1998) és a Lakásszövetkezeti törvény, valamint a Lakástörvény (a többször módosított évi LXXVIII. tv.) módosítása (megújítása); az épülô társasházak és albetétek elôzetes megnyitásának lehetôvé tétele; a jelzáloggal terhelt ingatlanok forgalomképességének megteremtése; a mélységi-, magassági és levegôjogok szabályozása stb., az ingatlan-nyilvántartás feltételeinek javítása, országos szintû elérhetôség biztosítása, lakáskataszter stb. Az építési szabályozás korszerûsítése A szabályozási ellentmondások és hiányok felszámolása, az új technológiák és eljárások figyelembevétele, józan, EUkonform dereguláció, a környezetvédelmi és gazdaságossági érdekeket összehangoltan szolgáló szabályozás, egységes építési kódex. Regionális Rendezési Terv program A rendezési tervek felülvizsgálata és regionális koordinációja, az épített és természeti környezet védelmét és lakhatóságát szolgáló, a szükséges fejlesztéseket ösztönzô szabályozás. Regionális összhang a lokális rendezési tervek között. Adózás és mobilitás program Az ingatlanpiaci mobilitást korlátozó adó- és illetéknemek felülvizsgálata, a mobilitást ösztönzô adónemek (pl. 60 év felett nagyobb lakásból kisebb lakásba költözés ösztönzése stb.), rendszerek bevezetése. Ezen belül: a magas átírási illetékek és lakásértékesítést terhelô jövedelemadó szabályainak felülvizsgálata; a közösségi terhekkel arányos építményadó bevezetése. (Az új lakásépítésnél az áfa-visszaigénylés vizsgálata, mellyel csökkenthetô a használt lakások ára is.) Az I. Pillér tartalma indoklás Az I. Pillér a kormányzati ágazatok, illetve a területi és helyi önkormányzatok közötti koordinációt igénylô, jogalkotási és szabályozási feladatokat tartalmazza. Célja a fejlôdés útjában álló akadályok elhárítása, a fenntartható fejlôdést ösztönzô, a piaci aktivitást és befektetéseket vonzó jogi és szabályozási környezet, az önerôsítô folyamatokat indító változások kritikus tömegének megteremtése. Az I. pillér intézkedései az alábbi, a piaci fejlôdést akadályozó problémákra adnak választ: a lakásingatlanok fogalmi rendszere a különbözô jogszabályokban (Ptk, OTÉK, adó- és számviteli szabályok stb.) szabályozott, ez nehezen áttekinthetôvé teszi a rendszert; az ingatlan-nyilvántartás egyes területeken jelentôs lemaradásban van, ami növeli a hitelezés kockázatát; a társasházak mûködése nehézkes (szervezeti és mûködési szabályzatok hiányai, belsô jogviszonyok, közgyûlés eljárási problémái stb.) az épülô társasházaknál az albetétek elôzetes megnyitásának hiánya áttekinthetetlenné teszi a társasházépítés finanszírozását, növeli annak kockázatait; a különbözô jogszabályokban megfogalmazott (építési, tûzvédelmi, egészségügyi, országos és helyi) építési normatívák nem konzisztensek, gyakran elavultak és ellentmondásosak, indokolatlanul drágítják a lakásépítést, egyszerre túlszabályozottak és hiányosak; a szabályozási és rendezési tervek nem fejezik ki az épített és természeti környezet védelmével, fenntarthatóságával és lakhatóságával kapcsolatos szempontokat és érdekeket, regionálisan összehangolatlanok; a telekkialakítás rendszere, folyamata esetleges, elavult; a földtörvény, a mezôgazdasági területek túlzott védelmével, drágítja az építési telkeket; a szabályozási és piaci viszonyok elôsegítik a túlzott arányú beépítést; az értéknövelô (hasznos területet növelô, funkcióbôvítô, komfortfokozó stb.), önfinanszírozó fejlesztések (felújítás, tetôtérbeépítés, emeletráépítés, hozzáépítés stb.) az építési elôírások nem eléggé rugalmasak; egyes adónemek (magas átírási illeték, ingatlanértékesítés nyereségadója, a közjegyzôi szolgáltatások magas hatósági ára) korlátozzák a mobilitást. 15

16 II. PILLÉR: ÉPÍTÉS- ÉS BEFEKTETÉSÖSZTÖNZÉS A lakáscélú ingatlanfejlesztés és korszerûsítés ösztönzô rendszerének fejlesztése és célprogramjai Cél A befektetôket vonzó, az egészséges lakáspiac megszületését elôsegítô ösztönzôrendszer és az intézményi változásokat kihasználó és támogató célprogramok, amelyek elôsegítik a lakás- és bérlakáskínálat bôvítését és a lakásállomány súlyos, minôségi, mûszaki és építészeti problémáinak felszámolását. A II. PILLÉR PIACÉPÍTÔ PROGRAMJAI 16 A bérlakásépítés ösztönzési rendszerének kialakítása A bérlakás-építési vállalkozások normatív ösztönzése, a lakásvásárlás feltételeivel koordinált, versenyképességet biztosító adózási és leírási feltételek. A 2006-ig terjedô programszakasz része a lakásvállalatok, közhasznú társaságok megalakulásának ösztönzése, kezdeti mûködésének elôsegítése, valamint a lakásprogram irányításával megbízott Lakásprogram-iroda (illetve bérlakásegysége) évi létrehozása. A bérlakások mûködtetését végzô, a regisztrációs kritériumoknak megfelelô lakásvállalatok létrejötte az elsô években erôteljesen ösztönzött (gyorsított leírási lehetôségek, adókedvezmények). A regisztráció feltétele a lakásvagyonnal arányos, megfelelô tôkeerô és a lakásvagyon legalább a leírás idôtartamára bérlakásként történô üzemeltetésére vonatkozó forgalmazási korlátozása. Vizsgálandó a részben szociális üzemeltetést vállaló (az önkormányzatokkal erre nézve PPP szerzôdést kötô) vállalkozások speciális támogatásának lehetôsége, azonban csak olyan mértékig, hogy ez ne eredményezzen kizárólagosan szociális hasznosítású gettókat. A újonnan alakult, a támogatott szférába belépô lakásvállalatok az elsô években (2006-ig) beruházási támogatást kapnak, és támogatott hiteleket vehetnek fel. A program megindulása után a tôketámogatás fokozatosan csökken, és a finanszírozásban egyre nagyobb szerepet kap a hitelezés, amit a hitelgarancia-intézmény speciális programja segíthet. A bérlakásprogram közötti idôszakra az EU bérlakásrendszereinek színvonalához való felzárkózást tûzi ki célul, mégpedig a nyugat-európai modellek figyelembevételével. A bérlakások kínálatát a jelenlegi önkormányzati (szociális) bérlakások, a támogatott lakás-bérbeadással és -beruházással foglalkozó lakásvállalatok, és a magánbérlakás piacon fellépô, tipikusan egy-két lakással rendelkezô háztartások képviselik. A program célja, hogy a bérlakásszektor a teljes lakásállomány 15%-át képviselje, hozzávetôleg 300 ezer magánbérlakással és ezres nagyságrendû önkormányzati, illetve lakástársasági bérlakással. Az önkormányzati szektor a közvetlen szociális igények és az önkormányzati településfejlesztési célok kielégítésére szolgál, felépítése, mûködése a maihoz hasonló bár kissé rugalmasabb szabályozást igényel. E körben kell megoldani az alacsony jövedelmûek lakáshasználatát. A támogatott szektor új eleme a bérlakásrendszernek, amelybe a lakáskiadásra specializált szervezetek (lakásvállalatok) lépnek be, valamint a lakáskiadásra vállalkozó egyéni magánbérlakás tulajdonosai. Az idôszak végére a háztartások 10 15%-a a támogatott szektorba fog tartozni. A támogatást nem élvezô magánbérlakás-szektor továbbra is a piaci igényeket, piaci feltételek mellett, állami beavatkozástól mentesen elégíti ki. (A lakásbérlemények 30-40%-a ma is a piaci szektorban mûködik). Megkerülhetetlen kérdés a korábban privatizált vagy nagy összegû tartozást felhalmozott lakások sorsa. Szükségesnek tartjuk egy olyan lakásalap létrehozását, melynek segítségével az önkormányzatok, vagy a lakásvállalatok visszavásárolják azokat a lakásokat, melyeknél a tulajdonosok ezt igénylik és velük meg tudnak egyezni úgy, hogy vagy bérlôként benne maradnak a lakásban vagy kisebb lakásba költöznek. A lakáscélú ingatlanfejlesztés ösztönzési rendszerének modernizációja A lakásépítéshez fûzôdô társadalmi célok és érdekek megjelenítése az adó-, illeték- és elvonási rendszerben. A lakáscélú fejlesztés kedvezményezése, így pl. a lakások értékesítéshez illeszkedô, késleltetett adófizetés lehetôségei (az értékesítéssel egyidejû aktiválás és adóelszámolás). Adózási és területfejlesztési program Az építést terhelô adók és illetékek környezeti és infrastrukturális terhelést kifejezô, az épített és természeti környezet védelmét szolgáló modernizációs programja, a közmûfejlesztési hozzájárulások elavult rendszerének felül-

17 vizsgálata, ugyanakkor a fejlesztési terhekkel arányos építési adó bevezetése. Tôkepiaci háttérszolgáltatás fejlesztési programja A belföldi és nemzetközi biztosítótársaságok lakáspiaci belépésének ösztönzése a fedezeti elôírások felülvizsgálatával és adózási eszközökkel (zászlóshajó program: a nyugdíjalap vagyonfeltöltése, ld. V. Pillér); az ingatlanalapok lakáspiaci aktivitásának ösztönzése, a bérlakásállomány értékpapírosítása jogszabályi akadályainak elhárítása, terjedésének ösztönzése. (Zászlóshajó program: Nemzeti Lakásalap, V. Pillér) A II. PILLÉR CÉLPROGRAMJAI A lakosság által érzékelt problémák megoldására irányuló, közvetlen ösztönzési, támogatási programok. A kapcsolódó kormányzati és önkormányzati szinteken, a regionális és lokális lehetôségek és célok szerint meghirdetett pályázati rendszerek figyelembe veszik a pillérek felépítését és preferálják a többcélú (egyszerre több pillér változatos céljait kielégítô) projekteket. A II. Pillér ösztönzô programjainak hatékony alkalmazását, hatásuk gyors megjelenését az V. Pillér mintaprojektjei a zászlóshajók támogatják, amelyek feltárják az ösztönzô rendszer lehetôségeit, és irányt mutatnak a szereplôk nagy tömegének. A bérlakásprogram pályázati rendszerei Alprogram 1 A bérlakás-vállalkozások PPP szerzôdései Bérlakás-állományok üzemeltetésére vonatkozó PPP szerzôdések létrejöttének ösztönzése. Önkormányzati bérlô-kijelölési garanciák és szociális lakbér-hozzájárulás kombinált alkalmazása. (Bevezetésének feltétele: a szociális lakbértámogatás ld. III. Pillér). A program a vegyes (szociális/piaci) üzemeltetést preferálja, a szociális gettók kerülendôek. A program 2006-ig terjedô kísérleti szakaszában fontos elem a lakbérszabályozás. A rendszer három ponton szabályozza a lakbért. A támogatott szektorban a lakbér nem lehet egy adott maximumnál magasabb, aminek az a célja, hogy egyes részpiacokon esetleg monopolhelyzetbe kerülô lakásvállalatok ne jussanak kiemelt pozícióba. A második eleme a lakbérszabályozásnak a piaci viszonyoktól függô, tárgyalásos elven mûködô, települési szintû rugalmas lakbérkontroll, amely mind a bérbeadóknak, mind a bérlôknek biztonságot jelent. Ez lényegében azt jelenti, hogy a maximális lakbérszint alatt kötött lakbéreket csak egy meghatározott képlet alapján lehet módosítani. Végül pedig a lakbértámogatás keretében meghatározásra kerül az a lakbérszint, amely alapján a lakbértámogatás nagysága kiszámításra kerül. A keresleti oldalon tehát a lakbérjegyrendszer keretében kapnak lakbértámogatást az arra rászoruló háztartások (alacsony jövedelmûek, idôsek, fiatalok, gyermekes családok, más településrôl elköltözôk stb.), akik ezt a lakbérjegyet bármely lakásvállalatnál, vagy a regisztrált magánbérbeadók lakásaiban igénybe vehetik. A lakbér-támogatási rendszernek illeszkednie kell a jelenleg mûködô szociális ellátó rendszerhez. A lakbérjegyrendszer lehetôvé teszi, hogy a lakásvállalatok versenyezzenek egymással és a magánbérleti szektorral a bérlôkért. A lakbértámogatási rendszer kialakítása során be lehet építeni olyan eszközöket, amelyek elôsegítik a vegyes társadalmi összetétel kialakulását, és csökkentik a társadalmi csoportok elkülönülését (a kontrollált bérû lakások 50%-át lakbérjeggyel rendelkezôknek, 10%-át pedig regisztrált civil szervezetek által kijelölt bérlôknek kell kiutalni). Az önkormányzatok és vállalatok egyedi megállapodásokat is köthetnek a lakásvállalatokkal, amely növeli a lakásvállalatok mûködésének stabilitását. Alprogram 2 Kisvárosi-községi bérlakásprogram A III. Pillér céljaihoz is kapcsolódó (a szociális lakbértámogatás igénybe vételével az alacsony jövedelmû rétegeknek is megoldást kínáló), a munkaerô mobilitását is elôsegítô, a környezetre tervezett bérlakásrendszerek támogatási programja, az önkormányzatok által vezetett pályázati program, a PPP lehetôségek kihasználásával. Céljai kapcsolódhatnak a Telep-felszámolási programhoz. Alprogram 3 Munkáltatók, mint bérbeadók program A munkáltatói lakbér-hozzájárulás és munkáltatók által üzemeltetett (szolgálati) lakások költség-elszámolási és leírási lehetôségeinek bôvítése, a bérlakás-rendszer terjedése, a munkaerô-mobilitás, és a megfizethetôség javítása érdekében. A kísérleti program munkáltatók szerepvállalása és javaslatai esetén indítható. Panelprogram, a lakótelepek humanizálása A lakótelepeken egyszerre jelentkezik a szociológiai elavultság és a mûszaki elavultság. Felújítási (teljes revitalizációs, és/vagy bontási-értékesítési) alternatívák. Pályázati rendszerek, a társasház-felújítási pályázati rendszerek továbbfejlesztése. (Iránymutatás: ld. V. Pillér, zászlóshajók.) A panelépületek kategóriába nemcsak a tényleges panel elemekbôl épült lakóépületek tartoznak, hanem a többi iparosított technológiával épült lakóház is (blokk, öntött, alagútzsalus, vasbetonvázas épületek). Panelbôl Magyarországon 508 ezer lakás épült, más iparo- 17

18 sított technológiával pedig további 280 ezer. Magyarországon a 4 millió lakás közel 20%-a iparosított technológiával épült. Budapesten 800 ezer lakásból mintegy 200 ezer a panellakás. Ezeknek az otthonoknak kell új életet adni. A panelházak és városrészek komplex rehabilitációja az egyik legsürgetôbb feladattá vált. Ezt támasztják alá az idôközben elvégzett, az építmények egészére vonatkozó szakértôi mûszaki vizsgálatok, másrészt az épületek fenntartásával kapcsolatos, országos szinten is számottevô, folyamatos és jelentôs mértékû energiavesztés ténye, de a legnagyobb probléma az itt élô lakosság gyorsuló ütemû, halmozottan hátrányossá váló, romló élethelyzete, a lakótelep szlömösödése. A panelrehabilitáció tehát mûszaki, gazdasági feladat is, de egyben lényeges szociális kérdés. Közismert adat, hogy ezekben a panellakásokban körülbelül ember él, ezért a Nemzeti Lakásprogram fontos eleme a panelprogram. 18 A komplex lakóterületi felértékelôdést célul tûzô program a Lakásprogram-iroda vezetésével és az önkormányzatok által kezelt normatív támogatással valósul meg. A programnak fontos feladata, hogy a társasházak és a lakásszövetkezetek gazdálkodása stabilizálódjon, kiszámíthatóvá váljon, és ezáltal megbízható, alacsony kockázatot jelentô partnerei legyenek a bankoknak. A programnak ki kell terjednie leromlott, periferizálódási problémákkal terhelt, szlömösödött lakótelepek komplex kezelésére, illetve teljes szanálásának lehetôségeire is. Az egyedi panelházak felújításaira az eddigiekhez hasonló támogatási program mûködtethetô. A panelprogram sikeres végrehajtásának feltétele a társasházi, illetve lakásszövetkezeti törvény módosítása és a rendezési-szabályozási tervek felülvizsgálata. A panel -program differenciált megközelítést alkalmaz. Négy típusú beavatkozást különböztetünk meg. Az elsô esetben (komplex-felértékelô) lehetôség van arra, hogy a lakóterület egésze felértékelôdjön, ami hasonló a városrehabilitációs programokhoz. Itt a hangsúly a közösségi beruházásokon van, amelyek településenként és lakótelepenként mások és mások lehetnek. A következô típus a másik végletet képviseli, amikor megindul a lakótelep leromlása, mind társadalmi, mind fizikai értelemben, ekkor van szükség olyan programra (komplex stabilizáció), amely ezt a folyamatot megállítja. A harmadik típusú program az energia-korszerûsítésre koncentrál, a negyedik pedig az épületfelújításra. A komplex programoknak tehát van egy közösségi eleme (pl. munkahelyteremtés, környezetátalakítás stb.) és épületfelújítási, energiakorszerûsítési eleme. A panelprogram legfontosabb alprogramja az energiaszolgáltatókkal együttmûködô korszerûsítés, amely a lakótelepi lakások mûszaki felújítását összekapcsolja az energiaszolgáltatás rekonstrukciójával. Az alprogram kb. 15 év alatt kb. 300 ezer lakásra terjedne ki, és az energiaszolgáltató (távhô) vállalatok és a társasházak kooperációjára épülne. A panelprogram elválaszthatatlan része az energiaellátás primer oldalának korszerûsítése. A program a mai támogatási konstrukció folytatása lenne, azzal a különbséggel, hogy 30% támogatás mellett, kedvezményes hitelben is részesednének a társasházak. A panelprogram egy három éves mintaprogram-sorozattal indul. (Teljes felújítás, a lakókörnyezet humanizálása.) E periódus után a készpénztámogatást kedvezményes hitelek váltják fel. Ezeket a támogatásokat kiegészítik az önkormányzati támogatások, amelyek forrása az önkormányzatoknak nyújtott normatív támogatás. A programhoz fokozatosan egy speciális, kötött felhasználású garanciaprogram is kiépül. A garanciaprogram keretében nyújtott technikai segítség, standardok és eljárások kidolgozása, átadása fontos szerepet játszhat ebben. A másik eleme a programnak, hogy a beruházások legalább részben megtérüljenek az energia-megtakarítások révén, és a lakások üzemeltetése olcsóbb legyen. Az egyedi panelházak felújításaira az eddigiekhez hasonló támogatási program mûködtethetô, azzal a különbséggel, hogy a garanciaprogram erre a szférára is kiterjeszthetô. A program itt is azzal számol, hogy a mintaprogram-szakasz harmadik éve után a készpénztámogatást felváltja a kedvezményes hitel. A belsô városrészek és településközpontok megújításának programja Felújítási és átépítési lehetôségek (teljes revitalizációs, és/vagy bontási-értékesítési alternatívák). Pályázati rendszerek, a társasház-felújítási pályázati rendszerek továbbfejlesztése. Meghatározó szempont az épített környezet védelme, gazdaságos megóvása. A településközpont a közösség egészséges gazdasági életének a helye, a helyi társadalmi élet színtere, a közösségi történelem része. A személygépkocsi elterjedése, az életmódváltozás azonban Magyarország sok településén, a városokban és Budapesten éppen úgy átértékelték a településközponti területek egy részét, mint ahogy az Európai Unióban történt. Nálunk napjainkban tetôzik a városokat elhagyó kiköltözôk hulláma. A tehetôsebbek is kiköltöztek a város környékére, amivel csökkentek a városmegújítás forrásai. Összességében ugyanakkor növekednek a közlekedési problémák, a torlódások és az ezzel összefüggô környezeti ártalmak. A hagyományos falvak népességszámát megközelítô betelepedôk új lakóházai általában nem illeszkednek a település hagyományos arculatához. A leromlott állapotú közterületekkel rendelkezô városköz-

19 pontok lakosságát, vállalkozásait pedig gazdasági hátrány éri, a turizmus lehetôségei részben vagy egészben kihasználatlanok maradnak. A településközpont rehabilitációja azonban megállítja a környék tönkremenetelét, lehetôséget teremt, hogy az emberek találkozzanak egymással, közös programokat szervezzenek, ünnepségeket tartsanak. Ezért az Európai Unió is szorgalmazza a város- és falumegújítást, a rendezett és esztétikus közterületek kialakítását, a településközpontok forgalomcsillapított vagy gyalogos zónáinak kijelölését, a zöldfelületi rendszerek, a civil (közösségi), a kulturális, az oktatási vagy a helyi turisztikai információszolgáltatási tevékenységek végzésére alkalmas értékes épületek felújítását, a közterületek fejlesztéséhez kapcsolódó, ahhoz szükséges közmûvesítést. Magyarországon is szükséges az arra alkalmas településrészek, a településközpontok rehabilitációja, megújítása. Szükség van azokra a programokra, amelyek a helyi közösség akaratára épülnek, amelyek kiterjednek az önkormányzatok és a helyi magántulajdonosok pénzügyi együttmûködésével, illetve további forrásokra támaszkodva a kisebb és nagyobb települések eredeti utcaképének, hangulatának visszaállítására. Az épületeknek felújításuk után nonprofit célú (pl. közszolgálati, oktatási, kulturális, szociális, turisztikai információs) tevékenységeknek is helyt kell adniuk. A városrehabilitáció a lakásstratégia egyik hangsúlyos eleme, amelyet az önkormányzatok a központi költségvetés (Lakásprogram-iroda) pályázati rendszerei támogatnak. A támogatások elsôdlegesen a kapcsolódó közterületi és infrastrukturális beruházásokat és társadalmi programelemek végrehajtását fedezik és ösztönzik a magas színvonalú építészeti megoldások alkalmazását. A program keretében megvalósuló tömbfelújítás vagy társasház-felújítás a ma is mûködô keretek között folytatódik tovább. A program sikeres végrehajtásának feltétele az építési szabályozás és rendezési tervek korszerûsítése, az értéknövelô felújítások könnyítése. A városrehabilitáció a lakásstratégia egyik hangsúlyos eleme lesz. A komplex programok, hasonlóan a panelprogramhoz, pályázhatnak a központi Lakásprogram-irodához, ahol a beruházási költségek 20-30%-át kaphatják meg. A városrehabilitációs programok szervezeti háttere az akcióterületre felállított közhasznú fejlesztô társaság. A program kb. 150 ezer lakást tartalmazó területet foglal magába. A komplex program költségei a közterületi beruházások, és a gazdasági, társadalmi programelemek végrehajtását fedezik. A program keretében megvalósuló tömbfelújítás vagy társasház-felújítás a ma is mûködô feltétetek között folytatódik tovább. A tervek szerint kb. 200 ezer lakást tartalmazó épületállomány újítható fel a 2018-ig terjedô 15 éves idôszak alatt. (Ld. még V.Pillér, zászlóshajók). Társasház-felújítási program Az önkormányzati pályázati rendszerek fenntartása és továbbfejlesztése, kombinációja az egyéb célprogramokkal. Példa: fizetésképtelen idôs korúak részére a V. pillér intézményei által bevezetett fordított jelzálog konstrukció (életjáradék, vagy idôsek otthona ellátás ellenében tulajdon-visszavásárlás), amely tartalmazza a futamidô-kockázat biztosítási kezelését, és fedezetet képez az épületfelújítás költségeire. Családi ház komfortnövelô felújítási program Az ország lakosságának jelentôs része családi házban él. A családi házak 82%-ában van fürdôszoba. A házak többségének hôszigetelése, nyílászárói, fûtési rendszere az EUnormáknak sem, de a hazai normáknak sem felel meg. Az program célja, hogy növelje a családi házak komfortosságát, javítsa a bennélôk életminôségét. Ez a program támogatja az EU törekvését is, ami az elmaradott térségek felzárkóztatását célozza. A II. PILLÉR TARTALMA INDOKLÁS A pillér a kormányzati ágazatok, illetve területi és helyi önkormányzatok közötti koordinációt igénylô, a lakáscélú ingatlanfejlesztést és felújítást ösztönzô jogalkotási és szabályozási feladatokat, valamint a program céljainak megvalósulását közvetlenül elôsegítô tevékenységek célprogramjait, pályázati rendszereit tartalmazza. A pillér felállítását, a program alapvetô céljai és a célprogramokban megfogalmazott, szorító hiányok mellett, az alábbi, leggyakrabban felvetett problémák indokolják: Az adók és illetékek, az építést terhelô egyéb elvonások (önkormányzati befizetések stb.) rendszeridegenek, nem fejezik ki a lakásépítéshez fûzôdô társadalmi és környezetvédelmi szempontokat és érdekeket (így pl. túlterheli az alacsonyabb környezeti terheléssel és infrastrukturális fejlesztési igénnyel járó belsô városi építéseket és alulterheli a zöldövezeti fejlesztéseket). A bérlakás-üzemeltetés adó- és leírási feltételei nem vonzóak a tôkeerôs vállalkozások számára. A közmûfejlesztési hozzájárulások rendszere esetleges, elavult, a jelenlegi tulajdonszerkezetben logikátlan. A piacról hiányoznak a forrásokat bôvítô, hosszú távú érdekeket érvényesítô, a piacot stabilizáló nagybefektetôk és bérlakásrendszerek. 19

20 III. PILLÉR: A LAKÁSHOZ JUTÁSI ÉS SZOCIÁLIS TÁMOGATÁSOK RENDSZERÉNEK REFORMJA Cél A támogatási célok, eszközök és a kedvezményezettek köre világos meghatározásán alapuló, a társadalmi céloknak és az igazságosság követelményeinek megfelelô, normatív, a piaci folyamatokkal konzisztens, fenntartható rendszer, amelynek célja a rászorultak lakhatásának elôsegítése és a rászorultak körének folyamatos csökkentése. A III. PILLÉR PROGRAMJAI A lakossági lakásvásárlás ösztönzési rendszere A kedvezményezettek által, anyagi helyzetüktôl függetlenül, a felhasználás célja szerint igénybe vehetô, a kapcsolódó adóbevételeket meg nem haladó mértékû ösztönzések rendszere. Az induló idôszakban tartalmazza a kamattámogatások jelenlegi rendszerét, amely a piaci kamatszintek erôteljes csökkenése esetén kompenzáció nélkül, ennek elmaradása esetén (elôreláthatóan 3-4 év) kompenzációval (hosszabb futamidôt lehetôvé tevô visszafizetési garancia, leírási lehetôségek) váltandó ki. A fiatalok, elsô lakásvásárlók, gyermekesek normatív támogatásai. Ld. részletesen: 5.2 A lakástámogatási rendszer reformja. A lakásbérlés általános ösztönzési rendszere A lakásvásárlás és lakásbérlés támogatási rendszerének összehangolása az azonos kedvezményezettcsoportokra (fiatalok, gyermekesek, más lakással nem rendelkezôk) megállapított támogatásokkal, a szektorsemlegesség és a bérleti alternatíva versenyképessége érdekében. Ld. részletesen: 5.2 A lakástámogatási rendszer reformja. A lakásbérlés szociális támogatásának rendszere A szociális helyzetük miatt rászorulók lakbértámogatásának rendszere. Az önkormányzatok által elosztott, normatív támogatás. Igényjogosultsági kritériumait törvény, összegét, a központi költségvetés hozzájárulása tekintetében a kormányzat (költségvetési törvény), saját hozzájárulásuk tekintetében az önkormányzatok állapítják meg. A központi támogatást a Lakásprogram-iroda folyósítja, adminisztrációját (jogosultság vizsgálata, elosztás) a helyi önkormányzatok végzik. A lakbértámogatás a bérlô 20 által szabadon választott, regisztrált bérbeadóknak (lakásvállalatok és magánbérleti szektor) történô bérleti díjfizetésre használható fel, annak érdekében, hogy a bérbeadók (lakásvállalatok, kisvállalkozók, lakástulajdonosok) versenyezzenek a szociális bérlôkért is. (Technikai lehetôségek: lakbérjegy, kötött felhasználású bankkártya stb.) A szociális lakbértámogatási rendszer kialakítása a PPP lakáscélú alkalmazásának és a bérlakásállomány forgalmazhatóságának, értékpapírosításának is az elôfeltétele. A magán tulajdonú lakásállomány vissza nem térítendô támogatásának analógiájára a lakbértámogatásnál is meg fog jelenni a családban nevelt gyermeklétszámra vonatkozó támogatás, a szociálisan indokolt jövedelmû családok számára. KIEMELKEDÉS-CÉLPROGRAM A hátrányos helyzetû társadalmi csoportok kiemelkedését és esélyegyenlôségét célzó célprogramok Alprogram 1 Telepfelszámolás A kisebbségi és periferizálódott csoportok leromlott lakóhelyei felújításának, illetve megszüntetésének és pótlásának programja. A lakásépítési/vásárlási támogatások, és a szociális lakbértámogatások kombinált alkalmazásával megvalósuló, az önkormányzatok és kisebbségi önkormányzatok részvételével végrehajtott programok. Hagyományos építési anyagok felhasználása; bérlôk, tulajdonosok bevonása a lakásépítésbe. Az esélyegyenlôséget javító programok között szerepel a telep-felszámolási program, amely a 2018-ig terjedô idôszakon belül körülbelül 45 ezer lakás minél nagyobb részének felújítása jelenti. A telepfelszámolási program célja az ott élô mintegy 100 ezres nagyságú roma népesség életminôségének javítása, társadalmi beilleszkedésének segítése. Ez azt is jelenti, hogy ezeket a programokat komplex módon, más környezetjavító, infrastrukturális, szociális, foglalkoztatási, oktatási programokkal együtt kell megvalósítani. Továbbá a hátrányos helyzetû, alacsonyabb jövedelmû társadalmi csoportok esélyegyenlôségét javítják az érintett rétegek számára nyújtott lakásfenntartási és adósságkezelési támogatások, melyek enyhítik a lakáskiadásaikat fizetni

21 nem tudók anyagi terheit, lehetôvé téve, hogy lakásaikban maradjanak. Ezek a támogatási formák a társadalmi kohézió megôrzésének nélkülözhetetlen eszközei. Alprogram 2 Idôsek lakóháza program Az idôskorúak lakásainak épületfelújítást lehetôvé tevô megvásárlását ösztönzô program. Fordítottjelzálog és életjáradék-konstrukciók terjedésének ösztönzése. Államilag támogatott idôsotthonok helyett, elôre megváltható vagy lakásuk eladása után megvásárolható szolgáltatást biztosító idôs lakóotthonok létesítése piaci eszközökkel. Alprogram 3 Fiatalok garzonháza program Bérleti és elôtakarékossági konstrukció fiataloknak. Kollégiumi jellegû házakban egyedülálló, vagy gyermektelen fiatal házasok részére épített otthonok, melyek alacsony rezsivel az elôtakarékosságot segítik. Önkormányzati és nonprofit szervezetek programja. Alprogram 4 Speciális élethelyzetûek programjai Mozgáskorlátozottak, nevelôotthonokból, állami gondozásból kikerülôk speciális programjai. Az állami gondozottak jövedelmére és életkezdési támogatására épített konstrukciók (albérlôk háza, bérleti és bérleti-vásárlási megoldások). A program csak a (lakhatás és szociális beilleszkedés kérdéseit komplex módon kezelô, szociális utógondozási eszközökkel kiegészített) szociális ellátási rendszerrel összhangban indítható. Figyelembe veszi az önerôbôl származó finanszírozást. Alprogram 5 Hajléktalanság megelôzése, hajléktalanok elhelyezése Megelôzés, albérlôk háza, tartozásállomány rendezéséhez tanácsadás, hajléktalanok szállása. Adósságkezelési és lakhatási támogatások mint a prevenció lehetséges eszközei. 21

22 IV. PILLÉR: KULTÚRA, KÉPZÉS, KOMMUNIKÁCIÓ Cél A pillér célja a Nemzeti Lakásprogram pilléreit megerôsítô tudást terjesztô oktatás és kommunikáció; az otthonteremtés szakmai és felhasználói kultúrájának fejlesztése és a szereplôk tartós, intellektuális és érzelmi támogatásának elnyerése. Az építészeti kultúra a nemzeti kultúra szerves része. Cél: az általános építészeti kultúra színvonalának emelése, az építészeti kultúrhagyományok megbecsülése és megôrzése. A program belsô kommunikációs céljain túlmenô, a pillér felállítását indokló, leggyakoribb problémafelvetések: Az építészeti kultúra általánosan alacsony színvonala (építés, városépítés, tervezés, engedélyezés, kivitelezés és fogyasztói kultúra) drága, alacsony hatékonyságú, nem idôtálló megoldásokat eredményez; nem kerüli meg a kulturális értékeket. Az építészeti szempontok és értékelemzés hiányoznak a területfejlesztési tervezésbôl és nem érvényesülnek az engedélyezésben; diszfunkcionális az engedélyezési rendszer. A fejlesztési tevékenységet támogató épített hatósági ellenôrzést erôsíteni kell. Az iránymutató, mintaszerû megoldásokat a közvélemény és az építési hatóságok nem ismerik. PROGRAMLEHETÔSÉGEK (PÉLDÁK) Az építészeti, városépítészeti és építési tevékenységhez kapcsolódó szakmai, államigazgatási és fogyasztói kultúra fejlesztését célzó oktatási és tréningprogramok és az NLP céljainak és eszközrendszerének bemutatása. Építészet az engedélyezésben Építési és Építészeti Hivatal létrehozása. A fôépítészi rendszer erôsítése, a szakmai szervezetek bekapcsolása, építész kamarai zsûrirendszer bevezetése, az államigazgatási és önkormányzati apparátus erôsítése és tréningprogramjai. Tervezési pályázatok A környezetmeghatározó és iránymutató projektek tervezési költségeit támogató pályázati program. Környezetmeghatározó fontos helyszíneken, vagy nagyobb volumenek esetén kötelezô jelleggel tervpályázatok kiírása. Épületüzemeltetési szakképzés közép- és felsôfokon Társasházi közös képviselôk képzése Oktatási és tréningprogramok a közös képviselôk számára Értékelemzés az építésben Oktatási, tréning- és kommunikációs program. Országos Építészeti Tárlat Az építészet és városépítészet eredményeit bemutató évenkénti kiállítás és díjrendszer. Építészet az iskolában A vizuális, építészeti, lakáskultúra és együttélési kultúra iskolai oktatása, az iskola építészeti, belsôépítészeti környezetét javító pályázati rendszer, webes kommunikáció. Államigazgatási kultúra tréningprogramok Az önkormányzati és államigazgatási apparátus tréningprogramjai, a fejlesztésbarát hatósági magatartás eszközei, módszerei és magatartási szabályai. 22

23 V. PILLÉR: ZÁSZLÓSHAJÓK Iránymutató programok és projektek Cél E pillér célja azon keretek megalkotása és folyamatos bôvítése, amelyek között a szereplôk különbözô csoportjai (az állam és a hatókörébe tartozó szervezetek, az önkormányzatok, belföldi és nemzetközi befektetôk és lakásfelhasználók) a program céljait közvetlenül és közvetve támogató, iránymutató hatású megoldásokat hoznak létre. A pillér tartalma: a közvetlen és közvetett állami és önkormányzati intervenció és piacépítés eszközei és intézményei, és az állam és partnerei iránymutató projektjei. A közösségi és magánszektor eseti együttmûködési projektjei (PPP). Céljuk, a piacépítés, a magánszféra számára új területek megnyitása, a költségvetési eszközök hatásának bemutatása. ZÁSZLÓSHAJÓ PROGRAMOK A II. és III. Pillér programjaihoz és céljaihoz kapcsolódó, iránymutató, elsôdlegesen a közszféra (állam és intézményei, önkormányzatok) és magánszereplôk együttmûködése (PPP) útján megvalósuló mintaprojektek. A zászlóshajó projektek kezdeményezôi, szervezôi a Program központi szervezetei (ld. 4.1 ) és az önkormányzatok. A bérlakás programhoz Kisvárosi, községi bérlakás-mintatelep pályázat és megvalósítás. Területek átépítése alacsony laksûrûségû városi területek átépítése (sorház, átriumház, csoportház), pályázat és megvalósítás. Telepfelszámolás mintaprojekt, pályázat és megvalósítás. Idôsek lakóháza/lakásvisszavásárlás mintaprojektek (pályázat és a kormányzat hatókörében mûködô intézmények projektjei). PPP a bérlakásrendszerben szociális üzemeltetés (pályázatok és megvalósítás) Fiatalok bérlôháza bérlet és elôtakarékosság a fiataloknak (pályázatok és megvalósítás). Korábban privatizált tartozásokkal terhelt lakások visszavásárlása. A panelprogramhoz A mûszaki, pénzügyi és kereskedelmi megoldásokat demonstráló mintaprojektek. A belsô városrészek megújításának programjához A mûszaki, pénzügyi és kereskedelmi megoldásokat magas színvonalú építészeti, vagy új mûszaki, gazdasági megoldásokkal demonstráló mintaprojektek. AZ V. PILLÉR TARTALMA INDOKOLÁS Olyan iránymutató és mintaprojekteket kell létrehozni, amelyek követendô példaként jelzik a stratégia megvalósulását, bemutatva a lakásépítés új lehetôségeit. Ezek a projektek egy külön pillérbe kerültek, de a másik négy pillérben foglalt ösztönzôkre és pályázati rendszerekre épülnek. Például: az I. sz. pillér programjai így a jogi szabályozás fejlesztése önmagában nem képezhet egy zászlóshajó projektet. Bár pl. a szakmai közvélemény körében errôl is kommunikálnunk kell, az általános közvéleményt nem a rejtett mozgatók, hanem a látható megoldások érdeklik. Ugyanakkor a szabályozási változások teremtette új lehetôségeket kihasználó, a közvetlenül érzékelhetô problémákat megoldó, hiányokat csökkentô megoldás lehetôvé teszi rejtett eszközeinek népszerûsítését is. Ez a zászlóshajó. Zászlóshajó projektek lehetnek azok, amelyek növelik a lakásszámot, alternatív lakásmegoldásokat népszerûsítenek, erôsítik a lakásmobilitást, vagy szimbolizálják a IV. pillér sikereit (pl. a kisugárzó hatású építészeti teljesítmények), a köz- és magánszféra együttmûködése útján megvalósult panel-, vagy belsô városrész-felújítás, mintatelep. A zászlóshajó projekt világosan bemutathatja, hogy a piaci szereplôk számára a lakásprogram milyen különbözô új feltételeket és lehetôségeket (szabályozási változások, PPP modellek, a befektetések növekvô hozamai és biztonsága, ösztönzô programok stb.) teremtett. A zászlóshajó projektek a stratégia programjai és alprogramjai elsô szakaszainak sikerét jelzô mérföldkövek. 23

24 4. A SZERVEZETI MEGOLDÁSOK ALTERNATÍVÁI A program végrehajtása mind államigazgatási-közképviseleti, mind pedig piaci értelemben a meglévô intézményrendszerre épül. A szakértôi elôkészítés során egyes, a Programhoz kapcsolódó funkciók tekintetében szervezeti javaslatok merültek fel. A program az alábbiakban nem intézmények létrehozására tesz javaslatot ez a program struktúrájára vonatkozó kormányzati döntést és további elôkészítést, megvalósíthatósági elemzést igényel, hanem a program megvalósításához szükségszerûen indokolt mûködôképességnek megfelelô funkciókat jelzi és vázolja az ellátásuk lehetséges szervezeti alternatíváit. új lakástámogatási rendszerek széles körû bemutatása a nyilvánosság számára; lakáspályázati rendszerek mûködtetése. A Lakásprogram-Iroda feladatait pontosan le kell határolni más minisztériumokéval, kormányzati szervezetekkel szemben és olyan, széles körû szakmai képzettségû jogi, pénzügyi, közgazdasági, szociológiai, építészeti, építési, ingatlanpiaci szakembergárdával kell rendelkeznie, amely képessé teszi arra, hogy más kormányzati szervezetekkel hatékonyan együttmûködjön. 4.1 Központi szervezetek Lakásprogram-Iroda A lakáspolitikai stratégia végrehajtásáért felelôs központi szervezet. Feladata a lakáspolitika kormányzati feladatainak elôkészítése, végrehajtása, koordinálása. Az Lakásprogram-Iroda lehet különálló intézmény, de célszerûbb, hogy a jelenlegi kormányzati struktúrában jöjjön létre. Fô feladatai: a lakáspolitika folyamatos felülvizsgálata és fejlesztése, a lakáspolitikai programok eredményeinek kiértékelése és a lakáspolitikai kérdésekkel kapcsolatos kutatások koordinálása, a piaci és társadalmi tendenciák elemzése; a lakáspolitikához fûzôdô lakásjogi szabályozások elôkészítése; végrehajtásuknak figyelemmel kísérése és esetleg javaslatok kidolgozására; a lakáspolitika koordinálása a kormány különbözô minisztériumai, valamint a kormányzat és az önkormányzatok között, a szakmai és a civil szervezetekkel; együttmûködés a piaci intézményekkel, szakmai standardok, konstrukciótípusok kidolgozásának ösztönzése, az új irányzatok figyelemmel kísérése, a piac fejlôdéséhez szükséges jogszabály-módosítások kezdeményezése; szakmai segítség és képzés, a program kommunikációja (IV. Pillér); a támogatási alapok kezelése és a pályázati rendszerek mûködtetése; Építési és Építészeti Hivatal Az épített környezet fejlesztéséért és megóvásáért, az építés és építészet jogi és szabályozási környezetének fejlesztéséért, a szabályozási és rendezési tervek koordinációjáért, az építési és építészeti tevékenység környezeti és infrastrukturális fenntarthatóságáért felelôs. Az építési és építészeti hatóságok mûködését szabályozó és felügyelô központi kormányzati szervezet. Az építés gazdasági folyamat; az építésigazgatás, engedélyezés, felügyelet hatósági feladat. Az építészet pedig kultúrateremtô és a nemzeti kultúrát meghatározó alkotás Társadalmi-szakmai szervezetek A program kommunikációjában és képzési-oktatási tevékenységében, kulturális funkciói ellátásában részt vevô, az építészeti és városépítészeti, szakmai és társadalmi szempontok érvényesülését elôsegítô, az építészet szakmai szervezeteire épülô, és más társadalmi szervezetek. 4.2 Garancia Alap Funkciója: piaci, vagy állami kockázatmegosztó intézmény. Elônyei, ígérete: kockázatmegosztás, rugalmasabb, alacsonyabb saját hányadot igénylô hitelezés. Kockázata: állami intézményként történô megvalósítása esetén a költségvetési teher folyamatos növekedése. (Úgy véljük, hogy a hitelgarancia tôkepiaci termék, alkalmazása a tôkepiaci fejlôdés természetes velejárója.)

25 A Garancia Alap megvalósításának célja a magasabb kockázatokat hordozó adósok (alacsonyabb jövedelmûek, társasházak, lakásszövetkezetek, önkormányzatok) miatt felmerülô kockázati terhek megosztása (állami intézményként történô megvalósítás esetén a központi költségvetés és a bankrendszer között). Az Alap mûködése elôsegítheti a vállalkozói lakásépítés bôvülését, a társasházak és a panelfelújítás hitelezését, az alacsonyabb jövedelmû háztartások, az alacsonyan tôkésített, önkormányzati és egyéb lakásvállatok (lásd bérlakásprogram) hitelezését. A kormányzati lakáspolitikai stratégiába a Lakásprogram- Irodával koordinált, esetlegesen részlegesen támogatott tevékenységet folytató, piaci intézményként történô megvalósítás esetén illeszkedik, a jogszabályváltozásokkal ösztönözni kívánt, gazdagodó tôkepiaci kínálat része. Kialakítása hosszabb elôkészítés után 2006-ban megvalósítható. 4.3 Nemzeti Lakásalap regionális lakásalapok Elônyei, ígérete: a piaci mechanizmusok kialakulásának gyorsítása, termékek gyorsított bevezetése, rövid idô alatt látható eredmények, a kormányzati és önkormányzati, iránymutató, zászlóshajó projektek korai, szakszerû végrehajtása. Önálló szervezetként, állami tulajdonban lévô bankok (MFB, FHB) érdekeltségeként, illetve önkormányzatok által alapított regionális intézményként jön létre. Fô célja a piacnyitás: a program ösztönzô rendszerét korai szakaszban alkalmazó, komplex céljait kielégítô, iránymutató bérlakás-vállalkozások piaci feltételek között történô végrehajtása (új bérlakásépítésre, épülettömbök bérlakás célú revitalizációja, az önkormányzati bérlakásállomány felvásárlására és revitalizációja), új tôkepiaci termékek (ingatlantulajdont megtestesítô értékpapírok stb.) bevezetése, a bérlakáspiac stabilizálása, hasonló tevékenységet végzô versenytársak megjelenésének ösztönzése. Minél hamarabb ki kell bocsátani államilag támogatott értékpapírt, mellyel a bérlakáspiacon levô szereplôket támogatja. Funkciója: A program bérlakás-építési céljait közvetlen befektetésekkel támogató, eszközállományát a tôkepiacról félállami, illetve önkormányzati (Nemzeti Lakásalap, vagy regionális lakásalapok) piacépítô és market maker intézmény. 25

26 5. A PROGRAM ÜTEMEZÉSE A program teljes körû beindítása alapos és összehangolt elôkészítést igényel. Az Országgyûlés által elfogadott stratégiának megfelelô induló helyzet az ún. kísérleti programszakaszban teremthetô meg. Ennek futamidejét mintegy 36 hónapra becsüljük, amelynek elsô mintegy 12 hónapos fázisa a legszükségesebb jogszabályok megalkotása. Ugyanebben az idôszakban, az irányelvek pontos meghatározása és végleges jóváhagyása esetén megkezdôdhet a program- és pillérei- kommunikációja, a képzés, a zászlóshajó projektek elôkészítése, indítása, és a program kommunikációja alapján reagál az ingatlanpiac, megkezdôdik a magán-, és PPP projektek elôkészítése. Az ütemterv tekintettel az egyes fázisok megvalósulásának politikai, társadalmi vagy piaci okok miatt lehetséges ütemeltéréseire sztochasztikus, a további programfázisok indítása csak kivételes esetekben függhet a korábbi programszakasz lezárásától. Az alábbi, vázlatos ütemterv az egyes programszakaszok eszköz- és idôigényének elemzését, és további pontosítást igényel. 5.1 Az átmenet stratégiája Az átmeneti idôszak a jelenlegi kormányzati ciklus, amelynek végéig a meghatározó változások olyan kritikus tömegét kell elérni, amelyek visszafordíthatatlanná teszik a pozitív folyamatokat és megjelenítik, a lakosság számára is, a stratégia pozitív hatásának elsô eredményeit. Az átmeneti idôszakban ezért meghatározó: A piac fejlôdését korlátozó jogszabályi feltételek kialakításának azonnali megkezdése, év folyamán történô végrehajtása, és lehetôség szerint 2004-ben történô bevezetése. A bérlakásépítés ösztönzési rendszerének (gyorsított leírás, adózási feltételek) ez évi kialakítása. Zászlóshajó projektek, ezen belül a Nemzeti Lakásalap új feltételrendszerhez illeszkedô projektjeinek korai elôkészítése és indítása. A lakástámogatási rendszer reformlépéseinek (ld. 5.2) meghatározása és a program céljait valamennyi szereplô- 26

27 vel ismertetô, hatékony kommunikáció, amely szerint a Kormány: a lakáskínálat bôvítésével kívánja csökkenteni az alacsonyabb minôségû lakások indokolatlanul magas árait, és a lakásárakat megfizetni képtelenek körét, azt akarja, hogy minden szolgáltató (építôk, fejlesztôk, bankok, stb.) versenyezzen a lakossági megrendelésekért; bérlakásszektort kíván kialakítani, amely versenyez a lakosságért, a bérlôkért, ennek fejlôdését beruházásösztönzéssel és szociális lakbértámogatással is elôsegíti; a lakásszerzési és lakásbérlési támogatások igazságos rendszerét kívánja elérni, amely két tényezôbôl áll: a legrászorultabbaknak járó szociális támogatásból; a minden állampolgárnak egy alkalommal, vagy lakásbérlés esetén folyamatosan járó támogatás. tiszteletben tartja vállalt kötelezettségeit, azonban a kamattámogatás jelenlegi rendszere oly mértékben terheli az adófizetôket, hogy az, hosszú távon, nem tartható fenn. 5.2 A lakástámogatási rendszer reformja A reform részletes tervezése a Pénzügyminisztérium közremûködését, a költségvetésre gyakorolt hatás további elemzését igényli. Elôzetes becsléseink szerint a rendszer reformjának elsô fázisa (az alábbi 1 3 pontokban foglalt módosítások) a 4. szakaszban ismertetett pályázati programok központi támogatásával együtt lehetôvé teszi, változatlan áron számítva, a központi költségvetés lakástámogatási kiadásai növekedésének megállítását, és évi Mrd Ft-os szinten történô stabilizálását. Az alábbiakban a reform irányelveit foglaljuk össze. (1) A hitelezési rendszer módosítása: Új hitelezési konstrukciók, melyek lehetôvé teszik a hitelfelvevôk körének bôvítését. (2) A lakásszerzési, lakásbérlési támogatások rendszere A támogatások jelenlegi rendszerét, az alábbi felülvizsgálatokkal, a Kormányzat fenntartja. A felülvizsgálat elvei: A rendszerben világosan megkülönböztetendôek a lakásépítés, lakásvásárlás ösztönzésének általános, valamennyi állampolgár rendelkezésére álló, illetve a jövedelmi helyzetük miatt rászorulók szociális támogatásának eszközei és kritériumai. Az általános támogatás típusok, lakástámogatás (szocpol stb.) egy alkalommal új lakás szerzési, (ellenôrizhetô, szabályozott) bôvítési, komfortfokozat-növelési és a támogatási rendszerben preferált felújítási célokra (panelfelújítás, leromlott belsô városrészek felújítása, energiatakarékossági célú felújítások stb.) vehetôek igénybe. A támogatás egyik körében teljes, másik körében félszocpol. biztosítása célszerû. A támogatások igénybe vehetôségének egyszeri jellege nem korlátozza a bôvülô család jogát, hogy új tagjai (születô gyermek stb.) címén a támogatást, bôvítô cserére, igénybe vegye, de a támogatás növekedése esetén nem teszi lehetôvé a különbözet felhasználását. (3) Lakbér-támogatási rendszer december 31-ig elôkészíti a lakbértámogatásra vonatkozó jogszabályi javaslatot a következô irányelvek szerint: A gyermekek számával arányos támogatás. A szociális támogatási rendszerben jelenleg támogatott családok lakbértámogatása (a mindenkori minimálbér 50%-át nem haladhatja meg) január 1-ig normatív, szociális lakbértámogatási rendszert kell bevezetni. A szociális lakbértámogatások forrása a központi költségvetés és az önkormányzatok forrásai: a rászorultsági, igényjogosultsági kritériumokat a központi költségvetés által folyósított hányad tekintetében a törvényben, az önkormányzatok által viselt hányad tekintetében helyi jogszabályban kell rögzíteni. A bevezetés ütemezése, a lakás- és önkormányzati törvény összehangolása elengedhetetlen feltétel. (4) Adózási rendszer 2003 végéig a kormány elôkészíti és a parlament elé terjeszti a bérlakás-vállalkozások ösztönzô leírási és adózási szabályaira vonatkozó jogszabályjavaslatot, valamint megvizsgálja a piaci likviditást korlátozó adó-, illeték- és költségnemek költségvetési szempontból kompenzált, az adózás általános szintjét nem csökkentô módosításának lehetôségeit. A lakhatást terhelô adók, illetékek és járulékok általános csökkentésére, csak a lakásszektorból származó adóbevételek volumenének növekedésével, a lakáspiac élénkülésével összhangban kerülhet sor. 27

28 1. SZ. MELLÉKLET AZ NLTT BIZOTTSÁGAI ÁLTAL FELTÁRT PROBLÉMÁK ÉS FESZÜLTSÉGEK I. 1. Mennyiségi hiány I. Általános problémák és piaci ellentmondások Problémák A lakásépítés tragikusan visszaesett az utóbbi tíz évben (az állam kivonult a lakásépítésbôl, recesszió) A gazdasági átalakulás megkövetelné a munkaerô mobilitását, melyet a mai lakáshelyzet akadályoz. Ebbôl komoly családi, társadalmi feszültségek keletkeznek, és az ország veszít tôkevonzó képességébôl. A lakásmobilitás hiánya következtében az árak torzulnak, a piaci feszültségek nônek, a lakáspiaci tevékenység (tulajdonlás, fejlesztés, hitelezés) kockázata nô. A bérlakások aránya az összes lakás közt kirívóan alacsony (alig 7%). Javaslatok Az építést drágító adók (áfa) és illetékek helyett meg kellene fontolni az építményadók bevezetését. A bérlakásépítést fokozottan kellene támogatni, a német példa alapján ennek 65%-a költségvetési forrásból, 20%-a jelzáloghitelbôl történhet. A támogatásokat a létesítendô Lakásalap oszthatná szét, mely forrásait kiegészítheti vállalkozói pénzekkel is. A fejlesztôk vételi garanciát kaphatnának. A lakbéreket költségalapon kell megállapítani, de ennek kívánatos mértéke a létesítési költség 4-5,5%-a lehet. Ezt a lakbért kellene szociális alapon a költségvetésnek még támogatnia. A kínálatot növelné a magántulajdonú, ma irodaként használt lakások visszakonvertálása. Ezt a folyamatot adókedvezményekkel lehetne ösztönözni. A támogatáshoz erôs ellenôrzési rendszernek kell társulnia, amely érvényt tud szerezni a minôségi és fenntarthatósági követelményeknek. I. 2. Minôségi és választék hiány Problémák A lakásállomány 40%-a teljes, 20-25%-a részleges felújításra szorul. Torz az árrendszer, az árak nem fejezik ki a minôségi különbségeket, az alsó kategóriák felül-, a felsô kategóriák alulárazottak, a minôség lefelé nivellálódik. Választékhiány a lakástermékek, lakáshasználati lehetôségek (vásárlás, long-lease, bérlet stb.) és a lakásfinanszírozási termékek területén. Javaslatok A Lakásalap mellett a Kht-ék, lakásszövetkezetek és lakásvállalatok létrejötte bôvítheti és színesítheti a kínálatot. I. 3. A tulajdonosi és felelôsségi viszonyok ellentmondásai: Problémák Kényszertulajdonlás, az önkormányzati lakások árkontroll (mesterségesen alacsony ár) és felújítás nélküli privatizációja. A társasház szétaprózott tulajdonosi szerkezete mûködésképtelen. A fenntartási ráfordítások nem fedezik a költségeket, jelentôs a lakbér-, közösköltség- és köztartozásokat felhalmozók aránya, kiemelten a nagy társasházakban. Javaslatok Az önkormányzatoknak vissza kell vásárolniuk a lakások egy részét (Panelbizottság). A Társasházi törvény felülvizsgálatra szorul. Új, szociális közmûtarifa-rendszert kell kidolgozni. 28

29 I. 4. Támogatási rendszer ellentmondásai Problémák A támogatási rendszer nem tudta a keresletet folyamatosan növelni, ugyanakkor a GDP 1,5%-át teszi ki a költségvetési teher. A támogatási rendszer az új lakás tulajdonszerzését preferálta, ezzel torzítva a lakáspiacot, csökkentve a használt lakások árát. (Ez tévedés. A rendszer használt lakások vásárlásának kamattámogatása tovább torzította az alacsony minôségû lakások árát, felfelé.) Támogatási és ösztönzési célok és eszközök keveredése, igazságtalan rendszer. Hamis üzenetek a piacnak. Javaslatok A támogatásokat szociális alapúvá kell tenni. Preferálandók: a fiatalok, nyugdíjasok, nagy családok, munkanélküliek. I. 5. Gyenge verseny Problémák Kisszámú, tôkeszegény szereplô a fejlesztésben és építésben. Torz árstruktúra. Finanszírozási termékválaszték hiánya, tôkefinanszírozás hiánya. Javaslatok A gazdaság fejlôdése magával hozza a vásárlóerô növekedését, a befektetôk színrelépését. II. Szakterületek II. 1. Bérlakásügy Problémák Jelenleg a bérlakások száma a kívánatosnál lényegesen alacsonyabb, minôsége legtöbbször gyenge, alapterülete kicsi, több mint 50%-uk felújításra szorul. Az árszerkezet torz, szegmentált, esetleges. Az önkormányzati lakbérek nem fedezik a fenntartást. A Széchenyi Terv Bérlakás Programja hosszútávon aligha finanszírozható, pedig az épített mennyiség jelentéktelen. A lakások elosztásánál szociális szempontok alig érvényesülnek. A magánbefektetôk a költségalapú árazást dömpingként érzékelik, távol maradnak a piactól. Újratermelôdik a tanácsi lakások problémája. Ma a lakhatási támogatás 3-4 Mrd Ft (talán) de ebbôl a magánlakásban lakók nem részesülnek, ha nincsenek a bérleménybe állandóra bejelentve. A magánbérlakás-szektor nagyságáról csak sejtések vannak, az illegális (adóelkerülô) bérbeadás nagyságrendje nem becsülhetô. A legális magán-bérbeadásnál sincs leírási lehetôség, a bérbeadók adóelkerülésre ösztönzöttek. A potenciális bérlôk nem találnak kivehetô lakást. A jelenlegi lakbérek mellett a befektetôk távol maradnak a bérlakásépítéstôl, a nagy intézményi befektetôk (nyugdíjalapok) nem találnak befektetési célpontot itthon. Javaslatok A bérlakásépítést kiemelt támogatásban kell részesíteni, fenntartva a jelenlegi formákat is (kamattámogatás, szoc.pol., stb.) A lakbéreket támogatni kell, nagyságukat pedig maximálni, az árak betartását lakbérbiztosok felügyelik. Euro Rental Home (?) néven és a BM felügyeletével kell központi bérlakás-építési mintaprogramokat indítani, nemzetközi részvétellel. Új intézményeket kell létrehozni: Nemzeti Pénzügyi Lakásalap, Lakásvállalati Garancia Alap és Lakásvállalatok Önellenôrzô és Érdekvédelmi Szövetsége (Nemzeti/Regionális Lakásalapok). Az új intézmények létrejötte megnyitja az utat a vállalkozói tôke számára is, létrejöhetnek a PPP együttmûködések is. 29

30 II. 2. Területfejlesztés Problémák Nincs szakmai konszenzus a városrehabilitáció tartalmát illetôen. Amit az elmúlt 20 évben felújítottak, újra fel kell újítani. Alig van új munkálat. Egyetlen folyamatos projekt él (Ferencváros). Az idevágó beruházási döntések az amúgy is forráshiánnyal küzdô önkormányzatok kezében vannak, amelyek a szükséges önrészt alig tudják elôteremteni. Számtalan kész projekt fekszik fiókok mélyén. A tulajdonviszonyok rendezetlensége, ill. összetettsége komoly gát. A finanszírozásban a magántôke nem vesz részt, mert a programok igen nehezen szervezhetôk. Az engedélyeztetés lassúsága akadályává válhat a programnak. A szabályozási és rendezési tervek nincsenek összehangolva. Az értékelemzés hiánya a rendezési tervekben, alacsony szakmai színvonalú, rövid távú érdekeknek kitett településtervezés. Az infrastrukturális igények spontán növekedése, környezeti terhelés. Az ösztönzés és elvonás rendszere nem fejezi ki a fejlesztések infrastruktúraigényeit és környezeti terhelését. Javaslatok A teendôk meghatározásához 15 éves programot kell készíteni, melyben mintaprojektek fogják a szakmai és a laikus közvéleménnyel megismertetni a megoldásokat. Költségvetési és EU-forrásokból el lehet indítani a Fôtér Programot, mely a vidéki városok központjainak rehabilitációját és hasznosíthatóságát megoldaná. A társasházi törvény átalakítása (és pl. adókedvezmények) szükségesek ahhoz, hogy a banki hitelekkel finanszírozhatóvá válhassanak a rehabilitációs projektek. II. 3. Panelprobléma Problémák A panelházak rehabilitációs költsége 1,500 2,000 milliárd forint. A fûtési rendszerek elavultak, nagy az energiaveszteség. A korszerûsítésnek csak a szigetelés megoldásával (homlokzat és födémek) együtt van értelme. A primer oldali szolgáltatók nem nagyon érdekeltek a takarékosságban. A melegvíz-szolgáltatás drága, pazarló (csaptelepek, alacsony hôfok). A szórt azbeszt-szigetelés egészségkárosodást okozhat. (Nem egyértelmû, hogy hány lakást érint ez.) Hiányzik a hangszigetelés, gyakoriak a beázások. A szellôzô rendszerek, a vezetékrendszerek felújításra szorulnak. Hiányzik a gondoskodó, tulajdonosi szemlélet. Sok az anyagilag igen nehéz helyzetû panellakó, aki már a rezsiköltségeket sem tudja fizetni (ld. Tulajdonosi viszonyok). Magas a lakhatási költség. (Indokolatlan energiaköltség.) A társasházak képviselete nem szakszerû. A teherhordó-funkció felülvizsgálata szükséges, mert a technológia be nem tartásából eredôen csomóponti károsodás lehetséges. A beépített loggiák hôszigetelési problémákat okoznak. Javaslatok A panelprobléma megoldását egy átfogó vizsgálattal kell kezdeni, mely feltárja a panelházak mûszaki állapotát, esetleges kritikus pontjait. A mûszaki problémákat nem lehet egyedileg kezelni, komplex megoldások megvalósítására kell törekedni. Lehetôség van a lapos tetôk átépítésére magastetôsre, ezzel a szigetelési problémák megoldása mellett értékesíthetô lakásokhoz is juthatna a panelház. A hôveszteség megoldása lehet a napelemes technikák alkalmazása a melegvíz elôállítására és a szigetelések (födém, nyílászárók) cseréje. A fûtésrendszer teljes felújításához jó lenne, ha a hôszolgáltató csatlakozna. A program végrehajtása csak fokozott központi támogatásokkal és az áfa-visszaigénylések emelésével képzelhetô el. Elképzelhetôk (!) piaci megoldások is a finanszírozásban. Az azbesztmentesítést egy központilag finanszírozott program keretében lehet elvégezni. 30

31 II. 4. Környezetvédelem Problémák A magyarországi épületállomány energiavesztesége igen magas, nem csak a panel-, hanem a családi házaknál és a kommunális épületeknél is. Ennek oka részben szigetelési, részben épületszerkezeti és épületgépészeti probléma. Az építési hulladékkezelés és hasznosítása megoldatlan. A panelházaknál 1985-ig szórt azbesztet használtak, melynek egészségkárosító hatása lehet. A thermofor kémények ( db) komoly mérgezési veszéllyel járnak. A belsô városrészek tekintélyvesztésébôl és a spontán szuburbanizációból származó környezeti terhelése. A szabályozási és rendezési tervek összehangolatlanságából származó környezeti terhelés. A várható, nagy tömegû bontásból származó környezeti terhelés. Javaslatok A felújítások energiamegtakarítással járnak. A napenergia fokozott hasznosításával csökkenthetô a környezeti terhelés. A hulladékkezelés szabályait ki kell dolgozni, erre kell építeni a támogatási rendszert. A lakókörnyezet rehabilitációja növeli a lakások értékét. Mind az új lakások építéséhez, mind a felújításokhoz ki kell szélesíteni a környezetvédelmi követelményrendszert és gondoskodni kell betartatásukról. A támogatások folyósításának is támogatnia kell a fenntarthatósági követelményt. Ezt erôsítheti a termékdíj-rendszer kiszélesítése is. II. 5. Építészeti problémák Problémák A történelmi városi területek értékôrzô rehabilitációra szorulnak (közmûvek, idegen funkciók beépülése, parkolás, zöldterület hiánya). A lakótelepek városiasításra szorulnak, az épületek pedig fizikai felújításra. A külvárosi területek közmûvei elavultak, az épületállomány korszerûtlen és laza. Az agglomerációs övezetek betelepítése erôs szegregációval járt, egyben növelve a infrastrukturális beruházások iránti igényt. A vidéki kistelepülések lakásállománya folyamatosan romlik. Sikertelenek a nem komplex és az állami tulajdonnal mûködô megoldások. A magyarországi lakásmobilitás igen alacsony. Nincs összhang a tulajdoni és felelôsségi viszonyok között, a tulajdonosi érdekeltségek igen eltérnek. A leromlott lakások zöme olyanok tulajdonában van, akik nem képesek a felújításra költeni. A magánvállalkozásban épített lakások közösségi beruházásigényeket (közmû) gerjesztenek. Az építészetigazgatási rendszer diszfunkciós, a területfejlesztési túlságosan politikafüggô, a szakmai érdekek nehezen érvényesülnek, a szakma elismertsége gyenge. Az építészeti kultúra általánosan alacsony színvonala (építés, városépítés, tervezés, engedélyezés, kivitelezés és fogyasztói kultúra). A túlépítést ösztönzô szabályozási és piaci viszonyok. Az építési engedélyezés esetlegessége, szubjektivizmusa. Inkonzisztens, ellentmondásos, költségnövelô, túlszabályozott, ugyanakkor hiányos építési szabályozás. Javaslatok A lakásépítési program alapja az önkormányzatok által jóváhagyott szabályozási terv lehet. A program végrehajtásának elsô lépéseként teljes körû diagnózist kell készíteni (mûszaki állapot), számba kell venni az összes szóbajöhetô forrást és meg kell kezdeni az intézményrendszer felkészítését. A megerôsödô ingatlanpiac ki fogja termelni a valódi értékítéletet. Meg fog jelenni a professzionális lakásfejlesztés. A paneles telepek teljes rekonstrukciója megnöveli azok értékét (lakásszám csökkentés, arculatmódosítás, földalatti gépkocsi tárolás, zöldterület növelése). A volt ipari területeken (rozsdaövezet) a panelek kiváltó lakásállományának létrehozása. Az alacsony laksûrûségû városi területek átépítése (sorház, átrium házak, csoportház). A megvalósítás elsô lépése lehet mintaprojektek megvalósítása. Olyan fôépítészi hálózatot kell kiépíteni, amely segíti az értékôrzést szolgáló, hosszú távú fejlesztési tervek kidolgozását és végrehajtását. Az agglomerációban meg kell akadályozni a túltelepítést. Jogszabályokat kell változtatni (társasházak döntésképessé tétele). A közpénzek felhasználásához egyértelmû pályázati rendszerek mûködtetése szükséges. A minôség ellenôrzését egy létrehozandó szervezet látja el. Ez fogná össze a jelenleg sok intézmény közt szétszórt funkciókat. 31

32 2. SZ. MELLÉKLET 1. tábla 1000 fôre jutó lakásállomány Ország 1000 fôre jutó lakások száma, 1990 Ország 1000 fôre jutó lakások száma, 1998 Svájc 493 Svájc 510 Franciaország 464 Franciaország 491 Dánia 463 Spanyolország 481 Finnország 450 Finnország 475 Spanyolország 441 Dánia 467 Németország 425 Németország 452 Norvégia 416Olaszország 441 Olaszország 404 Norvégia 427 Hollandia 393 Ciprus 417 Ausztria 380 Hollandia 414 Ciprus 374 Magyarország 401 Magyarország 372 Ausztria 399 Lettország 358 Lettország 391 Csehország 352 Csehország 365 Románia 345 Horvátország 355 Szlovénia 343 Litvánia 353 Horvátország 336Románia 349 Litvánia 310 Szlovénia 349 Szlovákia 310 Írország 327 Írország 292 Szlovákia 312 Lengyelország 289 Lengyelország tábla: A lakásállomány szerkezete szektorok szerint, százalék, 1999 Ország Tulajdonos által lakott Magánbérlet Szociális bérlakás Bérelt lakások összesen Németország Hollandia Lengyelország Dánia Ausztria Franciaország Svédország/a Luxemburg/a Egyesült Királyság Olaszország/a Csehország Finnország Portugália Görögország/a Belgium Írország Spanyolország Szlovénia Szlovákia Magyarország

33 3. tábla A tulajdonos által lakott lakások aránya, százalék Belgium Dánia Németország Görögország Spanyolország Franciaország Írország Olaszország Luxemburg Hollandia Ausztria Portugália Finnország Svédország Egyesült Királyság tábla: Lakásépítésre és -felújításra fordított összegek néhány EU-tagállamban és jelölt országokban, 2001 Népesség, Népesség GDP, Lakásépítés Egy lakosra Lakásépítés millió fô megoszlás, milliárd Euro és felújítás összesen, számítva, és felújítás a GDP százalék (2001) milliárd Euro Euro százalékában Németország 82,3 18, , ,2 Franciaország 59,0 13, , ,6 Olaszország 57,8 13, , ,0 Anglia és Írország 63,8 14, , ,2 Spanyolország és Portugália 50,0 11, ,3 9466,1 Hollandia és Belgium 26,4 6, , ,1 Skandináv államok 24,1 5, , ,6 Ausztria és Svájc 15,3 3, , ,6 Lengyelország Magyarország Cseh Köztársaság Szlovákia Ebbôl: Magyarország } 64,3 10,0 14,5 2, ,8 1, ,3 3,3 33

34 5. tábla: 1000 fôre jutó lakásépítés, az újonnan épített lakások átlagos szobaszáma és alapterülete, fôre Épített lakások Épített lakások jutó lakásépítés átlagos szobaszáma átlagos alapterülete Ország Ország Ország Írország 11,4 Ciprus 5,9 Ciprus 188,8 Ciprus 10,0 Belgium 5,7 Lettország 166,3 Portugália 9,0 Spanyolország 5,1 Belgium 122,6 Spanyolország 8,0 Írország 5,0 Szlovákia 121,3 Ausztria 7,3 Egyesült Királyság 4,8 Litvánia 119,9 Németország 7,1 Luxemburg 4,7 Görögország 119,5 Görögország 6,8 Németország 4,4 Luxemburg 118,4 Hollandia 5,8 Lengyelország 4,3 Észtország 112,6 Finnország 5,6Ausztria 4,2 Franciaország 110,3 Luxemburg 5,4 Franciaország 4,2 Portugália 110,0 Franciaország 5,3 Portugália 4,1 Dánia 110,0 Belgium 3,8 Románia 4,1 Szlovénia 105,4 Egyesült Királyság 3,2 Szlovákia 4,1 Hollandia 105,0 Olaszország 3,2 Olaszország 3,9 Csehország 104,3 Szlovénia 3,1 Svédország 3,9 Magyarország 98,4 Dánia 2,9 Csehország 3,9 Spanyolország 96,6 Magyarország 2,2 Észtország 3,9 Ausztria 94,0 Csehország 2,2 Lettország 3,9 Lengyelország 93,4 Lengyelország 2,1 Hollandia 3,8 Németország 90,7 Szlovákia 1,5 Finnország 3,7 Románia 88,1 Svédország 1,4 Dánia 3,5 Svédország 87,8 Románia 1,3 Litvánia 3,5 Írország 87,6 Litvánia 1,1 Szlovénia 3,5 Olaszország 87,4 Bulgária 0,6Görögország 3,2 Finnország 86,6 Észtország 0,6 Magyarország 3,2 Bulgária 85,2 Lettország 0,6Bulgária 2,7 Egyesült Királyság 76,1 34

35 Jegyzet 35

36 36 Jegyzet