Szociális Lakásügynökségek (a szociális lakásrendszer kiépítésének egy lehetséges alternatívája)

Átírás

1 Szociális Lakásügynökségek (a szociális lakásrendszer kiépítésének egy lehetséges alternatívája) Hegedüs József, Városkutatás Kft. Habitat 15, Lakhatási szegénység Magyarországon problémák és megoldások 2011 november 16..

2 Az előadás felépítése: A lakásprobléma egyik eleme: a háztartások nem tudják megfizetni a rossz lakáshelyzetből való kimozdulást Okok és alternatívák elemzése jelentős potenciális igény van bérlakásra mind szociálisra, mind piaci alapúra Az önkormányzati bérlakásrendszer komoly strukturális problémákkal küzd bővítése nem jelentene megoldást és nincs is forrás rá A pénzügyi, jogi és intézményi feltételek megteremtésével kell egy új rendszert kiépíteni SZOL (Szociális Lakásügynökségek) Városkutatás Kft. 2

3 A lakásprobléma természete: megfizethetőség (a) A folyamatos lakáskiadások megfizethetősége: a jövedelmek és a lakáskiadások közötti különbség állandó nyomása Bizonytalanság, a háztartások gazdálkodásának felbomlása, társadalmi következmények Lefelé mobilitás, tipikusan társadalmilag elfogadhatatlan lakáshelyzetbe kényszerülés Városkutatás Kft. 3

4 A lakásprobléma természete: megfizethetőség (b) A háztartás nem rendelkezik a rossz lakáshelyzetből való kitöréshez szükséges forrásokkal, a társadalmilag elfogadhatatlan helyzet állandósul elfogadhatatlan lakásminőség a lakás hanyatló, munkaerőpiactól elzárt környezetben van zsúfolt (több generáció, stb.) hajléktalanság vagy ahhoz közeli állapot Városkutatás Kft. 4

5 Milyen tényezők magyarázzák a problémákat? Makrogazdasági feltételek Elosztási probléma A lakáspiac működésének problémái Hatékony piac működésének hiányai Lakáspiaci beavatkozások torzításai *Egyéni alkalmazkodási problémák Városkutatás Kft. 5

6 Szociális lakásprobléma: igények és lehetőségek Szociális lakások iránti igény => 300 ezer (a lakásállomány 8%-a) Fiatal, háttér nélküli családok Munkahely közelébe költözni akarók Devizahitelesek, akiken nem tud segíteni az állam Mélyszegénységben élők Hajléktalanságból kitörni akarók A szociális bérlakásszektor 120 ezer, a lakásállomány 3% VÁROSKUTATÁS KFT 6

7 Milyen lehetőségei vannak a hátrányos helyzetű családoknak? Tulajdoni szektor alsó szegmense (vásárlás/bérlés) szociális szuburbanizáció szociális szektor; telepek elfogadhatatlan minőségű lakások vagy rosszabb lakótelepek szegregáció, szlumok kialakulása Bérlakásszektor bérleti jog csere, önkényes lakásfoglalások Rokonoknál marad, rokonokhoz költözik, zsúfolt lakások, stb. VÁROSKUTATÁS KFT 7

8 Lakáspolitikai alternatívák Önkormányzati bérlakásállomány: Kevés (130 ezer), jelentős részben leromlott állagú, nagyon magas hátralékos aránnyal, nagy önkormányzati ráfizetéssel Új építés lehetősége és szükségessége kérdéses (üres lakások, kihasználatlan lakások, stb.) Nincs más megoldás, mint a magántulajdonban lévő lakások hasznosítása Városkutatás Kft. 8

9 Tulajdonos által lakott Magánbérlet Szociális bérlakás Bérelt lakások összesen Egyéb Svájc **** Németország * Luxemburg ** Belgium ** Hollandia * Ausztria * Svédország * Dánia * Franciaország * Írország * Spanyolország ** Finnország ** Görögország ** Olaszország ** Anglia * Portugália ** Norvégia *** Magyarország Csehország ** Észtország ** Lengyelország ** Lettország Litvánia Bulgária Szlovénia ***** Románia **** Country note: housing finance in Switzerland (Ehr-2005_report-pdf) * Social housing in Europe, 2007 C. Whitehead and K. Scalon ** Housing Europe, 2007 Cechodas *** Housing and Housing Policy in Nordic Countries, 2004 ***** Városkutatás kft A lakásállomány tulajdon szerinti összetétele az EU országaiban, VÁROSKUTATÁS KFT 9

10 Az önkormányzati tulajdonú lakásállomány településtípusonként január 1. (KSH) Összes lakás Önkormányzati lakások száma aránya 1 Budapest ,8 2 Megyei jogú város ,1 3 Város ,2 4 Község Összesen ,2 VÁROSKUTATÁS KFT 10

11 Lakásprivatizáció és a szociális bérlakásszektor rezidualizációja Az önkormányzati tulajdonú lakásállomány változása a rendszerváltás óta Önkormányzati Forrás: tulajdonú lakások, ezer lakás Állomány elején 721, es népszámlálás Eladás 605,6 Lakásépítés 12,7 KSH folyamatos lakásstatisztika Megszűnés 10,8 Vásárlás+otthonházi építés 23,8 Szakértői becslés Állomány 2007 végén 140,9 KSH önkormányzati ingatlanvagyonstatisztika 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% VÁROSKUTATÁS KFT Alacsonyabb jövedelműek (átlag háztartásjövedelem 25%-kal alacsonyabb) Bérlakásokban élők háztartásjövedlem (100%=tulajdonosi szektor) 86% 87% 84% 74% Forrás: 1992,1995 HHP, 1999, 2003 KSH Lakásfelvétel A hátralékosság valószínűsége 3-4-szer nagyobb 1999 Munkanélküliség 2003 aránya 3-4-szer magasabb a bérlakásokban élők esetében % 25% 20% 15% 10% 5% 0% 11 No unemployed

12 Miért alacsony a bérlakások száma? Szektorsemlegesség hiánya: pénzügyi hátrányok: a lakbér 15-30%-a pénzügyi hátrány Jogi bizonytalanság (szerződések, adózás, kiszámíthatóság) Intézményrendszer (önkormányzatok érdekeltsége, szociális lakástársaságok hiánya) Szociológiai tényezők (tulajdon biztonsága, stb.) VÁROSKUTATÁS KFT 12

13 Üres, kihasználatlan lakások Demográfiai folyamatok (születések száma, elvándorlás, migráció) Üres lakások száma: ezer (többségük magántulajdonban) A hátrányos helyzetű társasházas épületek lakásállományának összetétele 10 ezernél nagyobb népességű városokban, 2011 Forrás: Városkutatás Kft Városkutatás Kft. 13

14 Jogi bizonytalanság 1. Mit tehetek, ha a bérlő nem tartja be a szerződési feltételeket a tértivevénnyel küldött felszólítás,majd felmondás ellenére sem? 2. Ha a szerződésben szerepel, hogy nem fizetés esetén a bérlő beleegyezik, hogy lakásomat lezárjam, akkor van-e rá jogom? 1. Bírósági utat vehet igénybe az elmaradt bérleti díjak és a kiürítés iránt. 2. Ez egy elég vitatott és vitatható álláspont, nem ideális megoldás, de inkább igen a válaszom. 3. Ha bírósági eljárást kell indítanom, körülbelül mennyi idő alatt érem el a lakás kiűrítését, és hogyan juthatok hozzá a pénzemhez? 3. Ezt nem lehet megbecsülni, elsősorban a bíróságok leterheltségétől és a másik fél perbeli magatartásától függ.. 4. Hogyan lehet, hogy a magyar jog jobban védi a minden szabályt megszegő bérlőt, mint a tulajdonost? 5. Mi történik akkor, ha a tulajdonos is saját védelmében, kizárja a nemfizető bérlőt a saját lakásából, csak hogy minél kisebb legyen a kára? 4. Ez nem feltétlenül van így, azzal együtt, hogy a csalódottságát megértem 5. Ez a bérlő számára jelenthet lehetőségeket különböző peres és nemperes lehetőségek igénybevételére. 6. Ha ilyen nemfizető bérlőt sikerül kifogni, segíthet-e a gyorsabb megoldásban egy ügyvéd felkérése? 6. Ez pedig a bérlőtől függ, tapasztalataim ezen a területen vegyesek. Forrás: Városkutatás Kft. 14

15 Bérlakásprogram szektorok Szociális szállás (elszigetelt programokban már létező rendszer) Önkormányzati szociális bérlet (jelenleg működő rendszer) Lakástársaságok (önkormányzati és/vagy magántulajdonú gazdasági társaság), amelyek Egyedi magántulajdonú lakásokat, Társaságok tulajdonában lévő lakásokat és Önkormányzati lakásokat kezelnek Ez nem egy elméleti modell: minden területen vannak kísérletek (jók, rosszak), vannak intézmények, szereplők, akik egy-egy megoldás mögé tudnak állni, amelyek hatékonyak is lehetnek, ha megfelelő ösztönzők működnek ezeket az ismereteket kell integrálni a reformok kidolgozásába. VÁROSKUTATÁS KFT 15

16 Bérlakás szektorok háztartás jövedelem és lakásminőség (sematizált ábrázolás) A = Hajléktalan B = Szociális szállás Háztartás jövedlem D E C2 C1 = Önkormányzati szociális bérlakás C2 = Önkormányzati egyéb bérlakás D = Lakástársaság C1 B E = Egyedi magántulajdon A Lakások minősége Szubstandard lakások VÁROSKUTATÁS KFT 16

17 Szociális szállás Átmeneti megoldás lefelé és felfelé is lehet menni Szociális szervezet feladata Segít, támogat az igénytől függően Ellenőriz, biztosítja a rendszer fenntarthatóságát Szociális szervezet érdekeltsége és elszámoltathatósága VÁROSKUTATÁS KFT 17

18 Szociális bérletek közvetítése Szociális lakásügynökség Létező szervezetek (szociális intézmények, ingatlanközvetítők, stb.) Közvetítési és működtetési díj pl. a lakbér 10%-a Önkormányzati lakásigénylések Ellenőrzés: elosztás, lakbér, lakásminőség, stb. VÁROSKUTATÁS KFT 18

19 SZOL - külföldi példák Több külföldi példa van (Belgium, Hollandia, Írország, Olaszország, Anglia, stb.) Nagyon különböző megoldások: Törvényben rögzített megoldások, non-profit ügynökségek Belgium (Antwerpen három ilyen ügynökség is működik) Lakástársaságok (akik az önkormányzati lakásokat kezelik) régiós szintű szabályozás - Olaszország Non-profit szervezetek által működtetett programok (a probléma egy-egy elemére) - Anglia Kormánnyal kötött szerződés a 2008 után eladhatatlan lakások hasznosítására Városkutatás Kft. 19

20 A támogatott bérleti szektor kínálatának bővítése egy közreműködő szervezeten keresztül Összekapcsolt tevékenységek: 1. ingatlanok közvetítése, bérlő- és bérbeadók összekapcsolása, a bérleti jogviszony biztonságának biztosítása implicit garanciákkal; 2. ingatlanok kezelése; 3. szociális munka az adósságcsapdába került családok segítése, kísérése érdekében, az újabb eladósodás megelőzése céljából. Elemeiben megvan, de nincs a koordinációt, kiszámíthatóságot biztosító intézményi elem Városkutatás Kft. 20

21 Mi kell hozzá? Beindításhoz: ösztönzők Bérbeadói oldal (adózás, biztonság, stb.) Bérlői oldal (kiszámíthatóság, biztonság) Önkormányzat/állam (szociálpolitikai és gazdasági célok) Kiterjesztéshez: jogszabály-módosítások, pénzügyi források biztosítása, ellenőrzés és szakmai irányítás Városkutatás Kft. 21

22 Habitat-Városkutatás kísérleti program Helyi feltételeket figyelembe vevő működési modell kidolgozása 4-5 vidéki nagyvárosban (a kereslet/kínálat feltérképezése, a működés feltételeinek kidolgozása) Központi szabályozás/irányítás kidolgozása Javaslatcsomag a jogszabályi környezet megváltoztatására Érdekképviselet tevékenység a modell országos bevezetésére Városkutatás Kft. 22

23 Köszönöm a figyelmet!! hegedus@mri.hu VÁROSKUTATÁS KFT 23