IPARI INGATLANPIAC 2018 ÉV VÉGI PIACI JELENTÉSE

Átírás

1 IPARI INGATLANPIAC 2018 ÉV VÉGI PIACI JELENTÉSE

2 AS ÉV ÖSSZEFOGLALÓJA A budapesti raktárbérleti piacon a változatlanul kevés bérelhető területnek köszönhetően 2018 második felében is a szerződés újratárgyalások domináltak. A budapesti régióban (az egyetlen likvid, mérhető piacon) az üresedési ráta 2018 végére tovább csökkent, elérve az átlagos 2,4%-os rekord alacsony szintet. Ez a mutató az M0 autópálya menti logisztikai parkokban 2,1%, míg a városi logisztikai ingatlanokban 5,1% üresedést jelent. A bérbeadók gyors döntéshozatalt várnak a bérlőktől, a bérbeadói rugalmasság alacsony szinten maradt, miközben a bérleti díjak tovább emelkedtek. A korábbi évekhez hasonlóan továbbra is erős bérbeadói piacról beszélhetünk. A magas beruházási költségek miatt az év során várhatóan átadásra kerülő Budapest környéki új fejlesztések esetében a nettó kínálati bérleti díj (headline rent) big-box raktár esetében 4,75 5,5 EUR/m 2 /hó tartományban mozog, míg bizonyos (speciális) esetben akár az 6,0 EUR/m 2 /hó szintet is elérheti, hasonlóan a limitált számú városi logisztikai projekt árazásához. Sok bérlő most szembesül a magas bérleti díjakkal és a rekord alacsony üresedési ráta hatásával, melynek következtében bérlői oldalról előnyben részesítik a 3 éves bérleti tranzakciókat a hosszabb távú elköteleződéssel szemben. Ez alól kivételt képeznek a gyártói tevékenységet végző bérlők, melyek inkább megoldás orientáltak és könnyebben elfogadják a magasabb árazást. A budapesti régióban mindössze 2 új bérleti tranzakció - új szerződés vagy előbérlet - mérete haladta meg a m 2 -t. Az átlagos tranzakció méret megközelítőleg m2 volt. A válság során koncentrálttá vált a fejlesztői piac. Míg a válság előtt aktív fejlesztő is jelen volt a piacon, addig mára már csak 4-5 ipari fejlesztő mondható aktívnak. Fejlesztői / logisztikai szempontból a piac még mindig Budapest fókuszú, ugyanakkor gyártóüzemek létesítése szempontjából erősebbek a vidéki lokációk. A fejlesztők a válságot követő időszakhoz hasonlóan még mindig óvatosak a spekulatív fejlesztésekkel, amivel a drága építés mellett a rövid ideig is kiadatlanul álló területben rejlő kockázatot szeretnék kiküszöbölni. A fejlesztők inkább az általuk megnyert új előbérleti projektekre koncentrálnak, és kevésbé a további telkek vásárlására, vagy a tisztán spekulatív fejlesztésekre. Kevés az elérhető, jó minőségű, eladó raktár / üzemcsarnok, csak úgy a budapesti régióban, mint a vidéki helyszíneken.

3 3 KÍNÁLAT BUDAPESTEN ÉS KÖRNYÉKÉN A budapesti ipari ingatlanállomány között stagnált, majd 2015-től növekedésnek indult, melynek üteme 2016-tól felgyorsult ban összesen közel m² új ipari / logisztikai terület került átadásra, ami csupán enyhén haladja meg a 2017-ben átadott projektek ( m²) volumenét. Ebből m 2 volt az Üllő Airport Logistics Center, m² az Inpark Páty és m² a Budapest Dock Szabadkikötő igényre épített épületeiben, valamint m² spekulatív fejlesztést adtak át az East Gate Business Parkban. A modern logisztikai állomány 2017-ben 2,04 millió m² volt, ami egyenletes növekedési rátát mutatva 2018 év végére elérte a 2,16 millió m²-t első negyedévében több mint m² felépítmény áll tervezés / előkészítés alatt. Ebből mintegy m 2 spekulatív fejlesztés és m 2 előbérlet, jellemzően m² / épület méretben, melyek átadása 2019 utolsó negyedévéig várható. Ezen felül további projektek is megvalósulhatnak előbérleti, vagy akár spekulatív konstrukcióban. A tervezettnél hosszabb, megnövekedett kivitelezési idő sokszor okoz csúszást az új fejlesztések átadásánál. Több tervezett projekt időzítése is eltolódott a drága kivitelezési költségek következtében, ami már olyan magas bérleti díjakat generálna, hogy piaci elfogadtatásával kapcsolatban már szkeptikusak a fejlesztők. Ezt a helyzetet nehezíti, hogy a budapesti logisztikai piac nemzetközi mércével mérve amúgy is kissé illikvid. A legkedveltebb fejlesztői lokáció az M0 déli szakasza, amit a Nyugat- és Kelet-budapesti régió követ, majd az M0 északi szektora. A már tulajdonolt projekt területeken jelentősen lecsökkent, vagy elfogyott a beépíthető telekterület, ezért a fejlesztők további új közepes (5-10 ha) méretű területek vásárlásában gondolkodhatnak, amelyek az igény szerinti-, előbérleti-, illetve középméretű spekulatív fejlesztések számára kínálhatnak megfelelő alternatívát. Sok bérlő most szembesül a magas bérleti díjakkal és a rekord alacsony üresedési ráta hatásával.

4 Millió m² 4 ÁBRA 1: IPARI INGATLANÁLLOMÁNY VÁLTOZÁSA (MILLIÓ M2) 2,5 Kínálat Új átadások *a 2010 és 2011 közötti állományváltozás a BRF adatokkal való harmonizáció következménye 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 ÁBRA 2: BÉRLETI TRANZAKCIÓK MEGOSZLÁSA BUDAPESTEN 2017 ÉS 2018-BAN Előbérlet Új szerződés Bővülés Megúíjtás BTS 8% 2% 17% 25% 55% 56% % 3% 12% Források: Ábra 1: Colliers International Ábra 2: Colliers International

5 5 KERESLET BUDAPESTEN ÉS KÖRNYÉKÉN A teljes kereslet 2018-ban m² volt, amiből a szerződéshosszabbítás m²-t tett ki, így a nettó kereslet (új bérlet, előbérlet, bővülés, BTS) m² volt, melyből m 2 terület köthető logisztikai céghez. A 2018-as év nettó keresletének volumene 37%-kal kevesebb lett a 2017-ben realizált ( m²) teljes év volumenéhez képest. A tranzakciók közül 55%-os részesedéssel továbbra is a szerződés megújítások (újratárgyalások) domináltak, akárcsak az elmúlt években, aminek egyik oka a kiadó területek hiánya, valamint az új területek magas árazása. A nettó abszorpció a 2018-as év folyamán m²-t tett ki, ami csupán kissé marad el 2017 teljes évéhez viszonyítva ( m²). Ennek oka, hogy egyre kevesebb a szabad bérelhető terület. Továbbra is jelentős kereslet mutatkozik a néhány ezer négyzetméteres, jó minőségű bérlemények iránt, ugyanakkor megfelelő elérhető alternatívák hiányában a bérlők sokszor újra gondolják stratégiájukat, teljesen más preferenciákkal térnek vissza vagy akár elhalasztják a projektjüket. Az adásvételi piac is hasonló helyzetben van: változatlanul kevés a jó minőségű önálló telephely kínálat, míg relatív nagy a kereslet mind Budapesten, mind vidéken, így a reális árazású, jó minőségű ingatlanok hamar gazdát cserélnek. Egyre többször tapasztalható, hogy egy meglévő, jó minőségű, akár túlárazott eladó telephelynek erős preferenciája van egy új építéssel szemben, hiszen még túlárazottan és a szükséges átalakítások költségével együtt is szignifikánsan olcsóbb és gyorsabban elérhető lehet egy új fejlesztésnél ban az 5 legnagyobb új bérleti tranzakció - új bérlet, vagy előbérlet - közül mindössze 2 haladta meg a m 2 -t.

6 6 ÜRESEDÉS / ELÉRHETŐSÉG A Budapest környéki meglévő ingatlanállomány 91%-a big-box logisztikai parkokban, míg a fennmaradó 9%-a városi logisztikai központokban található. A válság előtti 9%-os üresedési ráta 2013-ra meghaladta a 21%-ot, majd 2014-től folyamatos csökkenő tendenciát mutatva 2018 végére elérte a rekord alacsony 2,4%-ot (Budapest környéki big-box logisztikai parkok esetében 2,1%, míg a városi logisztikai parkoknál 2,1%) év végére összesen m² ipari terület állt üresen és mindössze egy épületben volt m²-nél nagyobb kiadatlan terület a budapesti régióban. A limitált kínálat miatt különösen problémás a jelentősen nagyobb méretű igények kiszolgálása, legyen szó akár logisztikáról, akár gyártásról. A főváros környéki ipari parkokban rendszeresen tapasztalható jelenség, hogy ha egy bérelt terület megüresedik, akkor a korábbi bérlő helyére azonnal több szomszédos bérlő pályázik, így az egység gyakorlatilag nem is kerül a piacra. ÁBRA 3: ÜRES TERÜLETEK ÉS ÜRESEDÉS VÁLTOZÁSA ( ) *a 2010 és 2011 közötti különbség részben a BRF adatokkal való harmonizáció következménye Ezer m Szabad terület Üresedési ráta 40% 35% 30% 25% % % % 50 5% % Az üresedési ráta tovább csökkent 2018 végére, elérve a rekord alacsony 2,4%-os szintet. Források: Ábra 3: Colliers International

7 BÉRLETI DÍJAK, BÉRLETI IDŐTARTAMOK 7 A headline bérleti díjak Budapesten és vonzáskörzetében jellemzően 4,25 4,5+ EUR/m²/hó szinten mozognak a meglévő standard big-box logisztikai épületekben, míg 4,75-5,5 EUR/m²/hó az új big-box fejlesztések esetében, mely bizonyos speciális esetben akár az 6,0 EUR/m 2 /hó szintet is elérheti. Meglévő városi logisztikai projektekben az irányadó bérleti díjak 4,5-5,0 EUR/m²/hó tartományban mozognak, míg az új városi logisztikai fejlesztések bérleti díja az 5,0-6,0 EUR/m²/hó tartományban mozog. A nettó effektív bérleti díjak továbbra is hozzávetőleg 5-10%-kal alacsonyabbak lehetnek, mint a headline bérleti díjak, különösen hosszú távú (10 év+) bérlet esetén. A bérbeadók / fejlesztők által elvárt bérleti időtartam meglévő raktár esetén min. 3 év (preferáltan 5 év), előbérleti vagy BTS konstrukció esetén 5 év+ (preferáltan 7-10 év), míg vidéki helyszíneken és speciális műszaki igény esetén 10+ év. Az ingatlan üzemeltetési díjak 0,65 1,10 EUR/m 2 /hó tartományban mozognak, ami elsőre nagy különbségnek tűnhet, viszont az eltérés gyakran csak a bérbeadók eltérő számítási elveiből adódik. Emiatt érdemes pontosítani a mögöttes szolgáltatási tartalmat (pl. tartalmaz-e az ingatlan adót, ingatlan felelősségbiztosítást, ingatlan kezelési díjat, őrzésvédelmi szolgáltatást, stb.). TELEKPIAC Az ipari-logisztikai fejlesztési telkek stagnáló kínálati árai a következők: Kiemelt helyen fekvő - pl.: Budapest környéki autópálya lokáció - fejlesztésre előkészített telkek: ~30-40 EUR/m². Különleges pl.: retail jellegű funkcióra ideális adottságok esetén akár: 50+ EUR/m². Több ráfordítást igénylő, illetve másodlagos lokáción található telkek: ~10-25 EUR/m² Kisebb vidéki ipari parkokban / harmadlagos lokáción található telkek: ~5-15 EUR/m². Magyarország domborzati és közlekedési adottságaiból következően bőven van fejlesztésre alkalmas telek, ugyanakkor Budapest környékén egyre limitáltabb a jól előkészített, legalább 5-10 ha-os telkek száma, 20 ha fölött pedig kifejezetten nehéz problémamentes (pl. rendezett tulajdoni viszonyok) telket találni. Hasonló a helyzet a vidéki kvázi ipari parkokban, melyek esetenként még csak papíron léteznek, viszont a valóságban csak ipari parknak kijelölt, előkészítetlen mezőgazdasági területet jelentenek. Jellemző probléma az eladásra kínált telkekkel kapcsolatban, hogy ezek sokszor extra közmű fejlesztést igényelnek, esetleg nincsenek kivonva a mezőgazdasági művelés alól, vagy éppen a helyi építési szabályzat nem enged megfelelő beépíthetőséget. Ezek a problémák elnyújthatják vagy ellehetetleníthetik egy-egy tervezett projekt megvalósítását, illetve tovább hátráltatja a spekulatív alapú telkek vásárlást.

8 8 VIDÉKI IPARI INGATLAN PIAC A vidéki elhelyezkedésű ingatlanok üresedése néhány spekulatív bérraktártól eltekintve változatlanul nehezen nyomon követhető, és az alkalomszerű kereslet-kínálat a teljes piac töredékét teszik ki. Új fejlesztésű, standard vidéki ingatlanok esetében a nettó bérleti irányárak nagyobb szórást mutatnak a budapesti számoknál. Üzemcsarnokok esetében 5,0 6,0 EUR/m²/hó szintről indulnak, ugyanakkor a végső műszaki tartalom ezt nagyban módosíthatja. Eladási árak vonatkozásában nehéz átfogó következtetést levonni, mivel jó minőségű ipari ingatlanokat alkalomszerűen kínálnak eladásra, melyek műszaki tartalma rendkívül komplex lehet, ugyanakkor jó minőségű csarnok esetén EUR/m 2 a jellemző. Mára több vidéki régió is egyre komolyabb alpiacot jelent, ami által a magyarországi ipari / logisztikai piac a környező országok hasonló piacaihoz hasonlóan egyre multipolárisabbá kezd válni. Ez a tendencia különösen jól látható a gyártó / összeszerelő tevékenységet végző cégek elhelyezkedés preferenciájából, akik elsősorban az országban jelen lévő autóipari OEM cégek vonzáskörzetét részesítik előnyben. Az ábrán bejelölt, lassan már alpiacnak minősülő régiók egyre telítettebbek, amihez egy komoly munkaerőhiány társul. Ennek eredményeképpen egyre nagyobb támogatást élveznek a déli (például Pécs, vagy Szeged környéki) régiók. Ezen területek esetében azonban nehézséget jelent, hogy nincs a régióban jelentős ipari, autóipari tevékenység, elérhető modern logisztikai / gyártó épület, valamint hiányzik a megfelelő munkaerő-utánpótlást biztosító, műszaki szakirányú oktatási intézmény. ÁBRA 4: ALPIACNAK MINŐSÜLŐ RÉGIÓK Források: Ábra 4: Colliers International

9 9 IPARI / LOGISZTIKAI BEFEKTETÉSI PIAC A Budapest környéki ipari / logisztikai ingatlanpiac befektetési volumene 2018-ban 150 millió EUR volt. Ennek keretében 3 nagyobb tranzakció került lezárásra, ami összesen több, mint m 2 ipari / logisztikai ingatlan területet foglal magába. Az említett A kategóriás ipari épületek tranzakcióinak befektetés értéke a EUR/m² tartományban mozogtak. Az átlagos ügyletméret az elmúlt két év során folyamatosan növekedett, ugyanakkor hiány mutatkozik a jó befektetési termékekből. Budapestet és környékét tekintve a 10 legnagyobb befektető / fejlesztő tulajdonolja a béringatlanok 85%-át, melyből továbbra is az 5 legnagyobb kontrollálja ezen épületek közel 65%-át. A prémium ipari / logisztikai ingatlanok hozama jelentősen csökkent az elmúlt két év során, 2015-ben még 9,0%-on állt, míg 2018 év végére 150 bázisponttal 7,5%-ra csökkent. ÁBRA 5: PRÉMIUM IPARI / LOGISZTIKAI INGATLANOK ELVÁRT BRUTTÓ HOZAMA ( ) 10,0% 9,5% 9,5% 9,5% 9,3% 9,3% 9,3% 9,3% 9,0% 9,0% 9,0% 8,5% 8,3% 8,0% 7,8% 7,5% 7,5% 7,0% 6,8% 6,5% 6,0% 5,5% Források: Ábra 5: Colliers International

10 m2 10 KILÁTÁSOK 2019-RE Továbbra is rendkívül magas építési költségekkel kell számolni. Standard raktár esetében akár EUR, raktáriroda esetében akár EUR is lehet az egy négyzetméterre jutó nettó építési költség, telekár nélkül. Ennek oka egyfelől az egyre limitáltabb készletek miatt megnövekedett építőanyag (pl. előregyártott vasbeton) költség és szállítási idő, másfelől az építőiparban mutatkozó munkaerőhiányt kompenzálandó munkabér növekedés. A magas építési költségek másik ingatlanpiacra gyakorolt hatása, hogy nincs / nehezen értelmezhető a telek piac. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egy tervezett projekt teljes kivitelezési költsége olyan magasra rúghat, ami megkérdőjelezi a fejlesztés rentabilitását, és végül a telkekre is limitáltabb keret ( maradványérték ) jut, ami további nyomás alatt tartja a telekárakat. Ennek következtében kevés a valós vásárlási szándék, és a telkek nehezen cserélnek gazdát, így nehezen definiálható a piaci ár is. Az év során piacra kerülő területeknek köszönhetően az ingatlanállomány mérsékelten növekedni fog, viszont a megüresedő és új fejlesztésű területek méretéhez képest a jelentős kereslet következtében továbbra is alacsony szinten maradhat az üresedési ráta. Várakozásaink szerint nagyságrendileg m 2 spekulatív fejlesztés várható 2019-re, ahol a jellemző épületméret továbbra is m² között várható. A tisztán spekulatív projektekkel szemben 2019-ben is preferáltak maradnak az előbérleti / BTS konstrukcióban megvalósuló projektek ben is magas érdeklődést várunk vidéken a jó minőségű ipari ingatlanok iránt, bérletre és vételre egyaránt. Arra számítunk, hogy a legnagyobb aktív fejlesztők mérsékelten bővítik telek portfoliójukat Budapesten és az agglomerációban, valamint a nemzetgazdasági szempontból jelentősebb vidéki helyszíneken is. ÁBRA 6: VÁRHATÓ IPARI INGATLANFEJLESZTÉSEK (2019 Q Q1) Előbérlettel lekötött terület Még le nem kötött terület % 61% 31% 70% 2019 Q Q Q Q Q1 Források: Ábra 6: Colliers International

11 FOR MORE INFORMATION INDUSTRIAL OCCUPIER SERVICES Tamás Beck Director Industrial Agency Hungary Mob Csaba Dobos Senior Associate Industrial Agency Hungary Mob RESEARCH Gertrud Hausenblasz Associate Research Analyst Hungary Tamas Steinfeld Associate Director Research & Valuation Advisory Hungary This report gives information based primarily on Colliers International data, which may be helpful in anticipating trends in the property sector. However, no warranty is given as to the accuracy of, and no liability for negligence is accepted in relation to, the forecasts, figures or conclusions contained in this report and they must not be relied on for investment or any other purposes. This report does not constitute and must not be treated as investment or valuation advice or an offer to buy or sell property Colliers International. Colliers International is the licensed trading name of Colliers International Property Advisers UK LLP which is a limited liability partnership registered in England and Wales with registered number OC Our registered office is at 50 George Street, London W1U 7GA Colliers International Hungary MOM Park, Gellért torony H-1124 Budapest, Csörsz utca 41. colliers.com/hungary