A kedvező a makrogazdasági környezet dacára érdemes óvatosnak lenni. OTP Elemzési Központ április

Átírás

1 A kedvező a makrogazdasági környezet dacára érdemes óvatosnak lenni OTP Elemzési Központ április 1

2 Globális környezet: átmeneti lassulás után erős lehet az európai és az amerikai növekedés Európa beindult, az USA a ciklus végén jár, a fő rövidtávú makro-kockázat a kereskedelmi háború Kamatok: a globális likviditás szűkül 2019-től, a nominális kamat emelkedik, a reálkamat alacsony marad, Magyarország: A tavalyi előrejelzésünknek megfelelően 4% környékére gyorsult a növekedés és hasonló érték várható 2018-ra is Minden motor dübörög, 4%-on a növekedés A forint gyenge, a kamat alacsony marad Ingatlanpiac: még legalább két erős év várható

3 A CEE országok a gazdasági cikluson belül a fellendülés szakaszában vannak, az USA és Kína már a lassulás fázisában tart A gazdasági ciklus fázisai KILÁBALÁS BOOM LASSULÁS RECESSZIÓ Makro: Alacsony bizalom, magas munkanélküliség, alacsony inflációs nyomás, jó gazdaságpolitika esetén alacsony kamatok, válságkezelés Cégek: kihasználatlan kapacitások, kezdetben még zuhanó, majd alacsony profitok és részvényárak CEE USA Kína Makro: alacsony bizalom, induló export, lassú növekedés, magas, de csökkenő munkanélküliség, alacsony infláció és kamatok RU UA EU Potenciális GDP ¹Output gap ² Aktuális GDP Cégek: kihasználatlan kapacitások, alacsony, de stabilizálódó, majd emelkedő profitok és részvényárak Makro: csökkenő, majd alacsony munkanélküliség, emelkedő, majd magas bizalom, meginduló fogyasztás és beruházás. Emelkedő, majd magas infláció és kamatok Cégek: magas kapacitás-kihasználtság, magas profit és részvényárak A fő kérdés: meddig tart? Lesz-e túlfűtöttség? (1) Potenciális GDP: a gazdaságban rendelkezésre álló fizikai és humántők e állomány, valamint az ezek allokációját végző intézményrendszerek minősége által meghatározott, az erőforrások átlagos kapacitás kihasználtsága mellett elérhet ő GDP szint. (2) Output gap: ha az aktuális GDP meghaladja a potenciális GDP-t, akkor az output gap pozitív, ha elmarad attól, akkor negatív. Makro: alacsony munkanélküliség, magas bizalom, erős, de már lassuló fogyasztás és beruházás. Magas infláció és magas kamatok Cégek: magas kapacitás-kihasználtság, stagnáló, vagy csökkenő profit 3

4 USA: már az érett növekedési szakasz végén a gazdaság, de recessziótól egyelőre nem kell tartani Big picture Igen hosszú, 8 éves növekedés Számos indikátor a korábbi ciklikus csúcspont körül vagy utána Kamatemelés, mérlegszűkítés folyamatban Cél körüli infláció A közelmúlt eseményei A második félévben gyorsult a növekedés Átment az adóprogram, kb. 2%-ponttal növelve a deficitet, 2019-re 6% felett lehet Ez tartósan magas és emelkedő pályára állíthatja az USA amúgy magas államadósságát Alapforgatókönyv 2018-ban erős, 2,5-3% közötti növekedés 2019-től lassuló növekedés, de nem épültek fel komolyabb sérülékenységi problémák, ezért várhatóan nem lesz éles recesszió. Lassú kamatemelés, alacsony reálkamat marad Kérdések, kockázatok Munkaerőpiac: gyorsul-e a bérdinamika és az infláció? Mennyire lesz gyors a jegybank a kamatemeléssel? Jön-e recesszió a következő két évben? 4

5 USA: a Trump csomag hatására 3% környékére gyorsulhat az idén az amerikai gazdaság GDP (éves változás, konszenzus, %) 5

6 USA: de a 6%-ig emelkedő hiány miatt drámaian nőhet az államadósság hosszú távon Államadósság (a GDP %-ban, IMF módszertan, %) Trump csomaggal és nélküle 6

7 Big picture Eurózóna: elindult a széles bázison nyugvó kilábalás, várhatóan tartós marad a jó gazdasági teljesítmény GDP: gyorsul a növekedés, szélesedik a bázis, 2% feletti lehet ben, a politikai kockázatok jelentősen csökkentek. A mélyebb bizalmat tükröző mutatók: hitelfelvétel, építési engedélyek is nő Munkaerőpiac: új, mindenkori csúcson a foglalkoztatottság, a munkanélküliség csökken Infláció: cél alatti, de emelkedő infláció várható Fiskális politika: alacsony hiány, magas, de nem túl magas, csökkenő adósság Monetáris politika: 2018-ban jöhet a QE leállítása, 2019-től a kamatemelés, a kockázatok a későbbi szigorítás mellett szólnak. Sokáig marad a negatív reálkamat. Kérdések, kockázatok Át tudják-e alakítani az Eurózónát a következő pár évben annyira, hogy a következő recesszióban is maradjanak az olaszok? Mikor indul az EKB kamatemelés? 7

8 Eurózóna: Mindenkori csúcson a foglalkoztatottság 8

9 Az első negyedévben mindkét nagygazdaság lassult Évesített negyedéves növekedés (SA; %) 9

10 Miért baj a kereskedelmi háború? Big picture: a világ vezetői a nagy válság óta azon ügyködnek, hogy liberalizált legyen a globális kereskedelem Globálisan az export a GDP 30%-a (1960: 11%) Az erős kereskedelmi kapcsolatok csökkentik a háborús konfliktus esélyét A globális vám-emelés: minden ország megvédi a saját nem hatékony szektorait és kölcsönösen lemészárolhatják egymás hatékony ágazatait. A termelékenység és a foglalkoztatás zuhanhat. Az as válság globálissá válásának egyik fő oka a válság előtti laza monetáris politika okozta hitelbuborék és a rossz gazdaságpolitikai reakciók mellett a protekcionizmus erősödése volt. Smoot Hawley Vámtörvény, 1930 A közelmúlt eseményei Az USA elnöke vámemelést jelentett be, elsősorban acél- és alumíniumipari termékekre. Szankciók Putin közvetlen köreire Mire számíthatunk? Legjobb forgatókönyv (reális): Kína részben enged, a kongresszusi választások után (november 6) a nyomás az USA részéről enyhül Rosszabb forgatókönyv (alacsony valószínűségű esemény): Az USA vámot emel és mindenki vámot emel az USA-val szemben. Következmény: USD gyengül, az USA lassul Legrosszabb forgatókönyv (kis valószínűségű esemény): Az USA vámot emel és mindenki vámot emel mindenkivel szemben: Következmény: erős globális lassulás, esetleg recesszió, 30% feletti részvényesés, USD erősödik 10

11 Globális környezet: átmeneti lassulás után erős lehet az európai és az amerikai növekedés Európa beindult, az USA a ciklus végén jár, a fő rövidtávú makro-kockázat a kereskedelmi háború Kamatok: a globális likviditás szűkül 2019-től, a nominális kamat emelkedik, a reálkamat alacsony marad, Magyarország: A tavalyi előrejelzésünknek megfelelően 4% környékére gyorsult a növekedés és hasonló érték várható 2018-ra is Minden motor dübörög, 4%-on a növekedés A forint gyenge, a kamat alacsony marad Ingatlanpiac: még legalább két erős év várható

12 2018 lehet a globális likviditás bővülésének utolsó éve A fejlett jegybankok eszközállománya, (1000 mrd USD; J.P. Morgan) 12

13 2019-ben Európában is elindul a kamatemelés Forward hozamgörbék (EUR; USD; HUF) 13

14 A fejlett országok magas államadóssága miatt tartósan alacsonyak maradhatnak a hozamok, hasonlóan a II. világháború utáni időszakhoz GDP növekedés ás infláció (10 éves átlag*) vs. 10 éves hozamok és az eltérés (%; százalékpont;*) Tartósan alacsony kamat irányába mutató tényezők: Magas a fejlett országok államadóssága, hasonlóan a II. Világháború utáni időszakhoz Alacsony, a nominális növekedéstől elmaradó kamatok Államadósság (a GDP % -ban) Magas államadósság A jegybankok félnek az államcsődtől, így jobban tolerálják az inflációt, alacsonyabb kamatokat tartanak és szabályozással az állampapírok felé terelik a bankokat Öregedő társadalmak, magasabb vagyoni egyenlőtlenség: magasabb megtakarítások Fejlődő technológia, magasabb tőkeállomány: Kevésbé tőke-intenzív beruházások Válság utóhatása, magasabb kockázatkerülés, nagyobb kereslet, de kisebb kínálat a kockázatmentes eszközök piacán Mi várható: Lassú, óvatos kamatemelés Az inflációtól elmaradó, vagy annál csak enyhén magasabb kamatok 14

15 Merre megy az EURUSD? Mi felfelé látunk teret, de a kamatkülönbség miatt kérdéses, hogy ezzel lehet-e pénzt keresni Az egyensúlyi érték Elemzői várakozások és forward árfolyam Mi szól a dollár mellett? Kamatszint ha jön a lassulás ez elolvadhat Sokat gyengült Trump féle repatriáció: nem valós, a nagy része dollárban van Mi szól az Euró mellett? Ciklikus pozíció Külső egyensúly (3%-os többlet vs. 3%-os hiány) és belső megtakarítások Most erősebb az intézményi hitelesség Államadósság-pálya (csökkenő 5 év alatt 8%-pont vs. emelkedő 5 év alatt 10%-pont) Inflációs különbség Forrás: BIS, Jorda-Schularick-Taylor Macrohistory Database Mi várható: Rövid távon némi euró gyengülés (1.16) Utána oldalazás Középtávon inkább felfelé látjuk az EURUSD-t, akár 1.3 fölé 15

16 Globális környezet: átmeneti lassulás után erős lehet az európai és az amerikai növekedés Európa beindult, az USA a ciklus végén jár, a fő rövidtávú makro-kockázat a kereskedelmi háború Kamatok: a globális likviditás szűkül 2019-től, a nominális kamat emelkedik, a reálkamat alacsony marad, Magyarország: A tavalyi előrejelzésünknek megfelelően 4% környékére gyorsult a növekedés és hasonló érték várható 2018-ra is Minden motor dübörög, 4%-on a növekedés A forint gyenge, a kamat alacsony marad Ingatlanpiac: még legalább két erős év várható

17 Kelet-Európa és Magyarország: érett, széles bázisú, fogyasztáson és beruházáson is alapuló növekedés, ami a kedvező egyensúlyi mutatók alapján tartós lehet Big picture: gyors növekedés, alacsony sebezhetőség A válság utóhatásai megszűntek körül megindult a növekedés, 2015-re 3% fölé gyorsult. 2016: átmeneti lassulás Elfogyott a munkaerő, gyorsulnak a bérek, lendületesen nő a fogyasztás. Az egyensúlyi mutatók kedvezőek: jellemzően alacsony költségvetési hiány, csökkenő államadósság, a legtöbb ország külső egyensúlya többletet mutat és épül le a külső adósság. A közelmúlt eseményei Szűk kapacitások, dübörgő ingatlanpiac, véget ért a hitel nélküli növekedés 2016-os átmeneti lassulás után 2017-re minden motor dübörög: erős az export, gyorsan nő a fogyasztás, megindult a beruházás és gyorsul a béremelkedés. A korábbi évek stagnáló árszintje után emelkedésnek indult az infláció, amit követnie kellene a monetáris szigorításnak. Alapforgatókönyv 3-4 % környéki növekedés, 2018-tól 10%-ot elérő hitelbővülés, lassan emelkedő kamatok, romló külső egyensúly. Kérdések, kockázatok A következő évekre nem látunk jelentős kockázatokat. Azon országokban, ahol a költségvetés elkölti a ciklikus bevételeket és a jegybank ne m szigorít túlfűtöttség alakulhat ki, ami középtávon növelheti a hitelezési kockázatokat. 17

18 Kelet-Európa: elindult az érett, széles bázisú, fogyasztáson és beruházáson is alapuló növekedés, ami a kedvező egyensúlyi mutatók alapján várhatóan tartós lesz GDP növekedés (év/év;%) 18

19 Magyarország: 2017-ben 4% körülire gyorsult a növekedés, 2018-ban is hasonló dinamika jöhet GDP, háztartási fogyasztás (év/év, %) és a háztartási fogyasztás növekedési hozzájárulása (%) GDP növekedés alakulása (év/év, %) 19

20 Már nem elsősorban a járműexport fűti a növekedést GDP termelése szektoronként (növekedési hozzájárulás, %-pont) Az elmúlt két évben az ipar hozzájárulása a GDP-növekedéshez jelentősen csökkent, miközben a piaci szolgáltatások és az építőipar hozzájárulása vált meghatározóvá Ez összhangban van azzal, hogy a növekedés motorja a belső kereslet, a nettó export növekedési hozzájárulása a visszafogottabb export-növekedés és az egyre intenzívebb import miatt negatívba fordult Előretekintve a folyó beruházások és az erősödő külső konjunktúra javíthat az exporton, a fő hozzájárulás azonban továbbra is az élénk belső kereslethez kapcsolódik majd 20

21 *: személyi hitel+jeti új szerződéses összeg All-time high szinten van a lakossági bizalmi indikátor ami előre tekintve is segíti fenntartani a jelenlegi gyors fogyasztás bővülést Bérnövekedés (év/év, %) All-time high közeli fogyasztói bizalom: gyors bérnövekedés, csökkenő munkanélküliség Erősödő hitelfelvétel, nagy értékű vásárlások (pl.: autó) volumene (+20%) Bérpálya: gyors marad, de lassul: marad a munkaerőhiány, lesz még TB csökkentés, minimálbér és közszféra béremelés. A lassuló bérnövekedés és lassan emelkedő infláció: lassuló reálbér növekedés, de a lakossági megtakarítások magas szintje és az élénkülő hitelkereslet miatt marad a 4-5% közötti fogyasztás bővülés. Kockázat A bérnövekedés elszakadt a termelékenység növekedéstől, ez pedig áremelésre kényszerítheti a cégeket és/vagy a foglalkoztatás bővülés üteme érdemben lelassulhat és hosszú távon mindez visszaüthet.

22 Vállalati hitelfelvétel Piaci szolgáltatások Kapacitás növekedése kihasználtság néhány szektorban Már nemcsak az EU-s pénzek hajtják a beruházásokat, hanem a magánszektor egyéb szegmensei is felzárkóznak Kapacitás kihasználtság (%) Nem-pénzügyi vállalatok hitelállománya szektor szerinti bontásban (mrd. HUF) Piaci szolgáltatások GDP-je (év/év, %) Vállalati hitelflow (GDP %-ban)

23 Visszatértek a magánberuházások is Beruházások, szektoronként (éves hozzájárulás, %-pont) 23

24 A költségvetési hiány alacsony, de az államadósság lassan csökken. A külső többlet magas, a külső adósság tovább mérséklődik Államháztartási deficit (a GDP %-ban) GDP) Államadósság (a GDP %-ban) Folyó fizetési mérleg (a GDP %-ban) Külső adósság (a GDP %-ban) Sources: HCSO, MNB, Ministry for National Economy, OTP Research The net financial capacity shows the amount of absorbed external funding / accumulated foreign assets in a period (equals to the sum of the current account balance + capital balance (EU funds) + Net errors and omissions) 24

25 Globális környezet: átmeneti lassulás után erős lehet az európai és az amerikai növekedés Európa beindult, az USA a ciklus végén jár, a fő rövidtávú makro-kockázat a kereskedelmi háború Kamatok: a globális likviditás szűkül 2019-től, a nominális kamat emelkedik, a reálkamat alacsony marad, Magyarország: A tavalyi előrejelzésünknek megfelelően 4% környékére gyorsult a növekedés és hasonló érték várható 2018-ra is Minden motor dübörög, 4%-on a növekedés A forint gyenge, a kamat alacsony marad Ingatlanpiac: még legalább két erős év várható

26 A magyar infláció 2020-ig bőven az MNB célja alatt maradhat. Ám a kockázatok felfelé mutatnak, a ciklusnak ebben a szakaszában már elkelne a szigorítás Infláció* várható alakulása, év/év, % *: szűrt infláció: a hatósági intézkedések és a volatilis tételek áralakulása hatásától tisztított mutató trendinfláció: piaci szolgáltatások és iparcikkek inflációja 26

27 A jegybank jelenleg mesterségesen gyengíti az árfolyamot és szorítja le a kamatszintet Mit akar a jegybank? nyereséget (kis mérleg, gyenge forint), biztonságos, olcsó állami finanszírozást sok hosszan fix kamatú háztartási hitelt Mit csinált? Növekedési hitelprogram Önfinanszírozás Kamatcsökkentés 3 hónapos betét korlátozása Újabb kamatcsere-ügylet-program FX swapok Jelzáloglevél-program EURHUF Cél: 310 feletti HUF (az egyensúlyinál sokkal gyengébb) Felértékelődési nyomást okoz a folyó fizetési többlet Ellensúlyozásához tőkekiáramlás kell, ehhez: NHP, Önfinanszírozás, Kamatvágások Rövid kamatok Célok: Minél tovább zérus kamatszint és negatív reálkamat Megoldás: 3 hónapos betét korlátozása, O/N kamatszint csökkentése -0.15%-ra, FX swap, Mi várható: 2019-ig változatlan rövidkamat-szint Hosszú hozamok és egyéb Jött a QE és egyéb nemkonvencionális eszközök Ám a globális környezet változik Forrás: OTP Elemzés

28 A jegybank fenntarthatja a jelenlegi rendszert, de a feszültségek nőnek Kamatok Árfolyam A mester-terv: későn, keveset emelni, csak ha már van elég nyerő az árfolyamon Kérdés, hogy az emelkedő infláció nem húzza-e majd át a számításokat Idén marad a ös core-sáv A mester-terv: az EKB is emel, mi nem, jöhet a gyengülés 2019-ben lehet kilépés, inkább a gyengébb árfolyam irányába Forrás: BIS, Jorda-Schularick-Taylor Macrohistory Database 28

29 Globális környezet: átmeneti lassulás után erős lehet az európai és az amerikai növekedés Európa beindult, az USA a ciklus végén jár, a fő rövidtávú makro-kockázat a kereskedelmi háború Kamatok: a globális likviditás szűkül 2019-től, a nominális kamat emelkedik, a reálkamat alacsony marad, Magyarország: A tavalyi előrejelzésünknek megfelelően 4% környékére gyorsult a növekedés és hasonló érték várható 2018-ra is Minden motor dübörög, 4%-on a növekedés A forint gyenge, a kamat alacsony marad Ingatlanpiac: még legalább két erős év várható

30 Alapvetések: hosszú, önerősítő ciklusok jellemzik a szektort 1. A legnagyobb értékű vagyontárgy az átlag háztartás és vállalat számára, vásárlása jellemzően hitelfelvétellel jár 2. Nagy amplitúdójú, önerősítő és hosszú ciklusok A lakásvásárlás hajtóereje a jövőbe vetett bizalom A kereslet erősen ciklus- és hitelkínálat-érzékeny Fellendülés: öngerjesztő lakásvásárlás / hitelfelvétel / áremelkedés spirál Nagyobb recesszióban viszont mindez megfordul és egy lefelé mutató önerősítő körré válhat A jelentősebb túllövések jellemzően pénzügyi válsághoz vezetnek 3. Árak: a trendet a jövedelem határozza meg, ami körül ingadoznak az árak a ciklus, a demográfia, a kamatok és a kínálat késése miatt A háztartások cikluson átívelően jövedelmük egy meghatározott részét szánják lakásra De ez az arány a ciklus során erősen ingadozik A demográfiai sokkok és a kínálat kivitelezési időigénye miatti 1-2,5 éves átfutás is az árak ingadozásában csapódik ki 4. Devizahitelezés esetén árfolyam-érzékeny: Ha van a rendszerben devizahitel, akkor minél nagyobb a leértékelődés, annál nagyobbat zuhan a lakáskereslet és annál tovább marad ott 5. A gazdaságpolitika akkor jó, ha csillapítja a ciklust, ellenkező esetben könnyen túlfűtötté válik a szektor *2010-ig MNB adat, azt követően DH 30

31 Az ingatlanciklus erősen kötődik a reálgazdasági ciklushoz A gazdasági és az ingatlanciklus fázisai Érett szakasz: lassuló árdinamika, megérkezik a kínálat a piacra Kilábalás: gyorsan emelkedő árak, induló lakásépítés, de alig van átadás Első vevők, áremelkedés indul BOOM KILÁBALÁS LASSULÁS RECESSZIÓ Mélypont: stagnáló árak, nincs kereslet és kínálat sem Tetőzés: csúcson stagnáló lakásár, erős kereslet és kínálat Korrekció: gyenge kereslet, csökkenő árak, még befejezett projektek A bizalom a fő driver, amit a munkapiaci bizonytalanság mértéke vezérel Az ár kis késéssel követi a növekedési fordulópontokat Az építkezések késése nagyobb (akkor indulnak, ha megéri építeni) Az alsó fordulópont jól jelezhető előre A felső fordulópont nehezen jelezhető előre, az érett szakasz és a tetőzés nagyon hosszú lehet 31

32 Az érett szakaszban tart az ingatlan-ciklus 1. Kereslet: 2014 óta erős kereslet, de egy ideje már stagnál 1. a tranzakciószám a lakáspiacon és a nettó (amit részben a kínálat szűkössége okoz, az új lakásokra vonatkozó előszerződéseket nem tartalmazza az adat) 2. A nettó abszorpció az irodapiacon (itt is vannak kínálati korlátok) 2. Kínálat: elindult a csőben lévő projektek átadása 3. Árak: Az áremelkedés lassul, a zöme már megvalósulhatott *2010-ig MNB adat, azt követően DH 32

33 Jan/01 Nov/01 Sep/02 Jul/03 May/04 Mar/05 Jan/06 Nov/06 Sep/07 Jul/08 May/09 Mar/10 Jan/11 Nov/11 Sep/12 Jul/13 May/14 Mar/15 Jan/16 Nov/16 Sep/17 A tranzakciószám egy ideje nem emelkedik tovább Lakáspiaci tranzakciók száma* (negyedéves adatok, darab) A tranzakciószám 2 éve 150ezer darab körül stagnál Érdemben a korábbi csúcs alatt, ok részben a demográfia (-10%-kal kevesebb a lakásvásárló korosztály), részben a kivándorlás (további %) Részben a kínálat szűkössége (de az új lakásokra vonatkozó előszerződéseket nem tartalmazza) A 2018/Q1-es adatok egyelőre azt sejtetik, hogy idén nem lesz komolyabb emelkedés A lakáshitelezés felfutása jelent pozitív kockázatot *2010-ig MNB adat, azt követően DH 33

34 Az építési engedélyek magas szinten, lassan fut fel az átadás, kérdés, hogy végül mennyi lakás épül majd meg és mikor KSH 34

35 Hol tartunk: a fellendülési szakasz közepén, az áremelkedés zöme már megvalósulhatott Reál lakásár (2000=100) A hazai reál-lakásár ciklusok 8 évesek voltak; ez körülbelül megfelel a nemzetközi átlagnak A nemzetközi tapasztalatok szerint a csökkenő ciklusok jellemzően rövidebbek és kisebb az esés, hosszú távon emelkednek az árak Itthon mindkét csökkenő ciklust mély válság okozta (rendszervált, világgazdasági válság+devizahitelek) A ciklusok tetején jellemző a stagnálás a reál árakban, ami akár évekig tarthat A jelenlegi ciklus az 5. évében jár. Az emelkedés üteme lassul, de fellendülés megfelelő gazdaságpolitika mix mellett elég hosszú is lehet FHB, MNB; KSH 35

36 A reál-árak hasonlóan viselkednek, mint a rendszerváltás utáni ciklusban Az 1999-ben és 2014-benindult ingatlanpiaci ciklus Reál lakásár (ciklus mélypontja=100) Állami támogatások Demográfia vezérelt szakasz 2002/Q3 A ciklusban eltelt negyedévek száma Az közötti ciklusban összesen 80%-os reál lakásár emelkedés. Most eddig 45%. Mindkét ciklusban hangsúlyosak az állami ösztönzők és a jelentős kamatcsökkenés ment végbe Eltérések: Becslésünk szerint 1999-ben az egyensúlyihoz képest mélyebben volt a ciklikus mélypont nagyobb volt a növekedési potenciál Pozitív demográfiai hatás (+10% a es korosztályban) akkor vs. negatív hatás (-10% + kivándorlás) most 36

37 Hol tartunk: az áremelkedés már lassul Támogatott hitelek, 2x 100 napos program Reál lakásár-változás (év/év; %) FHB, MNB; KSH 37

38 Rövid távú kilátások és kockázatok: a kereslet OK, az ÁFA és a költségek emelkedése jelenti a legnagyobb kockázatot 1. Kereslet: Makro környezet OK, marad az erős kereslet Növekedés: 2018: 4%+; 2019: 3% Bérdinamika: 8-10% 2019-ig Munkanélküliség: 4% alatt Kamatok: maradnak az alacsony kamatok Lakáshitelezés: az állomány alacsony, a szerződések futnak fel Iroda és ipari ingatlan: nő a gazdaság, több iroda és ipari ingatlanra lesz szükség 2. Kínálat: kérdéses, hogy tud-e elég lakás épülni rövid távon Magas építési engedélyszám Lassan felfutó átadások Nagyon szűk kapacitások, melyekért az állam, az iroda és az ipari ingatlanszektor is versenyez. A költségek emelkednek, bajban vannak akik csúsznak a határidőkkel ÁFA miatti bizonytalanság Csúszások Minőségi problémák Jogi problémák 3. Árak: Az áremelkedés lassul, ahogy felfut a kínálat, de van esély egy újabb gyorsulásra *2010-ig MNB adat, azt követően DH 38

39 Továbbra is égető probléma a munkaerő-hiány, noha az építőipari foglalkoztatottak száma közelíti a mindenkori csúcsot Munkaerőhiányra; mint a termelést korlátozó tényezőre hivatkozó cégek aránya (%) Építőipari foglalkoztatottak száma (ezer fő; LFS; SA) Egy nagyon leszűkült építőipari kapacitás küzd az EU-s, a lakás- és a kereskedelmi ingatlan-projektekkel Erősen kérdéses a mostani létszámbővülés mögötti szakmai tudás Eurostat; KSH 39

40 Irodapiac: a budapesti piac a csőben lévő projektekkel nem lesz túlfejlesztve 2020-ig, de utána van esély a túlfűtöttségre, így figyelni kell a pipeline-t Irodapiaci ciklusok (irodakínálat és a kibérelt terület Bővülése, év/év; %) Iroda és ipari ingatlan üresedési ráta (%) Főbb tények régiós összevetésben: egy lakosra jutóan kicsi (2 nm vs Bécs 6, Varsó 3, Prága 2.6) Kihasználatlanság alacsony (Bécs 3% - és Pozsony 6,2%-van lejjebb, Prága szintén 7,5% körül, Bukarest 9, Varsó 13%) A bérleti díj alacsony (12-14 vs EUR/hó/nm) A várható bővülés mindenhol 10-15% (2 év alatt) Kilátások: Jönnek az átadások Emelkedhetnek a bérleti díjak Évente 150 ezer nm simán elmegy egy darabig Kb ezer nm / év van a csőben 2020-ig. Utána van esély túlfűtöttségre Kockázat az euró alapú finanszírozás Irodaátadás és irodaépítési engedély 40

41 Hosszú távú kilátások és kockázatok: ez a ciklus sem tart örökké. Az alapforgatókönyv lehűlés 2020 után, de van esély a piac túlhevülésére Alapforgatókönyv 1. Lassan emelkedő kamatszint 2. Erős, de 2020-tól lassuló kereslet 3. A kínálat ugyanakkor 2019 után drasztikusan visszaeshet a csőben lévő, még az alacsonyabb ÁFA-ra szabott projektek kifutásával. Már most nem/alig indul 2020-as projekt 4. Az áremelkedés dinamikája mérséklődik az alapforgatókönyv esetén, de van esély átmeneti gyorsulásra 5. A visszaesés ugyanakkor rövidebb, az árakat tekintve pedig lényegesen kisebb lehet, mint a 90-es évek első felében, vagy 2008 után 6. Komoly kérdés a demográfia, a lakásvásárló kohorsz csökkenése és a kivándorlás miatt Kockázati forgatókönyv: túlfűtöttség 1. Tartósan erősödő kereslet ciklust erősítő gazdaságpolitika esetén Tartósan alacsony kamatok, nincs vonzóbb befektetés Fennmaradó erős bérnövekedés 2. A kínálat ugyanakkor 2019 után átmenetileg visszaeshet a csőben lévő, még az alacsonyabb ÁFA-ra szabott projektek kifutásával 3. Az áremelkedés dinamikája élénkül és magas marad 4. Ekkor a visszaesés később érkezhet, de fájdalmasabb lehet 5. A fenntartható gyors bővülés csak fenntartható, gyors növekedés mellett lehetséges *2010-ig MNB adat, azt követően DH 41

42 Köszönöm a figyelmet! Forrás: OTP Elemzési Központ 42