INGATLANGAZDÁLKODÁSI TERVJAVASLATA

Átírás

1 III-41/4375/2013. sz. határozat 1. sz. melléklete A MIK Zrt évi INGATLANGAZDÁLKODÁSI TERVJAVASLATA I. BÉRLEMÉNYSZOLGÁLTATÁS Az ingatlangazdálkodási feladatok közül az önkormányzati lakások és nem lakáscélú helyiségek üzemeltetésével, kezelésével, ill. fenntartásával kapcsolatos bevételi és kiadási előirányzatok az állami támogatásból megvalósított ingatlanok adataival összevontan szerepelnek. Mind a bevételi, mind a kiadási adatok áfa nélküli nettó értékek. Adatok: eft-ban Megnevezés évi terv évi várható évi terv Bérleménydíj előírás Lakásbérleti díj Egyéb bérleti díjak Fűtési díjak Helyiségek bérleti díja FPP bérleti díj előírás Bérbeadással kapcs.egyéb bevételek Földbérlemények Bérleménydíj előírás összesen: Tárgyidőszaki hátralékképződés Előző időszaki hátralékára befizetés Bérleti jog átruházási díj FPP speciális bevételei Egyéb bevételek Bevétel összesen: Közületi bérbeszámítás technikai bevétele Bérleménydíj bevételi előirányzat: évi teljesülés A l a k á s o k vonatkozásában bérleti díj előírása 99,48 %-os szinten, a h e l y i s é g e k é 112,53 %-os az FPP helyiségeké 100,75 %-os értéken teljesült. A földbérlemények előírása a tervszintet meghaladóan 0,83 MFt-tal magasabban realizálódik. A kapcsolódó előírások ( fűtés, szemét..) a tervnél 1,8 MFt-tal magasabban realizálódtak. Az összes bérleménydíj előírás értéke 1.783,89 M Ft, mely fenti tényezőket figyelembe véve 102,13 %-os, a tervezettől 37,25 MFt-tal magasabban alakult. A hátralékképződési mutatók mind a tárgyidőszaki hátralékképződés esetében, mind az előző időszaki befizetésnél a tervezetthez képest negatív eredménnyel alakultak. A hátralékképződés adatainak együtteséből adódik, hogy a halmozott hátralék-állomány a lakosság körében 57,8 MFt-tal nőtt, amely egy havi lakossági bérleti díjelőírás közel kétharmadának felel meg. A közület esetében ugyanez az adat 48,6 MFt, amely egy havi kiszámlázáshoz viszonyítva 49 %-os érték. A halmozott hátralék a leírások után 91 MFt-tal nőtt.

2 Az egyéb bevételeknél jelentősebb eltérés a késedelmi kamatnál van, amely 39,39 %-os teljesülével elmarad a várakozástól. A hátralék alakulására kedvezőtlenül hatott a rokkantnyugdíjakból való letiltások részleges leállítása, és az adósságkezelési szabályok megváltoztatása. A behajtási cselekmények száma évről-évre nő, lakosság fizetőképessége viszont tendenciózusan romlik, így a jelentős erőfeszítések ellenére is ebben az évben a halmozott hátralékok növekedése következett be. A rendelkezésre álló bérleti díj bevétel fentiek alapján várhatóan a tervszinthez közel realizálódik, 98,60 %-kal, 1.710,6 MFt értékben, ami 24,0 MFt-os elmaradás a tervhez képest évi terv A lakosságnál a évi fogyasztói árindexnél alacsonyabb mértékű, a közületnél infláció szintű díjemelés történik. Az előírások tervezésénél évben a kötvények finanszírozásához szükséges lakás és kereskedelmi célú ingatlan értékesítés miatt, bérleti díj kieséssel is számolni kell. Az emelések, illetve a kiesések, együttes hatásaként mindössze 22,8 MFt-os 1,28 %- előírás növekmény kalkulálható. A hátralékok 2012-ben tapasztalt növekedési ütemének megfékezése érdekében év február hónaptól új követeléskezelési szabályzat lép életbe a holding keretszabályzata alapján, új követeléskezelési, behajtási elemek beiktatásával. A lakosság esetében is bevezetésre kerül a késedelmes fizetések utáni azonnali kamat kiterhelés, illetve a személyes felkeresés bevezetését is tervezzük. A hátralékoknál érdemi javulás azonban, a továbbra is stagnáló gazdasági adatok alapján nem prognosztizálható, erőteljes behajtás mellett sem. A bevételeknél 33 MFt-os növekményt várunk, az összes realizálható bevétel 1.743,7 MFt-ra tehető. A bevételek felhasználását az alábbiak szerint foglaltuk össze: Adatok: eft-ban Megnevezés évi terv évi várható évi terv Ingatlankezelési és nyilvántart. normatíva Közüzemi költség Kezelői díjak Bonyolítói díjak Lakásleadás térítési díja, helyiség bérleti jog Egyéb felhasználások Kezelési üzemeltetési kiadások év: A normatív ingatlankezelési kiadások 4 éves szünet után 2012-ben az infláció szintjével emelkedtek. A közüzemi díjak a tervezetthez képest jelentős túllépést mutatnak, amelyben az egyik korábbi gázszolgáltatóval történő elhúzódó elszámolás, illetve a társasházak üzemeltetési költségeinek vártnál magasabb szintje játszott szerepet. A társasházaknál tapasztalható volt, hogy az üzemeltetést veszélyeztető közös költség hátralék szint miatt, a közös költséget emelték magasabb mértékkel. A kezelői díj, a bonyolítói díj, illetve az egyéb kiadások összességében közel tervszinten alakultak.

3 2013. év: Az ingatlangazdálkodás területén a hatékonyság javítása érdekében szükségessé vált intézkedések, - mint pl. a felerősített hátralékkezelés, a bérleti jogviszonyok rövidebb időre történő megkötése és a jogosultságok, valamint a bérlői magatartás és rendeletetés-szerű használat gyakoribb felülvizsgálata, az avult telepek felszámolását célzó többletfeladatok végrehajtása, az adminisztrációs és műszaki állomány minőségi fejlesztését is igényli, amely alátámasztja a normatíva emelés szükségességét, a meglévő kezelt bérleményszám és terület mellett is. Fentiek alapján az éves inflációtól alacsonyabb mértékű 4 %-os, összességében 25 millió Ftos nagyságrendű normatíva emelést kértünk az előirányzatban figyelembe venni. A közüzemi és egyéb kiadásokat inflációs emeléssel, illetve bázis alapon terveztük. A karbantartási keret terhére 35 MFt elkülönítésre került az avult telepek felszámolása érdekében szükséges kiadásokra lakásleadás térítési díja jogcímen, amelyet konkrét bérleti jogok visszavásárlására, illetve üres lakások felújítására kívánunk felhasználni. A karbantartási célú felhasználások az alábbiak szerint alakulnak: Adatok: eft-ban Megnevezés évi terv évi várható évi terv Gyorshibaelhárítás Üres lakás felújítás és bérbeszámítás Állagmegóvás és pollenvédelem Érintésvédelem TÉK, részleges felújítás, bontás Karbantartási felhasználások összesen: Tárgyév: A megüresedett, illetve a hasznosításra átvett ingatlanok állagmegóvása őrzése elengedhetetlen Az intézményi hálózat átszervezése kapcsán egyre több intézmény kerül át társaságunkhoz hasznosításra. A felhasználás itt tervszintű volt. Mivel a Lakásalap évek óta forráshiányos, az üres lakások felújítására a karbantartási keretből különítettünk el. Jelentős nagyságrendet képvisel a lakók által a beköltözéskor elvégzett bérbeadói feladatot jelentő felújítás összege, amelyet bérbeszámítással rendezünk. A felújítási tartalom meghatározásakor a szűkös források miatt az éppen szükséges minimumra törekszünk, ez látszik a tényadat 50 % alatti teljesülésén. A bevételi adatok tervezettől elmaradó realizálódása, illetve a közüzemi kiadások nagyságrendje miatt a karbantartási kiadások visszafogásra kerültek, gyakorlatilag a halaszthatatlan munkálatok kerülnek elvégzésre. A kötvényalapra történő átvezetésnél évben jelentős az eltérés a terv, illetve a tény között. A kötvény finanszírozásához kapcsolódóan az októberi közgyűléssel jóváhagyásra került, hogy a PPP bérleti díjak közüzemi költségekkel csökkentett befolyt bevétele a kötvény visszafizetéséhez legyen rendelve. Ez kiadásként jelentkezik a bérleményszolgáltatásnál. A PPP lakások kötvény fedezetként elszámolható bevétele években összesen 96 MFt, amelyből 90,2 MFt, költségvetési kiadása áthúzódik 2013-ra, mivel előirányzat túllépést generált volna.

4 Fentiek lapján 2012-ben a tervezett 80 MFt-os megtakarítással szemben a költségvetési könyvelt egyenleg 59 MFt-os megtakarítás, az áthúzódó kiadást is figyelembe véve ténylegesen 31,3 MFt-os túllépés keletkezett évre, figyelemmel a realizálható bevételek nagyságrendjére, a lakásleadás térítési díjra elkülönített összegre, a kötvény átvezetésre a karbantartási kiadások további mérséklése várható. Összesített adatok Adatok: eft-ban Megnevezés évi terv évi várható évi terv Bevételi előirányzat összesen: Kezelési üzemeltetési kiadások Karbantartási felhasználások összesen: Közületi bérbeszámítás technikai kiadás Kötvényalapra történő átvezetés Kiadások összesen: Tárgyévi költségvetési egyenleg Áthúzódó kiadás (Kötvény PPP lak) Tárgyévi bérleti díj maradvány Az előző évek bérleti díj maradványait is figyelembe véve, a pénzügyileg finanszírozott forráshiány év végén 279,7 MFt évre a bérleményszolgáltatás bevételeinek és kiadásainak egyensúlyban tartása a reális lehetőség. Nagyságrendi megtakarítás, költségvetési befizetés az ágazatból nem teljesíthető. Amennyiben mégis keletkezne megtakarítás annak a kötvények visszafizetéséhez rendelését javasoljuk, mivel az értékesítési bevételek bizonytalanok. Ettől eltérő javaslat, csak a kötvényekkel kapcsolatos állami tartozásátvállalás esetén tehető. II. LAKÁSALAP-GAZDÁLKODÁS A évi költségvetésbe a lakásalaphoz kapcsolódóan 76,5 MFt bevételi és kiadási előirányzat került be azzal, hogy a kötvény fedezetét biztosító lakás értékesítések teljesült adatai alapján év közben kerülnek az előirányzatok módosításra. A normál bevételek összességében 83,9 MFt értékben realizálódtak, a régóta húzódó Rompetrol értékesítési bevétel befolyásának köszönhetően. A fix törlesztő részlet, illetve tehermentesítési bevételek a tervezett kevéssel túlhaladó szinten alakultak

5 Adatok: e Ft-ban Lakásalap Éves terv Éves tény Éves Terv NYITÓ Lakásalap maradvány: Készpénzes lakásértékesítés Tehermentesítés Törlesztő részletek+ késedelmi kamat Szolgálati lakás ért. bev Tárgyévi bevételek: Társasház felújítási hozzájárulás és Panel program önrész Díjak, költségek Összes felhasználás: Panel Program önrész szükséglete Előfinanszírozás költsége ZÁRÓ Lakásalap maradvány: A forráshiány tárgyidőszakban mintegy 13,5 MFt-tal csökkent ra 33 MFt bevétel várható a törlesztő részletekből. Ez a normál társasházi felújítási hozzájárulásokra a bonyolítói díjakra elég. A költségvetésben kiadási előirányzatként évre a bevétellel azonos összegű 33 MFt összeg szerepel. Továbbra sem biztosított a Panel programos önrész forrása. A forráshiány tovább fog nőni. Erre minden évben kértünk külön forrás biztosítását, hiszen már 2009-ben is nyilvánvaló volt, hogy a lakásalap bevételei nem elegendőek e jelentős nagyságrendű kiadás finanszírozására. Társaságunk a lakossági támogatási program kiemelt jelentősége miatt az Önkormányzati vállalt kötelezettséget a bevételeken túl is teljesítette. A költségvetési forrás igénylés érvről évre elutasításra került. A jelenlegi előfinanszírozás tulajdonképpen ebből fakad, hiszen évek között összesen eft került kifizetésre ezen a jogcímen. A 2013 évre várható összege 16,5 MFt. KÖTVÉNYES LAKÁSALAP Adatok: e Ft-ban Kötvényes Lakásalap Éves terv Éves tény Éves Terv Készpénzes lakásértékesítés Törlesztő részletek, tehermentesítés Tárgyévi bevételek: Értékesítési díjak, költségek Kötvényalapra történő átvezetés Összes felhasználás: A kötvény visszafizetéshez szükséges bevételek területén a lakáspiac kritikus állapota tükröződik a évi számadatokon év decemberében jóváhagyásra került az első lakáscsomag 26 db lakást érintően, már az új lakásértékesítési rendeletnek megfelelően. III. ÖNKORMÁNYZATI INGATLANOK ÉRTÉKESÍTÉSE

6 2012. tárgyévi ingatlanértékesítési előirányzatként 120 MFt szerepelt a költségvetésben, amelyet 161 MFt-ra emelt az előző évről áthúzódó előirányzat e Ft-os összege évi realizált bevétel ingatlan típusonként részletezve (adatok Ft-ban) Realizált értékesítési bevétel ÖSSZESEN Garázs, garázs alatti terület Építési telek Telek kiegészítés Magánszemély által elf.terület Nem lakás célú helyiség Szolgálati. Garázs Késedelmi kamat Ingatlangazdálkodás bruttó bevétele Pénzügyi elszámolás Önkormányzatnak beutalt összeg: Csereérték Fizetendő áfa: Bevételi előirányzat teljesülés A tárgyévi pénzmaradvány Ft január hónapban került befizetésre évi ingatlanértékesítési előirányzatok 2013-ban a költségeket fedező mintegy 25 MFt-os bevételen túl minden értékesítési bevétel a kötvény visszafizetését kell, hogy szolgálja. A kötvény kötelezettségek teljesítéséhez 300 MFt kereskedelmi és 200 MFt lakásértékesítési bevétel kell. Az ingatlan értékesítés a megbízási szerződés szerint pénzforgalommal érintett előirányzat, azaz az értékesítési bevételek közvetlenül beutalásra kerülnek az Önkormányzat számlájára. A kereskedelmi célú ingatlanértékesítés kötvények visszafizetéséhez rendelése, a hozzárendelt bevételek erejéig pénzforgalom nélküli előirányzatnak minősül, ezért e tekintetben szükséges a megbízási szerződés módosítása. Az előző évről, évekről áthúzódó ingatlan értékesítési előirányzatok törlését indítványozzuk, mivel a tárgyévi értékesítésnél a kötvény visszafizetésnek prioritást kell kapnia. IV. KÖTVÉNYKIBOCSÁTÁS

7 A kötvény 4 éves prolongációját a bank jóváhagyta, de tárgyévi felhalmozási kötelezettség előírása mellett, amely év végére forráshiány kialakulását vetítette elő, amelynek mérséklésére költségvetési beavatkozás lett volna szükséges a bérleményszolgáltatásnál, illetve az ingatlan értékesítésnél jelzett előirányzat átcsoportosításokkal. E törekvéseinket a Tulajdonos önkormányzat forráshiány miatt elutasította. A Közgyűlés októberi ülésén jóváhagyta a kötvénnyel kapcsolatos elszámolási elveket, amely alapján megosztásra kerülnek a MIK Zrt. és az Önkormányzat között a kamatköltségek, a kamatbevételek és a felhalmozási kötelezettség. Új kötvény finanszírozási tételként jóváhagyásra került a PPP lakások befolyt bevétele tól visszamenőleg, amely korábban a bérleményszolgáltatás bevételeként került elszámolásra. A MIK Zrt évben összesen 565 MFt saját hasznosítási bevételt biztosított a kötvényalap számára, amely az Ipari Parkból származó bérleti díjból, illetve értékesítési bevételből, a Szemere u. 5. sz. bérbe adásából illetve egyéb hasznosítási bevételből származott. A vizsgált időszakban a forráshiány az ipari parki terület értékesítések alapján jelenleg a évi 229,3 MFt-os záró állományhoz képest 40 MFt-ra mérséklődött. A évi PPP kiadások, a felhalmozási és kamatfizetési kötelezettségek teljesítéséhez a képződő kamatokon, az FPP és PPP többletbevételeken, illetve a MIK Zrt. által biztosított bevételeken túl összesen 500 MFt értékesítési bevételre van szükség. Ennek összetételét 200 MFt-os lakásértékesítésből 300 MFt-ot pedig kereskedelmi célú ingatlanok értékesítéséből tervezzük.

8 VÁROST ÉPÍTÜNK I. KÖTVÉNY adatok eft-ban várható Halmozott terv Halmozott KIBOCSÁTÁS, FELHASZNÁLÁS Fejlesztési források 1 Kibocsátott kötvény értéke Fejlesztésre fordítható bevételek I. ( 1;2) Fejlesztési források összesen Fejlesztési költségek 3 Fonoda úti ingatlanfejlesztés József A.53.ingatlanfejlesztés Belvárosi rehabilitáció Kis-hunyad u Iparterület előkészítés Repülőtéri ingatlan vásárlás, egyéb MIK felhasználás II. ( 3;8) Fejlesztési kölségek III. = I.-II. Felhasználások egyenlege BEVÉTELEK, MEGTÉRÜLÉS Pénzbevételek 9 Kamat bevételek FPP többlet bevételek MIK célú felhasználás kamat áthárítás Egyéb bevételek ( ing ért, tám. Ip park hazsn) IV. (9;11) Bevételek összesen HOLCIM támogatás Fonoda u Ingatlan vásárlásra átcsop. Többlet bevétel -24 ( Fonoda 987 ) Felújításra átcsoportosított többlet bevétel V. (12;14) Fejlesztésre fordított pénzbevételek VI. =IV.-V. Megtérülési bevételek össz: Pénzügyi költségek 15 Kibocsátás költségei Kamatfizetés Egyéb költség (szla vezetés) VII. (15;18) Pénzügyi költségek összesen: VIII. = VI.-VII. Megtérülési egyenleg bázis +III.+VIII HALMOZOTT PÉNZMARADVÁNY ELHELYEZETT ÓVADÉK TÉNYLEGES PÉNZMARADVÁNY

9 VÁROST ÉPÍTÜNK II. KÖTVÉNY adatok eft-ban várható Halmozott 2013 Halmozott KIBOCSÁTÁS, FELHASZNÁLÁS Fejlesztési források 1 Kibocsátott kötvény értéke Fejlesztésre fordítható bevételek 0 I. ( 1;2) Fejlesztési források összesen Fejlesztési költségek 3 Szemere u. 5. ingatlan vásárlás Portfóliós befizetés PPP konstrukció bérleti díja Belváros felújítása, iparterületek Miskolci Ipari Park felhasználás II. ( 3;7) Fejlesztési költségek III = I.-II. Felhasználások egyenlege BEVÉTELEK, MEGTÉRÜLÉS Pénzbevételek 8 Kamat és árfolyamkülönbözet Portfóliós lakás értékesítés bevétele Szemere 5 hasznosítási bevétel Ipari park hasznosítási bevétel MIK célú felhasználás kamat áthárítás IV. (8;12) Bevételek összesen V. Fejlesztésre fordított pénzbevételek 0 VI. =IV.-V. Megtérülési bevételek össz: Pénzügyi költségek 13 Kibocsátás költségei Kamat fizetés Értékesítés járulékos költségei Egyéb költség VII. (13;16) Pénzügyi költségek összesen: VIII. = VI.-VII. Megtérülési egyenleg bázis +III.+VIII. HALMOZOTT PÉNZMARADVÁNY HALMOZOTT ELHELYEZETT ÓVADÉK TÉNYLEGES PÉNZMARADVÁNY Miskolc, február 18. Szélyes Domokos vezérigazgató