INGATLANBERUHÁZÁSOK BUDAPESTEN ÉS PEST MEGYÉBEN 2005-BEN

Átírás

1 INGATLANBERUHÁZÁSOK BUDAPESTEN ÉS PEST MEGYÉBEN 2005-BEN október 6. Sajtóanyag A Studio Metropolitana Urbanisztikai Kutató Központ Kht. megbízásából az E-Build Információs és Tanácsadó Kft. tanulmányt készített a főváros és az agglomeráció 2005-ös ingatlanberuházásairól. A tanulmány a térség első féléves ingatlanberuházási folyamatainak elemzését, és a második félévben várható építési tevékenység előrejelzését tartalmazza. Megállapításait Ongjerth Richárd, a Studio Metropolitana ügyvezetője sajtótájékoztatón ismertette. Összefoglaló megállapítások A magyarországi lakásépítési teljesítményből növekvő arányban részesedik a főváros. Ugyan a budapesti lakáspiac sok területén már beszűkültek az értékesítési lehetőségek, de a folyamatban levő kivitelezések adnak az építési teljesítménynek egyfajta tehetetlenséget, így a 2005-ös év új projektjeinek teljes lakásszáma a tavalyi szint körül várható. A főváros alulhasznosított, volt ipari területein megvalósuló jelentős ingatlanberuházások 54 százaléka lakásprojekt. A tavalyi visszaesés után az idei első félévben már növekedett a régióban az engedélyezett nem lakóépületek összes alapterülete. Az ipari-logisztikai és az irodaberuházások terén tapasztalható a legélénkebb fejlesztői tevékenység. Folytatódott a kereskedelmi beruházások területi súlypontjának eltolódása a fővárosból az agglomeráció irányába. A fővárosi rozsdaterületek iránt a lakásépítő cégek mellett leginkább az irodafejlesztők érdeklődnek. I. Lakóépületek Vállalkozói lakásépítés Budapesten A gazdasági társaságok részesedése a Budapesten használatba vételi engedélyt kapott lakásokból forrás: KSH , ,2 72,7 60 százalék I. félév Studio Metropolitana Kht 1052 Budapest, Madách I. tér 3. Telefon: Fax: info@studiometropolitana.hu

2 2005. első félévében a fővárosban folytatódott a vállalkozói lakásépítés térnyerése. Legalább 50 lakásos magánberuházások keretében lakás építése volt folyamatban, 3057 lakást adtak át az év első hat hónapjában. Év végéig további közel 6700 lakás építése fejeződik be, így a vizsgált szegmens 2005-ös teljesítménye megközelíti a lakást. Az év első hat hónapjának legnagyobb átadott lakásprojektjei: Duna-Pest Rezidenciák, Thököly Városközpont II-III. üteme, Origo Ház I. üteme. Az első félévben újonnan indult építkezések együttes lakásszáma A jelenlegi beruházói elképzelések szerint az idei esztendő második felében újabb 6000 lakás kivitelezése kezdődik, és így 2005-ben akár lakás felett is lehetne az új építkezések száma. Ezzel együtt továbbra is azt valószínűsítjük, hogy az értékesítési lehetőségek beszűkülésével a tervezett új beruházások egy részének az indítása eltolódik, és így a 2005-ös év új projektjeinek teljes lakásszáma a as sávban helyezkedik majd el első felében három olyan új építkezés kezdődött meg, ahol a lakások száma meghaladja a 300-at. Ezek közül a legnagyobb léptékű az SL Properties 402 lakásos István Lakóparkja. Az Elephant Holding idén tavasszal indította a 350 lakásos Malomdomb Lakókert felépítését. Szintén erre az időszakra esik a Marina Part III. ütemének kezdete is, mely 349 lakást tartalmaz második felében újabb nagy lakásszámú építkezések kezdődnek meg a fővárosban. A Sissy Lakópark 316 lakása a XX. kerületben épül meg. Hosszú ideje üresen álló, belső kerületi foghíj beépítésével valósul meg a 300 lakásos Orient Apartmanház tömbje a Rákóczi úton. A legalább 50 lakásos vállalkozói fejlesztések megoszlása a főváros kerületei között lakásszám alapján, 2004-ben és első félévében százalék I. II. III. IV. V. VI. VII. VIII. IX. X. XI. XIII. XIV. XVI. XVII. XVIII. XIX. XX. XXI. XXII. kerület I. félév A 15 legnagyobb fővárosi lakásfejlesztő cég ranglistájának élén 2004-hez képest az Autóker Holding helyet cserélt az AL Holdinggal. A tavaly kifutott építkezések miatt, illetve a első félévében elindult új beruházásoknak köszönhetően a lista további helyein számos változás történt. Új belépők a piacon az SL Properties, az Elephant Holding. A Shofar, a Yozma és a Prémium Ingatlan beruházásai már tavaly is folyamatban voltak, de a lakásszámok alapján akkor még nem kerültek a 15 közé. Régi szereplője a budapesti lakásépítési szektornak az Immo-Rohr Kft. Az idén a Pesti Házak Rt.-vel közösen két új beruházást is elindított, így épülő lakásainak száma alapján a hatodik legtevékenyebb fejlesztőnek tekinthető. 2

3 Fejlesztők sorrendje a első félévében Budapesten kivitelezés alatt álló lakásszám alapján Fejlesztő Lakásszám Autóker Holding Rt AL Holding - Angyalföldi Lakásépítő Rt. 987 Olimpia Csoport 748 TriGránit Csoport 650 Engel Csoport 545 Immo-Rohr Ingatlanfejlesztő Kft. 459 Pendola Holding Kft. 436 Csizy és Lukács Invest Kft. 420 SL Properties Kft. 402 Rosinvest Kft. 392 Elephant Holding Rt. 350 Shofar Ingatlanfejlesztő Kft. 337 Yozma Kft. 336 Paskál Park Rt. 298 Prémium Ingatlan Rt. 283 Vállalkozói lakásépítés Pest megyében Pest megyében első félévében 30 lakásosnál nagyobb beruházások keretében 1083 lakás állt kivitelezés alatt, ezek a fejlesztések továbbra is az agglomerációban helyezkednek el. Három új építkezés kezdődött meg, kettő Dunakeszin, egy Érden található. Az év második felében várhatóan három nagyobb lakásszámú beruházás indul el. Vácott az OTP Ingatlan Rt. tervezi egy 40 lakásos társasház felépítését. Kerepes-Szilasligeten a Forrásvölgy Lakópark 72 lakást, Dunaharasztiban a Pagony Rezidencia I. üteme várhatóan 80 lakást tartalmaz. Az említett új beruházásokkal együtt is tartható az a tavalyi előrejelzésünk, miszerint 2005-ben Pest megyében határozottan visszaesik a nagyobb méretű lakásprojektek száma. Ennek fő oka, hogy a ben kifutó, 200 körüli lakásszámú beruházások helyett nem indulnak hasonló léptékű építkezések. Az egyetlen kivételt a Lakihegyi Lakópark jelenti Szigetszentmiklóson, ahol közel 200 lakás kivitelezése zajlik. Önkormányzati lakásépítés 2004-ben Budapesten 165 bérlakás készült el, 2005-ben öt beruházás keretében összesen 230 bérlakás épül meg, ebből 187 kivitelezését már az első félévben befejezték. Ennek döntő részét két XIII. kerületi építkezés adta, melyeken kívül csak Fóton adtak át egy 12 lakásos önkormányzati lakóépületet. A bérlakásépítés 2005-ös növekedése arányaiban ugyan jelentős, abszolút mértékében azonban nem számottevő. Az új beruházások sem hoznak változást: az év első felében mindössze két építkezés kezdődött el. A kőbányai és az erzsébetvárosi fejlesztések együttes lakásszáma 109, kivitelezési költségük közel egymilliárd forint. Az év második felében további fejlesztések indítása várható, összesen mintegy bérlakással. Pest megyében az első hat hónapban nem kezdődött el új építkezés, az év hátra levő részében Gyálon és Pécelen indulhatnak új beruházások. Az idősek otthonai A régióban első félévében összesen 1090 férőhely állt építés alatt. Befejeződött az eddigi legnagyobb ilyen típusú beruházás, az Arany Alkony Paskál Otthon, amelynek keretében 600 férőhely létesült. 3

4 2005. első félévében két újabb idősotthon építése is megkezdődött. Gödöllőn a Fővárosi Önkormányzat beruházásában 50 férőhely létesül. Veresegyházon magánberuházásban épül a 150 férőhelyes Gondűző Termál Apartmanház. Ez utóbbi beruházással tovább nőtt a magántőke szerepe az időskorúak lakhelyét és ellátását biztosító létesítmények fejlesztésében. A első félévében építés alatt lévő férőhelyek több mint 90 százaléka magánbefektetők finanszírozásában épült. A beruházások területi elhelyezkedésében nincs változás: a fejlesztők továbbra is az agglomerációban látnak fantáziát. II. Nem lakóépületek Szállodaépületek első félévében a legalább 50 szobás fejlesztések keretében összesen 419 szállodai szoba építése volt folyamatban, ebből valamennyi a főváros területén épül. Hosszas előkészületek után elindult a Rác Termálközpont fejlesztése a Tabánban. A négycsillagos hotelben 55 szobát alakítanak ki, mellette a törökfürdő és az Ybl-kupola műemléki szempontjainak figyelembevételével az eredeti alapterület kétszeresén építik újjá a Rác Fürdőt. A konferenciaközpontok építése régóta hiányzott a régió turisztikai projektjeinek listájáról ben ezen a területen is változás van, hiszen az 1800 férőhelyes Budapest Kongresszusi Központ korszerűsítése mellett az év második felében átadják a Hárshegyen a Hotel Európa bővítéseként felépülő 500 férőhelyes konferenciaközpontot is. Parkolási létesítmények Az első félévben két mélygarázs építése folytatódott. A VI. kerületben 300, a VIII. kerületben 416 férőhelyet alakítanak ki. Idén eddig nem indult új építkezés, és az év hátralevő részében sem várható újabb mélygarázs-projekt. Vannak előkészítés alatt lévő beruházások, de a befektetők továbbra is óvatosak ezen a téren. Talán ennek is köszönhető, hogy a József Nádor téri háromszintes mélygarázs építési és üzemeltetési jogára tavaszán újra kiírt pályázat ismét eredménytelenül zárult. A jelenleg tervezőasztalon lévő elképzelések közül a Jókai térre tervezett létesítmény áll legközelebb a megvalósításhoz. A XII. kerületi önkormányzat is szeretne fejlesztőt találni két létesítmény megvalósításához. Jelenleg az ezekre vonatkozó építési és üzemeltetési pályázatokat készítik elő. A Jagelló úti mélygarázst 500, a Beethoven utcait 300 férőhelyesre tervezik. Irodaházak első felében 405 ezer négyzetméter volt a fővárosban épülő, legalább 5000 négyzetméteres irodaházak összes alapterülete. Ebből 77 ezer négyzetmétert adtak át az év első hat hónapjában. A legnagyobb befejezett fejlesztés a Kapás utcai Víziváros Office Center. Idén, az első félévben hat újabb irodaház kivitelezése kezdődött el, amelyek összesen 82 ezer négyzetméterrel növelik majd a budapesti irodakínálatot. A Millenniumi városközpontban épül fel a Vodafone új székháza. A régi borjúvásár-csarnok átalakításával és a mellette lévő telek beépítésével valósul meg a Máriássy Ház a IX. kerületben. A Fővárosi Bíróság korábbi épületének rekonstrukciójával egy régóta halogatott fejlesztés vette kezdetét a Clark Ádám téren. Szintén sokéves beruházási elképzelés megvalósítását kezdték el a Nagyszőlős utcában, ahol az 5400 négyzetméter alapterületű Büro Center West épül. Négy beruházás teljes egészében bérbeadási céllal valósul meg második felében várhatóan újabb 138 ezer négyzetméter irodaterületet adnak át Budapesten. Az újonnan elinduló kivitelezések összes alapterülete szintén 140 ezer négyzetméter körül várható, azonban egy-egy nagyobb projekt csúszása ezeket a számokat jelentősen befolyásolhatja. A várhatóan elinduló nagyobb fejlesztések közül a Hungária körúti Aréna Cornert, a Vígadó téri irodaházat, az Infopark D épületét, a Váci úti 4

5 A első félévében Budapesten kivitelezés alatt álló, legalább 5000 négyzetméteres irodaépületek kerületi megoszlása összterület (1000 négyzetméter) I. II. III. V. IX. X. XI. XIII. XV. kerület BSR Center I. ütemét, a IX. kerületi Mester Park I. ütemét, a szintén Váci úti BC 30 irodaházat és a Graphisoft Parkban megépülő SAP irodaházat érdemes megemlíteni. A 2004-ben és 2005-ben a budapesti irodapiacon tapasztalt erőteljes élénküléssel szemben az agglomeráció területén továbbra sem tudunk új eseményről beszámolni. A közeljövő egyetlen jelentős irodaprojektje a budaörsi Terrapark C tömbje lehet, de ennek indítása továbbra is bizonytalan. 5

6 Ipari és logisztikai beruházások A Közép-magyarországi régióban első félévében 388 ezer négyzetméter volt a kivitelezés alatt álló, legalább 4000 négyzetméteres ipari vagy logisztikai funkciójú épületek összterülete. Az év első hat hónapjában 14 épület átadása történt meg, több mint 170 ezer négyzetméter alapterületen. A legnagyobb befejezett logisztikai projektek: a Geodis központjának I. üteme Budaörsön a ProLogis fejlesztésében, a PMO Center a budaörsi Euro-Business Parkban, valamint a Parkridge Logisztikai Park I. üteme a szigetszentmiklósi Leshegyi Ipari Parkban. A befejezett építkezések között öt gyártócsarnok található, melyek közül egy a X. kerületi rozsdaövezetben, a többi Pest megyében. A legnagyobb átadott ipari épület az Ibiden üzem első 26 ezer négyzetmétere a Dunavarsányi Ipari Parkban. A japán beruházással megvalósuló üzemben kerámia részecskeszűrők gyártása folyik dízel gépjárművek kipufogórendszeréhez. A első félévében kivitelezés alatt álló, legalább 4000 négyzetméteres ipari és logisztikai épületek funkció szerinti megoszlása összterület disztribúciós központ K+F központ logisztikai központ üzemcsarnok Budapest Pest megye A 2005-ös év figyelemre méltó újdonsága a gyógyszeripari beruházások sokasodása a régióban. Idén, az első félévben kezdte meg a termelést a Sanofi-Synthelabo-Chinoin Rt. új üzeme Veresegyházon. Az év elején a Chinoin újabb beruházásba kezdett, ezúttal a IV. kerületi telephelyét bővíti egy kutató- és fejlesztőközponttal. Az EGIS Rt. a XVI. kerületben lévő injekció- és tablettagyártó üzemét fejleszti a kapcsolódó adminisztrációs és logisztikai részlegek elhelyezése céljából. A szektor legnagyobb beruházása a Richter által megvásárolt korábbi Magnezit telephely újrahasznosítása a Gyömrői úton. A rozsdaterületen az idén tavasszal indult meg egy új, 20 ezer négyzetméteres kutató- és fejlesztőközpont megépítése. Az átadás az év végére várható. A gyógyszeripar beruházási aktivitása a második félévben Gödöllőn folytatódik, ahol a Teva Magyarország Rt. építi fel logisztikai központját. Kereskedelmi épületek A Közép-magyarországi régióban első felében 18 olyan kereskedelmi épület állt kivitelezés alatt, melynek alapterülete meghaladja a 3 ezer négyzetmétert. Összes alapterületük mintegy 273 ezer négyzetméter. Folytatódott a kereskedelmi beruházások területi súlypontjának eltolódása a fővárosból az agglomeráció irányába. Míg 2003-ban 6

7 az összes kereskedelmi terület 80 százaléka, 2004-ben pedig 60 százaléka épült Budapesten, addig első felében a főváros részesedése 50 százalék alatt van. Idén, az első félévben hat kereskedelmi épület készült el: kettő a fővárosban, négy pedig Pest megyében. Az épületek együttes alapterülete 85 ezer négyzetméter. A legnagyobb befejezett beruházás 30 ezer négyzetméterrel a Max City Bútorpláza volt Törökbálinton. A első félévében kivitelezés alatt álló, legalább 3000 négyzetméteres kereskedelmi épületek funkció szerinti megoszlása összterület (1000 négyzetméter) autószalon bevásárlópark hipermarket szakáruház szakkereskedelmi központ vásárcsarnok Budapest Pest megye A félév során hét új épület kivitelezését kezdték meg a beruházók összesen 87 ezer négyzetméter alapterületen. A legnagyobb új fejlesztés a négyzetméteren megvalósuló Buy-Way kereskedelmi központ Dunakeszin. Az év második felében a Közép-magyarországi régióban viszonylag kevés kereskedelmi projekt indul el. A legnagyobb új építkezés a Kerepesi Park I. üteme lehet, ezt azonban már az első félévre ígérték. Ezen kívül elkezdődhet a biatorbágyi Premier Outlet Center II. üteme és a belvárosi Central Passage lakótömbjében elhelyezésre kerülő üzletközpont építése is. III. Területi folyamatok Beruházások a rozsdaövezetben A város fejlődésére, a városképre igen kedvező hatással vannak a rozsdaövezetben zajló ingatlanberuházások, ezért ezek vizsgálatára a tanulmány különösen nagy figyelmet fordít első félévében 35 jelentős beruházás zajlott a főváros rozsdaövezetében, melyek közül 19 lakásprojekt, 16 pedig nem lakáscélú fejlesztés. Az építés alatt lévő összesen hat önkormányzati lakóépületből három található rozsdaterületen, kettő Angyalföldön és egy Kőbányán. A legalább 50 lakásos vállalkozói fejlesztések keretében Budapesten kivitelezés alatt álló lakások 27,3 százaléka, 4339 lakás rozsdaterületen helyezkedik el; a 16 magánerős projekt közül a legkisebb is 104 lakást tartalmaz. A rozsdaövezetben az év első hat hónapjában befejezett 503 lakásból 350-et a Millenniumi Városközpontban megépült Duna-Pest Rezidenciákban adtak át. Négy új projekt keretében összesen 617 lakás építését kezdték meg. 7

8 A első félévében a fővárosi rozsdaövezetben kivitelezés alatt álló beruházások funkció szerinti megoszlása 5 19 lakóépületek irodaépületek ipari és logisztikai épületek 11 A lakásépítő társaságokon kívül változatlanul az irodaházakat fejlesztő cégek mutatnak érdeklődést a rozsdaövezeti lehetőségek iránt. Ezt jól mutatja, hogy a 16 nem lakásfunkciójú épület között 11 irodaházat találunk, összesen négyzetméter alapterülettel. Négynégy építkezés helyezkedik el a XI., illetve a XIII. kerületben, kettő a IX., egy pedig a III. kerület rozsdaterületein. A félév során egy irodaházat adtak át, és két új kivitelezése kezdődött meg. A rozsdaövezet egyes részeit a jövőben is az ipar és a logisztika hasznosítja első felében is öt ilyen építkezés volt folyamatban. Két beruházás meglévő termelőkapacitások bővítésére, illetve modernizálására irányul, két épület logisztikai funkciót kap, egy pedig kutató-fejlesztő központként működik majd. Dunaparti ingatlanfejlesztések Viszonylag új folyamatnak tekinthető a dunaparti ingatlanfejlesztések számának növekedése. A első félévében megvalósítás alatt lévő beruházások közül 15 található a Duna vonzáskörzetében, melyek közül 6 egyben rozsdaövezeti fejlesztésnek is számít. A Duna közelségét leginkább az irodafejlesztők és a lakásberuházók keresik, mindkét csoport elsősorban a Duna által biztosított különleges elhelyezkedésre és az erre alapozható termékimázsra épít. Emellett a Duna-közeli irodaházak többségénél a megközelíthetőség is megoldott. A hat épülő irodaházból kettő-kettő az Árpád-híd és a Lánchíd hídfőinél helyezkedik el, egy a Millenniumi Városközpontban, egy pedig azzal szemben, az Infoparkban található. A legnagyobb dunaparti lakásberuházás a Marina Part a FOKA-öböl területén, ahol az év első felében elindult harmadik ütemmel együtt már 847 lakás építése van folyamatban. A Marina közelében, a Meder utcától északra megkezdődött a 136 lakásos Prestige Towers építése első félévében készültek el a Duna-Pest Rezidenciák, illetve újabb ütemekkel folytatódott a XX. kerületi Mediterrán Lakópark kiépítése is. Mindkét beruházás rozsdaterületen található. Az említetteken kívül még két lakásépítés zajlik a Duna közelében, mindkettő a Római parton. 8

9 Összefoglalás Lakóépületek A KSH adatai szerint a első félévében újonnan kiadott lakásépítési engedélyek száma a megelőző év azonos időszakához képest Budapesten közel 15 százalékkal nőtt, Pest megyében az országos átlaggal megegyezően mintegy 10 százalékkal csökkent. A használatba vételi engedélyeket tekintve első felében Pest megyében 10 százalék alatti a növekedés, a fővárosban 80 százalékos bővüléssel folytatódott a tavalyi trend. A fejlesztési szándékok adottak, a lehetőségeket azonban behatárolják az eladatlan lakások és a kereslet szűkülése. Ennek ellenére még tart a budapesti lakásépítés lendülete, az idei teljesítmény a 2004-es közelében lesz. A vállalkozói lakásépítésben Pest megyében a nagyobb lakásszámú projektek terén visszaesés várható. Budapesten néhány lakásépítő cégnél napirendre került az előkészített beruházások elhalasztása, elsősorban az elégtelen kereslet miatt. A lakásépítések területi elhelyezkedésében nincs érdemleges változás a régióban, továbbra is a fővárossal határos néhány település, illetve a XIII., a IX., a XI., a XIV. és a VIII. kerületek a népszerűek. Mindez együttesen a fővárosi demográfiai egyensúly további javulását eredményezheti. A bérlakásépítés 2005-ös növekedése, noha arányaiban jelentős, abszolút mértékében nem számottevő. Az év második felében további fejlesztések indítása várható, összesen mintegy bérlakással. További növekedéssel a későbbiekben sem számolhatunk, a fővárosi lakáskoncepció tervezete a privát bérlakásépítés távlati fellendülését valószínűsíti re tovább nőtt a magántőke szerepe az időskorúak lakhelyét és ellátását biztosító létesítmények fejlesztésében. Az év első félévében építés alatt lévő férőhelyek több mint 90 százaléka magánbefektetők finanszírozásában épült. Részben az elnyerhető állami támogatások miatt divattá vált az idősotthon építés. Nem lakóépületek A KSH adatai szerint első félévére a megelőző év azonos időszakához képest a régióban engedélyezett nem lakóépületek összes alapterületében erőteljes növekedés következett be. Nem folytatódott a Budapest és Pest megye esetében korábban tapasztalt eltérő dinamika, mindkét területen közel 75 százalékkal bővült az engedélyezett nem lakóépület terület. A szállodafejlesztői aktivitás csökkenése már tavaly jelentkezett, és első hat hónapjában is csak két új épület kivitelezése indult el. A szállodafejlesztés piaci mozgásoknak kitett folyamat, a következő évekre az idegenforgalmi adatok alapján ismét növekedéssel számolhatunk. Újra épül viszont konferenciaközpont, amely mindenképpen bővíti a régió turisztikai lehetőségeit. A parkolási létesítmények szegmensében idén nem volt új beruházás, és ez az eseménytelenség az év végéig várhatóan nem változik. A jövő évtől elképzelhető fellendülés az önkormányzati kezdeményezésű mélygarázsok kapcsán, amelyet a parkolási díjrendszer továbbfejlesztése is segíthet. Az irodapiacon a befejezett beruházások helyett újak indultak. A beruházók optimizmusa töretlen, a főváros gazdaságának fejlődése újabb területeket igényel: az év második felében is további jelentős irodaépítkezések kezdődnek el. Az ipari ingatlanok között a logisztikának jut a fő szerep, de a gyártóüzemek megtelepedése is folyamatosnak tekinthető a régióban. A nagyvárosban folytatódik a szolgáltatási szektor térnyerése ben a legélénkebb ingatlanberuházási tevékenység a gyógyszeripari fejlesztéseknek köszönhető. A kereskedelmi beruházások egyre nagyobb hányada folyik a főváros határain kívül. Lépések szükségesek a városon belüli kereskedelem erősítéséhez, amelyet a Fővárosi Önkormányzat Kiskereskedelemfejlesztési Koncepciója is kiemelten kezel. 9

10 További információ: Jánosa Barbara, sajtófőnök ( ) 10