A választás szempontjai logisztikai ingatlanok esetén Salamon Adorján CEO

Méret: px

Mutatás kezdődik a ... oldaltól:

Download "A választás szempontjai logisztikai ingatlanok esetén Salamon Adorján CEO"

Balázs Király
8 évvel ezelőtt
Látták:

1 A választás szempontjai logisztikai ingatlanok esetén Salamon Adorján CEO

2 Témakörök Cégismertető Bevezetés a logisztikai ingatlanok piacába Fókuszban: a modern logisztikai parkok Az ingatlanválasztásról Speciális részpiac speciális igények Egy jó választás: East Gate Business Park

parkok Az ingatlanválasztásról Speciális részpiac

3 Az Eston International Professzionális ingatlanszolgáltatások 1993 óta Tanácsadás, értékelés és közvetítés a kereskedelmi ingatlanpiac valamennyi területén Személyre szabott ingatlanmegoldások Évente több mint 100 milliárd forintnyi ingatlanportfolióhoz adott szaktudás Szakmai elismerések ISO minőségbiztosítási rendszer Oncor International tagság

szabott ingatlanmegoldások Évente több mint 100 milliárd forintnyi

4 Bevezetés a logisztikai ingatlanok piacába

5 Az ingatlanpiac szereplői Fejlesztők Tulajdonosok, bérbeadók Finanszírozók Bérlők Ügynökök, bérlőképviselők Befektetők Üzemeltetők Minden a bérlőkért van

6 A logisztikai piac struktúrája Tisztán (dominánsan) logisztikai célú fejlesztések Modern parkok Használt és modernizált parkok Üzleti parkok, nagykereskedelmi központok Egyéb raktározási lehetőségek, telephely-központok

és modernizált parkok Üzleti parkok, nagykereskedelmi

7 A logisztikai piac struktúrája (II.) Logisztikai célú fejlesztések Modern logisztikai parkok (East Gate Business Park, Harbor Park, stb.) M1, M5, M0 Bérlet dominál Professzionális szolgáltatók Felújított, modernizált logisztikai parkok (Törökbálint Depo, M5-Gyál Business Park stb.) Városhatárnál, fő közlekedési utak mellett/közelében Bérlet dominál Saját termékek logisztikája, könnyűipari gyártó tevékenység

) M1, M5, M0 Bérlet dominál Professzionális szolgáltatók Felújított, modernizált logisztikai parkok

8 A logisztikai piac struktúrája (III.) Üzleti parkok, nagykereskedelmi központok (Aquincum Log. Park, Dél-Pesti Üzleti Park, Mester Üzleti Park, stb.) Keresett raktározási célterületeken (pl. III., XIII. ker.), rozsdaövezet Bérlet dominál KKVk, bemutatótermek, nagyobb igény irodákra Egyéb raktárak, telephelyek (Ganz telep X. ker., Jász u., Reitter F. u., stb.) Szétszórtan, gyakran lakóövezetbe ékelődve Tulajdon dominál (osztatlan közös) Jellemzően kis üzemek, családi vállalkozások, utódcégek

), rozsdaövezet Bérlet dominál KKVk, bemutatótermek, nagyobb igény irodákra Egyéb raktárak, telephelyek (Ganz telep X. ker.

9 A modern raktárpiac áttekintése Állomány: ~ m ban várható átadások: ~ m 2 (2005-höz hasonlóan) Első félévben kiadva ~ m 2 Átlagos üresedés 12-13% között Továbbra is csökkenő bérleti díjak 4 4,5 /m 2 Keresési igények Legtöbb m 2 között Kevesebb tender kevesebb keresés m 2 fölött Hozamok: 8,5 8,8%

000 m 2 (2005-höz hasonlóan) Első félévben kiadva ~55.

10 Jelentősebb fejlesztések Projekt Fejlesztő Átadott területek (m 2 ) Összes megépíthető terület (m 2 ) BILK Waberer's Harbor Park Prologis Prologis Park Budapest Prologis East Gate Business Park Wallis Ingatlan Rozália Park Grontmij Euro Business Park Akron, Prologis Parkridge Parkridge M1 Business Park AIG/Lincoln Airport Business Park AIG/Lincoln Mester Park CPB Immo Aquincum Logisztikai Központ OTP Ingatlan

Park Grontmij 132 000 135 000 Euro Business Park Akron, Prologis 65 000 90 000 Parkridge Parkridge 10 000 75 000 M1 Business Park AIG/Lincoln

11 Ingatlan használók Igényelt terület szerinti sorrend Professzionális szállítmányozók (Rynart Rozália Park, Waberer s - BILK) Kereskedelmi cégek (CBA Alsónémedi) Könnyűipari gyártók (Ringier Haprbor Park, Stora Enso M1 Business Park) Egyéb használók (Volánbusz East Gate Business Park)

cégek (CBA Alsónémedi) Könnyűipari gyártók (Ringier Haprbor Park,

12 Az ingatlanválasztásról

13 Az ingatlanválasztás általános szempontjai Location, location, location Megközelíthetőség, láthatóság, presztízs Kedvező bérleti díj, alacsony vételár Gazdaságos üzemeltetés Egyedi igények szerint Jó beosztású, rugalmasan alakítható Bővítési lehetőség Gyorsan beköltözhető Esztétikus, életfilozófiát / imidzset tükrözzön High tech / környezetbarát technológia

üzemeltetés Egyedi igények szerint Jó beosztású, rugalmasan alakítható Bővítési lehetőség

14 A logisztikai piac sajátosságai Tenderkiírásoktól függő kereslet Rövid kivitelezési idő (4-6 hónap) Főbb paramétereikben megegyező fejlesztések Területi koncentráció (M1, M5, M0, főváros) Kevesebb piacra lépő fejlesztő (más részpiachoz képest) Csökkenő bérleti díjak Hol a vége? EUR/m2/hó 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 Jellemző bérleti díjak a modern logisztikai ingatlanok piacán * *Eston előrejelzés

fejlesztő (más részpiachoz képest) Csökkenő bérleti díjak Hol a vége?

15 A logisztikai ingatlan szerepe A termék eljuttatása a piacra, folyamatos utánpótlás biztosítása Gyorsan Olcsón Megbízható módon Mindezt a termék versenyképességének megőrzésével!

16 A fő szempont Költséghatékonyság Ez kilométerben mérhető! Pl.: Északi városhatár M0 déli szakasza kb km is lehet Akár évi 8,5-12,5 milliós többletköltség (több kamion, napi szállítás) Gázolaj Jármű elhasználódása Időtöbblet Munkabér-többlet, limitált vezetési idő Kieső fuvarok

40-60 km is lehet Akár évi 8,5-12,5 milliós többletköltség (több

17 A logisztikai ingatlan kiválasztása általános szempontok KÖLTSÉGHATÉKONYSÁG ELHELYEZKEDÉS!!! BÉRLETI DÍJ FENNTARTÁSI KÖLTSÉGEK A választást kevésbé behatároló (de azért lényeges) tényezők Épület kialakítása (rövid kivitelezés, BTS vagy tipizált csarnokok) Szolgáltatások, bérleti feltételek (hasonló az egyes parkoknál)

!! BÉRLETI DÍJ FENNTARTÁSI KÖLTSÉGEK A választást kevésbé behatároló (de azért

18 A logisztikai ingatlan kiválasztása felhasználó szerint Professzionális logisztikai szolgáltató Szállítási útvonalra essen A fő közlekedési útról könnyen megközelíthető Átrakodás költségei Munkaerő költségei Ingatlan költsége sokszor másodlagos! (nagy volumenű szállítás miatt a távolság költsége sokkal hangsúlyosabb) Megoldás Modern logisztikai park

Átrakodás költségei Munkaerő költségei Ingatlan költsége sokszor másodlagos!

19 A logisztikai ingatlan kiválasztása felhasználó szerint Saját áruterítést végző gyártó Iroda és saját áru közelsége Nem kifejezetten központi, de nem is városon kívüli Bemutatóterem igénye (kiskereskedelem) Időszakosan megugró raktárigény Logisztikai szolgáltató bevonása? Ingatlan költsége nagyobb súllyal esik latba (kisebb szállítási volumen) Pl.: napi 6 kamion esetén +10km vagy 25 EUR cent díjtöbblet esetén nincs számottevő különbség, de ha a napi szállítások száma változik, a távolság vagy a bérleti díj lesz a fontosabb Megoldás Üzleti parkok, felújított raktárbázisok

Ingatlan költsége nagyobb súllyal esik latba (kisebb szállítási volumen) Pl.

20 Modern logisztikai és üzleti parkok 1 East Gate Business Park 2 Airport Business Park 3 Prologis Park Budapest 4BILK 5Parkridge 6 Harbor Park 7 Euro Business Park 8Rozália Park 9 M1 Business Park 10 Aquincum Logisztikai Központ 11 Teve Center 12 Mester Park

6 Harbor Park 7 Euro Business Park 8Rozália Park 9 M1 Business

21 Egy jó választás: East Gate Business Park

22 Egy jó választás: East Gate Business Park Stratégiai elhelyezkedés M0 északi szakasza, 2-es főút 36 hektáron összesen m 2 Rugalmas csarnokkialakítás 24 órás biztonsági szolgálat Közeli vámügyintézés Bérleti díj 4,5 /m 2

23 Köszönöm a figyelmet!

Hasonló dokumentumok

GDP volumenindex (elôzô év azonos idôszaka = 100) 2004. 2005. 2005. 2005. 2005. I. negyedév II. negyedév III. negyedév IV.

GDP volumenindex (elôzô év azonos idôszaka = 100) 2004. 2005. 2005. 2005. 2005. I. negyedév II. negyedév III. negyedév IV. ESTON INTERNATIONAL PROPERTY ADVISORS 2005/2 T HE P ROPERTY A DVISORS GAZDASÁGI ÁTTEKINTÉS A hazai gazdaság 2005. évi teljesítményérôl már publikált adatok szerint az EU-átlagot (1,7%) meghaladó mértékû