Speciális ingatlanok értékelése

Átírás

1 Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Ingatlanfejlesztı 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u Szakirányú Továbbképzési Szak Speciális ingatlanok értékelése 5. Ipari ingatlanok értékelése Szerzı: Dippong Magdolna november

2 5.1 Tartalomjegyzék 5. Ipari ingatlanok értékelése Tartalomjegyzék Bevezetés A tanulási egység célja A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések Ajánlott irodalom Az ipari ingatlanok típusai Technika-orientált ingatlanok Több funkcióra alkalmas ipari ingatlanok Vegyes, technológia-orientált üzemeket és egyéb általános használatot is biztosító ingatlanok Az ipari ingatlanok értékelése Az értékbecslés során alkalmazott alapfogalmak Értékelés Összefoglalás Ellenırzı kérdések

3 5.2 Bevezetés Az ipari ingatlanokat az Alapismeretek blokkban az alábbiak szerint definiáltuk: Azokat az ingatlanokat, amelyeket valamely gyártási, szerelési, vagy más ipari, technológiai folyamat befogadására, kiszolgálására létesültek, ipari ingatlannak nevezzük. Jelen tanulási egységben részletesen foglakozunk az ipari ingatlanok egyes típusainak értékelése során felmerülı olyan tényezıkkel, amelyek az értéket számottevıen befolyásolják. Az ipari ingatlanok esetében leggyakoribb értékbecslıi feladat a piaci érték, a könyv-szerinti érték, valamint a hitelbiztosítéki érték megállapítása A tanulási egység célja A tananyag célja, hogy megismertesse Önnel az ipari ingatlanok fıbb tipusait és azok értékbecslése során alkalmazandó technikákat, amelyek a helyes érték megállapításához elengedhetetlenül szükségesek A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz megítélni az értékelendı ingatlan piaci pozícióját, mérlegelni, azt, hogy az értékelendfı ingatlan teljes egésze, vagy csak egy része piacképes-e, és az érték meghatározás során ezt hogyan kezelje, a speciálisan alkalmazott gyártási technológiákhoz szükséges szerkezeti, gépészeti, stb kialakítások az értékelés során figyelembe vehetık-e értélnövelı tényezınek, az érték szempontjából közömbösek, vagy épen értékcsökkentık, eldönteni, hogy az értékbecslés céljától függıen, milyen értékbecslési módszerek alkalmazása lesz szüksége a helyes érték megállapításához, 3

4 5.2.3 Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések A tananyagban történı könnyebb tájékozódás érdekében ebben a pontban megtalálhatók a legfontosabb fogalmak. Ipari terület (OTÉK) Gazdasági terület (OTÉK) Ipari park 20. (1) Az ipari terület, olyan gazdasági célú ipari építmények elhelyezésére szolgál, amelyek más beépítésre szánt területen nem helyezhetık el. (2) Az ipari terület lehet: 1. jelentıs mértékő zavaró hatású terület, 2. egyéb terület. (3) A jelentıs mértékő zavaró hatású ipari terület a különlegesen veszélyes (pl. tőz-, robbanás-, fertızıveszélyes), bőzös vagy nagy zajjal járó gazdasági tevékenységhez szükséges építmények elhelyezésére szolgál. (4) Az egyéb ipari terület elsısorban az ipari, az energiaszolgáltatási és a településgazdálkodás építményei elhelyezésére szolgál. (5) Az ipari gazdasági területen - a jelentıs mértékő zavaró hatású ipari terület kivételével - a 31. (2) bekezdésében elıírtak figyelembevételével kivételesen elhelyezhetı: 1. a gazdasági tevékenységi célú épületen belül a tulajdonos, a használó és a személyzet számára szolgáló lakások, 2. egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épületek. 18. (1) A gazdasági terület elsısorban gazdasági célú építmények elhelyezésére szolgál. (2) A gazdasági terület lehet: 1. kereskedelmi, szolgáltató terület, 2. ipari terület. Az ipari park olyan telepszerően létesített ipari és szolgáltató létesítmények együttese, amely fıként kis- és középvállalkozások számára a kor színvonalán képes biztosítani a korszerő gyártmányok elıállításához, a modern technológiák alkalmazásához nélkülözhetetlen feltételeket. A park egyfelıl a termelıtevékenységhez elengedhetetlenül szükséges fizikai infrastruktúra (energia, víz, telefon, szennyvíztisztító stb.) igénybevételét teszi lehetıvé, másfelıl pedig olyan szolgáltatásokkal (szellemi infrastruktúra) segíti a vállalkozókat, amelyek nélkülözhetetlen részei a sikeres üzletvitelnek (pl. ügyvitelszervezés, pénzügyi-számviteli ügyintézés, PR, marketing, külkereskedelem bonyolítása, hitel ügyintézés, beruházási, fejlesztési, jogi tanácsadás, stb.). A park körülhatárolt mőködésérıl gazdasági társaság gondoskodik. 4

5 Logisztika A logisztika anyagok, információk, személyek és energia rendszereken belüli és közötti áramlásának tervezése, szervezése, irányítása, ellenırzése. Logisztika: görög eredető, jelentése: szervezés, gondolkodás Logisztikai park Raktározás Raktárbázis Gyár Vállalat Üzem Általában professzionális ingatlanfejlesztı által fejlesztett raktár, esetleg könnyőipari felhasználású terület, ahol egy kézben marad a tulajdonjog. Az épületeket (elsısorban raktárak és az azokat kiszolgáló irodák) bérbeadással hasznosítják, az ügyfelek elsısorban logisztikai szolgáltatók., A terület a tehergépjármővek számára jó közlekedési adottságok rendelkezik. Az áru tárolására, állagának megóvására, a készletek elhelyezésére szolgáló tevékenységek összessége Olyan raktározási terület, ahol több raktárépület található, de nem sorolható be a logisztikai parkok sorába A gyár logisztikai, termelési, készlettervezési, beszerzési egység, ahol anyagi javakat állítanak elı (pl bútorgyár) Jogi személyiséggel rendelkezı üzleti vállalkozás szervezeti kerete A vállalat funkcionális területi, vagy technológiai szempontból elhatárolható egysége, melynek célja valamely fogyasztói igény kielégítése és ezzel a tevékenységével nyereség elérése Ajánlott irodalom OTÉK (SAP füzetek) 5

6 5.3 Az ipari ingatlanok típusai Az ipari ingatlanok általában ipari övezetekben, iparterületeken, ipari, logisztikai parkokban helyezkednek el. Természetesen vannak ettıl eltérı fekvéső ingatlanok is. Ebben az ingatlan szegmensben is igaz az a tény, hogy az ingatlan elhelyezkedése nagyban befolyásolja annak értékét. Az ipari ingatlanok értéke számottevıen függ a rendelkezésre álló infrastruktúrától. Vagyis az értékelés során fel kell tárni az adott terület övezeti besorolását, a szabályozási tervben rögzített korlátozásokat (bizonyos technológiák kizárása), az infrastrukturális adottságokat stb. Ipari ingatlanok esetében gyakran találkozunk környezetszennyezés tényével, vagy annak gyanújával. Ilyenkor azt a jelentésünkben le kell írnunk. Ha rendelkezésünkre áll olyan környezetvédelmi hatástanulmány, amely rögzíti a szennyezés tényét, mértékét és a közömbösítés módját, valamint költségét azt az értékelésben költségként, megfelelı mértékő tartalékkeret alkalmazásával figyelembe kell venni! Amennyiben környezetvédelmi hatástanulmány nem áll rendelkezésre, feltételezett, környezetszennyezéstıl mentes állapotra kell az értéket meghatározni, a jelentésben pedig a korlátozó feltételek között ezt a tényt fontos kiemelten kezelni! Technika-orientált ingatlanok Az ipari ingatlanok lehetnek egy speciális technológiai folyamat mőködését biztosító, un. technológia-orientált ingatlanok, melyek kizárólag az adott technológiai folyamatra alkalmasak (pl sörgyár, erımő, autófényezı üzem, stb) Több funkcióra alkalmas ipari ingatlanok Általános, több funkcióra is alkalmas üzemcsarnokok, raktárak, diszponibilis épületek, helyiségek Vegyes, technológia-orientált üzemeket és egyéb általános használatot is biztosító ingatlanok Olyan telephelyek, gyárak, üzemek, melyeken mindkét elızı típus helyt kap (pl. papírgyár, faipari üzem, stb. 6

7 5.4 Az ipari ingatlanok értékelése Az értékbecslés során alkalmazott alapfogalmak Piaci érték A piaci érték azt az árat jelenti, amelyen az ingatlan értékesíthetı, hajlandóságot mutató eladó és vele kizárólag piaci kapcsolatban álló vevı között magánjogi szerzıdés keretében az értékelés idıpontjában, feltételezve, hogy az ingatlan nyilvánosan került piacra, hogy a piaci feltételek lehetıvé teszik a szokványos ügyrendezést, és hogy az ingatlan természetét figyelembe véve elegendı idı áll rendelkezésre az értékesítési tárgyalások lefolytatásához. Hitelbiztosítéki érték A hitelbiztosítéki/hitelfedezeti érték az ingatlannak azt az értékét jelenti, amelyet az értékelı határoz meg az ingatlan jövıbeni piacképességének körültekintı felmérésével, figyelembe véve az ingatlan hosszú távú fenntarthatóságának szempontjait, az általános és a helyi piaci feltételeket, az ingatlan használatát és a megfelelı alternatív használatokat. A hitelbiztosítéki/hitelfedezeti érték megállapításakor spekulatív elemeket nem lehet figyelembe venni! Könyv szerinti érték Számviteli fogalom. A vállalat egészének, ill. egyes eszközeinek a mérlegben feltüntetett értéke. A könyv szerinti érték a tárgyi eszköz beszerzésével és üzembe helyezésével kapcsolatos költségeket tartalmazza, a Számviteli törvény és a vállalkozás számviteli politikájától függı értékcsökkenés (amortizáció) alkalmazásával. A könyv szerinti érték gyakran eltér a piaci értéktıl. A számviteli törvény lehetıséget biztosít az eszközök értékének idırıl idıre történı módosítására, vagyis a piaci érték bevezetésére a könyvekbe (ún. értékhelyesbítés). A könyv szerinti érték speciális formája az apport érték. Az apport értékelés elkészítésére csak könyvvizsgáló jogosult. A könyvvizsgáló az apport értéket értékbecslıi jelentés alapján határozza meg. A társasági vagyon formája: Pénzbeli betét Nem pénzbeli betét - apport Az apport típusai: o Vagyoni értékkel rendelkezı dolog o Szellemi alkotáshoz főzıdı jog o Egyéb vagyoni értékő jog Tilos az apportot túlértékelni! Az apportáló tag 5 évig felel az apport bevitelkori értékéért 7

8 5.4.2 Értékelés Az értékelés mindig az ingatlan jellegének és a felhasználás céljának megfelelıen történjen! Minden esetben figyelembe kall venni az ingatlan speciális adottságait és az alternatív használat és a fejleszthetıség lehetıségét! Az alábbiakban az egyes ipari ingatlan-típusok értékelési módszerének kiválasztásához adunk irányelveket. Meg kell azonban jegyezni, hogy ezek csak irányelvek, a helyes módszer kiválasztása mindig egyedileg történik! Piaci érték meghatározása A tulajdonjog piaci értékének meghatározása a korábbi tananyagokban rögzített irányelvek betartásával történik, figyelembe véve az ipari ingatlanok speciális tulajdonságait, és azoknak az ingatlanértékre gyakorolt hatásait. Technika-orientált ingatlanok Az ilyen típusú ingatlanok esetében az értékelınek fel kell tárnia, hogy az adott technológia mennyire gyakori a piacon, van-e olyan mértékő kereslet, amely lehetıvé teszi a piaci értékesítést. Az ilyen ingatlanok esetében általában ritka a befektetési célú vásárlás. Az értékelés készítése során meg kell vizsgálni, hogy az ingatlan egésze, vagy részei az adott technológia kiszolgálásán túl még milyen célra lennének használhatók (alternatív használat!). Például sörgyárat, mint ingatlant, viszonylag ritkán lehet értékesíteni, bútorgyártási célokra. A sörgyártás egyes egységében olyan technológiai berendezéseket és vezetékhálózatokat, épületgépészeti berendezéseket találunk (gızhálózat, klimatizálás, elszívó rendszerek, speciális szennyvízkezelı mőtárgyak, stb.), amelyek kizárólag a sörgyártás során hasznosak, azok más technológia estén haszontalanok, tehát a vevınek értéket nem képviselnek, vagyis nem lesz hajlandó azt megfizetni. Az értékképzésben azokat nem vesszük figyelembe, vagy amennyiben az ingatlan fenntartási, vagy közmő költségeit növelik, értékcsökkentı tényezıként vesszük számításba. Lehet, hogy egyes beépített berendezések, gépalapok, mőtárgyak más technológia beépítését korlátozzák. Ezek a piaci értéket akár csökkenthetik, mivel elbontásuk költségként jelenhet meg. Az értékelést általában a piaci összehasonlítással és hozamszámítással végezzük el. Természetesen fentieket az értékelés felhasználási módjától függıen kell alkalmazni! 8

9 Abban az esetben, ha az adott funkció megtartása valami miatt kötelezı (törvény, vagy rendelet miatt, pl. erımő, vasútvonal, repülıtér, stb) vagy vállalkozás értékesítése során kell értékelni az adott gyárat vagy üzemet, fenti, az ingatlan részét képezı, de a technológiával összefüggı beépített rendszerek értéket képviselnek! Az értékelést ez esetben a piaci összehasonlítás és/vagy hozamszámítás mellett költség-alapú módszer alkalmazásával is elvégezhetjük. Általános, több funkcióra alkalmas ipari ingatlanok A csarnokok, raktárak, raktárbázisok esetében gyakori, egyes régiók kivételével jellemzı a befektetési célú vásárlás. A piaci érték meghatározása során ki kell térni az alternatív használat lehetıségére. Az értékelést általában a piaci összehasonlítással és hozamszámítással végezzük el. Vegyes, technológia-orientált üzemeket és egyéb általános használatot is biztosító épületeket magában foglaló ingatlanok Az ipari ingatlanok körében ez az a típus a leggyakoribb. Vegyünk például egy papírgyárat! A gyár jellemzı részei a papírgyártó üzem, további feldolgozó üzemek és raktárak. A papírgyártás olyan speciális technológia, amelyben az épület gyakorlatilag a technológiai gépsor csomagolása, semmi másra nem használható. A technológiai gépsor elszállításához lebontása elkerülhetetlen. Vagyis ez az üzem csarnok, technológia orientált, értéke csak egy, a gyártást folytató vevı részére van. Ugyanakkor a területen az alapanyag és a késztermék tárolására rendelkezésre álló raktárak alternatív használata széles-körő, ugyancsak általánosan hasznosíthatók a nem technológiai épületben lévı irodák is, tehát általánosan, minden vevı számára értéket képviselnek. Az ilyen típusú ingatlanok értékelése során fokozott körültekintéssel kell eljárni, és az értékelés felhasználási céljának megfelelıen kell kiválasztani az értékelési módszert 9

10 Hitelbiztosítéki érték meghatározása A hitelbiztosítéki érték meghatározása során minden esetben meg kell vizsgálni az alternatív használatok lehetıségét! Az értékelésben jellemzıen csak az ilyen, általánosságban piacképesnek tekinthetı ingatlanok, vagy ingatlanrészek vehetık figyelembe, kivéve, ha a hitelt nyújtó másként nem rendelkezik! Az értékmeghatározás jellemzıen piaci összehasonlítással és hozamszámítással történik. Könyv szerinti érték meghatározása A könyv szerinti érték és az apportérték is a piaci érték speciális formája. Mivel fenti értékek a vállalkozás könyveiben fognak szerepelni, a telek és a felépítmény értékét külön- külön meg kell határozni! (amortizáció!) A könyvszerinti érték esetében az értékelendı ingatlan a gyártási folyamat helyszíne, vagyis teljes egészében értékelendı. Az értékelés során vegyük figyelembe a könyvelésben alkalmazott nyilvántartási egységeket! Az értékek változásokat követhetı, összehasonlítható módon kell dokumentálni! Az értékelést ez esetben a piaci összehasonlítás és/vagy hozamszámítás mellett költség-alapú módszer alkalmazásával is elvégezhetjük. Az apportértékelés során fontos az apportálás céljának meghatározása és az érték a szerint meghatározása! Gondoljon arra, hogy ha fentiek szerint az ipari övezetben lévı ingatlant egy gyártási folyamat helyszíneként kívánja hasznosítani az adott vállalkozás úgy az értékelés a könyv szerinti értékkel azonos módon kerülhet meghatározásra, de ha az ingatlan fejlesztése a cél, akkor az ingatlant fejlesztési területként kell értékelni! 10

11 5.6 Összefoglalás Az ipari ingatlanok értékelése esetében különlegesen összetett feladat az ingatlan megismerése. Az értékbecslı feladata speciális. Az ingatlan megismerésén, az értékbefolyásoló tényezık feltárásán túl valamilyen szinten meg kell ismerkednie az ingatlan folytatott, vagy folytatható gyártási folyamattal. Az ingatlan piaci pozíciójának meghatározása érdekébent nem elhanyagolható az adott technológia, illetve a termék eladhatósága sem, amelyek mind-mind befolyásolhatják azt. Ebben az ingatlancsoportban különösen fontos, hogy mi az értékbecslés felhasználásának célja. Jelentıs különbség lehet az ingatlan piaci értéke között abban az esetben, ha az ingatlan értékesítése, vagy ha a vállalkozás értékesítés céljából kell elvégezni az értékelést. Ugyancsak fontos megtudni az adott vállalkozás ingatlanhasznosítással összefüggı üzletpolitikáját is. Vannak olyan kurrens gyártmányok, amelyek esetében a gyártás néhány jelentıs cég kezében összpontosul, esetükben nem ritka, hogy az ingatlan értékesítése esetében az ingatlan eredeti rendeltetésének megfelelı funkció folytatását kizárják az értékesítés során, vagyis a technológia kiszolgálását biztosító épületek, mőtárgyak így haszontalanná és általában bontandóvá válhatnak. 11

12 5.7 Ellenırzı kérdések 1. Hogyan határozza meg az OTÉK az ipari övezet fogalmát? 2. Hogyan határozza meg az OTÉK a gazdasági övezet fogalmát? 3. Mit jelent a logisztika kifejezés? 4. Hogyan határozná meg a logisztikai park fogalmát? 5. Mit jelent az ipari park? 6. Mit jelent a raktározás, mint fogalom? 7. Mi a különbség a logisztikai park és a raktárbázis között? 8. Mit nevezünk gyárnak? 9. Mit nevezünk üzemnek? 10. Mi a különbség a piaci érték és a hitelbiztosítéki érték között? 11. Mit a könyvszerinti érték és mire használható? 12. Mi az apportérték? 13. Milyen szempontok figyelembe vételével határozzuk meg az apportértéket? 14. Ki végezhet apportértékelést? 15. A könyvszerinti és az apport érték meghatározásánál miért kell a föld és a felépítmény(ek) értékét külön-külön meghatározni? 16. Mit jelent az alternatív használat? 17. Mi a jelentısége az alternatív használat lehetıségének az ipari ingatlan piaci értékének meghatározása során? 18. Mi a jelentısége az alternatív használat lehetıségének az ipari ingatlan hitelbiztosítéki értékének meghatározása során? 19. Miért van jelentısége az ingatlan piaci értékének meghatározása során a vállalkozás ingatlangazdálkodási politikájának, ha az értékbecslést az ingatlan értékesítése miatt kell elkészíteni? 20. Hogyan függ össze az ingatlan piaci-, és könyvszerinti-, illetve apportértéke? 12