REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP 2012. JANUÁR 31. RENDKÍVÜLI TÁJÉKOZTATÓ

REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP 2012. JANUÁR 31. RENDKÍVÜLI TÁJÉKOZTATÓ

Rendkívüli tájékoztató 2012. január 31. A Reálszisztéma Befektetési Alapkezelő Zrt., mint a Reálszisztéma Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap (továbbiakban Alap) kezelője ezúton tájékoztatja a Reálszisztéma Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Jegyek tulajdonosait az Alap likviditási helyzetéről, portfóliójának összetételéről és főbb kockázatairól. I. Alapkezelő: Reálszisztéma Befektetési Alapkezelő Zrt. székhelye: 1053 Budapest, Kossuth L. u. 4. Letétkezelő: MKB Bank Zrt. székhelye: 1056 Budapest, Váci u. 38. Vezető Forgalmazó: Reálszisztéma Értékpapír-forgalmazó és Befektető Zrt. székhelye: 1053 Budapest, Kossuth L. u. 4. Ingatlanértékelő: EURO-IMMO Expert Kft. székhelye: 1065 Budapest, Nagymező u. 4. Könyvvizsgáló: VALEUR Adó- és Könyvszakértő Kft. (Székhely: 1037 Budapest, Farkastorki lejtő 47., MKVK bejegyzési szám: 001333) Felelős könyvvizsgáló Kékesiné Andrikó Mária II. Alap neve: REÁLSZISZTÉMA Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap Alap típusa és futamideje: nyílt végű, nyilvános, határozatlan futamidejű ingatlanforgalmazó alap PSZÁF lajstromozási szám: 1211-02 A bejegyzés időpontja: 2000. október 03. III. A befektetési jegy forgalom és visszaváltási megbízások alakulása 2012. január 31-ig A Reálszisztéma Nyíltvégű Ingatlanbefektetési jegyek forgalmazása 2008. november 24-től az Alap módosított Alapkezelési Szabályzatának megfelelően történik, mely szerint a befektetési jegy visszaváltásra vonatkozó megbízások elszámolása a megbízás felvételétől számított 90. forgalmazási napon esedékes. 2011. 07.01.-2012.01.31. között újonnan kibocsátott és visszaváltott (elszámolt) befektetési jegyek mennyisége havi bontásban Megnevezés örökléses átvezetés visszaváltott befektetési (db) jegyek (db) Július 1 4 193 898 Augusztus 5 071 878 Szeptemb er 963 061 Október 2 888 688 November 1 126 096 1 1 851 262 December 5 353 829 Január 1 005 615 A táblázat az elszámolt és 2012. január 31-ig pénzügyileg teljesített befektetési jegy visszaváltásokat tartalmazza. Ebben az időszakban befektetési jegy értékesítés nem történt. 2

2012. január 01-én 412.913.872 db befektetési jegy volt forgalomban és 29.021.579 db volt a felvett, de még el nem számolt visszaváltási megbízások száma. 2011. év során 15.629.539 db befektetési jegy eladás (nagyrészt örökléses átvezetés) történt és 103.195.595 db visszaváltási megbízás került elszámolásra. Ezzel szemben 2012. január 01. 2012. január 31. között 117.854.777 db befektetési jegy visszaváltási megbízás került felvételre, ami 2012. január 31-i forgalmazási árfolyamon (1,616328) számolva 190.491.976 Ft visszaváltási árfolyamértéket jelent. Ez azt mutatja, hogy 2012. januárjában a korábbi mérsékelt tőkekivonási tendencia rendkívüli módon felerősödött, gyakorlatilag egy hónap alatt a beadott visszaváltási megbízások darabszáma meghaladta a 2011. egész évben elszámolt visszaváltás darabszámát. 2012. január 31-én az Alap által még nem teljesített visszaváltások darabszáma 145.870.741, aktuális árfolyamértéke 235.774.963 Ft. Ez a nagyságrend a teljes állomány 35,41 %-át jelenti. IV. A nettó eszközérték és a hozam alakulása A nettó eszközérték 2012. január 31-én 665.778.979 Ft, a befektetési jegyek darabszáma 411.908.257. Az egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték 1,616328 Ft. Az Alap és referenciaindexének hozamadatai az elmúlt 5 évben Év Reálszisztéma Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap BIX 2007 7,14% 7,83% 2008 8,43% -0,16% 2009-27,09% -0,56% 2010 4,99% 6,67% 2011 0,80% 4,99% REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP EGY BEFEKTETÉSI JEGYRE JUTÓ NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA 2011. 06.30.-2012.01.31. között (Ft) 1,7 1,6 1,5 1,4 2011.06.30 2011.07.31 2011.08.31 2011.09.30 2011.10.31 2011.11.30 2011.12.31 2012.01.31 Az alap az elmúlt egy évben 2011. január 31. és 2012. január 31. között évi 0,81% 1 hozamot ért el. 1 A múltbeli hozamok nem jelentenek garanciát az alap jövőbeli teljesítményére. 3

REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA 2011. 06.30.-2012.01.31. között (Ft) 750 000 000 700 000 000 650 000 000 600 000 000 550 000 000 500 000 000 2011.06.30 2011.07.31 2011.08.31 2011.09.30 2011.10.31 2011.11.30 2011.12.31 2012.01.31 Az Alap összesített nettó eszközértéke mérsékelt csökkenést mutatott az elmúlt félévben, míg az egy jegyre jutó nettó eszközérték minimális emelkedést. 2012. január 31-én a nettó eszközértékben megjelenő eszközök nagyságrendje Eszközök Értékük a portfolióban (ezer Ft) Ingatlanok 686 120 Állampapírok és pénzeszközök 778 Követelések 4 334 Összesen: 691 232 Az Alap portfoliójának jelenleg 99,26%-át ingatlanok alkotják. 2012. január 31-én az Alap saját likvid eszköz állománnyal gyakorlatilag nem rendelkezett, így a folyamatos visszaváltásokat csak hitelből tudja finanszírozni. A jelenleg rendelkezésre álló hitelkeret összege 100 MFt, amelyből 2012. január 31-ig 21 750 000 Ft kölcsön került folyósításra. A kölcsön összege után 172.789 Ft a felhalmozott kamattartozás. 2012. január 31-én a nettó eszközértékben megjelenő költségek összetétele Költségek Adatok (E Ft-ban) Alapkezelési díj 564 Forgalmazási és ép.szlavezetési díj 800 Ingatlanértékelői díj 182 Költségvetéssel szembeni köt. 1 427 Építmény- és telekadó 371 Felügyeleti díj 14 Könyvvizsgálói díj 20 Letétkezelési díj 113 Köznű fizetési kötelezettség 36 Számlavezetési és utalási díj 3 Költségek,ráfordítások összesen: 3 530 Az Alapot terhelő költségeket kizárólag a működéssel és forgalmazással összefüggő díjak, adók és illetékek adják. A költségvetéssel szembeni kötelezettségek év végén összevezetésre kerülnek a költségvetéssel szembeni követelésekkel. 4

V. Alap likviditása és likviditási intézkedési terve Az Alapkezelő Zrt. Igazgatósága folyamatosan figyelemmel kíséri az Alap likvid eszközeinek alakulását. Így regisztrálta 2011-ben az Alap likvid eszközeinek folyamatos, de nem intenzív csökkenését. Az Igazgatóság folyamatosan lépéseket tett, illetve tesz az ingatlanértékesítések érdekében, de konkrét adás-vétel 2010. év eleje óta nem realizálódott. Ezért az Igazgatóság az Alap rövid távú likviditásának biztosítása céljából hitelfelvételt kezdeményezett a Reálszisztéma Kereskedelmi és Tőkehasznosító Kft-nél. A jelenlegi hitelkeret összege 100 M Ft, melyet 2012. május 03-ig hívhat le az Alap. A hitelkeret fel nem használt része 2012. január 31-én 78,25 M Ft. Míg 2010. december 31-én 15,6% volt a likvid eszközök aránya a hitel igénybevétele nélkül, jelenleg 21,75 M Ft-os lehívott hitelösszeg mellett a likvid eszközök aránya 1% alatt van. Banki hitelfelvételre a jelenlegi pénzpiaci szituáció, a banki hitelkihelyezések visszafogása miatt továbbra sem látunk reális lehetőséget. A bankok az üzleti ingatlanfinanszírozásból gyakorlatilag kivonultak. Tekintettel arra, hogy a visszaváltási megbízások jelentősen megnövekedtek, az Alap likviditásának biztosítása további - nem banki forrásból származó - hitelfelvétellel, vagy nagyon rövid időn belüli ingatlaneladással történhet. VI. A REÁLSZISZTÉMA Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap portfoliójának alakulása Az Alap befektetési politikájának megfelelően ingatlanportfolióját Budapestre koncentrálva 2008. őszéig a következő típusú ingatlanokból alakította ki: a) Belvárosi lakások, amelyek irodai vagy kereskedelmi célra is hasznosíthatók. b) Fővárosi és a főváros vonzáskörzetében elhelyezkedő építési telkek, amelyek 4-8 lakásos társasházak, illetve közepes volumenű intézményi létesítmények beépítésével hasznosíthatóak. c) Belvárosi kis- és közepes méretű üzlethelyiségek, amelyek kedvező bérleti díjak mellett adhatók ki. d) A főváros vonzáskörzetében elhelyezkedő üzleti, kereskedelmi célú kis és közepes méretű létesítmények, amelyek kedvező bérleti díjak mellett hasznosíthatók. REÁLSZISZTÉMA Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap portfoliójának szektoronkénti megbontása és értéke 2012. január 31-én In gatlan tipu sa Értéke 2011.06.30-án (Ft) Értéke 2012.01.31-én (Ft) %-os megoszlás 2012.01.31-én P iaci érték %-os változása** Budapes t és környéke irodaingatlan 74 300 000 72 500 000 10,57% -2,42% ker-i ingatlan 101 000 000 93 500 000 13,63% -7,43% telek 432 950 000 433 820 000 63,23% 0,20% egyéb ingatlan 86 600 000 86 300 000 12,58% -0,35% M indösszesen: 694 850 000 686 120 000 100,00% -1,26% 5

*Az ingatlanok zárónapi és kezdőnapi piaci értékének különbsége csökkentve az időszaki kivezetett értéknövelő beruházásokkal és növelve az eladott ingatlanok értékével, osztva az ingatlanok időszak eleji nettó eszközérték szerinti értékével 2012. január 31-én az Alap tulajdonát képező összes ingatlan Budapest és környékén helyezkedett el. Az ingatlanok 63%-át telkek alkották - melyek bérbe adottsága az év során 44%-os volt - 14%-a kereskedelmi ingatlan, 10%-a iroda, 13%-a egyéb elsősorban üzleti-ipari ingatlan volt 100%-os bérbe adottsággal. Az Alapkezelő az Alap likviditási intézkedési tervnek megfelelően mindent elkövet az ingatlanok mihamarabbi értékesítése érdekében, azonban a jelenlegi ingatlanpiacon minden valószínűség szerint csak jelentős árkedvezménnyel lehetséges. VII. REÁLSZISZTÉMA Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap portfoliójának összetétele 2012. január 31-én Hrsz. Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. I/4., I/5, I/3A 24258/0/A/25,26,27 250 irodaingatlan Bp. és környéke 1900 2 004 rövid táv Ipari és kereskedelmi létesítmények Halásztelek, Rákóczi út 142. 2705 528 ker-i ing. Bp. és környéke 2000 2 005 rövid táv Hrsz. Budapest, XI., ker. Rétkerülő út 14. 1112 1861/1 2 117 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülő u. 31-33. 1112 1861/3 1 403 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u. 27-29 1112 1861/4 1 200 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő 1112 1867/3 1 951 telek Bp. és környéke összk. 30% IZ ter. Budapest, XI., ker. Poprádi út - Lépés u. 1112 1867/6 1 000 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő 1112 1867/7 441 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülő út 22. 1112 1867/9 1 000 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u. 6. 1112 1862/6 741 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u. 2. 1112 1865/10 341 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u. 4. 1111 1863/13 412 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u. 31- Rétkerülő u. 29. 1112 1867/4 351 logisztikai Bp. és környéke 2 009 rövid táv Funkció szerinti beépíthetőség övezeti Ter. (nm) besorolás Területi besorolás közmű ellát. besorolá 1860/6 514.5 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülő út 39. 1112 1866/3 1 168 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u. 19. 1112 1866/4 1 185 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Halásztelek FELÉPÍTMÉNYEK Bérbeadás céljából vásárolt építmények Lakások és irodák 1112 Budapest XI. Rétalja lejtő ÉPÍTÉSI TELKEK Bérbeadható nettó terület (nm)* Funkció szerinti besorolás Földrajzi besorolás Építés és használatbav Utolsó étel éve felújítás éve Tervezett tartási időtáv 2706 1 467 telek Bp. és környéke összk. 15% VT-3 * a Bérbe adható nettó terület megegyezik a bérbe adható bruttó területtel. Az Alapnak jelenleg 3 db euroban megállapított bérleti szerződése van, azonban a bérleti díjak és a működési költségek is forintban jelennek meg az alap bankszámláján. 2012. januárjában a bérlők kezdeményezték a bérleti díj csökkentését hivatkozva a jelenlegi magas ingatlanpiaci kínálatra. Figyelembe véve a gazdasági válság elhúzódását és az ingatlanpiaci helyzetet, a bérlők megtartása érdekében az Alapkezelő Igazgatósága kénytelen volt részleges bérleti díj csökkentést elfogadni 2012. február 1-től. 6

A bérbe adott ingatlanoknál a jövedelemtermelő képességet illetően a jövőre nézve komoly kockázatok vannak a gazdasági környezet miatt. Mint az elmúlt 3 évben tapasztaltuk, a gazdasági környezet romlása, a recessziós állapot a bérleti díjakra is negatív hatást gyakorol, nehezíti a bérbe adásokat, bérleti szerződés felmondásokat eredményezhet. Ebből következően hosszú távú bérleti szerződések megkötése jelenleg nem lehetséges. VIII. Az Alap befektetési politikájával, likviditásával kapcsolatos kockázati tényezők A gazdasági és pénzpiaci válság elhúzódása igen kedvezőtlenül hatott Magyarország ingatlanpiacára. A krízis előtti -2008 őszi- ingatlanárak és bérleti díjak visszatérése rövid időn belül nem várható, jelenleg jelentős diszkontok nélkül rendkívül nehéz ingatlanokat eladni, illetve bérbe adni. A Reálszisztéma Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap diverzifikált, jól hasznosítható ingatlan portfolióval rendelkezett 2008. év végéig, amely összetétele azonban a 2009 és 2010. évi kényszerértékesítések hatására valamelyest romlott. A portfolió jelentős részét jelenleg építési telkek teszik ki, amelyek annak ellenére, hogy rendkívül jó adottságokkal rendelkeznek, jelen ingatlan- és pénzpiaci környezetben - az elmúlt három év tapasztalatai alapján - a portfolióban szereplő értéken nehezen értékesíthetők. A helyzetet tovább súlyosbítja a 2012. januárban beindult visszaváltási hullám, amely komoly likviditási problémákat okozhat az Alapnál. Az Alapkezelő mindent elkövet annak érdekében, hogy a folyamatos likviditás biztosításával a visszaváltási megbízásokat teljesíteni tudja. Ennek lehetséges eszköze a hitelfelvétel korlátoltsága miatt - az Alap tulajdonát képező ingatlanok jelentős részének rövid időn belüli értékesítése. A rövid távú értékesítési kényszer illetve a romló piaci környezet (csökkenő bérleti díjak, áfa kulcs emelése 25%-ról 27%-ra, telekadó növekedése, kamatszint emelkedés) várható következménye lehet az adott ingatlanok forgalmi értékének csökkenése. Az Alapkezelő a nettó eszközértéket és az alappal kapcsolatos egyéb hirdetményeket, rendkívüli tájékoztatókat az Alapkezelő és a Forgalmazó honlapján, a www.realszisztema.hu oldalon jelenteti meg. Budapest, 2012. február 3. REÁLSZISZTÉMA Befektetési Alapkezelő Zrt. 7