Integráló építés II. VII. előadás - Ingatlanpiaci elemzések MET.BME.HU 2011 / 2012 II. Szemeszter Déry Attila Otthon Centrum, vezető elemző Marktstudie 30.06.2010 30.06.2010 1 1
Bemutatkozás Déry Attila 1999 2004: Pécsi Tudományegyetem, Közgazdaságtudományi Kar - Okleveles közgazdász és angol-magyar szakfordító (MSc) 2008 2010: Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem - Okleveles Ingatlanszakértő (MSc) 2006 :Otthon Centrum vezető elemző
Miről lesz ma szó? Lakóingatlan piacról 1. Elméleti alapvetés 2. Ingatlanpiaci történelem 3. A piaci mozgásokat meghatározó faktorok 4. Ingatlanpiaci elemzések
Mi a lakóingatlan? 253/1997. (XII. 20.) Korm. Rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről 105. (1): A lakás olyan huzamos tartózkodás céljára szolgáló önálló rendeltetési egység, melynek lakóhelyiségeit... úgy kell kialakítani, hogy azok együttesen tegyék lehetővé a) a pihenést (az alvást) és az otthoni tevékenységek folytatását, b) a főzést, mosogatást és az étkezést, c) a tisztálkodást, a mosást, az illemhely-használatot, d) az életvitelhez szükséges anyagok és tárgyak tárolását tervezési program szerint
Milyen funkciói lehetnek egy lakásnak? Lakóingatlan = tartós fogyasztási cikk??? Otthon funkció Védelem a környezeti hatások ellen, rekreáció, családi élet színtere Befektetési funkció Áremelkedésből vagy bérbeadásból húzott haszon Vagyon funkció Jelzáloghitelek fedezet, fogyasztási döntéseket befolyásol
Mitől különleges a lakáspiac? Gyakorlatban a legkevésbé hatékony piac Nincs két egyforma lakás Korlátozott információ áramlás Hosszú megtérülési idő Illikvid Funkció váltás magas költsége és nehézségei Szociális vonatkozás Mozdíthatatlan termék - szerkezeti egyensúlytalanságok Érzelmi kötődés emocionális árképzés Tartósság Hosszú élettartam (a föld önmagában elpusztíthatatlan)
Mitől különleges a lakáspiac? II. Stock & flow jelleg Stock (készlet): a lakásállomány azon része, amely adott időperiódusban a piacon forog o Az otthon funkció miatt a szereplők nem homo economicusként viselkednek nehéz a közgazdasági elemzése Flow (új építésű ingatlanok): adott periódusban újonnan a piacra kerülő ingatlanok Keresleti és kínálati oldal eltérő reakció ideje Ciklikusság
Az ingatlanpiaci ciklus Túlkínálat Fejlesztés Kiigazítás Stabilizálódás
Magyar lakáspiac különlegességei Magas tulajdonosi részarány: +90% Lakásprivatizáció Kamattámogatási rendszer Ingatlan értékállóságába vetett hit otthon és befektetési funkció összemosódik Nemzetközi szinten relatív alacsony ingatlanárak Viszonylag fiatal piac Ingatlanállomány összetétel
Miről lesz ma szó? Lakóingatlan piacról 1. Elméleti alapvetés 2. Ingatlanpiaci történelem 3. A piaci mozgásokat meghatározó faktorok 4. Ingatlanpiaci elemzések
Magyar lakóingatlan piac kialakulása A II. világháború előtt főleg a bankok kereskedtek ingatlanokkal Jelzálog jogok érvényesítése során folytak az adásvételek 1950 1990 között a mai értelemben vett ingatlanpiac nem létezett 1990 után indult be az üzleti célú ingatlan kereskedelem Jelzálog hitelezés fellendülése 2000. után
Magyar lakásállomány összetétele Forrás: Társaság a Lakásépítésért Egyesület
Forrás: KSH * becslés Otthon Centrum
Forrás: FHB Forrás: FHB
Árváltozások jó befektetés a tégla? Forrás: FHB
Forrás: KSH Forrás: KSH
Gazdaságpolitika hatása a gyakorlatban Kilakoltatási és árverési moratóriumok Kivárás További árcsökkenésre vonatkozó várakozások Otthon Védelmi Csomag Árverési kvóta rendszer Végtörlesztés Tranzakció szám bővülés Minimális árcsökkenés Árfolyam gát Kínálati szűkülés
Mit hoz a jövő? 2012: stagnálás Árakban Eladási számokban 2013: lassú kilábalás? Stabil kereslet növekedés Általános gazdasági élénkülés Finanszírozási helyzet javulása
Miről lesz ma szó? Lakóingatlan piacról 1. Elméleti alapvetés 2. Ingatlanpiaci történelem 3. A piaci mozgásokat meghatározó faktorok 4. Ingatlanpiaci elemzések
Az ingatlanpiaci kereslet Származtatott kereslet Nem az ingatlan birtoklása a cél, hanem az általa nyújtott szolgáltatások Lakhatás vásárlása / bérlése a cél Stabil kereslet
Mik befolyásolják a keresletet? Demográfiai mutatók Népesség száma Népmozgalom Vándorlások Népsűrűség Öregedési index Gazdasági aktivitási mutatók Munkanélküliségi ráta Keresetek nagysága Aktív keresők aránya a lakónépességből
Mik befolyásolják a keresletet? II. Lakás árának jövedelmekhez viszonyított aránya Finanszírozási lehetőségek Kamatszintek Hozamszintek a szigorúan befektetési funkciót használók között Lakáspolitikai intézkedések
Az ingatlanpiaci kínálat Stock & flow jellemző alapján: Az eladásra kínált használt lakások és a piacra dobott új lakások Új / használt jogi kategória: új lakás amelyet első ízben természetes személy részére értékesítenek
Mik befolyásolják a kínálatot? Használt lakások A motiváció nem csak a gazdasági racionalitás, hanem pl.: családi helyzet változása Közgazdaságilag nehéz elemezni Új lakások A kínálat rövid távon (1-2 év) rugalmatlan, nem tudja követni a kereslet változásait. Kereslet alakulása rövid távon jelentős szerepe van az árakra Építési telkek hozzáférhetősége, ára Szabályozási környezet
Miről lesz ma szó? Lakóingatlan piacról 1. Elméleti alapvetés 2. Ingatlanpiaci történelem 3. A piaci mozgásokat meghatározó faktorok 4. Ingatlanpiaci elemzések
Az ingatlan fejlesztés és az elemzés kapcsolata Az ingatlanfejlesztés olyan értékteremtő kreatív folyamat, amely során az ingatlan fejlesztő kockázatot vállal a fejlesztés pénzügyi eredményének, a megszerezhető haszon reményében (Soóki Tóth Gábor, Ingatlangazdaságtan 259. old) Az első lépés az ingatlanfejlesztésben a piaci igény megfogalmazása
Az elemzés célja Tervezett fejlesztés helyszínének és környékének: Minőségének, jellemzőinek felmérése Keresletének és kínálatának felmérése A fentiekhez legjobban illeszkedő termék meghatározása Megvalósítás és az értékesítés ütemének meghatározása
Hol lehet adatot gyűjteni? Primer források NAV adatbázis illeték kiszabás alapján elméletileg minden tranzakciót tartalmazza fizetős KSH adatbázis keresletre és kínálatra vonatkozó adatok publikus (fizetős) Ingatlanközvetítői adatbázisok eladási árak, vevői preferenciák
Hol lehet adatot gyűjteni? Szekunder források KSH adatbázis NAV adatok feldolgozása tranzakció számok, árváltozások publikus és fizetős adatok Banki elemzések FHB Index, OTP Értéktérkép NAV adatbázis alapján, publikus korlátozott információk Ingatlanközvetítői elemzések OC Lakáspiaci Monitor Piackutató cégek elemzései GKI, Thesys Group, stb
Az elemzés részei I. demográfiai mutatók Mutatók Z. kerület Budapest Lakosok száma, 2010 64.377 1.721.556 Változás (%), 1990-2010 -22,3-14,7 Természetes szaporodás, fogyás ( )(ezer lakosra), 2009-4,2-2,9 Belföldi vándorlás (ezer lakosra), 2009 26,8 6,2 Belföldi vándorlás kerületenként (ezer lakosra), 2009-0,1 0 Életkor index (60 év felett / 14 év alatt), 2010 3,22 3,76 éves Összesen 14 15 29 30 49 50 59 60 Z. ker. (lakosok) 6.761 14.182 21.298 8.172 13.964 64.377 Budapest (lakosok) 218.563 319.402 522.191 232.322 429.078 1.721.556 Z. ker. (%) 10,50% 22,03% 33,08% 12,69% 21,69% 100,00% Budapest (%) 12,70% 18,55% 30,33% 13,49% 24,92% 100,00%
Az elemzés részei II. vevői preferenciák
Az elemzés részei III. munkaerő piaci mutatók
Elemzés részei IV. lakáspiaci mutatók Mutatók Z. ker Budapest Lakásállomány, 2010 36.918 889.757 Változás (%), 2001-2010 5,81 8,4 Száza lakásra jutó lakos, 2010 174 193 Épített lakások száma, 2009 374 10.385 Épített lakások száma, 2001 2005. (évek átlaga) 157 7.935 Épített lakások száma, 1996 2000. (évek átlaga) 14 3,029 Vállalkozások épített lakások aránya (%), 2009 90 80 egy szobás lakások (%), 2009 16 15 két szobás lakások (%), 2009 56 41 három szobás lakások (%), 2009 24 25 négy vagy több szobás lakások (%), 2009 4 19 Újépítésű lakások átlagos alapterülete (nm), 2009 52 67
Elemzés részei IV. lakáspiaci mutatók Vállalkozások által épített új lakások száma és aránya a Z. kerületben, 2006-2010 2006 2007 2008 20092010 Z. kerület 216 271 556 338 210 Budapest 6.605 8.054 7.707 8.349 5.134 Z. kerület (%) 3,27%3,36% 7,21% 4,05% 3,91% Árváltozások vizsgálata KSH adatok és ingatlanközvetítői adatok alapján
Elemzés részei IV. infrastrukturális fejlesztések A projektet befolyásoló, nemrégiben megvalósult és tervezett infrastrukturális fejlesztések, pl: Közterület rekonstrukció, funkcióváltás Óvoda, iskola nyitás, felújítás Bevásárlóközpont építése Kulturális kínálat bővítése Repülőtér, gyorsforgalmi út nyitása Önkormányzati tervek: Integrált Városfejlesztési Stratégia Magán beruházások
Elemzés részei IV. versenytárselemzés Az adott fejlesztés környezetében lévő, értékesítés alatt álló projektek adatai: helyszín lakások száma (ebből eladott) tervezett átadás lakásárak lakásméretek Szolgáltatások Adatok ingatlanos gyűjtőportálokról, és ingatlanközvetítőktől, projekt weboldaláról
Elemzés részei IV. javaslatok a projektről eladási ár célcsoport lakásmix felszereltség, minőség projektben elérhető szolgáltatások
Köszönöm a figyelmet!