FHB Termőföldindex. A magyarországi földárak változása 2000 és 2010 között. Molnár Zsolt. FHB Ingatlan Zrt. Vezérigazgató-helyettes.

Méret: px

Mutatás kezdődik a ... oldaltól:

Download "FHB Termőföldindex. A magyarországi földárak változása 2000 és 2010 között. Molnár Zsolt. FHB Ingatlan Zrt. Vezérigazgató-helyettes."

Ádám Fekete
9 évvel ezelőtt
Látták:

1 FHB Termőföldindex A magyarországi földárak változása 2000 és 2010 között Molnár Zsolt FHB Ingatlan Zrt. Vezérigazgató-helyettes AgrárgépShow Etyek, február Tartalom 1. FHB Lakásárindex 2. Röviden a termőföldről 3. A magyarországi termőföldpiac története 4. FHB Termőföldindex 5. A termőföld, mint befektetés 2

február 11. 1 Tartalom 1. FHB Lakásárindex 2. Röviden a termőföldről 3.

2 Az FHB Lakásárindex 2010-es értékei 2010 első félévében stagnáló árak, a második félévben enyhe csökkenés volt tapasztalható. A lakáspiac kifulladása az árinformációk tartalmát is befolyásolja ben lassult a csökkenés mértéke: az év egészében 5,7%-kal csökkentek a lakásárak, reál értelemben 9,2%-kal. A 2010-es év átlagos értéke 177,4 záró érték 169, év elején a lakásvásárlás után fizetendő illeték csökkentése (2010 elejétől 6-ról 4%-ra változott a 4 millió forint feletti részre érvényes illetékkulcs) nem hozott tartós fellendülést. 3 Az FHB Lakásárindex korszakolása Nominális lakásárak Reál lakásárak változása az időszakban (%) változása az időszakban (%) Hőskorszak ( ) Költségvetési expanzió ( ) Hitelboom ( ) Kifulladás (2008 óta) 4

2010 év elején a lakásvásárlás után fizetendő illeték csökkentése (2010 elejétől 6-ról 4%-ra változott a 4 millió forint feletti részre érvényes illetékkulcs) nem hozott tartós fellendülést.

3 Lakásárprognózis: 2011-es kilátások A gazdaság kilábalása folytatódik. A foglalkoztatás nőhet, a költségvetés csökkenti a lakosság SZJA terheit. A kínálat mélypontra érhet. A mérsékelten növekvő kereslet és a mélypontra jutott kínálat eredőjeként némileg növekvő forgalmat és kismértékű áremelkedést várunk ben, 2010 átlagához képest 2%-os lakásár-emelkedést várunk. A lakásárak idei éves átlagos szintje a tavalyi év második feléhez képest reál értelemben stagnálhat. 5 A termőföldről szóló évi LV. törvény alapján termőföld, amit a település külterületén az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep (rét, legelő), nádas, erdő, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván.

2011-ben, 2010 átlagához képest 2%-os lakásár-emelkedést várunk. A lakásárak idei éves átlagos szintje a tavalyi év második feléhez képest reál értelemben stagnálhat.

4 A termőföld hazai szerkezete I. Magyarország területének 83 %-a termőföld (7.8 millió hektár). A termőföld többsége (48 %-a) szántó (4502 ezer hektár), a többi területen további hét művelési ág osztozik. 7 A termőföld hazai szerkezete II. 1. A régiókon belüli megoszlás nem tér el lényegesen az országos átlagtól. 2. A legnagyobb termőföldterület a dél- és észak-alföldi régióban terül el. 3. A két alföldi régió adja az összes termőföld közel felét. 8

7 A termőföld hazai szerkezete II. 1. A régiókon belüli megoszlás nem tér el lényegesen az országos átlagtól. 2.

5 Tulajdon és forgalom korlátai 1. Főszabályként tulajdont csak belföldi magánszemélyek szerezhetnek korlátozott mértékben (300 hektárig). [becslések szerint 2 millió a földtulajdonosok száma] 2. A birtokszerkezet elaprózott, sok az osztatlan közös tulajdon és ezek aránya magas (20%). 3. A forgalom alacsonyabb, mint a lakáspiacon. Évente a termőföldterület 3%-a cserél gazdát, a lakásállomány esetében ez 6-7% és 2010 között az átlagos, tranzakciókban szereplő parcellaméret 4 haról, 12 ha-ra emelkedett. 5. A bérleti gazdálkodás aránya az Európai Uniós átlagnál jóval magasabb. 6. A Nemzeti Földalap vevőként, eladóként és bérbeadóként is meghatározó szereplője a piacnak. 9 FHB Termőföldindex FHB Termőföldindex Szakmai szereplők bevonásával készülő árindex, mely a Lakásárindexhez hasonlóan a termőföldek hazai áralakulását hivatott bemutatni. Időtávját, vizsgálati módszertanát és eszközeit tekintve hasonló a korábbi kutatásokhoz: hedonikus módszertannal több százezer adat alapján számoltunk. Főbb ismérvei: Transzparencia, nagytömegű és jelentős időszakot átfogó országos kutatás, mely kizárólag megvalósult tranzakciók eladási adataira alapozva készül.

Évente a termőföldterület 3%-a cserél gazdát, a lakásállomány esetében ez 6-7%. 4. 2000 és 2010 között az átlagos, tranzakciókban szereplő parcellaméret 4 haról, 12 ha-ra emelkedett. 5.

6 FHB Termőföldindex 10 év alatt az átlagos földárak több, mint 90%-kal emelkedett. Az árnövekedés folyamatos, korrekciók nélküli volt, a válság évei sem befolyásolták. (2010: hibahatáron belüli a kimutatott csökkenés, a feldolgozottság nem teljes körű Q1-Q2). Az index értékét 2000-ben 100-ra normáltuk. A 2000 és 2010 közötti árváltozás 3 jól elkülöníthető korszakot mutat TÖRTÉNETI KORSZAK az állam szerepe, a befektetői várakozások és a gazdálkodói viselkedés alapján A termőföld piaca a privatizáció során éledt újjá, amikor 2,8 millió magánszemély vált tulajdonossá. Ezután 5 éves adásvételi moratórium következett, melynek lejárta után a forgalom természetszerűleg megnőtt. 1. EU-csatlakozás előtt: Legfőbb tényezők: Dinamikus árnövekedés, csatlakozási várakozások, versenyképesebb művelési területek kialakítása, állami beavatkozásra vonatkozó várakozások. A birtokszerkezet javítása érdekében megkezdte működését a Nemzeti Földalap (NFA). Az EU-csatlakozás előtti években a külföldi érdeklődéssel kapcsolatos várakozások átlagon felüli termőföldáremelkedést hoztak. 2. Konszolidáció: Az EU-csatlakozás évében Magyarország 7 éves termőföld vásárlási moratóriumot kért az Uniótól. Bár a területalapú támogatás (a SAPS és ezen felül top-up támogatás) biztos jövedelmet nyújtott, a földpiac lelassult. Az időszakot az is meghatározta, hogy az NFA állami tulajdonban lévő termőföldeket adott el árverés, illetve pályázatok útján. 3. Új remények: Az időszak elején az NFA és a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő jelentős mennyiségű és többnyire kiváló minőségű termőföldet vitt a piacra. A földpiaci moratórium lejártához fűződően az optimista várakozások kerültek előtérbe. 2010: moratórium meghosszabbítása iránti kérelem benyújtása, birtokfejlesztési kamattámogatás felfüggesztése, új tervek kialakítás alatt. 12

A 2000 és 2010 közötti árváltozás 3 jól elkülöníthető korszakot mutat.

7 A 3 korszak FHB index mutatói 13 Művelési ágak egymáshoz viszonyított értéke A gyepterületeket leginkább az állatok számára hasznosítják kaszálók és legelők formájában, ezért az állatállomány fogyása leértékeli a gyepként használt termőföldeket.. A kis méretű szőlők helyzete romlik az európai verseny miatt, a nagyobbak és a történelmi borvidékek területei értékesek. A parcellák ára eltér a művelési ágtól függően, a szántók árainak a legkisebb a szórása. Ez a leghomogénebb művelési ág. 14

8 Régiós indexek - eltérő dinamika és kétszeres eltérés árfekvésben - A hét régió árfekvése Átlagosnál drágább: Átlagos: Átlagosnál olcsóbb: Közép-Magyarország, Közép-Dunántúl, Dél-Dunántúl, Nyugat-Dunántúl, Dél-Alföld Észak-Alföld, Észak-Magyarország 1. Az elmúlt évtizedben az Észak- Alföldön, a Dél-Alföldön és a Dél- Dunántúlon az országos átlagnál nagyobb ütemű áremelkedést mértünk. A Közép-Dunántúlon és a Nyugat-Dunántúlon nagyjából az országos átlaggal megegyező mértékben emelkedtek a termőföldárak. Közép- Magyarországon és Észak- Magyarországon nominális stagnálás jellemezte a vizsgált időszakot. 2. A régiók jelentős a művelési ágak összetételén túli - különbségeket mutatnak aszerint is, hogy milyen a jelenlegi árfekvésük. Például Észak- Magyarország mostanra leszakadt a többi régiótól, átlagosan kétharmadába kerül a föld hektárja az ország többi részéhez képest. 3. A jelenlegi 2010 Q2 átlagos hektáronkénti termőföld-ár 472 ezer Ft/ha, az átlagos szántók ára 576 ezer Ft/ha. A termőföld, mint befektetés Lakóingatlanok a jelzáloggal terhelt ingatlanok aránya jelenleg megközelíti a 40 százalékot. A jelzáloghitelek átlagos hitelfedezeti aránya 65 százalék körüli. A lakásárak csökkenése emeli a hitelfedezeti ráta szintjét, azaz mérsékli a fedezettséget. Termőföld: Valódi kitörési pont (lehet), Stratégiai cikk, Termőföld árak dinamikus növekedése, Spekuláció, Politikai csatározások tárgya.

A Közép-Dunántúlon és a Nyugat-Dunántúlon nagyjából az országos átlaggal megegyező mértékben emelkedtek a termőföldárak.

9 Válságálló és hozamtermelő befektetés A termőföld egyéb reáleszközökhöz és tőkejavakhoz képest is tartotta az értékét válságálló befektetés Az állami szabályozás nagymértékben csökkenti a termőföld keresletét: jogi személyek és külföldi magánszemélyek vásárlása erősen korlátozott. Európai viszonylatban Magyarországon olcsó és jó minőségű a termőföld. Számításaink szerint 2010-ben 472 eft/ha az ár. A termőföld befektetésen elérhető hozam jelentős mértékű: a földalapú támogatás az érték 5-10 %-át adja éves viszonylatban, és rendszerint a hasznosítás is jövedelmező. Jövőbeli lehetőségek, várakozások Növekedés, mert. Derogáció politikai kérdés Növekvő népesség ( milliárd fő), Land grabbing (Afrika Kína, India, Dél-Korea), Negatív befolyásoló tényező: EU periféria, Arányaiban magas a szántó mértéke, Diplomácia, politika. Mértéke? A magyar és az uniós árak közelítenek egymáshoz

Számításaink szerint 2010-ben 472 eft/ha az ár.

10 Köszönöm a figyelmet! További információk a honlapon. 19

Hasonló dokumentumok

A lakáspiac jelene és jövője

A lakáspiac jelene és jövője Harmati László FHB Jelzálogbank Nyrt. üzleti vezérigazgató Fundamenta Lakásvásár Ingatlanszakmai Konferencia Budapest, 2011. szeptember 23. 2011.09.23 1 Tartalom Az FHB Lakásárindex