REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP 2008. NOVEMBER 18. RENDKÍVÜLI TÁJÉKOZTATÓ

REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP 2008. NOVEMBER 18. RENDKÍVÜLI TÁJÉKOZTATÓ

REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP Rendkívüli tájékoztató 2008. november 18. Tekintettel a PSZÁF J-III 200/2008. számú határozatára, - mellyel a Felügyelet 2008. november 7. napján 10 forgalmazási napra egységesen felfüggesztette valamennyi nyílt végű ingatlanalap befektetési jegyeinek forgalmazását, beleértve a Reálszisztéma Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Jegy forgalmazását is - a Reálszisztéma Befektetési AlapkezelőZrt. ezúton tájékoztatja a Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Jegy tulajdonosait a Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap likviditási helyzetéről, portfóliójának összetételéről, főbb kockázatokról és a befektetési jegyek vételi és visszaváltási feltételeiről. I. Alapkezelő: Reálszisztéma Befektetési AlapkezelőZrt. 1053 Budapest, Kossuth L. u. 4. Letétkezelő: MKB Bank Zrt. 1056 Budapest, Váci u. 38. Forgalmazó: Reálszisztéma Értékpapír-forgalmazó és BefektetőZrt. 1053 Budapest, Kossuth L. u. 4. Ingatlanértékelő: EURO-IMMO Expert Kft. 1065 Budapest, Nagymezőu. 4. Könyvvizsgáló: SALDO Könyvvizsgáló és VagyonértékelőKft. 1106 Budapest, Gyakorló u. 4/E. I/6. Felelős: Csizmadiáné Hegedűs Ilona könyvvizsgáló II. Alap neve: REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap Alap típusa és futamideje: nyílt végű, nyilvános, határozatlan futamidejű ingatlanforgalmazó alap PSZÁFlajstromozási szám: 1211-02 A bejegyzés időpontja: 2000. október 03. III. A nettó eszközérték és a hozam alakulása 2008. január 01-én 2.023.323.195 db befektetési jegy volt forgalomban. A félév során 66.899.283 db befektetési jegy került értékesítésre, mindösszesen 66.899.283,- Ft névértékben és 307.101.329 db visszaváltásra, mindösszesen 307.101.329,- Ft névértékben. Így az Alap által forgalomba hozott ingatlanbefektetési jegyek száma 2008. november 10-én: 1.782.946.821 db, össznévértékük 1.782.946.821,- Ft. A nettó eszközérték 2008. november 10-én 3.668.119.768 Ft, az egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték 2,057335 Ft. Az Alap tőkenövekménye, azaz a 2008. november 10-i nettó eszközértéknek a befektetési jegyek fordulónapi névértékét meghaladó része mindösszesen 1.749.491.347 Ft. Az alap eddigi működése 1 során 9,30 2 éves nettó hozamot ért el. 1 2000. október 02. 2008. június 30. (2000-ben 20,66%, 2001-ben 13,77%, 2002-ben 10,07%, 2003-ban 8,60%, 2004-ben 10,43%, 2005-ben 7,12%, 2006-ban 6,42%, 2007-ben 7,14%) 2

Az Alap és referenciaindexének hozamadatai az elmúlt 5 évben Év Reálszisztéma Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap BIX 2003 8.60% 10.42% 2004 10.43% 12.57% 2005 7.12% 9.01% 2006 6.42% 7.50% 2007 7.14% 7.83% Az alap az elmúlt egy évben 2007. november 10. és 2008. november 10. között évi 7,64% hozamot ért el. REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP EGY BEFEKTETÉSI JEGYRE JUTÓ NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA 2008. I-X. hónapban (Ft) 2,05 1,95 1,85 1,75 1,65 1,55 1,45 1,35 1,25 1,15 2008.01.0 1 2008.01.3 1 2008.02.2 9 2008.03.3 1 2008.04.3 0 2008.05.3 1 2008.06.3 0 2008.07.3 1 2008.08.3 1 2008.09.3 0 2008.10.3 1 REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA 2008. I-X. hónapban (Ft) 4 000 000 000 3 800 000 000 3 600 000 000 3 400 000 000 3 200 000 000 3 000 000 000 2 800 000 000 2 600 000 000 2 400 000 000 2 200 000 000 2 000 000 000 2008.01. 01 2008.01. 31 2008.02. 29 2008.03. 31 2008.04. 30 2008.05. 31 2008.06. 30 2008.07. 31 2008.08. 31 2008.09. 30 2008.10. 31 2 A múltbeli hozamok nem jelentenek garanciát az alap jövőbeli teljesítményére. 3

2008. november 10-én a nettó eszközértékben megjelőeszközök nagyságrendje Eszközök Értékük a portfolióban (ezer Ft) Ingatlanok 2 997 250 Beruházások 72 461 Állampapírok és pénzeszközök 478 318 Követelések 181 510 Összesen: 3 729 538 Ebben az évben a jegybanki alapkamat és a pénzpiaci kamatok mérsékelten növekvőmajd stagnáló, azután októbertől hirtelen növekvőtendenciát mutattak. 2008. november 10-én a nettó eszközértékben megjelenőköltségek összetétele Költségek Adatok (E Ft-ban) Alapkezelési díj 4 104 Forgalmazási és ép.szlavezetési díj 495 Ingatlanértékelői díj 377 Költségvetéssel szembeni köt. 43 055 Óvadék 12 900 Értékpapír felügyeleti díj 103 Könyvvizsgálói díj 278 Közös ktg. 88 Ingatlanügynöki díj 15 Számlavezetési és utalási díj 4 Költségek,ráfordítások összesen: 61 418 Az Alapot terhelőköltségek legnagyobb részét az alapkezelési díj, forgalmazási díj, értékpapírszámlavezetési díj, ingatlan fenntartási költségek és adók, illetékek adják. A költségvetéssel szembeni kötelezettség évvégén összevezetésre kerül a költségvetési követeléssel. 4

IV. A befektetési jegy forgalom alakulása 2008. november 10-ig 2008-ban újonnan kibocsátott és visszaváltott befektetési jegyek mennyisége havi bontásban Megnevezés értékesített befektetési visszaváltott befektetési jegyek (db) jegyek (db) Január 11 241 944 25 558 354 Február 18 927 209 31 346 309 Március 13 843 716 31 699 459 Április 6 792 203 19 521 954 Május 2 866 455 17 383 973 Június 3 804 675 16 220 664 Július 3 029 333 24 659 717 Augusztus 2 188 921 40 576 757 Szeptember 748 674 14 051 238 Október 2 049 249 74 035 268 2008-ban az első10 hónap során a visszaváltások száma továbbra is folyamatosan meghaladta az eladások számát a kedvezőtlen pénzpiaci környezet miatt. A befektetési jegy eladások elsősorban a nyugdíj előtakarékossági számla előnyeinek köszönhetőek. V. Alap likviditása és likviditási intézkedési terve Az Alap likviditását az elmúlt 10 hónap során az értékpapírok és bankbetétek folyamatosan biztosították, 2008. november 10-én 13% volt az Alap likvid eszközeinek aránya, így az Alap likvid eszközei a törvényben előírt 15% alá csökkentek. 2008. november 10-én-i likvid eszközök részletezése: (adatok ezer forintban) Megnevezés Adatok D081217 110 861 D090128 59 293 D090408 52 496 D090603 37 556 D090923 40 891 DKJ összesen: 301 096 A090424E06 32 959 A100824D07 36 774 A110422C08 83 549 Államkötvények összesen: 153 281 Értékpapírok összesen: 454 377 Folyószámla egyenlege 23 940 M indösszesen: 478 318 Az AlapkezelőZrt. igazgatósága folyamatosan figyelemmel kíséri az Alap likvid eszközeinek állományát. Így regisztrálta az Alap likvid eszközeinek folyamatos, de nem intenzív csökkenését. Az Igazgatóság lépéseket tett, illetve tesz az ingatlan-értékesítésekre, illetve javaslatot tett a BAMOSZ felé az ingatlanalapok likviditását segítőintézkedésekre. 5

Banki hitelfelvételre a jelenlegi pénzpiaci szituáció, a banki hitelkihelyezések visszafogása, illetve a nyílt végűingatlanalapok csaknem mindegyikénél jelentkezőlikviditási problémák miatt nem látunk reális lehetőséget. A drasztikus jegybanki alapkamat emelés és a pénzpiaci körülmények miatt a hitelforrások irreális kamatköltsége ugyanakkor rendkívüli módon terhelné az alap nettó eszközértékét. A Reálszisztéma Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alapnak az eddigiekben nem volt szüksége hitelfelvételre, így semmineműhitelállománnyal nem rendelkezik. Amennyiben a visszaváltások jelentősen nem növekednének, akkor az Alap likviditása továbbra is biztosítható lenne. 2008. január 31. és október 31. között a likvid eszközök állománya (lásd alábbi táblázat) 258.892 E Ft-tal csökkent. A jelenlegi - a 2008. november 18-i állapot szerinti likvid eszközállomány 483.691 E Ft -, illetve a közeljövőben tervezett eszközértékesítések bevétele nyújt, illetve nyújthat fedezetet a visszaváltásokra. REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap Likvid eszközök 2008. (hó végi adatok ezer forintban) Megnevezés Likvid eszközök Január 749 810 Február 749 115 Március 727 768 Április 737 855 Május 727 690 Június 725 821 Július 697 145 Augusztus 641 189 Szeptember 632 789 Október 490 918 6

VI. A hazai ingatlanpiac 2008. évi alakulása, ingatlanpiaci kockázatok részletezése Az ingatlanpiacot illetően Magyarország jelenleg viszonylag szerencsés helyzetben van, az utóbbi évek ingatlanpiaci tendenciái miatt. A mögöttünk álló 2-3 évben a hazai ingatlanpiac fejlődése ugyanis jelentősen elmaradt a régió más országaitól. Míg a legtöbb közép- és kelet-európai piacon elszálltak a lakásárak, a magyar lakáspiacon reál szinten gyakorlatilag stagnálás volt jellemző. A különbség nemcsak a lakóingatlan piacon jelentkezett, hanem az üzleti célú ingatlanok árazásában is a lakáspiaci szituáció összességében tetten érhetővolt. A prémium kategóriába tartozó és a jól kiadható ingatlanok áremelkedése volt markánsabb. Erőteljes volt a szegmentálódás, amely tendencia várhatóan tovább folytatódik. A pénzpiaci válság várható negatív hatásait még reálisan nagyon nehéz megbecsülni. Az értékcsökkenés is veszély a fentiekben leírtak ellenére, de inkább a piacképesség csökkenésén van a hangsúly. Sok esetben a likvidációs kényszer beléphet, amelynek következtében az érték alatti áron történőeladások megjelenhetnek. Azok a befektetők, akiknél nem lép fel az eladási kényszer és jó ingatlanportfólióval rendelkeznek hosszú távon kedvező végeredménnyel jöhetnek ki a várható helyzetből. Bízunk abban, hogy a mostani pénzügyi válságnak el őremutató, pozitív hatásai is lesznek. Elősegíthet egy olyasféle szelekciót, amely a minőségi fejlesztések irányába viszi el a piacot. A gyenge minőségre minden valószínűség szerint csökken a kereslet, a jó adottságú ingatlanok pedig akár közép távon is felértékelődhetnek. A lakáspiac területén látjuk a legnagyobb kockázatokat. Bár a lakáspiac szakértői vélemények szerint is nem túl árazott, sőt bizonyos hányadában alul árazott, ennek ellenére a lakáshitelek nyújtásának várható szigorodása a keresletet erőteljesen mérsékelheti. A folyamatban lévőingatlan-projektek is nagy kockázatot jelenthetnek. A banki hiteleknél új helyzetet teremtett a 2008. október 22-i három százalékpontos jegybanki kamatemelés, amely a forinthitelek jelentős mértékű drágulásán keresztül az ingatlanfinanszírozásokra is negatívan hat. Az országkockázat kezelésével (IMF hitel, EKB keret), az államháztartás kiegyensúlyozott finanszírozásának biztosításával ugyanakkor a kamatszint érdemi rövid távú csökkenése prognosztizálható, amely az ingatlanpiac számára is rendkívüli fontossággal bír. 7

VII. A REÁLSZISZTÉMA Nyíltvégű portfoliójának alakulása Ingatlanbefektetési Alap A Reálszisztéma Befektetési Alapkezelõ Zrt. 2000. második felében indította el nyilvános forgalomba hozatal útján a Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alapot, amellyel az ingatlanpiacban rejlő, rövid- és hosszútávon is kedvezőhozamlehetőségeket kívánja a befektetők számára realizálni. Az Alap befektetési politikájának megfelelően ingatlanportfolióját Budapestre koncentrálva a következőtípusú ingatlanokból alakítja ki: a) Belvárosi lakások, amelyek irodai vagy kereskedelmi célra is hasznosíthatók. b) Fővárosi és a főváros vonzáskörzetében elhelyezkedőépítési telkek, amelyek 4-8 lakásos társasházak, illetve közepes volumenűintézményi létesítmények beépítésével hasznosíthatóak. c) Belvárosi kis- és közepes méretűüzlethelyiségek, amelyek kedvezőbérleti díjak mellett adhatók ki. d) A főváros vonzáskörzetében elhelyezkedőüzleti, kereskedelmi célú kis és közepes méretű létesítmények, amelyek kedvezőbérleti díjak mellett hasznosíthatók. REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap portfoliójának szektoronkénti megbontása és értéke 2008. november 10-én Ingatlan tipusa Értéke 2007.12.31-én (Ft) Értéke 2008.11.10-én (Ft) % -os megoszlás Piaci érték % - 2008.11.10-én os változása* Budapest és környéke lakóingatlan 130 100 000 83 100 000 2.77% 0.31% irodaingatlan 179 800 000 186 500 000 6.22% 3.73% ker-i ingatlan 1 236 300 000 1 308 550 000 43.66% 5.84% telek 771 500 000 772 600 000 25.78% 0.14% egyéb ingatlan 3 300 000 3 300 000 0.11% 0.00% Vidék egyéb ingatlan 649 200 000 643 200 000 21.46% 0.00% M indösszesen: 2 970 200 000 2 997 250 000 100.00% 2.71% *Az ingatlanok zárónapi és kezdőnapi piaci értékének különbsége csökkentve az időszaki kivezetett értéknövelő beruházásokkal és növelve az eladott ingatlanok értékével, osztva az ingatlanok időszak eleji nettó eszközérték szerinti értékével 2008. november 10-én az Alap tulajdonát képezőingatlanok 78,5%-a Budapest és környékén helyezkedett el. Az ingatlanok 44%-át kereskedelmi funkciójú ingatlanok alkották - melyek bérbeadottsága az év során 100%-os volt - 26%-a telek, 6%-a iroda, 3%-a lakóingatlan, 21%-a egyéb elsősorban üzleti-ipari ingatlan volt. Az év során egy telek és egy lakás értékesítése kapcsán két ingatlan került ki a portfolióból, csökkentve ezzel a hasznosítatlan ingatlanok számát. Az Alapkezelőaz Alap likviditási intézkedési tervnek megfelelően további ingatlanok elsősorban belvárosi üzleti ingatlanok eladását tervezi még lehetőség szerint az év végéig. Ezen belvárosi nívós üzletek mobilizálhatók rövid idő alatt a legnagyobb eséllyel. Az Alap portfoliójának jelenleg 82%-át alkotják ingatlanok. 8

VII. REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap portfoliójának összetétele 2008. november 10-én MEGNEVEZÉS Hrsz. Bérbeadható nettó terület m2* Funkció szerinti besorolás Földrajzi besorolás Építés és használatbav étel éve Utolsó felújítás éve Tervezett tartási időtáv INGATLANOK Bérbeadás céljából vásárolt építmények Lakások és irodák Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. II/7. 24258/0/A/39 88 lakóingatlan Bp. és környéke 1900 2 004 rövid táv Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. II/5. 24258/0/A/37 78 irodaingatlan Bp. és környéke 1900 1 999 közép táv Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. II/6. 24258/0/A/38 126 irodaingatlan Bp. és környéke 1900 1 999 közép táv Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. I/2. 24258/0/A/25,26, 24258/0/A/18 120 lakóingatlan Bp. és környéke 1900 1 999 rövid táv Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. I/4., I/5, I/3A 27 250 irodaingatlan Bp. és környéke 1900 2 004 közép táv Ipari és kereskedelmi létesítmények Budapest, V.,ker. Váci u.74. 23949/0/A/3 44 ker-i ing. Bp. és környéke 1920 2 002 rövid táv Budapest, V.,ker. Váci u.74. 23949/0/A/4 90 ker-i ing. Bp. és környéke 1920 2 002 rövid táv Budapest, VIII.,ker. József krt. 14. 34850/0/A/6 277 ker-i ing. Bp. és környéke 1920 1 994 rövid táv Bp., VI.ker. Bajcsy-Zs. u. 45, fszt 29142/0/A/34 293 ker-i ing. Bp. és környéke 1920 2 002 rövid táv Bp., VI.ker. Bajcsy-Zs. u. 45, galéria 29142/0/A/35 279 ker-i ing. Bp. és környéke 1920 2 002 rövid táv Bp., VI.ker. Bajcsy-Zs. u. 45, pince 29142/0/A/1 314 ker-i ing. Bp. és környéke 1920 2 002 rövid táv Halásztelek, Rákóczi út 142. 2705 528 ker-i ing. Bp. és környéke 2000 2 005 hosszú táv Halásztelek, Rákóczi út 144. 2704 1 552 ker-i ing. Bp. és környéke 2000 2 005 hosszú táv Dabas, Vasút u. 105. Értékesítés céljából vásárolt építmények 03494/4 12 314 egyéb vidék 1975 1 996 hosszú táv Budapest XI. Bordézsma u. 7. garázs 1862/4/A/2 49 egyéb Bp. és környéke 2003 - rövid táv Építési telkek Hrsz. Ter. m2 Funkció szerinti besorolás Funkció szerinti besorolás közműellát. beépíthetőség övezeti besorolás Budapest, XI., ker. Rétkerülőu. 14. 1112 1861/1 2 517 telek Bp. és környéke összk. 15%, 30% L6 és IZ ter. Budapest, XI., ker. Nevegy u. 29. 1112 1861/2 1 200 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőu. 33. 1112 1862/2 1 003 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő1112 1867/3 1 951 telek Bp. és környéke összk. 30% IZ ter. Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő1112 1867/4 1 662 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Poprádi út - Lépés u. 1112 1867/6 1 000 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő1112 1867/7 441 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőút 22. (Libella köz) 1867/9 1 000 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u. 6. 1112 1862/6 741 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u. 2. 1112 1865/10 341 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u. 4. 1111 1863/13 412 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u. 31- Rétkerülőu. 29. 1112 1860/6 515 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőút 39. 1112 1866/3 1 168 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u. 19. 1112 1866/4 1 185 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Halásztelek Halásztelek 032/38 4 746 telek Bp. és környéke víz, csat, vill. 35% VT-3 2706 1 467 telek Bp. és környéke összk. 15% VT-3 * a Bérbeadható nettó terület megegyezik a bérbeadható bruttó területtel. 9

Hitelállománnyal az Alap nem rendelkezik, így a tőkeáttétel 0. (fordulónapi teljes hitelállomány értéke osztva a fordulónapi nettó eszközértékkel.) Az Alapnak 5 db euroban megállapított bérleti szerződése van, azonban a bérleti díjak és a működési költségek is forintban jelennek meg az alap bankszámláján. A bérlők 12,9 MFt óvadékot fizettek be. VIII. REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap ingatlanjainak nettó bérleti díj bevétele és jövedelmezősége 2008. november 10-én n e ttó b ér leti d íj b e v étel (F t)* b ér b ea d o ttsá g (% )* * in g a tla n jö v ed elm ez ősé g (% )* * * In g a tla n tip u sa B u d a p est és k ö rn y ék e la kó ing atla n 1 2 8 3 6 2 6 1 0 0 1,8 5 % iro d aing atlan 1 2 4 2 6 5 7 1 1 0 0 8,4 4 % ker-i ingatlan 1 0 8 9 7 9 0 8 5 1 0 0 1 0,4 5 % te lek ingatlan 2 6 7 3 7 9 0 0 4 8 4,1 3 % V id é k e gyé b ing atlan 4 3 2 0 0 0 0 0 1 0 0 8,9 6 % M in d ö ssz esen : 1 9 2 6 2 7 1 8 2 7 0 8,0 6 % *áfa nélküli bérleti díj **2008.10.31-én érvényben lévőbérleti szerződésállomány szerinti nettó bérbe adott terület osztva a teljes nettó bérbe adható területtel ***a 2008.10.31-én érvényben lévőbérleti szerződésekben rögzített évesített bérleti díj (az euro alapúak a 2008.10.31-i MKB eladási árfolyammal lettek számítva) osztva az ingatlanok nettó eszközértékével A fenti táblából látszik, hogy a Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alapnál 2008. első10 hónapjában, az átlagos ingatlan jövedelmezőség az összes ingatlanra vetítve 8,06 %. A bérbe adott ingatlanoknál a jövedelem termel őképességet illetően a jövőre nézve komoly kockázatok vannak a gazdasági környezet miatt. A gazdasági környezet romlása, egy recessziós állapot a bérleti díjakra is negatív hatást gyakorolhat, nehezítheti a bérbe adásokat, bérleti szerződés felmondásokat eredményezhet. Ebből következően hosszú távú bérleti szerződések megkötésére, illetve szerződés-módosításokra törekszünk, legalább a jelenlegi bérleti díjak megtartása mellett. 10

IX. Az Alap befektetési politikájával, likviditásával kapcsolatos kockázati tényezők Bizonyított tény, hogy ingatlanba főleg hosszabb távon érdemes befektetni, az ingatlanok alacsonyabb mobilitása és hosszú távú értéknövekedése miatt. Az Alap nagyságánál, tőkeerejénél fogva többféle ingatlanba eszközölhet beruházást. Ennek révén a kockázat mérsékelhető, egy-egy önmagában esetlegesen sikertelennek ítélt befektetés hátrányait kompenzálja a többi tranzakció. Az ingatlanbefektetési alap sajátos tulajdonságokkal rendelkezik, hosszú távú befektetés, az alapban lévőeszközök értékesítése hosszabb időt vehet igénybe. A pénzpiaci hozamok, kamatlábak hirtelen, ugrásszerű emelkedése rendkívül negatívan befolyásolhatja az alap tőkével való elátottságát. A Reálszisztéma Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap diverzifikált, jól hasznosítható ingatlanportfólióval rendelkezik. Az előzőfejezetekben leírtaknak megfelelően Budapest és Budapest vonzáskörzetébe tartozó ingatlanok képezik a portfóliót 100 %-ban, az ingatlanok 80 %-a jelenleg bérbe adott. Ezen ingatlanok likviditása is sokkal alacsonyabb más befektetési formákénál, azaz nagymértékűtőkekivonásnál csak hosszú időalatt és magasabb tranzakciós költségekkel lehet azokat értékesíteni. Ez az egyik legfontosabb kockázati tényező. Az intenzív tőkekiáramlás a kifizetések, a befektetési jegy visszaváltások felfüggesztését eredményezheti. A rendelkezésre álló likvid eszközök mértékéig a visszaváltások felfüggesztését nem tervezzük. Továbbá mivel a befektetési alapok is ki vannak téve a piac mindenkori változásából eredő kockázatoknak, emiatt a portfólió értékét alapvetően befolyásolhatják a továbbiakban is az ingatlanok értékében bekövetkezőváltozások. A Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap devizakockázatai kis mértékűek, mivel az alap hitellel, így deviza alapú hitellel sem rendelkezik. Az alapnak az előzőekben leírtaknak megfelelően 5 db euróban megállapított bérleti szerződése van jelenleg. A forint jelenlegi gyengébb árfolyama, illetve esetleges további leértékelődése ezen szerződéseknél a forintban számított bérleti díjak növekedését eredményezi, illetve eredményezheti, ami pozitív hatású. A kockázat itt csupán annyi, hogy ha erőteljes forintleértékelődés következik be, úgy az emelkedő bérleti díjakat a bérlők miként képesek finanszírozni, illetve a bérleti szerződéseket a bérlők fenn kívánják-e tartani. Az Alap portfóliójába kerülőingatlanokat mint általában minden befektető- elsődlegesen hosszú távú bérbeadásokkal kívántuk, illetve kívánjuk hasznosítani. Az ingatlanbefektetések értéke mind rövid, mind hosszú távon érzékenyen reagálhat a politikai, gazdasági viszonyok változására, amely ciklikusságot, hullámzást okozhat és így már felmerül a jövedelmezőségi kockázat is. A bérbeadások legfontosabb kockázati tényezői a következők: a.) A bérbevevőfizetőképessége, fizetési kockázatok. b.) A piaci, vagy az átlagot meghaladó nagyságrendű bérleti díjak elérése minimális ügyfélkockázat mellett. c.) A megvásárolt bérbe adandó ingatlanok esetleges átmeneti kihasználatlanságából adódó bevétel kiesés. d.) A portfólióban levőingatlanok esetleges irreális mértékűjárulékos fenntartási és üzemeltetési költségei. 11

Amennyiben a kockázati tényezők valamelyikének bekövetkezése szükségessé teszi az Alapkezelési Szabályzat további módosítását, akkor ezt az Alapkezelőazonnali hatállyal kezdeményezi a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeleténél, melyről a befektetőket is tájékoztatja. X. Alapkezelési szabályzat módosításának kezdeményezése Az Alapkezelőa PSZÁF J-III-200/2008. számú határozatának megfelelően kezdeményezte a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeleténél az Alapkezelési szabályzat módosítását, amely szerint a befektetőáltal bejelentett visszaváltást összeghatártól függetlenül a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. tv. 247. (1) szerint a szándék bejelentésétől számított 90 forgalmazási napra teljesíthesse, amennyiben a likvid eszközei az alapnak a visszaváltásra nem nyújtanak fedezetet. Így a befektető által bejelentett 5.000.000,- Ft alatti visszaváltásokra is a 90 forgalmazási napra történőteljesítés lehetősége lép életbe. Ennek megfelelően az Alapkezelő a Forgalmazó útján - a visszaváltást, összeghatártól függetlenül, a hatályos jogszabályban meghatározott a befektetési jegyek visszaváltására vonatkozó megbízás felvétele és a megbízás elszámolásának értéknapja, vagyis a visszaváltás végrehajtása közötti időszakon belül az utolsó forgalmazási napon teljesíti. Az Alapkezelőa Felügyelet engedélye nélkül jogosult a visszaváltást az előzőekben meghatározott időszak utolsó forgalmazási napja és a megbízás felvételét követő31. naptári nap között is teljesíteni, de köteles közzétenni és a befektetési jegyek forgalmazójánál hozzáférhetővé tenni az elszámolás értéknapja megváltoztatásáról szóló döntését, legkésőbb 5 nappal a hatályba lépés előtt. A visszaváltási megbízás 31 naptári napnál korábbi teljesítéséhez a Felügyelet engedélye szükséges. Az Alapkezelőa nettó eszközértéket és az alappal kapcsolatos egyéb hirdetményeket, rendkívüli tájékoztatókat az Alapkezelőés a Forgalmazó honlapján, a www.realszisztema.hu oldalon jelenteti meg. Budapest, 2008. november 18. REÁLSZISZTÉMA Befektetési AlapkezelőZrt. 12