INGATLANVAGYON-ÉRTÉKELÉS KECSKEMÉT, Széchenyi tér 14. ÜZLETHELYISÉG ÉS IRODA Belterület HRSZ: 3447/2/A/1 Készítette:.. Az értékelés kelte: 2009. november 02.
Tartalomjegyzék TARTALOMJEGYZÉK... 2 ÉRTÉKTANUSÍTVÁNY... 4 1. ÉRTÉKBECSLÉS CÉLJA... 6 2. MEGRENDELİ ADATAI... 6 3. ÉRTÉK FOGALMA, FORMÁI... 6 4. INGATLANÉRTÉKELÉSI MÓDSZEREK... 10 4.1. PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ ADATOK ELEMZÉSÉN ALAPULÓ ÉRTÉKELÉS (OPEN MARKET VALUE)... 10 4.2. NYERESÉGTİKÉSÍTÉSI (HOZAMÉRTÉK) MEGKÖZELÍTÉS (DISCOUNTED FUTURE EARNING VALUE)... 11 4.3. KÖLTSÉGALAPÚ MÓDSZER (DEPRECIATED REPLACEMENT COST VALUE)... 12 5. INGATLAN ADATAI... 14 5.1. KIINDULÓ ADATOK... 14 5.1.1. Az ingatlan címe:... 14 5.1.2. Az ingatlan telekkönyvi adatai:... 14 5.1.3. Az értékbecslés tárgya:... 14 5.1.4. Az értékbecslést megrendelı adatai:... 14 5.1.5. Az értékbecslés célja:... 14 5.1.6. Igényelt értékbecslési forma:... 14 5.1.7. Ingatlan tulajdonosa:... 14 5.1.8. Vagyonértékő jog címe:... 14 5.1.9. Ingatlan tulajdoni lapon szereplı mővelési ága:... 15 5.1.10. Az ingatlant terhelı jogok és terhelések:... 15 5.1.11. Ingatlan méretei:... 15 5.1.12. Közmőfelszereltség:... 15 5.1.13. Az értékelés során felhasznált információk:... 16 5.1.14. Az értékelés módszere:... 16 5.1.15. Szakértıi vizsgálat módszere:... 16 5.1.16. Korlátozó feltételek:... 17 6. INGATLAN KÖRNYEZET LEÍRÁS... 19 2
6.1. REGIONÁLIS ELEMZÉS DÉL-ALFÖLDI RÉGIÓ... 19 6.1.1. A régió gazdaságának helyzete, kiinduló feltételek... 20 6.1.2. A régió humán infrastruktúrájának helyzete és fejlıdésének várható tendenciái... 24 6.1.3. Bács-Kiskun megye... 26 6.1.4. Kecskeméti kistérség... 32 6.2. KECSKEMÉT... 36 6.2.1. Fekvése... 36 6.2.2. Kecskemét megközelíthetısége... 36 6.2.3. Történeti áttekintés... 37 6.2.4. A városra jellemzı fıbb adatok... 37 6.2.5. Közlekedés... 38 Tömegközlekedés: Tömegközlekedési szempontból a város közlekedési hálózata jól megszervezett, könnyen áttekinthetı. A város központjából gyakorlatilag átszállás nélkül bármelyik városrész jól megközelíthetı. Kecskemét helyi közlekedése a Kunság Volán ZRt. feladata. A városnak 34 autóbuszvonala van.... 38 Vasúti közlekedés: Mindmáig a legfontosabb vasúti vonalnak, utas és teherforgalmi szempontból is a Cegléd Szeged vasútvonal számít. Városból ugyanakkor kiágazik egy Lajosmizse felé, Kunszentmárton felé, illetve egy Fülöpszállás felé tartó vonal is, ezeknek a forgalma és jelentısége ugyanakkor kisebb... 38 6.2.6. Népesség... 38 7. INGATLAN LEÍRÁS... 40 7.1. AZ INGATLAN MEGKÖZELÍTÉSE ÉS KÖRNYEZET LEÍRÁSA... 40 7.2. INGATLAN LEÍRÁSA... 41 7.3. ÉPÍTÉSZETI-SZERKEZETI ÉS ÉPÜLETGÉPÉSZETI MŐSZAKI LEÍRÁSA... 46 7.3.1. Helyiségkönyv... 49 7.3.2. Fotók... 50 8. ÉRTÉKKÉPZÉS... 59 8.1. ÉRTÉKKÉPZÉS ÖSSZEHASONLÍTÓ ADATOK MÓDSZERÉVEL... 59 8.1.1. Összehasonlító adatok üzlethelyiség és iroda épületre, értékmeghatározás... 59 8.2. HOZAMÉRTÉKELÉS... 63 8.2.1. Piaci bérleti díjak... 64 8.2.2. 8.2.2. Érték levezetés Cash Flow módszerrel... 66 9. MELLÉKLETEK... 74 3
ÉRTÉKTANUSÍTVÁNY Az értékelt ingatlan címe: Kecskemét, Széchenyi tér 14. Az ingatlan helyrajzi száma 3447/2/A/14 Ingatlan megnevezése: Üzlethelyiség, Iroda Értékelés célja: Ingatlan forgalmi (piaci) értékének meghatározása értékesítés céljából. Értékelés módszere: Piaci összehasonlító adatokon alapuló ill. hozamszámítással (DCF módszerrel) Az ingatlan tulajdonosa: GENERÁL Ingatlan Vagyonkezelı és Szolgáltató Kft. 1132 Budapest, Váci út 36-38. Értékelés megrendelıje: GENERÁL Ingatlan Vagyonkezelı és Szolgáltató Kft. 1132 Budapest, Váci út 36-38. Helyszíni szemle idıpontja: 2009. október. 22. Értékelés fordulónapja: 2009. november 02. Szakvélemény érvényessége: 90 nap Értékelést végzı: Gálné Nyúl Erzsébet értékbecslı Ingatlanra bejegyzett terhek: Tehermentes Üzlethelyiség nagysága: 143 m2 Közmőellátottság: 220 V, vezetékes víz, földgáz, csatornahálózat, házközponti főtésrendszer hımennyiségmérı órával Megállapított forgalmi érték: 42.900.00,- Ft, azaz Negyvenkettımilliókilencszázezer Forint 4
A vizsgált épületingatlan Kecskemét belvárosában helyezkedik el, kiválóan megközelíthetı helyen. Az ingatlan közvetlen szomszédságában kiskereskedelmi létesítmények, közintézmények, bevásárlóközpont, iskola, óvoda, templom, szálloda, élelmiszerüzletek, butikok, vendéglık, buszmegálló, taxi-állomás található. Az ingatlanra megállapított érték forgalomképes, ingatlannál beköltözhetı, teljes per-, igény- és tehermentes állapotú tulajdonjogára vonatkozik, a helyszínen megismert állapotban. Megbízó tudomásul veszi, hogy az értékbecslı diagnosztikai vizsgálat végzésére nem jogosult. Az ingatlan értékének meghatározása szemrevételezéssel, illetve a megrendelı adatszolgáltatásai alapján készült. Az esetlegesen fennálló, de szemrevételezéssel nem észlelhetı értékbefolyásoló tényezıkért az értékelı felelısséget nem vállal (pl.: talajfelszín alatti problémák, stb.). Az értékbecslés minden figyelembe vett tényezı ellenére is csak közelítı értéket ad, mivel a tényleges érték a valós vevı és eladó közti alku során alakul ki. Az ingatlanon értékelt felépítmények értéke magában foglalja az épület rendeltetésszerő használatához szükséges felszerelések, gépészeti berendezések értékét, de nem tartalmazza az adott funkcióhoz kapcsolódó telepített vagy mobil eszközök értékét és az általános forgalmi adót (ÁFA). Az értékbecslı ezennel nyilatkozik, hogy az általa készített értékelés megfelel az EVS 2003-nak. Kecskemét, 2009. november 02... ingatlanforgalmi értékbecslı 5
1. Értékbecslés célja Ingatlan forgalmi (piaci) értékének meghatározása értékesítés céljából. 2. Megrendelı adatai Megrendelı neve: GENERÁL Ingatlan Vagyonkezelı és Szolgáltató Kft. Megrendelı címe: 1132 Budapest, Váci út 36-38. Kapcsolata az ingatlannal: Ingatlan tulajdonosa 3. Érték fogalma, formái Az érték fogalmát sokféleképpen közelítik a tudományágak. Közgazdaságtani értelemben érték alatt a javak gazdasági jelentıségét értjük, mely egyfelıl a javaknak a szükségletekhez mért viszonyától, másfelıl azok elıállításához szükséges áldozattól függ. A termék értékét az újraelıállításához társadalmilag szükséges munkamennyiség határozza meg (munka elmélet) eszerint az érték egyedüli forrása a javak elıállításához szükséges munka. A vállalkozás értéke egyenlı a hozamok és ráfordítások különbségének napjára diszkontált értékével. (Hozadéki elmélet, Mellerowicz) Az értékelés egy konkrét elemzés, mely teljes körő dokumentációt ad a vagyontárgyakról, s melyben meghatározzák az értékelés célját, tárgyát, határnapját. Az értékelés egy adott idıpontra szól, de figyelembe veszi a múlt (pl. avultság) és a jövı (pl. realizálható haszon) eseményeit. A funkció és a funkció teljesítéséhez szükséges ráfordítás viszonya az értékelemzés értékfogalma. Érték = Funkció/Költség. Azt az ısi emberi gondolkodást tükrözi vissza, hogy minél kedvezıbb valaminek a haszna, s minél kisebb az érte hozandó áldozat, annál kedvezıbb a felhasználó számára. Az értékelés az értékelı egyéni véleményét tükrözi, amit az általa ismert, a tárgyhoz kapcsolódó tények alapján alakít ki. Az egyes vagyontárgyak, vagyonrészek, vagyonértékkel bíró ja- 6
vak, dolgok gazdasági értékének meghatározására irányuló tevékenységek köre a vagyonértékelés. A vállalat értékelés: egy üzleti egység, egy vállalat, vállalkozás, mint kölcsönhatások dinamikus egysége piaci értékének megállapítását jelenti. A vállalkozásértékelés az egész egységet magában foglalja, úgymint: ingatlan(oka)t, gépeket, berendezéseket, forgóeszközöket és eszmei vagyont. Az eszközértékelés a tárgyi eszközök és készletek értékének meghatározásával foglalkozik. Ezen tárgyi eszközök egyike az ingatlan. Egy ingatlan értéke a föld és annak alkotó részeit az épületet, építményt, növényzetet, terményt foglalja magában. Új építkezésnél ez a két egymástól független értékhordozó összekapcsolódik egy értékké, majd az épület hasznavehetetlenségével, lebontásával ismét szétválik. Az objektív és szubjektív értékelés: Minden, az értékbecslı által meghatározott (kalkulált) érték szubjektív érték, ez akkor válik objektív értékké, ha a vagyontárgyat ezen kalkulált értékért el is lehet adni, vagyis a piac értékítélete teszi (vagy nem) a kalkulált értéket objektív (piaci) értékké. Az értékbecslı akkor végezte jól a munkáját, ha a szubjektív és az objektív érték közötti érték minimális. Piaci érték: A piaci érték azt az árat jelenti, amely összegért egy vagyontárgyban való érdekeltség méltányosan, magánjogi szerzıdés keretében az értékelés idıpontjában várhatóan eladható, feltételezve a következıket: az eladó hajlandó az eladásra az adásvételi tárgyalások lebonyolításához ésszerően hosszú idı áll rendelkezésre, figyelembe véve a vagyontárgy jellegét és piaci helyzetét tárgyalás idıszakában az érték nem változik a vagyontárgy értékesítése, meghirdetése megfelelı nyilvánossággal történik. átlagostól eltérı, speciális vevıi külön ajánlat figyelembe vételére nem kerül sor. Reális piaci érték az a pénzbeli vagy azzal egyenértékő eszközökben kifejezett ár, amelyért a tulajdon gazdát cserél a vásárolni kész vevı és az eladni kész eladó között, amennyiben a fe- 7
lek kellı információval rendelkeznek a vonatkozó tényekkel kapcsolatban, és egyikıjük sem cselekszik kényszer hatása alatt. (Shannon P.) Forgalmi érték: Szabad piaci adásvétel keretében elérhetı árat jelenti, elsısorban a korábban megtörtént konkrét adás-vételek alapján. A forgalmi értékben megjelenik a tárgyi épület állapota, használhatósága, jövedelme a még várható gazdaságos élettartalma és egy hozzá hasonló új épület felépítési költsége is. Ezt az értéket a kereslet-kínálat az ingatlanpiaci, valamint a pénzpiaci viszonyok, valamint a spekulációs célú vállalkozások is befolyásolják. Az ingatlanforgalmi értékadatok alapján olyan ingatlanok forgalmi értéke is megbecsülhetı, amelyek nem kerülnek eladásra. Olyan ingatlanoknál, amelyekhez nem főzıdik az un. személyi érték (elıszereteti vagy affekciós érték), nincsenek személyi vonatkozásaik (bérház, üzletház, iroda), forgalmi érték stabilabb, mert ezeket mindegyik vevı azonos szempontok alapján bírálja, értékeli. A használati érték a vagyontárgy folyamatos használatából származó jövıbeni becsült pénzforgalom, valamint a használhatóság idıtartama végén történı értékesítésbıl származó összeg jelenértéke. Hitelbiztosítéki érték az az érték, amit az ingatlan vagyonértékelése során a bank számára megállapítanak. Ez a hitelbiztosítéki érték valamely ingatlannak csak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke. Általában úgy határozzák meg a hitelbiztosítéki értéket, hogy ha az ingatlant 3 hónapon belül kellene eladni, akkor is biztosan megkapja érte a bank ezt az összeget. Így a hitelbiztosítéki érték a forgalmi értéknél alacsonyabb összeg, általában a forgalmi érték 70-90%-a. Felszámolási vagy menekülési érték: A folyamatos mőködést feltételezı érték ellentéte, hitelfedezetül használt ingatlan meghatározott idın belül (általában rövid) realizálható értéke. 8
Könyv szerinti érték: A számvitelben használt értékforma, a vállalkozások könyveiben szereplı értékre utal. Hazánkban ez az érték meglehetısen torzulva érvényesül. Befektetési érték: Olyan érték, amely egy adott befektetı számára érvényes, egyedi befektetési igényeken alapul, és különbözik a piaci érték fogalmától, amely személytelen és elvont belsı érték. (Real Estate Appraisal Terminology meghatározása alapján) Több okból sem lehet azonos a befektetési érték a reális piaci értékkel, hiszen az egyes befektetık motivációi, kockázatvállalási készségük, portfóliójuk sem azonos. A diszkontált jövıbeli nyereségek módszere ezen befektetési érték kialakulására irányul, ami megegyezhet a reális piaci értékkel, illetve az alatt vagy felett helyezkedik el, azaz ez alapján döntik el, hogy most kell-e venni, vagy éppen eladni egy ingatlant. A tıketulajdonost, amikor valamilyen ingatlanba történı befektetésrıl dönt, elsısorban az motiválja, hogy a tıke biztonságban legyen és könnyen legyen mobilizálható. az ingatlan biztos jövedelmet biztosítson (pl. hosszútávra kiadható legyen) ez a jövedelem rendszeres, tehát kiszámítható legyen a befektetıi érdekeltség legyen elemeire bontható, az elemek egymástól függetlenek, mobilizálhatók, értékesíthetık legyenek az érdekeltség megszerzésének, ill. eladásának költségei legyenek alacsonyak. Bizonyos befektetéseknél létezik egy aktív piac (pl. a tızsde az értékpapírok területén), aminek alapján a piaci érték megállapítható. Az ilyen befektetéseknél a piaci érték egyúttal kifejezi a reális értéket is. Gyakorlatban az ingatlanok értékmeghatározására három fı módszert alkalmaznak. 9
4. Ingatlanértékelési módszerek Az értékelési módszerek két fı kategóriára oszthatóak: a piaci érték alapú és a költségelvő értékelések. A piaci viszonyokon alapuló módszerek két fı csoportba, a forgalmi és a hozadéki (hozamszámításon alapuló) értékelések közé sorolhatóak. A legelterjedtebb a piaci adatok összehasonlításán alapuló forgalmi értékbecslés, akkor alkalmazható, ha olyan ingatlant értékelünk, melynek van jellemzı piaci forgalma, melyhez beszerezhetık más hasonló ingatlanok tényleges eladásának adatai. A hozadéki értékelés mérhetı jövedelemmel rendelkezı, befektetési célú ingatlan esetén használatos, míg a költségelvő értékelésre általában más lehetıség hiányában kerülhet sor, gyakran alkalmazzuk ellenırzı értékbecslésként. Ezen módszerek részletes bemutatása: 4.1. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés (Open Market Value) Ezen elemzésen alapuló értékelés konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. Fı lépései: Az alaphalmaz kiválasztása: olyan halmazt kell vizsgálni, ahol hasonló a földrajzi elhelyezkedés a vizsgált ingatlanhoz képest, az abban szereplı ingatlanok típusa is azonos. Követelmény, hogy 5-10 adatot alkalmazzunk. Szélsı értékeket figyelmen kívül kell hagyni. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése: az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismerni, és egyenként a tárgyi ingatlanhoz mérni. Csak azonos értékformákat és jogokat lehet összevetni, illetve korrekciós tényezıket kell alkalmazni. Fajlagos alapérték meghatározása: az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni, területre (m 2 ) vetítve. Értékmódosító tényezık elemzése: értékmódosító tényezıként olyan jelentıs, értéket befolyásoló tényezı vehetı figyelembe, mely az alaphalmazra nem jellemzı. Minden esetben vizs- 10
gálni kell: mőszaki, építészeti, használati, környezeti, alternatív hasznosítás, jogi, hatósági szempontokat, telekadottságot, infrastruktúrát. Fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása: a számszerően meghatározott értékmódosító tényezık hatásával módosítani kell a fajlagos alapértéket. Végsı érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként: az elızı lépésben megkapott fajlagos alapértéket szorozzuk az ingatlan méretével, így megkapjuk az ingatlan forgalmi értékét, melyet 10.000,-Ft-ra kerekítve kell megadni. 4.2. Nyereségtıkésítési (hozamérték) megközelítés (Discounted Future Earning Value) Nyereség tıkésítési (hozamérték) elvő módszer szintén piaci összehasonlításokon alapul. Itt az ingatlan jövıbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében felmerülı kiadások különbségébıl (tiszta jövedelmek) vezetjük le az értéket. Az érték megállapítása azon az elven alapul, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belıle származó tiszta jövedelmek jelenértéke. A hozamszámítás lépései: Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése: fel kell mérni az ingatlan lehetséges használati módjait, az elemzést valamennyire el kell végezni. A jövıbeli bevétek és kiadások becslése használati módonként: ingatlanértékelésnél a bérleti díjak nagysága, ill. az ingatlan hasznosításából származó rendszeres bevételek képezik a bevételek becslésének alapját. Erre vonatkozóan a megfelelı piaci összehasonlító adatokat kell használni. A tervezett bevételekbıl le kell vonni a várható, a nem fizetésbıl és a kihasználatlanságból adódó bevételkiesést. A kiadásokon belül el kell különíteni a befektetés jellegő és az üzemeltetés jellegő kiadásokat. A befektetési kiadások közé tartoznak az ingatlanberuházás megvalósulásához szükséges egyszeri kiadások. Az üzemeltetési kiadások a mőködés során rendszeresen felmerülı költségek. Jövıbeli pénzfolyamatok felállítása használati módonként: a bevételek és kiadások idısorainak felállításával, idıszakos egyenlegek képzésével kell a pénzfolyamot felírni. Tıkésítési kamatláb meghatározása: az alkalmazott tıkésítési kamatláb az adott ingatlantól, mint befektetéstıl elvárható minimális megtérülési rátával egyenlı. A kamatláb meghatározá- 11
sa a piaci tényezıkbıl való kamatláb levezetésével, egyéb befektetési piacok kamatlábainak alkalmazása a módosító tényezık figyelembevételével, a fejlett ingatlanpiaccal rendelkezı országok kamatlábainak alkalmazása a hazai ingatlanpiacra megfelelı módosító tényezık figyelembevételével. A pénzfolyamok jelenértékének meghatározása: a bevételek és a kiadások egyenlegébıl a pénzfolyamok jelenérték-számításával kell a piaci értéket kiszámítani. Egyforma éves egyenlegek esetén egyszerősíthetı a közvetlen tıkésítés módszere, ebben az esetben az érték kiszámításához a tiszta jövedelmet el kell osztani a tıkésítési kamatlábbal. A legmagasabb jelenérték kiválasztása, mit hozamszámításon alapuló érték: a piaci érték meghatározására az ingatlan leggazdaságosabb és legjobb hasznosítását kell elıirányozni, függetlenül a jelenlegi hasznosítástól, így a legmagasabb jelenértékő hasznosítási formát kell az ingatlan értékeként elfogadni. A módszer alkalmazását két csoportra bonthatjuk. Elsı a közvetlen hasznot biztosító épületek (bérlakások, üzletek, irodák, stb.) Második a közvetlen jövedelmet nem biztosító épületek (családi házak, öröklakások, iskolák, kórházak, laktanyák, munkásszállások, stb.) 4.3. Költségalapú módszer (Depreciated Replacement Cost Value) A költségalapú érték-megközelítés lényege, hogy az ingatan újra-elıállítási költségébıl le kell vonni az idı múlása miatti avulást, majd ehhez hozzá kell adni a felépítményekhez tartozó földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat. Építés alatt lévı létesítménynél, károsodott létesítménynél, takart mőtárgynál, valamint olyan esetekben alkalmazható, ha más módszer nem áll rendelkezésre. Az eljárás a következı különleges rendeltetéső épületek értékeléséhez használható: iskolák, kórházak, egyetemek, könyvtárak, múzeumok, börtönök stb. A költségelvő értékelési módszerek alkalmazása az értékbecslıtıl megkívánja, hogy alapos építészeti, építési és épületgépészeti szakismeretekkel rendelkezzen, ismerje az építési költségvetések készítésének módszertanát, az építıipar mőködését, költségeinek alakulását, az építıanyag árakat. 12
A költségalapú értékelési módszerek két fı típusa: Nettó újraelıállítási költségen alapuló értékelés: Az épület újraelıállítási költségébıl vezeti le az értéket. Bruttó újraelıállítási költség alatt azt az összeget érjük, amibıl újra fel lehetne építeni az épületet változatlan formában, ugyanazon anyagokból, szerkezetekkel, felszerelésekkel, berendezésekkel és technológiával. A nettó újraelıállítási költséget úgy kapjuk meg, hogy a bruttó újraelıállítási költséget csökkentjük a becsült avulásokkal. Nettó pótlási (helyettesítési) költségen alapuló értékelés: Ha az épület régebben épült, gazdaságilag jelentısen avult, olyan anyagokból, olyan szerkezeteket, berendezéseket tartalmaz, melyek nem korszerőek, ésszerőtlen többletköltségek árán lehetséges, az építési elıírások nem is engedik meg használatukat. Az ilyen épületek esetén elsısorban a funkcióhoz kell ragaszkodni, ezt kell pótolni a mai értelemben gazdaságosan elıállítható megoldással. Bruttó pótlási költség alatt egy, az értékelt ingatlannal funkciójában és méretében megegyezı olyan épület bruttó újraelıállítási költségét értjük, mely az értékelt épülettıl csak a gazdaságos újraelıállítás szempontjából indokolt mértékben tér el. A nettó pótlási költséget a bruttó pótlási költség avultatásával kapjuk. A költségelvő értékelés legfontosabb lépései: A telekérték meghatározása piaci összehasonlító módszerrel. A felépítmény újraépítési vagy pótlási költségének meghatározása. Avulások számítása: az idı múlása miatti értékcsökkenés. Fı elemei: a fizikai romlás, a funkcionális avulás és a környezeti avulás. %-osan kell megjelölni. A felépítmény újra-elıállítási költségébıl az avulás levonása és a telekértékkel való összegzése. 13
5. Ingatlan adatai 5.1. Kiinduló adatok 5.1.1. Az ingatlan címe: Kecskemét, Széchenyi tér 14. 5.1.2. Az ingatlan telekkönyvi adatai: Kecskemét, belterület 3447/2/A/7 helyszínrajzi szám alatti üzlethelyiség megnevezéső ingatlan. 5.1.3. Az értékbecslés tárgya: Kecskemét, Széchenyi tér 14. szám alatti üzlethelyiség és iroda. 5.1.4. Az értékbecslést megrendelı adatai: GENERÁL Ingatlan Vagyonkezelı és Szolgáltató Kft. 1132 Budapest, Váci út 36-38. 5.1.5. Az értékbecslés célja: Az ingatlan forgalmi (piaci) értékének meghatározása értékesítés céljából. 5.1.6. Igényelt értékbecslési forma: A vagyoni értékő jog forgalmi értékének meghatározása. Ezen érték azt az árat jelenti, amely összegért a vagyoni értékő jogot méltányosan, szerzıdés keretei között, az értékelés idıpontjában el lehet adni. 5.1.7. Ingatlan tulajdonosa: Tulajdonos: GENERÁL Ingatlan Vagyonkezelı és Szolgáltató Kft. 1/1 tulajdoni hányad 1132 Budapest, Váci út 36-38. 5.1.8. Vagyonértékő jog címe: Tulajdonjog. 14
5.1.9. Ingatlan tulajdoni lapon szereplı mővelési ága: Üzlethelyiség 5.1.10. Az ingatlant terhelı jogok és terhelések: Tehermentes. 5.1.11. Ingatlan méretei: Üzlethelyiség alapterülete: 143 m 2 5.1.12. Közmőfelszereltség: Víz: bekötés a városi vezetékre Szennyvízkezelés bekötés a városi vezetékre Elektromos energia: 220 V Gázellátás: vezetékes földgáz Főtés: Házközponti főtésrendszer, radiátor hıleadókkal, külön hımennyiségmérı órákkal Melegvízellátás: Házközponti Telefonvonal: Egyéb: kiépített fıvonal Klíma, riasztórendszer, számítógép-hálózat 15
5.1.13. Az értékelés során felhasznált információk: hivatalos forrásokból beszerzett adatok, tények helyszíni felmérés adatai, helyszínen készített fényképek tulajdonos információi sajtóból, napilapokból, internetrıl beszerzett információk cégünk által készített értékbecslések 5.1.14. Az értékelés módszere: Az értékelés státusz idıpontja: 2009. november 02. Az érték megállapítás érdekében vizsgáltuk és elemeztük: Az ingatlan elhelyezkedését, megközelíthetıségét, a közlekedési és távközlési körülményeket, a közmő ellátottságot, a környezeti hatásokat és ezek alapján állapítottuk meg az értéknövelı és csökkentı tényezık komplex hatását. Az épület esetleges mőemléki illetve mőemlék jellegő voltát. Az épület esetében az azonos szerkezető és nagyságrendő felszereltségő építéshez a napi ráfordítások mértékét, Az épület funkcionális követelményeinek, elıírásainak kielégítését, az épület fizikai állapotát, használhatóságát, Az esetleges környezetszennyezés hatását. Az ingatlan jövedelemtermelı képességét. A forgalmi értéket az objektivitás és a jelenlegi piaci értékviszonyok szem elıtt tartásával állapítottuk meg. 5.1.15. Szakértıi vizsgálat módszere: Az ingatlan érték megállapítása során 2009. október hónapban az épület környezetében, helyszínen szemlét tartottam. A helyszíni szemle módja mőszaki szemrevételezés, amelynek keretében az ingatlan általános jellemzıit, azok mőszaki, funkcionális jellemzıit, esztétikai és mőszaki színvonalát valamint az egyéb értékbefolyásoló tényezıket vizsgáltam. Megvizsgáltam továbbá az ingatlan közvetlen és tágabb környezetét, valamint a környezeti feltételekbıl adódó adottságait. Tájékozódtam a terület ingatlanpiaci viszonyairól, és a vizsgált ingatlantípus 16
piaci helyzetérıl. Az érték megállapítás során a szakvélemény elkészítéséhez felhasználtam a Megbízó által rendelkezésemre bocsátott dokumentumokat: Tulajdoni lap (melléklet) Társasház Alapító Okiratot és módosításai (melléklet) Alaprajzi vázlat (melléklet) 5.1.16. Korlátozó feltételek: Az ingatlanra megállapított érték forgalomképes, ingatlannál beköltözhetı, teljes per-, igényés tehermentes állapotú tulajdonjogára vonatkozik, a helyszínen megismert állapotban. Az értékelést a vonatkozó hazai jogszabályok és törvények, valamint az EVS 2003 figyelembe vételével végeztem el, az ingatlan esetén a TEGOVA által javasolt módszerek és a vonatkozó 25/1997. (VIII.1.) PM rendeletben elıírtak alapján. Az értékelı kijelenti, hogy az értékelés tárgyát képezı ingatlanhoz semmi nemő személyes és anyagi érdekeltsége nem főzıdik, az általa meghatározott érték semmilyen összefüggésben nincs a megbízási díj nagyságával. Az értékelést a készítendı szakvéleményben részletesen felsorolt, kapott szóbeli és írásbeli információk alapján készítettem el. A megbízó az általa szolgáltatott és az értékelésnél felhasznált adatok hitelességét és valódiságát szavatolja. Vélelmeztem, hogy a rendelkezésemre álló dokumentumok megfelelıen lettek kiállítva, és a megrendelı nyilatkozata alapján az ingatlannal kapcsolatban nem áll fenn peres eljárás. Megbízó tudomásul veszi, hogy az értékbecslı diagnosztikai vizsgálat végzésére nem jogosult. Az ingatlan értékének meghatározása szemrevételezéssel, illetve a megrendelı adatszolgáltatásai alapján készült. Az esetlegesen fennálló, de szemrevételezéssel nem észlelhetı értékbefolyásoló tényezıkért az értékelı felelısséget nem vállal (pl.: talajfelszín alatti problémák, stb.). Az ügyfél az Avtv 3 -a alapján az értékbecslés megrendelésével egyidejőleg hozzájárult ahhoz, hogy az értékbecslés tárgyát képezı ingatlanról fényképfelvételeket készítsen az értékelı, és azokat, mint adatokat tárolja, és az értékképzésnél felhasználja. 17
A helyiségek területének helyszínen történı ellenırzése a BOSCH PLR 30-as típusú lézeres készülékkel történt. Az ingatlanon értékelt felépítmények értéke magában foglalja az épület rendeltetésszerő használatához szükséges felszerelések, gépészeti berendezések értékét, de nem tartalmazza az adott funkcióhoz kapcsolódó telepített vagy mobil eszközök értékét és az általános forgalmi adót (ÁFA). Az értékelés idıpontja 2009. november 02., a közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok elıre kellı pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják, illetve érvényteleníthetik a szakértıi vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait, ezért az értékelés fordulónapját követı 90 napon túl történı felhasználás esetén a megadott érték felülvizsgálata indokolt. Az értékbecslés minden figyelembe vett tényezı ellenére is csak közelítı értéket ad, mivel a tényleges érték a valós vevı és eladó közti alku során alakul ki. Az általam meghatározott érték a fentiekben vázolt feltételeken alapul, és a Megbízó által megjelölt célra történı felhasználásban érvényes. 18
6. Ingatlan környezet leírás 6.1. Regionális elemzés Dél-alföldi régió A Dél-alföldi régió amely az ország délkeleti és déli területén helyezkedik el Bács-Kiskun, Békés és Csongrád megyét foglalja magába, az ország legnagyobb kiterjedéső régiója. Területének jelentıs része változatos természeti és táji értékekben gazdag adottságú síkság. A régió területe 18.339 km 2, az ország népességének 13,4 %-a, 1.355 ezer fı él itt. A régió földterületének nagy része alkalmas mezıgazdasági hasznosításra, területének 85 %-a termıterület. Ez alapvetıen meghatározza a régió gazdasági struktúráját, melynek fı profilja az élelmiszertermelés. 254 településével az ország legritkább településhálózatával rendelkezı régió, 25 statikai kistérségbıl áll. A dél-alföldi régió jelenlegi ipari profilját a 60-as évek fejlesztései révén nyerte el. Ebben az idıszakban kezdıdött meg a szénhidrogén-kitermelés, amely hatására az ipar energiaszegény ágazatai mellé energiaigényesebb iparágak is települtek. A régió adja az ország kıolajtermelésének mintegy 90 %-át, a földgázkitermelésének pedig 80 %-át. Az ipari vertikum kiszélesedése ellenére a térség ipara döntıen a mezıgazdasági termények feldolgozására koncentrálódik. 19
A Dél-Alföld Magyarország elmaradottabb régiói közé tartozik. Az agrárjelleg a lassú szerkezetátalakulás ellenére is ebben a térségben a legerısebb. A hátrányos helyzetet tovább növeli, hogy a régiót körülvevı területek is gazdaságilag többé-kevésbé alulfejlettek. A 90-es évek második felében a délszláv válság különösen hátrányosan érintette a régió fejlıdését. A külföldi mőködı tıke érdeklıdése a régió iránt rendkívül mérsékelt volt a 90-es évtized elsı felében, majd egy rövid ideig tartó élénkülés után a növekedés - vélhetıen a délszláv válsággal összefüggésben - újra lelassult. Ennek eredménye, hogy a Magyarországon befektetett összes külföldi mőködı tıkének erre a régióra esı aránya folyamatosan csökkent ebben az idıszakban. A rendszerváltást követı recesszió ebben a régióban is rendkívül radikális munka-erıpiaci változásokat okozott. A nem helyi székhelyő iparvállalatok nagy része bezárt, a hagyományos felvevı piacok pedig többnyire beszőkültek és ezzel a régió gazdaságának két jelentıs pillére omlott össze. A foglalkoztatottak száma néhány év alatt több mint 10%-kal esett vissza, majd az évtized további részében ezen az alacsony szinten stagnált. A munkanélküliek száma egy gyors növekedési szakasz után lassú csökkenésnek indult, miközben a gazdaságilag inaktív népesség száma folyamatosan emelkedett. A gazdaságilag inaktívak számának növekedése a 90-es évek második felének végére lelassult, majd csekély mértékő mérséklıdés következett be. Az országos tendenciával megegyezıen a régiót az utóbbi években a munkanélküliségi ráta és az aktivitási arány kismértékő emelkedése jellemezte egészen a gazdasági válság kirobbanásáig. A munkaerı-felmérés 2009. I. negyedévi adatai alapján a dél-alföldi régióban a munkanélküliségi ráta 9,7 %, az aktivitási arány pedig 55,1 % volt. 6.1.1. A régió gazdaságának helyzete, kiinduló feltételek A Dél-Alföld elsıdlegesen az újszerő, minıségi megoldások régiójaként jelenik meg, ahol a gazdasági fejlıdés az innováción és az együttmőködésen alapul, támaszkodva a kedvezı természeti adottságokra, valamint a gazdasági, társadalmi és kulturális hagyományokra is. A régió a fejlett, nagy hagyományokkal rendelkezı felsıoktatási centrumainak és a kutatásfejlesztés bázisainak adottságaira épít, valamint kiaknázza a régió mind Magyarországon, 20
mind Európában elfoglalt sajátos földrajzi helyzetébıl adódó lehetıségeket a gazdasági és társadalmi kapcsolatok területén. A természeti adottságok fenntartható fejlesztése kellemes és egészséges környezetet biztosít a régióban élık és az ide látogató turisták számára egyaránt. Az itt élı emberek szorgalmukkal, hozzáértésükkel évszázadokon keresztül kiváló minıségő mezıgazdasági termékeket hoztak létre. Napjainkban a kedvezı földrajzi helyzetükben bízva, szorgalmukra építve, megteremtve a magas szintő képzés feltételeit, próbálják boldogulásukat segíteni, a jövıt építeni. (www.delalfold.hu, Nógrádi György 2007) A pénzügyi válságból kialakult gazdasági válság Magyarországot is, azon belül a Dél-Alföldi régiót is sújtja. A válság hatásai két csatornán keresztül győrőznek: egyrészt a magyar exportpartnerek gazdaságainak gyengélkedése, másrészt a pénzügyi válság következtében beszőkült a hazai bankrendszer hitelkínálata. A befektetık kockázatvállalási hajlandóságának csökkenése a hitel költségek emelkedését, a hitelkamatok növekedését eredményezi. A bankok a nehezebben és költségesebben elérhetı források kihelyezését szigorúbb feltételekhez és magasabb kamatokhoz kapcsolják, ami mind a lakossági, mind a vállalati szféra hitelfelvételét visszavezeti. A globális válságból való kilábalás elhúzódó folyamat lesz. A dél-alföldi régió gazdaságának kialakulásában lényeges szerepet játszottak a természeti adottságok és a vidék történelme. A dél-alföldi régió gazdasági fejlıdésére erısen rányomta bélyegét a történelem. Az 1500-1600-as években a megtermelt javak jelentıs része a törökök kezébe került, a lakosság túlélésre rendezkedett be. A Rákóczi szabadságharcot követıen a régió keleti részének addig gyéren lakott területe is benépesült, miközben Kecskemét, de inkább Szeged Magyarország meghatározó városaivá fejlıdtek. A XX. század történelmi eseményei jelentısen befolyásolták a dél-alföldi régióban élık helyzetét. Az elsı világháborút lezáró békeszerzıdés eredményeként elıdeink az ország földrajzi közepének kedvezı pozíciójából napok alatt a jelenlegi Magyarország szélén találták magukat. Ez a körülmény elsısorban a régió keleti és déli részén élık számára jelentett problémát. A dél-alföldi régió gazdasági szerkezete sokrétő, amelybıl a mezıgazdaság 20 %-kal részesedik, a szállítás 6 %-ot tesz ki, a szolgáltatási ágazatok 42 %-ban oszlanak meg, a fennmaradó 32 %-ot az ipari ágazatok jelentik. 21
Az ipari szerkezetet alapvetıen a kiváló minıségő termıtalaj határozza meg. A hagyományok alapján meghatározóvá vált a gabonatermesztés és az állattenyésztés. A gabonaipari, húsipari, konzerv és tejipari üzemek élelmiszertermelése az országos termelésnek mintegy 20-25 %-át adják. A régió nyugati térségében elterülı homokos talaj, valamint az országos átlagot meghaladó mértékben jellemzı napsütéses órák száma tovább szélesíti a mezıgazdaság lehetıségeit, teret biztosítva a szılı- és gyümölcstermesztésnek. Az élelmiszeripar mellett jelentıs a mezıgazdasági gépgyártás, valamint az itt található építıipari ásványkincsek alapján (agyag, homok, kavics) országos jelentıségő a tégla-, a cserép- és az üveggyártás is. A korábban megkezdett öblösüveg-gyártás mellett a síküveg elıállítása is megjelent. A régióban található földgáz és kıolaj kitermelés az országos kitermelés jelentıs részét alkotják. Jelentıs "ásványkincs" a föld mélyében található termálvíz, amelynek kiaknázása és a meglevı fürdık korszerősítése napjaink feladata közé tartozik. A kisebb településeken a mezıgazdaság egyik "kísérı ágazata" a textilipar mérsékli a foglalkoztatási gondokat. Annak ellenére, hogy a régió kevés erdıvel rendelkezik, igen jelentıs a régióban elszórtan található faipari vállalkozások jelenléte. A regisztrált vállalkozások megoszlása gazdasági ágak szerint 2008 (forrás: KSH) 22
A régió gazdasága a számok tükrében: A régió mőködı vállalkozásainak száma mintegy 103 ezer, az ezer lakosra jutó vállalkozások száma 68. Az alkalmazásban állók száma 2009- ben közel 300 ezer fı, amibıl az ipar közel a harmadát foglalkoztatja. A foglalkoztatottak bruttó átlagkeresete meghaladta a 191 ezer Ft-ot. A rendszerváltást követıen megjelentek régiónkban is a külföldi érdekeltségő cégek (számuk 2008-ban meghaladta a 1,7 ezret), az általuk jegyzett tıke nagysága mintegy 200 milliárd Ft. Jelentıs összegő (370 millió Ft) beruházásokat hajtottak végre elsısorban a jogi személyiségő vállalkozások. Magyarország bruttó hazai termékének (GDP) 10 %-át régiónk termeli. A vállalkozások beruházásainak megoszlása régiók szerint 2008 (forrás: KSH) 23
A régió gazdaságának jövıje: A dél-alföldi régió - mint a többi hazai régió is - gazdasága a rendszerváltást követıen folyamatos átalakuláson megy keresztül. A mezıgazdaság a régió mindhárom megyéjében meghatározó ágazat, viszont a gépesítés és a mezıgazdasági termékek iránti korlátozott kereslet nem indokolja a korábbi alkalmazotti létszám foglalkoztatását. A felszabaduló átképezhetı munkaerıt a mezıgazdaságon kívüli szektornak kell felszívnia, ami egyelıre nem a kellı számban található a térségben. Az elızıekbıl következıen a régiónak alapvetı érdeke a különféle iparágak létesítése, meghonosítása. A szerkezetváltás már napjainkban is folyik, elsısorban az adott településen korábban is hagyományokkal rendelkezı iparágaknak van térnyerési lehetısége. Jó példa erre a néhány ezer lakosú Körösladány, ahol a korábbi cipıpasztát gyártó kisüzem alkalmazottainak szaktudását hasznosító Henkel vegyipari cég befektetése révén a településnek gyakorlatilag nincs foglalkoztatási problémája. Hasonló sikertörténet lehet a Kecskeméten épülı Mercedes gyár is. A várakozások szerint a vállalat által számtalan új munkahely keletkezik majd a megyében. A beruházás további munkahelyeket, új vállalkozások letelepülését fogja jelenteni térségünkben. A vállalat által foglalkoztatni kívánt 2000-2500 alkalmazott mellett sok beszállító jöhet még szóba, melyek nagyszámú, új munkahelyeket jelenthetnek. A jelenlegi munkanélküliségi arányt minden bizonnyal jelentısen javítani fogja a gyáregység által multiplikált fejlıdés. A beruházásnak óriási hatásai lesznek a szakképzésre, de akár a környezetvédelemre is. A mostani helyzetben az ipar mellett a mezıgazdaságban kellene a kevés kiugrási lehetıséget kihasználni. A dél-alföldi régió gazdaságának fejlesztése, korszerősítése érdekében rendelkezik különféle koncepciókkal, programokkal. 6.1.2. A régió humán infrastruktúrájának helyzete és fejlıdésének várható tendenciái Bár összességében a régió kiemelkedı szellemi, kulturális értékeket tud felmutatni - elsısorban néhány nagyobb városa révén - a lakosság életminısége, átlagos egészségügyi, szociális, iskolázottsági színvonala nem éri el az országos szintet. A humán intézményrendszer - különösen az alapellátásban - többnyire átlagos, egyes ágazatokban, illetve térségekben átlagon 24
aluli szolgáltatást képes csak nyújtani. Ebbıl az következik, hogy jelenlegi állapotában nem képes az elmaradások, hiányok felszámolására. Az elıttünk álló évtized egyik legnagyobb próbatétele minden bizonnyal az lesz, hogy a régió emberi erıforrás potenciálja milyen mértékben lesz képes reagálni az információs társadalom kihívásaira. A kilencvenes években bekövetkezett társadalmi-gazdasági változások és Magyarország hamarosan bekövetkezı Európai Uniós tagsága viharossá teszik a humán erıforrás iránt támasztott igények változásait. Ez a folyamat akkor válhat sikertörténetté a régió számára, ha képes felkészíteni polgárait a felgyorsult fejlıdéshez való alkalmazkodásra, a globális változásoknak adekvát helyi regionális problémafelvetés és megoldás képességére. A 21. század tudásalapú gazdaságának termékeiben egyre nagyobb részarányt képvisel a szakértelem és a magas technológia. Ezzel összefüggésben nı a magas szakképzettségő és csökken a kevésbé képzett munkaerı iránti kereslet. Felértékelıdik a tudás rugalmas alkalmazásának és az önképzésnek a képessége, s ezzel összefüggésben a felnıttkori tanulás különféle formái sosemvolt virágzásnak indulnak. A felsıfokú képzettség értékének és a gazdaság tudásigényének növekedése kulcsszerepet juttat a régió felsıoktatási intézményeinek, amelyek az általános kutatás és képzés hagyományos feladatait a tudás és technológiaátadás, valamint a gazdasági partnerekkel való együttmőködés új szerepével egyeztetik. A modern információs társadalom elvárásai és a napjaink szlogenjévé váló európaiság követelménye ugyanakkor nem mond ellent a helyi értékek, hagyományok ápolásának, fejlesztésének, mely a nemzeti-nemzetiségi nyelv, kultúra, a mővészetek, a közösségi hagyományok, a szomszédsági kapcsolatok ápolásának szükségességét egyaránt jelenti. Ez lehet az egyik tartaléka a helyi-regionális társadalom innovativitási, megújulási képességének. A másik virtuális erıforrás a helyi társadalmak egészséges mőködésének ırzése, ami a társadalmi szolidaritást, a bajba jutottak segítését és az egyének testi-lelki egészségének fejlesztését egyaránt jelentheti. Mindez csak jól mőködı humán intézményrendszer és a civil szervezetek erıteljes hálózatának kiépítésével és funkcionálásával biztosítható. Ebben az összefüggésben tehát a humán erıforrás fejlesztése jobbára hosszútávon megtérülı, de a régió fejlıdése szempontjából kulcsfontosságú feladatnak tekinthetı. 25
6.1.3. Bács-Kiskun megye A megye mezıgazdaságának 2008. évi teljesítménye kedvezıen alakult. Az egy évvel korábbit meghaladó termésmennyiséget takarítottak be, és a termésátlagok is jelentısen növekedtek. Az ipari vállalkozások termelés és értékesítése is emelkedett, az építıipari termelés 7 %-os növekedése fıként az 50 fı feletti vállalkozások jó teljesítményének az eredménye. A keres- 26
kedelmi szálláshelyeket az elızı évinél kevesebb vendég, de hosszabb idıre vette igénye. Az egy évvel ezelıttihez képest a regisztrált vállalkozások száma jelentısen emelkedett. A megyében 94,5 ezer vállalkozást tartottak nyilván, 30 ezerrel többet, mint az elızı év hasonló idıpontjában. Ez annak a következménye, hogy 2008-tól az Áfatörvény változásai miatt az ıstermelıknek is kell adószámmal rendelkezniük. (forrás: KSH Statisztikai Tükör) A 86 milliárd forint értékő beruházások összessége elmaradt a 2007 évitıl. A csökkenésben meghatározó szerepe a gazdasági ágak közül az ingatlanügyletek, gazdasági szolgáltatásnak és a kereskedelem, javításnak volt. 2009. január 1-jén a megye lakónépessége 531 ezer fı volt, 3 ezerrel kevesebb, mint egy évvel korábban. 27
(forrás: KSH Statisztikai Tükör) Romlott a megye munkaerı-piaci helyzete, mérséklıdött a foglalkoztatottak, 9 %-kal emelkedett a munkanélküliek száma. 29 ezer álláskeresı szerepelt a regisztrációban. Az elhelyezkedési esélyek gyors ütemben romlottak, az álláskeresık már 27-szer annyian voltak, mint ahány betöltetlen álláshelyet ajánlottak a munkáltatók. Az alkalmazásban állók száma 4 %-kal fogyott, a teljes munkaidıben foglalkoztatottak havi bruttó és nettó átlagkeresete 7 % körüli mértékben emelkedett. A nettó keresetek havi átlagos értéke mintegy 102 ezer forint volt. 28
(forrás: KSH Statisztikai Tükör) 2008-ban 950 új lakást vettek használatba, amely alig egy százalékkal több a korábbinál. (forrás: KSH Statisztikai Tükör) Az a tény, hogy 2008-ban nem csökkent a használatba vett lakások száma, kizárólag annak köszönhetı, hogy a magánszemélyek 7 %-kal tovább növelték építkezéseik számát. A természetes személyek építkezéseinek további térnyerésével az elmúlt évben is emelkedett (6 m 2 - rel) a lakások átlagos alapterülete, már a 109 m 2 -t közelítette. 29
Az ismertté vált közvádas bőncselekmények és a bőnelkövetık száma egyaránt kevesebb volt a 2007. évinél. Legnagyobb mértékben a mások vagyontárgyainak jogtalan eltulajdonítására irányuló törvényszegések száma esett vissza. Szembetőnı azonban, hogy az államigazgatás, igazságszolgáltatás és közélet tisztasága ellen irányuló esetekbıl közel négyszer annyit regisztráltak, s az ország egész területén felderített hasonló jellegő bőncselekményekbıl minden hetediket a megye határain belül követték el. Jelentısen nıtt a házasság, család, ifjúság és nemi erkölcs elleni esetek száma is. Ezek jelentıs része a tartásdíjak fizetésének elmulasztásából adódott. A bőncselekmények elkövetése során 9054 személy vált áldozattá, nıtt az idısebb korosztály száma. A bőnelkövetık 27 %-a alkoholos vagy kábítószeres befolyásoltság mellett követte el tettét. 30
31
Az elızı táblázat adatai alapján helyén való az a konzekvencia, hogy Bács-Kiskun megye meghatározó gazdasági szerepet tölt be a statisztikai régió gazdasági életében. 6.1.4. Kecskeméti kistérség Mezıgazdaság: Az 1483 km2 kiterjedéső kecskeméti kistérség mintegy 63 %-a áll mezıgazdasági mővelés alatt. Ez az arány igen magas, ha figyelembe vesszük, hogy a térség termıhelyi adottságai nem túl kedvezıek (gyenge minıségő talaj, csapadékhiány). A tájra deflációval veszélyeztetett talajok is jellemzıek. A szántóterületek átlagos aranykorona értéke a legtöbb területen 7 és 12 AK/ha között változik, ennél jobb minıségő földek csak Tiszakécske, Kecskemét, Nyárlırinc és Városföld körüli területeken találhatók. A jobb minıségő földeken a szántóföldi növénytermesztésben a szárazságot jobban tőrı gabonafélék, míg a gyengébb talajadottságokkal rendelkezı területeken a szántóföldi zöldség, valamint a szılı- és gyümölcstermesztés a meghatározó. Jelen van az üvegházi és a fóliasátras termesztés, valamint megjelent a kistérség néhány településén a biogazdálkodás. Az állattenyésztés szerepe csökkent, de a családok és vállalkozások jövedelemtermelésében még így sem elhanyagolható a sertés-, szarvasmarha- és baromfitenyésztés, néhány településen padig nagy hagyományai vannak a nyúl-, kacsa-, liba- (toll és májfeldolgozás) és a juhtenyésztésnek is. Az erdıgazdálkodás szerepének növekedésére utal a nagyarányú erdıtelepítés (az elmúlt 5 évben az erdısültség 1 %-kal emelkedett a kistérségben, így meghaladja a 18 %- ot), valamint az ágazatban megjelenı vállalkozások növekvı száma. A birtokstruktúra, a tulajdoni szerkezet és ezzel együtt a tulajdoni formák súlya és szerepe átalakult. Több ezer viszonylag kis mérető (1-5 ha) családi gazdaság jött létre, melyek felszereltsége és versenyképessége alacsony színvonalú, de elterjedtek az új társas gazdálkodási formák is, melyek az elızıeknél jobb adottságokkal rendelkeznek. Ipar: A kistérség ipari szerkezetét a világháború után elsısorban az élelmiszer-, fa- és könynyőipar jellemezte, majd az 1950-es évek végétıl meginduló vidéki ipartelepítési hullám következtében újabb iparágak (nehézipar, építıipar) is megtelepedtek. Ez elsısorban a nagyobb településeket (Tiszakécske, Lajosmizse, Kerekegyháza), s ezen belül is a megyeszékhellyé 32
vált Kecskemétet érintette. A kisebb településeken döntıen a mezıgazdasági Tsz-ek ipari melléküzemágai fejlıdtek. A rendszerváltozáskor több nagyvállalat megszőnt illetve átalakult (pl.: kecskeméti kádgyár, BRG magnetofon gyár, házgyár, tiszakécskei Likıripari Vállalat), mások megváltozott formában, csökkentett létszámmal üzemeltek tovább (pl.: kecskeméti Baromfifeldolgozó Vállalat, tiszakécskei Remix, kerekegyházi Mezıgép Gyáregység). Jelenleg a kistérség nehéziparából kiemelkedik a különleges fémek feldolgozása, az alumínium feldolgozás, a mezıgazdasági és vegyipari gépgyártás, élelmiszeripari gépgyártás, kéziszerszámgyártás, fékberendezések gyártása. Több településen megjelent a könnyőipar: cipıgyártás, fafeldolgozás, konfekció- és kézmőipar. Kiemelkedı még a Kecskeméten történı habselyem cikkek elıállítása, bútorgyártás és nyomdaipari tevékenység. Az élelmiszeripar számos üzeme telepedett meg a térségben, így foglalkoznak termények és állatok (liba, kacsa, nyúl, sertés és szarvasmarha) feldolgozásával, tejtermeléssel, müzli- és tésztagyártással, konzervipari tevékenységgel. Készítenek befıtteket, rostos gyümölcsleveket, üdítıket, de megtalálható a csokoládégyártás, szesz- és sütıipari tevékenység is. A kistérségben az építıipar minden ága megtalálható a tervezéstıl, a magas- és mélyépítésen át a szakipari tevékenységig. Az utóbbi idıben igen kedvezı tendencia, hogy - többek között a jó közlekedési kapcsolatoknak, az olcsó és jól képzett munkaerınek, valamint a termelési hagyományoknak köszönhetıen - több multinacionális cég (Tyssen, Knorr-Bremse, Phoenix Mecano) is megjelent a térségben. Kedvezı tendencia továbbá, hogy az elıbbi cégeken kívül több olyan vállalkozás is megtelepedett, amelyek modern technikát-technológiát honosítottak meg ipari húzóágazatokban (elektronika, számítástechnika). Kereskedelem és szolgáltatások: Az országos trendeknek megfelelıen a kecskeméti kistérségben is nıtt a kereskedelem, a vendéglátás és a szolgáltatások szerepe. A legnagyobb növekedést a kereskedelmi, javító, karbantartó vállalkozások számában figyelhetünk meg, de az alap- és üzleti szolgáltatások, valamint a vendéglátás területén is hasonló tendenciák mutatkoznak. Jellemzı a kereskedelmi és szolgáltató tevékenységekre, hogy koncentráltan, elsısorban a nagyobb településeken (Kecskemét, Tiszakécske, Lajosmizse, Kerekegyháza) jelennek meg. Kedvezı folyamat az üzleti szolgáltatások igen intenzív bıvülése, de ez szinte kizárólag Kecskemétre koncentrálódik. A vendéglátás és szálláshelyek tekintetében is hasonló szerkeze- 33
tet tapasztalunk. A kistérség még napjainkban is csak töredékét hasznosítja azoknak a lehetıségeknek és adottságoknak (természeti, kulturális, építészeti), melyeket a kulturális-, konferencia-, és a falusi turizmus, vagy éppen a fürdı, sport és szabadidıs tevékenységek kínálnak a térségbe érkezıknek. Infrastruktúra: A térség infrastruktúra ellátottsága - hazai viszonylatban - az átlagosnál jobbnak mondható. A közmőfejlesztés az 1990-es éveke eleje óta fokozott ütemben halad. Elmondható, hogy napjainkra a kistérség minden településében kiépült a vezetékes víz- és gázhálózat, az energiaellátottság pedig az országos átlagot meghaladó. Nagyobb gond, hogy a fejlesztésekben nem minden település egyforma arányban érintett, így a térségen belüli települési mutatókban nagy szórás tapasztalható. Ez legjobban a szennyvízelvezetés és tisztítás területén tapasztalható még, melynek nagyarányú, települési konzorciumban történı fejlesztése napjainkban zajlik. A gazdaság- és a térségi kapcsolatok fejlesztése szempontjából meghatározó infrasrukturális elemek - elsısorban a közúthálózat és a távközlés - az elmúlt tíz évben jelentıs fejlıdésen mentek keresztül (pl.: M 5-ös autópálya). A térséget viszonylag sőrő és jó minıségő fıútvonal-hálózat jellemzi, azonban a mellékút-hálózat kiépítettsége, karbantartása még mindig nem megfelelı. A vasúthálózatot a Kecskemét központúság jellemzi. A rendszerváltás után elmaradó fejlesztéseknek is köszönhetıen a vasút versenyképessége a közúttal szemben fokozatosan csökkent. A légi közlekedés infrastruktúrája két településen alakult ki. A kecskeméti katonai repülıtér alkalmas középkategóriájú gépek fogadására, míg Jakabszállás füves repülıtere elsısorban kisebb gépek sportcélú és szabadidıs kiszolgálását biztosítja. A távközlés területén az elmúlt évtized átalakulásai dinamikus változásokat hoztak, mind a lefedettség (a megyében a legjobb), mind a minıség (központkapacitás és digitalizáltság, emelt szintő szolgáltatások) tekintetében. E mellett igen dinamikus bıvülés tapasztalható a mobil távközlés területén is. Vállalkozások: A kistérség vállalkozásainak ágazati szerkezetében jól tükrözıdnek a természeti, társadalmi adottságok, a termelési és történelmi hagyományok, a korábbi ágazati struktúra hagyatékai. Az összes vállalkozás kb. 70 %-a a szolgáltatások, 23 %-a az ipar és 7 %-a a mezıgazdaság területén mőködik. Az egyéni vállalkozások aránya viszonylag magas, mintegy 60 %. A vállalkozások területi koncentrációja erıteljes, az összes vállalkozás 75 %-a (mintegy 34