Igalabefekeések elemzése Elıadás Igalavagyo-érékelı és közveíı Szakképzés, Igalakezelı Szakképzés A-V. modul Cash flow modell (ıkekölségveés): Leheséges eljes bevéel - Kihaszálalaságból eredı veszeség + Egyéb bevéel Effekív bevéel (EGI) - Mőködési kölségek N o mőködési bevéel (NOI) N o mőködési bevéel (NOI) - Adósságszolgála (ADS) - (Tıkeráfordíás) (Adózás elıi) cash flow () - Jövedelemadó Sajáıke-aráyos aráyos megérülés: ROE 100 (Adózo) cash flow ahol : sajáıke befekeés Az igalabefekeés kockázaai Ország- és poliikai kockáza: Az országos és helyi poliikával és szabályozással összefüggı kockázaok, Sok ekiebe fedi egymás a ké fogalom, A legagyobb poliikai kockáza a kisajáíás (államosíás) veszélye, A emzeközi hielmiısíık kockázai besorolása mérvadó. Ágazai kockáza: Az igalapiaco belül az ado szegmes sajáos kockázaai jelei: Lakáspiac, Irodapiac, Kereskedelmi igalaok piaca, Idegeforgalmi, vedégláóipari léesí- méyek, Ipari, logiszikai célú igalaok, Mezıgazdasági igalaok, sb. 1
Régió kockázaa: Régió: Az igala legágabb kör- yezee,, mely gazdaságilag még haással va aak keresleére, Nem feléleül esik egybe valamely ervezési-saiszikai saiszikai régióval, A kockáza megíéléséél elsısorba a régió rövid-,, közép- és hosszúávú fejleszési sraégiájából kell kiiduli. Vállalkozás specifikus kockázaok: Meghaározza: A vállalkozás méree, Tulajdoosi összeéele, Tıkeelláosága, Goodwill, A meedzsme (pl.: igalakezelı), A vállalkozás jelelegi piaci pozíciója, A vállalkozás sraégiája. Árfolyamkockáza: Aól függ, milye devizaembe ervezzük a bevéeleke és ráfordíásoka, Az igalabefekeések eseébe a befekeık midig baki eladási árfolyamo számolak. Iflációs kockáza: Kezelése öréhe: A kamalábak megválaszásával, A bérlei díjak, ill. mőködési kölségek idexálásával. Kamaláb kockáza: A külsı fiaszírozás kockázaá jelei. Midig számíásba kell vei az eseleges késıbbi refiaszírozás leheıségé is. Jogi kockázaok: A evékeység (helyi) szabályozása, Szerzıdések, Bérlei díjak behajásával kapcsolaos kockázaok, sb. 2
Vis major kockázaa: Azo kockázaok, melyek beköve- kezéséek oka kívül esik a befekeı haásköré, Némiképpe mérsékelheı az igala bizosíásával. Külsı Poziív: A hiel felvéelével ı a sajá ıkére juó megérülés (ROE). Negaív: A hiel felvéelével csökke a sajá ıkére juó megérülés. Példa: (Külsı vizsgálaa) Az igala véelára: NOI (az 1. évbe): Az igala sajá ıkébıl vásároljuk meg. (0% külsı ) 2. ese: A megvásárláshoz hiel veszük fel. Hielösszeg (P): (33,79%-os külsı ) Fuamidı (): 15 év Kamaláb (r): 8% A hiel évee örleszjük. A megvásárláshoz hiel veszük fel. Hielösszeg (P): (33,79%-os külsı ) Fuamidı (): 15 év Kamaláb (r): 26% A hiel évee örleszjük. Megoldás: ROE 100 7,3 100 12,59% 58 NOI 100 3
2. ese: r ADS P (1 + r ) (1 + r ) 1 15 0,08 19,6 1,08 2,29 mf 15 1,08 1 NOI ADS 7,3 2,29 5,01 mf ROE véelár P 58 19,6 38,4 mf 100 5,01 100 13,05 % 38,4 r ADS P(1 + r) (1 + r) 1 15 0,26 19,6 1,26 5,26 mf 15 1,26 1 NOI ADS 7,3 5,26 2,04 mf véelár P 58 19,6 38,4 mf ROE 2,04 100 100 5,31% 38,4 Az eredméyeke áblázaba foglaljuk: Véelár: : P: NOI: ADS: : ROE: 0 mf 0 mf 12,59% Nulla külsı 2. ese: 38,4 mf 2,29 mf 5,01 mf 13,05% Poziív külsı 38,4 mf 5,26 mf 2,04 mf 5,31% Negaív külsı Fedezei po: Az a kihaszálság (%-ba), mely éppe elegedı a kölségek fedezéséhez: Kiszámíása: Mőködési kg.. + ADS Leheséges B o bevéel 100 Neó jeleérék: NPV PV I PV a befekeés jövıbei hozamaiak jeleéréke I befekee összeg (beruházás) I 0 Példa: 161 mf-ér vásároluk meg egy igala, amely a kövekezı 2 évbe várhaóa évi 14 mf - fog ermeli, majd várhaóa 180 mf-ér lehe eladi. A hasoló befekeések megérülési ráája 10,5%. Meyi a befekeés eó jeleéréke? Érdemes-e e eyiér megvásároli az igala? 4
I 161 2 r 0,105 NPV PV I PV 1 (1 + r) 14 14 + 180 PV + 171,55 mf 2 1,105 1,105 NPV 171,55 161 10,55 mf Belsı megérülési ráa: Jele: IRR Kiszámíása: I 1 (1 + IRR) egyele megoldásával lee leheséges. NPV NPV IRR r r A befekeés akkor fogadhaó el, ha r < IRR Ilye esebe IRR midig a kisebbik (az origóhoz legközelebbi) zérushellyel egyelı! 5