Lakáspiaci trendek a Magyar Nemzeti Bank szakértőjének véleménye a piacról

Lakáspiaci trendek a Magyar Nemzeti Bank szakértőjének véleménye a piacról Fábián Gergely Közgazdász Vándorgyűlés, Kecskemét 216. szeptember 16.

Az előadás menete Fordulat után lendületben a lakáspiac Súrlódások a piacon Kell-e aggódnunk? Magyar Nemzeti Bank 2

Az előadás menete Fordulat után lendületben a lakáspiac Súrlódások a piacon Kell-e aggódnunk? Magyar Nemzeti Bank 3

Mélypontról dinamikusan emelkedő lakásárak 12 2 115 15 11 15 1 95 1 5 9-5 85-1 27. I. 28. I. 29. I. 21. I. 211. I. 212. I. 213. I. 214. I. 215. I. 216. I. Használt lakások éves árdinamikája (jobb skála) Használt lakások árindexe Új lakások árindexe A lakásárak alakulása Magyar Nemzeti Bank 4 Megjegyzés: 216 I. negyedéve előzetes adatok alapján. Forrás: KSH.

Az élénkülés a piaci forgalom folyamatos bővülésében is visszaköszön 8 7 6 5 4 3 2 1 darab (1) 21 I. 22 I. 23 I. 24 I. 25 I. 26 I. 27 I. 28 I. 29 I. 21 I. 211 I. 212 I. 213 I. 214 I. 215 I. 216 I. 5 4 3 2 1-1 -2-3 -4-5 -6 Tranzakciók Éves mozgóátlag Éves növekedési ütem (jobb tengely) A lakástranzakciók száma és növekedési üteme 21-től 216-ig Megjegyzés: A tranzakciók száma 27 Q4-ig a NAV adatai, ezt követően a KSH adatai alapján. 216 első féléve az MNB és a Duna House becslése alapján. Magyar Nemzeti Bank 5 Forrás: NAV, Duna House, MNB

A háztartási szegmensben az új lakáshitelek bővülése volt a legdinamikusabb 5 Mrd Ft Mrd Ft 5 45 45 4 4 35 3 35 3 Egyéb fogyasztási: 3 (év/év) 25 25 2 15 2 15 Szabadfelhasználású: 31 (év/év) 1 1 5 28. I. 29. I. 21. I. 211. I. 212. I. 213. I. 214. I. 215. I. 216. I. 5 Lakáscélú: 46 (év/év) Lakáscélú Egyéb fogyasztási 4 negyedéves átlag Szabadfelhasználású jelzálog Hitelkiváltás Magyar Nemzeti Bank 6 Új háztartási hitelek a teljes hitelintézeti szektorban Megjegyzés: A hitelkiváltás csak a végtörlesztéssel és a forintosítással összefüggő kiváltásokat jelöli. Forrás: MNB.

Prudensen zajlott eddig az élénkülés A hitel összegének átlagos 28 84 aránya a fedezet értékéhez LTV: 26 78 55 24 72 22 66 A törlesztőrészlet átlagos arány 2 6 a jövedelemhez képest JTM: 18 54 28 Átlagos futamidő: 15 év 3 16 14 12 1 Év 25. I. 26. I. 27. I. 28. I. 29. I. 21. I. 211. I. 212. I. 213. I. 214. I. 215. I. 216. I. Új lakáshitelek átlagos futamideje Új hitelek átlagos LTV mutatója (jobb tengely) 9 48 42 36 3 Az új lakáshitelek átlagos futamideje és LTV mutatója Megjegyzés: Az LTV mutató 211-től a fedezet piaci értéke alapján, míg előtte a hitelbiztosítéki érték alapján kerül meghatározásra. Magyar Nemzeti Bank 7 Forrás: MNB.

Az új lakáshitelek tekintetében a fix kamatozás egyre nagyobb arányban van jelen 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 211 I. n.év n.év n.év n.év 212 I. n.év n.év n.év n.év 213 I. n.év n.év n.év n.év 214 I. n.év n.év n.év n.év 215 I. n.év n.év n.év n.év 216 I. n.év 1 év alatt 1-5 év 5-1 év 1 év felett Az új lakáshitelek megoszlása kamatozás módja szerint Magyar Nemzeti Bank 8 Forrás: European Mortgage Federation.

Túlzott hitelkiáramlást az előrejelzési horizont végén sem várunk 2 2-2 -2-4 -4-6 -6-8 -8-1 -1-12 -12-14 -14-16 211. I. 212. I. 213. I. 214. I. 215. I. 216. I. 217. I. 218. I. Tény Előrejelzés - 215. november Előrejelzés - 216. jún. -16 A háztartási hitelezés előrejelzése Magyar Nemzeti Bank 9 Megjegyzés: Tranzakciós alapú, év/év százalék. Forrás: MNB.

A lakásárak gyors növekedése egyelőre nem túlzott mértékű 3 25 2 15 1 5-5 -1-15 -2-25 28. I. 29. I. 21. I. 211. I. 212. I. 213. I. 214. I. 215. I. 216. I. EU 27 Csehország Magyarország Ausztria Lengyelország Szlovákia Németország 3 25 2 15 1 5-5 -1-15 -2-25 A nominális lakásárak/egy főre jutó nominális GDP százalékos eltérése a hosszú távú átlagtól Magyar Nemzeti Bank 1 Megjegyzés: A lakásárindex/egy főre jutó GDP hosszú távú átlagát 25 és 216 I. negyedév között számoltuk. Forrás: Eurostat, BIS.

Az előadás menete Fordulat után lendületben a lakáspiac Súrlódások a piacon Kell-e aggódnunk? Magyar Nemzeti Bank 11

Súrlódások a piacon Alkalmazkodás az ingatlan kínálatban Heterogenitás a piacon Hitelezés élénkülésének mederben tartása Befektetési célú kereslet Változó kamatozású hitelek kérdése Magyar Nemzeti Bank 12

A használt piacon csapódik le az élénkülés 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 ezer db ezer db 28. I. 29. I. 21. I. 211. I. 212. I. 213. I. 214. I. 215. I. 216. I. 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Használt lakáspiaci tranzakciók száma Új lakáspiaci tranzakciók száma A lakáspiaci tranzakciók száma és éves változása Magyar Nemzeti Bank 13 Megjegyzés: 216 I. negyedév előzetes, becsült adatok alapján. Forrás: KSH, MNB.

A hitelezési adatok alapján is 25 225 2 175 15 125 1 75 5 25 Mrd Ft 28. I. 29. I. 21. I. 211. I. 212. I. 213. I. 214. I. 215. I. 216 I. 4 35 3 25 2 15 1 5 Új hitelek volumene - felújítás, hitelkiváltás Új hitelek volumene - használt lakás vásárlása Új hitelek volumene - új lakás vásárlása vagy építése Új lakás vásárlása vagy építése céljából felvett hitele aránya (jobb skála) Az új kibocsátású lakáshitelek volumene hitelcél szerint megbontva Magyar Nemzeti Bank 14 Megjegyzés: Az LTV mutató 211-től a fedezet piaci értéke alapján, míg előtte a hitelbiztosítéki érték alapján kerül meghatározásra. Forrás: MNB.

Az ok: az új építések lassan követik az élénkülést ezer db ezer db 24 72 2 6 16 48 12 36 8 24 4 12 2. I. 21. I. 22. I. 23. I. 24. I. 25. I. 26. I. 27. I. 28. I. 29. I. 21. I. 211. I. 212. I. 213. I. 214. I. 215. I. 216. I. A kiadott lakásépítési engedélyek száma A használatba vett új lakások száma Egy év alatt kiadott engedélyek száma (jobb skála) Egy év alatt használatba vett új lakások száma (jobb skála) A kiadott lakásépítési engedélyek és a használatba vett lakások száma Magyar Nemzeti Bank 15 Forrás: KSH.

Az építkezésekben szegmentáltság 496 db 21 191 db 168 2456 db 194 423 db 47 867 db 699 182 db 228 191 db 329 26 db 173 78 db 269 3745 db 291 25 db 313 2125 db 179 129 db 253 133 db 173 39 db 147 72 db 12 87 db 116 45 db 355 975 db 335 141 db 186 A kiadott új lakásépítési engedélyek darabszáma 216 I. féléve során, és annak változása az előző év azonos időszakához képest Magyar Nemzeti Bank 16 Forrás: KSH

Az építőipart egyre inkább korlátozza a megfelelő munkaerő hiánya 8 8 7 7 6 6 5 4 3 2 5 4 3 2 Egyenlegmutató 1 1 26. jan. 26. júl. 27. jan. 27. júl. 28. jan. 28. júl. 29. jan. 29. júl. 21. jan. 21. júl. 211. jan. 211. júl. 212. jan. 212. júl. 213. jan. 213. júl. 214. jan. 214. júl. 215. jan. 215. júl. 216. jan. 216. júl. Elégtelen kereslet Munkaerőhiány Alapanyag és felszereléshiány Pénzügyi korlátok Az építőiparban a termelést gátló tényezők (ESI) Magyar Nemzeti Bank 17 Forrás: Európai Bizottság.

A lakáspiaci élénkülés során jelentős szegmentáltság tapasztalható Átlagos nm ár változ zása 214 és 216 I. negyedév között () 4 35 3 25 2 15 1 5-5 Budapest Közép-D. Dél-D. Dél-A. Nyugat-D. Dél-A. Észak-M. Észak-A. Észak-M. Közép-D Ṅyugat-D. Nyugat-D. Dél-A. Észak-A. Nyugat-D. Közép-M. Észak-M. Észak-A. Dél-D. Közép-D. Dél-D. Közép-M. 5 1 15 2 25 3 35 Átlagos nm ár 216 I negyedévben (ezer Ft) Községek Városok Megyeszékhelyek Használt lakások átlagos m 2 ár változása 214-hez képest településtípus szerint Magyar Nemzeti Bank 18 Forrás: MNB

Nemcsak hazai jelenség, hogy a lakásárak növekedése szegmentált (fővárosi dominancia) 18 16 14 12 1 8 6 27.3.1 27.9.1 28.3.1 28.9.1 29.3.1 29.9.1 21.3.1 21.9.1 211.3.1 211.9.1 212.3.1 212.9.1 213.3.1 213.9.1 214.3.1 214.9.1 215.3.1 215.9.1 216.3.1 19 18 17 16 15 14 13 12 11 1 9 8 7 6 Magyarország Ausztia Bécs Egyesült Királyság London Budapest A hazai, osztrák és egyesült királyságbeli lakásárak alakulása 27-től 216 I. negyedévig Megjegyzés: az osztrák és magyar lakásárak változása átlagos m 2 árak alapján, míg az Egyesült Királyság átlagos lakásárak alapján. Magyar Nemzeti Bank 19 Forrás: BIS.

Az alacsony kamatkörnyezet és az emelkedő lakásárak vonzó befektetéssé teszik a lakóingatlanokat 25 25 2 2 15 15 1 1 5 5-5 -5-1 -1-15 23. I. 24. I. 25. I. 26. I. 27. I. 28. I. 29. I. 21. I. 211. I. 212. I. 213. I. 214. I. 215. I. 216. I. -15 A lakásvásárlásból elérhető visszatekintő hozam és az alternatív befektetések hozamai Megjegyzés: a lakásbefektetéssel elérhető hozam kizárólag a lakásárak változása alapján Magyar Nemzeti Bank 2 Egy éves állampapírpiaci referenciahozam Lakásbefektetéssel elérhető 1 éves hozam Éven túl, legfeljebb két évre lekötött betéti hozam számítva. Forrás: ÁKK, FHB, MNB, KSH.

Akezdetben még megtakarítások által finanszírozott lakáspiaci élénkülést tovább fűtheti a hitelezés Növekvő megtakarítások, kedvező jövedelmi és vagyoni helyzet Növekvő kereslet a lakásvásárlások iránt, élénkülő lakáspiac Oldódó hitelkínálati korlátok, növekvő hitelkereslet, bőv ülő hitelezés Visszacsatolás: növekvő lakásárak, kedvezőbb vagyoni helyzet Visszacsatolás: hitelezés fűtötte lakáspiac Magyar Nemzeti Bank 21

Az új háztartási hitelek JTM mutatója a kockázatosabb irányba tolódik 14 12 1 8 6 4 Magas abb jövedel műek -215. január 1.előtt befogadott hitelkérelmek, -2 ezer forintot meg nem haladó szerződések, - átstrukturált ügyletek, - egyéb kivételek 14 12 1 8 6 4 2 2-5 5-1 1-15 15-2 2-25 25-3 3-35 35-4 4-45 45-5 5-55 55-6 6-65 65-7 7-75 75-8 8-85 85-9 9-95 95-1 1 - JTM érték nagysága 215 H1 215 H2 216 H1 Az újonnan folyósított hitelek JTM szerinti eloszlása félévenként Megjegyzés: Szerződésszám szerinti eloszlás. Magyar Nemzeti Bank 22 Forrás: MNB.

Közelebbről nézve látszanak már kockázatok 8 72 64 56 48 4 32 24 16 8 11 év alatti 11-16 év 16-21 év 21+ év Futamidő hossza év / 4 36 32 28 24 2 16 12 8 4 Éven túl rögzített kamatozású szerződések Változó kamatozású szerződések Rögzített időszak átlaga az éven túl fix ügyleteknél (jobb skála) Átlagos JTM (jobb skála) Megjegyzés: darabszám alapú eloszlás. A jövedelemarányos törlesztőrészletmutató számításakor a 216. márciusi, becsült átlagos értéket szerepeltettük az ábrán. Csak a lakáshitelekből eredő adósságszolgálatot vettük figyelembe, a más hitelekből eredő kötelezettségeket nem. Az ábrán 215. január 1-e óta folyósított hitelek szerepelnek. Magyar Nemzeti Bank 23 Az új lakáshitelek megoszlása kamatozás módja és a futamidő hossza szerint Forrás: MNB.

Az előadás menete Fordulat után lendületben a lakáspiac Súrlódások a piacon Kell-e aggódnunk? Magyar Nemzeti Bank 24

Kell-e aggódnunk? Alkalmazkodás az ingatlan kínálatban ÁFA, CSOK és annak változtatásai segítenek Heterogenitás a piacon Hosszú távú folyamatok befolyásolják (demográfia, migráció és az azokat meghatározó tényezők) Hitelezés élénkülésének mederben tartása Szorosan kell figyelni a fenti folyamatokat, a következő másfél év döntő lesz Fix kamatozású hitelek elterjedése preferált Magyar Nemzeti Bank 25

A fix kamatozás azonban jelenleg drága Az éven túl rögzíte ett kamatozású szerződések aránya a (215. n.év) 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1-1, Magyar Nemzeti Bank 26 SK -,5 BE DE CZ, NL DK IT ES SE IE,5 Éven túl és éven belül változó kamatozású szerződések átlagos kamatlábának különbsége (215. n.év) Az éven túl rögzített kamatozású hitelszerződések aránya az új kibocsátáson belül, valamint az éven túli és éven belül rögzített kamatozású szerződések kamatkülönbözete UK 1, SI 1,5 Az éven túl rögzített hitelek kamatlába esetében a legelterjedtebb konstrukciót, az 1-5 éves fixálást vettük figyelembe. Forrás: European Mortgage Federation, nemzeti jegybankok.. HU RO 2, 2,5

Fontos, hogy a kamatfelárak és a fix kamatozás prémiuma csökkenjen Miért magasak a felárak?* Magas NPLés kockázati költségek, átlag feletti működési költségek NPL jövőbeni csökkenése, ami a költségekre is kedvezően hat Nagy a fix kamatozás aránya a magas prémium ellenére Banki hosszú források elérhetősége és annak árazása kulcskérdés Verseny kérdése Teljeskörű kötelező KHR segítene *Aczél, Á. Banai, Á. Borsos, A. Dancsik, B. (216): A lakáshitelek felárát meghatározó tényezők azonosítása magyar banki és ügyletszintű adatokon megjelenés előtt álló MNB kutatás alapján. Előzetesen megjelent cikk: http://www.portfolio.hu/finanszirozas/hitel/mnb_ezert_dragabbak_nalunk_a_lakashitelek_mint_mashol.23523.html Magyar Nemzeti Bank 27

Összegzés A jelenlegi lakáspiaci élénkülés a piac súrlódásaival együtt szoros monitorozást igényel. Lakáspiaci jelentés elemzési keretrendszere bővül: Részletes területi és településtípus szerint megbontott MNB lakásárindex Lakásárak előrejelzése Egyensúlyi lakásárak becslése Magyar Nemzeti Bank 28