LAKÁSPIACI TANÁCSADÓ 2017 NEGYEDIK NEGYEDÉV / Q4
2017-BEN ROBBANT AZ ÚJLAKÁS-PIAC, 2018-BAN IS KITART A LENDÜLET A magyar lakáspiacot a gazdaságpolitika határozta meg az elmúlt másfél évtized során. A rendszerváltás évtizede végén fokozatosan talpra álló gazdaság még nem volt elég, de az államilag támogatott jelzálog-hitel termékek megjelenése már meg tudta adni azt a bizalmi lökést, ami a tranzakciószámok növekedéséhez, a lakásépítés beindulásához vezetett. Ezt némileg kisebb lendülettel tudta csak megismételni a deviza-hitelek megjelenése, ami aztán a nemzetközi pénzügyi válság időszakában komoly gondokat okozott az eladósodott háztartásoknak. Politikai döntés volt a deviza-hitelek kivezetése és az új támogatások (CSOK, áfacsökkentés) bevezetése az elmúlt néhány év során: ezek eredményeként szárnyal újra a piac. 2014-től folyamatosan nőttek, - de a válság előtti ugrásokhoz képest fontolva haladóbban a számok, már ami a tranzakciókat illeti, de a 2000-2008 közötti időszak átlagát még nem érte el a piac. Az áraknál már más a helyzet: ahogy nőtt a vásárlási kedv, úgy drágultak a lakások, Budapesten és a megyeszékhelyeken már meg is haladták a válság előtti szintet. ADÁS-VÉTELEK ÉVES SZÁMA ÉS ARÁNYA A TELJES LAKÁS-ÁLLOMÁNYHOZ KÉPEST Forrás: KSH Ahogyan havi 10-30%, vagy akár ezt meghaladó tranzakciószám-növekedés jellemezte az előző év azonos hónapjához viszonyítva 2016 hónapjait, úgy a 2017-es év is minden szempontból rekordnak számított az idén immár 15 éves Otthon Centrum hálózatában. Ez a lendület és az építőipar kapacitáshiánya 2018-ra sem vetíti előre a piacon az árak drasztikus csökkenését, sőt. A növekedési ütem itt-ott már elmarad az előző évek dinamikájától, azonban az eladók inkább kitartják az árat és megvárják a megfelelő ajánlatot tevő vevőt. 2018 várakozásaink szerint a tavalyi évhez lesz hasonló, 150-160 ezer közötti tranzakcióval és rekord számú új lakás átadásával. 2
A LAKÁSÁRAK ALAKULÁSA A Központi Statisztikai Hivatal árindexe szerint Magyarországon a lakásárak immár harmadik éve töretlenül növekednek. 2017 III. negyedévében a használt lakásárak országosan 9,9 százalékkal haladták meg az előző évi árszintet. 2014 év elejétől kezdve minden negyedévben átlagosan 1,5-3%-kal emelkedtek a használt lakásárak Magyarországon. Az újépítésű lakások árai 2014 óta szintén emelkedtek, azonban minden év III. negyedéve táján néhány százalékos visszaesés volt érzékelhető az előzetes adatokban. A KSH 2017 III. negyedévéről közzétett adatai szerint az új építésű lakások árnövekedése meghaladta a használtakét ebben az időszakban. LAKÁSPIACI ÁRINDEX (2015 = 100%) Forrás: KSH Az Otthon Centrum értékesítési adataiból származtatott fajlagos (egy lakás-négyzetméterre vetített) átlagár nominális értéke a téglaépítésű társasházi lakások esetében Budapesten kiugró mértékű növekedést mutatott 2014 óta. A többi régióban a válság előtti árszintre történő visszaigazodás volt megfigyelhető, egyedül Pest megye átlagára haladta meg 2017-ben a 10 évvel korábbi értéket. A panellakások esetében, mivel ez a lakás-kategória jellemzően a legolcsóbb, ezért a legtöbb lakásvásárló számára megfizethető, még meredekebb volt az árnövekedés mértéke. Az Otthon Centrum értékesítési statisztikája a 2008 évi árszint elérését, illetve elhagyását mutatta nemcsak a fővárosban, de vidéken is. A családi ház az előző két lakástípushoz képest nagyon heterogén, az átlagos áraktól egy-egy konkrét adásvétel nagymértékben eltérhet, de a megköttetett tranzakciók adatai alapvetően hasonló tendenciák érvényesülését mutatták, kivéve vidéken, ahol stagnáltak az árak.
HASZNÁLT TÁRSASHÁZI LAKÁSOK FAJLAGOS ÁTLAGÁRÁNAK ALAKULÁSA (FT/M 2 ) HASZNÁLT PANEL-LAKÁSOK FAJLAGOS ÁTLAGÁRÁNAK ALAKULÁSA (FT/M 2 ) 4
HASZNÁLT CSALÁDI HÁZAK FAJLAGOS ÁTLAGÁRÁNAK ALAKULÁSA (FT/M 2 ) ÚJ ÉPÍTÉSŰ LAKÁSOK FAJLAGOS ÁTLAGÁRÁNAK ALAKULÁSA (FT/M 2 )
Az Otthon Centrum értékesítési tapasztalatai 2017-ben Az Otthon Centrum által értékesített használt lakóingatlanok 36 százalékát Budapesten értékesítette, az új építésű lakások esetében ez az arány 68% volt. Az alábbi ábrán az összes fővárosi eladást tüntettük fel alapterület és négyzetméterár vetületében. Jól látható, hogy az új lakások átlagosan kisebb alapterületűek és drágábbak a használt ingatlanoknál. A legtöbb adásvétel 20 és 40 millió forint között történt, de bőven akadtak 100 millió Ft feletti tranzakciók is. LAKÁS ADÁS-VÉTELI TRANZAKCIÓK BUDAPESTEN 2017-BEN (x tengely millió Ft, y tengely m 2 ) Pest megyében a családi házak túlsúlya jellemző, ennek tudható be, hogy az értékesített ingatlanok átlagos alapterülete jóval nagyobb a fővárosi lakásokénál. Az árakat leginkább a földrajzi fekvés határozza meg. A legolcsóbbak az agglomeráció keleti szektorában, a fővárostól távolabb eső településeken lehetett vásárolni, a legdrágább házak a nyugati, észak-nyugati szektorban, a fővároshoz közel, illetve nagyon jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkező településeken keltek el. A legtöbb adás-vétel 10-20 millió forint értékhatár között volt. A Közép-Magyarország régión kívüli területeken volt az Otthon Centrum közreműködésével megkötött eladások fele a használt kategóriában, míg az új építésűek között minden ötödik tranzakció vidéken történt. Az árakat leginkább a régiós elhelyezkedés befolyásolta. A megyei jogú városok között kétszeres, de egyes régióközpontok és kisebb települések között akár háromnégyszeres árkülönbség is volt. A használt lakások közel fele 10 millió forintnál alacsonyabb vételáron kelt el, azonban a nagyobb városokra és a kedvelt üdülőhelyekre ennél magasabb árszint volt jellemző. Egyes régióközpontokban már a budapesti külső kerületek projektjeinél tapasztalható árszinten lehetett vásárolni új és használt lakásokat. Az alábbi ábrasor azonos léptékben mutatja az adásvételeket. A régiós különbségeket jól mutatja, hogy míg Budapesten a 40-50 millió feletti kategóriában is sűrű a pontfelhő, addíg Pest megyében és vidéken ennél olcsóbb szinten koncentrálódott a piac az árak tekintetében. 6
LAKÁS ADÁS-VÉTELI TRANZAKCIÓK PEST MEGYÉBEN, 2017-ben (x tengely millió Ft, y tengely m 2 ) LAKÁS ADÁS-VÉTELI TRANZAKCIÓK VIDÉKEN, 2017-BEN (x tengely millió Ft, y tengely m 2 )
Négyzetméterárak alakulása Budapesten A fővárosi téglalakások négyzetméterárai 300-600 ezer Ft/m 2 között szórtak a tavalyi év tranzakciós adatai alapján. 2017-ben a legalacsonyabb árszint továbbra is Dél-Pesten a XX. és XXI. kerületre volt jellemző. Itt a jellemző átlagár kicsivel haladta meg a 300 ezer forintot négyzetméterenként, de a többi külső pesti kerületben sem érte el a 400 ezer Ft/m 2 -t. Ezzel szemben a pesti belvárosban, és Budán az árak 550-600 ezer Ft/m 2 között alakultak. Az V. kerületben ennél magasabb átlagérték volt mérhető, elsősorban néhány nagyon keresett utca és a Dunára néző panorámás lakások négyzetméterárai miatt. Az említett árak a kerületek többségében 10 százalékkal haladták meg az egy évvel korábban rögzített értékeket. Kivétel ezalól a X. és XI. kerület, valamint néhány külső pesti kerület, ahol az árak 20-25 százalékkal emelkedtek egy év leforgása alatt. 2017 átlagárait az előző évi adatokkal összevetve egyedül a XXII. kerületben nem történt áremelkedés a budapesti kerületek között. A panellakások fajlagos árai 260-425 ezer Ft/m 2 ársávban maradtak a fővárosban. A legkedvezőbb áron a tégla építésű társasházi lakásokhoz hasonlóan a XX. és XXI. kerületekben lehetett lakáshoz jutni ebben a kategóriában is, azonban a többi külső pesti kerület árszintje se érte el a 300 ezer forintot négyzetméterenként. A legmagasabb átlagárat a XI. kerületben regisztrálta az Otthon Centrum (426 ezer Ft/m 2 ), a legnagyobb mértékű áremelkedést pedig a XVIII. kerületben tapaszalta, ahol 28 százalékkal nőtt az átlagos négyzetméterár egy év alatt. Meg kell jegyezni, hogy 2016-ban az említett kerület lakótelepein volt a legalacsonyabb a fajlagos lakásár. A családi házak piaca jóval heterogénebb, azonban a társasházi lakásokhoz hasonló mintázat jellemző ebben a lakásosztályban is. A négyzetméterár 200-600 ezer Ft/m 2 között szórt 2017-ben. Az előző évhez hasonlóan tavaly is a budai II. kerület volt a legdrágább, míg dél pest a legolcsóbb. A XXIII. kerületben 195 ezer Ft/m 2 átlagos négyzetméteráron keltek el a családi házak az elmúlt egy év során. A növekedés mértéke a kerületek többségében 5-20% között alakult. Vidéki lakásárak Az Otthon Centrumnál átlagosan 100-300 ezer Ft/m 2 áron vásároltak a megyei jogú városokban téglaépítésű használt társasházi lakást 2017-ben. A legmagasabb árat a megelőző években tapasztaltakhoz hasonlóan továbbra is Sopronban regisztrálta az Otthon Centrum, ahol tavaly kicsivel 300 ezer Ft/m 2 felett volt a fajlagos lakásár. Ezt az árszintet leginkább Győr és Kecskemét tudta megközelíteni 2017-ben. Utóbbi városban, Eger mellett, a legnagyobb mértékű 24%-os árnövekedés volt érzékelhető a tavalyi év során. A legalacsonyabb átlagos négyzetméterár Salgótarjánban volt, ahol mindösszesen 80 ezer forintos átlagáron váltak meg tulajdonosaik a tégla építésű társasházi lakásaiktól. A vidéki városokban a panellakások négyzetméterenként 100-270 ezer forint közé eső árszintje a téglalakásokhoz hasonló. A legmagasabb átlagáron győri panellakásokat értékesítették (267 ezer Ft/m 2 ), de ehhez nagyon közelítettek Sopron és Debrecen fajlagos értékei is. Alig több mint 100 ezer Ft/m 2 -ért Salgótarján mellett Nagykanizsán is panellakáshoz lehetett jutni 2017-ben. A legnagyobb mértékben Pécsett és Szegeden drágultak a fajlagos árak: a 2016. évi átlagérték negyedével, míg Dunaújvárosban nem történt árváltozás. A családi házak négyzetméterárai szintén hasonló, 100-300 ezer Ft/m 2 közé estek a tavalyi év során. A legdrágább városnak ebben a kategóriában is Sopron bizonyult, míg Hódmezővároshelyen a négyzetméterárak kicsivel 100 ezer forint alatt alakultak 2017 során. Az árak 0-30%-kal emelkedtek egy év alatt. 8
FŐVÁROSI KERÜLETEK ÉS VIDÉKI VÁROSOK TÉGLA ÉPÍTÉSŰ TÁRSASHÁZI LAKÁSAINAK ÁTLAGÁRAI 2017 SORÁN ÉS AZ ÁTLAGÁR-NÖVEKEDÉS MÉRTÉKE (%) 2016-HOZ KÉPEST (x tengely átlagár eft/m 2 ; y tengely a változás mértéke % a buborék mérete a tranzakciószámmal arányos) FŐVÁROSI KERÜLETEK ÉS VIDÉKI VÁROSOK PANELLAKÁSAINAK ÁTLAGÁRAI 2017 SORÁN ÉS AZ ÁTLAGÁR-NÖVEKEDÉS MÉRTÉKE (%) 2016-HOZ KÉPEST (x tengely átlagár eft/m 2 ; y tengely a változás mértéke % a buborék mérete a tranzakciószámmal arányos)
A fővárosi agglomeráció Továbbra is az agglomeráció északnyugati szektora a legdrágább, ahol a Budakeszi járásban közel 290 ezer Ft/m 2 volt mértékadó a tavalyi év során. A különbség azonban kisebb az agglomeráció járásai között, mint a fővárosi kerületek, vagy akár a megyei jogú városok esetében tapasztalt. A legalacsonyabb négyzetméterár a Monori járásban, átlagosan 160 ezer Ft/m 2 volt. Az árnövekedés mértéke a legtöbb agglomerációs településen 10%-on belül maradt. A társasházi téglalakások négyzetmétára tavaly, a legtöbb járásban meghaladta a 300 ezer forintos négyzetméterárat, Budakeszi járásában megközelítette 400 ezer forintot is. Egyedül a Szigetszentmiklósi járásban maradt kicsivel ez alatt az ár. Ennek köszönhetően a települések többségében 20-40 százalékkal emelkedtek a téglalakások árai egy év leforgása alatt. Üdülőövezetek: a Balaton, és a Velencei-tó környéke Továbbra is Balatonfüred és Siófok környezetében a legdrágábbak a családi házak. Előbbinél 220, utóbbinál 250 ezer forintos négyzetméterár volt mértékadó a tavalyi év során. A nyugati medencében 150 ezer forintos négyzetméteráron lehetett családi házat vásárolni a tavalyi év során. A fajlagos árak elsősorban Balatonfüred és Siófok környezetében nőttek 10-20 százalékkal, nagyobb mértékben a vízparti, vízpart közeli ingatlanok. A társasházi lakások ennél drágábbnak bizonyultak 2017-ben: egy négyzetmétert Balatonfüreden és Siófokon közel 400 ezer forintért lehetett venni, Keszthelyen azonban ehhez képest féláron is kapható volt tégla építésű lakás. Az áremelkedés elsősorban a medence keleti felén, Siófokon és Füreden volt érzéklehető (25-30%) A Velencei-tónál a családi házak négyzetméterára 190 ezer forint körül alakult a tavalyi évben. Társasházi lakást ennél lényegeseb magasabb értéken, 380 ezer forintért lehetett értékesíteni. Számottevő árváltozás egyik szegmensben sem történt 2016-2017 viszonylatában. FŐVÁROSI KERÜLETEK ÉS VIDÉKI VÁROSOK CSALÁDI HÁZAINAK ÁTLAGÁRAI 2017 SORÁN ÉS AZ ÁTLAGÁR-NÖVEKEDÉS MÉRTÉKE (%) 2016-HOZ KÉPEST (x tengely átlagár eft/m 2 ; y tengely a változás mértéke % a buborék mérete a tranzakciószámmal arányos) 10
Lakásépítés A tavalyi év első kilenc hónapjában tovább nőtt az építési engedélyek száma és kilenc hónap alatt országosan 28.400 db lakás építésére adtak ki engedélyt, ami 33%-kal több, mint egy évvel korábban. A fővárosban kiadott 11.000 engedély az egy évvel korábbi szám duplája. A növekedési ütem még mindig jelentős, ám mértéke elmarad az egy évvel korábbitól, amikor a kiadott engedélyek száma a 2015 első kilenc hónapjában kiadott engedélyek triplája volt. A kiadott lakásépítési engedélyek száma szintén jelentős volt Pest (5.500 darab) és Győr- Moson- Sopron (2.800 darab) megyében. A felsorolt két megyében és a fővárosban engedélyezték az építendő lakások két-harmadát. Az engedélyezett lakások száma megtriplázódott Fejér megyében, valamint megduplázódott Zala és Heves megyében is. Az összességében jelentős növekedés ellenére néhány megyében a tavalyi év első kilenc hónapjához képest 20-30%-kal csökkent az engedélyezett lakások száma (például Győr-Moson-Sopron, Hajdú-Bihar és Somogy megyében). A használatbavételi engedélyt kapott 8.000 lakás 51%-kal több, mint egy évvel korábban. Budapesten és Pest megyében átadott egyenként 1.700 lakás, a tavalyi év ugyanezen időszakához képest Pest megyében 90%-kal több, míg a fővárosban mindössze 17,5%-kal. A legtöbb lakást azonban, 2.000 darabot, Győr-Moson-Sopron megyében adták át az idei év első kilenc hónapjában, ami 80%-kal több a tavalyi év hasonló időszakához képest. Ennél is nagyobb ütemű bővülést mért a KSH Somogy és Komárom-Esztergom megyében, ahol két és félszeresére nőtt az átadott lakások száma. A kiemelkedő növekedési ütem, részben az alacsony bázisértékkel magyarázható. Vas megyében 5,5, Zala megyében 6,5, Nógrád megyében pedig 12,5%-kal csökkent az átadott lakások száma 2016 első kilenc hónapjához képest. FŐVÁROSI KERÜLETEK ÉS VIDÉKI VÁROSOK CSALÁDI HÁZAINAK ÁTLAGÁRAI 2017 SORÁN ÉS AZ ÁTLAGÁR-NÖVEKEDÉS MÉRTÉKE (%) 2016-HOZ KÉPEST (x tengely átlagár eft/m 2 ; y tengely a változás mértéke % a buborék mérete a tranzakciószámmal arányos)
Lakásprojektek Az Otthon Centrum 2017. decemberi felmérése szerint, az online piactereken megjelent új építésű lakáshirdetések alapján, Budapesten 458 beruházás van folyamatban, ezekben közel mintegy 30 ezer lakás épül, ezek harmada még csak tervezett, azaz még nem elérhető a vásárlók számára. A beruházók, mintegy 7.400 lakást kínáltak megvételre a felmérés időpontjában, amely az épülő és tervezett lakásállomány 24,7 százaléka. 2017. január óta mintegy 120 új projekt, 9.100 új lakás jelent meg a piacon (+30%). Az értékesítettség aránya kis mértékben javult: tavaly januárban a felmért lakáskínálat 60,0 százaléka, idén decemberben már csak 53,4 százaléka volt leköthető. A decemberi adatok szerint a fővárosban, a budai kerületekben az átlagos projektenkénti lakásszám 63, a pesti oldalon szintén 66 épül átlagosan egy beruházás keretében. A korábbi felmérések idején jóval nagyobb volt a különbség a budai és a pesti projektek átlagos lakásszáma között, azonban Budán is elkezdődött a nagyobb lakásszámú projektek építése, másrészt Pesten, a külső kerületekben épülő projektek lakásszáma jellemzően kisebb, mint a belső kerületieké. PROJEKTEK ÉS ÉPÜLŐ LAKÁSOK SZÁMA A FŐVÁROSBAN, KERÜLETENKÉNT Kerület Projektek száma Épülő lakásszám Szabad lakások Projekten belüli átlagos lakásszám Átlag fajlagos kínálati ár Szabad lakások aránya 1000 lakásra jutó új lakás I. 6 199 158 33,2 1 122 785 79,4% 11,69 II. 42 663 337 15,8 1 084 252 50,8% 13,53 III. 52 1 292 740 24,8 726 027 57,3% 20,47 IV. 26 1 353 841 52,0 606 752 62,2% 28,66 V. 7 232 161 33,1 1 885 120 69,4% 11,75 VI. 24 642 240 26,8 858 186 37,4% 22,96 VII. 10 699 293 69,9 901 416 41,9% 18,91 VIII. 27 1 891 792 70,0 677 771 41,9% 41,85 IX. 25 2 394 952 95,8 723 562 39,8% 59,21 X. 10 995 503 99,5 561 468 50,6% 25,66 XI. 55 8 509 5 492 154,7 721 785 64,5% 107,60 XII. 15 200 123 13,3 1 341 151 61,5% 5,96 XIII. 85 7 985 4 227 93,9 737 290 52,9% 108,07 XIV. 32 1 685 512 52,7 575 015 30,4% 23,13 XV. 3 52 21 17,3 514 646 40,4% 1,39 XVI. 6 108 52 18,0 528 133 48,1% 3,47 XVII. 3 75 45 25,0 540 852 60,0% 2,25 XVIII. 5 137 37 27,4 554 296 27,0% 3,12 XIX. 3 56 19 18,7 457 994 33,9% 2,05 XX. 11 361 205 32,8 529 890 56,8% 11,62 XXII. 4 148 38 37,0 503 645 25,7% 6,46 XXIII. 7 212 168 30,3 409 720 79,2% 24,32 felmérése (2017. december) Budapesten a legtöbb projekt a XIII. kerületben épül, ahol 85 beruházásban hirdetnek eladó lakásokat, ez a megvalósítás különböző fázisában lévő fővárosi társasház projektek ötödét jelenti. Szintén kiemelkedő a beruházások száma alapján, Budán a XI. kerület 55, a III. kerület 52 projekttel és II. kerület 42 projekttel. A pesti oldalon továbbá Zugló (XIV. kerület) 32 projekttel. 12
Az új lakások átlagos négyzetméterára Budapesten 764 ezer forint volt 2017 decemberében, ami 13,5%-os növekedést jelent 2017. január óta. A legmagasabb fajlagos átlagár az V., a XII., II. és az I. kerületben jellemző, ahol 1 millió Ft/m2 feletti árszint jellemző. 410 ezer Ft/m2 lakásár jellemző a XXIII. kerületben a kínált új lakásokra, a többi külső pesti kerület árfekvése 460 560 ezer Ft/m2. A fővárosban 365.000 2,3 millió Ft/m2 között igen széles sávban kínálják a vállalkozók az új lakásokat. Az Otthon Centrum a megyei jogú városokban végzett felmérése alapján 297 társasházi lakás projekt volt elérhető online piactereken 2018 januárjában, ezekben összesen 9.250 új lakást árulnak. A 23 megyei jogú város közül a legtöbb beruházás Győrben, Debrecenben és Szegeden ismert. A felsorolt három városban található az online hirdető-felületeken meghirdetett új lakás projektek több mint harmada (39,1%). Az épülő lakások száma Győrben volt a legtöbb 1.690. Debrecenben 1.300 és Szegeden 920 új lakást kínáltak. Mindhárom városban az épülő lakások legalább 40%-a szabad volt a felmérés időpontjában. A 9.250 épülő lakás 52 százaléka volt még leköthető vidéken, a legkevesebb Tatabányán és Szekszárdon. A vidéki megyeszékhelyeken jellemző 387 ezer forintos fajlagos lakásár a fővárosi érték fele. A legdrágább városok árai a külső pesti kerületek átlag árával egyeznek meg, a legdrágább projekt lakására 573 ezer Ft/m2. A legolcsóbb négyzetméterárral (223 ezer Ft/m2) dunaújvárosi projekt rendelkezik. Város NÉHÁNY VIDÉKI MEGYEI JOGÚ VÁROS PROJEKTJEINEK FŐBB JELLEMZŐI Összes épülő Átlagos kínálati lakásár Szabad lakások Projektek száma Összes szabad lakás lakás (Ft/m 2 ) aránya Békéscsaba 4 215 95 379 448 44,2% Debrecen 38 1306 524 411 116 40,1% Érd 4 54 50 387 769 92,6% Győr 50 1688 871 421 003 51,6% Hódmezővásárhely 3 49 31 264 499 63,3% Kaposvár 6 104 35 333 021 33,7% Kecskemét 13 543 331 444 737 61,0% Miskolc 13 672 498 323 377 74,1% Nagykanizsa 5 73 29 301 363 39,7% Nyíregyháza 14 368 152 348 630 41,3% Pécs 27 450 193 381 936 42,9% Sopron 23 820 420 462 722 51,2% Szeged 28 920 683 418 255 74,2% Székesfehérvár 14 513 256 446 715 49,9% Szombathely 16 557 240 342 398 43,1% Tatabánya 2 220 33 321 371 15,0% Veszprém 9 240 111 413 135 46,3% Zalaegerszeg 8 138 62 362 671 44,9% felmérése (2017. június)
Alku és értékesítési idő Csökkenő mértékű árengedmény vidéken és a családi házaknál 2017-ben az előző évhez képest a fővárosban a használt lakások esetén az áralku mértéke nőtt, míg a fővároson kívüli városokban, valamint a családi házak esetében csökkent. Mindez a Budapesten lezajlott jelentős mértékű áremelkedésnek és magas árszintnek tudható be. A téglalakások esetében 1,3 százalékkal nőtt az alku mértéke. Az ország többi részén nem változott, így összeségében országosan mindössze 1 százalékkal nőtt az átlagos árengedmény mértéke a 2016. évi adatokhoz képest. A panellakások esetében a fővárosban stagnált, Pest megyében fél százalékkal nőtt, míg az ország többi részén csökkent az alku mértéke. Nagyobb mértékben a Dunától nyugatra fekvő városokban (1,5%). 2017-ben országosan 4,9% volt az alku mértéke, ami fél százalékkal alacsonyabb, mint egy évvel korábban. Családi házak esetében Budapesten és az agglomerációban 0,3 százalékkal, a keleti országrészben 1,3 százalékkal csökkent az átlagos engedmény mértéke, míg Dunától nyugatra változatlan maradt. Országosan 0,3 százalékkal 10,6 százalékra mérséklődött az alku mértéke. AZ ÁRENGEDMÉNY VÁLTOZÁSA KÜLÖNBÖZŐ LAKÁSTÍPUSOK ESETÉBEN Míg a válság évei alatt az eladók jelentős mértékben csökkentették irányáraikat és erős volt a vevők alku pozíciója, mára jóval kisebb arányban engednek az árból az eladók és megnőtt a szerződéskötési alku súlya az árengedményben, de összességében az engedmény mértéke is lecsökkent. Az alábbi táblázatban részletesen bemutatjuk az egyes lakástípusok és régiók esetében a teljes árengedmény átlagos mértékének változását, illetve a szerződéskötéskor érvényesített alku mértékét. A teljes árengedmény az értékesítési időszakban az eladó által tett engedmény és az adásvételkor a vevővel folytatott alkudozás során kialakuló árcsökkentés összege. 14
A TELJES ÁRENGEDMÉNY ÁTLAGÉRTÉKÉNEK VÁLTOZÁSA RÉGIÓNKÉNT Társasházi téglalakás Régió 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Budapest 3,4% 4,5% 9,9% 10,9% 11,7% 12,2% 12,2% 8,8% 5,9% 6,6% 7,9% Kelet 5,3% 4,3% 11,1% 9,5% 10,0% 10,2% 10,7% 9,3% 7,8% 6,8% 6,9% Nyugat 3,3% 4,2% 8,3% 9,9% 10,7% 9,1% 9,8% 8,7% 7,8% 6,8% 6,7% Pest megye 3,0% 3,4% 8,3% 8,7% 11,4% 13,5% 15,2% 10,8% 6,3% 6,2% 6,0% Átlag 3,4% 4,4% 9,7% 10,7% 11,5% 11,6% 11,9% 8,9% 6,3% 6,6% 7,6% Panellakás Régió 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Budapest 2,2% 2,5% 7,2% 7,5% 7,9% 8,0% 9,1% 5,7% 3,6% 4,5% 4,6% Kelet 3,1% 3,1% 7,4% 6,9% 8,2% 8,5% 9,1% 7,8% 6,5% 6,4% 5,8% Nyugat 2,1% 3,2% 7,0% 7,5% 8,0% 8,1% 8,6% 6,5% 5,3% 6,4% 4,8% Pest megye 3,9% 2,7% 6,5% 10,4% 9,0% 6,9% 10,9% 7,1% 5,7% 4,9% 5,4% Átlag 2,3% 2,8% 7,2% 7,5% 8,0% 8,1% 9,1% 6,4% 4,7% 5,3% 4,9% Családi ház Régió 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Budapest 5,5% 6,1% 13,7% 16,9% 17,0% 19,6% 17,6% 14,5% 10,2% 9,4% 9,0% Kelet 10,5% 7,5% 13,4% 14,2% 14,1% 17,9% 18,9% 17,1% 14,7% 13,5% 12,2% Nyugat 6,2% 7,2% 12,4% 14,5% 16,2% 16,2% 16,6% 14,5% 13,6% 12,1% 12,1% Pest megye 4,2% 5,2% 10,4% 14,8% 16,3% 17,3% 17,3% 16,0% 10,8% 10,1% 9,8% Átlag 5,4% 6,1% 12,2% 15,3% 16,2% 17,8% 17,4% 15,3% 12,0% 10,9% 10,6% A SZERZŐDÉSKÖTÉSKOR JELLEMZŐ ÁRALKU ÁTLAGÉRTÉKÉNEK VÁLTOZÁSA RÉGIÓNKÉNT Társasházi téglalakás Régió 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Budapest 3,4% 4,2% 6,0% 6,2% 6,8% 6,6% 6,7% 5,6% 4,3% 4,4% 4,4% Kelet 5,3% 3,9% 5,4% 4,5% 5,1% 5,0% 5,1% 5,1% 5,2% 4,3% 4,5% Nyugat 3,3% 3,9% 5,5% 5,4% 5,9% 5,5% 5,5% 5,0% 4,5% 4,6% 4,4% Pest megye 3,0% 2,6% 3,8% 2,4% 4,5% 6,8% 9,2% 5,8% 4,0% 4,5% 4,4% Átlag 3,4% 4,1% 5,8% 5,9% 6,5% 6,3% 6,4% 5,5% 4,4% 4,4% 4,4% Panellakás Régió 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Budapest 2,2% 2,3% 3,5% 3,7% 4,6% 4,7% 5,0% 3,9% 3,0% 2,9% 3,0% Kelet 3,1% 2,8% 4,0% 3,5% 4,3% 4,4% 4,9% 4,6% 4,5% 4,6% 4,1% Nyugat 2,1% 2,9% 3,7% 4,3% 4,8% 4,6% 4,6% 4,2% 3,9% 4,0% 3,7% Pest megye 3,9% 2,1% 4,1% 5,9% 4,2% 2,6% 4,4% 5,1% 3,5% 4,4% 4,0% Átlag 2,3% 2,5% 3,6% 3,8% 4,6% 4,5% 4,9% 4,1% 3,5% 3,5% 3,4% Családi ház Régió 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Budapest 5,5% 5,9% 9,2% 11,0% 9,1% 9,6% 11,4% 9,0% 6,3% 6,5% 6,9% Kelet 10,5% 7,5% 9,1% 8,4% 8,2% 10,9% 12,0% 10,8% 8,8% 8,9% 8,2% Nyugat 6,2% 7,0% 10,0% 8,7% 9,0% 9,2% 10,8% 8,8% 8,9% 7,7% 8,1% Pest megye 4,2% 4,8% 6,6% 7,8% 7,3% 9,3% 9,9% 9,6% 6,8% 6,8% 6,5% Átlag 5,4% 5,9% 8,6% 9,2% 8,5% 9,5% 10,9% 9,3% 7,5% 7,2% 7,3%
Megállni látszik az értékesítési idő csökkenése 2017-ben mindhárom ingatlantípus esetében az értékesítési idő kiegyenlítődése volt megfigyelhető: amíg a fővárosban nőtt, addig vidéken csökkent a meghirdetéstől az adásvétel zárásáig tartó értékesítési időszak hossza. Az értékesítési idő Budapesten közel három héttel nőtt az előző év átlagához képest, míg Pest megyében és a keleti országrészben közel két héttel csökkent. Ez az országos adatban 10 nap növekedést jelentett és a tavalyi évben 100 nap volt. ÁTLAGOS ÉRTÉKESÍTÉSI IDŐ (NAP) ALAKULÁSA A FŐBB LAKÁSTÍPUSOK ESETÉBEN MAGYARORSZÁGON (2008-2017*) AZ ÁTLAGOS ÉRTÉKESÍTÉSI IDŐ (NAP) LAKÁSTÍPUSOK ÉS RÉGIÓK SZERINT 2017-BEN használt társasházi lakások forgási ideje (kivéve panel) 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Budapest 84,6 99,2 118,5 119,0 119,2 123,2 110,5 82,7 80,0 98,8 Kelet 63,5 96,0 116,0 128,2 126,8 150,5 132,2 102,9 110,5 101,0 Nyugat 88,5 96,7 129,6 115,9 118,0 133,4 119,8 101,1 92,0 101,8 Pest megye 75,1 115,1 129,5 148,4 134,8 173,2 143,9 108,5 114,9 101,0 átlag 84,0 99,0 120,6 120,1 120,4 129,7 115,2 89,8 89,8 99,9 használt panellakások forgási ideje Budapest 71,2 103,6 102,4 90,4 85,8 93,3 92,6 48,6 64,0 66,4 Kelet 65,6 86,2 88,3 93,6 88,7 112,0 97,8 74,7 77,7 71,9 Nyugat 76,0 106,2 104,4 93,8 91,4 100,8 90,2 67,0 86,5 77,3 Pest megye 76,6 100,9 158,9 107,4 97,8 123,7 93,0 80,7 81,0 78,6 átlag 72,0 101,2 101,5 92,6 88,4 101,5 93,9 62,3 74,3 71,4 16
használt családi házak forgási ideje Budapest 142,3 174,4 194,4 215,4 208,9 220,4 202,1 187,3 170,2 176,8 Kelet 101,7 134,5 154,3 186,1 204,3 231,7 247,1 202,9 199,8 191,9 Nyugat 160,4 157,3 180,4 226,7 231,9 257,8 261,3 222,2 207,5 189,8 Pest megye 151,3 154,8 221,8 210,8 212,1 248,2 237,0 236,1 182,9 193,7 átlag 150,9 157,8 191,3 215,3 218,3 246,1 239,9 218,7 193,2 190,1 A panellakások esetében Budapesten két nappal nőtt az értékesítési idő, míg Közép- Magyarország régión kívül egy héttel csökkent. Országosan három nappal csökkent és 2017-ben 71,5 nap volt. A családi házak esetében szintén három nappal csökkent az értékesítéshez szükséges idő és jelenleg kereken fél év az átlag. Budapesten egy héttel nőtt, az ország többi részén másfél-két héttel csökkent hossza. Albérlet és befektetés 2017-ben a fővárosi kerületek legtöbbjében 10-35% növekedés volt tapasztalható a kiadott téglapépítésű társasházi lakások fajlagos havi bérleti díját illetően, kivételt a legdrágább belső kerülek jelentették ahol stagnáltak vagy 10% alatt maradt a növekedés mértéke. Vidéken a régióközpontokban 5-20% közötti növekedést tapasztalt az Otthon Centrum. A paneleknél is megfigyelhető volt, hogy a legfrekventáltabb lakótelepeken lassult a növekedés, de jellemzően a tégla lakásoknál jobban drágultak a panel albérletek igaz az átlagos havonta fizetendő, egy négyzetméterre eső albérleti díj 100-200, a fővárosban akár 300 forinttal olcsóbb, mint a téglaépítésű lakásoké. Az árak növekedése következtében a lakásbérleti hozamok szintje stagnált vagy csökkent, átlagosan 4,7-6,2% körül alakult az elmúlt év során (hosszút távú bérbeadást alapul véve). 2018-ban az egészségügyi hozzájárulást már nem kell megfizetni, ami egyszerűsíti a bérbeadók dolgát, ahogy a rövid távú bérbeadókét is az általányadó megfizetésének lehetősége. TÉGLA TÁRSASHÁZI LAKÁSOK FAJLAGOS BÉRLETI DÍJÁNAK ALAKULÁSA NÉHÁNY FŐVÁROSI KERÜLETBEN ÉS RÉGIÓKÖZPONTBAN (FT/M 2 /HÓ)