Master of Arts. International Hotel Management and Hotel Companies Management. Investments. Szállodai érdekességek

Átírás

1 :32:00 1 Master of Arts International Hotel Management and Hotel Companies Management Investments Szállodai érdekességek :34:09 2 Accor Choise Best W Starwood = = Intercontinental Wyndham Marriott Hilton :34:10 3 Vállalat értéke A vállalkozás eladásakor a tényleges ár vevőeladó tárgyalásának eredményétől függ. Vagyonértékelés csak a tárgyalási felkészüléshez segíti. Középérték-módszer a vállalat értékét a tárgyi értékből és a várható hozam értékéből definiáljuk. Vállalat reális értéke az adott forduló napon egyenlő a tárgyi érték és a hozamok értékének a felének az összegével. 1

2 :34:12 4 Vállalat értéke A vállalkozási vagyonérték képlete évenként állandó vagy átlagolt kumulált bevételi többletek esetén Vállalkozás összértéke egyenlő a bevételi többlet és * (100 / tőkésítési kamatláb) szorzatával :34:13 5 Költség módszer egy jól informált vevő nem fizetne többet egy vállalkozásért, épületért, mint amennyi egy hasonló vállalat létesítési, vagy lecserélésének költsége lenne. Ezt az értéket az amortizáció csökkenti :34:13 6 Jövedelem módszer a vevő nem hajlandó többet fizetni a vagyontárgyért, mint az illető vagyontárgyból, illetve az azzal egyenértékű hasonló kockázatú vagyontárgyból származó várható jövőbeli jövedelmek jelenlegi diszkontált értéke. Olyan vagyontárgyak esetén alkalmazzák, amelyek folyamatos bevételt, költségmegtakarítást eredményeznek. (ingatlan, föld, gépek ) Mindegyik vagyonértékelési módszer alapos adatgyűjtő és elemző tevékenységet igényel. Vagyonértékelések hitelesítése a hites könyvvizsgálók feladata, illetve jogosítványa. 2

3 :34:14 7 Vagyonmérleg, vagyonleltár Számviteli Tőrvény 136. (1) Gazdasági társaságok átalakulása, egyesülése (összeolvadása, beolvadása), szétválása (különválása, kiválása) (a továbbiakban együtt: átalakulás) során az átalakuló, az egyesülő, a szétváló (a továbbiakban együtt: átalakuló) (jogelőd) gazdasági társaság(ok) és az átalakulással létrejövő (jogutód) gazdasági társaság(ok) vagyonának (saját tőkéjének) megállapításához vagyonmérleget kell készíteni. A vagyonmérleget vagyonleltárral kell alátámasztani. A vagyonleltár tételesen tartalmazza a jogelőd, illetve a jogutód gazdasági társaság(ok) eszközeit és forrásait :34:14 8 Vállalat piaci értéke Szálloda eladás okai felújításra tulajdonosnak nincs tőkéje tulajdonos kiégett Valós piaci érték szálloda piaci értéke a jövőbeni kereslet amennyi eredményt a vevő előre jelez gyakran adózási ok miatt történik a befektetés presztízs ok is lehet jövedelemteremtő képességet jelenti a szállodának inflációt tartalmaz, mert eszköz átértékelés történik Könyvszerinti érték beszerzési- értékcsökkenési leírás nincs pénz idő értéke :34:15 9 Valós piaci érték helyszín jövedelemteremtő képesség éves bevételek alakulása épület fizikai állapota személyzet gyakorlata, végzettsége, szakképzettsége Global or Hotel Benchmark Trend Report elmúlt 5-10 év változásai foglaltság átlagár revpar gesper trevpar éves változások mértéke az átlaghoz képest amplitúdó GOP Adó 3

4 Szállodák ingatlan fejlesztés célú beruházás :34:15 10 Gondos Áttekintés Piacelemzés Gazdasági élénksége a térségnek (környezetelemzés) Vállalkozások, intézmények, turizmus, szállodák, rendezvények Piaci részarány, piaci behatolók, kereslet ár/érték viszonya szobaszám, átlagár, foglaltság szegmentáció helyszín tulajdonosi kör kor színvonal technikai kondíciók árstruktúra törzsvendégprogram értékesítési szerződések Szolgáltatás kínálata, színvonala, mérete (üzleti, rekreációs, egészség) Koncepció helyszín, név, specializáció, kategória, tematizáció Szállodák ingatlan fejlesztés célú beruházás :34:16 11 Gondos Áttekintés Piaci helyzetelemzés Környezetelemzés (település, régió) Gazdasági Turisztika - Rendezvények Versenytárselemzés Kiválasztás három szintje Rangsoroló SWOT - Részarány elemzés (penetration, performance, distribution rooms on the books, ROTB variance, market vision rateview, hotelinteligence) Piaci pozicionálás Árpozicionálás piaci áralakítás Ingatlanelemzés Pénzügyi elemzés Egyébelemzések Szállodák ingatlan fejlesztés célú beruházás :34:17 12 Feasibiluty Study szerkezete 1. Bevezetés 2. Piaci helyzetelemzés 3. Üzemeltetési forgatókönyv 4. Éves üzleti terv és kiterjesztései 5. Hatásvizsgálatok 6. Épület és eszköz tervei 7. Pénzügyi terv 8. Összegzés 4

5 :34:18 13 Jelenlegi helyzet Marketing terv fejezetei Küldetés helyzetének elemzése Küldetés, filozófia, fő cél. Részarányok, piaci pozíció Specializáció, tematizáció, elfogadottság, piaci célok Piaci célok jövőkép Környezetelemzése Piaci helyzet, Szűk- közvetlen piaci Környezet gazdasági szociális rendezvények Versenytársak kiválasztása és elemzése Szegmens elemzés Szálloda adottságainak és szegmensek harmonizációja, Szegmensek kijelölése, volumen százalékok, Vendéglátás, Specializáció, Partnerek Árstruktúra elemzés Szegmensárak,szezonok, elmúlt évek, hónapok napok Szobakiadás, F&B, Specializáció Jövőkép alakítás Stratégia, Stratégiai célok, Szállás, F&B, Típus Értékesítési akciók, költségvetés Szállodák Fejlesztés célú ingatlan beruházás :34:19 14 Fő kérdések Ki a tulajdonos választotta a helyszínt, de miért és hogyan Finanszírozza tulajdonos tulajdonosok vállalkozás(ok) pénzintézetek - pályázat építi nyitja üzemeli időpont ötlettől nyitásig nyitás nyitás utáni évtől Építő 1-2 év Második tulaj bank Harmadik tulaj Negyedik tulaj Szállodapiac Nem likvid - idő kell építeni (1-2 év) vásárolni (0.5 1 év) :34:21 15 Fejlesztés célú Ingatlan beruházás 0. Ötlet gondolat - lehetőség Piaci térség hosszú távú kereslet lehetőség Szálloda termék meghatározása specifikáció helyszín feltételeinek Helyszín kiválasztása gombhoz kabát 5

6 :34:22 16 Fejlesztés célú Ingatlan beruházás 1. Koncepció Látványtervek Megvalósíthatósági terv Befektető és vagy üzemelő társaság megalakítása Finanszírozás biztosítása :34:23 17 Fejlesztés célú ingatlan beruházás 2. Fejlesztés lépései Tervező ( külső és belső) kiválasztása Kivitelező kiválasztása Engedélyek megszerzése :34:25 18 Fejlesztés célú Ingatlan beruházás 3. Franchise Management eldöntés (ha) Belső építész franchise, management, bérlés Bútorok, berendezések, felszerelések beszerzése 6

7 :34:27 19 Nyitás előkészítés - nyitás 4. Mínusz 2 12 hónap Részletes üzemeltetési tervek 3-5 év és éves részletes Marketing, bevételi, emberi, költség, eszköz, pénz Üzemeltetési forgatókönyv Vezetők kiválasztása Marketing akciótervek, értékesítési terv Lógó, tematika, specializáció Web honlap Felszerelések kiválasztása Munkaruha, étel, ital, pohár, chaving, textília, tisztítószer, irodaszer, konyhafelszerelés, wellness, gyógyászat, konferencia, vízlágyító, vízszűrő Berendezések (portáspult, pincérforgó, emeleti szobaasszonyi szobák) :34:27 20 Nyitás előkészítés - nyitás 5. Mínusz 12 és plusz 2 hónap Szervezeti felépítés Munkaerő felvételek Szabályozások (értékesítés, földszint, emelet, beszerzés, étterem, konyha, szakosodás, karbantartás, adminisztráció, vezetés) Szállodai beruházás és megtérülés :34:28 21 Befektetési döntéshozatal Befektetés megtérülése ROI (Return on Investment) Számviteli megtérülési ráta Nettó jelenérték Belső megtérülési ráta (IRR) 7