MAGYAR TELEKOM NYRT. Eger, Fellner Jakab utca 1. (hrsz.: 4951) beépített ingatlan értékelése 2010. március 3.
JELENTŐSEBB ADATOK ÖSSZEFOGLALÁSA ÉS VÉGKÖVETKEZTETÉS #6 Az értékelt vagyontárgy Az értékelt vagyontárgy tulajdonjoga Beépített ingatlan Eger, Fellner Jakab utca 1. Hrsz.: 4951 Tiszta tulajdon Értékelés időpontja 2010. március 3. Az értékelés célja Értékelési szempont Értékelt vagyonelemek Földterület Épület Építmények Legértékesebb és legjobb hasznosítás Értékesítés előkészítése Nyílt piaci értékesítés Földterület, épület, építmények 2.519 m 2 telek 4.750 m 2 nettó területű épület Föld alatti olajtároló tartály, valamint az ingatlanon található határoló kerítések, térburkolatok, térvilágítás és közműcsatlakozások Irodai illetve raktár funkciójú hasznosítás felel meg a vagyontárgy legértékesebb és legjobb hasznosításának.
LEÍRÓ INFORMÁCIÓK Az értékelt vagyontárgy Az ingatlan közvetlen környezete A vizsgálat tárgyát jelentő ingatlan Egerben helyezkedik el. Eger az Észak-Magyarországi régióban található, Heves megye székhelye. Megközelíthető személygépjárművel dél felől az M3-as autópályáról a 3-as, majd a városon áthaladó 25-ös számú főútra letérve, észak felől szintén a 25-ös főúton, míg kelet felől a 24-es úton, illetve tömegközlekedéssel vasúton és autóbusszal. Eger területe kb. 92 km 2, lakosainak száma 2009- es adatok szerint nagyjából 56.000 fő. A város Észak-Magyarország egyik legszebb történelmi városa. Jelentős oktatási és kulturális központ számos világhírű múzeummal és műemlékkel, melyek közül kiemelkedő az egri vár. Az egri borvidék központjaként a legjelentősebb magyar bortermelők közé tartozik. Az értékelt ingatlan Eger történelmi belvárosában, a Fellner Jakab és a Kossuth Lajos utcák sarkán áll. A Belvárost gyakran nevezik Európa barokk gyöngyszemének. Itt található többek között Magyarország harmadik legnagyobb temploma, valamint az ingatlan közvetlen szomszédságában helyezkedik el a több száz éves múlttal rendelkező Eszterházy Károly Főiskola főépülete, a Líceum is. A történelmi emlékeken túl városközponti elhelyezkedésének megfelelően az ingatlan környezetében jellemzően lakó-, kereskedelmi és szolgáltató funkciójú területek találhatóak meg. Az értékelt ingatlan megközelíthető személygépjárművel, ugyanakkor a Belváros több utcája sétálóutca vagy a gépjárművel való behajtás korlátozott. Parkolásra a saját udvari parkolókon túl a Kossuth Lajos utcában nyílik mód, de csak korlátozott számban, és magas, 240 Ft/órás díj ellenében. Földterület A tárgyi ingatlanhoz tartozó földterület a 4951 helyrajzi számon nyilvántartott, 2.519 m 2 nagyságú telek, melynek megnevezése kivett posta. Az ingatlan tulajdonosa a rendelkezésünkre álló tulajdoni lap adatai alapján 1/1 tulajdoni hányadban a Magyar Telekom Távközlési Nyrt. A telek szabálytalan alakú, síkfelszínű, az épülettel nem fedett részek teljes egészében térburkolattal fedettek. A rendelkezésünkre álló térképmásolat alapján az épületen túl a parkolók
és a Kossuth Lajos utca felé eső front előtti térburkolat egy része is az ingatlanhoz tartozik. Az ingatlan főbejárata a Fellner Jakab utca felé esik, az egyik utcafronti üzlethelyiség pedig a Kossuth Lajos utcából közelíthető meg. Az ingatlan udvarán a helyszíni szemle alapján összesen 24 gépkocsi parkolására van mód. Eger Közgyűlése 27/2008. (VI.27.) sz. rendeletével fogadta el az egységes Helyi Építési Szabályzatot, és 11 városrészre vonatkozóan a szabályozási terveket. Az ezután készülő szabályozási terv-módosítások már nem önálló rendeletként, hanem ezen szabályzatba beépülve, módosításként kerülnek elfogadásra. Az Önkormányzat tájékoztatása alapján a Belvárosra vonatkozóan ilyen módosítás még nem készült, erre a városrészre még a korábbi, 13/2001. sz. rendelet az irányadó. Eszerint az ingatlan övezeti besorolása INT-5 K, azaz intézményi övezet, amely elsősorban kereskedelmi, vendéglátási, szolgáltató létesítmények valamint irodák elhelyezésére szolgál. A beépíthetőségi paraméterek vonatkozásában a rendelet a kialakult állapotot rögzíti. Az ingatlan környezetében több épület védettség alá esik, de ez az Önkormányzat tájékoztatása alapján a tárgyi ingatlant nem érinti. Megjegyezzük, hogy a 2004- ben elfogadott Településszerkezeti Terv településközponti vegyes övezetként tünteti fel a tömböt. Épület A földterületen egy, pince + földszint + 3 szint + beépített tetőtér elrendezésű, összesen 4.750 m 2 nettó területű épület került elhelyezésre. A helyszínen kapott információk szerint az épület 1977-78-ban készült el, postaműszaki épületként. Az épület mind műszaki, mind funkcionális szempontok alapján két részre osztható. Az épület belső részén nagyfesztávú, nagy terhelésű, monolit vasbeton szerkezetű műszaki blokk található, amely a pinceszinten, a földszinten, az 1. emeleten és a 2,5. emeleten épült be. Ehhez kapcsolódik a kisfesztávú és terhelésű, ún. gallér rész az 1. és 2. emeleten, amely acél pillérvázon és a belső monolit blokkon támaszkodó, előregyártott paneles födémekkel készült el. Ez a kettősség jól látható a mellékletek közé csatolt alaprajzokon is. Az 1990-es évek elején beépült a tetőtér is, ez 3. emeletként jelenik meg az alaprajzokon. Az épület részben lapostetős, részben pala fedésű magastetős. A pincében vegyesen használatban lévő és használaton kívüli távközlés technológiai helyiségeket illetve raktárakat találunk. A földszinten szintén a távközlés technológia helyiségei kaptak helyet (teljes belmagasság: 4,4 m, hasznos belmagasság: 3,7 m), valamint ezek mellett a kazánházat, szociális helyiségeket és két, utcáról nyíló üzlethelyiséget találunk itt. Az első és második emeleten főként irodákat és szociális helyiségeket alakítottak ki (belmagasság az irodákban kb. 3 m, a folyosókon 2,4 m), illetve az 1. emeleten orvosi rendelőt, a 2. emeleten pedig egy 4 vendégszobából, konyhából és pihenőből álló blokkot találunk, amely a cég dolgozóinak pihenését szolgálja. Az első emeleten ezen felül jelentős részben használaton kívüli technológiai helyiségek is megtalálhatóak (hasznos belmagasság: 4 m). A 2,5. emeleten technológiai területeket alakítottak ki, míg a 3. emeleti tetőtérben a két lépcsőházból, két irányból
megközelíthető, de egyébként egymásból nyíló irodákat, műhelyeket találunk (itt a területek jelentős részén a belmagasság kevesebb, mint 1,9 m, ezeket a számítások során nem vettük figyelembe). A helyiségek funkciónkénti összesítését az alábbi táblázat tartalmazza: Funkció megnevezése Teljes nettó terület (m 2 ) Hasznos nettó terület (m 2 ) Iroda 906,29 906,29 Raktár 193,65 193,65 Üzlethelyiség 258,23 258,23 Vendégszoba 141,24 141,24 Tetőtér 398,80 227,89 Szociális helyiség 201,49 201,49 Távközlés technológia 1.675,77 1.675,77 Közlekedő 1.038,59 976,11 Egyéb helyiség 25,69 25,69 Épületgépészet 144,17 144,17 Összesen 4.983,92 4.750,53 Mint említettük, a tetőtér esetében az 1,9 m alatti belmagasságú területeket nem vettük figyelembe. Az üzlethelyiségek jelenleg galériázottak, ezeknél a galériák területével nem, csak az alapterületekkel számoltunk. A területi adatokat a Megbízó által rendelkezésünkre bocsátott helyiséglista alapján közöltük, az abban szerepelő adatokat összevetettük az átadott alaprajzokkal, és úgy találtuk, hogy a két forrás megfeleltethető egymásnak. Néhány esetben a méreteket helyszíni mérésekkel ellenőriztük. A padlóburkolat a technológiai részeken jellemzően PVC illetve több helyen beton padozatot találunk, egyes területeken álpadlót alakítottak ki. A közlekedők PVC, az irodák és tárgyalók vegyesen PVC és szőnyegpadló burkolatot kaptak, a vizes helyiségekben kerámia lapokat találunk. A falak festettek, a vizes helyiségekben csempézettek. A burkolatok részleges felújítása 2000-ben történt meg, állapotuk jó, helyenként közepes. Az elmúlt években részlegesen tisztasági festés történt. Az ajtók jellemzően fa, egyes technológiai részeken fém anyagúak. Az ablakok az udvari részen műanyagok (2005 környékén kerültek beépítésre), míg az utcafronton az önkormányzat előírásai nyomán fa anyagúak. Ez utóbbiak cseréje 2008-ban történt meg. A fűtést 2000-ben beszerzett Vaillant gázkazánok biztosítják, a hőleadók radiátorok. Légkondicionálás csak a technológiai helyiségekben és egyes irodákban található, a hűtést részben szekrény-, részben split-klímák biztosítják. Az épületben a vagyonvédelmet kamerák és beléptetőrendszer szolgálják. Tűzjelző rendszer kiépített, illetve egyes technológiai részeken oltórendszer is beépítésre került. Az épület északi oldalán egy felvonó is található.
A kapott tájékoztatás és a helyszíni szemle tapasztalatai alapján az épület általános állapota jó, a karbantartás rendszeres. Az alagsorban nyomóvezeték-repedés és csapadékvíz-dugulás miatt voltak problémák, illetve a lapostető szigetelését kellett cserélni. Mint a korábbi bekezdésekben is írtuk, részleges felújítások rendszeresen történtek az elmúlt időszakban is, amelyek a burkolatokon túl a nyílászárókat és egyes gépészeti elemeket is érintettek. Építmények Az ingatlan összközműves, víz-, gáz- és villany-ellátása megoldott, a szennyvízelvezetés kiépített. A diesel aggregáthoz tartozik egy 3.000 literes olajtartály, amely föld alatt került elhelyezésre, illetve az épületben, az 1. és a 2,5. emeleten található egy-egy emelő berendezés, amelyek használatban vannak. Fentieken túl az építmények kerítést, térvilágítást, térburkolatot és automata sorompót foglalnak magukba. Környezetszennyezési problémáról nincs tudomásunk.