Nyugat magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Továbbképző tagozat Ingatlanfejlesztő szakirányú továbbképzés Kajtár Ilona Vendéglátó ipari létesítmény ingatlan-értékélési Szóbeli prezentáció Záróvizsga Konzulens: Harnos László
Tartalom Téma választás értékelési cél Lehetséges értékelési ek Ingatlanpiaci elemzés A Kis Juhász Panzió értékének
Téma választás értékelési cél Lehetséges értékelési ek Helyi sajátosságok, lehetőségek elési célja PIACI ÉRTÉK Ingatlanpiaci elemzés A Kis Juhász Panzió értékének Piaci érték: A piaci érték az a becsült összeg, amelyért egy ingatlan az értékelés időpontjában gazdát cserélhetne egy hajlandóságot mutató eladó és egy hajlandóságot mutató vevő között tisztességes feltételek mellett zajló tranzakció keretében megfelelő piacra bocsátást követően, amelynek során mindkét fél jól informáltan, körültekintően és kényszer nélkül cselekedett. (Megjegyzés: az értékelés időpontja azt az időpontot jelöli, amikor az ingatlant értékesítendőnek tekintik
Téma választás értékelési cél Lehetséges értékelési ek Ingatlanpiaci elemzés A Kis Juhász Panzió értékének Piaci összehasonlításon alapuló értékelés Az alaphalmaz kiválasztása. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése. Fajlagos alapérték. Értékmódosító tényezők elemzése. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása. számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként. Hozamszámításon alapuló értékelés Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése. A jövőbeli bevételek és kiadások becslése használati módonként. Jövőbeli pénzfolyamok felállítása használati módonként. A tőkésítési kamatláb. A pénzfolyamok jelenértékének. A legmagasabb jelenérték kiválasztása, mint hozamszámításon alapuló érték.
Téma választás értékelési cél Lehetséges értékelési ek Nettópótlási költség Nettópótlási költség = Felépítmény bruttó pótlási költsége - Avultság (fizikai/műszaki, funkcionális környezeti + Telekérték Ingatlanpiaci elemzés A Kis Juhász Panzió értékének
Téma választás értékelési cél Lehetséges értékelési ek Ingatlanpiaci elemzés A Kis Juhász Panzió értékének aktuális ingatlanpiaci kérdések kereskedelmi célú ingatlanok piacát súlytó negatív tendenciák A vendéglátó célú ingatlanok jellemzői, értékelésük sajátosságai profil, bejáratottság, jó hírnév, elhelyezkedés, szezonalitás a szálláshelyek keresletét befolyásoló tényezők alakulása a Balaton térségében turizmus, kínált szolgáltatások állandó kereslet,
Téma választás értékelési cél Lehetséges értékelési ek Ingatlanpiaci elemzés A Kis Juhász Panzió értékének Az ingatlan környezetének leírása Tágabb környezet Közvetlen környezet Direkt tőkésítés költség.
A Kis Juhász Panzió értékének Balaton régió Az ingatlan környezetének leírása Tágabb környezet Közvetlen környezet Siófok, belváros
A Panzió értékének Direkt tőkésítés költség. Címe Siófok, Széchenyi u. 12 Helyrajzi-száma Siófok, belterület 6432 Tulajdonos VABEKO Kft. Tulajdoni hányad 1/1 Tájolása DNy Domborzat sík terepadottságok Közművek SZAT besorolás Beépíthetőség 80% Szintterületi mutató 4 Minimális zöldfelület 10% Telekméret Felépítmény alapterülete Szintek száma tetőtér) Összes hasznos felépítmény terület Felépítmény összes bruttó területe víz, villany, szennyvíz, gáz, telefon klímaberendezés, kábel Tv, internet Vt-3-z 478 m2 166 m2 5 (alagsor, földszint, I.-II emelet, 681 m2 830 m2
A Panzió értékének Direkt tőkésítés költség.
Direkt tőkésítés költség. Alagsor Raktárak, pince-klub 145.23 m2 Földszint Étterem konyha, iroda, kiszolgáló helyiségek, (9 db) I. emelet 6 db szoba + vizesblokk 133.68 m2 II. emelet 6 db szoba + vizesblokk 133.68 m2 Tetőtér 3 db szoba + vizesblokk kiszolgáló helyiségek 129.08 138.5t m2 Felépítmény összes hasznos területe Bruttó alapterület 830 m2 681 m2
Direkt tőkésítés költség. értékelendő Széchenyi. u.14 ingatlanok 1 2 3 4 5 Gáspár utca Május 1. u. Beszédes sétány Fő utca Csokonai utca Település neve Zamárdi Siófok Siófok Siófok Zamárdi Telek területe 478 1220 6600 3500 378 1644 Ingatlan típusa panzió panzió panzió ** szálloda és panzió panzió panzió Közművesítettség összközmű összközmű összközmű összközmű összközmű klíma van van van van nincs Építmény területe 830 920 1200 1998 332 451 Építés éve <20 20-30 5-10 5-10 >20 >20 Eladási éve (kínálat éve) 2007.07 2009.04 2009.05 2005.10 2003.04 Eladási/kínálati ár 200 000 000 440 000 000 860 000 000 55 000 000 66 000 000 Fajlagos m² ár: 217 391 366 667 430 430 165 663 146 341
Direkt tőkésítés költség. elhelyezkedési korrekció 5-10 5 területnagyság korrekció -2-2 tranzakció éve 10 15 építmény kora 2-3 -3 kínálat ár miatti -5-5 Korrigált fajlagos ár Ft/ m² Szécheny i. u.14 korrigált fajlagos ár 252 958 Gáspár utca Május 1. u. Beszédes sétány Fő utca Csokonai utca 232 608 330 000 344 344 182 229 175 609
Direkt tőkésítés költség. Alapterül et m 2 hasznos alapterül et m 2 hasznoss ág miatti korrekció korr. Fajl ért Ft/m 2 Forgalmi érték Ft Alagsor 166 145-20 212 239 35 231 674 Földszint 166 139 0 265 298 44 039 468 I. emelet 166 134 0 265 298 44 039 468 II. emelet 166 134-10 238 769 39 635 654 Tetőtér 166 130-20 212 239 35 231 674 830 682 Forgalmi érték kerekítve 198 000 000 Ft
Direkt tőkésítés költség. bevételek elő és utószezon bérbeadható kapacitás 15 szoba átlagos szobaár 12.000/szoba kihasználtság 30% figyelembe vehető éves bevétel 6 480 000 (hónapok száma 4 ) Főszezon bérbeadható szobák száma 15 szoba átlagos szobaár 16.000/szoba kihasználtság 75% figyelembe vehető éves bevétel 10 800 000 (hónapok száma 2 ) közép szezon bérbeadható szobák száma 15 szoba átlagos szobaár 14.000/szoba kihasználtság 40% figyelembe vehető éves bevétel 5 040 000 hónapok száma 2 időszakos üzemeltetés bérbeadható szobák száma 15 szoba átlagos szobaár 10.000/szoba kihasználtság 5% figyelembe vehető éves bevétel 1 125 000 hónapok száma 5
Direkt tőkésítés költség. Költségek fenntartási ktg 20% 4 689 000 menedzselési 5% 1 172 250 felújítási alap 1 000 000 egyéb 3% 703 350 összesen 7 564 600 Egyenleg 15 880 400 Tőkésítési ráta: 10,5 % tőkésített egyenleg 151 241 905
Direkt tőkésítés költség. alapter ület bruttó pótlási költség avulás fizik ai Erkölcsi Piaci m2 Ft/m2 Ft % % % nettó pótlási ktg Alagsor 166 149 500 24 817 000 15% 0% 2% 20 672 561 Földszint 166 241 500 40 089 000 10% 0% 0% 36 080 100 I. emelet 166 207 000 34 362 000 10% 0% 0% 30 925 800 II. emelet 166 207 000 34 362 000 10% 0% 0% 30 925 800 Tetőtér 166 184 000 30 544 000 10% 0% 2% 26 939 808 Épület összesen 830 164 174 000 145 544 069
Direkt tőkésítés költség. Felépítmény értéke összesen 145 544 069 Telek érték 13 384 000 Ingatlan értéke összesen 158 928 069
Direkt tőkésítés költség. A kapott értékek piaci szerint (60%) 198 177 938 direk tőkésítés szerint (40 %) 151 241 905 nettópótlási költség szerint (ellenőrzés) 158 928 069 Egyeztetett piaci érték: kerekítve: 179 403 525 Ft. 179. 000 000 Ft
Köszönöm megtisztelő figyelmüket! Kajtár Ilona