ÚJÉPÍTÉSÛ-KÖRKÉP HASZNOS INFORMÁCIÓKKAL, RIPORTOKKAL www.ingatlanbazar.hu
A lakáshitel-szigorítások hatása az új építésû lakások piacán 2008 ÓTA AZ INGATLAN-PIAC EZEN BELÜL AZ ÚJ ÉPÍ- TÉSÛ LAKÁSOK PIACÁNAK HELYZETÉT A GAZDASÁGI RECESSZIÓ MELLETT A LAKÁSVÁSÁRLÁSI HITELEK KÍ- NÁLATÁNAK MEGVÁLTOZÁSA BEFOLYÁSOLTA LEGIN- KÁBB, TOVÁBB MÉRSÉKELVE A LAKÁSVÁSÁRLÁSI KED- VET. A HITELEZÉS SZIGORODÁSA AZONBAN ELTÉRÔ VOLT AZ EGYES ÚJ ÉPÍTÉSÛ LAKÓPARKOKBAN ÉS TÁR- SASHÁZAKBAN TALÁLHATÓ LAKÁSOK KERESLETÉRE. HITELES VEVÔK 2008 ELÔTT Már 2008-ban, illetve az azt megelôzô néhány évben is erôteljes eltérések voltak projektenként azt illetôen, hogy a vevôk hány százaléka vett fel hitelt, illetve hogy a hitelesek közül a hitel mekkora részét képezte a vételárnak. A Nanette Real Estate Group 2001 óta több, mint 2000 lakást épített fel, illetve értékesített, így rendelkezésre áll a kellô mennyiségû adat, hogy pontos képet alkothassunk. A helyzetet jól szemlélteti két, teljesen eltérô adottságú társasház, az egyik egy XVIII. kerületi, 210 lakásos ház, ahol 292 ezer forint volt az átlagos értékesítési ár négyzetméterenként, a másik a XI. kerület belsô, értékes részen található 137 lakásos ház, ahol 370 ezer forint volt találhatnak a kedves érdeklôdôk: www.nanette.hu
a négyzetméterár. (Az értékesítettség 2008 végére mindkét házban elérte a 95%-ot, így az adatok valóban a válság elôtti állapotot tükrözik.) A XI. kerületi projekt esetében a vásárlást részben hitelbôl finanszírozó vevôk aránya 46% volt, közülük 4,3% az, akiknek az önereje nem érte el a vételár 20%-át, olyan pedig nem volt, aki 0% önerôvel vásárolt volna. A XVIII. kerületi vevôk közül ezzel szemben 76% vett fel hitelt, közülük 12% semmilyen önerôvel nem rendelkezett, további 7% esetében pedig az önerô nem érte el a vételár 20%-át. (Utóbbiaknál az önerôt jellemzôen az azóta megszûnt szocpol jelentette.) VÁLTOZÁS A HITELEZÉSBEN A lakáshitelekben bekövetkezett változásokat sokszor és alaposan áttekintették már, mégis hasznos lehet egy erôteljesen leegyszerûsített összefoglalás, különös tekintettel ezeknek a lakások keresletére gyakorolt hatására. 1) MEGNÖVEKEDETT MINIMÁLIS ÖNERÔ. Jelenleg minimum 25% saját erôre van szükség hitelfelvételnél (ha eltekintünk második ingatlan fedezetként való bevonásátóll), ami a megszûnt szocpol miatt teljesen kizárja a csak csekély, 1 2 milliós megtakarítással rendekezôket a lakáspiacról. 2) CSAK FEDEZET ALAPÚ HITELE- ZÉS MEGSZÛNÉSE. A hitelfelvevônek rendelkeznie kell igazolt jövedelemmel, méghozzá ha néhány milliónál nagyobb hitelre van szüksége, a minimálbért jócskán meghaladó mértékben. Ezzel egész szektorok (vendéglátás, kiskereskedelem stb.) munkavállalóit zárták ki a hitelfelvevôk közül, azokat, akik alacsonyabb jövedelmük miatt az olcsóbb lakások vevôi voltak. 3) MEGSZÛNT DEVIZAHITEL. A kamattámogatás nélkül maradt forinthitelek nem tudták volumenben pótolni a devizahiteleket, mivel azoknál jelentôsen drágábbak, a nagyobb havi törlesztô részleteket pedig csak a magasabb jövedelemmel rendelkezôk engedhetik meg maguknak. KÖVETKEZMÉNYEK A korábbi trendek alapján a hitelfelvétel szigorodó feltételeinek hatása egyértelmû: gyakorlatilag eltûnt a külsôbb kerületekben (XVI., XVII., XVIII. kerületek, IV., XX. és XXII. kerületek külsô részei) az elmúlt évtizedben egyre nagyobb számban épült lakások vevôköre. Ezek a lakóparkok olcsó áraikkal vonzották azokat, akik egyáltalán nem vagy csak csekély saját megtakarítással rendelkeztek és az alacsony havi törlesztôrészlet mellett így nekik is lehetôségük nyílt saját lakást vásárolni. (Az más kérdés, hogy az árfolyamváltozás milyen hatást gyakorolt törlesztôképességükre.) Rajtuk kívül ezek a kerületek csak a helyi lakosok egy kisebb része számára vonzóak, ami viszont nem elég egy projekt sikeréhez. Jól mutatja ezt, hogy a befektetôk a 2008 után rajtuk maradt készleteken nagyobb árengedményekkel sem tudtak túladni, közülük többen kénytelenek voltak áttérni lakásaik bérbeadására. Ezeken a területeken a visszaesett kereslet miatt olyan alacsonyak az árak, hogy akkor sem érné meg a befektetôknek az építkezés, ha ingyen kapnák a telket és ez a helyzet a hitelviszonyok javulásáig érdemben nem is fog változni. Az értékesebb, kedveltebb belsô területeken lévô projekteket is érintette a hitelezés megváltozása, a kerslet itt is érzékelhetôen csökkent, de az ezekben a kerületekben korábban lakást vásárló réteg nagyobb része most is hitelképes és jellemzôen rendelkezik a szükséges önerôvel is, így az ô kedvüket legfeljebb a hitelek drágulása veheti el. Ezt viszont a beruházók a lakásméret és alaprajz optimalizálásával, esetleg kedvezményekkel tudják kezelni és így ezek a projektek jelen helyzetben is sikeresek tudnak lenn, amit a Nanette Real Estate Group jelenleg is zajló beruházásainak tapasztalatain az is igazol, hogy itt nem volt olyan mértékû árcsökkenés, mint a külsôbb kerületekben, illetve hogy más beruházók fejlesztési tervei is jellemzôen ezekre a területekre korlátozódnak. KRICSFALUSSY TAMÁS Nanette Real Estate Group értékesítési vezetô találhatnak a kedves érdeklôdôk: www.nanette.hu
FÔTÉR PASSZÁZS Legyen Öné a tér! A MESTER-ÉPÍTÔ KFT. LEGÚJABB ÉPÜLETE HÍRNÖKE A MEGÚJULÁS ALATT ÁLLÓ ÚJPESTI SZENT IST- VÁN TÉRNEK. A FÔTÉR PASSZÁZS NEVÉBEN FOGLALJA EGYIK KÜLÖN- LEGESSÉGÉT, A FÖLDSZINTEN KI- ALAKÍTÁSRA KERÜLÔ ÁTJÁRÓT, PASSZÁZST, AMELY KAPCSOLATOT TEREMT AZ ÁRPÁD ÚTTAL ÉS A MEGÚJULÓ PIACCAL. A PASSZÁZS KÉT OLDALÁN LÉVÔ ÜZLETEK VÁL- TOZATOS BEVÁSÁRLÁSI LEHETÔSÉ- GET BIZTOSÍTANAK. A Mester-Építô Kft. már több mint 1000 elégedett családnak épített otthont, ami garancia a jó minôségre és megbízhatóságra. A Fôtér Passzázs lakásai között mindenki megtalálja a számára ideális otthont, aki kedveli a városi életformát. Széles kínálatunkban a legkülönbözôbb méretû és elrendezésû lakások között válogathat, a 36 m 2 -estôl a 70 m 2 -esig. A Fôtér Passzázs lakásai az otthon kényelmén túl számos más elônyt is nyújtanak Önnek. Új lakásába többféle burkolat közül választhatja ki az Önnek megfelelôt, hogy otthonát még inkább saját igényei szerint alakíthassa ki. A jó minôségû alapanyagokból épített, praktikus elrendezésû lakások garantálják azok értéknövekedését. MIT MOND A VEVÔ? Menyhárt Gusztávné, aki férjével nemrégiben panellakásból költözött a debreceni székhelyû Mester-Építô Kft. által Budapesten épített, Árpád úti társasházba, a következôket meséli: Sok rémtörténet kering az építkezés kálváriáiról, idegeskedésrôl, be nem tartott határidôkrôl, minôségi problémákról. Amikor mondtuk az egyik ismerôsünknek, hogy egy Mester Építô Kft. által épített házba költözünk, ô azt mondta, ott minden rendben lesz. Nagyon apró észrevételeink voltak, és a kivitelezô cég azon nyomban megcsináltatta. A legjobbat tudjuk elmondani. A Mester-Építô Kft. társasházát az interneten néztük ki, és fél óra alatt döntöttük el, hogy megvesszük. Budapesti viszonylatban a IV. kerület a legjobbak közé tartozik. Talán elfogult vagyok, de praktikus érvek is a IV. kerület mellett szólnak: közel van a városhoz, több fôúton be tudunk jönni, Lehel út, Váci út sorolta az elônyöket Menyhárt Gusztáv. Itt a metró, többféle busz, villamos van. Nagyon jó a közlekedés, húsz perc alatt a körúton lehet lenni. találhatnak a kedves érdeklôdôk: www.foterpasszazs.hu
Legfontosabb a bizalom KIISMERTÜK AZT, HOGY AZ EMBEREK MIT KERESNEK, MIT SZERETNEK, ÍGY OLYAN INGATLANOKAT TUDUNK ÉPÍTENI, AMIRE IGÉNY, KERESLET IS VAN PÁLFFY RÉKÁVAL, A PESTI HÁZAK ZRT. KERESKEDELMI IGAZ- GATÓJÁVAL BESZÉLGETTÜNK. általában nem gyakori az ember életében. Ezért nagyon fontos, talán a legfontosabb a bizalmi tényezô, hogy kinek adják oda szívesen az emberek a pénzüket. Fontos, hogy az érdeklôdôk mindenre kapjanak választ, bizalommal forduljanak hozzánk, merjenek kérdezni, hogy tényleg kialakuljon egy bizalmi kapcsolat. Az elsô lépcsô efelé, hogy igyekszünk korrekt tájékoztatást adni minden formában, már az interneten, úgymond az elsô fázisban is, amikor az emberek még csak érdeklôdnek, és a lakásvásárlás még csak egy kósza gondolat. A TAPASZTALATOK ALAPJÁN MIÉRT VÁLASZTJÁK ÖNÖKET A POTENCIÁLIS VÁSÁRLÓK? Sok helyen közvetítôkön keresztül tud az ember lakást venni, egy közvetítôcég viszont alapvetôen a szerzôdéskötésig van csak a vevôk mellett. Mi amellett, hogy az értékesítés folyamatába is bekapcsolódunk, azt követôen is folyamatosan jelen vagyunk. Hozzánk fordulhat a vevô bármilyen problémájával, hiszen mi hajtjuk végre magát a fejlesztést, van saját hitelügyintézônk, az átadásnál is mi vagyunk jelen, illetve ha garanciális problémák merülnek fel, akkor ennek a folyamatában is segítjük a vevôt. Van továbbá egy lakberendezô csapatunk, akik szolgáltatásai beköltözéskor, illetve az azt követô idôszakban vehetôk igénybe. MIT TARTANAK A LEGFONTOSABB- NAK A VEVÔKKEL SZEMBEN? Egy akkora összeg elköltése, mint ami a lakásvásárlás esetén fennáll, MI A VÁLLALAT ERÔSSÉGE, AMI TÉNYLEG MEGKÜLÖNBÖZTETI ÖNÖ- KET A KONKURENCIÁTÓL? Az erôsségünk mindig is az volt, hogy a minôségre mentünk és a vevôkiszolgálásra, nem annyira a tömegtermelésre. Azt gondolom, hogy ez az, amit a vevôk nálunk igazán megtapasztalnak, és amiért szeretnek is minket, ebben ütünk mi el a többiektôl. Továbbá, mi Magyarországon belül is csak Budapesten építettünk, itt is csak a belsô kerületekben, mert így tudtuk kiismerni azokat az igényeket, hogy mit keresnek, mit szeretnek az emberek. Így tudunk olyan ingatlanokat építeni, amire igény, kereslet is van. Weboldalunkon minden információt megtalálhatnak legújabb, 9. és 13. kerületi beruházásainkról, valamint a múltban elkészült projektjeinkrôl is! www.pestihazak.hu
LAKIHEGYI LAKÓPARK ÖNÉRT ÉS CSALÁDJÁÉRT! ÚJÉPÍTÉSÛ LAKÁS MÁR BRUTTÓ 224.000 FT/M 2 -TÔL! A LAKIHEGYI LAKÓPARK A FÔVÁROSTÓL 5 KM-RE EGYEDI KIALAKÍTÁSÚ, ÉRTÉKÁLLÓ OTTHONOKAT KÍNÁL HANGULATOS KÖRNYEZETBEN. A LAKÓPARK 10 HEKTÁR EGYBEFÜGGÔ, BARÁTSÁGOS ÉLETTERE ÖT- VÖZI A FÔVÁROS SZOMSZÉDSÁGÁBÓL ADÓDÓ LEHE- TÔSÉGEKET A BIZTONSÁGOS, CSALÁDIAS LÉGKÖRREL. Jó minôségû alapanyagok, garancia. Emberi léptékû lakópark, sok zöld terület, egy lépcsôházban kevés lakás. Dr. Wéber Márton VI. ütem A Lakihegyi Lakópark a fôvárostól 5 km-re egyedi kialakítású, értékálló otthonokat kínál hangulatos környezetben. A Lakópark 10 hektár egybefüggô, barátságos élettere ötvözi a fôváros szomszédságából adódó lehetôségeket a biztonságos, családias légkörrel. SZÉLES LAKÁSVÁLASZTÉK! A gondos tervezésnek köszönhetôen a Lakópark azonnal költözhetô és késôbbi átadású lakásai között kényelmes otthont talál egyedülállóként, párjával vagy családjával egyaránt. A legkisebb lakás 22 m 2, a legnagyobb 85 m 2 alapterületû. BIZONYÍTOTT MINÔSÉG, ALACSONY ÜZEMELTETÉSI KÖLTSÉG! A lakások minôségi tanúsítvánnyal rendelkezô anyagokból, bevált mûszaki Megtetszett a Lakihegyi Lakópark családias környezete, a szolgáltatások minôsége és az abszolút odafigyelés mértéke. Mihálykó Hajnal II. ütem megoldással készülnek. Szakszerû kivitelezôi munkát immár 750 átadott lakás tulajdonosa igazolja Önnek. A lakások önálló mérôórákkal felszereltek, fûtésük egyedi kombicirkó rendszerû. VÁSÁRLÁST MEGELÔZÔ BÉRLETI LEHETÔSÉG! A Lakihegyi Lakóparkban újépítésû otthonba költözhet, miközben a bérleti díjat önmagának fizeti. Nem kell el- találhatnak a kedves érdeklôdôk! www.lakihegyilakopark.hu
halasztania a lakásvásárlást, sem a jelenlegi kedvezôtlen hitelkonstrukciókba beleugrania! Az aktuális vételár rögzítésével pedig válságáron juthat otthonához a válságot követôen is. KÖZVETLENÜL A BERUHÁZÓTÓL! A Dujmó Kft. a generál kivitelezést és az értékesítést egy kézben tartja, így Ön kedvezô árú, mégis magas színvonalú lakást vásárolhat egyszerû ügyintézés, rugalmas fizetési kondíciók és maximális garancia mellett. KIVÁLÓ ELHELYEZKEDÉS! A Lakópark a Csepel-sziget zöldövezetében helyezkedik el, a fôvárostól 5 km-re, mind gépjármûvel, mind tömegközlekedéssel könnyen megközelíthetô valamennyi napszakban. Tökéletes lakás, minôségi munka. Barátságosak a szomszédok, minden elérhetô. Gaál Miklósné, V. ütem találhatnak a kedves érdeklôdôk! www.lakihegyilakopark.hu