INGATLAN LEÍRÁSA #16 SOPRON, SZÉCHENYI TÉR 7-10. TELEPHELY Hrsz.: 2826/1
Az értékelt vagyontárgy Az ingatlan elhelyezkedése, környezete, megközelíthetősége Az értékelés tárgyát képező ingatlan Sopron Belvárosának dél-nyugati részén, a Széchenyi tér mentén helyezkedik el. A tágabb értelemben vett infrastruktúra színvonala jó, az alapszolgáltatást biztosító üzletek mellett a nagyobb kereskedelmi egységek és intézmények egyaránt a közelben megtalálhatók. A Széchenyi tér mentén - a teljesség igénye nélkül a következő létesítmények érdemelnek említést: Berzsenyi Dániel Evangélikus Líceum, Szent Domonkos Rendház, Szent Domonkos templom, Perkovátz-Ház Vendéglátó egység, Dömötöri Kávéház, Raiffeisen Bank, Casino, Liszt Ferenc Konferencia- és Kulturális Központ, Kis-Rába Menti Takarékszövetkezet, Szent Orsolya Római Katolikus Általános Iskola, Gimnázium és Kollégium. A környéken lévő vegyes funkciójú épületek felső szintjeit lakások és irodák foglalják el. A történelmi városközpontot a forgalomtechnikailag egyirányúsított Várkerület, Ógabona tér, Petőfi tér, Széchenyi tér övezi, a cím alatti tömb erre a körgyűrűre csatlakozva közelíthető meg. A 84-es főút Sopront észak-keletről érinti, a főbb bekötő utak (Győri út, Balfi út, Híd utca, Lackner Kristóf utca) lényegében a Belvároshoz érkeznek. Az úthálózat kiépítettsége jó, a pályatestek burkolatát viszont sok helyen javítani kell. A Széchenyi térnél a parkolási lehetőségek erősen korlátozottak, a gépjárművek napközben csak díjfizető zónákban helyezhetők el. A tárgyi egység udvarán az itt dolgozók részére parkolókat alakítottak ki. A Széchenyi térnél a 6, 13, 14 és 14M jelzésű buszokra lehet felszállni. A helyközi autóbusz pályaudvar a Lackner Kristóf utcánál, a helyi autóbusz állomás a Soproni Horváth József utcánál, a GYSEV pályaudvar az Állomás utcánál található, mindhárom tömegközlekedési csomópont a Belvárosból buszjáratokkal közelíthető meg. Az épületekhez tartozó földrészlet A Sopron, belterület 2826/1 helyrajzi számon nyilvántartott, kivett posta megnevezésű, 5.446 m 2 térmértékű ingatlan a Magyar Posta Zrt. és a Magyar Telekom Távközlési Nyrt. tulajdonában van, 50/100-50/100 tulajdoni hányaddal (változás alatt!!!). A rendelkezésünkre bocsátott 2008. május 28-i tulajdoni lapon a műemléki besorolás (16494/1976) ténye mellett 30 méteres építési magassági korlátozást (jogosult: Rádió és Televízió Műszaki Igazgatóság) is rögzítettek, a széljegy és a III. részen szereplő egyéb bejegyzés telekhatárrendezésre utal. 1
A cím alatti tömb észak-keletről a Széchenyi térhez (hrsz. 146) fut ki, dél-keletről a 2826/2 és 2823, dél-nyugatról a 2821/2 és 2821/3, észak-nyugatról a 2829 hrsz-ú beépített területhez kapcsolódik. A sík felszínű földrészlet geometriája L alakra emlékeztet, amelyet a tárgyi, E alaprajzú épületegyüttes két egységre tagol. Az észak-keletre (Széchenyi tér felé) eső belső udvart és a kapualjat keramit téglás, a délnyugatit aszfalt burkolattal látták el. A dél-keleti határvonal a 2826/2 hrsz-ú létesítménynél szabadon átjárható, a hátsó parkolót dél-keletről lezáró téglafalas kerítést a tűzvédelmi szempontok alapján, a Mátyás király utca felöli behajtás (2821/2 és 2823 hrsz-ú ingatlanon keresztül) biztosítása érdekében idomacél kapuval egészítették ki. A felépítmények feltárása a Széchenyi térre nyíló kapun keresztül valósítható meg, a gépjárművek behajtását portaszolgálat és félsorompó szabályozza. A közművesítést teljes körben megoldották, a víz, az elektromos energia (rendelkezésre álló teljesítmény: 462 kw, jelenleg lekötött teljesítmény 350 kw), a földgáz (lekötött teljesítmény: 160 m 3 /h) és telefon ellátás, valamint a szennyvízelvezetés közüzemileg történik. A térvilágítást homlokzati lámpák szolgáltatják. Megjegyzés: Az ingatlan esetleges fejlesztésénél elsősorban a műemléki védettség tényét kell figyelembe venni, és a szükséges egyeztetéseket lefolytatni. A tömbre - a város főépítészi irodájától kapott tájékoztatás alapján - jelenleg érvényes szabályozási terv és helyi építési szabályzat nincs. A szomszédos 2826/2 hrsz-ú épülethez tartozó parkoló gépjárművel csak az értékelt területen történő átjárással közelíthető meg, az ezt biztosító szolgalmi jog viszont a tulajdoni lapon nem jelenik meg. Összes ingatlan épület szintterület: 12 142,35 m2 Ebből MTelekom (kizárólagos + közösrész): 7 044,12 m2 Ebből MPosta (kizárólagos + közösrész): 5 098,23 m2 Az ingatlanhoz tartozó épületek Igazgatósági épület 2
Az alápincézett, földszint + 3 emelet + tetőteres, műemlékként nyilvántartott épületet az 1920-as évek környékén kivitelezték. A jelenlegi hasznosítási formának megfelelő belső elrendezést az 1977-ben elvégzett átalakítás eredményezte, a tetőtér beépítésére 1987-ben került sor. A földszinti és az I. emeleti alaprajzot 1991-92-ben módosították, a szociális blokkok korszerűsítése 1996-97-ben történt. A tárgyi tömb E alakú alaprajzát a 2826/1 hrsz-ú ingatlan észak-nyugati oldalán végigfutó hosszanti és az erre felfűzött 3 db keresztszárny alkotja. A helyiségek a szélső főfalak mentén húzódó közlekedő folyosókról nyílnak, a kéttraktusos utcai részen az irodák előcsarnokból és lépcsőházakból közelíthetők meg. A felépítmény függőleges teherhordói beton sávalapokon nyugvó tégla falazatok. A födémek poroszsüveg boltozatként (acél gerendák közötti tégla boltozat) kezelhetők. A nyereg alakú, 2 állószékes, függesztőműves (az utcai traktusnál acél tartókkal megerősített manzárd jellegű) fa tetőre hódfarkú cserepes héjalás került, a vápákat horganylemezzel fedték. A külső homlokzatot a terméskő lábazat felett kőporos vakolattal látták el, az utcai fronton a faragott, gazdagon díszített kőburkolat dominál. A nyílászárók többsége fakeretes szerkezet, a gépészeti blokkoknál acél ajtók találhatók. A szintek közti kapcsolatot 5 db lépcsőház biztosítja. A felépítmény szintjeinek belmagassága az alábbiak szerint azonosítható: pince: 3,48 m, 3,20 m földszint: 3,20 m, 5,00 m I. emelet: 4,00 m II. emelet: 3,80 m III. emelet: 3,80 m IV. emelet: tetősíkot követve változik A belső terekben - a funkcionális szempontok alapján - betonozott, gres lapos, pvc-s, parkettás és mázas kerámia padozatok készültek. A vakolt, műanyag festéses falakat a szociális blokkokban csempézés, az irodáknál fa burkolat és tapétázás egészíti ki, az esztétikai színvonalat álmennyezettel emelték. A tagos öntöttvas radiátorokkal (a felújított helyiségcsoportoknál korszerű lemezradiátorokkal) felszerelt központi fűtéses rendszert 4 db WOLF típusú gázkazán táplálja, a használati melegvizet villanybojlerban állítják elő. A világítást különböző kivitelű fénycsöves armatúrák és egyedi lámpák szolgáltatják. A vagyonvédelemről tűzjelző és 3
beléptető rendszerrel gondoskodtak. A klimatizálást egyedi berendezésekkel valósították meg. A szintek közti kapcsolatot 2 db 6 személyes, 450 kg-os OTIS lift segíti. Műszaki épület A cím alatti tömb déli sarokrészén álló, az irodaház dél-nyugati szárnyához zártsorúan csatlakozó alápincézetlen, földszint + 3 emelet + tetőteres épületet monolit vasbeton vázas megoldással 1990-ben kivitelezték. A pilléreket 4,20 x 6,00 méteres raszterban helyezték el. Az oldalhatárolást (vázkitöltést) tégla falazattal valósították meg, a lépcsőházakat és a liftaknát monolit vasbetonból alakították ki. A födémeket monolit vasbeton mezők alkotják. A külső homlokzatot dryvit vakolattal látták el, a nyílászárók műanyag és acélkeretes szerkezetek. A nyereg alakú, ablakkiugrókkal tagolt fa tetőre hódfarkú cserepes héjalás került. A szintek közti kapcsolatot 2 db lépcsőház biztosítja, a dél-keleti végfalnál lévő közlekedőt minden emeleti szinten beemelő erkély egészíti ki. A műszaki épület alaprajza az alábbiak szerint tagolható: Azonosító Funkció Nettó alapterület (m 2 ) Földszint F00001 Előtér 3,60 F00002 Vizesblokk 3,80 F00003 Lépcsőház, lépcső 8,60 F00004 Lépcsőház, lépcső 24,90 F00005 Közlekedő, folyosó 62,30 F00006 Egyéb helyiségek 3,90 F00007 0,4 kv-os fogadó 4,63 F00008 Raktártelep, raktár 12,40 F00009 Raktártelep, raktár 12,40 F00010 Szellőző gépház 5,33 F00011 Diszponibilis helyiség 11,00 F00012 0,4 kv-os fogadó 22,00 F00013 Akkuhelyiség, savkamra 3,70 F00014 0,4 kv-os fogadó 11,40 F00015 Raktártelep, raktár 26,30 F00016 Istoly 48,10 F00017 Akkuhelyiség, savkamra 75,80 F00018 Előtér 3,70 F00019 Diesel helység 62,30 F00081 Liftgépház, lift 2,72 Összesen: 408,88 I. emelet F00020 Vizesblokk 4,10 F00021 Vizesblokk 3,60 4
Azonosító Funkció Nettó alapterület (m 2 ) F00022 Lépcsőház, lépcső 9,00 F00023 Lépcsőház, lépcső 24,90 F00024 Közlekedő, folyosó 72,66 F00025 Öltöző 16,49 F00026 Egyéb helyiségek 4,80 F00027 Rendező 78,30 F00028 Egyéb helyiségek 3,40 F00029 Áramellátó helyiség 102,17 F00030 Szellőző gépház 24,64 F00031 Klíma gépház 49,87 F00082 Liftgépház, lift 2,72 Összesen: 396,65 II. emelet F00032 Vizesblokk 3,60 F00033 Irodák 24 órás 44,50 F00034 Vizesblokk 4,00 F00035 Egyéb helyiségek 4,62 F00036 Lépcsőház, lépcső 9,00 F00037 Lépcsőház, lépcső 25,00 F00038 Közlekedő, folyosó 18,90 F00039 Közlekedő, folyosó 10,80 F00041 Egyéb helyiségek 4,80 F00042 Egyéb helyiségek 12,00 F00043 Távbeszélő, gépterem 202,00 F00044 Felügyeleti helyiség 36,30 F00045 Vizesblokk 6,45 F00083 Liftgépház, lift 2,72 F00088 Öltöző 15,00 Összesen: 399,69 III. emelet F00046 Irodák 24 órás 20,70 F00047 Irodák 24 órás 7,00 F00048 Távbeszélő, gépterem 24,57 F00049 Irodák 24 órás 39,69 F00050 Lépcsőház, lépcső 9,00 F00053 Lépcsőház, lépcső 25,00 F00054 Közlekedő, folyosó 62,90 F00055 Távbeszélő, gépterem 26,68 F00056 Egyéb helyiségek 4,80 F00057 Távbeszélő, gépterem 18,49 F00059 Adatátvitel, távíró 114,00 F00060 Egyéb helyiségek 4,62 F00061 Irodák 24 órás 35,91 F00084 Liftgépház, lift 2,72 F00087 Rendező 5,60 Összesen: 401,68 IV. emelet (tetőtér) F00062 Irodák 24 órás 9,04 F00063 Irodák 24 órás 10,91 F00064 Irodák 24 órás 10,91 F00065 Lépcsőház, lépcső 25,20 F00066 Irodák 24 órás 13,25 F00067 Irodák 24 órás 19,58 F00068 Tárgyaló 18,25 F00069 Irodák 24 órás 18,22 5
Azonosító Funkció Nettó alapterület (m 2 ) F00070 Egyéb helyiségek 2,81 F00071 Számítóközpont 24,21 F00072 Irodák 24 órás 16,99 F00073 Irodák 24 órás 11,45 F00074 Közlekedő, folyosó 47,09 F00076 Irodák 24 órás 17,45 F00077 Vizesblokk 2,45 F00078 Vizesblokk 2,59 F00079 Teakonyha 2,74 F00080 Liftgépház, lift 2,72 F00085 Raktártelep, raktár 4,97 F00086 Klíma gépház 8,81 F00089 Lépcsőház, lépcső 8,60 F00090 Pihenő 11,95 Összesen: 290,19 Azonosító Funkció Nettó alapterület (m 2 ) Egyéb terület F00001 Antenna 9,00 Összesen: 9,00 Mindösszesen: 1906,09 A műszaki épület nettó alapterületeinek összesítése: földszint: 409 m 2 I. emelet: 397 m 2 II. emelet: 400 m 2 III. emelet: 402 m 2 IV. emelet (tetőtér): 290 m 2 egyéb terület: 9 m 2 összesen: 1 906 m 2 Megjegyzés: A felépítmény tetőszintjén mikrohullámú torony áll, amely által elfoglalt terület szintén visszabérlésre kerül. A felépítmény padlószintjei az alábbiak szerint azonosíthatók: földszint: + 0,18 m I. emelet: + 4,78 m II. emelet: + 9,38 m III. emelet: + 13,98 m tetőtér: + 18,58 m A belső terekben - a funkcionális szempontok alapján - betonozott, pvc-s, mázas kerámia, álpadlós és gumiszőnyeges padozat készült. A vakolt, műanyag festéses falfelületeket a szociális blokkokban csempézés egészíti ki, az esztétikai színvonalat álmennyezettel emelték. 6
A lapradiátoros fűtési hálózatot az igazgatósági épület kazánházából táplálják, a használati melegvizet villanybojlerokban állítják elő. A világítást fénycsöves armatúrák és egyedi lámpák szolgáltatják. A klimatizálásról elsősorban a géptermeknél (I. emeleti áramellátó, II. emeleti ADS gépterem, III. emeleti erősítő és alközponti gépterem) gondoskodtak, a tetőtéri irodákban split típusú berendezéseket szereltek fel. A vagyonvédelmet tűzjelző és beléptető rendszerrel biztosítják, az ADS gépterembe tűzoltó egységet is telepítettek. A szintek közti közlekedést 480 kg-os (6 fős) OTIS lift segíti. Megjegyzés: Az épületek területét a megbízó által rendelkezésre bocsátott adatok alapján ellenőriztük, és rendben találtuk." Az épületek állaga Az épületek esztétikai és műszaki színvonala közepes. A homlokzatok és a héjalások egységesek. A belső terekben a burkolatok helyenként kopottak, a felületképzések néhol elszíneződtek. Az állagromlás elsősorban a pincei tereknél érzékelhető, ahol a felszívódó nedvesség hatására a falak lábazati része vizes. A közelmúltban elvégzett felújítások, korszerűsítések csak kiemelt helyiségcsoportokra ill. funkcionális blokkokra terjedtek ki. Az igazgatósági épület külső nyílászáróinál a vetemedési és záródási hibák mellett a hőtechnikai tulajdonságok is kifogásolhatók. A gépészeti rendszerek a zavartalan működtetés feltételeit biztosítják, de a korszerűsítés kérdésével a közeljövőben foglalkozni kell. Építmények Az ingatlanhoz tartozó építmények közműcsatlakozásokat (víz, elektromos energia, földgáz, telefon, csatorna), valamint térburkolatokat, járdákat és kerítést foglalnak magukban. 7