Horwath HTL Hungary & Russia 2007. április 12. 0
A BUDAPESTI SZÁLLODAPIAC KÍNÁLATK LATÁNAK ÉS KERESLETÉNEK ELEMZŐ BEMUTATÁSA Magyar Szállodaszövetség Marketing és Informatikai Bizottság kibővített szekcióülés 2007. április 12. Boscolo Hotel New York Palace Budapest, Vivaldi Terem Előadók: Németh Richárd igazgató Bálint Gergely tanácsadó 1
Szállodai szobakapacitás változás kategóriánként, Budapesten (2006/2000) Év 5-csillag 4-csillag 3-csillag Teljes szobakapacitás* 2000 2.454 4.643 4.966 13.062 2001 2.670 5.027 5.489 13.968 2002 2.760 5.156 5.733 14.320 2003 3.193 5.608 5.620 15.124 2004 3.419 6.015 5.236 15.441 2005 3.324 6.195 4.998 15.274 2006 3.557 6.233 4.937 15.981 Változás 06/00 44,9% 34,3% -0,6% 22,3% * Teljes szobakapacitás magában foglalja az egy- és kétcsillagos szállodai szobákat is. 2000 és 2006 között a teljes szobakapacitás 22,3%-kal bővült; A fenti időszakban az 5- csillagos szobák száma 45%-kal, a 4-csillagos szobák száma pedig 34%- kal növekedett; 2004-ig az 5- és 4-csillagos kapacitás-bővülés dinamikája látványos volt (39% és 29%), de 2004-2006 között a növekedés üteme átlagosan 4%-ra esett vissza. 2
7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Szállodai szobakapacitás változás kategóriánként, Budapesten (2000-2006) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 5-c sillag 4-c sillag 3-c sillag A 2004-ben elindult 3- csillagos kapacitás csökkenés 2006-ban tovább folytatódott, bár mértéke 2005-höz képest lelassult; Az 5-csillagos szobakapacitás bővülés új erőre kapott 2006-ban, és a kategóriát 2005-höz viszonyítva 7%-os növekedés jellemezte; 2006-ban az 5- és 4-csillagos szobák száma a teljes szállodai szobakapacitás több mint 60%-át, míg a 3- csillagos szobák a kínálat csupán 30%-át tették ki. 3
Az 5-csillagos szektorban, a 2005. évben bekövetkezőátmeneti kapacitáscsökkenés nagyrészt a felújítási munkálatok következtében a forgalomból kiesőszobaszámot tükrözi; A átlagos szállodai szobaszám - kategóriától függetlenül - az elmúlt években folyamatosan csökkent, az új építésűszállodák szobakapacitása jelenleg átlagosan 50-100 szoba között mozog; Az elmúlt években a 4-csillagos kapacitásbővüléshez és a 3-csillagos szobaszám csökkenéshez számos korábbi 3-csillagos hotel felújítása és 4- csillagba történőátsorolása is hozzájárult; A 4- és 5-csillagos szállodai szobakapacitás dinamikus növekedése azt mutatja, hogy a kereslet a minőségi kínálat irányába tolódott el, a fejlesztők és üzemeltetők ezekben a kategóriákban látják a további fejlődést; A 2004-ben és 2006-ban megnyitott luxus szállodák, továbbá a boutique, design és lifestyle hotelek térnyerése mind azt mutatják, hogy a piac kínálati oldalon továbbra is aktív, a luxus szálloda-üzemeltetők potenciális piacnak tartják Budapestet és a közeljövőben is jelentős kapacitásbővülésre számíthatunk. 4
Budapesti Szállodapiaci Trendek Vendégéjszaka szám változása kategóriánként ( 000), Budapesten (2006/2000) Év 5-csillag 4-csillag 3-csillag * Magában foglalja az egy- és kétcsillagos szállodákat is. Összes szálloda* 2000 752 1.742 1.500 4.492 2001 812 1.791 1.716 4.693 2002 869 1.783 1.657 4.611 2003 939 1.920 1.592 4.790 2004 1.157 2.432 1.755 5.662 2005 1.300 2.652 1.787 6.049 2006 1.259 2.440 1.615 5.600 Változás 06/00 67,4% 40,1% 7,6% 24,7% 2000 és 2006 között a teljes szállodai szektort folyamatos vendégéjszaka szám növekedés jellemezte, melynek mértéke 24,7%; A legnagyobb mértékű növekedés (67,4%) az 5- csillagos kategóriában figyelhetőmeg; A kereslet bővülésének megtorpanását jelzi, hogy 2005-ről 2006-ra szektor szinten már 7,5%-os csökkenés tapasztalható. 5
7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Vendégéjszaka szám változása a budapesti szállodákban 2000 és 2006 között 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 5-c sillag 4-c sillag 3-c sillag Összes szálloda 2004-ben és 2005-ben az ország Európai Unióhoz való csatlakozásának és a diszkont légitársaságok nagyszámú jelenlétének köszönhetően a vendégéjszakák száma nagymértékben növekedett, elsősorban a 4-csillagos szállodákban figyelhetőmeg erőteljes (24%-os) vendégéjszaka szám növekedés; 2006-ban azonban a növekedési folyamat megállt, a vendégéjszakák száma visszaesett és értéke a 2004-es szint körül mozog minden kategóriában. 6
Budapesti szállodák szobakapacitás kihasználtságának változása (2006/2000) Év 5-csillag 4-csillag 3-csillag * Magában foglalja az egy- és kétcsillagos szállodákat is. Összes szálloda* 2000 64,8% 65,6% 47,7% 57,4% 2001 62,4% 61,3% 47,7% 55,7% 2002 61,4% 57,4% 45,3% 53,2% 2003 55,7% 56,9% 43,9% 51,5% 2004 62,3% 65,9% 51,3% 59,3% 2005 68,2% 70,1% 54,5% 63,6% 2006 68,0% 60,7% 51,8% 57,1% Változás 06/00 3,2-4,9 4,1-0,3 2006-ban a szobakihasználtság minden kategóriában, a korábbi évekhez képest kisebbnagyobb mértékűvisszaesést mutat; A 2000 és 2006 közötti időszak legnagyobb szobakihasználtság csökkenését, 4,9 százalékponttal a 4- csillagos kategória mutatja; 2000 és 2006 között a szobakihasználtság hullámzó tendenciát mutat, a 2005-ben elért rekordot követően 2006- ra 6,5 százalékponttal csökkent és a 2004. évi szint alá esett vissza. 7
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Budapesti szállodák szobakapacitás kihasználtságának változása 2000 és 2006 között 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 5-c sillag 4-c sillag 3-c sillag Összes szálloda A 4-csillagos kategória, 2005- ben elért rekordkihasználtságát követően tavaly bekövetkezett csökkenés részben a vendégéjszaka szám 2004. évi szintre történővisszaesésének, részben az egyágyas kihasználtság növekedésének következménye; Az 5-csillagos kategória kihasználtsága 2006-ban felülmúlta a 4-csillagosét, amire 2002 óta először volt képes; Az 5-csillagos szállodák 68%- os kihasználtságot értek el 2006-ban, amivel az előzőévi szinten tudták tartani szobakihasználtsági mutatóikat. 8
Nettó Szobaátlagár (ADR) változása Budapesten EURO-ban (2006/2002) Év 5-csillag 4-csillag 3-csillag * Magában foglalja az egy- és kétcsillagos szállodákat is. Összes szálloda* 2002 87,1 42,5 23,2 44,7 2003 100,9 49,5 28,4 53,2 2004 104,1 49,0 29,1 54,4 2005 116,7 53,8 31,5 61,2 2006 117,9 57,6 32,6 65,0 Változás 06/02 35,4% 35,5% 40,5% 45,4% A budapesti szállodák nettó szobaátlagára 2006-ban elérte a 65 Euró-t, ami 45,4%-os növekedést jelent a 2002-es évhez képest; A 4- és 5-csillagos szállodák ADR növekedésének dinamikája megegyezik (35%), míg a 3-csillagos szállodák is jelentős; 40%-os ADR növekedést értek el 2002 és 2006 között; 2005-ről 2006-ra a legnagyobb átlagár növekedést (7,1%-ot) a 4- csillagos kategória volt képes elérni; 9
140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 Nettó szobaátlagár növekedése a budapesti szállodákban 2000 és 2006 között ( -ban) 2002 2003 2004 2005 2006 5-csillag 4-csillag 3-csillag Összes szálloda Az 5-csillagos szállodák átlagára megközelítőleg kétszerese a 4-csillagos kategóriának, míg a 4- csillagos szobaátlagár szintén kétszerese a 3-csillagos kategóriájú szállodák átlagárának; Az ADR növekedésének dinamikája az 5- és 3-csillagos kategóriákban 2006-ra csökkent, míg a teljes szállodai szektor, köszönhetően részben a 4- csillagos kategória ADR növekedésének, nem veszített dinamikájából. 10
RevPAR változása Budapesten EURO-ban (2006/2002) Év 5-csillag 4-csillag 3-csillag 2002 53,5 24,4 10,5 2003 56,2 28,2 12,5 2004 64,9 32,3 14,9 2005 79,6 37,7 17,2 2006 80,2 35,0 16,9 Változás 06/02 49,9% 43,4% 60,9% Köszönhetően a folyamatosan növekvőadr és kihasználtságnak, a RevPAR növekedés 2002 és 2006 között dinamikus (átlagosan 51%- os) volt; A fenti időszakban a legnagyobb növekedés a 3-csillagos kategóriában ment végbe (60,9%); A 4-csillagos szállodák RevPAR-ja közel 43,4%-kal, míg az 5-csillagos szállodáké közel 50%-kal növekedett; 2005-ről 2006-ra azonban a szobakihasználtság jelentős visszaesése, növekvőátlagárak mellett is a RevPAR stagnálásához ill. enyhe csökkenéséhez vezetett. 11
Főbb piaci szegmensek %-os megoszlása és annak változása a Budapesti szállodákban (2006/2005) Szabadid ős Konferencia Üzleti Gyógy/ Spa 2006 Egyéb Össz. vendégek szegmens utazók vendégek 5-csillag 43 24 30 1 2 100 4-csillag 61 12 24 2 1 100 3-csillag 70 6 20 2 2 100 Szállodák összesen* 59 13 24 2 2 100 Szabadidős Konferencia Üzleti Gyógy/Spa Kategória Egyéb vendégek szegmens utazók vendégek 5-csillag 7,5% 4,3% -6,3% 0% -50% 4-csillag 1,6% 0% 9,1% -33% -50% 3-csillag 7,7% -33% 5,2% -33% -50% Változás 06/05 3,5% 0% 4,3% 0% -50% * Tartalmazza az 1- és 2-csillagos kategóriákat is Az 5-csillagos kategória továbbra is uralja a konferencia piacot. 2006-ra ez a szegmens 4,3%-os növekedést produkált. 2005-ről 2006-ra az üzleti utazók száma ebben a kategóriában 6,3%-kal csökkent, a szabadidős vendégek száma pedig 7,5%- kal nőtt; A 4-csillagos kategória stagnáló szabadidős és konferencia ill. csökkenőgyógyvendég szám mellett a corporate szegmens arányát jelentősen, 9,1%-kal növelte; A 3-csillagos kategória veszített a konferenciák terén, de mind az üzleti, mind a szabadidős szegmensek arányát növelni tudta 2006- ban. 12
A statisztikai adatokból kiolvasható kereslet visszaesés egyik oka az, hogy az ország EU csatlakozása és a diszkont légitársaságok számának boom-szerűmegugrása általi hirtelen keresletnövekedésre nem voltunk felkészülve, és a szakma elsősorban marketinggel nem dolgozott rá kellőképpen, azaz nem mentünk eléggé a piac után és nem tudtuk hosszútávon javunkra fordítani a kínálkozó lehetőséget; A jövőre nézve további veszélyt jelentenek az új európai-uniós országok fővárosai (pl. Bukarest és Szófia), ahol a 2004. évi budapesti tendencia kialakulása várható; A környezőországokkal ellentétben a hazai szállodaipart sújtja a 20%-ra emelt ÁFA kulcs, továbbá a magas reptéri díjak, amelyek gátolják a diszkont légitársaságok számának további növekedését; A kínálat finomodásával a kereslet is polarizálódott és az új termékekre fókuszál, így a standard szolgáltatás-mixel rendelkező szállodák nehezebben tudnak versenyben maradni; A csökkenővendégéjszaka szám és kihasználtság ellenére az átlagár növekedés töretlensége figyelemre méltó, amely a RevPAR-ra is pozitív hatással van; 13
Kitörési pontok: A régóta tervezett új kongresszusi központ felépítésével a konferencia szegmens erősítése; Az üzleti (corporate) szegmens további bővülése; Kiemelt szabadidős programkínálat és nagyrendezvények létrehozása; Vásárló turizmus ösztönzése; Hatásos nyomásgyakorlás a döntéshozó szervekre a turizmus tényleges támogatását (ÁFA csökkentés, reptéri díjak mérséklése, infrastrukturális fejlesztések, stb.) illetően; A szállodák összefogása és egységes fellépése a piacon, az átlagárak további emelése céljából. 14
2007 és 2010 között piacra lépőszállodák listája kategóriánként Szálloda neve Helyszín Kategória Nyitás Szobaszám Atrium Hotel VIII. ker 2007 I. 4* Csokonai utca negyedév 57 Lánchíd 19 Hotel Budai Vár aljában 4* 2007 I. félév 48 Boutique Hotel VI. ker Cosmo Király u. 4* 2007 nyár 51 Mercure Museum V. ker Múzeum körút 4* 2007 II. félév 50* Boutique Hotel Zara II. V. kerület 4* 2007 74 Hotel Roslyn VI. ker Podmaniczky u. 4* 2007 74 Domina II. Hotel V. ker 4* 2008 219 Ramada Plaza Újpest- Káposztásmegyer 4* 2008 309 Lőrinc pap tér VIII.ker Lőrinc pap tér 4* 2008 70 Hotel Orient VII. ker 4* 2008 192 Október 6. projekt Malom tó projekt Október 6. utca, Szabadság tér sarka II. ker Malom-tó mellett 4* 2008 vége 60 4* 2008 vége 16 Szálloda VI. ker 4* 2008 150 Bem tér projekt II. ker 4* 2009 200 Összes szoba: 4* 1.822 Szálloda neve Helyszín Kategória Nyitás Szobaszám Queen's Court Hotel & Residence New York Palace Residence Europeum Hotel Baglioni Rác Palazzo Klotild First Site Hotel & Business Complex Opera Plaza VII. ker Dob utca 5* 2007 I. félév 72 VII. ker 5* 2007 214* VIII. ker Blaha Lujza tér I. ker Rác fürdőhelyén V. ker Ferenciek tere V. ker ÚttörőÁruház helyén VI. ker Balettintézet helyén 5* 2008 230 5* 2008 62 5* 2008 107 5* 2008 177 5* 2009/2010 205 Imperial Corvin köz 5* 2009 270 Összes szoba 5* 1.337 Hotel Hold V. ker 3* 2007 70 Bara Hotel XII. ker 3* 2007 90* Promenade Hotel V. ker 3* 2008 45 Összes szoba: 3* 205 Álomsziget projekt III. ker Hajógyári-sziget 3*-4*-5* 2009-2010 5.000 TOTAL: 8.364 Forrás: Horwath HTL *Bővítés 15
Az elkövetkező3 évben az Álomsziget projekt nélkül várhatóan több mint 3.300 új szállodai szobával bővül a budapesti kínálat, amely a jelenlegi szobakapacitás több mint 20%-át teszi ki, ami megközelíti a 2000 és 2006 közötti kapacitás növekedés mértékét; Az új fejlesztések több mint 90%-a 4- és 5-csillagos kategóriában realizálódik majd, amely egyértelművé teszi Budapest minőségi szállodakínálatának dominanciáját és a fejlődés irányát; A fenti prognózis azt mutatja, hogy a nagy ingatlanfejlesztők és szállodavállalatok egyaránt látnak fantáziát Budapestben, s keresik a piacra lépés lehetőségét; A budapesti piacról korábban hiányzó luxuskategóriát képviselőfour Seasons lánc megjelenése és eddigi sikeres működése megalapozta az ebben a szegmensben indított fejlesztéseket; A beruházások nagyarányú folytatását az is segíti, hogy sok, a közép-európai térségben már aktív ingatlanfejlesztőés szállodaüzemeltetőmég nem jelent meg a budapesti piacon; A már piacon lévőnemzetközi márkák mellett olyan tipikus városi szállodai brand-ek hiányoznak még a kínálatból mint pl. a Mövenpick, Hyatt, valamint a Starwood néhány ismert márkája (a Le Meridient leszámítva) például a Sheraton, a Westin vagy az Aloft; A budapesti szobák hozama várhatóan tovább fejlődik, ezért a még nem jelen lévő nagyobb láncok bizonyosan szeretnének majd szállodát vásárolni vagy üzemeltetni; A fejlesztések jelentős arányát teszik majd ki várhatóan a közép- és hosszútartózkodású vendégeket megcélzó apartmanhotelek és residence-ek. 16
Köszönjük megtisztelőfigyelmüket. Esetleges kérdk rdéseikkel és észrevételeikkel forduljanak hozzánk bizalommal. www.horwathconsulting.net office@horwathconsulting.net Tel: +36-1-225-7086 17