REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP FÉLÉVES JELENTÉS 2012.
REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP ALAPADATOK Féléves jelentés 2012 év I. félévéről Alap neve: Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap PSZÁF lajstromozási szám: 1211-02 Bejegyzés időpontja: 2000. október 03. Alapkezelő: Reálszisztéma Befektetési AlapkezelőZrt. 1053 Budapest, Kossuth L. u. 4. Letétkezelő: MKB Bank Zrt. 1056 Budapest, Váci u. 38. Vezetőforgalmazó: Reálszisztéma Értékpapír-forgalmazó és Befektet őzrt. 1053 Budapest, Kossuth L. u. 4. Forgalmazók: Raiffeisen Bank Zrt. 1054 Budapest, Akadémia u. 6. SPB Befektetési Zrt. 1051 Budapest, Vörösmarty tér 7-8. Hungária Értékpapír Zrt. 2700 Cegléd, Rákóczi út 30. Ingatlanértékelő: EURO-IMMO Expert Kft. 1065 Budapest, Nagymezőu. 4. Könyvvizsgáló: VALEUR Adó- és KönyvszakértőKft. (Székhely: 1037 Budapest, Farkastorki lejtő47. MKVK bejegyzési szám: 001333) Felelős Könyvvizsgáló: Kékesiné Andrikó Mária MVK tagszáma: 003860 I. VAGYONKIMUTATÁS Vagyonkimutatás 2011.12.31 2012.06.30 E Ft. % E Ft. % Átruházható értékpapírok 0 0,00% 0 0,00% Banki egyenlegek 1 147 0,17% 297 0,05% Egyéb eszközök 690 140 99,83% 568 072 99,95% Összes eszköz 691 287 100,00% 568 369 100,00% Kötelezettségek 25 005 3,62% 250 181 44,02% Nettó eszközérték. 666 282 96,38% 318 188 55,98% II. A FORGALOMBAN LEVŐBEFEKTETÉSI JEGYEK SZÁMA Befektetési jegyek forgalma 2011. december 31-én forgalomban lév őbefektetési jegyek Tárgyidőszakban eladott befektetési jegyek * Tárgyidőszakban visszaváltott befektetési jegyek * 2012. június 30-án forgalomban lévőbefektetési jegyek db. 412 913 872 7 176 907 179 746 640 240 344 139 * Az eladásokból és visszaváltásokból 7 176 907 db. öröklés miatti átvezetés. 2
III. AZ EGY BEFEKTETÉSI JEGYRE ESŐNETTÓ ESZKÖZÉRTÉK Nettó eszközérték 2012. június 30-i nettó eszközérték 2012. június 30-i egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték 2012. június 30-i nettó eszközértéknek a befektetési jegyek névértékét meghaladó része (Tőkenövekmény): Ft. 318 188 488 1,323887 77 844 349 IV. A BEFEKTETÉSI ALAP ÖSSZETÉTELE Ingatlanportfolió szerkezete funkcionális és földrajzi szempontból 2012. június 30-án: Funkcionális kategória Ft. % Földrajzi elhelyezkedés Lakóingatlan 0 0,00% Irodaingatlan 58 900 000 10,42% Bp. és környéke Kereskedelmi ingatlan 81 500 000 14,41% Bp. és környéke Telek ingatlan 351 000 000 62,08% Bp. és környéke Egyéb ingatlan 74 000 000 13,09% Bp. és környéke Mindösszesen: 565 400 000 100,00% Nettó bérleti díj bevétele és jövedelmezősége 2012. június 30-án Ingatlan tipusa Nettó bérleti díj bevétel (Ft)*** Bérbeadottság (%)**** Ingatlan jövedelmezőség (%)***** Fajlagos éves bérleti díj bevétel****** (Ft/nm) irodaingatlan 2 509 680 100,00% 7,64% 10 039 ker-i ingatlan 5 100 000 100,00% 11,78% 1 700 telek ingatlan 5 000 000 44,04% 2,82% 335 egyéb ingatlan 4 050 000 100,00% 10,54% 2 012 Mindösszesen: 16 659 680 58,62% 5,62% 940 *** áfa nélküli, bérbeadó által viselt költségekkel csökkentett bérleti díj **** 2012.06.30-án érvényben lévőbérleti szerződésállomány szerinti nettó bérbe adott terület osztva a teljes nettó bérbe adható területtel ***** a 2012.06.30-án érvényben lévő bérleti szerződésekben rögzített, évesített bérleti díj osztva az ingatlanállomány fordulónapi nettó eszközérték szerinti értékével ****** nettó éves bérleti díj bevétel osztva az ingatlanok nettó bérbe adható területével Ingatlankitettség változása 2012 I. félévében Dátum Nettó eszközérték (Ft) Ingatlanállomá ny (Ft) Ingatlanportfolió aránya a neé-en belül (%) 2011.12.31 666 282 559 686 120 000 102,98% 2012.06.30 318 188 488 565 400 000 177,69% Változás (%) -52,24% -17,59% 72,56% 3
Az Ingatlanportfolió szektoronkénti megbontása és értéke 2012. június 30-án Ingatlan típusa Értéke (Ft) Értéke (Ft) %-os megoszlás 2011.12.31 2012.06.30 2012.06.30 Fajlagos ingatlanértékek (Ft/nm)* Piaci érték %-os változása* * irodaingatlan 72 500 000 58 900 000 10,42% 235 600-18,76% ker-i ingatlan 93 500 000 81 500 000 14,41% 27 164-12,83% telek 433 820 000 351 000 000 62,08% 23 493-19,09% egyéb ingatlan 86 300 000 74 000 000 13,09% 36 768-14,25% Mindösszesen: 686 120 000 565 400 000 100,00% 27 985-17,59% * ingatlanállomány fordulónapi nettó eszközérték szerinti értéke osztva az ingatlanállomány teljes bruttó területével ** Az ingatlanok zárónapi és kezdőnapi piaci értékének különbsége csökkentve az időszaki kivezetett értéknövelőberuházásokkal, növelve az eladott ingatlanok korábbi értékével, osztva az ingatlanok időszak eleji nettó eszközérték szerinti értékével Egyéb adatok 2012.06.30 Bérleti szerződések átlagos futamideje 0,7év Bérlők száma 4 cég Vevők száma: 0 Bérleti szerződések biztosítéki szintje: 0 Fordulónapi teljes hitelállomány 244 795 000 Ft Fordulónapi nettó eszközérték 318 188 488 Ft Tőkeáttétel: 0,77% AZ ALAP PORTFOLIÓJÁNAK ALAKULÁSA A Reálszisztéma Befektetési AlapkezelőZrt. 2000 második felében indította el nyilvános forgalomba hozatal útján a Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alapot. Az Alap befektetési politikájának megfelel ően ingatlanportfolióját Budapestre koncentrálva a következőtípusú ingatlanokból alakította ki: a) Belvárosi lakások, amelyek irodai vagy kereskedelmi célra is hasznosíthatók. b) Fővárosi és a főváros vonzáskörzetében elhelyezkedőépítési telkek, amelyek 4-8 lakásos társasházak, illetve közepes volumenű intézményi létesítmények beépítésével hasznosíthatóak. c) Belvárosi kis- és közepes méretűüzlethelyiségek, amelyek kedvezőbérleti díjak mellett adhatók ki. d) A főváros vonzáskörzetében elhelyezkedőüzleti, kereskedelmi célú kis és közepes méretű létesítmények, amelyek kedvezőbérleti díjak mellett hasznosíthatók. A Reálszisztéma Ingatlanbefektetési Alap 2009 évi ingatlaneladásokig a fenti típusú ingatlanokból kialakított, megosztott portfolióval rendelkezett. Az ingatlaneladások következtében az Alap portfoliójában a különbözőszektorok aránya megváltozott és az építési telkek aránya jelentősen megnövekedett. 2012. június 30-án az Alap tulajdonát képezőingatlanok 100%-a Budapesten és környékén helyezkedett el. 4
KIEGÉSZÍTŐINFORMÁCIÓK AZ ALAP LIKVIDITÁSI HELYZETÉRŐL 2012 I. félévében 348 M Ft-tal csökkent az Alap nettó eszközértéke, vagyis a tőkekivonási tendencia az előzőévhez viszonyítva erősödött. 2012 elsőnegyedévében a kedvezőtlen ingatlanpiaci viszonyok, az ingatlanszektort átfogóan érintőbérleti díj csökkenés, valamint a kényszerértékesítések miatt az ingatlanportfolió leértékelődött, ami várhatóan a továbbiakban is folytatódhat. 2012 januárjában a korábbi mérsékelt tőkekivonási tendencia rendkívüli módon felerősödött, gyakorlatilag egy hónap alatt a beadott visszaváltási megbízások darabszáma meghaladta a 2011 egész évben elszámolt visszaváltás darabszámát. A fentiekre való tekintettel az Alapkezelő2012. február 03-án rendkívüli tájékoztatót tett közzé az Alap likviditási helyzetéről. 2012. június 30-án az Alap által még nem teljesített befektetési jegy visszaváltások árfolyamértéke a 2012. június 29-i árfolyammal (1,324093) számolva 88.365.281 Ft. Ez a nagyságrend a 2012. június 30-i összesített nettó eszközérték állomány 27,77 %-át jelenti. 2012. július 1-től 2012. augusztus 15-ig bezárólag további 6.841.751 névértékűbefektetési jegy visszaváltási megbízás érkezett, amely 2012. augusztus 15-i árfolyammal (1,076882) számolva 7.367.759 Ft. Az Igazgatóság folyamatosan lépéseket tett, illetve tesz az ingatlanértékesítések érdekében, de konkrét adás-vétel 2010 év eleje óta nem realizálódott. A likviditás biztosítása érdekében 2011 novemberében az Alap hitelszerződést kötött a Reálszisztéma Kereskedelmi és Tőkehasznosító Kft vel 100 M Ft összegűhitelkeret nyújtására. A Hitelszerződés a befektetési jegyek visszaváltására adott megbízások növekedése miatt 2012. március 30-án, majd 2012. június 21-én módosításra került. A jelenlegi hitelkeret összege 339.240.000 Ft, végsőlejárata 2012. október 31. Az igénybe vett hitel összege 2012. június 30-án 244.795.000 Ft., 2012. augusztus 15-én 278.850.000 Ftvolt. A rövid távú értékesítési kényszerre, illetve a romló piaci környezetre (csökkenőbérleti díjak, áfa kulcs emelése 25%-ról 27%-ra, telekadó növekedése, kamatszint emelkedés) való tekintettel 2012 februárjában az Alap Ingatlanértékelőpartnere az Euro-Immo Expert Kft. rendkívüli értékbecslés keretében újra értékelte az ingatlanokat. Az ingatlan portfolió értéke 2012. február 15-én 18%-al a csökkent. 2012. augusztusban az aktuális értékbecslés keretében az Ingatlanértékelőtovábbi 9%-al csökkentette az ingatlanportfolió értékét, mely 2012. augusztus 15-én 512.600 E Ft volt. Az ingatlanportfolió értékelése az Alap nettó eszközértékére egyszeri közvetlen hatást jelentett. Az Alapkezelő Alap likviditási intézkedési tervének megfelelően mindent elkövet annak érdekében, hogy a folyamatos likviditás biztosításával a visszaváltási megbízásokat teljesíteni tudja. Ennek lehetséges eszköze a hitelfelvétel korlátoltsága miatt - az Alap tulajdonát képező ingatlanok jelentős részének rövid időn belüli értékesítése, azonban a jelenlegi ingatlanpiacon minden valószínűség szerint csak jelentős árkedvezménnyel lehetséges ingatlaneladás. 5
HOZAMFIZETÉS ÉS A BEFEKTETŐK TÁJÉKOZTATÁSA Az Alapkezelőa befektetési jegyek tulajdonosainak hozamot nem fizet. A tőkenövekményt a Befektetők az árfolyamnyereség útján, azaz a befektetési jegy(ek) visszaváltásakor a vásárlási és a visszaváltási ár különbözeteként realizálhatják. Az Alap Kezelési szabályzata és tájékoztatója, illetve a Kiemelt Befektetői Információ - a mindenkor érvényes kondíciós listákkal együtt megtekinthetőa Forgalmazó helyeken, valamint a Kibocsátó székhelyén illetve az Alapkezelőés a VezetőForgalmazó hivatalos honlapján a www.realszisztema.hu és a www.rbroker.hu weboldalakon, továbbá a Felügyelet által üzemeltetett www.kozzetetelek.hu honlapon. Az Alappal kapcsolatos rendkívüli tájékoztatók, valamint hirdetmények a Batv. 116. -nak megfelelően az Alapkezelőés a VezetőForgalmazó hivatalos honlapján, a www.realszisztema.hu, a www.rbroker.hu oldalakon, illetve a Felügyelet által üzemeltetett www.kozzetetelek.hu honlapon kerülnek közzétételre. Felhívjuk befektetőink figyelmét, hogy a jelentésben megjelenővalamennyi információ kizárólag tájékoztatásul szolgál. Javasoljuk, hogy a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete által jóváhagyott Kezelési szabályzatot és Tájékoztatót - mely egyéb információkat is tartalmaz - figyelmesen olvassa át, óvatosan mérlegelje a befektetés tárgyát, kockázatát, díjait és a befektetésből származó esetleges károkat, mielőtt meghozza befektetési döntését. A kockázatokról szóló részletes ismertetés a Tájékoztató Az Alap befektetési politikájával kapcsolatos kockázati tényezők címűszakaszában található. A befektetésből származó haszon és a befektetés eredeti értéke ingadozni fog, ami által a befektetők tulajdonában lévőeszközök, amennyiben azok értékesítésére sor kerül, többet vagy kevesebbet érhetnek, mint a befizetett összeg. A REÁLSZISZTÉMA Befektetési AlapkezelőZrt. nem vállal felelősséget a jelen tájékoztató alapján hozott befektetési döntésért, és annak következményeiért. Jelen kiadvány nem minősül befektetési ajánlásnak, ajánlattételi felhívásnak vagy befektetési tanácsadásnak. Budapest, 2012. augusztus 16. REÁLSZISZTÉMA Befektetési AlapkezelőZrt. Melléklet: A Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap 2012. június 30-i Mérlege 6
ESZKÖZÖK REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap 2012. június 30-i mérlege * NYITÓ 2011.12.31 /Az adatok E Ft-ban/ TÁRGYÉV 2012.06.30 A. Befektetett eszközök 686 120 99,25% 565 400 99,48% I. Tárgyi eszközök 686 120 99,25% 565 400 99,48% 1. Ingatlanok 692 193 100,13% 692 570 121,85% 2. Ingatlanok értékelési különbözete -6 073-0,88% -127 170-22,37% 3. Gépek,berendezések,felszerelések 0 0,00% 0 0,00% 4. Gépek,ber.felsz. Értékelési különbözete 0 0,00% 0 0,00% 5. Beruházások 0 0,00% 0 0,00% 6. Beruházásokra adott előlegek 0 0,00% 0 0,00% II. Befektetett pénzügyi eszközök 0 0,00% 0 0,00% 1. Hosszú lejáratú kötvények 0 0,00% 0 0,00% 2. Hosszúlejáratú kötvények értékelési különbözete 0 0,00% 0 0,00% B. Forgóeszközök 1 504 0,22% 318 0,06% I. Készletek 0 0,00% 0 0,00% 1.Ingatlankészletek 0 0,00% 0 0,00% 2.Ingatlankészletek értékelési különbözete 0 0,00% 0 0,00% II. Követelések 357 0,05% 21 0,00% 1. Követelések 357 0,05% 21 0,00% 2.Követelések értékvesztése 0 0,00% 0 0,00% 3.Külföldi pénzértékre szóló köv.értékelési kül. 0 0,00% 0 0,00% 4.Forintkövetelések értékelési különbözete 0 0,00% 0 0,00% III. Értékpapírok 0 0,00% 0 0,00% 1. Értékpapírok 0 0,00% 0 0,00% 2. Értékpapírok értékelési különbözete 0 0,00% 0 0,00% a) kamatokból, osztalékból 0 0,00% 0 0,00% b) egyéb 0 0,00% 0 0,00% IV. Pénzeszközök 1 147 0,17% 297 0,05% 1. Pénzeszközök 1 147 0,17% 297 0,05% 2. Valuta, devizabetét értékelési különbözete 0 0,00% 0 0,00% C. Aktív időbeli elhatárolások 3 663 0,53% 2 651 0,47% 1. Aktív időbeli elhatárolások 3 663 0,53% 2 651 0,47% 2. Aktív időbeli elhatárolások értékvesztése (-) 0 0,00% 0 0,00% D. Származtatott ügyletek értékelési különbözete 0 0,00% 0 0,00% ESZKÖZÖK ÖSSZESEN 691 287 100,00% 568 369 100,00% FORRÁSOK E. Saját tőke 666 282 96,38% 318 188 55,98% I. Induló tőke 412 914 59,73% 240 344 42,29% 1. Kibocsátott befektetési jegyek névértéke 5 488 309 793,93% 5 495 486 966,89% 2. Visszavásárolt befektetési jegyek névértéke (-) -5 075 395-734,20% 5 255 142 924,60% II. Tőkeváltozás (tőkenövekmény) 253 368 36,65% 77 844 13,70% 1. Visszavásárolt befektetési jegyek bevonási értékkülönbözete -951 389-137,63% -1 007 801-177,31% 2. Ingatlanok, értékpapírok értékelési különbözet tartaléka -6 073-0,88% -127 170-22,37% 3. Előzőév(ek) eredménye 1 195 612 172,95% 1 210 830 213,04% 4. Üzleti évi eredménye 15 218 2,20% 1 985 0,35% F. Céltartalékok 0 0,00% 0 0,00% G. Kötelezettségek 24 565 3,55% 250 070 44,00% I. Hosszú lejáratú kötelezettségek 0 0,00% 0 0,00% II. Rövid lejáratú kötelezettségek 24 565 3,55% 250 070 44,00% III. Külföldi pénzértékre szóló kötelezettségek értékelési különbözete 0 0,00% 0 0,00% H. Passzív időbeli elhatárolás 440 0,06% 111 0,02% FORRÁSOK ÖSSZESEN 691 287 100,00% 568 369 100,00% Budapest, 2012. június 30.... Vállalkozás vezetője (képviselője) * nem auditált 7