Integráló építés I. I. Előadás BME MET Előadó: 2013/2014 I. szemeszter Dr. SCHRANCZ MIHÁLY TAMÁS egyetemi docens, BME Magasépítési Tanszék SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 1. dia /29
1. Előadás - Az Ingatlanpiac, Ingatlan típusok és a piaci szereplők 0. Bevezetés 0.1 Bemutatkozás (előadó) 0.2 A tantárgy bemutatása 0.3 Követelményrendszer 0.4 Előadások 1. Az Ingatlanpiac 1.1 Az Ingatlan definíciója 1.2 Különböző ingatlan típusok 1.3 Az ingatlanok életciklusa Értéklánc 1.4 A piac 2. Ingatlanpiaci szereplők 2.1 A szereplők bemutatása 2.2 Ügynökségek, Értékbecslők, Ingatlanközvetítők 2.3 Ingatlan finanszírozók, pénzintézetek 2.4 Invesztor, Ingatlan befektetők, befektetési alapok, hasznosítók 2.5 Ingatlanhasznosítók, üzemeltetők Facility Management, Property Management, Asset Management 2.6 A Végfelhasználók 2.7 Építési és egyéb hatóságok 2.8 A Fejlesztő SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 2. dia /29
0.1 Bevezetés - Bemutatkozás Dr. Schrancz Mihály Tamás építész 2004 - építész diploma, Pécsi tudományegyetem, PMMK 2006 - DLA fokozat, Pécsi tudományegyetem, PMMK 2007 - BME Magasépítési Tanszék, egyetemi adjunktus 2012 - Dr. habil. Fokozat, Pécsi tudományegyetem, Breuer Marcell doktori iskola 2013 - BME Magasépítési Tanszék, egyetemi docens az oktatás mellett 2004- építész 2006- Vezető Ingatlanfejlesztő cégeknél vállalok feladatokat, projektvezető, projektfejlesztő ECE - piacvezető német tulajdonú bevásárlóközpont fejlesztő + management + üzemeltetés - Árkád Örs Vezér Tere, bővítés, Budapest - bruttó 31.000 m2 - Árkád Győr - bruttó 70.000 m2 - Espark Eskisehir (Törökország) - bruttó 82.000 m2 - Debrecen Fórum - bruttó 70.000 m2 HOCHTIEF - piacvezető német központú irodaépület és lakóingatlan fejlesztő - Capital Square Irodaház Budapest bruttó 38.500 m2 Motiváció: Ingatlanpiaci alapismeretek megismertetése az egyetemi alapképzés során SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 3. dia /29
0.1 Bevezetés - Bemutatkozás Cella Septichora Idegenforgalmi Központ, Pécs Tervező: Dr. Bachmann Zoltán Schrancz Mihály DLA Szakági tervező: Stocker György DLA Kivitelezés éve: 2005-206 Projektvolumen: 1,5 Milliárd HUF SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 4. dia /29
0.1 Bevezetés - Bemutatkozás ÁRKÁD GYŐR Bevásárlóközpont, Győr Tervező: Bodrossy Attila, Dimenzió Tervező Kft. Szintterület: Bruttó 78.000 m2 Kivitelezés éve: 2006-2007 Projektvolumen: 26 Milliárd HUF SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 5. dia /29
0.1 Bevezetés - Bemutatkozás Capital Square Irodaház, Budapest Tervező: Finta Studió Kivitelezés éve: 2008-2010 Projektvolumen: 21 Milliárd HUF SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 6. dia /29
0.2 Bevezetés A tantárgy bemutatása Min múlik egy Projekt sikere? Kin múlik egy projekt sikere? Hogyan és miért jön létre egy ilyen beruházás? Kik működnek közre? Kinek milyen szerepe van? Hogy néz ki a folyamat összességében? Mi műszaki emberek egy épület létrehozása kapcsán általában egy a kompetenciahalmazunknak megfelelő problémakörben gondolkodunk, tehát nagyjából ezt látjuk: Fontos, hogy el tudjuk helyezni magunkat mint tervező, mint mérnök, mint kivitelező, mint műszaki ellenőr az egész folyamat részeként, értsük melyik szereplőnek mi a szerepe és a motivációja! Kinek is építjük azt a bizonyos házat, építményt? Ki fogja azt használni, mire és hogyan fogja használni? Forrás: Sylvester Ádám, Szécsi Zoltán, Skicc 1998, Berlini Nagykövetség INGATLANPIAC Minden épület, építmény létrehozása elsősorban gazdasági vállalkozás! ÉPÍTŐIPAR SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 7. dia /29
0.2 Bevezetés A tantárgy bemutatása Az ingatlanpiac az elmúlt években (a válság kitöréséig) a befektetési szektor egyik legfelkapottabb és legsikeresebb szegmense volt: - hosszú távon emelkedett az ingatlanok értéke - megbízható befektetésnek tartották A tantárgy célja: megismertessen alapvető ingatlanpiaci összefüggéseket a hallgatósággal, mely szemlélet bármely építési projekt létrehozása során segít a cél helyes kijelölésében és meghatározásában, a műszaki tartalom felhasználóbarát kialakításában és a hozzájuk tartozó a költségek optimalizálásában SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 8. dia /29
0.3 Követelmények Féléves feladat: (a számítógépes feldolgozás a félévben elvárt) konkrét helyszínre elhelyezett irodaépület vagy lakóépület beruházás döntés előkészítő tanulmánya csoportmunkában 3-4 fő Előadások : - a megoldásához szükséges ingatlanfejlesztési folyamatok, összefüggések, piaci sajátosságok, szereplők és szempontrendszerük - a műszaki projekt előkészítés, a folyamathoz szorosan kapcsolódó gazdasági és jogi szempontrendszerek, ingatlanpiaci struktúrák VÁZLATTERV (Irodaház vagy többlakásos lakóépület) MŰSZAKI LEÍRÁS ÉS KÖLTSÉGBECSLÉS (építészeti, tartószerkezeti, gépészeti és elektromos műszaki leírás) + az ehhez tartozó építési költségkalkulációk elkészítése. PROJEKTÜTEMTERV - teljes projektütemtervének elkészítése sávos ütemtervként a főbb ütemek (előkészítés/akvizíció, koncepcióterv elkészítése, építési engedélyes terv elkészítése, építési engedélyezési folyamat, tenderterv előállítása, bontás, kivitelezés, bérbeadás, stb.) megjelenítésével. PIACI ANALÍZIS - mikro- és makro környezet, megközelíthetőség, versenytársak, árazás GAZDASÁGOSSÁGI SZÁMÍTÁS - a tervezett épület gazdaságossági számításának elkészítése, kiadott táblázat segítségével PREZENTÁCIÓ - a félév végén az eredmények prezentálása PPT formátumban kb. 30 perc terjedelemben SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 9. dia /29
0.3 Követelmények AZ ALÁÍRÁS, A KREDITPONT ÉS AZ ÉRDEMJEGY MEGSZERZÉSÉNEK FELTÉTELEI - Az előadásokon a részvétel a TVSZ szerint - Az előadásokon készített megfelelő színvonalú jegyzet a félévi értékelésnél fél jeggyel beszámításra kerül (minden órán katalógus, a Tanszék 30%-os hiányzást fogad el). - A gyakorlati órákon a részvételt a Tanszék akkor fogadja el, ha a hallgató hozott rajzot és konzultált az oktatójával (a Tanszék 30%-os hiányzást fogad el), az óra végén az ütemtervnek megfelelően készítendő beadandó feladatrészekre aláírást szerez. - Az elégséges érdemjegy megszerzéséhez szükséges feltételek: a beadandó feladatrészek legalább elégséges érdemjegyű elkészítése és az ütemtervben megadott időben történő beadása. Az oktatók (amennyiben megfelel a vázlatterv) aláírják és visszaadják a terveket a hallgatóknak. A félév végén az összes feladatrészt egy közös borítóban kell beadni az oktatónál. - A Tanszék csak az oktatók által aláírt feladatrészeket köteles bevenni, az alá nem írtakat az oktató beveheti, de nem köteles rá. - A beadott feladatrészekre az oktató, ha az nem teljesíti az elégséges szintet (műszaki tartalom, alaki követelmények) elégtelent ad. - Részhatáridők be nem tartása esetén a beadás pótlása az eredeti részhatáridőhöz képest legkésőbb 1 héttel, külön eljárási díjjal lehetséges. - Féléves jegy összetétele: 35% vázlatterv, 35% egyéb munkarészek, 30% zárthelyi. SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 10. dia /29
0.4 Előadások 01. Ingatlan típusok, az Ingatlanpiac és a piaci szereplők Schrancz, Met.BME 02. Az ingatlanfejlesztés folyamata - Ingatlanfejlesztés "Értéklánc Schrancz, Met.BME 03. Ingatlanfejlesztés - Termék, koncepció, beruházási terv, megtérülés Schrancz, Met.BME 04. Tervezési alapelvek - Lakóépületek - Tervezési program Kovacs G., Futureal 05. Tervezési alapelvek Irodaépületek - Tervezési program Kovacs G., Futureal 06. Projekt management - Műszaki tartalom meghatározás - Költségkalkuláció Schrancz, Met.BME 07. Épületvillamossági, Épületgépészeti, közművekkel kapcsolatos alap ismeretek Szigyártó G., SMG-Sisu 08. Zöldépítészet, Green Building, Minősítési rendszerek- Műszaki tartalom Schrancz, Met.BME 09. Projekt management - Projektstruktúra, PM szerepe a projektben- Projektütemterv Schrancz, Met.BME 10. Ingatlanfejlesztés elhelyezése a jogrendszerben Kellner D., Széchenyi ü. 11. Facility Management Sólyom A., ex. HTFM 12. Property Management, Asset Management Erdélyi G., Raiffeisen IA 13. Prezentáció 1. Feladat SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 11. dia /29
1.1 Az Ingatlan definíciója - szubjektív közelítés Az ingatlanokat számtalan módon tudjuk csoportosítani: - épület, mint mérnöki objektum - a nemzeti vagyon része - társadalmi-környezeti hatású objektumok - egyéni-családi, vállalati befektetés - használati eszköz - életünk tere Az egyén szempontjából: - lehet hozzá erős érzelmi kötődés - szülői örökség - pénzrabló passzív romhalmaz - Befektetés - vásároljuk és használjuk Osztályozni lehet: - nagyság - funkció - építészeti megjelenés - financiális eredet - jövedelemtermelő képesség A piac egyes szereplőinek különböző érdekei fűződnek ingatlanjaikhoz, sokszor nagyon különbözően látják annak értékét SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 12. dia /29
1.1 Az Ingatlan definíciója - jogi közelítés Az ingatlan a föld és a ráépített szilárd építmények összessége Az ingatlan az olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásba önállóan bejegyezhető: egy helyrajzi számon nyilvántartott földrészlet a hozzá tartozó felépítménnyel külön telekkönyvezett felépítmény a földfelszín egy meghatározott, rendszerint az ingatlan nyilvántartásban önálló egységként kezelt részlete, annak minden alkotórészével és tartozékával (gyümölcsével) együtt, és minden olyan körülmény, amely ennek jelenlegi vagy jövőbeli sorsára kihatással lehet. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) nem tartalmazza az ingatlan definícióját, a jogelmélet azonban egységes abban, hogy ingatlannak azok a dolgok minősülnek, amelyek állaguk sérelme nélkül egyáltalán nem vagy csak jelentős értékvesztéssel helyezhetők át másik helyre. Ingatlannak minősülnek továbbá a már gyökeret eresztett növények és a folyók hordalékai is. Az ingatlanhoz kapcsolódóan a következő jogok jelennek meg: birtoklás joga használat joga az ingatlan hasznainak (gyümölcsének) szedése védelem joga fejlesztési jogok Ingatlanhoz kapcsolódó gazdasági tevékenységek: ingatlan adás-vétele ingatlan bérbeadása ingatlanfejlesztés ingatlanbefektetés ingatlanközvetítés ingatlan reklámozása SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 13. dia /29
1.2 Különböző ingatlan típusok Privátszektor, vállalati beruházások, nem értékesítésre szánt fejlesztések: - ipari és logisztikai ingatlanok = termelő eszköz - telephelyek - Built to suit vagyis a konkrét igényre alakított irodaházak, ipari és logisztikai bázisok - saját lakóházak, családi házak, üdülők Állami, önkormányzati beruházások: (a társ. működéséhez elengedhetetlenek, profitmotívum hiánya, az újraelosztási folyamatok keretein belül) - városi terek - tömb rehabilitációk - kulturális intézmények - egészségügyi intézmények - oktatási intézmények - szociális lakásépítés + egyéb közcélú ingatlanok Ingatlanfejlesztők, értékesítésre szánt fejlesztések: - lakóingatlanok (residential) - kereskedelmi ingatlanok (commercial) - irodaházak (commercial) - ipari és logisztikai- és raktárbázisok (industrial) - hotel- és üdülőfejlesztések (hotel and resort) - vegyes funkciójú fejlesztések (mixed use) SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 14. dia /29
1.3 Az ingatlanok életciklusa - Értéklánc Telek fejlesztés Ingatlan fejlesztés + Az épületek melyeket létrehozunk viszonylag rövid élettartalommal bírnak: (kivéve a műemlékek) - elöregedés (esztétikai, műszaki avulás) - funkcióját már nem képes betölteni A természethez hasonlóan az ingatlanoknak is van életciklusa = soha meg nem álló körforgás. Avulás pl.: - lakóház műszakilag, esztétikailag elöregedik, túl drága a fenntartás, fel kell újítani, vagy el kell bontani - műemlék épület tulajdonost majd funkciót vált, a korábbi lakóház, palota funkcióból szállodává alakul Ingatlan hasznosítás - egy városrész formálódik át, a technológiai fejlődés következtében bizonyos ipari területek mérete jelentősen lecsökken, a városrész revitalizálásra kerül és a terület besorolása intézményi területté változik Pl. Budapest Váci út, a korábbi ipartelepből Budapest egyik legkeresettebb irodafolyosója SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 15. dia /29
1.3 Az ingatlanok életciklusa Értéklánc, kereskedelmi ingatlanok esetén Ötlet Üzemeltetés Fejlesztési koncepció, megtérülésszámítás Bérbeadás, Exit Fejlesztési terület Telek akvizíció Kivitelezés Tervezés, Engedélyez - tetés SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 16. dia /29
1.4 A Piac Telek fejlesztés Adás- Vétel Ingatlan fejlesztés Adás- Vétel Telek fejlesztés Ingatlan fejlesztés Adás- Vétel Telek fejlesztés + Ingatlanpiaci tranzakciók: -Adás- Telek adás-vétel Vétel - Fejlesztett telek adás-vétel - Előkészített projekt adás-vétel - Megépített projekt adás-vétel - Üzemelő épület adás-vétel - Elavult épület adás-vétel Adás- Vétel Adás- Vétel Ingatlan hasznosítás Adás- Vétel Ingatlan hasznosítás Adás- Vétel Adás- Vétel SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 17. dia /29
2.1 A szereplők bemutatása A legnagyobb szereplő: - az állam minden tekintetben az ingatlanpiac legnagyobb szereplője - a teljes hazai ingatlanvagyont figyelembe véve ő a legnagyobb tulajdonos - ő az, aki a piac működési feltételeit szabályozási és adminisztratív módon meghatározza - gazdasági értelemben is leginkább befolyásolja Ha az épületek életciklusának teljes spektrumában gondolkodunk: - az egyes fázisokban nagyon sok, nagyon különböző szereplő csatlakozik - ezek esetenként komoly befolyással vannak a folyamatok alakulására SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 18. dia /29
2.1 A szereplők bemutatása Telek fejlesztés fázis Ingatlanfejlesztés fázis Ingatlanhasznosítás fázis INGATLANPIAC Rövid távú Pénzügyi Hosszú távú Pénzügyi szolgáltató Üzemeltető szolgáltató Telek tulajdonos Ügynökség Önkormányzat, Hatóságok Fejlesztő, Megrendelő, Beruházó Ügynökség Invesztor, Befektető, Hasznosító Vég felhasználó, bérlő Tervezők Fővállalkozó, kivitelezők ÉPÍTŐIPAR Hatóságok, Tanácsadók (várostervezők, mérnökök, jogászok, értékbecslők, piaci elemzők, PR tanácsadók, stb) SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 19. dia /29
2.2 Ingatlanpiaci szereplők - Ügynökségek, Értékbecslők, Ingatlanközvetítők Elsődleges szerep a külföldi és belföldi ingatlan befektetők kockázat mérlegelési igényei mentén: - megfelelő piac ismeret, piaci transzparencia - ingatlanok felmérésére, értékbecslésére, kezelésére vonatkozó tevékenységek - megbízhatóság, egységes normákhoz történő igazodás igénye Az ügynökségek: - sok esetben egy konkrét piaci szegmensre specializálódnak (pl. irodaház piac) - ismerik a beruházás - megtérülés elméleti menetét - nagyon szoros piacfigyelő információs rendszerrel rendelkeznek - gyűjtik és rendszerezik a kínálati és keresleti piaci adatokat, folyamatokat összekapcsolják a vevőket az eladókkal, bérlőket a bérbeadókkal - prognosztizálják a piaci változásokat - egyedi tanácsot adnak az egyes tranzakciókkal kapcsolatban Irodapiac ingatlanügynökök - 2-2,5% jutalék telek adás vétel - 1,5- havi bérleti díj jutalék bérbeadás esetén - 1-2% jutalék irodaház (kész termék) adás vétel Jones Lang Lasalle CBRE Colliers Cushman & Wakefield Lakáspiac ingatlanbrókerek - 2,5-3% jutalék kisebb irodák, - 4-5% jutalék nagyobb hálózatok esetén Otthon Centrum Duna House Tecnocasa SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 20. dia /29
2.3 Ingatlanpiaci szereplők A fejlesztő Az Ingatlanfejlesztő a piac fontos szereplője, olyan szakmai és pénzügyi befektető, aki általában egy épület létrehozásának teljes spektrumát lefedi A fejlesztő: - olyan lokáción, olyan terméket kíván létrehozni, melyet a végfelhasználók felé értékesíteni tud - nagyban támaszkodik az ügynökségek által készített piaci elemzésekre - ő a projekt, az épület megálmodója, megfogalmazója és megvalósítója egyben - ő kapcsolja össze az építőipart és az ingatlanpiacot - folyamatos értékteremtésre törekszik az értéklánc minden fázisában, mely profitra fordítható - ő a legnagyobb kockázatvállaló, rossz döntései nyomán olyan termékek jöhetnek létre, melyre a piacon nincsen kereslet, jó döntések sorozata azonban jelentős profitot is eredményezhet Ingatlanfejlesztés = telek, épület újrapozícionálása, hozzáadott érték teremtés, befektetés, kockázatvállalás, profit realizálása = = Ingatlanfejlesztés Termékfejlesztés Tisztán műszaki produktum (Példa autógyártás) Fejlesztők: - Futureal - Trigánit - Orco - Autóker Holding Rt. - Wing - BigGeorges - OTP Ingatlan - HB Reavis Csoport - Ablon - Hochtief - BIF - IVG Hungária Kft. - Skanska - Codic - ECE - Plaza Centers SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 21. dia /29
2.3 Ingatlanpiaci szereplők A fejlesztő Telek fejlesztés fázis Ingatlanfejlesztés fázis Ingatlanhasznosítás fázis ÉRTÉK TEREMTÉS ÜZEMELTETÉS FEJLESZTÉS HASZNOSÍTÁS FINANSZÍROZÁS ÉRTÉK FENNTARTÁS Invesztíciós költség 1x az életciklus költségek 20%-40%-a Üzemeltetési költség folyamatosan az életciklus költségek 60%-80% -a SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 22. dia /29
2.3 Ingatlanpiaci szereplők A fejlesztő Akvizíció Értékesítés Marketing Piackutatás Bérbeadás Finanszírozás biztosítása Jogi DD (átvilágítás) Cash Flow terv Megtérülés számítás Projekt Menedzsment és műszaki ellenőrzés Beszerzés és vállalkozásba adás Tervezési feladatok Koordinációja és engedélyeztetés Költségbecslések, kalkulációk Rendezési terv módosítás Műszaki DD (átvilágítás) GAZDASÁGI ÉS JOGI KOMPETENCIÁK KOMPLEX MŰSZAKI ÉS MANAGEMENT KOMPETENCIÁK SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 23. dia /29
2.4 Ingatlanpiaci szereplők - Ingatlan finanszírozók, pénzintézetek Magyarországi ingatlanfinanszírozók: - belföldi kereskedelmi és fejlesztési bankok - speciális esetben külföldi kereskedelmi és fejlesztési bankok A bankok: - a legtöbb esetben komoly szakmai kompetenciákkal felvértezett szakértői stábbal rendelkeznek - az ügynökségek által előállított elemzésekre is építve helyeznek ki hiteleket - a válság kitöréséig a meredeken felívelő piacon rendkívül sok rosszul kihelyezett hitel került a piacra A jelenlegi hitelfeltételek nem nagyon engedik nagy tömegű pénz mozgósítását: - ez az építőipari teljesítmény rohamos zuhanását okozta, - a tőke az építkezések egyik legfontosabb alapanyaga. - a hitelfeltételek szigorúságára ma egyértelműen jellemző, hogy a fedezetként szolgáló ingatlanok értéke sokszor többszöröse a felvett hitelnek Bankok: - CIB Bank - Unicredit Bank - MKB - Raiffeisen - Erste SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 24. dia /29
2.5 Ingatlanpiaci szereplők Invesztor, Ingatlan befektetők, befektetési alapok, hasznosítók - Ingatlanalapok - Intézményi befektetők - Nyugdíjpénztárak - Magánszemélyek - Bankok saját portfóliója Befektetési alap Befektetés lényege Befektetés eredménye - jogi személyiséggel felruházott vagyontömeg, mely a befektetők pénzeit használva, költséghatékonyan és diverzifikáltan befekteti - valamilyen mértékű tőke lekötése abból a célból, hogy meghatározott időtartam alatt a kockázati szintnek megfelelő hozamprémiumot vagyis profitot eredményezzen a kockázatmentes befektetéshez képest - a profitot a kezdeti tőkéhez viszonyítva %-os formában kifejezve, realizált hozamnak nevezzük Ezen befektetők számára pl. egy irodaépület vagy egy bevásárlóközpont: - egy pénzügyi termék, mely a bérleti díj által profitot termel (cash flow szemlélet) - egy befektetési termék, mely a piaci helyzet javulásával középtávon növeli értékét (asset szemlélet) Ingatlanalapok: - Raiffeisen ingatlanalap - CA Immo ingatlanalap - SEB ImmoInvest - Erste Ingatlanalap - IVG - CS Euroreal A - NV Big Georges Ingatlanalap - Real IS - KanAm Grundinvest Fonds - Carion Ingatlanalap - Union Invest - UBS 3 Sector Real Estate Eur - UNIONE - AXA Immosolutions - Degi German Business SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 25. dia /29
2.6 Ingatlanpiaci szereplők - Ingatlanüzemeltetők Facility Management Ingatlanüzemeltetők Facility Management - saját vagy megbízás alapján üzemeltetik, karbantartják az ingatlanokat - teljes körű üzemeltetés / facility management: - épületszerkezetek, épületgépészeti rendszerek, épületvillamossági rendszerek karbantartása - közműszolgáltatások folyamatos biztosítása - portaszolgálat, recepció, diszpécser szolgálat - takarítás, gondnoki tevékenység, kártevő irtás, őrzés - védelem - tűzjelző rendszerek üzemeltetése, felvonók üzemeltetése, vagyonvédelmi rendszerek üzemeltetése - biztosítási ügyintézés - hó eltakarítás - lladékkezelés Ingatlanhasznosító Asset Manager - saját vagy megbízás alapján bérbe adják az ingatlanokat - saját vagy megbízás alapján értékesítik az ingatlanokat - esetleg üzemeltetés, beruházás bonyolítás SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 26. dia /29
2.7 Ingatlanpiaci szereplők - Végfelhasználó Irodaházak: - vállalatok, cégek akik bérlőként jelennek meg - a nagyon különböző profilokból adódóan nagyon eltérő igénnyel (ültetési sűrűség, irodaterület kialakítása, parkolók száma, biztonsági követelmények) Ügyvádi iroda vs. Bank vs. Telefonos ügyfélszolgálat Lakóházak: - maguk a lakók SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 27. dia /29
2.8 Ingatlanpiaci szereplők Építési- és egyéb hatóságok Főépítész - Elsősorban a település arculatának alakulásáért, a rendezési tervek kidolgozásának koordinálásáért, az épített környezet minőségéért felel Építési hatóság - Az építészeti törvényi, rendeleti előírások, rendezési terv szerinti szabályozások betartatásáért felel - Az építési engedély kiadásért felel - Használatbavételi engedély kiadásért felel - Egyeztet az összes többi hatósággal Központi tervtanács - Engedélyezési jogkörrel nem de véleményezési jogkörrel bíró építészekből álló szakmai testület Tűzoltóság - Ma a tervezési folyamatot komolyan befolyásoló legszigorúbb előírások - Az engedélyezési folyamatot megelőzően folyamatos egyeztetés szükséges - Az építési folyamat végén minden tűzbiztonsági rendszert ellenőriz ÁNTSZ - Az engedélyezési folyamatot megelőzően folyamatos egyeztetés szükséges - Az építési folyamat végén minden tűzbiztonsági rendszert ellenőriz (Környezetvédelmi hat., Vízügyi hat., Közlekedési hat., Bányakapitányság, Műemlékvédelmi hat., Régész) SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 28. dia /29
IRODALOMJEGYZÉK Soóki Tóth Gábor - REM&P1 CEU Business School, Budapest 2002 Kocsis Erika - Az Ingatlanpiac Pénzügyi szemmel, Budapest 2009 Faust Dezső Ingatlangazdaságtan, Budapest 2005 Craig Hall How to Buy Low and Sell High in Real Estate (Időzítés az ingatlanpiacon) New York 2003 Internetes források: http://iroda./faq.php?id=34 SCHRANCZ MIHÁLY dla egyetemi docens, BME Építőmérnöki Kar Magasépítési tanszék 29. dia /29