Építési anyagok és technológiák kiválasztása az ingatlanfejlesztés céljainak függvényében

HTML
DOWNLOAD

Méret: px

Mutatás kezdődik a ... oldaltól:

Download "Építési anyagok és technológiák kiválasztása az ingatlanfejlesztés céljainak függvényében"

Anikó Barnané
9 évvel ezelőtt
Látták:

1 Országos Tudományos Diákköri Konferencia Műszaki Menedzsment tagozat április 25. Építési anyagok és technológiák kiválasztása az ingatlanfejlesztés céljainak függvényében Készítette: Konzulensek: Pozsgai András Kocsány János vezérigazgató Graphisoft Park SE Klujber Róbert mestertanár BME Építéskivitelezési Tanszék

2 Építési anyagok és technológiák kiválasztása az ingatlanfejlesztés céljainak függvényében A gazdasági környezet tendenciózus változásai, valamint a bérlő és az ingatlanfejlesztő üzleti modelljeinek különbségei miatt egyre nehezebb sikeres projektet létrehoznia az ingatlanfejlesztőknek.

valamint a bérlő és az ingatlanfejlesztő üzleti modelljeinek

3 Építési anyagok és technológiák kiválasztása az ingatlanfejlesztés céljainak függvényében Miért az irodapiacot vizsgálom? - a felhasználók bevonzása és megtartása mindig az aktuálisan legkorszerűbb technológiák felhasználását követeli meg - ugyanakkor a piaci környezetre jelentős befolyással bíró jogszabályi háttér jelentős mértékben alakítja a kereslet-kínálatot

- a felhasználók bevonzása és megtartása mindig az aktuálisan legkorszerűbb technológiák

4 Építési anyagok és technológiák kiválasztása az ingatlanfejlesztés céljainak függvényében 1) Irodapiaci sajátosságok 2) Energiafelhasználás, és szabályozása 3) Az építési költségek 4) Az ingatlanfejlesztő és a felhasználó

sajátosságok 2) Energiafelhasználás, és szabályozása 3)

5 1) Irodapiaci sajátosságok Budapesti A kategóriás irodaterületek növekedése Bérleti díjak alakulása Budapesten

6 2) Energiafelhasználás, és szabályozása Energiaárak alakulása Irodaépületek elektromos energia fogyasztása

7 2) Energiafelhasználás, és szabályozása Épületekkel szemben támasztott energetikai követelmények növekedése 2019-ig talajon fekvő padló (új épületeknél) szomszédos fűtött épületek és épületrészek közötti fal homlokzati, vagy fűtött és fűtetlen terek közti kapu ipari ajtó és kapu, tűzgátló ajtó és kapu (fűtött tér határolása) tetőfelülvilágító homlokzati üvegfal, függönyfal fa vagy pvc homlokzati üvegezett nyílászáró üvegezés alsó zárófödém árkád felett padlásfódém külső fal 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3, ig

és kapu, tűzgátló ajtó és kapu (fűtött tér határolása) tetőfelülvilágító homlokzati üvegfal, függönyfal fa vagy pvc homlokzati

8 2) Energiafelhasználás, és szabályozása Gazdaságossági határ megállapítása Ft Ft Ft Ft Ft Ft Ft Ft Ft Ft Ft 804 Ft 536 Ft 268 Ft Ft U érték változása Hőszigetelés ára

412 Ft 2 144 Ft 1 876 Ft 1 608 Ft 1 340 Ft 1 072 Ft 804 Ft 536

9 3) Az építési költségek Az építés során felmerülő költségek aránya Építési költségek telek 10% fejlesztői haszon 10% feltárás 3% finanszírozási költségek 4% értékesítési költségek 4% építési mellékköltségek 10% kivitelezési költségek 58% tereprendezés 1%

feltárás 3% finanszírozási költségek 4% értékesítési költségek

10 3) Az építési költségek Energiatudatos ingatlanfejlesztés Az állítások szerint mindössze 4-6%-al növeli meg ezen energetikai besorolások a projekt összköltségét, ami elég valószínűtlennek tűnik (ennél jóval több lehet az igaz). Az adatok hitelességét számos megvalósult épület épület elemzésével lehetne igazolni, ez azonban nem áll rendelkezésre jelenleg.

valószínűtlennek tűnik (ennél jóval több lehet az igaz).

11 3) Az építési költségek Épületen belüli költségek aránya Szerkezeti költségek felvonók 3% BMS (épületfelügyeleti rendszerek) 4% szerkezetépítés 19% elektromos munkák 11% homlokzat 19% gépészeti munkák 21% belsőépítészeti munkák 19% tetők, udvarok, vízszintes szigetelések 4%

szerkezetépítés 19% elektromos munkák 11% homlokzat 19% gépészeti

12 3) Az építési költségek

13 4) Az ingatlanfejlesző és a felhasználó Az ingatlanfejlesztő és a felhasználó végcélja ugyanaz, végső soron mindketten egy fenntartható, értéktartó, biztos hátteret nyújtó épületet akarnak hasznosítani, mégis több fronton ütköznek az érdekeik: Fejlesztő Célja, hogy a megcélzott felhasználói csoportra optimalizált terméke eladható legyen. Lehetőleg értéket teremtsen, ami tartja az árát és minőségét, ugyanakkor ez a szemlélet magas építési költséget eredményez. Ha már gyakran esik át az épület bérlőváltáson, ezzel együtt átalakításokon, alaposan meg kell fontolni a belső térben alkalmazott építési technológiákat. A felhasználó bevonzására mindig a legmodernebb technológiai megoldásokat kell alkalmazni, illetve magának az épületnek kell sugározni egy értékrendet. Felhasználó Rövid gazdasági modellel működik, ezért csak rövidtávon köti le magát, és gyakori szerződés felülvizsgálattal igyekeznek a bérleti díjat alacsonyan tartani, ezzel is sakkban tartva az ingatlanfejlesztőt. A felhasználó igyekszik mindig az igényeit legjobban kihasználó, és a legmodernebb területeket elfoglalni, ugyanakkor a többletszolgáltatásokért nem hajlandó arányosan többet fizetni. Ha már beköltözik, igyekszik a bérterületet minél jobban saját arculatára szabni, ami jelentős átalakításokkal és költségekkel járhat fejlesztői részről.

Lehetőleg értéket teremtsen, ami tartja az árát és minőségét, ugyanakkor ez a szemlélet magas építési költséget eredményez.

14 Következtetések: 1) a jelenlegi irodapiacon túlkínálat van, a bérleti díjak a folyamatos csökkenés után most egy mélyponton stagnálnak 2) az energiaárak és az épületek energiafelhasználása folyamatosan növekedő tendenciát mutatnak 3) az építési költségek aránya eltolódott, jelentősen megnőtt a gépészeti berendezések és nyílászárók költséghányada, melyek tovább növelik az építési költségeket 4) az ingatlanfejlesztő szűkülő gazdálkodási lehetősége ellenére pontos piackutatás és célcsoport kiválasztás után képes sikeres projekteket létrehozni, mert a jó fejlesztések mindig meg fogják találni felhasználóikat A vizsgálatok megállapításaiból következően a projektek megtérülési ideje kitolódik, a kockázatok növekednek. Az ingatlanfejlesztőknek egyre hosszabb távon kell gondolkodniuk, ezért a projektekben található viszonylagosan változó tényezőket meg kell találniuk és optimalizálásukkal el tudják érni a meghatározott céljaikat.

költségeket 4) az ingatlanfejlesztő szűkülő gazdálkodási lehetősége ellenére pontos piackutatás és célcsoport kiválasztás után képes sikeres projekteket létrehozni, mert a jó fejlesztések mindig meg

15 Köszönöm a figyelmet! Országos Tudományos Diákköri Konferencia Műszaki Menedzsment tagozat április 25.

Hasonló dokumentumok

ÉPÜLETENERGETIKAI SZABÁLYOZÁS KORSZERŰSÍTÉSE 1

ÉPÜLETENERGETIKAI SZABÁLYOZÁS KORSZERŰSÍTÉSE 1 ÉPÜLETSZERKEZETEK HŐÁTBOCSÁTÁSI TÉNYEZŐK KÖVETELMÉNYÉRTÉKEI HŐÁTBOCSÁTÁSI TÉNYEZŐ W/m 2 K FAJLAGOS HŐVESZTESÉG- TÉNYEZŐ W/m 3 K ÖSSZESÍTETT ENERGETIKAI JELLEMZŐ