Bary- Gyenge- Joó- Lakatos Ingatlan ÁFA 2013. július 1. 1
Általános Forgalmi Adó Forgalom Eladás ( fizetendő ) Beszerzés (levonható ) 2
Ingatlan fogalmak Új Építési telek Régi Beépítetlen telek 3
Bary- Gyenge- Joó- Lakatos- Petrovácz Ingatlan értékesítés Ingatlan Régi és beépítetlen Új és építési Adómentes Adóköteles (választható) Adóköteles 4
Bary- Gyenge- Joó- Lakatos- Petrovácz Választási lehetőségek (88. ) Ingatlan Lakóingatlan Nem lakóingatlan Adómentes Adóköteles ALAPHELYZET VÁLASZTHATÓ VÁLASZTHATÓ 5
Bary- Gyenge- Joó- Lakatos- Petrovácz Ingatlan értékesítés Adóalany Nem áfa alany Áfa alany Nem sorozatszerű Sorozatszerű Alapértelmezés, választások Áfa nincs E tekintetben áfa alany lesz TSI_B nyomtatvány 30 napon belül 6
Bary- Gyenge- Joó- Lakatos- Petrovácz Adóalanyiság (elvi) (ingatlan sorozatszerű értékesítése) Mire vonatkozik? új ingatlan és építési telek Sorozat jelleg (259. 18. pont): 2 éven belül negyedik rákövetkező három évben már egy is kisajá^tás, örökség a darabszámba beleszámít Következmény: Ebben az esetben a nem adóalany is azzá válik, de csak ezen ügyletekre! (Jog + kötelezedség!) 7
8
9
Ingatlan értékesítés 20X1 20X2 20X3 20X4 20X5 20X6 Jelmagyarázat: Értékesítés Öröklés, ÁFÁ- s Kisajá^tás 10
Adózási technikák Egyenes Fordítoa Eladó Vevő 11
Adófizetésre kötelezedek BGYJL Általános szabály: ( Egyenes adózás ) Speciális szabályok: az ügyletet teljesítő Kezesség (ha még nem fizede meg 150. ) Egyetemleges felelősség (pl.: kapcsolt belföldi lánc 151. ) Különös szabály: Fordítoa adózás 12
Bary- Gyenge- Joó- Lakatos- Petrovácz Ingatlan értékesítés Adóköteles Fordított Egyenes 13
Bary- Gyenge- Joó- Lakatos- Petrovácz Fordítod adózás Hol kell alkalmazni? Ingatlan, építés- szerelés (142. ) Miért? Feltétele: a szolgáltatás igénybevevője belföldi adóalany és a szolgáltatás nyújtója is belföldi adóalany És ha nem lehet? 14
Bary- Gyenge- Joó- Lakatos- Petrovácz Fordítod adózás építés Termékértékesítés: az építési, szerelési munkával létrehozod ingatlanbejegyzés alá eső ingatlan átadása Szolgáltatás nyújtás: építési- szerelési és egyéb szerelési munka, amely ingatlan bővítésére, átalakítására vagy egyéb megváltoztatására, bontására irányul, feltéve, hogy a tevékenység építési hatósági engedély- köteles 15
Fordítod adózás.. régi ingatlan és beépítetlen ingatlan (kivéve építési telek) értékesítése, ha az értékesítő élt az adókötelezeaség választásával (88. ) adós és hitelező közöd termék értékesítése tárgyi eszköz és más, 100.000 forintot meghaladó értékű termék értékesítése, vagy szolgáltatás nyújtása az eladó felszámolása vagy fizetésképtelensége esetén 16
Általános Forgalmi Adó Forgalom Eladás ( fizetendő ) Beszerzés (levonható ) 17
Adólevonási jog qlalma Lakóingatlanhoz kapcsolódóan Nem vonható le: Ø a lakóingatlant terhelő adó Ø lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges termék és szolgáltatás kivéve, ha azt továbbértékesíhk, vagy túlnyomó részben adóköteles bérbeadással hasznosítják Ehhez adókötelezedséget kell választani (88. ). Túlnyomó rész = legalább 90%- ban 18
Adólevonási jog Speciális (ideiglenes) Ha később változik az arány Kötelező figyelési időszak : Ingatlan 240 hónap Gép 60 hónap Ø Folyamatosan (évente) figyelni az esetleges változást. Ø 10 eft feled javítani. 19
Eladás esetén Hány hónap maradt? Ha adókötelesként adjuk el 100% levonható a megmaradt hónapokra ( Levonható keletkezik) Ha adómentesként értékesítedünk 0% levonható a megmaradt hónapokra ( Fizetendő keletkezik) Már 1 eft feled javítani. BGYJL Adólevonási jog Speciális (ideiglenes) 20
Ingatlan ÁFA esedanulmány Az ESET Kv ÁFA szempontból többféle tevékenységet végez, az ezekhez tartozó, egyes kiemelt évekre vonatkozó árbevétel adatokat az alábbi táblázat tartalmazza. A cég az általános szabályok szerint negyedéves gyakoriságú bevalló. 20X0- ban az év végi LH értéke 0,58 volt. 20X1- ben új ingatlant vásároltak, hogy majd a szükséges átalakítások és felújítás után oda költözzenek. Az ingatlan beszerzésről szóló számla fontosabb adatai a következők: Teljesítés ideje: 20X1. február 1. (birtokbavétel napja) Fizetési határidő: 20X1. február 1. Fizetési mód: Beszámítás (a januárban átutalt előleg terhére) Vételár (nedó): 15.000.000,- Ft Áfa (27%): 4.050.000,- Ft 21
Ingatlan ÁFA esedanulmány A birtokbavétel napjától az ingatlant egy építési vállalkozó rendelkezésére bocsátodák, hogy od elvégezze az erre vonatkozó megállapodás szerint szükséges építési hatósági engedély köteles munkálatokat. Az átépítés 20X1. február 28- án fejeződöd be, aznap a kivitelező átadta az 5 000 000,- Ft végösszegű számláját, amit 8 napon belül ki is fizedek neki. A kész épületet 20X1. március 1- jén vedék üzemszerű használatba. 22
Ingatlan ÁFA esedanulmány (Ár)bevétel adatok a főkönyvi kivonatból: eft Megnevezés 20X1. 20X2. Belföldi AM bevétel 100 000 110 000 Belföldi AK bevétel 60 000 55 000 EU (KB) értékesítés 40 000 35 000 Export (harmadik orsz.) 15 000 14 000 Összes (ár)bevétel: 215 000 214 000 23
Ingatlan ÁFA esedanulmány 20X4. augusztus 15- én az új épületet eladták. A nedó eladási ár 32 000 000,- Ft volt. Az értékesítés előd az ESET Kv bejelentede az adóhatóságnál, hogy régi ingatlan eladása esetén azt adóköteles tevékenységként végzi. 24
Ingatlan ÁFA esedanulmány Feladatok: Állapítsuk meg az ingatlannal összefüggésben 1. a 20X1. első bevallási időszaka során levonható ÁFA összegét! 2. a 20X1. év végén szükséges korrekció összegét! 3. a 20X2. év végén szükséges korrekció összegét! 4. a 20X4. harmadik negyedévi korrekció összegét! 5. Mennyiben változna a megoldás, ha a Kv nem teszi adókötelessé a régi ingatlan eladását? 25