Kormányzati Épület(együttes) ttes) Lehetséges finanszíroz rozási alternatívák összehasonlító elemzése 2007. június
Tartalomjegyzék Bevezetés Finanszírozási alternatívák 3. oldal 4. oldal Állami beruházás 5. oldal Bérlet 6. oldal PPP A 7. oldal PPP B 8. oldal Alternatívák egyszerűsített kockázati mátrixa Modell koncepció kockázatok modellezése Pénzáramlások meghatározása és modellezése Adózási kérdések Alternatívák várható értéke Állami kiadások várható értékének eloszlása Alternatívák várható jelenértékének összehasonlítása PPP A konstrukció melletti gazdasági érvek PPP A állami kötelezettségvállalás mértéke Korlátozások Fontos közlemény Mellékletek 9. oldal 10. oldal 12. oldal 14. oldal 15. oldal 16. oldal 18. oldal 19. oldal 20. oldal 21. oldal 22. oldal 23. oldal Modell legfontosabb változói 24. oldal Várható állami pénzáramlások 32. oldal Adózási kérdések 34. oldal 2. oldal
Bevezetés Annak érdekében, hogy a kormány a Kormányzati Épület(együttes) finanszírozásával kapcsolatban megalapozott döntést hozhasson, a Kincstári Vagyoni Igazgatóság ( KVI ) megbízta a Deloitte Üzletviteli és Vezetési Tanácsadó Zrt-t ( Deloitte ), hogy a KVI és tanácsadói által átadott adatokra támaszkodva készítse el a Kormányzati Negyed megvalósításához kapcsolódó lehetséges pénzügyi modellek összehasonlító elemzését, valamint végezze el az ehhez szükséges számításokat. A projekt különböző lehetséges pénzügyi megvalósítási alternatíváinak összehasonlíthatósága érdekében a nemzetközi gyakorlatnak megfelelően pénzügyi elemzés készült a Public Sector Comparator (PSC) módszertan felhasználásával. Az elemzés kizárólagos célja az állam szemszögéből a különböző változatok egymással való összehasonlítása, illetve az, hogy a később kiválasztásra kerülő változat esetében a részletes pénzügyi megvalósítási elemzés alapját képezze. Jelen elemzésben a Kormányzati Negyed és Kormányzati Épület(együttes) fogalmának értelmezése a következő: Az Új Kormányzati Negyed a Nyugati tér Teréz körút Podmaniczky utca Dózsa György út Vágány utca Ferdinánd-híd Westend City Center Váci út által határolt terület; A Kormányzati Épület(együttes) az Új Kormányzati Negyeden belül felépülő, az állami hivataloknak helyet adó épületeket jelenti. 3. oldal
Finanszíroz rozási alternatívák A lehetséges finanszírozási alternatívák szinte korlátlan száma miatt a pénzügyi elemzés során bizonyos feltételezésekkel és egyszerűsítésekkel éltünk, melyeket alább részletesen ismertetünk. A Kormányzati Épület(együttes) megvalósíthatósági elemzése során, az alábbi fő konstrukciók összehasonlító elemzésére került sor: Állami beruházás; Hosszú távú bérlet; PPP A (alap változat); PPP B (bővített változat). Az alternatívák közötti különbség Projekthez kapcsolódó tevékenységeket az állam vagy a magánszektor végzi: Kivitelezés; Üzemeltetés Alap üzemeltetési szolgáltatások az épület és gépészeti rendszereinek műszaki üzemeltetéséhez és karbantartásához közvetlenül kapcsolódó alap üzemeltetési szolgáltatások; Kiegészítő üzemeltetési szolgáltatások ingatlanhoz közvetlenül nem kapcsolódó kiegészítő üzemeltetési tevékenységek, pl. takarítás, őrzés-védelem, informatikai szolgáltatások; Fenntartás; Finanszírozás; A projekt időtartama után a Kormányzati Épület(együttes) az állam vagy a magánszektor tulajdonába kerül. Állami tulajdon futamidő végén Magán tulajdon futamidő végén Kivitelezés, finanszírozás, fenntartás Állam Magán Kiegészítő üzemeltetés Állam Állam Magán ÁLLAMI BERUHÁZÁS PPP "A" PPP "B" 4. oldal BÉRLET
Finanszíroz rozási alternatívák állami beruházás Konstrukció lényege A Kormányzati Épület(együttes) tervezésének, kivitelezésének és minden fajta üzemeltetésének, valamint fenntartásának finanszírozását az állam végzi, vagy amennyiben a tevékenységek ellátását az állam a magánszektorra hárítja át, azt minden esetben külön szerződések keretében szabályozzák; Az állami beruházás során a telek mindvégig az állam tulajdonában marad, míg az elkészült felépítmény azonnal az állam tulajdonába kerül. Kockázatok megosztása A projekt összes kockázatát az állam viseli, ezért mind az építés, mind az ütemezés esetében is számolunk bizonytalansággal az összehasonlító projektek adatai alapján: tervezett építési költségtől való eltérés; üzemeltetési és beruházási költségektől való eltérés; eredeti ütemtervtől való eltérés; Az üzemeltetés és fenntartás tekintetében azt feltételeztük, hogy az üzemeltetési költségek valamennyi időszakban ugyanolyan mértékben térnek el a tervezettől; Az ütemezés tekintetében az egyes időszakok bizonytalanságát függetlennek feltételeztük egymástól; Ezen alternatíva esetében a legnagyobb a bizonytalansága az állami kiadások nagyságának, annak következtében, hogy minden kivitelezési, üzemeltetési, fenntartási és finanszírozási kockázatot az állam visel. 5. oldal
Finanszíroz rozási alternatívák bérlet Konstrukció lényege A Kormányzati Épület(együttes) tervezését, kivitelezését, fenntartását és az alap-üzemeltetési tevékenységeket a magánszektor végzi, továbbá a fenti tevékenységek finanszírozását a magánszektor biztosítja. Az állam a fenti szolgáltatásokért bérleti díjat fizet, a kiegészítő üzemeltetési tevékenységeket az állam és a magánszektor között megkötött külön szerződések szabályozzák; A bérlet során a Kormányzati Épület(együttes) mindvégig a magánszektor tulajdonában marad, és így marad ez a futamidő végén is, amikor is az állam az épületet kiüríti (vagy arra is van lehetősége, hogy a futamidő végén hatályos jogszabályoknak megfelelő beszerzési, közbeszerzési eljárás lebonyolítása útján az épületet tovább bérelje, egy új eljárás során újratárgyalt feltételekkel). Kockázatok megosztása Állam által fizetett bérleti díj a magánszektor pénzáramlásainak becslése és a kockázatának megfelelő elvárt hozama alapján került meghatározásra; Bérleti konstrukció esetében az állam végzi a kiegészítő üzemeltetési tevékenységeket, ezért ebben az esetben bizonytalanságot kizárólag ez okoz az állami kiadások nagyságában; Mivel bérleti konstrukció esetén a Kormányzati Épület(együttes) a bérbeadó tulajdonában marad a futamidő végén, így azzal a feltételezéssel éltünk, hogy ebben az esetben a magánszektor a futamidő kezdetén a telket megvásárolja az államtól; Annak érdekében, hogy az alternatívák összehasonlíthatók legyenek (az állami konstrukció és a PPP konstrukciók esetén az állam rendelkezik ingatlannal a futamidő végén, míg a bérlet esetén nem), a bérleti konstrukció esetében a maradványidőszaki érték egy, a jelen elemzés tárgyával minőségében és méretében megegyező újabb Kormányzati Épület(együttes) kivitelezési és ehhez kapcsolódó költségeit tartalmazza. 6. oldal
Finanszíroz rozási alternatívák PPP A Konstrukció lényege A Kormányzati Épület(együttes) tervezését, kivitelezését, fenntartását és az alap-üzemeltetési tevékenységeket a magánszektor végzi, továbbá a fenti tevékenységek finanszírozását teljes mértékben a magánszektor biztosítja. Az állam a fenti szolgáltatásokért rendelkezésre állási díjat fizet, továbbá a kiegészítő üzemeltetési tevékenységeket az állam és a magánszektor között megkötött külön szerződések szabályozzák; A Kormányzati Épület(együttes) a futamidő végén amennyiben az állam a futamidő végén, egyoldalú döntésével így határoz - egy jelképes vételár megfizetését követően állami tulajdonba kerülhet (hiszen a rendelkezésre állási díjban a futamidő alatt a Kormányzati Épület(együttes) ellenértéke az állam által fokozatosan kifizetésre kerül). Ennek megfelelően azonban, a futamidő alatt az Épület(együttes) a magánszektor tulajdonában áll. Kockázatok megosztása Állam által fizetett rendelkezésre állási díj meghatározása a magánszektor pénzáramlásainak becslése alapján került meghatározásra, oly módon, hogy a magánszektor számára biztosítsa a kockázatainak megfelelő elvárt hozamot; PPP A konstrukció esetében az állam végzi a kiegészítő üzemeltetési tevékenységeket, ezért ebben az esetben bizonytalanságot kizárólag ez okoz az állami kiadások nagyságában. 7. oldal
Finanszíroz rozási alternatívák PPP B Konstrukció lényege A PPP A konstrukciótól eltérően ebben az esetben a Kormányzati Épület(együttes)hez kapcsolódó kivitelezési, fenntartási, finanszírozási és alap-üzemeltetési tevékenységeken kívül a kiegészítő épületüzemeltetési szolgáltatásokat is a magánszektor nyújtja; A PPP B során a PPP A -hoz hasonlóan a Kormányzati Épület(együttes) a futamidő végén amennyiben az állam a futamidő végén, egyoldalú döntésével így határoz - egy jelképes vételár megfizetését követően állami tulajdonba kerülhet. Ennek megfelelően azonban a futamidő alatt az Épület(együttes) a magánszektor tulajdonában áll. Kockázatok megosztása Állam által fizetett rendelkezésre állási díj meghatározása a magánszektor pénzáramlásainak becslése alapján került meghatározásra, oly módon, hogy a magánszektor számára biztosítsa a kockázatainak megfelelő elvárt hozamot; A Kormányzati Épület(együttes) kivitelezése, üzemeltetése, fenntartása és finanszírozása teljes vertikumának kockázatát döntő mértékben a magánszektor viseli. 8. oldal
Alternatívák k egyszerűsített kockázati mátrixam Kockázatmegosztási mátrix Állami beruházás Hosszú távú bérlet PPP "A" PPP "B" Kivitelezés költségtúllépés Állam Magán Magán Magán késedelmes teljesítés Állam Magán Magán Magán tervezési kockázat Állam Megosztott Megosztott Megosztott engedélyezési tervekhez kapcsolodó kockázatok Állam Állam Állam Állam kivitelezési tervekhez kapcsolodó kockázatok Állam Magán Magán Magán sztenderdeknek nem megfelelés, technikai kockázat Állam Magán Magán Magán alvállalkozói kockázatok Állam Magán Magán Magán vis major Állam Megosztott Megosztott Megosztott törvényi változások Állam Magán Magán Magán speciális törvényi változások Állam Állam Állam Állam politikai kockázat Állam Állam Állam Állam Működési kockázatok költségtúllépés fenntartás Állam Magán Magán Magán üzemeltetés alap üzemeltetés Állam Magán Magán Magán kiegészítő üzemeltetés Állam Állam Állam Magán rejtett hibák Állam Magán Magán Magán vis major Állam Megosztott Megosztott Megosztott törvényi változások Állam Magán Magán Magán speciális törvényi változások Állam Állam Állam Állam politikai kockázat Állam Állam Állam Állam Keresleti kockázat közszféra kereslete a szerződés szerint Állam Állam Állam Állam közszféra kereslete a szerződés után Állam Magán Állam Állam egyéb keresleti igény Állam Magán Magán Magán Finanszírozás árfolyamkockázat, hedge Állam Állam Állam Állam kamat Állam Magán Magán Magán infláció Állam Állam Állam Állam Egyéb tényezők Általános jogszabályi változások Állam Magán Magán Magán Specifikus jogszabályi változások Állam Állam Állam Állam Társasági adó Állam Magán Magán Magán ÁFA Állam Magán Magán Magán illetékek Állam Magán Magán Magán 9. oldal
Modell koncepció kockázatok modellezése Az egyes alternatívák eltérő kockázati profilt jelentenek az állam szempontjából. Az eltérő kockázatmegosztási profil hatása az állami pénzáramlásoknak a tervezett értékektől való eltérésével számszerűsíthető; Abban az esetben, ha egy tevékenység kockázatát az állam viseli, úgy ahhoz a tevékenységhez kapcsolódó költségek, illetve kiadások tervezett értékétől való esetleges eltérése az állam pénzáramlásait közvetlenül befolyásolja; Abban az esetben, ha egy tevékenység kockázata a magánszektorra van áthárítva, úgy ahhoz a tevékenységhez kapcsolódó költségek, illetve kiadások tervezett értékétől való esetleges eltéréséből eredő kockázatot a magánszektor viseli, az közvetlenül nem hat az állami pénzáramlásokra, hiszen az állam a magánszektor számára alternatívánként eltérő fix rendelkezésre állási vagy bérleti díjat fizet, és az esetleges többletkiadásokat a magánszektorra hárítja át; Az állam szempontjából viselt kockázatokat négy területen számszerűsítettük a tervezett értéktől való várható eltérés segítségével hazai és nemzetközi összehasonlító projektek tapasztalatai alapján: építési költségek bizonytalansága (költségtúllépés); beruházás ütemezésének bizonytalansága (időzítésbeli csúszás); szinten tartó beruházások bizonytalansága (költségtúllépés); üzemeltetési költségek bizonytalansága (költségtúllépés); A magánszektor által viselt kockázatokat az elvárt hozamban vettük figyelembe. 10. oldal
Modell koncepció kockázatok modellezése (folyt.) Az állami kiadások bizonytalanságát Monte Carlo szimulációval modelleztük. Minden egyes alternatíva esetében tízezer különböző esetet generáltunk. Minden egyes esetben az összehasonlító projektek alapján becsült tervezett értéktől való várható eltérés figyelembe vételével, véletlen szám generátor használatával külön határoztuk meg azon változók értékét, amelyek tekintetében bizonytalansággal kell számolni a kockázat megosztás alapján. Az így meghatározott értékek alapján mind a tízezer esetben külön kiszámítottuk az állami kiadások nagyságát, ezzel szimulálva az állami kiadások bizonytalanságát a különböző alternatívák esetében; A tízezer különböző esetben meghatározott állami kiadások nagyságának átlagaként számítottuk ki az adott alternatíva esetében az állami kiadások várható értékét. Mivel valamennyi változó esetében a tervezett értékektől az állami kiadások szempontjából csak negatív irányba való eltérést feltételeztünk, az állami kiadások ily módon számított várható értéke minden esetben kisebb, mint a változók tervezett értéke alapján számított állami kiadás. A szimuláció eredményeként továbbá meghatároztuk azt, hogy az egyes alternatívák egymáshoz viszonyítva milyen valószínűséggel járnak kevesebb állami kiadással. 11. oldal
Pénzáramlások meghatároz rozása Állami beruházás Hosszú távú bérlet PPP A PPP B Magánszektor pénzáramlásai Nem becsüljük a magánszektor pénzáramlásait Beruházási kiadások Üzemeltetési költségek alap szolgáltatások Fenntartás Hitelszolgálat Saját tőke megtérülése Beruházási kiadások Üzemeltetési költségek alap szolgáltatások Fenntartás Hitelszolgálat Saját tőke megtérülése Beruházási kiadások Üzemeltetési költségek alap szolgáltatások kiegészítő szolgáltatások Fenntartás Hitelszolgálat Saját tőke megtérülése Bérleti díj Rendelkezésre állási díj Rendelkezésre állási díj Állami pénzáramlások MÁV telkek fejlesztése Beruházás előkészítés Ingatlanok visszabérlése Beruházási kiadások Üzemeltetési költségek alap szolgáltatások kiegészítő szolgáltatások Finanszírozási kiadások MÁV telkek fejlesztése Beruházás előkészítés Bérleti díj Kiegészítő szolgáltatások MÁV telkek fejlesztése Beruházás előkészítés Rendelkezésre állási díj Kiegészítő szolgáltatások MÁV telkek fejlesztése Beruházás előkészítés Rendelkezésre állási díj ÁLLAMI KIADÁSOK 12. oldal
Modell koncepció pénzáramlások modellezése A KVI és tanácsadói által rendelkezésünkre bocsátott adatok alapján egy magas szintű diszkontált cash flow modellt építettünk a különböző finanszírozási alternatívák eltéréseinek modellezésére; Részletes és pontos adatok hiányában a modell létrehozása során számos egyszerűsítéssel és feltételezéssel éltünk, amelyek azonban nincsenek lényegi befolyással az alternatívák sorrendjére; A modell összesíti a projekthez kapcsolódó beruházási kiadásokat, üzemeltetési költségeket és finanszírozási kiadásokat, illetve a magánszektor által hasonló típusú projektek esetén elvárt megtérülést, mely alapján mind az állami oldal, mind a magánszektor pénzáramlásai meghatározhatók; A modellben külön szerepeltettük a minden alternatíva esetén azonos, tehát az összehasonlítás szempontjából nem releváns pénzáramlásokat, melyek az alábbiak: A MÁV telkek megvásárlásához és fejlesztéséhez kapcsolódó költségeket; Beruházás előkészítésével kapcsolatos költségeket; Az összes konstrukció esetén feltételeztük, hogy a projekt futamideje alatt a Kormányzati Épület(együttes)en a szükséges fenntartási és karbantartási munkák megtörténnek, ami ahhoz szükséges, hogy a futamidő alatt és annak végén is az ingatlanok a mindenkori elvárt minőségi sztenderdeknek megfeleljenek. Az állami beruházás esetén azonnal, míg a PPP konstrukciók esetén a projekt futamideje végén a Kormányzati Épület(együttes) az állam tulajdonába kerül. Ezért annak érdekében, hogy ezen konstrukciók összehasonlíthatóak legyenek a bérleti konstrukcióval, azzal a feltételezéssel éltünk, hogy bérlet esetében az államnak továbbra is a korábbival megegyező minőségi elvárásoknak megfelelő ingatlant kell biztosítania a kormányzati intézmények számára. Ennek megfelelően nem csupán a projekt futamideje alatt keletkező pénzáramlásokat, hanem az egyes alternatívák maradványidőszaki pénzügyi hatásait is figyelembe vettük az elemzésünk során az összehasonlíthatóság érdekében. 13. oldal
Adózási kérdk rdések Állami beruházás Bérlet PPP A PPP B ÁFA Társasági adó Szolidaritási adó Építményadó Helyi iparűzési adó Illeték Mivel egy éven belül az állami pénzáramlásban egyaránt megjelenik bevételi és kiadási oldalon is, ezért az alternatívák összehasonlító elemzése során átfolyó tételként kezelhető, így nincs hatással az alternatívák sorrendjére. Nincs Nincs Egy éven belül bevételként és kiadásként is megjelennek az állami pénzáramlásokban, azonban bevételként a helyi önkormányzatnál jelentkeznek, míg kiadásként a központi költségvetés oldalán merülnek fel. A beruházás megvalósulás után azonnal fizetendő tételek, amelyek a bérleti díjba, illetve rendelkezésre állási díjba árazódnak be, ezért az eltérő időzítésből eredően eltérő finanszírozási költségeket indukálnak, melyek hatása azonban a projekt egészét tekintve elenyésző. A fenti adóelemek vizsgálata során az állami oldal különböző szereplőit nem elkülönült államigazgatási szervekként, hanem egy entitásként kezeltük, és ennek megfelelően az egyes adótételeknek a teljes nemzetgazdaságra vonatkozó hatásait igyekeztünk vizsgálni; Adózási szempontból jelenleg nem vizsgáltuk a kormány által a jövőben bevezetni tervezett ingatlanadó kérdését, mert erre vonatkozóan részletes elképzelések jelenleg nem állnak rendelkezésre; Itt jegyeznénk meg, hogy a projekt jelen fázisában az egyes konstrukciók adóhatásainak nagyvonalú elemzésére került sort. A kiválasztott konstrukció adóhatásainak részletes elemzésére az alkalmazni kívánt konstrukció részletes megfogalmazását követően, és az ügylet szereplőinek pontos ismeretében kerülhet sor. 14. oldal
Alternatívák k várhatv rható értéke Az egyes alternatívák várható értékének eltéréseit vizsgálva megállapítható, hogy azok mértékében nagyságrendi különbség nem adódott, azonban alternatívák közül várhatóan a PPP A konstrukció jár várhatóan a legalacsonyabb jelenértéken számított állami kiadással: Várható érték - nem változó elemek nélkül (mrd Ft) Mivel jelen elemzésnek kizárólagos célja az egyes finanszírozási alternatívák összehasonlítása volt, s nem a jövőbeli állami kötelezettségvállalás mértékének meghatározása, így a fenti várható érték számítása során csak azon tényezőket vettük figyelembe, melyek az egyes konstrukciók esetén eltérnek. Így a fenti várható érték a következő tényezőket nem tartalmazza: Meglévő ingatlanok értékesítéséből származó bevételek, MÁV ingatlanok megvásárlásának költségei, MÁV ingatlanokhoz kapcsolódó fejlesztések költségek, Kormányzati Épület(együttes) megvalósításához közvetlenül nem kapcsolódó egyéb költségek. Ennek megfelelően a fenti érték nem a teljes állami kötelezettségvállalás mértékét mutatja az egyes alternatívák esetén. Másrészt az állami beruházás, illetve a PPP konstrukciók esetén a Kormányzati Épület(együttes) tulajdonjoga a projekt végén az állam kezébe kerül, míg a bérleti konstrukció esetén a Kormányzati Épület(együttes) a magánszektor tulajdonában marad, így annak érdekében, hogy az egyes alternatívák összehasonlíthatóak legyenek egymással, az állami kötelezettségvállalás várható értéke mellett annak a projekt futamideje alatt keletkező pénzáramlásainak diszkontált jelenértékét, és maradványidőszaki várható értékét külön szerepeltettük. A bérleti konstrukció esetében a maradványidőszaki érték egy, a jelen elemzés tárgyával minőségében és méretében megegyező újabb Kormányzati Épület(együttes) becsült kivitelezési költségeit tartalmazza. 15. oldal Állami kötelezettség vállalás 2034-ig Állami kötelezettség vállalás 2034 után Állami beruházás (174.4) (174.4) 0.0 Bérlet (160.0) (131.2) (28.8) PPP A (158.3) (158.3) 0.0 PPP B (159.1) (159.1) 0.0
Állami kiadások jelenért rtékének eloszlása sa I. Állami kiadások jelenértékének valószínűségi eloszlása a különböző alternatívák esetében 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% Állami beruházás PPP A PPP B Bérlet 1.0% 0.0% (233) (229) (225) (221) (217) (213) (209) (205) (201) (198) (194) (190) (186) (182) (178) (174) (170) (166) (162) (158) (155) (151) 16. oldal
Állami kiadások jelenért rtékének eloszlása sa II. Állami kiadások jelenértékének valószínűségi eloszlása a magánszektort bevonó alternatívák esetében 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% PPP A Bérlet PPP B 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% (178) (174) (170) (166) (162) (158) (155) 17. oldal
Alternatívák k várhatv rható jelenért rtékének összehasonlításasa Az alábbi táblázat azt mutatja, hogy egy adott sorban szereplő alternatíva mekkora valószínűséggel rendelkezik magasabb jelenértékkel, mint az adott oszlopban szereplő alternatíva: Állami beruházás Bérlet PPP A PPP B Állami beruházás - 4.89% 0.99% 1.63% Bérlet 95.11% - 33.30% 46.27% PPP A 99.01% 66.70% - 84.10% PPP B 98.37% 53.73% 15.90% - A fentiek alapján az állítható meg, hogy kizárólag pénzügyi szempontból a PPP A nagy valószínűséggel előnyösebb a többi alternatívánál. Azonban megjegyzendő, hogy az alternatívák kizárólag pénzügyi szempontból történő összehasonlítása eredményeként az egyes alternatívák között az állam jövőbeli kötelezettségvállalását tekintve nagyságrendi különbség nem adódott; Itt jegyeznénk meg azonban, hogy az alternatívák összehasonlítása esetén a pénzügyi hatások mellett számos egyéb (időzítés, biztonsági kérdések, adózási hatások, stb.) tényező figyelembevétele lehet szükséges. 18. oldal
PPP A konstrukció melletti gazdasági érvek A PPP A konstrukció melletti gazdasági érvek a következők: Kivitelezés, beruházás előkészítés gyorsasága: a jelenlegi közbeszerzési szabályozásból kifolyólag az állami beruházás, illetve a PPP B konstrukció előkészítése az igénybe veendő szolgáltatások nagy száma miatt hosszabb időt vesz igénybe, mint a PPP A alternatíva esetében, és ennek következtében a jelenlegi költséges működést tovább kell finanszírozni; Üzemeltetési költség és beruházás optimalizálása: amennyiben a beruházó az üzemeltetési költségek hosszú távú optimalizálásban is érdekelt, abban az esetben a beruházás során különös figyelmet fordít erre (például fűtési rendszer hatékonysága, karbantartási költségek stb.); Fix rendelkezésre állási díj - korlátozott állami kockázatvállalás: megfelelő szerződéses struktúra esetén, a szerződéskötés pillanatától a PPP A konstrukcióban a Kormányzati Épület(együttes)sel kapcsolatos kockázatok meghatározó része (kivitelezési, alap-üzemeltetési, fenntartási, karbantartási, finanszírozási kockázatok, stb.) a magánszektorra kerül áthárításra, így ezen konstrukció esetén az állam a teljes futamidőre előre tervezhető, az inflációval indexált fix rendelkezésre állási díjat fizet. Amennyiben a szolgáltatás minősége nem felel meg a szerződésben rögzített elvárt minőségi, illetve mennyiségi követelményeknek, abban az esetben a megbízó jogosult a rendelkezésre állási díjat csökkenteni; Finanszírozási költségek: A PPP A konstrukció, és általában minden magán finanszírozás költségei ab ovo magasabbak, vagy optimális esetben megegyeznek az állami finanszírozás költségeivel, amelyet a fenti tényezők hatékonyságkülönbségből eredő megtakarítással kell összehasonlítani. 19. oldal
PPP A állami kötelezettsk telezettségvállalás s várhatv rható értéke Állami kötelezettségvállalás várható jelenértéke (kiegészítő-üzemeltetési tevékenységek és konstrukció független elemek nélkül): 128.2 mrd Ft. Az előzőekben ismertettek alapján a PPP A konstrukció esetén a Kormányzati Épület(együttes) tervezését, kivitelezését, fenntartását és az alap-üzemeltetési tevékenységeket a magánszektor végzi, továbbá a fenti tevékenységek finanszírozását teljes mértékben a magánszektor biztosítja. Ennek megfelelően az állam a fenti szolgáltatásokért egy fix, inflációval növelt rendelkezésre állási díjat fizet, így az állami kötelezettségvállalás várható jelenértéke konstrukció-független elemek és a kiegészítő üzemeltetési tevékenységek nélkül: 128.2 mrd Ft. Összehasonlításként az állami beruházás esetén a fenti tevékenységekhez kapcsolódó kötelezettségvállalás várható jelenértéke 142.5 mrd Ft. Kiegészítő üzemeltetési tevékenység várható jelenértéke: 30.1 mrd Ft. állami A PPP szerződés által nem szabályozott (külön szerződéses viszony részét képező) kiegészítő üzemeltetési tevékenységekhez kapcsolódó állami kötelezettségvállalás várható jelenértéke: 30.1 mrd Ft. A PPP A konstrukcióhoz kapcsolódó állami kötelezettségvállalás várható jelenértéke: 158.3 mrd Ft. A fenti várható érték a következő konstrukció-független elemeket - nem tartalmazza: Meglévő ingatlanok értékesítéséből származó bevételek, MÁV ingatlanok megvásárlásának költségei, MÁV ingatlanokhoz kapcsolódó fejlesztések költségek, Kormányzati Épület(együttes) megvalósításához közvetlenül nem kapcsolódó egyéb költségek. (Mivel azonban ezen tényezők minden vizsgált finanszírozási alternatíva esetén azonos mértékben és módon jelentkeznek, így ezen tényezők az alternatívák sorrendjét nem befolyásolják.) 20. oldal
Korlátoz tozások Részletes kivitelezési tervek és konkrét ajánlatok hiányában a kivitelezési költségekre vonatkozó pontos és részletes becslések nem álltak rendelkezésre, a kivitelezési költségadatokat a KVI és tanácsadói szolgáltatták. Itt jegyeznénk meg, hogy a jövőre vonatkozó adatok tekintetében lehetnek eltérések az előrejelzett, és a tényleges eredmények között, azonban véleményünk szerint a kivitelezési költségekben történő változások az alternatívák sorrendjére vonatkozó hatása korlátozott. Az üzemeltetési költségek vonatkozásában sem álltak rendelkezésünkre tényadatok, az üzemeltetési költségekre vonatkozó szakértői becsléseket a KVI és tanácsadói szolgáltatták. Konkrét ajánlat hiányában a projekt finanszírozási költségeire vonatkozóan sem álltak részletes információk rendelkezésre. Ezen tényezők meghatározásakor hazai és nemzetközi hasonló projektek során szerzett tapasztalatokra és szakértői becslésekre hagyatkoztunk. PPP B konstrukció esetén jelen elemzés során az összes lehetséges szolgáltatás magánkézbe adását feltételeztük. Ez azonban a Kormányzati Épület(együttes)sel szemben megfogalmazott biztonsági, illetve üzemeltetés biztonsági követelmények tekintetében a PPP B konstrukció megvalósíthatóságát csak bizonyos korlátozások figyelembevételével teszi lehetővé. Továbbá itt jegyeznénk meg, hogy a jelenleg rendelkezésre álló információk alapján bizonyos kormányzati hivatalok speciális szolgáltatási tevékenységeinek (a teljesség igénye nélkül itt emelnénk ki példaként speciális adat-, dokumentumkezelésiés feldolgozási, vagy akár az IT illetve őrzés-védelmi tevékenységeket) magánszektorra történő teljeskörű áthárítása várhatóan mind jogi, mind üzemeltetési korlátokba ütközhet. A Statisztikai Hivatal előzetes véleménye alapján bármely fenti finanszírozási alternatíva esetén a projekt nem lesz államháztartási körön kívül elszámolható. A projekt jelen fázisában az egyes konstrukciók adóhatásainak nagyvonalú elemzésére került sort. A kiválasztott konstrukció adóhatásainak részletes elemzésére az alkalmazni kívánt konstrukció részletes megfogalmazását követően, és az ügylet szereplőinek pontos ismeretében kerülhet sor. 21. oldal
Fontos közlemk zlemény A jelen elemzés kizárólagos célja, hogy a Kormányzati Épület(együttes)re vonatkozó megvalósíthatósági tanulmányban szereplő finanszírozási elemzés részletes háttér anyagának szolgáljon a KVI részére. Jelen elemzés során a Deloitte kizárólag historikus hatékonyság és szórás adatokat, a KVI és tanácsadói által rendelkezésre bocsátott beruházási, és üzemeltetési költség adatokat, illetve publikus forrásokból elérhető információkat használt fel. Ezen technikai, műszaki és a számításokhoz szükséges egyéb adatokat a Deloitte a KVI pénzügyi tanácsadójaként kapta. Felhívjuk a figyelmet, hogy a jövőre vonatkozó adatok tekintetében lehetnek eltérések az előrejelzett és a tényleges eredmények között. A nyilvánosan hozzáférhető vagy a Deloitte számára átadott információ integritását semmilyen módon nem vizsgáltuk, teszteltük vagy igazoltuk, azok segítségével kizárólag a modellben bemutatott számításokat végeztük el. A bizonytalanságot számszerűsítő relatív szórás becslések megbízhatósága a rendelkezésre álló minta elemszám alacsony szintje miatt korlátozott. A különböző megvalósítási formák során keletkező hatékonyság javulások szakértői becslések. Sem a Deloitte, sem annak bármely illetékes igazgatója, tisztségviselője, alkalmazottja, képviselője nem vonható felelősségre semmiféle közvetlen, közvetett vagy abból adódó veszteségért vagy kárért, amelyet bármely személy elszenved annak eredményeképpen, hogy olyan állításra, mulasztásra, vagy bármely mellékelt dokumentációra hagyatkozott, amelyeket jelen Elemzés tartalmaz. 22. oldal
Mellékletek 23. oldal
Modell változók 1. melléklet 24. oldal
A modell legfontosabb változv ltozói - összefoglalás Állam Bérlet / PPP "A" PPP "B" A Kormányzati Épületegyüttesre jutó MÁV telkek értéke, szükséges fejlesztések költsége millió Ft 5,350 5,350 5,350 Kormányzati Épületegyüttes beruházási költség millió Ft 42,821 42,821 42,821 Beruházás előkészítés, projekt management beruházás %-ában 17 10 10 Alap üzemeltetési költségek (hard facility management) Ft/m2 840 700 700 Kiegészítő üzemeltetési költségek (soft facility management) Ft/m2 1,047 1,047 910 Ingatlanok fenntartási költségei beruházás %-ában 4 4 4 Külső finanszírozás költségei beruházási szakasz Hosszú lejáratú EURIBOR+1.5% EURIBOR+1.5% üzemeltetési szakasz % EUR államkötvény EURIBOR + 1% EURIBOR + 1% Tőkeáttétel Beruházási időszakban 100% 85% 85% Maradványidőszakban % 100% 85% / 0% 0% Hitelfedezeti mutató n/a 1.2 1.2 Magánszektor által elvárt hozam % n/a 12 14* Társasági adó % n/a 20 20 Időzítés (műszaki átadás) 2010 év eleje 2009. május 31. 2009. november 31. A Kormányzati Épület(együttes) kivitelezési költségeit, kapcsolódó fejlesztések mértékét, üzemeltetési és fenntartási költségeit tekintve a számításaink során felhasznált információkat a KVI és tanácsadói szolgáltatták; A finanszírozási költségekre vonatkozó feltételezések publikus forrásokból elérhető jelenlegi piaci információkon alapulnak; A rendelkezésünkre bocsátott adatok alapján azzal a feltételezéssel éltünk, hogy a modell változóinak értéke a különböző alternatívák esetében eltérő attól függően, hogy a beruházás, illetve az üzemeltetés egy szerződés alatt kerül szabályozásra, vagy külön megállapodásokban kerül rendezésre. 25. oldal