NEMZETKÖZI SZÁMVITELI BESZÁMOLÁSI RENDSZEREK IAS 40 BEFEKTETÉSI CÉLÚ INGATLANOK

Átírás

1 NEMZETKÖZI SZÁMVITELI BESZÁMOLÁSI RENDSZEREK IAS 40 BEFEKTETÉSI CÉLÚ INGATLANOK Füredi-Fülöp Judit

2 FOGALMA A befektetési célú ingatlan: tartalma alapján földterület és/vagy épület(rész) bérbeadási és/vagy tőkenövelési céllal tartja a tulajdonos vagy pénzügyi lízing esetén a lízingbevevő a gazdálkodó egyéb eszközeitől nagymértékben függetlenül, önmagában generálnak pénzáramokat.

3 ..szokásos üzletmeneten belül értékesítése szánt? IGEN IAS 2 VAGY IFRS 5 Az ingatlan. NEM.saját használatú? IGEN IAS 16 NEM.építés vagy felújítás alatt áll? IGEN.harmadik feleknek épített? IGEN IAS 11 NEM NEM.BEFEKTETÉSI CÉLÚ! IAS 40 IAS 16 befejezési g

4 MINŐSÍTÉS 1. Befektetési célú ingatlannak minősíthető: olyan földterület, amelyet nem értékesítési céllal vásárolt meg a gazdálkodó, hanem hosszú távú tőkenövekedés céljából, olyan földterület, amelynek jövőbeni hasznosítási módját még nem határozta meg a gazdálkodó, olyan a gazdálkodó tulajdonában lévő épület, amelyet operatív lízing keretében lízingbe adott a gazdálkodó, olyan üresen álló épület, amelynek célja, hogy operatív lízing keretében bérbe adják,

5 MINŐSÍTÉS 2. Nem minősül befektetési célú az ingatlannak az adott telek, épület, ha: a vállalkozás azt közvetlenül vagy közvetetten használja tevékenységéhez (tárgyi eszköz (IAS 16)) a normál üzletmenetben értékesítésre szánja a vállalkozás, a gazdálkodó azért épít vagy épített ingatlant, hogy azt a befejezést követően értékesítse; készlet (IAS 2) olyan befejezetlen beruházást takar, amelynek végeredménye befektetési célú ingatlan létrehozása. Ekkor mindaddig a tárgyi eszközök (IAS 16) között kell kimutatni, amíg a beruházás be nem fejeződik, csak ezt követően lehet átminősíteni befektetési célú ingatlanná amelyet értékesítési célra tartanak (IFRS 5) a harmadik fél részére épített ingatlan, amelyet a beruházási szerződések (IAS 11) standard szerint kell kimutatni és értékelni.

6 MINŐSÍTÉS 3. Ha az ingatlan egy részét a gazdálkodó bérbeadási, tőkenövelési céllal tartja, a másik részét pedig saját használatra, akkor a minősítésnél az a mérvadó szempont, hogy az egyes részek értékesíthetők-e, pénzügyi lízing keretében lízingbe adhatók-e külön-külön, vagy sem. Ha a részek külön-külön értékesíthetők, akkor az egyes részeket a könyvekben elkülönítetten kell kimutatni a tartási szándéknak megfelelően: a saját használatú részek a tárgyi eszközök között, a bérbeadási, tőkenövekedési célú részek pedig a befektetési célú ingatlanok között. Ha a részek nem értékesíthetők elkülönítetten, akkor az ingatlan egésze kizárólag akkor minősül befektetési célúnak, ha a saját használatú rész nem minősül jelentős hányadnak az épületen belül, ha a saját használatú rész a túlnyomó hányadot kiteszi, akkor az egész ingatlant tárgyi eszköznek kell minősíteni.

7 MINŐSÍTÉS 4. Kapcsolt vállalkozások ingatlana esetében a gazdálkodó tulajdonában álló ingatlant a gazdálkodó anya-, vagy leányvállalata lízingeli, használja, a konszolidált beszámolóban tárgyi eszközként, saját használatú ingatlanként jelenik meg; a gazdálkodó egyedi beszámolójában a befektetési célú ingatlanok között szerepeltetendő.

8 MEGJELENÍTÉS A standard nem tartalmaz konkrét előírást Célszerű: befektetett eszközök között külön csoportban Az elkülönített nyilvántartás az ingatlanok, gépek, berendezések értékelési szabályaitól eltérő értékelési előírások miatt szintén szükséges.

9 ÉRTÉKELÉS- KEZDETI MEGJELENÍTÉSKOR A bekerülési értéke az ingatlan megszerzéséhez, megépítéséhez kapcsolódó közvetlen költségek = az eszköz megszerzéskori, megépítéskori piaci értékével A bekerülési érték részeként kell elszámolni: a jogi szolgáltatások, szakértői díjak, ügyleti költségek értékét, valamint a kapcsolódó adókat is. Nem része a bekerülési értéknek: az ingatlan beindításához kapcsolódó költségek hacsak nem a működőképességéhez szükséges kezdeti működési veszteségek ráfordításai a kivitelezés során felmerült nem szokásos mértékű anyagveszteség, munkaerő és egyéb költségek ráfordításai, stb.

10 ÉRTÉKELÉS - KEZDETI MEGJELENÍTÉS UTÁN javasolt eljárás megengede tt alternatív eljárás A valós értéken értékelt befektetési ingatlanok valós érték - könyv szerinti érték - = átértékelési különbség az eredménykimutatásban; minden időszak végén valós értékre értékelni, nincs értékcsökkenés és értékvesztés! A bekerülési értéken történő nyilvántartás (lásd: költség modell IAS 16) Felmentés a valós érték alól Ha az eszköz valós értéke nem határozható meg folyamatosan és megbízhatóan ritkán kerül sor összehasonlító piaci tranzakciókra nem állnak rendelkezésre alternatív becslések valós értéket ekkor is meg kell határozni!

11 VALÓS ÉRTÉK MEGHATÁROZÁSA Fordulónapi piaci viszonyokat tükrözzön Piaci árak vagy más ingatlanok árához való viszonyítással Az eszköz jelenlegi állapotában Nem kell korrigálni az értékesítési költségekkel Csökkenteni kell a kapcsolódó kötelezettségekkel

12 AZ ESZKÖZÖK ÁTSOROLÁSA Átsorolások: HA valós érték IAS modellt 40 alkalmazott Saját használat megkezdésekor Bekerülési érték IAS 16 áttérés napi valós érték (IAS 40 szerint) Eladási szándékkal fejleszteni kezdik IAS 2 IAS 16 HA valós érték modellt FOG alkalmazni IAS 2 Saját használat befejezésekor Bekerülési érték Operatív lízing keretében bérbe adják IAS 16 szerinti átértékelés IAS 40 IAS 40 szerinti átértékelés

13 AZ ESZKÖZÖK KIVEZETÉSE A befektetési célú ingatlan mérlegben kimutatott értéke már nem szerepelhet a mérlegben, ha: az ingatlant véglegesen kivonják a használatból értékesítik

14 KÖZZÉTÉTEL Minősítési alapelvek, kritériumok Értékelési módszerek Értékbecslő megállapításai Elidegeníthetőség és korlátai Szerződéses kötelezettségek Érintett eredménykimutatás tételek A valós értéken történő értékelés esetén a könyv szerinti érték levezetése az időszak elején és végén, állományváltozásokkal együtt Bekerülési értéken történő értékeléskor az ingatan leírása és értékelésének körülményei, becsült valós értéke, hasznos élettartama, alkalmazott értékcsökkenési kulcsok

15 MAGYAR VONATKOZÁSOK (IFRS- SZÁMVITELI TÖRVÉNY KAPCSOLATA) Számviteli Törvény: nem különíti el a saját használatú és befektetési célú ingatlanokat nem ír elő sajátos megjelenítési, értékelésbeli kötelezettségeket általában beszél az ingatlanokról: a befektetett eszközök között szerepelnek, amennyiben tartósan 1 éven túl szolgálják a vállalkozás tevékenységét, a készletek között kerülnek kimutatásra, ha értékesítési célúak; átértékelés eltérő szabályai: a piaci érték és a könyv szerinti érték különbözetét, mint értékhelyesbítést külön sorban szerepelteti a befektetett eszközök között,a saját tőkében kimutatott értékelési tartalékkal szemben és az átértékelési különbözet után értékcsökkenést nem számolhatunk el; a valós érték modell alkalmazása az ingatlanok között nem megengedett értékhelyesbítés lehetősége!