MAGYAR TELEKOM NYRT. Fenyves Hotel *** Balatonfenyves, Mészáros Lázár u. 2-8. szám alatti (hrsz.: 4128/2) ingatlan értékelése 2010. március 31.
JELENTŐSEBB ADATOK ÖSSZEFOGLALÁSA ÉS VÉGKÖVETKEZTETÉS # 4 Az értékelt vagyontárgy Fenyves Hotel*** 56 szobás üdülő Balatonfenyves, Mészáros Lázár u. 2-8. Hrsz.: 4128/2 Az értékelt vagyontárgy tulajdonjoga Magyar Telekom Távközlési Nyrt. (1/1) Értékelés időpontja 2010. március 20. Az értékelés célja Értékelési szempont Az értékelés felhasználása Értékelt vagyonelemek Földterület Épület Építmények Legértékesebb és legjobb hasznosítása Értékesítés előkészítése Nyílt piaci értékesítés Értékesítéssel kapcsolatos döntések előkészítése Földterület, épület, építmények 10.014 m 2 nagyságú telek 3.029 m 2 összes nettó szintterület Közműcsatlakozások és egyéb építmények Üdülő
LEÍRÓ INFORMÁCIÓK Az értékelt vagyontárgy leírása A balatoni ingatlanpiac jellemzői Az ingatlanpiaci elemző, befektető társaságok megjelent publikációi, az elmúlt időszak eredményeit vizsgálva, arra következtetnek, hogy a Balaton túljutott az elmúlt évek mélypontján. 2007 nyarán, volt olyan hétvége, amikor szinte megtelt a Balaton. Ez részben a hőhullámoknak köszönhető, viszont másrészről azt is jelentheti, hogy az emberek kezdik ismét felfedezni a Balatont. Ezt a folyamatot a horvátországi árak növekedése és az infrastruktúra folyamatos fejlődése (az M7-es autópályán a teljes balatoni déli part megközelíthetői) is erősíti. Az erős ingatlanpiaci élénkülés legfőképpen néhány frekventáltabb település egyes ingatlantípusaira jellemző. Ezek elsősorban az új építésű apartman házak, illetve a 20 millió forint alatti kisebb nyaralók. A tó környéki ingatlanirodák tájékoztatása alapján a sok szobás, több fürdőszobás szocializmus idején épült házak szinte eladhatatlanok. A vásárlók többsége magyar, kb. csak minden tízedik vásárló külföldi. A korábbi német dominancia mára megszűnt, a potenciális vevők elsősorban a környező országok állampolgárai. Egyre többen vannak olyanok is, akik legalább részben befektetési szándékkal keresgélnek a tónál. Az ő igényeiknek leginkább az új üdülőtelepek apartmanjai felelnek meg. Ezekből néhány településen már-már túlkínálatos a piac, miközben a tó nyugati felét még kevesebb fejlesztő találta meg. Az efféle apartmanok nem olcsók, mégis viszonylag gyorsan (egy éven belül szinte biztosan) eladhatóak. Elsősorban az egész évben használható 30-100 négyzetméteres lakásokat, apartmanokat lehet eladni, amelyekkel a tulajdonosnak semmi gondja nincsen, ahol nem kell füvet nyírni, betörőktől félni. Ezek négyzetméterára a budapesti új lakásokéval vetekszik, átlagosan 300-400 ezer forint körüli, de néhány kivételesen jó adottságú lakás négyzetméteréért 700-800 ezer forintot, olykor egymillióhoz közeli árat is elkérnek.
Miközben a balatoni ingatlanpiacot túlkínálat jellemzi, vízparti ingatlant nehéz találni. A felkapott településeken már alig akad ilyen, és ha mégis, pillanatok alatt gazdára talál. A közvetlen vízpart erősen megemeli az ingatlanok árát, mivel ilyesmiből minimális a kínálat. A különbséget jól mutatja, hogy egy Balatonnál lévő, 500-700 négyzetméteres vízparti telek áráért pár száz méterrel távolabb többszintes, jó állapotú családi házat lehet vásárolni. A közvetlenül vízben végződő lakóingatlanok árai igen magasak; építési évtől függően négyzetméterenként 700-800 ezer forintot is elkérhetnek értük. A víztől egy utcával elválasztott ingatlant feleennyiért is kínálnak a piacon, a Balaton esetében ezek négyzetméterárai 250-300 ezer forint/négyzetméret körül alakulnak. Olyan is előfordul, hogy egy korábban épült, felújításra szoruló vízparti vagy vízpart közeli lakóingatlant vízparti telekárban kínálnak. Az utóbbi pár hónapban növekedett az érdeklődés a közvetlen vízparti, vízpart közeli 60-70 millió forintos ingatlanokra, amelyekre korábban alig volt kereslet. A szűkös kínálat miatt a közvetlen vízparti lakóingatlanok néhány hónap alatt gazdára találnak: Vannak tehetős vállalkozók, külföldiek, akik hajlandók lényegesen többet fizetni egy ilyen lakóházért, vele együtt annak panorámájáért. A legtöbbet olyan ingatlanért fizetnek, amelyhez nem tartozik nádas, amelyet nem kell feltölteni, ugyanakkor kitűnő panorámájú. A legértékesebbek közé tartoznak a Badacsonyra vagy Tihanyra tekintő, csendes helyen lévő telkek. A közvetlen vízparti ingatlanok kedvezőtlen elhelyezkedése nem minden esetben értékcsökkentő tényező, mert van olyan vevő, akinek többet ér a pihenés és a kikapcsolódás. A legdivatosabb ingatlanok általában minden balatoni település esetében a vasút és a víz közötti részen elhelyezkedő új építésű házak. Ezek közül is 15-20 százalékkal drágábban lehet értékesíteni azokat, amelyekből kilátás nyílik a Balatonra. A közvetlen vízparti ingatlanok közül legkeresettebbek a lakóparki lakások, az önálló új építésű lakóházak, és 30-40 négyzetméteres lakások. A hetvenes években épített, 30-40 lakásos, 26-30 négyzetméter közötti vízparti üdülő egységek is felkapottak lettek. A kínálati oldalon nagyobb mennyiségben előforduló új építésű társasházi lakások hatására ezeket lényegesebben olcsóbban meg lehet vásárolni. Az ingatlan értékét csökkentheti például a vasút közelsége, az alapellátás hiányossága, vagy a település központjától való nagy távolság. Az is számít, hogy milyen építési övezetben
található az adott ingatlan és milyen arányban építhetők be a telkek. Fontos hogy családi lakóházról vagy hétvégi házról, üdülőről van e szó, és számít a közművek közelsége is. Egy vízparti telek értékét a szokásos tényezők mellett leginkább a nádas, a talajvíz, a talajösszetétel, és a domborzati viszony határozhatja meg. Lényegesen többe kerül az építkezés a vízparton, mint néhány utcával beljebb. Ilyen esetben talajmechanikai vizsgálat feltétlenül indokolt a megfelelő alap és lábazat kialakításának érdekében, valamint fontos az épület szigetelésének minősége is. Nem elhanyagolható tényező a víz felhajtó ereje sem. Az ingatlan környezete A tárgybani vagyontárgy Somogy megyében, a Fonyódi kistérség egyik községében, Balatonfenyvesen helyezkedik el. A település a Balaton déli partjának a fővárostól messzebb található részén fekszik, Budapesttől mintegy 160 km-re. Szomszédságában keletről Fonyód, nyugatról Balatonmáriafürdő található. Balatonfenyves területe közel 52 km 2, lakosainak száma mintegy 2.100 fő. Közúti megközelíthetőségét nagyban javítja, hogy az M7-es autópálya elhalad a település mellett. Tömegközlekedéssel a település egyaránt elérhető vasúton (a Budapest-Nagykanizsa vonalon) és menetrendszerinti autóbuszjárattal. Balatonfenyves elnevezésének története a XIX. század végéhez, a XX. század elejéhez kötődik, amikor a filoxéra járvány miatt idetelepült zalai szőlősgazdák a szőlőtőkék mellett jelentős számú facsemetét (többek között erdei- és feketefenyőt) ültettek a területen. A fák a terület megkülönböztető jelképévé váltak, így kapta a település mai nevét 1912-ben. Az 1930- as évektől vált a település kedvelt fürdőhellyé: először a helyi fürdőegyesület munkája nyomán alakítottak ki új utakat, fürdőhelyeket, pihenésre alkalmas területeket, majd üdülőhelyi rangot is kapott a község. Az értékelés tárgyát képező Hotel Fenyves*** 56 szobás üdülőként üzemelő ingatlan Balatonfenyves csendes, nyugodt üdülőövezetben található, a település központjához és a vasútállomáshoz is viszonylag közel. Megközelíthető autóval a 7-es főútról a vasúti síneken át a Pozsony utcáról balra fordulva. Az üdülő közelében hétvégi házak, nyaralók találhatóak. Az ingatlan közvetlen vízparti kapcsolattal rendelkezik mintegy 100 méteres hosszon. A Fenyves
Hotel vízpartján lehetőség van strandolásra, az ingatlan közelében lévő további partszakaszt nádas borítja. Parkolásra az üdülő kertjében nyílik mód. Földterület A tárgybani ingatlanhoz tartozó földterület a 4128/2 helyrajzi számon nyilvántartott, a Magyar Telekom Távközlési Nyilvánosan Működő Részvénytársaság tulajdonában lévő, összesen 10.014 m 2 nagyságú telek, melynek megnevezése kivett üdülőépület és udvar. A megbízótól kapott tájékoztatás szerint az ingatlan címe Balatonfenyves, Mészáros Lázár u. 2-8. A földrészlet közel szabályos négyszög alakú, síkfelszínű, fém- illetve drótfonatos kerítéssel körülkerített. A telek rendezett képet mutat, növényzettel, térburkolattal borított, illetve a területen kisméretű labdarúgópálya, játszótér, strand illetve füvesített parkoló található. A térvilágítást lámpaoszlopok biztosítják. A földrészlet övezeti besorolása Üü2, üdülőházas üdülőövezet. A helyi építési szabályok alapján az övezetben üdülőépület mellett, az előírások betartásával, lakóépület is elhelyezhető. A kialakítható legkisebb telekméret 2000 m 2, a beépítettség maximális mértéke 20%, a megengedett legnagyobb építménymagasság 7,5 m. Épület Az értékelt ingatlanhoz tartozó földterületen két épület került elhelyezésre, amelyek függőfolyosóval vannak összekötve az épületek első emeletén. Az üdülőépületek két lépcsőben épültek. Az első épület a partvonallal párhuzamosan, az utcához mintegy 5 méterre helyezkedik el, ezen oldalon az épület homlokzatán kialakított loggia mellvéd fából készült. Az épület vízparti oldalán a hotel közlekedő folyosói találhatóak. Az épületben 4 szinten találhatóak a helyiségek. Minden szinten az első és az utolsó vendégszobák úgynevezett nagy apartmanok, társalgóval és kádas fürdőszobával. A szinteken található többi szoba egyszerű kétágyas zuhanyzós egyszobás apartman. Minden szinten 10-10 apartman található, összesen 40, kivéve a legfelső szintet, ahol csak vizesblokk és közös helység, valamint tetőtéri kijárás található. A szobák egyszerű burkolatokkal, hűtővel TV-vel ellátottak. Ez az épületrész az 1970-es években készült. A szerkezet részben univázas vasbeton, részben monolit vasbeton, a tetőszerkezet vasbeton födém, a külsőfalak vasbeton és tégla
szerkezetek, a nyílászárók fa és alumínium anyagúak. A belső elválasztó falak jellemzően tégla anyagúak. Az épület karbantartott, közepes-rossz műszaki állapotban van, az épületnek műszaki és funkcionális hiányosságai a klímarendszert leszámítva nincsenek. A második épületrész az 1990 környékén épült, földszint + 3 emelet elrendezésű. A földszinti részen helyben üzemeltetett konyha, étterem, az üzemeltetéshez szükséges raktárak, irodák, és szociális helységek találhatóak. Ebben az épületrészben összesen 16 vendégszoba található. A szerkezet hasonlóan a hamarabb épült épületrészhez, részben univázas vasbeton, részben monolit vasbeton, a tetőszerkezet vasbeton födém, a külsőfalak vasbeton és tégla szerkezetek, a nyílászárók műanyag és alumínium anyagúak. A belső elválasztó falak jellemzően tégla anyagúak. A szobák itt is egyszerű burkolatokkal, hűtővel és TV-vel ellátottak. Az épület karbantartott, jó-közepes műszaki állapotban van, az épületnek műszaki és funkcionális hiányosságai a klímarendszert leszámítva nincsenek. Az épület helyiségeinek pontos megnevezését, és azok területi adatait a mellékletben található helységlista tartalmazza. Építmények Az ingatlan összeközművesített, a villany- és vízellátás valamint a szennyvíz-elvezetés is megoldott. A területen a parkolók előtt használt területen a kapu oldalában régebben az olajtüzeléshez használt földalatti olajtároló található. Az ingatlanhoz tartozó építmények ezen kívül kerítéseket, térburkolatot és térvilágítást, játszóteret, kiépített strandot, kisméretű labdarúgópályát foglalnak magukba.