Lakáspiac területi vetületben Területfejlesztők Víkendje Lajosmizse, 2015.05.15. Valkó Dávid Ingatlanpiaci vezető elemző valko.david@otpjzb.hu
Aktuális országos mutatók 2014-ben elmozdulás a mélypontról Mivel a NAV adatbázisából nem tudjuk kiszűrni a Nemzeti Eszközkezelő által nyomott áron megvásárolt ingatlanokat, az itt jelölt 1,6%-os áremelkedés valójában ennek kétszerese lehetett!
Egyenetlen értékvesztés 2008 és 2013 között 17,2%-os árcsökkenés öt év alatt 4,4 milliós lakóingatlan-állomány 9 millió Ft átlagos eladási ár Σ: 6,8 ezermilliárd forintos ingatlanvagyon-értékvesztés (690 ezer Ft/fő) Ugyanakkor jelentős különbségek: -Árkategória (kvintilisek szerint -18% vs. -8%) -Típus (ház forgalom ~50%-ról ~20%-ra csökkent) -Jogállás (községi forgalom ~25%-ról ~10%-ra csökkent; Bp. részaránya ~25%-ról ~40%-ra nőtt) Emellett jelentős területi különbségek!
Árváltozások járási szinten a válság alatt -Míg 2008-ban még 67 járásban volt 150 ezer Ft/m2 felett az átlagár, 2013-ban már csak 48- ban. Ráadásul a budapesti XXI. kerület ki is került ebből a körből. -2008-ban még 15 megyeszékhely központú járás átlagára esett a legdrágább kategóriába, 2013-ban már csak a győri, kecskeméti, debreceni és székesfehérvári járásoké. -2008-ban a legolcsóbb, 75 ezer Ft/m2 alattinak kategorizált csoportba 14 jellemzően az ország északkeleti és déli határ menti részén fekvő járás tartozott. 2013- ban ugyanakkor már Győr-Moson-Sopron, Vas, Tolna, Pest és Csongrád megyék kivételével mindenhol megtalálható volt a 37, legalacsonyabb átlagárú járásból.
Árváltozás megye és megyeszékhely szinten a válság alatt Balaton (összetétel-hatás) Új beruházások Nyugati határszél Hagyományos ipar Lakótelepek (mszh-k nagyobb visszaesése) Nyílik az árolló: legolcsóbb-legdrágább megye közti különbség 2,2-szeresről 2,8-szorosra nőtt
Forgalomváltozás megye és megyeszékhely szinten a válság alatt Nagyvárosi forgalom kevésbé esett vissza, mint a kisebb településeké
Ár- és forgalomváltozás megyei szinten a válság alatt Ár- és forgalomváltozás között nincsen szoros korreláció
Ár- és forgalomváltozás megyeszékhely szinten a válság alatt Új beruházások Lakótelepek Lakótelepi lakások ára jobban visszaesett, de forgalmi részarányuk nőtt a válságban.
Árváltozások Bp. IRSZ szinten a válság alatt - Míg 2008-ban a 160-ból még 76 körzet átlagára haladta meg a 280 ezer Ft/m2 limitet, addig 2013-ban már csak 36-ban érte ezt el. A pesti oldal részaránya a legdrágább kategórián belül pedig csökkent; Pest peremi részéről egyedül a 1164-es került ide. - Míg 2008-ban a budai oldalon az I., II. és XII. kerület, a pesti oldalon pedig az V. és XIII. kerület teljes egészében a legdrágább kategóriába esett, 2013-ban már csak egyedül az V. kerület tartotta magát. -2008-ban még nem volt olyan irányítószám-körzet, ahol az átlagár 160 ezer Ft/m2 alatt maradt volna, 2013-ban viszont már 28 ilyen területi egység volt; a XX. és XXI. kerület szinte teljes egészében ide esett.
Ár- és forgalomváltozás kerületi szinten a válság alatt Befektetési célú vásárlások (forgalom kevésbé csökken) Lakótelepek (ár jobban csökken de forgalom nem feltétlenül!)
Országosan ~10-ről ~6 évre csökkent tíz év alatt az elméleti lakáshoz jutási idő Somogy vs. Nógrád; Bp-n a leglátványosabb a javulás
2014 Országosan ~35%, Bp-n ~40% forgalombővülés A fellendülést egyelőre nagyrészt a befektetési célú vásárlások hajtják
2014 Forgási sebesség*: Ny-K-i (Bp-n centrum-periféria) lejtő, illetve élénkebb forgalom a magasabb jogállási szinteken *Lakásállomány arányában mért éves forgalom %-ban megadva. Itt a jogszabályi előírásoknak megfelelően szűrt NAV adatbázis tranzakciószáma alapján kalkulált értékek!
2014 Országosan 1,6%*, Bp-n 4,1% áremelkedés Árnövekedés egyelőre Budapestet és a nagyvárosokat érte el, ill. átlag felett drágultak a lakótelepi lakások! *Mivel a NAV adatbázisából nem tudjuk kiszűrni a Nemzeti Eszközkezelő által nyomott áron megvásárolt ingatlanokat, az itt jelölt 1,6%-os áremelkedés valójában ennek kétszerese lehetett!
Összegzés Kulcsszavak: Mi a válságállóság titka? - Aktív albérleti kereslet Panel is versenyképes! Turizmus külföldiek Egyetemi városok, belvárosok - Munkahelyek / új beruházások Pl. Győr, Kecskemét 4-es metró Közterület megújulása - Turisztikai, érzelmi vonzerő Pl. Balaton, Gellérthegy - Általános fejlettségi különbségek Nyugat vs. kelet Nagyváros közelsége (agglomeráció) - Ritka termék Pl. új lakás bizonyos területeken
Köszönöm a figyelmet!