Ingatlanvagyon értékelés Zártan kezelendı! Az ingatlan címe: 1081 Vajdahunyad utca 13. Az ingatlan helyrajzi száma: 35598 és 35617 Készítette: Név:. Cím:.. Telefonszám:.. Az értékelés kelte: 2009.09.15... ingatlan értékbecslı
1. Tartalomjegyzék 1. Tartalomjegyzék... 2 2. Értékelési bizonyítvány... 3 3. Megbízó adatai... 4 4. Az értékelés célja... 4 5. Felhasznált dokumentumok, mellékletek felsorolása... 4 6. Az ingatlan környezetének leírása... 4 6.1. Az ingatlan tágabb környezete... 4 6.2. Az ingatlan szőkebb környezete... 6 6.3. A kerület népességének alakulása... 7 6.4. A kerületben lakók szociális helyzete... 7 6.5. A kerület gazdasági helyzete... 8 7. Az értékelt ingatlan leírása... 9 7.1. Ingatlan nyilvántartási adatok... 9 7.2. Építéshatósági elıírások... 9 7.3. A telek jellemzıi... 10 7.4. Az ingatlan egészének összefoglaló ismertetése... 11 7.5. Épület adatok... 12 8. Az ingatlan értékelése... 13 8.1. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés telek értékének számítása... 13 8.2. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés ingatlan egészének értékbecslése... 15 8.3. Telek maradvány elvő értékelése... 16 8.3.1. A fejlesztéssel megvalósítható ingatlan várható piaci értéke... 16 8.3.2. A fejlesztés költségeinek és a telek maradványértékének számítása... 17 8.4. Költség alapú módszer ingatlan egészének értékbecslése... 19 8.5. Hozamszámításon alapuló értékelés ingatlan egészének értékbecslése... 20 9. A végsı érték meghatározása... 21 10. Mellékletek... 22 10.1. Az ingatlanértékelési módszerek rövid leírása... 22 10.2. Alapfeltételezések, korlátozások, szabályozások... 26 10.3. Helyiséglista... 27 10.4. Tulajdoni lap hrsz: 35598... 28 10.5. Tulajdoni lap hrsz: 35617... 31 10.6. Térképmásolat hrsz: 35598... 34 10.7. Térképmásolat hrsz: 35617... 35 10.8. Alaprajzok... 36 10.9. Térképek... 39 10.10. Fényképek... 42 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 2
2. Értékelési bizonyítvány Megbízó cégszerő megnevezése: Kapcsolattartó személy neve, telefonszáma: Megbízott megnevezése: Értékelt ingatlan címe: Építésügyi Tájékoztatási Központ Kft. Mohr László 06-30-9341498 Tóth Zsolt értékbecslı 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. (és Nap utca 22.) Helyrajzi szám(ok): 35598 és 35617 Ingatlan(ok) típusa: Irodaház Tel(k)ek alapterülete: 645 m 2 és 812 m 2 Épület(ek) összes nettó alapterülete: Felépítmények jellemzı építési éve: 1900 Felépítmények általános állapota: Bejegyzett tulajdonosok és tulajdoni hányaduk: A tulajdoni lapon lévı terhek, jogok és széljegyek: - Értékelt jog megnevezése: 3 db különálló épület 502 m 2 alapterülettel közepes, jó Morál Pénzügyi Tanácsadó és Egészségügyi Szolgáltató Kft. 1/1 tulajdonjog Piaci forgalmi érték meghatározása magán felhasználásra. A szakértıi vélemény banki hitelfelvételhez Értékelés célja: és jogi, peres ügyekhez nem használható fel. Helyszíni szemle idıpontja: 2009.08.31 Értékelés forduló napja: 2009.08.31 Értékelés érvényességi ideje: 6 hónap Az ingatlan forgalmi értékének meghatározásánál a piaci összehasonlító és a hozadéki értékelés szerinti forgalmi értéket 50 % - 50 % súlyozással vettem figyelembe, mivel ez tükrözi az ingatlan valós forgalmi értékét. A költség alapú értéket ellenırzésként alkalmaztam. A szakvéleményben részletesen kifejtett szempontok alapján a megjelölt ingatlan tehermentes forgalmi értéke: 158.000.000,- Ft + ÁFA Alulírott kijelentem, hogy az elızı 5 évben üzleti érdekeltségem, vagy tulajdonosi jogviszonyom nem volt a tárgyi ingatlanban. Készült 45 oldalon és 2 példányban Budapest, 2009. szeptember 15. Tóth Zsolt ingatlan értékbecslı 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 3
3. Megbízó adatai Megbízó cégszerő megnevezése: Megbízó címe: Kapcsolattartó személy neve, telefonszáma: Építésügyi Tájékoztatási Központ Kft. 1074 Budapest, Hársfa utca 21. Mohr László 06-30-9341498 4. Az értékelés célja A 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 szám alatti ingatlan piaci forgalmi értékének meghatározása magán felhasználásra. A szakértıi vélemény banki hitelfelvételhez és jogi, peres ügyekhez nem használható fel. 5. Felhasznált dokumentumok, mellékletek felsorolása Tulajdoni lap 2 db Földhivatali térképmásolat 2 db Alaprajzok, valamennyi értékelt épületre vonatkozóan Helyiség lista Település térkép (a vizsgált ingatlan megjelölésével) Szabályozási terv Fotók x x x x x x x Egyéb (pl. építési okmányok, szerzıdésmásolatok) 6. Az ingatlan környezetének leírása 6.1. Az ingatlan tágabb környezete A mai Józsefváros az 1720-as években kezdett benépesedni. Az uralkodó háztípust, a földszintes agyagépületeket az 1838-as árvíz elpusztította. Az árvíz után jelentıs újjáépítés kezdıdött, ekkor kezdtek kialakulni a városias jellegő utcák és középületek. A József körút kiépülése után a millennium évére a fıbb utak bérházai is felépültek. Ezek már többemeletes bérházak voltak. A betelepülés, a közlekedés (1866: lóvasút, 1899: villamosvasút) és a gyáripar (fıleg vasútépítés - pl. Ganz és MÁVAG - és bérkaszárnya-építés) fejlıdésével volt arányos, Józsefváros lakosainak száma 1890-re 91 303 fıre nıtt, ami a fıváros lakosságának 18,8%-át jelentette. A fıvárosra általában jellemzı iparosodás alakította tehát a fejlıdést, Józsefváros mégis elsısorban kisiparos kerület maradt. Az iparos réteg mellett itt élt a pesti zsidóság jelentıs, bár szegényebb része, valamint a cigányság felsı rétegeihez tartozó muzsikus cigány családok. Írók és mővészek is 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 4
nagy számban laktak erre. A környék kávéházai, kertvendéglıi és kocsmái híresek voltak, Budapest más részeibıl is felkeresték ıket. A kerület beépítése és a lakosság számának ugrásszerő növekedése 1910 körül (164 255 lakos) érte el csúcspontját, a gyárak (és ezzel a munkásság) egy része azonban már kiszorult a kerületbıl. A fejlıdés lelassult, az árvíz után épült Józsefváros tekintélyes része megérett a lebontásra. A gazdasági pangás, a lakásviszonyok elmaradottsága, a külsı (eléggé falusias jellegő) részek elszegényedése jellemezte ezt az idıszakot, valamint ekkorra tehetı a jelentıs prostituált negyed kialakulása is. A legtöbb, a 19. század fordulóján virágzó kisebb ipari üzem megszőnt vagy elköltözött. Az I. világháború következtében a szegénység és a minimális gazdasági növekedés miatt a lakásépítési tevékenység szinte teljesen megszőnt. Az 1930-as évektıl megfigyelhetı építési konjunktúra létrehozott ugyan néhány jól sikerült épületet, épületegyüttest, ám túl késın indult be és rövid ideig tartott ahhoz, hogy észrevehetıen megváltoztathassa Közép-Józsefváros jellegét. A II. világháború során a józsefvárosi épületek mintegy 90%-a sérült meg. Az "újjáépítéskor" elsısorban a romos házakat tették lakhatóvá. Új házakat alig húztak fel, 1950-ig még a foghíjak sem kerültek teljesen beépítésre, s ezáltal Józsefváros Budapest egyik legelhanyagoltabb kerületeként konzerválódott. Ehhez az is hozzájárult, hogy a bérházakat államosították, majd teljesen magukra hagyták: karbantartásukat és felújításukat elhanyagolták, így azok állapota fokozatosan leromlott. Belsı-Kıbánya üzemeinek csatolása, a Ganz és a MÁVAG egyesülése (1958) és az országos jelentıségő vállalatok (pl. Május 1. Ruhagyár) termelésbe állása ellenére Józsefváros kisiparos kerület maradt. Józsefváros még 1950-ben is inkább nézett ki önálló kisvárosnak, mint Budapest egyik kerületének. Ezekben az évtizedekben a lakosság heterogenitásának csökkenése is lezajlott: a magasabb státusú népesség, és a szakmunkásréteg elköltözésével párhuzamosan az alacsony státusúak beáramlása vált jellemzıvé. Az 1960-as években merült fel elıször Józsefváros fejlesztésének gondolata, ám a szanálási és rekonstrukciós tervek készítése mellett az 1970-es évekig jószerivel csak a foghíjak beépítésére került sor, illetve a hagyományos városszövetbe ekkor ékelıdött be a Szigony utcai lakótelep a Baross utca és a Práter utca közti sávban. A kerület ezen túlmenıleg sem egységes; a magasabb státusú József körúthoz közelebb esı részeken a szők utcák által határolt, kismérető tömbökben, a két-háromemeletes, egy-egy sarkon négyötemeletes szecessziós századfordulós bérházak mellett, megtalálhatóak a hajdani iparosok és kereskedık tágas udvarú, földszintes épületei is. A mőhelyek, kisüzemek többsége ma már nem üzemel, illetve raktárként funkcionál. Ez a nagyvárosi és kisvárosi elemeket ötvözı beépítési mód válik a körúttól kifelé távolodva egyre kisvárosiasabbá. A Fiumei út felé esı területeken a tömbök már sokkal nagyobbak, a beépítést lazítja az üres telkek, raktártelepek és a földszintes udvarházak ma- 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 5
gas aránya is. Jellemzıek a szoba-konyhás lakásokat tömörítı munkás bérkaszárnyák. Ennek következtében a városszerkezeti egységek a szerint válnak el egymástól, hogy melyik háztípus az uralkodó egy-egy területen. A különbözı háztípusok adott területen belüli keveredésének arányai szabályozzák a lakóhelyi szegregációt, a különbözı társadalmi, etnikai és demográfiai csoportok térbeni elkülönülését. Emellett a körfolyosós bérházak utcai és udvari frontjainak lakásai közötti státuskülönbségek is jelentısek. A lakóépületek változatossága ellenére a környék általános jellemzıje a leromlott állapot és a lakások jelentıs részének komforthiánya. A talajvíz miatt nyirkosak, dohosak a házak falai, aládúcoltak függıfolyosók, de elıfordulnak a tetıbeszakadások, falomlások és függıfolyosó leszakadások. Gyakori, hogy házak belsı udvarán az ott lakók igyekeznek a körülményekhez képest kellemes környezetet teremteni maguknak: sokan kertet alakítottak ki, ezek különleges hangulatúvá teszik a pusztuló városrészt. Az udvarokban és az utcákon aktív társas élet folyik. Jelentıs a középületek, intézmények, iskolák száma. A fıváros mőködését szolgáló közüzemek központjainak egy része is itt található. Ezek jelenléte még sincs nagyobb hatással az itt élı emberek életére, a városrész fejlıdésére. Ez a városrész szaggatott, mindig elakadó fejlıdésének köszönhetı. Ha be is indult idıszakosan a fejlıdés, melynek hatására a közintézmények megépültek, egy-egy negyed felértékelıdését a kerület kedvezı központi helyzete és az 1990-es évektıl újra elıtérbe kerülı városfelújítási törekvések eredményezik. A közlekedés a városrész központi elhelyezkedésénél fogva jól kiépített. A fıutakon Budapest legjelentısebb tömegközlekedési vonalai járnak. De a városrész belsı területeit is sőrőn behálózzák a tömegközlekedési eszközök, villamos- és buszjáratok. Számos metró állomás, a Józsefvárosi- és a Keleti Pályaudvar is itt található. 6.2. Az ingatlan szőkebb környezete A tárgyi ingatlan a VIII. kerület egyik mellékutcában található, közel a József körúthoz és az Üllıi úthoz. A fıúttól 100 méterre van. Közvetlen környezetében lakóházak, társasházak, építési telkek, irodaházak mőködnek. Az épületek zártsorúak, és középmagasak. A metró, villamos, busz megállók 100 méter távolságra érhetık el. Megközelítése tömegközlekedéssel és gépkocsival lehetséges. Jó közlekedési lehetıségekkel rendelkezı terület. Jelentısen fejlıdı környék. A Corvin-Szigony rehabilitációs projekt területén található. Az elmúlt években a régi leromlott lakóházakat és a lakóházak közé szorított telephelyeket lebontották a környéken, és új lakóházak, irodák épülnek folyamatosan. 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 6
6.3. A kerület népességének alakulása 2000-ben 82.321 lakosa volt a kerületnek. 1994-ben a budapesti népesség 4,64%-a, 2000-ben 4,54%-a volt józsefvárosi lakos. A természetes népességcsökkenés a kerületben, 1999-ben 5,25 ezrelék, Budapesten 6,88 ezrelék volt. A vándorlási különbözet (be- és elvándorlók számának különbsége) a kerületben, 1999-ben 3,78 ezrelék, míg Budapesten 7,84 ezrelék volt. A kerület népességén belül magas az idıskorúak aránya, ugyanakkor az átlagéletkort tekintve fiatalabb, mint a többi kerület, a fiatalok aránya kedvezıbb. Ezzel is összefüggésben rendkívül heterogén a kerületben a háztartások szerkezete, a nagy számú egyszemélyes háztartás mellett jelentıs a nagycsaládok részaránya is, amely részben a kerületben élık heterogén etnikai összetételére vezethetı vissza. A népesség korszerkezete az elmúlt évtized során nem változott jelentıs mértékben. A rehabilitációs folyamat megindulásának hatására a népesség drámai növekedése nem, azonban a korszerkezetben a középkorú, családos, kisgyermekes rétegek részarányának növekedése várható. Ezen változás leghamarabb 5 év távlatában lesz érzékelhetı a területen meginduló magánberuházások megindulásával összefüggésben (a pontos számszerősítés ezért nem végezhetı el). 6.4. A kerületben lakók szociális helyzete A kerületben élık szociális helyzete az elvégzett társadalomkutatások alapján nem mutat drámai különbségeket az ország szociális helyzetéhez képest, azonban az itt élık jövedelmi pozíciója egyértelmően gyengébb és ez Budapest jobb kerületeihez viszonyítva még élesebben jelentkezik. A rendszerváltás óta az alsóbb jövedelmi rétegek helyzetében bekövetkezett kedvezıtlen változás is hozzájárult Józsefváros relatív lecsúszásához. Szoros kapcsolat van a szociális helyzet és a népegészségügyi vonatkozások között. A józsefvárosi lakosság egészségi állapota a fıvároshoz viszonyítva mind a megbetegedések, mind a halálozás tekintetében aggasztó képet mutat, amely életmódbeli és környezeti meghatározottságokra vezethetı vissza. Mind a szociális, mind az egészségügyi problémák kezelése hosszabb távú feladat a kerület számára. 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 7
6.5. A kerület gazdasági helyzete A kerület nagy része belvárosi fekvéső terület, amely fontos oktatási, kulturális és gazdasági centruma az országnak (itt található a Nemzeti Múzeum, a Magyar Rádió, a SOTE, a Szabó Ervin Könyvtár, stb.). A kerület gazdasági dinamikáját fıként a határain túlmutató vonzáskörzettel rendelkezı cégek és intézmények adják. A rendszerváltást követıen a kerületben a társas vállalkozások erıteljes növekedésnek indultak. A cégek számát tekintve Józsefváros ugyan a fıvárosi átlag alatt maradt, azonban a nagy- és középvállalatok a kerületben a budapesti átlagot meghaladó mértékben és tıkeerıvel vannak jelen. A Budapesten mőködı vállalkozások 4,31%-a józsefvárosi. A kerületre jellemzı a kisipari és szolgáltató szervezetek nagy száma. A vállalkozói kör egy jelentıs része kényszervállalkozó, illetve jelentısebb befektetést nem igénylı tevékenységet végzı kisiparos. 1999-ben az egyéni vállalkozások részaránya a kerületben 36,7% volt (Budapesten 41,7%). A kerület gazdálkodásának feltételeit a költségvetés szerkezetének változását bemutató alábbi táblázat jellemzi. A központi költségvetésbıl származó támogatások aránya 1999-ig növekedést mutatott, azóta jelentıs visszaesés tapasztalható. A költségvetésben az elmúlt évek során a fejlesztési kiadások csökkenése figyelhetı meg, különösen drasztikus volt a visszaesés az elmúlt évben. 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 8
7. Az értékelt ingatlan leírása 7.1. Ingatlan nyilvántartási adatok Fekvése (belterület/külterület): Belterület Az ingatlan megnevezése: Lakóház, udvar, gazdasági épület, illetve gazdasági épület és udvar Telek területe, m 2 : 645 m 2 és 812 m 2 Tulajdonos(ok) tulajdoni hányada: Építésügyi Tájékoztatási Központ Kft. 1/1 Széljegy(ek) tartalma: - Bejegyzett szolgalmi jog(ok): - - 80.000.000 Ft keretbiztosítéki jelzálogjog Erste Bank Terhek: Hungary Nyrt. javára - vételi jog 2011..09.28-ig Erste Bank Hungary Nyrt. javára Ingatlan nyilvántartáson kívüli Nincs információ terhek/egyéb információk: 7.2. Építéshatósági elıírások Kötelezıen kitöltendı Telekértékelésnél kitöltendı adatok adatok Építési övezet: L1-VIII-2 Legnagyobb szintterületi mutató: 3,5 Egyéb lényeges építéshatósági elıírások: Legkisebb szélesség: 18 m Párkánymagasság: 19 m Várható változások a szabályozásban: - Védettség és tartalma: - A telek - terepszint feletti max. beépíthetısége: 60 % 874 m 2 - terepszint alatti max. beépíthetısége: 85 % (mélygarázs 1.238 m 2 esetén 100%) Legnagyobb építménymagasság: 23 m A megépíthetı szintszám a földfelszín alatt: Nincs korlátozva A megépíthetı szintszám a földfelszín felett: 7 Minimális teleknagyság: 500 m 2 A legjobb és leggazdaságosabb hasznosítási forma (létesítendı ing. funkciója): Lakóövezeti telek, építési telek mivel a 35598 hrsz-ú telek szélessége az elıírt minimum alatt van, ezért csak a másik telekkel együtt építhetı be, önönállóan nem ezért úgy tekintjük, hogy csak a 35617 hrsz-ú telekkel együtt forgalomképes. 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 9
7.3. A telek jellemzıi Kötelezıen kitöltendı adatok Telekértékelésnél kitöltendı adatok Telek mérete, m 2 : 645 m 2 és 812 m 2 Telek alakja: Telek utcafronti szélessége/mélysége: Domborzati és lejtésviszonyok, tájolás, zöldfelület: A telek kerítettsége: Közmővesítettség: Épületek száma: 3 Egyéb építmények (pl: tőzi víz tározó): - Környezetszennyezés szemmel látható: Hol:- Környezetszennyezés szemmel nem látható: (Milyen információk alapján véli/tudja a szakértı, hogy környezetszennyezés lehetséges/van és milyen szennyezést A két telek egymásra merılegesen elhelyezkedı téglalap, amelyek együtt agy T bető formát alkotnak. 12 m / 22 m Sík terület, D-i illetve K-i tájolású utcafront, az elıírt zöldterület 15% Az épület homlokzata, kerítés és a szomszédos épületek tőzfala határolja. összközmő Milyen információk alapján:- Szennyezı anyag faj- tája:- Szennyezı anyag fajtája, elıfordulása:- feltételez/ismer.) Meglévı és max. lehetséges beépítettség terepszint felett: 40 % 60% 583 m 2 874 m 2 Meglévı és max. lehetséges beépítettség terepszint alatt (felszín alatti garázs 0 % 0 m 2 1.166 m 2 80% (100%) (1.457 m 2 ) esetén): Lekötött közmőkapacitások (ipari ing. Víz, csat., m 3 /nap Gáz, m 3 /h Elektromos, kw esetén is kitöltendı) Közmővesíthetıség: (elektromos áram, - gáz, víz, ipari víz, stb.) Egyéb: - 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 10
7.4. Az ingatlan egészének összefoglaló ismertetése Az ingatlan területén 3 db épület áll. Ezek közül kettı kisebb mérető, raktárnak alkalmas, alacsonyabb belsı igényszintő földszintes épület van (B, C) és egy nagyobb alapterülető, U alaprajzú, földszintes irodaépület (A épület) áll. Ez utóbbi szintén régi építéső, közepes igényszintő, jó állapotú épület. A épület: 419 m 2 B épület: 37 m 2 C épület: 46 m 2 Az épületeket bérbeadással hasznosítja a tulajdonos. A z ingatlan jelenlegi hasznosítása megfelel az elvárásoknak. A késıbbiekben az épületek elbontásával, nagyobb beépítési %-kal lakóház, iroda építhetı. A jelenlegi irodai hasznosítás nem tekinthetı a legkedvezıbb használatnak. Az ingatlan alacsony beépítettségével és az irodai piacon szolgáltatott közepes színvonallal nem adja a legjobb jövedelmezıséget. Kiszámoltam a jelenlegi funkciójának megfelelı értéket is, de nem ezt tekintem az ingatlanok forgalmi értékének. Az ingatlanon lévı épületek elbontásával és fejlesztésével az értéke magasabb, mint a jelenlegi használattal, ezért a fejlesztést feltételezve, építési telekként végeztem el az ingatlan értékbecslését. 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 11
7.5. Épület adatok az épület térképen feltüntetett sorszáma (A) Épület funkciója: Épület aktuális használata: Általános és területi adatok lakóház irodaház Építés éve: 1900 Jelentıs felújítás éve: Felújítás fıbb mőszaki tartalma: folyamatos Közmő, szociális helyiségek, burkolatok Pince: 0 m 2 bm.: m Fszt.,. emeletek: 419 m 2 bm.: 3-4 m (változó) Tetıtér: m 2 bm.: m Nettó alapterület összesen, m 2 : Bruttó alapterület, m 2 : Bérbe adható terület, m 2 : 410 m 2 Jellemzı fesztávolság, m (ipari ing. esetén.): Épületszerkezet és mőszaki állapot Alapozás: Talajnedvesség elleni szigetelés (nincs/gyenge-vizesedik / beépített): sávalap készült Mőszaki tartalom Függıleges teherhordó szerkezet: tégla jó Födém: Valószínőleg fa palló jó Tetıszerkezet: Fa fedélszerkezet jó Héjalás: Cserépfedés jó Homlokzatok: Vakolt, festett jó Külsı és belsı nyílászáró szerkezetek: Belsı falfelületek: Fa szerkezet, két réteg üvegezéső ablakok Vakoltak, festettek, tapétázott, szoc. helyiségekben csempézett Állapot (gyenge, közepes, jó, kiváló) jó közepes közepes Padlóburkolatok: Mázas kerámia, szınyegpadló közepes Közmővesítettség Víz-, csatornahálózat (kiépített / nem kiépített): Elektromos hálózat (kiépített / nem kiépített): Gázhálózat (kiépített / nem kiépített): Főtési és hőtési rendszer: Használati melegvíz ellátás: Egyéb (pl.: felvonó): - van van van központi gázkazán, radiátoros főtés bojler Állapot: közepes Az épület funkcionális leírása: Alaprajzi elrendezése az iroda funkciónak megfelelı. Általános fizikai állapot: készültség közepes 60% 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 12
8. Az ingatlan értékelése 8.1. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés telek értékének számítása A telek piaci értékét építési telekként, piaci összehasonlítással becsültem meg, a következı táblázatban látható számítás szerint. A piaci összehasonlítással kapott értéket csökkentettem a becsült bontási költséggel, és az így kapott eredményt tekintem az építési telek piaci összehasonlítással kapott értékének. A kapott értéket súlyozással vettem figyelembe a végsı érték megállapításakor. Tárgyi Piaci összehasonlító 1. Piaci összehasonlító 2. Piaci összehasonlító 3. Piaci összehasonlító 4. Cím 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Corvin-Szigony projekt Magdolna Józsefváros Mátyás tér mellett Övezet L1-VIII-2 L1-VIII-2 L1-VIII-2 L1-VIII-1 L1-VIII-2 Korrekciós modell Adat leírás Adat leírás Korr. Adat leírás Korr. Adat leírás Korr. Adat leírás Korr. Telek terület, m 2 1 457 1 240 773-5,0% 892-5,0% 722-5,0% Bruttó szintterület, m 2 0 Alapérték telek terület telek terület telek terület telek terület telek terület Kínálati / vételára 229 000 000 Ft -20,0% 86 000 000 Ft -15,0% 148 000 000 Ft -20,0% 95 000 000 Ft -15,0% Tranzakció dátuma / imgatlanpiaci infláció 2009.05.03 2009.05.03 2009.05.03 2009.05.03 Faljagos ára (Ft/m 2 ) 147 742 94 567 132 735 111 842 Elhelyezkedés hasonló kedvezıtlenebb 25,0% kedvezıtlenebb 25,0% Telek formája nem ideális "T" forma -10,0% -10,0% 2:1 oldalarányú négyszög -15,0% -10,0% Telek lejtése hasonló hasonló hasonló hasonló Telek beépíthetısége 60% 60% 60% 65% 15,0% 60% Szintterületi mutató 3,5 3,5 3,5 4,0 3,5 Építési korlátozások Infrastruktúra, közmővek hasonló hasonló hasonló hasonló Éptési engedély nincs van -10,0% nincs 0,0% nincs 0,0% van -10,0% Terület korrekció 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 13
Településhez viszonyított elhelyezkedés Korrigált fajlagos ár / Öszszes korrekció hasonló hasonló hasonló hasonló 115 039 Ft 118 194 Ft -20,0% 104 023 Ft 10,0% 126 099 Ft -5,0% 111 842 Ft 0,0% Korrekció engedélyezése ok -20% ok 10% ok -5% ok 0% Piaci összehasonlításon alapuló telekérték: 167 612 404 Ft Telek értéke piaci összehasonlítással = számított érték piaci összehasonlítás szerint bontási költség = = 168.000.000 Ft 8.000.000 Ft = 160.000.000 Ft Az érték nem tartalmazza az Áfá-t. 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 14
8.2. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés ingatlan egészének értékbecslése A jelenlegi bérbe adott irodai használatot alapul véve piaci összehasonlítással becsültem az ingatlan jelenlegi értékét. A jelenlegi használat nem tekinthetı a leggazdaságosabbnak. Kis beépítettséggel, földszintes épületek vannak az ingatlanon, többemeletes épületekkel körülvéve. A hasonló csaknem foghíjnak tekinthetı ingatlanokat építési beruházással fejlesztik a környéken. A végsı értéknél nem vettem figyelembe az így kapott eredményt. Tárgyi ingatlan Piaci összehasonlítás 1. Piaci összehasonlítás 2. Piaci összehasonlítás 3. 1081 Budapest, Cím /azonosítás Vajdahunyad utca 13. Baross utca Korrekciós modell Adat leírás Adat leírás Korrekció József város, Orczy út mellett Korrekció Adat leírás VII. Jobbágy utca Korrekció Adat leírás Telek területe m 2 ; 1 457 998 n.a 1 020 Felépítmények össz. fszt-i bruttó ter., m 2 502 2 240 506 1 400 Felépítmények összes hasznos területe, m2, épületállomány nagyság miatti korr. Iroda, üzleth., egyéb ép. hasznos alapterülete 444 1 792 10,0% 506 1 400 444 1 792 506 1 400 Csarnok, raktár hasznos alapterülete 0 0 0 0 Kínálati ár / vételár 330 000 000 Ft -10,0% 151 000 000 Ft -10,0% 330 000 000 Ft -10,0% Tranzakció dátuma / ingatlanpiaci árindex 2009.05.03 2009.05.03 2009.05.03 Faljagos ára (Ft/m 2 ) 165 737 268 577 212 143 Elhelyezkedés kissé kedvezıtlenebb 5,0% Energia ellátás (közmő + energia) összközmő összközmő összközmő összközmő Beépítés súlyozása Beépítettségi hányad n.a. n.a n.a -10,0% Beépíthetıség L1-VIII-1 Felépítmények minısége Felépítmények jellemzı építési éve; jelentıs felújítás éve(i), tartalma; felépítmények szerkezete, mőszaki állapota, felépítmények funkciója; főtött-nem főtött; jellemzı belmagasság, fesztávolság, egyéb fontos szempontok 1900 1890, jellemzıi hasonlók társasházban lévı iroda Felépítmények fizikai állapota jó jó jó jobb -10,0% Felépítmények mőszaki tartalma jó jó jó jobb -10,0% Egyéb korrekció 1. méret nagyobb 10,0% hasonló 0,0% nagyobb terület 5,0% Egyéb korrekció 2. telek/épület arány kisebb telek 10,0% kisebb telek 5,0% Korrigált fajlagos ár 240 071 Ft 215 458 Ft 30,0% 282 006 Ft 5,0% 222 750 Ft 5,0% Korrekció engedélyezése ok 30% ok 5% ok 5% Piaci összehasonlításon alapuló ingatlanérték: 107 000 000 Ft kissé kedvezıtlenebb 10,0% kedvezıtlenebb 1988 15,0% 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 15
8.3. Telek maradvány elvő értékelése 8.3.1. A fejlesztéssel megvalósítható ingatlan várható piaci értéke Ingatlan fejlesztés esetén lakásértékesítést feltételezve piaci összehasonlítással állapítottam meg a fejlesztéssel megvalósuló lakóépület várható eladási árát, azaz forgalmi értékét. A kapott értéket a telek maradvány elvő számításánál használtam fel. Tárgyi ingatlan Piaci összehasonlítás 1. Piaci összehasonlítás 2. Piaci összehasonlítás 3. Cím /azonosítás 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. VIII. Kiss József utca VIII. Szerdahelyi utca VIII. Sárkány utca Korrekciós modell Adat leírás Adat leírás Adat leírás Adat leírás Telek területe m 2 ; 1 457 n.a n.a n.a Felépítmények össz. fszt-i bruttó ter., m 2 5 100 106 32 50 Felépítmények összes hasznos területe, m2, épületállomány nagyság miatti korr. 4 437 106 0,0% 32 50 Korrekció Korrekció Korrekció Lakás alapterülete 3 993 106 32 50 Csarnok, raktár hasznos alapterülete 0 0 0 0 Iroda, üzleth. / csarnok, raktár alapterületi arány Kínálati ár / vételár 30 840 000 Ft 9 200 000 Ft 14 000 000 Ft Tranzakció dátuma / ingatlanpiaci árindex 2008.02.01 2008.04.28 2008.04.05 Faljagos ára (Ft/m 2 ) 290 943 287 500 280 000 Elhelyezkedés kissé kedvezıtlenebb 10,0% kedvezıtlenebb 10,0% kedvezıtlenebb 10,0% Energia ellátás (közmő + energia) összközmő összközmő összközmő összközmő Beépítés súlyozása Lakásszám: 47% n.a n.a Felépítmények minısége Felépítmények jellemzı építési éve; jelentıs felújítás éve(i), tartalma; felépítmények szerkezete, mőszaki állapota, felépítmények funkciója; főtött-nem főtött; jellemzı belmagasság, fesztávolság, egyéb fontos szempontok 2008 2007 2003 Felépítmények fizikai állapota új új használt, jó 10,0% Felépítmények mőszaki tartalma új új hasonló Egyéb korrekció 1. 0,0% 0,0% 0,0% Egyéb korrekció 2. Korrigált fajlagos ár 324 096 Ft 320 038 Ft 10,0% 316 250 Ft 10,0% 336 000 Ft 20,0% Korrekció engedélyezése ok 10% ok 10% ok 20% Piaci összehasonlításon alapuló, fejlesztés után várható ingatlanérték: 1 294 000 000 Ft 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 16
8.3.2. A fejlesztés költségeinek és a telek maradványértékének számítása A számítás során az eladási árat, azaz a bevételeket piaci összehasonlítással becsültük meg. A költségeket az ÉTK és a Bau-Data statisztikai adatai alapján becsültük. A maradvány elvő számítás eredményét súlyozással vettük figyelembe a végsı érték megállapításánál. Bevétel és költségelemek Mértékegység Értékesítési egységár (bruttó) [Ft/m 2 ] Értékesíthetı terület vagy egység Értékesítésbıl származó bruttó bevétel [Ft] Nettó bevétel [Ft] 1. Értékesítés 1 248 991 323 Ft 1.1lakás m 2 324 096 3 993 1 294 085 322 Ft 1 078 404 435 Ft 1.2lakás 1,90 alatt m 2 0 Ft 0 Ft 1.3mélygarázs db 2 000 000 70 140 000 000 Ft 116 666 667 Ft 1.4terasz m 2 162 048 399 64 704 266 Ft 53 920 222 Ft 1.5egyéb külön értékesíthetı területek, földszinti üzletek egyéb külön értékesíthetı területek, helyiségek pl. 1.6tárolók m 2 0 Ft 0 Ft m 2 0 Ft 0 Ft Mértékegység vagy hányad Fajlagos költség nettó [Ft/m 2 ] Terület vagy egység Nettó költség [Ft] 2. Területelıkészítés költségei 37 408 250 Ft 2.1Telekalakítás 0 Ft 2.2Bontás m 3 15 000 502 7 530 000 Ft 2.3Belsı és külsı utak, járdák m 2 0 Ft 2.4Kerítés és kapuk m 0 Ft 2.5Parkosítás m 2 219 15 000 3 278 250 Ft 2.6Külsı közmő és közmőfejlesztés 26 600 000 Ft - Víz, -szennyvízközmő - Gázközmő db lakás 70 380 000 26 600 000 Ft - Elektromos áram 2.7Egyéb 3. Kivitelezési költségek 807 742 036 Ft 3.1lakás m 2 3 993 145 000 578 971 733 Ft 3.2erkély m 2 399 45 000 17 968 088 Ft terasz m 2 0 Ft 3.31,90 alatti terek m 2 0 Ft 3.4mélygarázs m 2 1 800 90 000 162 000 000 Ft 3.5közös helységek m 2 444 110 000 48 802 215 Ft 3.6parkoló m 2 0 Ft 3.7kiszolg. gépészet m 2 0 Ft egyéb külön értékesíthetı területek, helyiségek (pl. 3.8tárolók) m 2 0 Ft 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 17
4. Tervezés és szoft költségek 97 340 176 Ft 4.1Tervezési költségek összesen 3,5% 28 270 971 Ft 4.2Engedélyek, költségei összesen 1,5% 12 677 254 Ft 4.3Projekt management: mőszaki ellenırzés 0,5% 4 225 751 Ft 4.4Beruházói díj 3% - 5% 0 Ft 4.5Marketing 1,0% 1% - 4% 8 451 503 Ft 4.6Értékesítés 2,5% 2% - 6% 31 224 783 Ft 4.7Ügyvédi költség 1,0% 0,5% - 1,5% 12 489 913 Ft 5. Céltartalék (2.+3.+4.) %-ban kifejezve 0,0% 5% 0 Ft 6. Finanszírozás költségei 5,0% 3% - 6% 28 274 714 Ft 6.1Saját erı (2.+3.+4.+5.)* "n"%) 40,0% 10% - 30% 376 996 185 Ft 6.2Bank által finanszírozott költséghányad 60,0% 565 494 277 Ft 7. Befektetı haszna 13,0% 13% - 20% 126 199 473 Ft 8. Telek maradványértéke (nettó) 152 026 675 Ft Telek értékét maradvány elvő számítással 152.000.000 Ft-ra becsüljük. Az érték nem tartalmazza az Áfá-t. 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 18
8.4. Költség alapú módszer ingatlan egészének értékbecslése A költség alapú számításnál a telek piaci összehasonlítással számított értékét és az épületek költség alapú értékét számítottam ki. A végsı érték megállapításánál figyelmen kívül hagytam az így kapott eredményt. Épület Mőszaki avulás Környeze- Nettó pótlási Épület / építmény nettó Várható Újraelıá Funkcionális Építés Újraelıállítási költség Számolt; Elti avulás érték Hrsz. Jel / telek megnevezéslet / telek élettartam Ft/m 2 avulás alapterü- hasznos ll. költs. éve fogadott m 2 35617 1 A épület 1900 419,0 200 210 000 87 990 000 Ft 55% 50% 10% 0% 35 196 000 Ft 35598 B épület 1900 37,0 200 210 000 7 770 000 Ft 55% 50% 10% 0% 3 108 000 Ft 35598 C épület 1900 46,0 200 210 000 9 660 000 Ft 55% 50% 10% 0% 3 864 000 Ft Épületek összesen 502 105 420 000 Ft 42 168 000 Ft 0 Ft 0% 0 Ft Építmények összesen 0 0 Ft 0 Ft Telkek összesen 1 457 1 457 115 039 0 Ft 0 Ft 160 000 000 160 000 000 Ft Ft 160 000 000 160 000 000 Ft Ft Mindösszesen 265 420 000 Ft 202 168 000 Ft Az ingatlan jelenlegi piaci forgalmi értékét költség alapú számítással 202.200.000 Ft-ra becsüljük. A számított érték nem tartalmazza az Áfá-t. 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 19
8.5. Hozamszámításon alapuló értékelés ingatlan egészének értékbecslése A jelenlegi bérbe adott irodai használat alapján hozamszámítás alapján becsültem az ingatlan jelenlegi értékét. A jelenlegi használat nem tekinthetı a leggazdaságosabbnak. Kis beépítettséggel, földszintes épületek vannak az ingatlanon, többemeletes épületekkel körülvéve. A hasonló csaknem foghíjnak tekinthetı ingatlanokat építési beruházással fejlesztik a környéken. A végsı értéknél nem vettem figyelembe az így kapott eredményt. Hasznosítás: Havi bérleti díj Épület/szint/funkció Adószer Kft 1 Individual Home Kft. 2 Möbelszer Bt. 3 Unielektro Kft. 4 Közép-magyarországi Reg.M.K. Internetes csomagküldı 6 Kihasználtság, bérleti díj növ. Bérlıkre nem terhelhetı költség Éves felújítási alap* 2% Ingatlan adó, Ft/m 2 900 Biztosítási díj*, 3 Management díj 15% Éves költség Árbevétel 1 Maradványérték Éves bevétel Cash flow Diszkontráta 10,0% Tıkésítési ráta végén 9,5% Éves jöv. jelenértéke Maradványérték jelenértéke DCF érték kerekítve 5 Év Nettó alapterületek, m 2 90% 1,0% 90% 1,0% 90% 1,0% 90% 1,0% 90% 1,0% 90% 1,0% 90% 1,0% 90% 1,0% 3 927 471 Ft 3 997 748 Ft 4 076 162 Ft 4 179 006 Ft 13 761 075 Ft 13 898 685 Ft 14 037 672 Ft 14 178 049 Ft 13 761 075 Ft 13 898 685 Ft 14 037 672 Ft 14 178 049 Ft 9 833 603 Ft 9 900 937 Ft 9 961 511 Ft 9 999 043 Ft 8 939 640 Ft 8 182 593 Ft 7 484 230 Ft 6 829 481 Ft 128 100 000 Ft Bérbeadható alapterületek, m 2 Havi bérleti díj Ft/m2/hó 25 25 2 400 38 38 1 447 75 75 1 353 2009 2010 2011 EUR/m 2 /hó 1 2 3 4 5 6 7 8 1 245 400 Ft 1 270 433 Ft 1 283 137 Ft 1 295 968 Ft 431 100 Ft 431 100 Ft 431 100 Ft 431 100 Ft 186 810 Ft 190 565 Ft 192 471 Ft 194 395 Ft 2 064 161 Ft 2 105 651 Ft 2 169 454 Ft 2 257 543 Ft Éves bevétel *Fizikailag avultatott építési költség, Ft/m 2 *Fizikailag avultatott építési költség, Ft 720 000 Ft 130 000 3 250 000 Ft 38 38 2 939 1 340 400 Ft 130 000 4 940 000 Ft 660 000 Ft 130 000 4 940 000 Ft 123 123 3 198 4 720 680 Ft 130 000 15 990 000 Ft 1 217 616 Ft 130 000 9 750 000 Ft 180 180 3 000 6 480 000 Ft 130 000 23 400 000 Ft 479 479 473 15 138 696 Ft 62 270 000 Ft 2012 2013 2014 2015 1 308 928 Ft 1 322 017 Ft 1 335 237 Ft 1 348 590 Ft 431 100 Ft 431 100 Ft 431 100 Ft 431 100 Ft 196 339 Ft 198 303 Ft 200 286 Ft 202 288 Ft 2 372 700 Ft 2 518 669 Ft 2 700 354 Ft 2 924 096 Ft 4 309 067 Ft 4 470 089 Ft 4 666 977 Ft 4 906 075 Ft 14 319 829 Ft 14 463 028 Ft 14 607 658 Ft 14 753 735 Ft 155 302 470 Ft 14 319 829 Ft 14 463 028 Ft 169 910 128 Ft 14 753 735 Ft 10 010 762 Ft 9 992 939 Ft 165 243 151 Ft 9 847 660 Ft 6 215 896 Ft 5 640 754 Ft 84 795 864 Ft 2016 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 20
9. A végsı érték meghatározása Az alkalmazott értékbecslési módszerek kiválasztásának és az egyeztetett forgalmi érték kialakításánál figyelembevett súlyok indoklása: Mivel az ingatlan jelenlegi használata nem felel meg a leggazdaságosabb használatnak, ezért a teleknek, mint építési teleknek vettük az értékét, és ezt tekintjük az ingatlan forgalmi értékének. A telek értékét piaci összehasonlítással és maradvány elvő hozamszámítással becsültük. A piaci összehasonlítás mutatja legpontosabban az ingatlan értékét, a hozamszámítás eredménye a megvalósítandó létesítmény jellegétıl is függ, ezért a piaci összehasonlítással kapott részeredményt 70%-kal, és a hozamszámítás eredményét 30%-kal vettük figyelembe a végsı érték meghatározásánál. A piaci összehasonlító módszer eredménye 160.000.000 Ft 70 % A hozam alapú módszer eredménye: 152.000.000 Ft 30 % A költség alapú módszer eredménye: Ft % Egyeztetett forgalmi érték: Az értékre vonatkozó feltételek: a meghatározott áron az ingatlan legkésıbb 18 hónap alatt nagy biztonsággal értékesíthetı: 158.000.000 Ft A fenti érték annak figyelembevételével került meghatározásra, hogy az értékelt ingatlan(rész) ÖNÁLLÓAN (közterületrıl, vagy ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett szolgalmi joggal biztosítva a szomszédos ingatlanról) megközelíthetı, azaz a környezı ingatlanoktól függetlenül is - a meghatározott értéken - értékesíthetı. A forgalmi érték lakóingatlanokat kivéve Általános Forgalmi Adót (ÁFA-t) nem tartalmaz. A 35598 hrsz-ú telek szélessége nem felel meg az építési elıírások minimum méretének, ezért arra nem lehet önálló építési engedélyt megszerezni. Csak a megfelelı szélességi (és egyéb) méretekkel bíró 35617 hrsz-ú telekkel együtt fejleszthetı, ezért ezzel együtt tekintem forgalomképesnek, és a meghatározott forgalmi érték is csak a két telek együttes használata, illetve hasznosítása esetén érvényes. Az általános gazdasági visszaesés miatt jelentıs értékcsökkenés mutatkozott 2008. szeptembere óta, amely mára stagnálni látszik. A gazdasági élénküléssel a korábbi érték újból reálissá válhat. A gazdasági helyzet változása esetén javasolható az értékbecslés aktualizálása. 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 21
10. Mellékletek 10.1. Az ingatlanértékelési módszerek rövid leírása Forgalmi érték fogalma Forgalmi érték alatt az a várható összeg értendı, amelyért az ingatlan gazdát cserélhetne, magánjogi adásvételi szerzıdés keretében, egy eladni szándékozó eladó és egy olyan vevı között, akivel kapcsolata kizárólag piaci természető, az értékbecslés fordulónapján, feltételezve, hogy az ingatlan a piacon nyilvánosan meghirdetésre került, a piaci körülmények lehetıvé teszik a szokványos értékesítést és annak lebonyolítására az ingatlan természetétıl függı, megfelelı idıtartam áll rendelkezésre. (18 hónap) Gyorsított eladási, likvidációs érték azonos a forgalmi érték meghatározásával azzal a kiegészítı feltétellel, hogy a marketing tevékenységre rendelkezésre álló idı túlságosan rövid, a nyilvános meghirdetés és a piacon való megjelenés nem megfelelı, összehasonlítva a szükséges idıvel és a promóciós intézkedésekkel, melyek a piacon a legjobb ár eléréséhez szükségesek. A likvidációs érték feltételezi, hogy az ingatlan mőködésen kívül áll, valamint, hogy az értékesítés során az eredeti funkció kereslet híján - figyelmen kívül hagyható. (6 hónap) A forgalmi érték meghatározására vonatkozó többször módosított 25/1997. (VIII.1.) PM rendelet három módszer alkalmazását javasolja, úgy mint a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés, a hozamszámításon alapuló értékelés és a költség alapú értékelés. 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 22
Piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés A direkt összehasonlításon alapuló módszer lényege, hogy hasonló tulajdonságú tárgyaknak hasonló az értéke. A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés a vizsgált ingatlanhoz hasonló ingatlanok eladási, kínálati és bérbeadási árait analizálja, és ezeket összehasonlítja a vizsgált ingatlannal. Az összehasonlítás alapját a szóban forgó ingatlan jellemzıi, illetve az összehasonlítandó ingatlanok jellemzıi képezik és az ezek közötti eltérések határozzák meg az értékmódosító tényezıket. A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fı lépései: 1. Az alaphalmaz kiválasztása Az összehasonlító vizsgálatot egy olyan ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplı ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentısen eltérı szélsı értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni. 2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése Az elemzés során az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket az értékelınek teljes körően meg kell ismernie, és ezeket kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és azonos jogokat szabad összehasonlítani. 3. Fajlagos alapérték meghatározása Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték általában terület m 2 -re vetítve, de egyes esetekbe más volumen-mérıszámok vagy kapacitási számok (pl. m 3, szállodai szobaszám, stb.) is alkalmazhatók. 4. Értékmódosító tényezık elemzése A vizsgált ingatlan értékének meghatározása értékmódosító tényezık figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezıként csak olyan jelentıs, értéket befolyásoló tényezık vehetık fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemzı. Az értékmódosító tényezık közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell: 1. Mőszaki szempontok 2. Építészeti szempontok 3. Használati szempontok 4. Telekadottság 5. Infrastruktúra 6. Környezeti szempontok 7. Alternatív hasznosítás szempontjai 8. Jogi szempontok, hatósági szabályozás 5. Fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása A szakvéleményben az értékmódosító tényezık közül csak az értéket jelentısen befolyásolókat kell feltüntetni, és ha arra lehetıség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerően is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezık alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket. 6. Végsı érték számítása Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani. 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 23
Hozamszámításon alapuló értékelés Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belıle származó tiszta jövıbeni jövedelmek jelenértéke. Ezen értékelési eljárás az ingatlan jövıbeni hasznainak (bevételeinek) és ezek megszerzése érdekében felmerülı kiadások különbségébıl (a tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. A módszer fı lépései: 1. Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése Az értékelés megkezdésekor fel kell mérni az ingatlan lehetséges használati módjait, és az elemzést párhuzamosan valamennyire el kell végezni. A forgalmi érték megállapításánál, ha a jelenlegi használat nem azonos a leggazdaságosabb és legjobb használattal, a jelenlegi használatot kell figyelembe venni. Nem lehet szerzıdéssel lekötött bérleti díjaknál magasabbat vélelmezni még akkor sem, ha a piac ezeket elfogadná. A piaci szintnél magasabban rögzített bérleti díjakkal még a bérleti szerzıdéssel biztosított idıtartam alatt sem lehet számolni. 2. Jövıbeli bevételek és kiadások becslése használati módonként A tiszta jövedelem alatt a tervezett bevételek ténylegesen kifizetendı kiadásokkal csökkentett értékét kell érteni. A bevételeket, bérleti díjakat piaci összehasonlító adatok felhasználásával határozzuk meg. Az öszszehasonlító havi bérleti díjak adataiból korrekciós tényezık alkalmazásával fajlagos bérleti alapértéket határozunk meg. A tervezett bevételekbıl le kell vonni a várható nemfizetésbıl és kihasználatlanságból adódó bevételkiesést és az egyéb rendszeres befektetés- és üzemeltetés jellegő kiadásokat. 3. Jövıbeli pénzfolyamok felállítása használati módonként A bevételek és kiadások idısorainak felállításával idıszakos egyenlegek képzésével kell a pénzfolyamot felírni. 4. Tıkésítési kamatláb meghatározása Az alkalmazott tıkésítési kamatláb az adott ingatlantól, mint befektetéstıl a piaci szereplık által elvárt megtérülési rátával egyenlı. 5. A legmagasabb jelenérték kiválasztása mint hozamszámításon alapuló érték. A bevételek és a kiadások egyenlegébıl a pénzfolyamok jelenérték-számításával kell a piaci értéket kiszámítani, melybe be kell számítani a maradványérték jelenértékét is. A jelenérték számítás egyforma éves bevételek esetén egyszerősíthetı a közvetlen tıkésítés módszerével, amely esetben az érték kiszámításához az éves tiszta jövedelmet el kell osztani a tıkésítési kamatlábbal. 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 24
Költség alapú értékelés A költség alapú megközelítés lényege, hogy a felépítmény újraelıállítási értékébıl le kell vonni a fizikai, a funkcionális és a környezeti avulást, majd ehhez hozzáadni a felépítményekhez tartozó földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat. Építés alatt lévı létesítménynél, károsodott létesítménynél, takart mőtárgynál valamint olyan esetekben alkalmazzuk, amikor más módszer nem alkalmazható. A módszer fı lépései: 1. A telekérték meghatározása A földterület értékét annak üres állapotban való értékelésével kell megállapítani elsısorban piaci összehasonlító módszerrel, a korábban ismertetett piaci összehasonlító módszer analógiájára, vagy különleges esetben a hozamszámításon alapuló módszer szerint maradványelvő értékelés alapján. 2. A felépítmény újraépítési vagy pótlási költségének meghatározása A pótlási költség olyan szerkezetet és építési munkát takar, amellyel az értékelés idıpontjában a meglévı funkciók (de esetleg más szerkezetek és mőszaki megoldások) a legkisebb költséggel de azonos hasznossággal pótolhatók lennének. Az újraépítési költségben a meglévı szerkezetek változatlan újrateremtésének költségeit kell elıirányozni függetlenül azok jelenlegi hasznosulásától. Az újraépítési és a pótlási költségbe kell érteni a közmővesítési, a tervezési, az engedélyezési, a vállalkozási, a kivitelezési, a beruházói és minden egyéb ténylegesen fizetendı költséget. Az épület újraépítési és pótlási költségébe az épületgépészetet és a belsı építészeti elemeket is bele kell érteni, míg a mobíliákat ki kell zárni. 3. Avulások számítása Az avulás az idı múlása miatti értékcsökkenés. Három fı eleme: fizikai elhasználódás, funkcionális avulás és környezeti avulás. Fizikai romlás esetében figyelembe kell venni az épületet alkotó szerkezetek és építıanyagok fizikai elhasználódását, valamint a felépítmény gazdaságosan hátralévı élettartamát. A funkcionális avulás a gazdaságtalan, korszerőtlen megoldásokat jelenti. A környezeti avulásban számba kell venni a környezetben bekövetkezett minden olyan változást, amelynek negatív, esetleg pozitív hatása van az ingatlan értékére. 4. Végsı érték meghatározása A felépítmény újraépítési és a pótlási költségébıl az avulásokat levonva és a telekértéket hozzáadva kapjuk meg az ingatlan költség alapon számított forgalmi értékét. 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 25
10.2. Alapfeltételezések, korlátozások, szabályozások A Szakvélemény az érvényben lévı többször módosított 25/1997. (VIII.1.) PM sz. rendelet meghatározottak szerint,- illetve a kapott adatszolgáltatások és a helyszíni szemle alapján készült. 1. A szakvélemény a tárgyi ingatlant, mint forgalomképes ingatlan tulajdonjogát értékeli, és a helyszíni szemle során tapasztalt állapotra vonatkozik. Az értékelést követıen bekövetkezett bármilyen nemő változásokért, gazdasági-környezeti körülmények megváltozása, engedély nélküli építés stb. melyek az ingatlan értékét befolyásolják, felelısséget nem vállalok. 2. Az értékelt épületek alapterületét a helyszíni szemle során ellenıriztem. Az ellenırzés legalább az épületek fıbb befoglaló méretének a kontrolljára (bruttó alapterület meghatározása) terjedt ki. 3. A szakvéleményben leírtakat a helyszíni szemlén látottak alapján mutattam be. A helyszíni szemle során talajmechanikai, statikai, épületfizikai, környezetvédelmi és egyéb hasonló vizsgálatokat nem végeztem. Nincs meg a képesítésem arra, hogy felismerjem a veszélyes, egészségre ártalmas anyagokat. Az ilyen anyagok jelenléte lényegesen befolyásolhatja az értéket. Ugyanakkor a szemrevételezéssel is megállapítható környezetszennyezésrıl a szakvéleményben említést teszek. 4. Ezen értékelési szakvélemény csak a fentebb megnevezett célra használható fel. Más célra a szakvéleményt csak az értékelı írásbeli beleegyezésével lehet felhasználni. Az összehasonlító adásvételi ingatlanok házszámát adatvédelmi okok miatt nem közlöm beazonosítható módon, azok irattáramban szükség esetén rendelkezésre állnak. Az értékelés csak egységes egészként kezelhetı, abból részeket kivenni, és azokat magukban értelmezni nem lehet. 5. A meghatározott forgalmi érték per-, teher- és igénymentes állapotra vonatkozik. Feltételeztem, hogy a tulajdonjog forgalomképes és nem terheli semmilyen jelzálogjog, vagy egyéb kötelezettség azokon kívül, amelyeket konkrétan megemlítettem jelentésemben. 6. Jogi vizsgálatot a tulajdoni lap vizsgálatán túlmenıen nem végeztem. Ugyanakkor az egyéb módon tudomásomra jutott, az ingatlan forgalomképességét gátló jogi eredető korlátozottságra (pl. engedély nélküli ingatlanok, ingatlanrészek és használat, külön tulajdonban lévı felépítmény(ek), stb.) a szakvéleményben felhívtam a figyelmet, ill. az értékmeghatározásnál figyelembe vettem. 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 26
10.3. Helyiséglista HELYISÉGLISTA Ingatlan címe: 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. És Nap utca 22. Hrsz: 35598 és 35617 Azonosító: Megnevezés Alapterület Megnevezés Alapterület Megnevezés Alapterület m2 m2 m2 A épület 07 diszpécser 18,50 08 iroda 12,20 09 iroda 11,50 10 iroda 12,00 11 iroda 14,50 12 iroda 17,00 13 teakonyha 8,20 16-19 szoc. helyiség 6,40 06 folyosó 29,04 01 folyosó 38,21 05 iroda 40,20 04 iroda 13,70 03 iroda 18,30 02 iroda 22,20 01 folyosó 24,81 20-24 szoc. helyiség 10,23 25 iroda 38,20 26 iroda 19,80 27 iroda 14,50 28 iroda 14,50 29 iroda 20,20 30 iroda 14,80 Fszt. összesen: 419 0 0 ÖSSZES SZINT TERÜLET Pince 419 B épület C épület raktár 36,84 raktár 45,83 Összes pince 0 B ép. összesen 37 C ép. összesen 46 ÖSSZES ALAPTERÜLET 502 redukció A épület 419,00 100% 419,00 B és C épület 83,00 30% 24,90 redukált terület: 443,90 m2 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 27
10.4. Tulajdoni lap hrsz: 35598 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 28
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 29
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 30
10.5. Tulajdoni lap hrsz: 35617 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 31
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 32
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 33
10.6. Térképmásolat hrsz: 35598 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 34
10.7. Térképmásolat hrsz: 35617 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 35
10.8. Alaprajzok 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 36
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 37
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 38
10.9. Térképek 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 39
Légi felvétel 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 40
Szabályozási Terv 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 41
10.10. Fényképek Vajdahunyad utca 13 Nap utca 22. Környezet 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 42
Udvar Raktár I. Raktár II. U alaprajzú irodaépület Folyosó 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 43