Diófa Ingatlan Befektetési Alap 2012. féléves jelentés 2012.08.13 I. Alapadatok: Nyilvántartásba vétel (PSZÁF) 2009. július 17. Lajstromszáma 1221-12 Tipusa Zártkörű, nyíltvégű határozatlan futamidejű, közvetlen ingatlanokba fektető ingatlanforgalmazó befektetési alap Alapkezelő neve, székhelye Diófa Alapkezelő Zrt., 1027 Budapest Kacsa utca 15-23. Letétkezelő és Forgalmazó neve székhelye Magyar Külkereskedelmi Bank Zrt., 1056 Budapest, Váci u. 38. Az alap könyvvizsgálója: Cégnév: P and P Mérlegdoktor Könyvvizsgáló Kft. Név: Pappné dr. Nagy Ilona Az alap ingatlanértékelője: Név: Cégnév: Dr. Sándor Pál Kvalitás Consulting Kkt. Induló saját tőke: 500,000,000.- Ft amelyet 500,000,000 db 1,- Ft névértékü dematerializált befektetési jegy testesített meg Alap típusa: Kockázati szint: Javasolt minimális bef. időtáv: Referencia index: Aktuális alapkezelői dij: Forgalmazók közvetlen ingatlanalap közepes 5 év 100% BIX 1,6% + sikerdíj Magyar Külkereskedelmi Bank Zrt.,
2 A portfolió lehetséges elemei Az Alapkezelő az ingatlanportfolióba jellemzően hozamnövelő és tőkenövekedési céllal vásárol fővárosi és annak vonzáskörzetében lévő ingatlanokat, illetve ingatlantársaságokat. Az Alap portfoliójába az ingatlanokon felül a Magyar Állam vagy az MNB által kibocsátott, lejáratát tekintve egy évnél nem hosszabb futamidejű állampapírok; látra szóló és lekötött bankbetétek; OECD tagállam által kibocsátott, lejáratát tekintve egy évnél nem hosszabb futamidejű állampapírok, valamint fedezetiügyletek kerülhetnek. II. Befektetési politika Az Alapkezelő az Alapot egy jól diverzifikált, magyarországi ingatlanokba fektető befektetési alapként kívánja kezelni. Befektetési politikánk célkitűzése, hogy a kockázatok minimális szinten tartása mellett, ügyfeleink középtávon a jegybanki kamatokat és az állampapír hozamokat meghaladó teljesítményt érjenek el. Az Alap ingatlanbefektetéseit elsősorban Budapesten és környékén kívánja megvalósítani, ugyanakkor nem zárkózik el egyéb perspektivikus lehetőségek megvalósításától sem. A portfólió bővítése során a pillanatnyi hozamtermelő képesség mellett döntési szempontként kezeljük az ingatlanokban rejlő jövőbeni kilátások, illetve az adott térség potenciális lehetőségeit. Az egyedi ingatlanok kiválasztásánál elsődleges fókuszunk a várható hozam és kockázat viszonya, szem előtt tartva a likviditás és a diverzifikáció mértékét. Az Alap célkitűzése, hogy magas várható hozammal és stabil cashflow-val rendelkező prémium kategóriás irodaházakkal rendelkező ingatlanalappá váljon. III. Portfólió összetétel A Diófa Ingatlan Befektetési Alap eszközösszetétele 2012. június 30-án: Ingatlan összesen: 7.211.869 e Ft (71,4%) Értékpapír összesen: 3.663.092 e Ft (36,3%) Pénzeszközök és hitel összesen: - 899.576 e Ft (-8,9%) Követelések/kötelezettségek, elhatárolások stb: 122.432 e Ft (1,2%) A félév során az értékpapír állomány emelkedett jelentősebb mértékben mintegy 300 millió Ft összegben a meglévő deviza fedezeti ügyletek eredményeinek elszámolása következtében.
3 IV. Az Alap eszközértéke és a befektetési jegyek számának alakulása 2011. december 30-i nettó eszközérték: 9.834.545.609 Ft 2012. június 30-i nettó eszközérték: 10.097.817.026 Ft Egy jegyre jutó nettó eszközérték az időszak elején: 1,108109 Egy jegyre jutó nettó eszközérték az időszak végén: 1,135855 Befektetési jegyek száma az időszak elején: 8.875.067.012 Befektetési jegyek száma az időszak végén: 8.890.059.224 Az Alap igénybe vett hitelt az alábbiak szerint: Az Ü48 projekt ingatlanainak megvételéhez még 2010-ben vett fel 1.350 millió Ft-nak megfelelő összegű (4.916.242 Eur) 5 éves lejáratú euró hitelt. A hitel nyújtó az Erste Bank Zrt. A hitel kondíciója: 3 havi EURIBOR + 3,80%/év. A 2012. június 30-án fennálló hitel állomány: 3.981.996,- EUR. A portfolióban lévő ingatlanok helye, helyrajzi száma, funkciója és eszközértéke: Ingatlan Funkció Eszközérték Balatonalmádi 2347/2 telek 32 563 440 Balatonalmádi 2348 telek 38 400 705 Balatonalmádi 2350 telek 280 187 100 Balatonalmádi 2351 telek 52 304 280 Balatonalmádi 2352 hrsz. telek 83 625 700 Balatonalmádi 2355 telek 30 000 000 Balatonalmádi 2356 telek 5 477 700 Balatonalmádi 2356 (736/1958) telek 10 015 160 Balatonalmádi 2356 hrsz. 794/1958 telek 10 796 900 Balatonalmádi 2357 hrsz. telek 51 289 281 Budakeszi Szőlőskert 2756/10 telek 63 273 000 Budakeszi Szőlőskert 2756/11 telek 63 250 000 Budakeszi Szőlőskert 2756/13 telek 686 757 000 Budakeszi Szőlőskert 2756/2 telek 87 331 000 Budakeszi Szőlőskert 2756/3 telek 81 121 000 Budakeszi Szőlőskert 2756/4 telek 83 168 000 Budakeszi Szőlőskert 2756/55 telek 364 734 000 Budakeszi Szőlőskert 2756/8 telek 74 290 000 Budakeszi Szőlőskert 2756/9 telek 73 876 000 Budapest III.Tarhos u.162 telek 93 072 000 Budapest Tarhos II telek 15 536 000 Budapest Üllői út 48.-36372/0/A/1 irodaingatlan 1 003 318 892 Budapest Üllői út 48.-36372/0/A/10 irodaingatlan 500 074 134 Budapest Üllői út 48.-36372/0/A/11 irodaingatlan 225 123 790 Budapest Üllői út 48.-36372/0/A/12 irodaingatlan 70 889 194
4 Budapest Üllői út 48.-36372/0/A/2 irodaingatlan 178 921 298 Budapest Üllői út 48.-36372/0/A/3 irodaingatlan 38 049 212 Budapest Üllői út 48.-36372/0/A/4 irodaingatlan 112 788 470 Budapest Üllői út 48.-36372/0/A/5 irodaingatlan 221 953 165 Budapest Üllői út 48.-36372/0/A/6 irodaingatlan 251 848 812 Budapest Üllői út 48.-36372/0/A/7 irodaingatlan 536 311 315 Budapest Üllői út 48.-36372/0/A/8 irodaingatlan 536 311 315 Budapest Üllői út 48.-36372/0/A/9 irodaingatlan 536 311 315 Budapest Váci Út 198 irodaingatlan 178 900 000 Budapest XVI ker Rákospalotai határút-józsef u telek 180 000 000 Budapest XVI ker.rákospalotai határút telek 360 000 000 A telkek tervezett tartási időszaka 1-2 év, az irodaingatlanok tervezett tartási időszaka 5-10 év között. Az Alap ingatlanvagyona jelenleg 100%-ban befektetett eszközként van nyilván tartva. Ingatlan állomány funkcionális bemutatása Az ingatlan portfolióra vonatkozó tájékoztató adatok, információk Az Alap ingatlan állománya a 2012. június 30-i eszközértékben 71,4%-ot tett ki, ez az arány 2011 végén 76,5% volt.
5 A budapesti iroda ingatlan bérleti szerződés átlagos hátralévő futamideje 2,5 év, a bérlők száma kettő, a bérleti szerződések három havi bérleti díjnak megfelelő összegű óvadékkal vannak biztosítva. A budapesti iroda ingatlan tőkeáttétele 25%-os. A telek ingatlanok nem bérbe adottak. Az Alap hitel állományának összege 10,8%. V. Az Alap saját tőkéjének és az egy jegyre jutó nettó eszközértékének havi változásai VI. Hozamadatok a tájékoztatási időszakban (2011.12.31. 2012.06.30.) Időszak Alap* Benchmark felül/alulteljesítés 2012. I. negyedév 1,22 % 1,24 % -0,02 % 2012. II. negyedév 1,27% 0,58% 0,69% 2012 I. félév 2,50 % 1,80 % 0,70 % Indulástól (2009.08.03) 13,59% 17,81% -4,22% *:alapkezelői díj levonásával számolva. Összességében az Alap teljesítménye 2012 első félévében a benchmarkot 0,7%-kal felül múlta, az Alap 2,50%-os hozamot ért el. VII. Az Alapkezelő működésében bekövetkezett változások, valamint a befektetési politikára ható tényezők alakulása.
6 Az alap portfóliókezelője: Varga János Az időszak alatt az Alapkezelő működésében az alábbi fontosabb változások történtek: az Alapkezelő Igazgatóságának elnöke, Morgós Katalin egyéb elfoglaltságai miatt az Igazgatóságban betöltött tisztségéről lemondott, az Igazgatóság új elnöke Oláh Márton lett; Biró Gergely társvezérigazgatóként irányítja egyéb területek mellett az értékpapíralapok befektetéskezelését. Az Alap év során hozott befektetési döntései Az Alapkezelő új összetételű Igazgatósága által meghozott 2011 eleji döntésnek megfelelően dolgozik a portfolió kezelő azon, hogy az Alap jó hozammal, megfelelő bérlői állománnyal és stabil cash-flow-val rendelkező irodaházas ingatlanalap legyen. Ennek érdekében több potenciálisan jónak ígérkező új építésű, jó lokációval és kihasználtsági paraméterekkel és jó nevű bérlőkkel rendelkező projektet futtatott párhuzamosan az Alap. Az új ingatlanok keresése során továbbra is elsődleges cél a lehető legjobb hozam elérése, megfelelő, bevizsgált bérlővel és hosszú távú bérleti szerződéssel rendelkező, jó állapotú, elsősorban iroda vásárlásával. Az Alap egyéb pénzeszközeinek esetében továbbra is elsődleges cél a megfelelő likviditás biztosítása a lehető legjobb hozam elérése mellett, ezért az Alap ingatlanba még be nem fektetett vagyonát a bankközi piacon valamint éven belüli lejáratú állampapírokba helyezte ki. Ingatlan Piaci körkép A várakozásoknak megfelelően nem adtak át új irodaházat Budapesten a második negyedévben. A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fórumának legfrissebb - második negyedéves - adatai szerint ennek ellenére nőtt az üresen álló irodaterületek aránya a fővárosban. 2012. második negyedévében a teljes budapesti irodaállomány, beleértve a saját tulajdonú és a spekulatív épületeket, 3,17 millió négyzetméter. Új átadás a második negyedévben nem történt, így a teljes irodaállomány, 2,6 millió négyzetméter modern spekulatív fejlesztésű irodahelyiségeket és 553 ezer négyzetméter saját tulajdonban lévő irodát tartalmaz. A teljes kereslet a BRF (Budapest Research Forum, Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma) szerint 2012 második negyedévében összesen 95 830 négyzetméter volt, amely az előző negyedévhez képest 80 százalékos emelkedés, a tavalyi év azonos időszakához viszonyítva pedig közel 10 százalékos növekedés. Ezzel az első fél évben összesen 149 079 négyzetmétert adtak bérbe, 9 százalékkal kevesebbet, mint 2011 első hat hónapjában.
7 A saját használatú irodaházakat is figyelembe véve a budapesti irodapiacon a kihasználatlansági ráta 21,3 százalék, amely 80 bázisponttal magasabb az előző negyedévi értéknél. A kedvező keresleti adatok és a kínálat stagnálása ellenére az elmúlt fél évben az üres területek aránya tovább növekedett. A 2011 vége óta tartó negatív folyamat tehát tovább folytatódik: a budapesti kihasználatlansági arány negyedévről negyedévre töretlenül emelkedik. A jelenlegi szint az eddigi csúcsot, 2010 végének szintjeit közelíti. A saját használatú állományt nem tartalmazó bériroda-állomány kihasználatlansága pedig ismét 25 százalék fölé emelkedett. A piaci trenddel ellentétesen egyedül az Észak Buda alpiacon csökkent az üresedés 37 bázisponttal. A legalacsonyabb kihasználatlansági rátát továbbra is a Pest Központ alpiacon (16,9%), a legmagasabb értéket ismét az agglomerációnál (33,4%) mérte a BRF. 2012. második negyedévében 130 bérleti szerződést regisztráltak, amelyek átlagos tranzakciós mérete 737 négyzetméter volt, ami 77 százalékkal magasabb, mint 2012 első negyedévében. 22 szerződést kötöttek 1000 négyzetméternél nagyobb területre, amelyből tizenegy szerződéshosszabbítás, hét új szerződés, és négy bővülés volt. A két legnagyobb tranzakció ebben a negyedévben szerződéshosszabbítás volt. Az IT Services több mint 16 000 négyzetméteren az Infopark B és C irodaházakban, amely magában foglalt bővülést is; a Citibank 9700 négyzetméteren hosszabbította meg szerződését a River Estates-ben. Hét új bérleti szerződést írtak alá 1000 négyzetméter feletti irodaterültre, köztük a három legnagyobb a Szépvölgyi Business Parkban, Millennium Tower II-ben, és a Mom Parkban. A
8 szerződés hosszabbítások mértéke növekedett, elérte az összes bérbeadási tranzakció 51,1 százalékát, ami 2009 harmadik negyedéve óta a legmagasabb arány. Számos bérlő, aki az újratárgyalás mellett döntött bővült is az irodaházban, ennek következtében a bővülések aránya 13 százalékot tett ki, ami több mint a duplája az előző negyedévi aránynak. Kilátások A piaci szereplők előreláthatólag kivárnak addig, amíg az EU-IMF készenléti hitel tárgyalások lezárulnak. Azonban, amint ez megtörténik, az várhatóan pozitívan fog hatni a Magyarország iránti befektetői bizalomra, és növekedni fog az érdeklődés az ország iránt. A befektetői bizalom erősödéséhez hozzájárul a két tavaly év végi Heitman ügylet is, amelyek azt jelzik, hogy a nagy intézményi szereplők hajlandóak befektetni Magyarországon, bíznak az ország hosszabb távú potenciáljában, és egy kifizetődő befektetési célpontnak tekintik az országot. A bankok továbbra is jelen vannak a piacon, mint tulajdonosok, de még mindig a stratégiájuk kidolgozásával vannak elfoglalva és arra koncentrálnak, hogy kezeljék és működtessék az ingatlanjaikat. Mindazonáltal elképzelhetőnek tartjuk, hogy az idén egyre inkább motiváltak lesznek, hogy megjelenjenek eladóként is a piacon. Összességében elmondható, hogy a befektetők továbbra is óvatosak maradnak a közeljövőben és a finanszírozás nehéz elérhetősége okozza majd a piacon a legtöbb fejfájást. A Colliers várakozása szerint 2012-ben is erős lesz a keresleti oldal az irodapiacon, a
9 bérbeadások száma várhatóan a 2011-es szint körül alakulhat. A bérbeadások összetétele is nagyjából a tavalyi évhez hasonlóan alakulhat, talán az előbérletek aránya növekedhet kissé. Jelenleg csak nagyon kevés spekulatív irodafejlesztés van építés alatt, és jelen állás szerint csak a Green House (17 500 m2) és Váci Greens (15 500 m2) az, amelyek biztosan a piacra kerülnek belátható időn belül. Az előbbi átadása 2012 végére várható, míg az utóbbit 2013 elején adhatják át. Mivel az új átadások száma rendkívül kevés lesz idén, a piaci felszívás várhatóan növekedni fog, melynek következtében a kihasználatlanság is lassan, de biztosan tovább csökkenhet majd. Mivel a bankok várhatóan továbbra is magas előbérleti arányhoz kötik majd a finanszírozást, ez várhatóan ki fog hatni a piacra egészen 2013-ig, ami viszont egyúttal azt is jelenti, hogy addig tovább csökkenhet a kihasználatlanság a piacon. Ezt bizonyítja, hogy a Futureal korábban már bejelentette, hogy egy új irodaház fejlesztésébe kezd, amire már aláírt előbérleti szerződést kötött a KPMG-vel 8 500 m2-re, amivel a cég az épület közel felét fogja elfoglalni. A fejlesztés átadását 2014 második negyedévére tervezik. Egy másik, szintén 2014-re tervezett projekt a PricewaterhouseCoopers új székháza, melyet a Horizon Development fejleszt majd a Nyugati tér közelében. A bérleti díjak is kis mértékben tovább emelkedhetnek 2012-ben, ahogyan folytatódik a piac lassú, de fokozatos javulása. A magyarországi bérleti díjak és bérköltségek kifejezetten olcsónak számítanak európai viszonylatban, és továbbra is vonzóak lehetnek SSC-k számára. VIII. Az alap a tárgyidőszak alatti származtatott ügyleteire vonatkozó adatai Az alapnak az időszak alatt fedezeti határidős deviza ügylete voltak. Az Alap az Ü48 projekt ingatlanjainak megvételéhez felvett 4.916.242 Eur összegű devizahitelt. 2010. június 30-tól a devizában értékelt ingatlanok eszközértékének és a fenn álló hitel különbözetének megfelelő mértékű deviza fedezeti ügylet folyamatosan fenn volt tartva a Befektetési Bizottság döntésének megfelelően. 2012. június 30-án 10.863.508 Eur összegű határidős deviza eladási ügylet állt fenn 2012. augusztus 31-i lejárattal, a kötési árfolyam: 301,60 HUF/EUR. Minden negyedév végére az esedékes adósságszolgálatának megfelelő mértékű határidős euró vételi ügylet került megkötésre. IX. Összehasonlítás az elmúlt üzleti évekkel
10 Diófa Ingatlan Befektetési Alap teljesítménye 2012-ben: