ELŐTERJESZTÉS Maglód Város Önkormányzat Képviselőtestületének 2017. augusztus 17-ei ülésére 10. napirend Tárgya: Hozzájárulás a Maglód Projekt Kft. tulajdonát képező ingatlan értékesítéséhez. Előadó: : Tabányi Pál polgármester Ingatlanvagyon értékbecslés Telek összehasonlító adatok 2017. június Vendéglátó helyiségek, üzlethelyiségek összehasonlító adatai Az előterjesztés (határozati javaslat) elfogadása nyilvános ülésen egyszerű többségű nyílt szavazást igényel. Bizottsági tárgyalásra: Pénzügyi és Ügyrendi Bizottság (PÜB) JEGYZŐI ZÁRADÉK Az előterjesztéshez jogi kifogást nem emelek. Maglód, 2017. augusztus 9. Margruber János jegyző
MAGLÓD VÁROS ÖNKORMÁNYZAT POLGÁRMESTERÉTŐL 2234 Maglód, Fő utca 12. ELŐTERJESZTÉS Maglód Város Önkormányzat Képviselő-testületének 2017. augusztus 17-ei ülésére 10. napirend: Hozzájárulás a Maglód Projekt Kft. tulajdonát képező ingatlan értékesítéséhez Előadó: Tabányi Pál polgármester ek: Ingatlanvagyon értékbecslés Telek összehasonlító adatok 2017. június Vendéglátó helyiségek, üzlethelyiségek összehasonlító adatai Tisztelt Képviselő-testület! A Képviselő-testület 2016 szeptemberében döntött a Dózsa György utcában található ún. Csendes kocsma megvásárlásáról, ami meg is történt 6.500.000 Ft+Áfa áron. Az azóta eltelt idő alatt megkeresték az Önkormányzatot vételi szándékkal. 2017. júliusában felértékeltettük az ingatlant, melynek jelenlegi piaci értéke 12.400.000Ft. A jelenlegi helyzet figyelembevétele mellett ésszerű lenne az ingatlan értékesítése piaci áron. Mivel az ingatlan a Maglód Projekt Kft. tulajdonában van, ezért a Képviselő-testületnek hozzá kell járulnia az értékesítéshez. Kérem a Tisztelt Képviselő-testületet, hogy az előterjesztést vitassák meg és döntsenek az ingatlan értékesítéséről. Határozati javaslat Maglód Város Önkormányzatának Képviselő testülete hozzájárul ahhoz, hogy a Maglód Projekt Kft. a tulajdonában lévő Maglód, Dózsa György u. 39. sz. alatti ingatlant (237 hrsz.) Ft áron értékesítse. Határidő: azonnal Felelős: Tabányi Pál polgármester Maglód, 2017. augusztus 2. Tabányi Pál polgármester
ek
_ CapellaStar-Plusz Kft. Ingatlanvagyon-Értékelő és Forgalmazó Iroda 2234 MAGLÓD, Deák F. u. 6, Mobil: 06-30/997-6118 e-mail: capellastarplusz@gmail.com takacs.nandorne@gmail.com INGATLANVAGYON ÉRTÉKBECSLÉS 2017/02 Megbízó neve MAGLÓD VÁROS ÖNKORMÁNYZATA Címe 2234 Maglód, Fő utca 12. Tulajdonos neve: Címe: 2234 Maglód, Fő utca 25/A Értékelt ingatlan címe: HRSZ: 237 Az értékelés típusa: Értéke: Dátum: 2017. június 21.. MAGLÓD PPROJEKT INGATLANFEJLESZTŐ és HASZNOSÍTÓ KFT. 2234 Maglód, Dózsa György u. 39. Csendes Italbolt Forgalmi érték meghatározása EVS iránymutatásai szerint 12.400.000.-Ft. azaz Tizenkettőmillió-négyszázezer.-Forint ( HUF) Csendes Italbolt / 94m2 / Az ingatlan értékesítéséhez az ÁFA törvény és a jelen tulajdonviszonyok alapján ÁFA nem kapcsolódik (alanyi ÁFA-mentes). Abban az esetben, ha az értékesítést ÁFA terhelné, akkor a becsült érték bruttó, ÁFÁ-val növelt értékként értendő. 1/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 2 ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY TULAJDONOS: MAGLÓD PPROJEKT INGATLANFEJLESZTŐ ÉS HASZNOSÍTÓ KFT. 2234 Maglód, Fő utca 25/A Ingatlan CÍME: 2234 Maglód, Dózsa György u. 39. HRSZ: 237 Ingatlan típusa: Értékelés típusa: Csendes Italbolt Forgalmi érték megállapítása. Értékelt jog: Tulajdon jog Értékelt tulajdoni hányad: 1/1 Jelenlegi készültsége: 100 % Értékelés határnapja: 2017. 06. 21. Értékelés érvényessége: 2017. 09. 21. Ingatlan nyilvántartási adatok: 2234 Maglód, Dózsa György u. 39. Belterület Helyrajzi szám: 237 I. rész Terület megnevezése: Italbolt Területe: 600 m 2 II. rész Tulajdoni hányad: 1/1 Jogállás: Jogosult neve: Tulajdonos MAGLÓD PPROJEKT INGATLANFEJLESZTŐ és HASZNOSÍTÓ KFT. Címe: 2234 Maglód, Fő utca 25/A III. rész Terhek: 45514/2011.10.06. Jogosult neve: Vezeték jog ELMŰ Hálózati Kft Címe: 1132 Budapest, Váci út 72-74 2/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 3 Megjegyzés: - Az értékelésre 2017.06.12. kiadású tulajdonlap, valamint 2011.03.28. kiadású térképmásolat állt rendelkezésünkre, a terület természetbeni határoló vonalai megegyeztek a térképmásolaton feltüntetett kontúrvonalaival. A rendelkezésünkre bocsátott dokumentumok alapján az ingatlan jogilag rendezettnek tekinthető, forgalomképes állapotban van. Értékelés eredménye Piaci adatok összehasonlításán alapuló forgalmi érték fő módszer 60% 7.440.000.- Költség alapú érték mellékmódszer 40% 4.960.000.- Hozam alapú érték mellékmódszer NEM ALKALMAZOTT - Számított érték: 12.400.000.- Forgalmi érték: 12.400.000.-Ft Azaz Tizenkettőmillió-négyszázezer.-Forint Budapest, 2017. június 21.. P.H: Szakvéleményt készítette: Takács Nándorné PMIK 1567/2007 3/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 4 Szakértői szemle: A rendelkezésünkre bocsátott dokumentációk áttanulmányozása után, helyszíni szemlét és az ezzel összefüggő környezettanulmányt tartottunk, a vagyonértékeléshez szükséges paraméterek rögzítése és ellenőrzése céljából. Az érték megállapítása három különböző módszerrel történhet: 1. Piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelést konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. 2. Hozamszámításon alapuló értékelési módszer A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeli hasznai és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből vezeti le az értéket. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke. Lakóingatlanok esetében az ingatlanból származó bevétel a bérbeadás esetén keletkező díjbevétel lehet. 3. Költség alapú értékelés, műszaki értékből kiinduló érték meghatározása A költségalapú érték megközelítés lényege, hogy az ingatlan újraelőállítási költségéből levonjuk az idő múlása miatti avulást, majd hozzáadjuk a felépítményhez tartozó földterület értékét. Számításunkhoz az Építőipari Költségbecslési Segédlet című könyv 2009-17 kiadását alkalmaztuk A szakértői szemle során mindhárom módszert vizsgáltuk: bejártuk az ingatlant, megtekintettük a telekhatárt, a kerítettséget, megállapítottuk és rögzítettük műszaki állapotukat szükség szerinti méréseket végeztünk a rendelkezésünkre bocsátott dokumentumok ellenőrzése céljából tanulmányoztuk az ingatlan környezetét fényképfelvételeket készítettünk, melyek a mellékletben megtalálhatók Az értékelés módszerei: Az értékbecslést főleg piaci adatok összehasonlításának elve alapján, készítettük el, a vonatkozó jogszabály (25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet) és irányelveknek (TEGoVA) EVS 2003-2013 rendelkezései szerint. A piaci, forgalmi érték azt az értéket mutatja, amekkora összegért az adott időszakban az ingatlant kellően nagy valószínűséggel lehet értékesíteni. Így az értékelés során jelen esetben kiemelten fontos szempont a műszaki állapot, jövőbeni hasznosíthatóság lehetősége mellett a területi elhelyezkedés. 4/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 5 A piaci, forgalmi érték megállapítása során az alábbi feltételezésekkel éltünk: Komoly szándékú vevői hajlandóság, vagy elégséges idő és kellő hatékonysággal kifejtett marketing munka potenciális vevő felkutatására, (ez idő alatt az ingatlanpiacon jelentős változások nem következnek be), a vevőt különleges érdekeltség nem köti az ingatlanhoz, az ingatlan teher-, igény- és permentes állapotban van, a vételárat egy összegben és készpénzben egyenlítik ki. Az értékelés fontosabb általános szempontjai: Területi elhelyezkedés, nagyság, méret és alak, Környezet, megközelíthetőség, parkolási lehetőség, Infrastruktúra, Jelenlegi hasznosítás és a hasznosíthatóság, A telek beépítési lehetőségeit, Az építésügyi előírásoknak való megfelelés, A szomszédos ingatlanoktól, valamint az utcai telekhatártól történt kerítettsége, Közművesítés mértéke. Ingatlan környezete, természeti adottságai, a terület kb. 1/3 részben korlátozott. ( a telek hátsó része, és a telekvégi szomszéd terület között, több mint 2,5 méter a szintkülönbség. Épület építésének éve Épület hasznosításának lehetősége, Épület jelenlegi műszaki állapota, Épület és ingatlan egyéb értéknövelő, és csökkentő tényezői. A pince, véleményünk szerint omlásveszélyes, használatát biztonsági okok miatt nem javasoljuk! 5/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 6 RÉGIÓELEMZÉS Az értékelt ingatlan környezete MAGLÓD Elhelyezkedés- Közlekedés: Közmű Infrastruktúra, kereskedelem Környezeti tényezők, a telek jellemzése: Rang: Város Területe: 22,37 km² Lakossága: 11 639 fő Maglód a Gödöllői-dombság és a Pesti-síkság találkozásánál fekszik, Budapest központjától 28 km-re, határától azonban csak 3 km-re található. Átlagos magassága 180 m. Közvetlen szomszédjai: Gyömrő, Ecser, Üllő, Pécel és Mende. Északi részén, a Hármas-hegynél ered az Alsó-Tápió. A község északi határán a Budapestet Jászberénnyel összekötő 31-es autóút, a délin a Budapest - Újszász-Szolnok vasútvonal húzódik. Két állomásáról, Maglódról és Maglódi nyaraló megállóhelyről 30 perc alatt érhető el Budapest - Keleti pályaudvar. A községen halad át a Budapesttől Monorig közlekedő autóbuszjárat, mely számos helyen megáll. Gyömrővel, Ecserrel és Mendével közvetlen vasúti és autóbusz-kapcsolatban áll. Pécelre és Üllőre nincs közvetlen eljutási lehetőség. Az Ecser és Maglód közötti keskeny völgyben halad az M0-ás budapesti körgyűrű. A városban teljesen megoldott a közműellátás, a felszíni vízelvezetést még nem mindenhol alakították ki. Az M-0-s-nak köszönhetően jelentősen bővül Maglód, valamint a környező települések kereskedelme. A közelmúltban átadásra került az Auchan, Dekatlon, SPAR, COOP üzlet hálózatok, valamint a BAUHAUS is. A városban főleg magán vállalkozók folytatnak kereskedelmet, kisebb szolgáltatásokat így elégítik ki a lakók ez irányú vásárlási igényeit. Az ingatlan Maglód központjától kb. 400 méter távolságra, a Dózsa György utcában található. Az utca aszfalt burkolatú, átmenő forgalom nem jelentős. A környéken családi házas beépítés a jellemző. Az alapellátást biztosító intézmények a központban, kb. 350-400m re található. Vasútállomás kb. 1000 méter távolságra van az ingatlantól. 6/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 7 Alapadatok: Övezet: Belterületi Családi házas övezet Lke-0 Lke-1 Lke-2 Megnevezés: Italbolt Cím: 2234 Maglód, Dózsa György u. 39. Hrsz: 237 Telekméret: 600nm Tájolás: K-i Síkja: 2/3 részben enyhén emelkedő, majd a terület utolsó 1/3 részén kb. 2,5 m a színt különbség, így a terület használata korlátozott. Beépített alapterület- Bruttó 121 m2 Redukált alapterület: 94 m2 Helyiségek száma: 7db + borospince Jellemző belmagasság: 2,55m - 2,40m Orommagasság: kb: 4,5-5m A befoglaló ingatlan (telek és épület,) jellemzői Telek és annak megközelíthetősége: Kerítés telekhatár Az ÉPÜLET szerkezet kialakítása Építési idő Elhelyezkedése Épület adottságok Az értékelt ingatlan megközelíthetősége kedvező: a 31-es út,- Főutca (Fábri kocsma) Dózsa György utca felől lehetséges. Az utcáról jól látható, a telek szabálytalan trapéz alakú, felszíne részben sík, a telek végében enyhén emelkedik, a hátsó telekszomszédnál már 2,5 m a szintkülönbség. Szemben a telekkel patak vezet, mely kb: 1,8m mélységben van az utcához képest. Az utca összközműves, a telken belül a gáz ideiglenesen le van kötve. Jelenleg az italbolt fűtését gáz kazán biztosítja Dunaferr radiátorokkal A telek szintkülönbsége miatt autóval a bejutás nem lehetséges. A személybejárás beton rámpára, teraszra vezető lépcső segítségével lehetséges, nincs akadály mentesítve. Az épülettel szemben kb. 6-8 autó parkolására van lehetőség. Az értékelt ingatlan minden oldalról kerített. Szemben állva az ingatlannal beton alapon vasszerkezetű kerítés, míg a bal oldali telekhatár maga az értékelt épület falazata, a jobb oldali telekhatárt a szomszédos épület (családi ház) határolja. A telekvégi kerítés betonoszlopok közti négyzetháló. Hagyományos építésű, vályogépítésű különálló épület. Kb. 1920-as évek Az épület merőlegesen helyezkedik el a telken, bal oldali építési rendben. Az udvar részben beton burkolatú, részben földes, füvel borított. Az épület hosszirányú parasztház jellegű. Tetőszerkezete részben nyeregtetős, az utcafronti része sátor, Lindab-lemez borítású, újszerű állapotban van. Belső födémszerkezete mestergerendás, az üzlethelyiségben borított. Az épülethez csatlakozó bővítményt kazánhelységnek, valamint tárolónak használják. 7/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 8 Szerkezeti hibák Épület jelenlegi műszaki állapota Közművek: Helyszíni bejárásunk során, az épület tartószerkezetein, falain és födém részén teherbírási rendellenességeket, valamint alapozási zavarra utaló repedéseket, károsodásokat nem tapasztaltunk, süllyedésre utaló nyomokat, nem észleltünk. Összességében az épület közepes állapotú..az épület tetőszerkezetén felújítás történt, borítása Lindab alulemezes kialakítású. Külső vakolati hibákat nem láttunk az épület szomszéd oldalán még a régi vakolati hibák megvannak, külsőleg csak részben lett felújítva. Az italbolt belső felújítása megtörtént, a fűtéskorszerűsítéssel együtt, új Dunaferr lemezradiátorok, új csövezés a teljes üzlet területén elvégezve. A kazánházbanban a gázkazán ideiglenesen le van kötve. Az üzlet területén mozgásérzékelő, biztonsági riasztórendszer van kiépítve. A területen található pincehelyiség beomlott, jelenleg is omlásveszélyes, használata nagyon veszélyes! Kiépített közművek: Ingatlan előtt Ingatlanon belül Elektromos áram: Vezetékes ivóvíz + saját kút Szennyvíz csatorna: van van van van Földgáz: van ki van kötve Az épületek, építmények teherhordó szerkezete: Alapozás: Függőleges teherhordó szerkezetek: Vízszintes teherhordó szerkezetek: Tetőszerkezet: Kiegészítő szerkezetek: Lépcső: Szigetelések Talajnedvesség: Tetőfedés: Nyílászárók: Külső ajtók: Belső ajtók: Kisméretű tömörtégla, sáv-alap, Vályog Válaszfalak 10-12 vastag válaszfallapok, tégla Borított fafödém, (mestergerenda) sátor és nyeregtető, fogópáros fedélszerkezet, beépített fa fedélszékkel Monolit vasbeton lépcső, burkolat nélkül. Talajnedvesség elleni bitumenes szigetelés (falszigetelés). Lindab (alulemez) Kétszárnyú, táblás fa szerkezetű ajtó, kazettás, üvegbetétes Táblás fa szerkezetű ajtók Ablakok: Fa tok és szárnyszerkezetes ablakok, melyek nem hőszigetelő üvegezéssel készültek. (Geréb tokos), biztonsági ráccsal. Felületképzések: Belső falfelületek: Vakolt felületen festett, lambériázott kommunális helyiségekben olajlábazatú 1,50-2,00 m magasságig, helyiségenként csempézett. Többi részben a falazat festett. Burkolatok: Járólap, raktárban és a kazánban simított beton, Homlokzat: Hagyományos vakolattal, kőporozással készült. Épületgépészet: 8/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 9 Fűtés: Gázkazánról üzemeltetett központi fűtés, Dunaferr lemezradiátorral a hő leadás. Használati meleg víz: A melegvíz-ellátás: új villanybojler látja el, Világítás, erőátvitel: 230V feszültségű védőcsöves hálózat, egyedi világítótestek vannak felszerelve. Kémény Kisméretű tömör tégla, Beépített bútorok, szerelvények Mosdó, WC., beépített bútorok, pult, villanybojler, lemezradiátorok. Az épület, funkcionális jellemzői: Elhelyezkedés Alapterület Helyiségek Megjegyzés Az épület a telek első felében, ball oldali telekhatárra épült. Az épület bejárata az utcafrontról kiemelkedő betonépítésű teraszra vezető lépcsőről lehetséges. Egyszintes, parasztházjellegű, redukált alapterülete (94m2-es, 7 helyiségből álló + pince, (mely romos) Közvetlen bejutás a vendéglátóhelységbe, onnan egy iroda, jobbra a mosdó, valamint szemben egy raktár helység került kialakításra. A vendéglátó helyiségből plusz kijárat van a kerthelyiségbe, Minden helyiség rendelkezik természetes megvilágítással, szellőzéssel. 9/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 10 Piaci összehasonlító módszerrel A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelést egyrészről konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik, másrészről hasonló ingatlanok kínálati árából (-10% ) következtettünk. Értékelendő ingatlan 1 2 3 Ingatlan Maglód Vecsés Ecser Ecser Dózsa Gy. U. 39. központ közeli központ közeli központ közeli út Felépítmény típusa földszintes egyszintes egyszintes egyszintes Telek területe (m 2 ) 600 n.a n.a. 200 Épület alapterülete* (m 2 ) 94 90 70 70 Ajánlat ára 24 990 000 14 900 000 14 900 000 Ajánlat ideje 2017 2017 2017 június június június ingatlan.com ingatlan.com ingatlan.com Ajánlat forrása 22679178 21477316 Telefon n.a n.a n.a Fajlagos egységár (Ft/m 2 ) 277 667 212 857 212 857 Értékbefolyásoló tényezők Ajánlat/eladás ajánlat ajánlat ajánlat Ajánlat körülménye, ideje hasonló hasonló hasonló Elhelyezkedés központ közeli jobb jobb jobb Telekméret rosszabb rosszabb hasonló Megközelíthetőség aszfaltút hasonló hasonló hasonló Közművek összközmű hasonló hasonló hasonló Fűtési mód gázkazán hasonló hasonló hasonló Beépíthető tetőtér földszintes hasonló hasonló hasonló Parkoló utcán hasonló hasonló hasonló Fejleszthető nem hasonló hasonló hasonló Alapterület 94m2 hasonló rosszabb rosszabb Építés éve kb. 1920 jobb jobb jobb Építési mód vegyes jobb jobb jobb Műszaki állapot átlagos hasonló jobb jobb Korrekciós tényezők Ajánlat/eladás 0,90 0,90 0,90 Ajánlat körülménye, ideje 1,00 1,00 1,00 Elhelyezkedés 0,85 0,95 1,00 Telekméret 1,02 1,02 0,80 Megközelíthetőség 1,00 1,00 1,00 Közművek 1,00 1,00 1,00 Fűtési mód 1,00 1,00 1,00 Beépíthető tetőtér 1,00 1,00 1,00 Parkoló 1,00 1,00 1,00 Fejleszthető 1,00 1,00 1,00 Alapterület 1,02 1,00 1,02 Építés éve 0,80 0,95 0,95 Építési mód 0,85 0,95 0,95 Műszaki állapot 1,00 0,75 0,75 Korrigált egységár (Ft/m 2 ) 150 278 125 650 105 811 Súlyozás 40% 40% 20% Hasonlító átlagár m 2 -re 131 533 Becsült piaci érték (Ft) 12 364 126 KEREKÍTVE 12 400 000 Az összehasonlítás körébe bevont ingatlanok 10/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 11 Költségszámítás alapú érték becslése: A költség alapú érték-megközelítés lényege, hogy az ingatlan újraelőállítási költségéből le kell vonni az idő múlása miatti avulást, majd ehhez hozzá kell adni a felépítményhez tartozó földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat, ezért elsősorban ellenőrző számításokra szolgál. A földterület fajlagos forgalmi értékét piaci összehasonlító adatokon alapuló értékbecslési módszerrel határoztam meg. A fizikai avulási részt a felépítmény műszaki állapota határozza meg. Az erkölcsi avulás nagysága a használhatóságtól és a korszerűségtől függ. A piaci avulás a környezet, a piac értékváltozásait írja le Értékelendő ingatlan 1 2 3 Ingatlan Maglód Maglód Maglód Ecser Dózs Gy u. 39 központ közeli vasút közelében Kálvária dombon Telek területe (m 2 ) 600 950 1 024 700 Ajánlat ára 12 900 000 14 500 000 14 900 000 Ajánlat ideje 2017 június 2017 június 2017 június Ajánlat forrása Ingatlan.com Ingatlan.com Ingatlan.com 23050370 23359457 23320398 Telefon Fajlagos egységár (Ft/m 2 ) 13 579 14 160 21 286 Értékbefolyásoló tényezők Ajánlat/eladás ajánlat ajánlat ajánlat Beépíthetőség 30% hasonló hasonló hasonló Alak, forma, terület, méret részben sík jobb jobb jobb Övezeti besorolás Lke-0-1-2 hasonló hasonló hasonló Elhelyezkedés központ közeli rosszabb rosszabb jobb Megközelíthetőség aszfaltút rosszabb rosszabb hasonló Esztétikai benyomás átlagos jobb rosszabb jobb Hasznosíthatóság közepes jobb jobb hasonló Meglévő közművek összközmű rosszabb rosszabb hasonló Gazdasági környezet előnyös rosszabb rosszabb jobb Korrekciós tényezők Ajánlat/eladás 0,90 0,90 0,90 Beépíthetőség 1,00 1,00 1,00 Alak, forma, terület, méret 0,90 0,85 0,90 Övezeti besorolás 1,00 1,00 1,00 Elhelyezkedés 1,02 1,03 0,80 Megközelíthetőség 1,02 1,02 0,90 Esztétikai benyomás 0,85 1,02 0,85 Hasznosíthatóság 0,90 0,90 1,00 Meglévő közművek 1,02 1,02 1,00 Gazdasági környezet 1,02 1,03 0,90 Korrigált egységár (Ft/m 2 ) 9 108 10 976 9 497 Súlyozás 40% 20% 40% Hasonlító átlagár m 2 -re 9 637 Becsült piaci érték (Ft) 5 782 178 KEREKÍTVE 5 780 000 Az összehasonlítás körébe bevont ingatlanok 11/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 12 Alapterület Bruttó pótlási költség Avulás/készültség Nettó pótlási költség Ft m2 Ft/m2 Ft Fizikai Erkölcsi Piaci Környezeti Ft (%) (%) (%) (%) TÉ = 600 9 637 5 782 178 5 782 178 Földszint 94,00 175 000 16 450 000 60 0 0 0 6 580 000 Bruttó 94,00 alapterület Ingatlan értéke mindösszesen: 12 362 178 Földszint Az épület kora (a) (a*100) A becsült hátralévő gazdaságos élettartam (b) (a+b) 90 9000 60 150 Fizikai avulás: (x) 60,0 Hozamszámításon alapuló érték becslése A hozamszámítás lényege, hogy az ingatlan értékét az ingatlan hasznosításából származó bevételek és a hasznosítása során felmerülő költségek különbségeként, mint tiszta jövedelem tőkésítése révén határozza meg. Első lépésben a lakás havi bérleti díját, valamint a bérbeadás során, a bérbeadót terhelő költségek éves szintjét becsültük meg. Ebből számítható egy éves szintű tiszta jövedelem. Az éves tiszta jövedelmet viszonyítottuk a tőkésítési kamatlábhoz. A tőkésítési kamatláb becslésekor figyelemmel voltunk a pénzpiaci kamatértékekhez, továbbá hasonló ingatlanoknál minimálisan elvárható megtérülési rátára megfelelő módosító tényezők figyelembevételével. Mindezeken túl a számítás során indokoltnak tartottunk egy kockázati tényező alkalmazását, ami a bérbeadás során felmerülő, valamint a bérbe adhatósággal kapcsolatban jelentkező kockázati elemeket fejezi ki. Nem alkalmazott. 12/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 13 Összefoglalás, végső érték becslése: A végső forgalmi értéket a piaci összehasonlító a költség alapú megközelítés, értékelés módszerével számolt értékek, súlyozott számtani átlagával vettük figyelembe a táblázat alapján. (60% - 40% -os arányban számított értéket kapunk) Piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés Főmódszer 60% 7.440.000.- Költségszámításon alapuló megközelítést Mellék módszer 40% 4.960.000.- Hozamalapú értékelés Mellék módszer NEM ALKALMAZOTT - Számított érték 12.400.000.- Összesített érték 12.400.000.- A hasonló ingatlanok érték megállapítása szempontjából a piaci érték mutatja a legjellemzőbb értéket. Jelenleg az ingatlanok értéke az utolsó 4-5 hónapot vizsgálva jelentősen megemelkedtek, ezt a kimutatásunk is igazolja, azonban a hasonló ingatlanok kereslete, vételi szándéka stagnál, ugyan akkor a bérlemények kereslete, még ha kis mértékben is, de megnövekedett. 13/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 14 Jelen értékbecslés kizárólag az alábbi feltételek mellett érvényes: - Az ingatlan teher-, igény- és permentes állapota. - Az ingatlan jogi helyzetével kapcsolatos adatokat a Megbízó szolgáltatta. - Az ingatlan jogi helyzetének vizsgálata beleértve az ingatlan tulajdonjogának, terheinek vizsgálatát nem képezte és nem is képezhette a megbízás tárgyát, így ezzel kapcsolatos adatok valósághűségéért semmiféle felelősséget nem vállalhatunk. - Az ingatlan tulajdoni lapján szereplő adatokat és tényeket valósnak tekintettük, továbbá feltételeztük, hogy az ingatlan forgalomképessége semmilyen módon korlátozás alá nem esik. - Nem vállalunk felelősséget a piaci, gazdasági körülményekben bekövetkezhető esetleges változásokért, így az értékelés határnapja után bekövetkező események vagy körülmények megváltozása esetén nem vagyunk kötelezhetőek jelen tanulmányunk térítésmentes újraírására. - A jelentésben szereplő értékek az értékelés határnapjának megfelelő pénzügyi kondíciókat tükrözik. - Az értékbecslésben mellékleteként becsatolt dokumentumok, térképek kizárólag az ingatlan bemutatását, azonosíthatóságát célozzák. - Az értékelés során feltételeztük, hogy az ingatlanon nem találhatók olyan rejtett, nem látható vagy földfelszín alatti dolgok, amelyek az ingatlan megállapított értékét befolyásolhatják. - Megbízásunknak nem képezte tárgyát geodéziai, statikai, talajmechanikai, épületfizikai, környezetvédelmi, valamint földfelszín alatti ásványkincsek feltárására és azok használati jogára vonatkozó vizsgálatok végzése. Fontosnak tartjuk rögzíteni, hogy ilyen irányú ismeretekkel nem is rendelkezünk. A helyszíni szemle szemrevételezés útján történt. - Jelen értékbecslés a megjelölt célra készül és kizárólag arra használható fel. Bármilyen más felhasználás esetén semminemű felelősséget nem vállalunk. - Jelen értékbecslést nem lehet nyilvánosságra hozni, és nem lehet arra nyilvánosan publikált anyagokban hivatkozni. Társaságunk nem vállal felelősséget semmiféle következményként, véletlenszerűen vagy büntetésként felmerülő veszteségért, kárért vagy ráfordításért (kiemelten az el nem ért hasznot, opportunity costot stb.). - Veszélyes anyagok feltárására vonatkozó vizsgálatot nem végeztünk. A vagyonértékelő szakembernek nincs meg a képesítése arra, hogy felismerje a veszélyes, egészségre ártalmas anyagokat. - Veszélyes anyagok, például azbeszt, savak, mezőgazdasági növényvédő szerek, egyes szigetelő anyagok jelenléte jelentősen befolyásolhatja az ingatlan érékét. Az értékelés elvégzésekor feltételeztük, hogy ilyen anyagok nem találhatók az ingatlanon. - Az érték-megállapítás az EVS 2003-2010 iránymutatói szerint, valamint az Építőipari Költségbecslési Segédlet (ÉKS) 2017 kiadása alapján történt. Az értékbecslő kijelenti, hogy díjazása NEM függ össze a megállapított forgalmi értékkel. A szakvélemény 2 példányban készült, melyből 1 példány a megrendelő részére átadásra kerül, 1 példány az értékbecslő irattárában található. Az értékelési szakvélemény 3 hónapig érvényes ( azaz 2017. szeptember 21. ) Maglód, 2017. június 21. Takács Nándorné Okl. Ingatlanvagyon-Értékelő és Közvetítő PMIK 1567/2007 14/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 15 MELLÉKLETEK Tulajdon lap másolat Térképmásolat Tájékoztató térképek Alaprajz Helyiséglista Fotók 15/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 16 Tulajdoni lap másolat 1/1 16/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 17 Kiegészítő adatok 17/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 18 18/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 19 Térképmásolat 19/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 20 Térképmásolat közeli 20/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 21 Műholdas 21/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 22 Alaprajz 22/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 23 Helyiséglista Helyiséglista: szintek: helyiségek: területe: burkolatok: állapot: Vendéglő Vendéglátó hely 52,0 m² járólap megfelelő Iroda 4,0 m² járólap megfelelő Mosdók - Wc-k 6,0 m² járólap megfelelő belmag:2,60 Raktár 16,0 m² járólap megfelelő összesen: 80,3 m² Kazán Közlekedő 10,2 m² terített beton átlagos Kazán 13,5 m² terített beton átlagos belmag: 2,80 m összesen: 23,7 m² Pince Pince 16,5 m² földes romos belmag: 2,20m összesen: 16,5 m² Alapterület korrekció : felépítmény területe: telek terület: Vendéglő Kazán Pince összes/redukált terület: 600 m² 80,3 m² 23,7 m² 16,5 m² 121 m² redukálás: 100 % 75 % 0 % 94 m² 23/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 24 Fotók / 1 Utcafront - bejárat Környezet Parkoló Épület telken belüli környezete 24/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 25 Fotók / 2 Pincelejárat Csatorna. Gázcsonk Használati melegvíz Kazán Burkolati hibák 25/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 26 Fotók / 3 Vendéglátó helyiség belső kép 26/27. oldal Értékbecslés
_ CapellaStar-Plusz KFT. 27 Pince A pince jelenlegi állapotában nem használható, veszélyes! 27/27. oldal Értékbecslés
_ Telek összehasonlító adatok 2017. június 1/3. oldal Telek összehasonlító adatok 2017. június
_ 2/3. oldal Telek összehasonlító adatok 2017. június
_ 3/3. oldal Telek összehasonlító adatok 2017. június
_ Vendéglátó helyiségek, üzlethelyiségek összehasonlító adataihoz 1/3. oldal Vendéglátó helyiségek, üzlethelyiségek összehasonlító adatai
_ 2/3. oldal Vendéglátó helyiségek, üzlethelyiségek összehasonlító adatai
_ 3/3. oldal Vendéglátó helyiségek, üzlethelyiségek összehasonlító adatai