A magyarországi ingatlanpiac helyzete és kilátásai - 2009. januári felmérések alapján - Készült az valamint az Ingatlan és Befektetés címő folyóirat támogatásával Budapest
Postacím: 1461 Budapest, Pf. 232. Internet hálózati cím: http://www.gki.hu Székhely: 1092 Budapest, Ráday u. 42-44. Tel: 318-1284; 266-2088 Fax: 318-4023; 266-2118 E-mail: gki@gki.hu Készítette: Munkácsy Anna Petz Raymund Szerkesztette: Akar László Copyright: GKI Gazdaságkutató Zrt. A tanulmánynak vagy részeinek bármely módon való sokszorosítása tilos! A tanulmány megállapításai csak a forrás megjelölésével idézhetık.
TARTALOMJEGYZÉK Bevezetés... 1 I. Az ingatlanpiacot érintı makrogazdasági folyamatok... 2 II. A GKI Zrt. és az fıvárosi ingatlanpiaci indexe... 6 III. A lakáspiac... 9 IV. Az irodapiac... 15 V. Az üzlethelyiségek piaca... 17 VI. Az ipari ingatlanok, üzemcsarnokok piaca... 20 VII. A raktárpiac... 21 VIII. Építési telkek... 23 IX. A beszerzési árak alakulása... 25 X. A felmérés mintája... 26
Bevezetés A GKI Gazdaságkutató Zrt. negyedévenkénti ingatlanpiaci felméréssorozata az támogatásával valamint az Ingatlan és Befektetés címő folyóirat közremőködésével folyik. A cégek körében végzett megkérdezés alapvetıen két célcsoportra fókuszál: - egyrészt az ingatlanfejlesztéssel, -tanácsadással forgalmazással és üzemeltetéssel foglalkozó vállalkozásokra (amelyek mindennapi kapcsolatban vannak az ingatlanpiaccal) - másrészt a gazdálkodó szféra cégeire (amelyek ritkábban kerülnek kapcsolatba ezzel a piaccal, de szándékaik és várakozásaik nyilvánvalóan fontosak, elsısorban ezek a vállalkozások jelennek meg ugyanis az ingatlanpiac keresleti oldalán). Mindemellett felhasználjuk a lakosság körében szervezett közvélemény-kutatás eredményeit is. A 2009 januárjában szervezett felmérés során a kitőzött határidıre a különbözı vállalkozásoktól összesen 1179 értékelhetı válasz érkezett. Ez megfelel a korábbi kutatások során kapott mintaelemszámoknak. A válasz-minták, azaz az ingatlan-szektor és a gazdálkodó szféra cégeibıl álló két minta szerkezete és tulajdonságai révén alkalmas keretet nyújt az ingatlanpiaci folyamatok tanulmányozására a válaszadók (területi, tevékenységi) összetétele sem tér el jelentısen a korábbiaktól. A kutatási jelentés tárgya a lakás-, az iroda-, az üzlethelyiség-, a raktárés üzemcsarnok-, valamint a telekpiac. A magyar ingatlanpiac természetesen nagyon összetett, egyes területein sajátos folyamatok zajlanak. A kutatás ezekre nyilván nem tud kitérni, hanem az általános trendeket igyekszik megragadni. Tanulmányunkban kiemelten foglalkozunk a fıvárosi piac fejleményeivel. 1
I. Az ingatlanpiacot érintı makrogazdasági folyamatok A nemzetközi befektetıi környezetet jelenleg általános bizalom-hiány és a kockázatok elıli menekülés jellemzi. A világ összes jelentıs gazdasági erıcentrumában recesszió és ennek nyomán dezinflációs folyamatok bontakoztak ki. Ezek a magyar nemzetgazdaság várható fejlıdésére is rendkívül negatívan hatnak, jelentısen korlátozzák hazánk gazdasági mozgásterét. Az USA-ból indult jelzálogpiaci válság nyomán kialakult általános recesszió mélysége és az ebbıl való kilábalás várható idıpontja egyelıre teljesen bizonytalan. Pillanatnyilag a 2009 végén, 2010 elején kezdıdı javulás látszik a legvalószínőbbnek, de ennél akár jóval kedvezıtlenebb forgatókönyv megvalósulása sem zárható ki. 2009-ben a magyar gazdaság teljesítménye várhatóan mintegy 2,5%-kal csökken. Ez egyrészt átlagos idıjárást feltételezve - a 2008. évi növekményt nagyban hordozó mezıgazdasági kibocsátás természetes mérséklıdésének, másrészt a többi ágazat már tavaly elkezdıdött visszaesése elmélyülésének következménye. Az iparban elsısorban az exportlehetıségek beszőkülése miatt - várhatóan 3% körüli termelés-csökkenés valószínő. Az építıiparban folytatódik a már két éve tartó visszaesés a hitelszőke egyaránt visszafogja az állami, a vállalati és a lakossági beruházásokat is. A magyar gazdaság nagy részére eddig is jellemzı erıs versenyt tovább serkenti az összességében csökkenı kereslet, ami a kisebb, tıkeszegény cégek körében jelentheti a csıdhullám felgyorsulását. A pénzszőke következtében minden bizonnyal nıni fog a körbetartozások mértéke. Az infláció fıként a világpiaci energia- és nyersanyagárak jelentıs esése miatt 2009 elején gyorsan mérséklıdik s az év egészében várhatóan 2,5% körül alakul. Mindazonáltal ha a forint árfolyama tartósan nagyon gyenge marad, az inflációs nyomás erısödhet. 2
A fogyasztók megtakarítási hajlandósága minden bizonnyal erısödik. Ez részben kényszer hiszen a hitelek nehéz hozzáférhetısége és a korábbinál jóval magasabb költsége -, részben az érdekeltség magas betéti kamatok, a hitelek önrészeinek növekedése - következménye lesz. A bruttó bérek 4% körüli emelkedése a versenyszférában s 1% körüli csökkenése a közszférában a reálkeresetek 1%-os csökkenését valószínősíti. A megtakarítások növekedése miatt a fogyasztás ennél gyorsabban, mintegy 2,5%-kal esik vissza 2009-ben. Az euró árfolyama 2009. januárjának végén 300 forint közelében tartózkodik. Ez a devizahitellel rendelkezık számára igen kedvezıtlen helyzetet, sokuk számára feloldhatatlan pénzügyi nehézségeket jelent. A kevéssé likvid bankközi devizapiacok és a pénzügyi befektetık kockázat-kerülése miatt az év további részében is jelentıs volatilitású árfolyam jelezhetı elıre. A forint várhatóan csak nagyon lassan és fokozatosan értékelıdik ismét fel, 2009 végén kedvezı esetben egy euróért várhatóan 260 forint körüli összeget kell adni. 3
II. A válság következményei és túlélési technikák az ingatlanszektorban A jelen felmérés során az iránt is érdeklıdtünk az ingatlanfejlesztıktıl, - forgalmazóktól, -tanácsadóktól és üzemeltetıktıl, hogy hogyan hat tevékenységükre a globális válság. Csupán minden tizedik válaszadó jelezte, hogy a válságnak nincs és várhatóan nem is lesz semmilyen hatása az adott vállalkozás üzletmenetére. Következésképp a szektor kilenc tizedét valamilyen formában érinti a recesszió. A nemzetközi válság jelenleg és várhatóan hogyan érinti az Önök vállalkozásának mőködését? (említési gyakoriság, százalék) Fejlesztık Forgalmazók Tanácsadók, Összesen üzemeltetık Drágulnak a hitelek 50 71 59 61 Szőkülnek a hitelforrások 70 91 57 70 Nınek a kintlévıségek 20 37 45 38 Csökken a kereslet 60 83 67 71 Romlik a jövedelmezıség 40 34 38 37 Nincs és nem is lesz érdemi hatás 14 3 13 10 A két legerısebb negatív hatás a kereslet várható csökkenése és a szőkülı hitelforrások. Ezektıl alig marad el a dráguló finanszírozás említési gyakorisága. Mindegyik tényezı esetében az ingatlanforgalmazók érzik illetve anticipálják a legerısebb hatást. Ennek oka vélhetıen az, hogy ezek a cégek vannak legközelebb a vevıkhöz s így a bekövetkezett hatásokat is ezek érzékelik a legnagyobb mértékben. 4
A növekvı kintlévıségek és a romló jövedelmezıség a cégek több mint harmadának okoz gondokat. A kintlévıségek legkevésbé a fejlesztıknek, leginkább vélhetıen az ingatlan-üzemeltetıknek okoznak fejfájást. A válság következményeinek kezelésében szinte minden cég életében elsıbbséget élvez a szigorú takarékossági politika azaz a költségek csökkentése. A szigorúbb likviditás-menedzsment és a fejlesztések elhagyása vagy késıbbre halasztása a válaszadók harmadának fegyvertárába tartozik. A likviditás-menedzsment a fejlesztık esetében az átlagosnál jóval hangsúlyosabb. Érthetıem, hiszen a fejlesztési projektek menedzselésében kiemelten fontos a pozitív pénzáram fenntartása. Ha az Önök cégének mőködését a válság következményei érintik, mit tesznek ellene? (említési gyakoriság, százalék) Fejlesztık Forgalmazók Tanácsadók, Összesen üzemeltetık Költség-takarékosság 91 83 85 85 Szigorúbb likviditásmenedzsment 52 23 33 33 Munkaerı-leépítés 24 17 29 25 Telephely-bezárás 5 3 3 4 Telephely-áthelyezés 10 9 5 7 Fejlesztések elhagyása 43 34 29 33 Profilváltás 5 11 9 9 Innováció 10 9 9 9 Vállalatfelvásárlás, összeolvadás 14 0 2 5 Egyéb 5 6 3 5 A munkaerı leépítése is viszonylag népszerő eszköz: minden negyedik válaszadó számol ezzel a lehetıséggel. A nagy elhatározásokat 5
igénylı eszközök bevetése (a telephely-bezárás vagy áthelyezés, a profilváltás illetve a vállalatfelvásárlás és összeolvadás) viszonylag ritka. A cégek többsége eszerint úgy ítéli meg, hogy a jelenlegi recesszió átmeneti lesz s következményeinek leküzdése a nadrágszíj meghúzása, fejlesztések halasztása -típusú eszközökkel megoldható. III. A GKI és az fıvárosi ingatlanpiaci indexe A GKI és az fıvárosi ingatlanpiaci indexe egy olyan összefoglaló mutató, amely a részpiacok (lakás, iroda, üzlethelyiség, raktár) várható konjunktúráját egyetlen számmal fejezi ki, s ezzel összefoglaló képet ad a piaci szereplık helyzetértékelésérıl és kilátásairól. Az egyes piaci szegmensekre vonatkozó várakozásokat kifejezı indexek 2009 januárjában, 2008 októberében és 2008 januárjában Lakáspiaci index Irodapiaci index Üzlethelyiség piaci index Raktárpiaci index Lakosság/ Vállalatok -56 (-51)[-48] -3 (-8) [-3] 2 (-5) [3] 3 (-5) [-5] Ingatlanforgalmazók -41 (-21) [-17] -41 (-36) [-33] -41 (-33) [-21] -11 (-8) [-18] Ingatlanfejlesztık -35 (-33) [-17] -50 (-27) [-35] -30 (-8) [0] 0 (0) [-25] Összesen -44 (-30) [-25] -24 (-21) [-18] -16 (-8) [-2] 0 (-3) [-14] Az indexek a pozitív és negatív választ adók súlyozott átlaga, minimális értéke 100, maximális értéke +100 lehet. Kerek zárójelben a 2008. októberi, szögletes zárójelben a 2008. januári értékek 6
Az egyes piaci szegmensekre vonatkozó részindexek tartalma nem más, mint az adott piac tekintetében növekvı és csökkenı keresletrıl beszámoló cégek arányának súlyozott átlaga. A részindexekbıl egy súlyrendszer felhasználásával állítható elı a teljes ingatlanpiacot jellemzı fıvárosi index. E mutató értéke (miként a részindexeké is) a - 100 és +100 intervallumban mozoghat. A pozitív értékek derőlátást, növekvı keresletet, míg a negatív érték visszafogottságot, potenciális túlkínálatot, óvatosságot jeleznek. A fenti táblázat a részindexeket mutatja be a piaci szereplık szerinti dimenzióban. A jelen felmérés adatai mellett közöljük az egy negyedévvel és a szezonális hatás csökkentése okán az egy évvel ezelıtt mért értékeket is. A GKI és az fıvárosi ingatlanpiaci indexe, 2003-2009 -9-10.0-11 -13-15 -17-19 -21-23 2003. Jan. -22.6 2003. Ápr. -16.8 2003. Júl. -12.9 2003. Okt. -19.6 2004. Jan. -16.3 2004. Ápr. -19.8 2004. Júl. -10.9 2004. Okt. -18.7-19.3-19.8-20.1 2005. Jan. 2005. Ápr. 2005. Júl. 2005. Okt. -17.5-18.1 2006. Jan. 2006. Ápr. -10.8 2006. Júl. -14.5 2006. Okt. -12.2 2007. Jan. -18.6 2007. Ápr. GKI- index Átlag (2001-2008) -11.3-11.6 2007. Júl. 2007. Okt. -14.8-15.1-14.4-16.7 2008. Jan. 2008. Ápr. 2008. Júl. -21.0 2008. Okt. 2009. Jan. A GKI fıvárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2009 januárjában 21. A tavaly júliusban még elég derőlátó kilátásokat tükrözı index értéke októberben számottevıen, majd januárban még ennél is nagyobb mértékben csökkent. A fél év alatt 7
bekövetkezett esés mértéke a felmérések kezdete óta a legnagyobb (11 pont), matematikailag ennél borúsabb kilátásokat 2003 elején mértünk utoljára. Ugyanakkor a jelenlegi borúlátás mértéke közel áll az eddigi pesszimista idıszakok jellemzı értékeihez. A lakáspiacon jelentısen nıtt a túlkínálat mértéke az egy negyedévvel ezelıttihez képest, s a következı 12 hónapra vonatkozó várakozások sem ígérik a helyzet jobbra fordulását. A lakosság lakásvásárlásra és építésre vonatkozó várakozásai januárban újabb történelmi minimumot produkáltak. Az irodapiacon tovább csökkent a kihasználtság és tovább romlottak a kilátások. A kereskedelmi üzlethelyiség-piacon nıtt a túlkínálat mértéke és a közeljövıre vonatkozó várakozások is borúsabbakká váltak. A válaszadók helyzetértékelése a logisztikai ingatlanok piacán alig változott az elızı negyedévhez képest, de a kilátások nagyon enyhén javultak elsısorban a keresleti oldal képviselıinek véleménye miatt. A következı egy évben várhatóan a telekpiacon is túlkínálat alakul ki. Az ingatlanpiaci index csökkenése a piaci kilátások egyértelmő romlását jelezi, de ennek mértéke korántsem drámai. A megkérdezettek válaszaiból egyfajta kivárás rajzolódik ki. Az ingatlanpiac is nyilvánvalóan megszenvedi az általános recesszió negatív következményeit, de sokan reménykednek az ingatlanpiacot érintı negatív folyamatok átmeneti jellegében. 8
IV. A lakáspiac A magyar háztartásoknak nyújtott lakáshitelek terén 2004 óta a devizahitelek gyorsan terjedtek. 2006 közepe óta a forint-hitelállomány folyamatosan csökken: ez 2008. végén 137 milliárd forinttal volt kisebb, mint egy esztendıvel korábban. A forint árfolyamának mélyrepülése (egy euróért 2009. január végén 27%-kal több forintot kellett adni, mint 2008. júliusának végén) a devizában eladósodottak pénzügyi pozícióit egyértelmően gyengíti. 900 A lakosság lakáshitel-állományának változása a megelızı 12 hónapban (milliárd Ft) 800 700 600 500 400 300 2006.jan. 2006.febr. 2006.márc. 2006.ápr. Forrás: MNB 2006.máj. 2006.jún. 2006.júl. 2006.aug. 2006.szept. 2006.okt. 2006.nov. 2006.dec. 2007.jan. 2007.febr. 2007.márc. 2007.ápr. árfolyamhatással korrigálva 2007.máj. 2007.jún. 2007.júl. 2007.aug. 2007.szept. 2007.okt. 2007.nov. 2007.dec. 2008.jan. 2008.febr. 2008.márc. 2008.ápr. 2008.máj. 2008.jún. 2008.júl. 2008.aug. aktuális árfolyamon 2008.szept. 2008.okt. 2008.nov. 2008.dec. A teljes lakossági lakáshitel-állomány 2008 végén - aktuális árfolyamon 782 milliárd forinttal haladta meg az egy évvel ezelıtti értékét. Az árfolyamhatással korrigált állományok esetében az emelkedés csaknem eléri az 580 milliárd forintot. Ez utóbbi érték közel 80 milliárddal haladja meg az egy évvel korábbi hasonló adatot. Mindez 9
azt jelenti, hogy a folyamatok tehetetlensége (és csak az év végéhez közeli jelentıs feltételváltozások) okán a számokban még nem látszik a visszaesés. A lakáspiac szegmenseinek értékelése és a következı 12 hónapra szóló várakozás* Helyzetértékelés Várakozás Várható Okt. Január változás változás Budapest Nem panel társasházi lakások Budai zöldövezet -21-35 -30 Egyéb Buda -29-41 -33 Pesti belváros -39-35 -39 Pesti zöldövezet -32-44 -36 Egyéb Pest -29-46 -41 Panellakások Észak-Pest -31-59 -51 Dél-Pest -27-57 -55 Buda -27-44 -50 Családi házak Pest -25-41 -38 Buda -13-35 -32 Kelet-Magyarország Nem panel társasházi lakások -42-30 -29 Panellakások -33-50 -48 Családi házak -9-35 -35 Nyugat-Magyarország Nem panel társasházi lakások -50-44 -42 Panellakások -56-42 -45 Családi házak -39-38 -45 */ egyenleg-mutatók: a túl-keresletet és túlkínálatot jelzık arányának súlyozott különbsége, értéke 0, ha egyensúlyi a piac, negatív, ha túlkínálat és pozitív, ha túlkereslet érezhetı. 10
A fenti táblázatban foglaltuk össze a megkérdezett ingatlanokkal foglalkozó cégek véleményét az egyes lakáspiaci szegmensekrıl illetve ezeknek a következı egy évben várható alakulásáról. A lakáspiac megítélése Budapesten nagyon jelentısen romlott az elızı megkérdezéshez képest, azaz számottevıen nıtt a túlkínálat. A mostanihoz hasonlóan gyenge piacértékeléssel utoljára 2007 elején találkozhattunk. Budapesten csak a pesti belváros megítélése nem romlott az egy negyedévvel ezelıttihez képest, viszont szinte zuhant a panel-lakáspiac értékelése. Nyugat-Magyarországon összességében változatlan, Kelet- Magyarországon a fıvárosinál kevésbé, de számottevıen romlottak a helyzetértékelések. A válaszadó ingatlanfejlesztı és -forgalmazó vállalkozások a következı 12 hónapban az összes vizsgált térségben összességében lényegében változatlan (Budapesten egy hajszálnyit javuló) piaci helyzetre számítanak. A használt lakások átlagára 2008-ba Budapesten 0,5%-kal, a paneleket figyelmen kívül hagyva 1% körül növekedett, míg vidéken enyhe árcsökkenés következett be (nyilván területenként igen nagy szóródással). A fıvárosban a használt lakóingatlanok árának alakulására vonatkozó várakozások a legtöbb területen stagnálásra, a panellakások esetében egyértelmő csökkenésre utalnak. Kelet- Magyarországon erıteljesebb, Nyugat-Magyarországon enyhén árcsökkenés valószínő. 11
A használt lakások fajlagos (négyzetméterenkénti) árának változása 2008-ban és várható változása a következı 12 hónapban (százalékos változás 2007-hez illetve a jelenlegi árakhoz képest) Nem panel társasházi lakások 2008-ban A következı 12 hónapban Budai zöldövezet 2 0 (5) Egyéb Buda 1-1 (3,5) Pesti belváros 1 0 (3) Pesti zöldövezet 0,5 0 (3) Egyéb Pest 0-1 (3) Panellakások - Észak-Pest -2-2,5 (0) Panellakások Dél-Pest -2-3 (0) Panellakások Buda -1-1,5 (0) Családi házak Pest 0 0 (3) Családi házak Buda 1,5 0 (4) Budapest összesen 0,5-0,5 (3,5) Kelet-Magyarország -1,5-4 (1) Nem panel társasházi lakások 0-2 (2) Panellakások -2-5 (0) Családi házak -2-4 (0) Nyugat-Magyarország -1,5-2 (1) Nem panel társasházi lakások 0 0 (2) Panellakások -2-5 (0) Családi házak -2 0 (0) Zárójelben az elızı 2008. októberi - felmérés adatai. Az új építéső lakások áraira vonatkozó prognózisok esetében nagy az elnyílás a fıvárosi és a vidéki területek között (ez utóbbi esetekben egyáltalán nem várható áremelkedés). Budapesten a leggyorsabb ütemő áremelkedésre a budai zöldövezetekben lehet számítani (4%- osra). 12
Az új építéső társasházi lakások fajlagos (négyzetméterenkénti) várható változása a követı 12 hónapban (százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest) 2008-ban A következı 12 hónapban Budapest 2,5 2,5 (6,5) Pest megye 2 2 (5) Nyugat-Magyarország 2 0 (3) Kelet-Magyarország 4,5 0 (3) Összesen 3 1,5 (3,8) Zárójelben az elızı 2008. júliusi - felmérés adatai A GKI Gazdaságkutató Zrt. országosan reprezentatív 1000 fıs mintán végzi a lakosság gazdasági várakozásainak és beruházási terveinek felmérését az Európai Unió módszertanát követve. Ennek keretében negyedévente kerül sor a lakosság lakásépítési, -vásárlási, illetve -felújítási terveinek felmérésére. A 2009. januári felmérés eredményei szerint a lakásépítésre és - vásárlásra vonatkozó lakossági várakozások az elızı negyedévhez képest összességében enyhén romlottak. Lényegében nem változott azon háztartások aránya, amelyek a következı egy évet tekintve biztosak abban, hogy lakást vásárolnak, vagy építenek, ugyanakkor visszaesett azon háztartások aránya, amelyek nem ennyire biztosak elhatározásukban. A jelen felmérés eredményei mintegy 27 ezer a következı 12 hónapban biztosan lakást építı vagy lakást vásárló háztartás jelenlétére utalnak. Az építési-vásárlási tervekhez hasonlóan a lakásfelújítást és - korszerősítést biztosan vagy valószínőleg tervezık arányai is visszaestek mind az elızı negyedévhez, mind pedig az elızı évhez képest. A felmérési eredmények 2009 januárjában mintegy 37 ezer háztartás biztos lakás-felújítási szándékát jelzik a következı egy évben. A fentieken túlmenıen további 164 ezer háztartás tartja 13
valószínőnek ilyen kiadásait. Ez utóbbi érték jóval kisebb az egy negyedévvel ezelıttinél. A lakosság lakásépítési, vásárlási és felújítási szándékai (4 negyedéves mozgóátlagolt értékek) (ezer háztartás) Negyedév Lakásépítés, -vásárlás Lakásfelújítás, -bıvítés Biztosan Valószínőleg Biztosan Valószínőleg 2003. 01. 58 141 174 503 2003. 02. 59 140 159 474 2003. 03. 57 134 152 451 2003. 04. 54 127 139 430 2004. 01. 61 103 134 392 2004. 02. 59 94 120 359 2004. 03. 55 84 125 355 2004. 04. 51 79 117 339 2005. 01. 52 97 123 380 2005. 02. 50 98 119 402 2005. 03. 53 99 125 396 2005. 04. 52 109 123 407 2006. 01. 49 108 122 413 2006. 02. 55 116 138 414 2006. 03. 51 130 116 422 2006. 04. 53 128 118 413 2007. 01. 50 122 112 391 2007. 02. 39 128 97 371 2007. 03. 36 111 95 344 2007. 04. 32 100 84 317 2008. 01. 27 96 71 296 2008. 02. 26 78 59 247 2008.03 30 83 51 233 2008. 04. 26 74 45 207 2009. 01. 27 60 37 164 Forrás: a GKI lakossági felmérései 14
V. Az irodapiac 2008 iroda-átadási csúcsot hozott Budapesten, a modern kínálat az év egészében csaknem 249 ezer négyzetméterrel bıvült ez derül ki a Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztetı Fórumának (BIEF) adataiból. Ez a szám mintegy 17%-os növekedést jelent 2007-hez viszonyítva. A negyedik negyedévben 46 ezer négyzetméter új kapacitás lépett be. Ez az elızı negyedévhez képest 38%-os csökkenést, de az egy évvel korábbi azonos negyedévhez képest 100%-os növekedést jelent. A bérlıi aktivitás a negyedik negyedévben a beköszöntı válság ellenére nem esett vissza, sıt jelentısen nıtt: a BIEF adatai szerint a fıvárosban 2008 utolsó három hónapjában mintegy 135 ezer négyzetméternyi irodaterületet vettek bérbe. Ez 46%-kal több mint a tavalyi azonos idıszakban s a harmadik negyedévhez képest 127%-os bıvülést jelent. Mindezek ellenére a kihasználtsági ráta az elmúlt öt évben mért legalacsonyabb szintre süllyedt. A fıvárosi irodák kihasználtsága A típusú (%) B típusú (%) Pesten 81 (82) 78 (79) Budán 80 (84) 79 (81) Zárójelben az elızı 2008. októberi - felmérés adatai. A GKI felmérési eredményei szerint a kihasználtsági ráták a fıváros minden piaci szegmensében csökkentek. A pesti és a budai oldal között e téren immár nincsenek jelentıs különbségek. Országos átlagban az egy negyedévvel ezelıttihez képest némileg romlott a piaci helyzet értékelése. Különösen erıs a piaci helyzet kedvezıtlenebbé válása Budapesten (a válaszadók háromnegyede érzékelt túlkínálatot s negyede kiegyensúlyozott piacot), de romlott az 15
összkép Kelet-Magyarországon is. Enyhén javult a megítélés viszont hazánk nyugati részében. A jelen felmérés során módosult a korábbi kép: Nyugat- Magyarországon kisebb, Kelet-Magyarországon nagyobb túlkínálat érezhetı. Az átlagos kihasználtsági ráta nyugaton 80%, míg keleten 78% körüli. Az ingatlanfejlesztı és -forgalmazó vállalkozások a következı tizenkét hónapban minden régióban egyértelmően a piaci helyzet romlására számítanak. Összességében visszaesést várnak ezen a részpiacon a gazdálkodói szférában is: a vállalatok azaz a keresleti oldal - reprezentánsai országosan enyhén csökkenı igényekkel számolnak. Az ingatlan-portfoliót változtatni tervezı cégek szándéka az irodapiacon a következı egy évben (százalék) A saját iroda Területe A bérelt iroda területe Nı Csökken Nı Csökken Budapest 22 (23) 27 (30) 16 (11) 16 (11) Pest megye 25 (30) 17 (17) 8 (9) 0 (4) Nyugat-Magyarország 10 (18) 28 (9) 7 (4) 0 (0) Kelet-Magyarország 32 (13) 25 (6) 4 (1) 7 (4) Összesen 23 (18) 27 (12) 7 (5) 7 (5) Zárójelben az elızı 2008. októberi - felmérés adatai. Az újonnan épített irodák árindexe 2008-ban a megkérdezettek szerint mintegy 4%-os volt, míg a használt irodák eladási áraiban már tavaly sem lehetett emelkedést észlelni. Az új irodák értékesítési árainak várható növekedése a következı 12 hónapban a válaszadók várakozásai szerint országos átlagban 1% 16
körül lesz, ami jelentıs csökkenés az egy negyedévvel ezelıtti várakozásokhoz képest, s egyértelmően dekonjunktúrára utal. A felmérés résztvevıi a használt szegmensben a legtöbb területen szerény áresést valószínősítenek. Az irodák értékesítési árának és bérleti díjának a következı 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások (százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest) Értékesítési árak Bérleti Új ingatlan Használt ingatlan díjak Budapest 0 (6) -2 (0) 2 (4) Pest megye 5 (4) 2 (0) 2 (5) Nyugat-Magyarország 1 (3) 0 (0) 0 (3,6) Kelet-Magyarország 1 (3) -2 (0) 0 (3,7) Összesen 1 (4) -2 (0) 1,5 (4) Zárójelben az elızı 2008. októberi - felmérés adatai. A válaszadók szerint az irodabérleti díjak a következı 12 hónapban várhatóan csak szerény mértékben emelkedhetnek. VI. Az üzlethelyiségek piaca A magyarországi kiskereskedelmi üzlethálózat alapterületének fokozatos növekedése 2008-ban is folytatódott. Mindeközben tovább csökkent az üzletek száma: a tavalyi év végén a GKI becslése szerint mintegy 4000-zel kevesebb üzlet mőködött hazánkban, mint 2007 végén. A fluktuáció 2008-ban a korábbiakhoz képest erısödött, a teljes állomány mintegy 13%-át tették ki az újonnan nyitott üzletek, a bezártak viszont csaknem elérték a 17%-ot. Az üzletek száma szempontjából így a magyar kiskereskedelmi szektor az évezred eleji szintre tért vissza. A koncentráció tehát tovább fokozódott. Folytatódott 17
az a trend is, hogy az élelmiszer-jellegő üzletek aránya trendszerően csökken, míg az iparcikk-jellegőeké nı. A kiskereskedelem területi megoszlása a közelmúltban nem változott érdemben: 2008-ban az üzletek csaknem ötöde volt a központi régióban, 47%-a Kelet- és a fennmaradó 33%-a Nyugat- Magyarországon mőködött. Az üzlethelyiségek piacán az elızı felméréshez képest országos átlagban jelentısen nıtt a túlkínálat mértéke, a piaci helyzet értékelése 2006 végén volt hasonlóan kedvezıtlen. A jelen megkérdezés során a válaszadók minden vizsgált régióban a kínálat erısödı túlsúlyáról számoltak be. Az ingatlanokkal foglalkozó cégek válaszadó képviselıi a következı egy évre Budapesten lényegesen, Nyugat-Magyarországon enyhébben romló, míg Kelet-Magyarországon lényegében változatlan helyzetre számítanak. Az ingatlan-portfoliót változtatni tervezı cégek szándéka az üzlethelyiségek piacán a következı egy évben (százalék) A saját üzlet területe A bérelt üzlet területe Nı Csökken Nı Csökken Budapest 6 (13) 5 (17) 6 (6) 3 (0) Pest megye 0 (10) 8 (0) 0 (4) 0 (0) Nyugat-Magyarország 7 (7) 10 (5) 3 (0) 0 (0) Kelet-Magyarország 5 (4) 12 (4) 0 (3) 5 (2) Összesen 4 (8) 10 (7) 2 (3) 3 (1) Zárójelben az elızı 2008. októberi - felmérés adatai. A gazdálkodói szféra reprezentánsai országos átlagban - a tulajdonosi szegmensben a kereslet némi csökkenését vélik a leginkább valószínőnek, míg a bérleti szegmensben alig változó 18
keresletet jeleznek elıre. A budapesti cégektıl az országos átlagnál egy hajszállal kedvezıbb prognózisok érkeztek. 2008-ban a válaszadók szerint az új építéső kereskedelmi ingatlanok átlagára lényegében stagnált, a használtaké 2-3%-kal csökkent. Mind az új építéső, mind a már meglévı üzletek eladási árai esetében az elızı felméréshez képest számottevıen csökkentek a várakozások, a használt szegmensben a legtöbb régióban kifejezett árcsökkenés valószínő. Az üzlethelyiségek értékesítési árának és bérleti díjának a következı 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások (százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest) Értékesítési árak Bérleti Új ingatlan Használt ingatlan díjak Budapest 1,5 (2) -1,6 (3) 2 (3,5) Pest megye 2,5 (2) -5 (0) 2 (4,5) Nyugat-Magyarország 1,5 (2) 0 (1) 1,5 (4) Kelet-Magyarország 0 (6) -2 (3) 3 (4) Összesen 1,5 (3) -1,5 (2) 2 (4) Zárójelben az elızı 2008. októberi - felmérés adatai. A bérleti díjak várható alakulására vonatkozó elırejelzések is számottevıen csökkentek az egy negyedévvel ezelıtti megkérdezéshez képest. A válaszadók összesített várakozása alapján a várható inflációs ütem alatti díjemelkedés a leginkább valószínő. 19
VII. Az ipari ingatlanok, üzemcsarnokok piaca Az ipari ingatlanok piaci helyzetének országos átlagban - az elızı felméréshez képest kissé romlott a megítélése: a túlkínálat minden régióban növekedett. A január felmérés válaszadóinak 45%-a érzékelt túlkínálatot, 50%-a kiegyensúlyozott piacot és 5%-a túl-keresletet. Az elkövetkezı egy évben a válaszadók szerint minden területen a mai piaci helyzet fennmaradása valószínő. Most is igaz, ami a korábbi felmérések során is kiderült: a többi ingatlanpiaci szegmenshez képest az üzemcsarnok-piac mutatja a legnagyobb stabilitást, általában e téren a legkisebbek a változások. Ez nyilvánvalóan összefüggésben van azzal, hogy az üzemcsarnokokban általában termelı jellegő tevékenység folyik, amit lassabban és nagyobb költséggel lehet változtatni, mint az irodákban vagy az üzlethelyiségekben folyó tevékenységeket. A gazdálkodó szféra képviselıi az üzemcsarnokok iránti kereslet stagnálásával számolnak, jelentıs területi szóródás mellett. Az ingatlan-portfoliót változtatni tervezı cégek szándéka az üzemcsarnokok piacán a következı 12 hónapban (százalék) Saját csarnok területe Bérelt csarnok területe Nı Csökken Nı Csökken Budapest 15 (23) 12 (21) 13 (11) 13 (7) Pest megye 24 (21) 18 (13) 5 (9) 8 (0) Nyugat-Magyarország 10 (30) 11 (15) 10 (6) 0 (4) Kelet-Magyarország 10 (25) 21 (11) 5 (10) 8 (0) Összesen 19 (23) 18 (14) 7 (9) 7 (3) Zárójelben az elızı 2008. októberi - felmérés adatai. 20
A kereslet bıvülésére elsısorban az iparvállalatok számítanak, a többi szektorban inkább az üzemcsarnok-állomány alapterületének csökkenése várható. A foglalkoztatott létszám alapján képzett csoportok közül az 51 és 250 fı között foglalkoztató középvállalatok fogalmaztak meg növekvı keresletre utaló összesített elırejelzést, a kis- és nagyvállalatok inkább a leépítésben érdekeltek. VIII. A raktárpiac A magyar raktárpiaci fejlesztések üteme 2007 második félévében vett lendületet, azóta gyors e terület bıvülése. 2008 hasonlóan az irodapiachoz - fejlesztési rekordot hozott. Budapesten és környékén a Colliers adatai szerint tavaly 250 ezer négyzetméter területő spekulatív kapacitás épült fel, ami 73%-kal több mint 2007-ben. A további fejlıdési lehetıségeket behatárolja az Európában bekövetkezı recesszió, s az ebbıl következı szállítási igény-csökkenés. A felmérés válaszadói az egy negyedévvel ezelıttihez képest - országos átlagban lényegében változatlan piaci helyzetértékeléseket fogalmaztak meg: a válaszadók 78%-a érzékelt egyensúlyi piacot, 18 és 4% pedig túlkínálatot illetve túl-keresletet. A következı egy évet illetı várakozások alapján némi romlásra, a túlkínálat enyhe erısödésére lehet számítani. Ez a várakozás hazánk minden régiójára jellemzı. A gazdálkodó szféra képviselıi is a logisztikai ingatlanok iránti igények enyhe csökkenésére számítanak Budapest kivételével. Az egyes ágazatok közül az ipar az egyetlen, ahol az igények várhatóan kissé növekednek, a többi ágazat raktárak iránti kereslete minden bizonnyal csökkeni fog az elkövetkezı egy esztendıben. 21
Az ingatlan-portfoliót változtatni tervezı cégek szándéka a raktárpiacon a következı 12 hónapban (százalék) A saját raktár területe A bérelt raktár területe Nı Csökken Nı Csökken Budapest 13 (13) 13 (27) 9 (10) 6 (3) Pest megye 8 (25) 24 (9) 0 (8) 8 (0) Nyugat-Magyarország 10 (20) 24 (18) 7 (4) 4 (2) Kelet-Magyarország 18 (25) 15 (10) 2 (7) 10 (4) Összesen 14 (22) 18 (15) 5 (8) 9 (3) Zárójelben az elızı 2008. októberi - felmérés adatai. A logisztikai ingatlanokkal is foglalkozó cégek véleménye szerint 2008- ban a használt raktárak eladási árai nem emelkedtek, míg az újonnan építetteké mintegy 3% voltak magasabbak, mint 2007-ben. A raktárak értékesítési árainak és bérleti díjainak a következı 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások (százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest) Értékesítési árak Bérleti Új ingatlan Használt ingatlan díjak Budapest 1 (2) -1 (0) 1,5 (3,2) Pest megye 0 (2) 0 (0) 1 (3,7) Nyugat-Magyarország 0 (3) 1,5 (0) 2 (3,2) Kelet-Magyarország 3 (7) 0 (5) 1,5 (3,3) Összesen 1 (3,5) 0 (1) 1,5 (3,3) Zárójelben az elızı 2008. októberi - felmérés adatai. A következı 12 hónapban a várakozások szerint lényegében árstabilitás valószínő a logisztikai piacon. A bérleti díjak pedig elıre láthatóan jóval az infláció alatt növekednek majd. 22
IX. Építési telkek A telekpiacon országos átlagban a túl-keresletet és túlkínálatot érzékelık aránya lényegében megegyezik, tehát ez a piaci szegmens jelenleg is egyensúlyban van. Egy negyedévvel ezelıtt még a túl-keresletrıl beszámolók voltak szignifikáns többségben. Az országos átlag mögött azonban jelentısek a területi különbségek. A budapesti válaszadók 35%-a túl-keresletrıl, míg a 12%-uk túlkínálatról számolt be. A fıvárosban mőködı fejlesztı és forgalmazó cégek véleménye között mint szinte mindig a jelen megkérdezés során is jelentıs volt a különbség: a fejlesztık továbbra is túl-keresletet érzékelnek, míg a forgalmazók egyensúlyi piacot. Pest megyében és Kelet-Magyarországon lényegében egyensúlyi a piac, Nyugat- Magyarországon a túl-keresletrıl beszámolók vannak enyhe többségben. A válaszadók összesített véleménye arra utal, hogy következı egy évben ez a piaci szegmens is kissé eltávolodik az egyensúlytól. Budapesten várhatóan megszőnik a túl-kereslet, Kelet- Magyarországon a túlkínálat erısödése várható, míg Nyugat- Magyarországon nem valószínő lényeges változás. Az ingatlanokkal foglalkozó cégek és a keresleti oldal képviselıinek várakozásai a közeljövıt illetıen nem állnak messze egymástól. Az általuk tulajdonolt telkek alapterületének növekedésére és csökkenésére számító vállalatok aránya a jelen felmérés során lényegében megegyezik. A következı 12 hónapban a budapesti és a kelet-magyarországi cégek számítanak telek-portfoliójuk szőkülésére, míg nyugaton némi növekedés is elképzelhetı. 23
Az építési telkek értékesítési árainak a következı 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások (százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest) 2008-ban A következı 12 hónapban Budapest 5,8 4 (7) Pest megye 0 0 (6,5) Nyugat-Magyarország 0 0 (1,2) Kelet-Magyarország 1 0 (2,3) Összesen 2 1 (4,8) Zárójelben az elızı 2008. októberi - felmérés adatai. A következı 12 hónapra vonatkozó várakozások alapján csak Budapesten várható áremelkedés, a vidéki körzetekben változatlan árakkal lehet kalkulálni. 24
X. A beszerzési árak alakulása Az input-árak alakulása jelentısen befolyásolja az ingatlanokkal foglalkozó vállalkozások gazdálkodását, s az új építéső ingatlanok árszintjének pedig egyik legfontosabb meghatározója. A felmérés résztvevıi reális képet rajzoltak a beszerzési árak 2008-as alakulásáról. A KSH adatai alapján arra lehet következtetni, hogy tavaly az építıipari kivitelezési árak 6%-kal, az építıanyag-árak 7% körül növekedtek, követve ezáltal az általános inflációs ütemet. A bruttó bérek indexe 2008-ban 7-8% között alakult. A beszerzési árak változása 2008-ban illetve a következı 12 hónapban várható változásukra vonatkozó várakozások (százalékos változás a 2007-es illetve a jelenlegi árakhoz képest) 2008-ban A következı 12 hónapban Építıanyag-árak 7,5 4,2 (7,5) Építési-szerelési tevékenység árai 6,3 3,2 (7) Telekárak 2,0 1,0 (4,8) Munkaerı költségek 5,0 3,0 (5,4) Tervezési árak 3,2 2,2 (3) Projekt menedzseri díjak 2,4 2,0 (3,5) Ingatlan-üzemeltetési díjak 6,9 5,1 (8) Zárójelben az elızı 2009. októberi - felmérés adatai. Az elızı 2008. október felméréshez képest a beszerzési árak várható alakulására vonatkozó várakozások egyértelmően és határozottan lefelé mozdultak. A nemzetközi hitelválság és a nyomában járó recesszió által kiváltott, s világszinten is érezhetı, dezinflációs folyamat ezek szerint megjelent a válaszadói 25
várakozásokban. A kapott válaszok alapján a leggyorsabb ütemő árnövekedés 2009-ben az ingatlan-üzemeltetés területén valószínő. XI. A felmérés mintája A GKI 2009. januári ingatlanpiaci felmérésre hasonlóan a korábbiakhoz a fıvárosi és az országos tendenciákat vizsgálta. Ennek keretében a vállalatok (azaz a keresleti oldal képviselıi), az ingatlanforgalmazó, -tanácsadó, -üzemeltetı és -fejlesztı cégek, valamint a lakosság körében is szerveztünk megkérdezéseket. A vállalati mintába azok a mőködı vállalkozások kerültek be, amelyeknél a foglalkoztatottak száma meghaladja a 20 fıt. Az ingatlanfejlesztık és forgalmazók esetében a minta önálló győjtéssel került összeállításra, elsısorban szakmai adatbázisok (s kiemelten a Magyar Ingatlanszövetség tagnévsora) alapján. Válaszadási adatok Megkérdezett vállalatok (db) Kapott válaszok (db) Válaszadási arány (%) Fıvárosi cégek 1200 243 20,3 Pest megyei cégek 400 94 23,5 Kelet- Magyarország 1500 409 27,3 Nyugat-Magyarország 1500 319 21,7 Ingatlanfejlesztık, -forgalmazók, -tanácsadók és 140 114 81,4 üzemeltetık Összesen 4740 1179 24,9 26
A minta a korábbi felmérésekhez hasonló módon reprezentálja a gazdálkodó szférát, illetve az ingatlanokkal foglalkozó cégeket. A válaszadási arányok valamint a válasz-minta belsı regionális szerkezete nem tér el szignifikánsan a korábbi felmérések során vizsgált adathalmazokétól. A válaszadói kör változása tehát nem torzítja a kapott eredményeket. A lakossági felmérés 1000-es (nem, életkor, lakóhely és iskolai végzettség szerint) reprezentatív mintán készült. 27