Ingatlanfinanszírozás és befektetés

Átírás

1 Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Ingatlanmenedzser 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u Szakirányú Továbbképzési Szak Ingatlanfinanszírozás és befektetés 4. A befektetésekkel kapcsolatos alapismeretek Szerzı: Harnos László február

2 4.1 Tartalomjegyzék 4. A befektetésekkel kapcsolatos alapismeretek Tartalomjegyzék Bevezetés A tanulási egység célja A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések Ajánlott irodalom A hozam Kockázat A várható hasznosság maximalizálása A vagyon (pénz) hasznossága Valószínőség kockázat - bizonytalanság Befektetıi preferenciák A racionális befektetı A kockázat ára Kockázatmentes befektetések Kockázati prémium A befektetés kockázatát befolyásoló tényezık Ország- és politikai kockázat Ágazati kockázat Régió kockázat Vállalkozás specifikus kockázatok Árfolyamkockázat Inflációs kockázat Kamatláb kockázat Jogi kockázat A vis major kockázata Összefoglalás Ellenırzı kérdések

3 4.2 Bevezetés A tanulási egység célja A jelen egység célja megismertetni Önt a befektetések alapfogalmaival, valamint a kockázat természetével. Megvizsgáljuk, hogy viselkednek és hogyan döntenek az emberek (befektetık) kockázatos helyzetekben. Foglalkozunk majd a vagyon (pénz) hasznosságával, ill. azzal, hogy a matematikából megismert valószínőség fogalmát hogyan értelmezhetjük a befektetésekkel kapcsolatos döntéseink során. Az egység végére megpróbáljuk megfogalmazni, mit is értünk racionálisan gondolkodó, ill. cselekvı befektetı alatt és részletesen megvizsgáljuk, hogy milyen tényezık vizsgálatával közelíthetjük meg egy adott befektetés kockázatát A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz Értelmezni a befektetés fogalmát, Definiálni a hozam fogalmát, Értelmezni a kockázat fogalmát, Megfogalmazni a befektetık célját, Bemutatni a vagyon (pénz) hasznosságának változását, Értelmezni a matematikai valószínőség fogalmát, valamint annak közgazdasági értelmezését, Különbséget tenni a kockázatos és a bizonytalan helyzetek között, Megkülönböztetni a befektetıket kockázatvállalási hajlandóságuk szempontjából, Megfogalmazni a racionális befektetı kritériumait, Értelmezni a kockázati prémium fogalmát és Áttekinteni egy befektetés kockázatát befolyásoló tényezıket Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések A tananyagban történı könnyebb tájékozódás érdekében ebben a pontban megtalálhatók a legfontosabb fogalmak ABC szerint összegyőjtve. 3

4 Befektetés Bizonytalanság Biztos hozamegyenértékes Hasznosság Határhaszon (MU) Hozam Kockázat (általában) Kockázat (matematikailag) Kockázati prémium Kockázatmentes befektetés Közömbösségi görbe Nominális kamatláb Preferencia térkép Racionális befektetı Reál kamatláb Régió Saját tıkére jutó megtérülés (ROE) Valószínőség (közgazdaságilag) Valószínőség (matematikailag) Jelenbeli pénz cseréje egy jövıbelire, valamilyen hozam reményében, kockázatvállalás mellett. Nem ismert az esemény összes lehetséges kimenetele, vagy azok valószínősége. Az a CE hozam, mely ugyanazt a hasznosságot eredményezi biztosan, mint amit a kockázatos befektetés ígér várhatóan. Szükségletkielégítı képesség. Egy pótlólagos jövedelemegység megszerzése folytán nyert többlethasznosság. A befektetett és a visszakapott összeg aránya, melyet 1 évre vonatkoztatunk. Annak lehetısége, hogy a valós hozam eltérhet a várható értéktıl. Ismert a véletlen esemény összes lehetséges kimenetele és azok bekövetkeztének valószínőségei. A kockázat kompenzálása, azaz a biztos hozamegyenértékes felett várható hozam. Egy állam által a saját devizájában (valutájában) kibocsátott értékpapír. A befektetı számára ugyanazon hasznosságot jelentı várható hozam és szórás kombinációk összessége. A várható inflációt is magában foglaló kamatláb. Egy befektetı közömbösségi görbéinek összessége. Az a kockázatkerülı befektetı, aki a várható hasznosságát igyekszik maximalizálni. A nagyobb kockázat vállalásáért magasabb hozamot vár el cserébe. A várható inflációtól megtisztított kamatláb. Az ingatlan azon legtágabb földrajzi környezete, melynek gazdasági jellemzıi még hatással vannak a keresletére. Az éves jövedelem (cash flow) és a saját tıke befektetés aránya. A hit fokának mértéke, azaz mennyire hiszünk az adott esemény bekövetkeztében. Egy nagy számban ismétlıdı esemény valamely kimenetelének relatív gyakorisága, ill. annak határértéke Ajánlott irodalom Brealey Myers: Modern vállalati pénzügyek, PANEM Kiadó, Budapest,

5 .4.3 A befektetésekkel kapcsolatos alapfogalmak Befektetés alatt egy olyan tevékenységet értünk, melynek során valamilyen jelenbeli pénzt (tıke) cserélünk el egy jövıbeli pénzösszegre (jövedelem), ill. jövıbeli pénzösszegek sorozatára (pénzfolyam), valamilyen hozam reményében és mindezt kockázatvállalás mellett tesszük. Befektetés A hozam Hozam alatt a befektetett és a visszakapott összeg arányát értjük, melyet mindig egységnyi idıszakra (1 évre) vonatkoztatunk. A hozamot mindig %-ban fejezzük ki, és minden évben folyóáron értelmezzük, azaz az egyes évek hozamait nincs értelme összeadni, ill. nem szoktuk azokat diszkontálni sem. A hozam a befektetés szempontjából tulajdonképpen egyfajta pénztermelı intenzitást fejez ki. Hozam A hozam felfogható egyfajta kamatlábként, ezért általában r-el szoktuk jelölni. A hozam tekintetében meg kell különböztetnünk a múltbéli (ténylegesen realizált) hozamokat, valamint a jövıben várható hozamokat. A döntéseinket alapvetıen a jövıben várható hozamok alapján hozzuk meg, a múltbéli hozamok csak a döntés meghozatalát segítik. Általában nincs arra garancia, hogy egy befektetés a jövıben ugyanolyan jól fog teljesíteni, mint a múltban. Az elızı egységben megismert jövedelmezıségi elvet szem elıtt tartava alapvetıen a befektetett saját tıkénkre jutó hozamokra (megtérülésre) fogunk összpontosítani. A saját tıkére jutó megtérülést (ROE Return On Equity) a következıképpen határozhatjuk meg: CF ROE = 100 [%], ahol I Sajáttıke-arányos megtérülés CF: A saját tıkére jutó jövıbeli jövedelem (cash flow), I: Befektetett saját tıke (szokták még INVBS-el is jelölni) Kockázat Kockázat alatt általában azt a lehetıséget értjük, hogy a valós hozam eltérhet a várható értéktıl. A hozam kockázatossága alapvetıen abból fakad, hogy a jövıben várható pénzáramlások (jövedelmek) is kockázatosak. Kockázat Amikor a befektetést tervezzük, elsı lépésként mindig meg kell próbálnunk megbecsülni (felállítani) a jövıben várható pénzáramlásokat. Természetesen nincs arra garancia, hogy azok majd pontosan úgy fognak alakulni, ahogy azt mi szeretnénk, ezért tulajdonképpen nem cash flow-kat, hanem ezek várható értékét becsüljük [E(CF)]. 5

6 Természetesen arra számítunk, hogy a tényleges cash flow majd a várható érték körül fog szóródni, így a jövıbeli pénzáramlások másik lényeges jellemzıje a szórás [σ(cf)]. A várható érték és a szórás becsléséhez mintát kell vennünk, azaz meg kell figyelnünk a múltbeli tényleges jövedelmek alakulását. Azt feltételezzük, ill. a tapasztalatok is azt igazolják, hogy a jövıbeli jövedelmek és hozamok normális eloszlást követnek, ezért a várható értéket a minta átlagával (számtani közepével) becsülhetjük. Példa: Egy részvény árfolyama (havi záróértékek) a tavalyi évben a következıképpen alakult: Hónap: Havi záró árfolyam: [Ft] Január Február Március Április Május Június Július Augusztus Szeptember Október November December A jövıben várható árfolyam (S): n 12 St St t= 1 t= E ( S) = S = = = = , Ft n Az árfolyam (korrigált tapasztalati) szórása: n 12 ( S ) 2 ( St S) t t= 1 t= 1 σ ( S) = = n 1 11 = 271, Ft 2 Normális eloszlás esetén a várható érték megegyezik a számtani átlaggal. A szórás az átlagtól való eltérések négyzetösszegeinek korrigált átlaga. A részvény, mely 900 Ft osztalékot (D) fizetett, (tényleges) hozama a tavalyi évben: 6

7 r = S z S S ny ny + D 100 = S 12 S S D = 100 1,71% A részvény hozama a záró és nyitó árfolyamok különbségébıl, valamint az osztalékból adódik. A jövıbeli hozamokat a jövıben várható jövedelmekhez hasonlóan szintén a várható értékükkel [E(r)] és a szórásukkal [σ(r)] becsülhetjük. 4.4 A várható hasznosság maximalizálása A fentiekbıl kiindulva jogosnak tőnhet az a feltételezés, hogy a befektetı célja a várható érték maximalizálása (a lehetı legnagyobb nyereség elérése). Persze nagyon gyakran olyan befektetéssel van dolgunk, ahol nincsenek múltbéli adatok, így azokra nem támaszkodhatunk. Ez esetben azt kellene megbecsülnünk, hogy a befektetésnek a jövıben milyen kimenetelei lehetségesek és ezek milyen valószínőséggel fordulhatnak elı. Ezt követıen az egyes kimenetelek pénzösszegét súlyozva azok valószínőségével, majd ezeket összeadva kapjuk a várható jövedelmet. Példa: A ruletten felteszünk egy Ft értékő zsetont a pirosra. A rulettkeréken 18 piros szám, 18 fekete és a 0 (zöld) található. A lehetséges kimenetelek a következık: 18/37-ed valószínőséggel piros lesz, akkor nyerünk Ft-ot, 18/37-ed valószínőséggel fekete lesz, ekkor elveszítjük az forintunkat, 1/37-ed valószínőséggel 0 lesz, amikor visszakapjuk a tétünk 50%-át, így veszítünk 500 Ft-ot. A befektetésünk várható értéke: E( W ) = ( 1.000) + ( 500) = 243,24 Ft Na ezért nem szabad rulettezni! Pedig igen sokan teszik világszerte. İk feltehetıen tehát nem a várható érték alapján döntenek. 7

8 4.4.1 A vagyon (pénz) hasznossága A fentiekhez hasonló megállapításra jutott Daniel Bernoulli ( ) holland matematikus is, mikor a következı fej vagy írás játékot ajánlotta Szentpétervár utcáján a szembejövıknek: A játékos addig dobhat, míg elıször fej nem lesz. A játékos nyereménye 2 k-1 dukát, ahol k azt jelöli, hányadik dobásra sikerült fejet dobni. Ön mennyit fizetne a játékban való részvételért? Bernoulli azt tapasztalta, hogy az emberek többsége nem volt hajlandó befektetni a játékba, pedig annak valószínősége, hogy a játékos a k-adik dobásra fejet dob: 1 k, így a játék várható értéke: 2 k= k 1 2 =. k A fenti ellentmondás Szentpétervári paradoxon néven vonult be a szakirodalomba. Természetesen Bernoulli nem nyugodott bele az ellentmondásba, hanem keresni kezdte az elutasítás okát. Végül arra a megállapításra jutott, hogy az emberek (befektetık) többsége nem a várható értéket, hanem a befektetéssel nyerhetı hasznosságot igyekszik maximalizálni. A közgazdaságtanban a jószágok hasznossága alatt azt a tulajdonságukat értjük, hogy valamilyen szükségletet képesek kielégíteni. Ön szerint miben nyilvánul meg a pénz (vagyon) hasznossága? Hasznosság Emlékezzen vissza a közgazdaságtanból tanultakra! Az egyes javak többségére igaz, hogy ha újabb és újabb egységeket fogyasztunk el belılük, akkor azok egyre kisebb mértékben növelik az összes hasznosságunkat, míg el nem érjük az ún. telítetségi pontot, miután az összes haszon már csökkenni kezd 1. Másként megfogalmazva, a javak határhaszna (a pótlólagos egység elfogyasztásával nyerhetı többlethaszon) csökkenı. A fentiekhez hasonlóan viselkedik a pénz is. Minden újabb forint megszerzése növeli az összes hasznosságunkat, de egyre csökkenı mértékben. Ha már nagyon sok pénzünk van, feltehetıleg néhány újabb forint megszerzése már nem lesz annyira fontos a számunkar, mint az elsı forintok megkeresése volt. A vagyon (pénz) határhaszna azonban soha nem lesz negatív, ugyanis a több pénz azért mindig jobb, mint a kevesebb. Megállapításainkat az alábbiakban megpróbáljuk egy koordinátarendszerben ábrázolni: 1 Gossen I. törvénye 8

9 TU(W) MU(W) W ahol: W: Vagyon, TU(W): A vagyon teljes hasznossága, MU(W): A vagyon határhasznossága Valószínőség kockázat - bizonytalanság Úgy gondolom, hogy végre elérkeztünk arra a pontra, mikor is tisztázhatjuk a címben szereplı fogalmak pontos jelentését. Matematikai értelemben valószínőség alatt egy nagy számban ismétlıdı esemény egyik lehetséges kimenetelének relatív gyakoriságát, pontosabban annak határértékét értjük. Ön szerint mi a probléma ezzel az értelmezéssel a befektetési gyakorlatban? Amikor a befektetéseket vizsgáljuk, a legtöbbször egyedi és nem ismétlıdı esetekkel van dolgunk. Közgazdasági értelemben valószínőség alatt azt a hitünket értjük, amit az adott kimenetel bekövetkezésének eshetıségéhez társítunk, azaz annál valószínőbbnek tartjuk annak bekövetkeztét, minél jobban hiszünk benne. John Maynard Keynes ( ), a makroökonómia szülıatyja ezt úgy fogalmazta meg, hogy a valószínőség nem más, mint a hit fokának mértéke. Kockázatról tehát abban az esetben beszélhetünk, ha ismerjük az adott véletlen esemény lehetséges kimeneteleit és azok bekövetkeztének valószínőségeit. Valószínőség Kockázat 9

10 Amennyiben nem ismert az összes lehetséges kimenetel, vagy nem ismerjük a hozzájuk tartozó valószínőségeket, akkor bizonytalanságról beszélünk. A befektetési gyakorlatban többnyire kockázatosként modellezünk amúgy bizonytalan helyzeteket. Ez okozza, hogy a címben szereplı fogalmak gyakran összekeverednek. Bizonytalanság Befektetıi preferenciák Próbáljuk meg most egy modellbe összefoglalni az eddigieket: A befektetı a várható hasznosságát igyekszik maximalizálni, Elfogadjuk a vagyon (pénz) csökkenı határhasznosságát, A befektetést a várható hozamával, ill. annak szórásával jellemezzük. A modellben a bizonytalanságot az jelenti a befektetı számára, hogy a várható hozamok szóródnak (eltérhetnek a várható értéktıl). A hit fokának mértékét pedig a szórások nagysága jelenti. A befektetı az egyes kockázatokhoz (szórásokhoz) különbözı hozamelvárásokat társít. Természetesen léteznek olyan várható hozam szórás párok, melyek közömbösek a számára, azaz ugyanakkora hasznosságot jelentenek: E(r) σ(r) A fenti görbét a befektetı egy közömbösségi görbéjének hívjuk, mivel azon a választás számára közömbös, azaz ugyanakkora hasznossággal bír. Természetesen egy befektetı számára számtalan közömbösségi görbe létezik, melyek egymással párhuzamosak és elvileg végtelenül sőrőn helyezkednek el. Egy-egy közömbösségi görbe egy-egy hasznossági szintet jelent a számára. A közömbösségi görbékbıl összeállítható az egyes befektetık preferencia térképe: Közömbösségi görbe Preferencia térkép 10

11 E(r) U 5 U 4 U 3 U 2 U 1 σ(r) Kockázatkerülı Kockázat-semleges Kockázattőrı A racionális befektetı Közgazdasági értelemben alapvetıen a kockázatkerülı befektetıt tekintjük racionálisnak. Mivel a befektetı a várható hasznosságát igyekszik maximalizálni, így a racionalitás egyben azt is jelenti, hogy az általa elérhetı legmagasabban fekvı közömbösségi görbére, azaz a legmagasabb hasznossági szintre szeretne eljutni. Racionális befektetı A kockázatkerülı befektetı preferencia térképérıl az is leolvasható, hogy a racionalitás egyúttal azt is feltételezi, hogy a nagyobb kockázat vállalásáért cserébe magasabb hozamot vár el. 4.5 A kockázat ára Mindezek tükrében felvetıdik a kérdés, hogy mekkora hozamot is várhatunk el a befektetésünktıl, ill. mennyivel várhatunk el magasabb hozamot, mintha kockázatmentes eszközve (biztos befektetés) fektetnénk a pénzünket? Kockázatmentes befektetések A legtöbb gazdaságban léteznek ún. kockázatmentes befektetések. Kockázatmentesnek alapvetıen egy állam által a saját devizájában, vagy valutájában kibocsátott értékpapírokat tekintjük, hiszen egy állam a saját fizetıeszközében korlátlanul fizetıképes. Kockázatmentes befektetés 11

12 Magyarországon is többféle kockázatmentes állampapír van forgalomban. Ezek forgalmazását az Államadósság Kezelı Központ Részvénytársaság végzi, melynek honlapjáról ( naprakészen tájékozódhatunk ezen papírok hozamadatairól. Rövidtávú kockázatmentes kamatlábként általában a három hónapos futamidejő diszkont kincstárjegyek, míg hosszútávú kockázatmentes kamatlábként pedig a tíz éves futamidejő államkötvények referencia hozamát tekintjük Kockázati prémium Válasszunk ki egy kockázatos befektetést a racionális befektetı preferencia térképén! Az adott közömbösségi görbe a várható hozam tengelyt CE pontban metszi. CE az a hozam, mely ugyanazt a hasznosságot eredményezi biztosan, mint amit a kockázatos befektetés ígér várhatóan (ún. biztos hozamegyenértékes). A kockázatért a biztos hozamegyenértékes feletti RP hozam kompenzálja, amit kockázati prémiumnak nevezünk. Biztos hozamegyenértékes Kockázati prémium E(r) U 5 RP U 4 CE U 3 U 2 U 1 σ(r) 4.6 A befektetés kockázatát befolyásoló tényezık Végezetül tekintsük át, hogy miben is áll egy befektetés kockázata, azaz milyen tényezıket szoktunk számításba venni a várható kockázat értékelése során Ország- és politikai kockázat Politikai kockázat alatt az országos és a helyi politikával és szabályozással összefüggı kockázati elemeket értjük. Az országkockázat és a politikai kockázat sok tekintetben 12

13 egymást fedı fogalmak. A legnagyobb politikai kockázatnak a befektetık a kisajátítást tekintik. Az országkockázat megítélésénél irányadó lehet a különféle nemzetközi hitelminısítı szervezetek országbesorolása Ágazati kockázat Az egyes gazdasági ágazatok (pl.: mezıgazdaság, vegyipar, turizmus, stb.) nem azonos mértékben kockázatosak. Míg a mezıgazdaság meglehetısen kitett a természeti jelenségeknek, ill. az élelmiszer termelést a fejlett gazdaságokban jelentıs mértékő túltermelés jellemzi, addig pl. a távközlési szektor a befektetık számára lényegesen alacsonyabb kockázatokkal bír. Hasonlóan az ingatlanbefektetések terén is igaz, hogy az egyes ingatlantípusok (pl.: lakó-, iroda-, kereskedelmi-, ipari-, mezıgazdasági-, stb. ingatlanok) eltérı ágazati kockázatot jelentenek a befektetık számára Régió kockázat Egy ingatlan esetén régió alatt annak azt a legtágabb földrajzi környezetét értjük, melynek gazdasági jellemzıi még hatással vannak az adott ingatlan keresletére. Természetesen az így meghatározott régió ritkán esik egybe a tervezési-statisztikai régió határával. Mivel azonban a statisztikai adatgyőjtés Magyarországon a tervezésistatisztikai régiókra, ill. megyékre lebontva történik, gyakran rákényszerülünk, hogy mégis hozzáigazítsuk a régió határait valamilyen adminisztratív határhoz. Ebben az esetben a kockázat megítélésénél többnyire az adott régió rövid-, közép- és hosszútávú fejlesztési stratégiájából indulunk ki. Az ingatlanbefektetések esetén vizsgálni és elemezni szoktuk még az ingatlan közvetlen környékét is. Erre azért van szükség, mert a fentiek szerint meghatározott régió sok tekintetben nem homogén, így a kereslet várható alakulása és ezáltal a várható kockázat szempontjából a helyi jellemzık, adottságok is felértékelıdnek. Régió Közvetlen környék Vállalkozás specifikus kockázatok A vállalkozás specifikus kockázatokkal akkor találkozunk, mikor a befektetéshez tıkéstársat, vagy finanszírozót próbálunk találni. Az ingatlanbefektetések többnyire igen költséges és nagy beruházások. Az adott projekt megvalósítása (befejezése) szempontjából fontos az, hogy mennyire tıkeerıs vállalkozás valósítja azt meg. A vállalkozás specifikus kockázat nemcsak a befektetı (ingatlan fejlesztı) szempontjából merül fel, hanem az ingatlan kezelıje szempontjából is. Az ingatlankezelı feladata produkálni az elvárt hozamokat, így a finanszírozó bank többnyire szigorú elvárásokat próbál meg érvényesíteni a leendı kezelıvel kapcsolatban. 13

14 A vállalkozás kockázatát többek között az alábbi tényezık befolyásolják: A vállalkozás mérete, Tulajdonosi összetétele, Tıkeellátottsága, A menedzsment, A vállalkozás jelenlegi piaci pozíciója, A vállalkozás stratégiája Árfolyamkockázat Árfolyamkockázattal abban az esetben kell számolni, ha a befektetı külföldi, vagy ha deviza-alapú hitellel finanszírozza a befektetést. A kockázat mértéke az adott devizanemtıl függ és arra a korábbi árfolyam-ingadozásokból lehet következtetni. A befektetık mindig banki eladási árfolyamon számolnak, mivel a forintban keletkezett hozamaikat ezen az áron tudják átváltani a saját devizájukra Inflációs kockázat A befektetés várható pénzáramlásainak tervezésekor az inflációt két módon tudjuk figyelembe venni: A várható bevételeket (pl.: bérleti díjakat) és a várható költségeket (pl.: mőködési ktg.) az inflációnak megfelelıen indexáljuk. Ebben az esetben a jelenérték-számítás során mindig nominális (az inflációt is magában foglaló) kamatlábat kell használnunk. Reál (a várható inflációtól megtisztított) kamatlábat használunk. Ez esetben viszont a pénzáramlásokban nem vehetjük figyelembe az inflációs hatást. Leggyakrabban az elsı módszert szoktuk alkalmazni, mivel a kamatláb-információk mindig nominális kamatlábat takarnak, ugyanakkor pl.: a bérleti díjak infláció követését pedig könnyőszerrel kiolvashatjuk a bérleti szerzıdésekbıl, míg az üzemeltetési költségek egyes elemeinek várható árváltozásával kapcsolatban is viszonylag könnyen juthatunk információhoz. Az inflációs várakozások kiolvashatók a rövid- és a hosszútávú kamatlábak egymáshoz való viszonyából: 14

15 r Inflációs várakozás Reál kamatláb idı A kamatláb a befektetı számára a pénz használatáról való lemondás ára, hiszen kénytelen elhalasztani a jelenbeli fogyasztását, vagy más megközelítésben kénytelen idılegesen lemondani a pénze likviditásáról. Természetszerőleg minél hosszabb távra kell lemondani a pénz használatáról, arra a befektetı annál magasabb áron lesz hajlandó. Ezt mutatja a fenti ábrán a szaggatott görbe, miszerint hosszútávon a befektetık magasabb reálhozamot várnak el, mint rövid távon. Ugyanakkor ha a befektetık úgy ítélik meg, hogy hosszútávon az infláció csökkenni fog, akkor a nominális kamatlábak tekintetében elıfordulhat, hogy azok már hosszú távon az alacsonyabbak. Jelenleg 2 ez a helyzet Magyarországon is. Kamatláb Nominális kamatláb Reál kamatláb A reál kamatláb a nominális kamatlábból a következı összefüggés segítségével származtatható: r r 1+ rn = 1 1+ π Ahol rr : reál kamatláb, rn : nominális kamatláb, π : inflációs ráta. Amennyiben az inflációs ráta alacsony (1-2%), akkor a reál kamatláb jól közelíthetı a nominális kamatláb és az inflációs ráta különbségével. Az elmúlt évek fogyasztói árindexe 3 a következıképpen alakult 4 (a bázis az elızı év adata): februárjában 3 Forrás: KSH 15

16 Fogyasztói árindex Árindex [%] Év Kamatláb kockázat Kamatláb kockázattal egy befektetés esetében két tekintetben is számolni kell. Egyrészt a kamatlábak esetleges változása érinti a változó kamatozási finanszírozási módokat, másrészt ha változnak a kamatlábak (pl.: a jegybanki alapkamat), akkor ennek eredményeképpen változnak a kockázatmentes hozamok is. A meglévı ingatlanbefektetésünk esetén viszont a hozamokkat alakító tényezık eddigre már eldöltek, hiszen megkötöttük a bérleti szerzıdéseket, közüzemi szerzıdéseket, szolgáltatási szerzıdéseket, stb. Egyértelmő, hogy a kamatemelkedés miatt nem emelhetünk bérleti díjat, így tulajdonképpen a várható hozamunkon belül a kockázati prémium csökken, azaz a kockázataink árának kisebb lesz a fedezete. A jegybanki alapkamat az elmúlt három évben a következıképpen alakult 5 : szeptember 25-tıl 7,50% június 26-tıl 7,75% október 25-tıl 8,00% szeptember 26-tól 7,75% augusztus 29-tıl 7,25% július 25-tıl 6,75% június 20-tól 6,25% szeptember 20-tól 6,00% augusztus 23-tól 6,25% július 19-tıl 6,75% június 21-tıl 7,00% 4 A évi fogyasztói-árindex (108%) becsült adat 5 Forrás: MNB 16

17 2005. május 24-tıl 7,25% április 26-tól 7,50% március 30-tól 7,75% február 22-tıl 8,25% január 25-tıl 9,00% december 21-tıl 9,50% Jogi kockázat Jogi kockázat alatt elsısorban az adott ingatlanbefektetéssel kapcsolatban fennálló szerzıdésekben rejlı kockázatokat értjük. Kulcskérdésnek számít ilyen tekintetben a bérlık nemfizetésének kockázata, melyet a bérleti szerzıdésben kell megpróbálni kivédeni. Az ingatlankezelık sok esetben kérnek a bérlıtıl kauciót, esetleg bankgaranciát, vagy külföldi cégek hazai leányvállalatai esetében anyavállalati garanciát A vis major kockázata A vis major kockázatok azok, melyek bekövetkezésének oka kívül esik a befektetı hatáskörén. E kockázatot némiképpen mérsékelheti a megvásárolni kívánt ingatlanra vonatkozó biztosítás. 4.7 Összefoglalás Ezen egység tanulmányozása során Ön megismerkedett a befektetés és a hozam fogalmával. Körüljártuk a kockázat témakörét, tisztáztuk a valószínőség, a kockázat és a bizonytalanság fogalmi különbségeit. Bevezettük a vagyon (pénz) hasznosságának fogalmát, majd ennek segítségével megfogalmaztuk a racionális befektetı fı kritériumait. Megvizsgáltuk, mit jelent a kockázat ára a befektetı számára, ill. hogyan hatnak a kockázatmentes befektetések a kockázatos befektetések hozamára. Végül áttekintettük azokat a tényezıket, melyek segítségével felmérhetık egy (ingatlan-) befektetés várható kockázatai. 17

18 4.8 Ellenırzı kérdések 1. Mit értünk befektetés alatt? 2. Mit nevezünk hozamnak? 3. Hogyan számítjuk ki a befektetı saját tıkéjére jutó megtérülést? 4. Mit értünk kockázat alatt általánosságban? 5. Mit jelent a vagyon (pénz) hasznossága? 6. Lehet-e a pénz határhaszna negatív? 7. Igaz-e Gossen I. törvénye a pénz határhasznosságára? 8. Mit jelent a valószínőség matematikai értelemben? 9. Mit értünk bizonytalanság alatt? Hogyan modellezzük a bizonytalan befektetési helyzeteket? 10. Mit mutat meg egy befektetı egy közömbösségi görbéje? 11. Rajzolja fel a kockázatkerülı befektetı preferencia térképét! 12. Rajzolja fel egy kockázatsemleges befektetı preferencia térképét! 13. Rajzolja fel egy kockázattőrı befektetı preferencia térképét! 14. Mit értünk kockázatmentes befektetés alatt? 15. Mi az a biztos hozamegyenértékes? 16. Mit értünk kockázati prémium alatt? 17. Definiálja az ország- és a politikai kockázat fogalmát! 18. Mit értünk ágazati kockázat alatt? Hogyan jelenik ez meg az ingatlanbefektetések esetében? 19. Mit nevezünk régiónak egy ingatlan esetén? 20. Mit értünk régió kockázat alatt? 21. Hol jelentkeznek vállalkozás specifikus kockázatok az ingatlanbefektetések esetén? 22. Milyen tényezık befolyásolják a vállalkozás specifikus kockázatokat? 23. Miben áll az árfolyamkockázat? 24. Milyen árfolyamon számolnak a befektetık és miért? 25. Hogyan befolyásolja az infláció a meglévı befektetéseket? 18

19 26. Hogyan vesszük figyelembe az inflációt a befektetés várható hozamainak tervezése során? 27. Hogyan származtatjuk a reál kamatlábat a nominális kamatlábból? 28. Miben mutatkozik meg a kamtlábak változásában rejlı kockázat egy ingatlanbefektetés esetén? 29. Mit értünk jogi kockázatok alatt? 30. Hogyan védekeznek a bérbeadók a bérlık nemfizetése ellen? 31. Mit jelent a vis major? 19