I. FÉLÉVES JELENTÉS 2012. Befektetési Alap megnevezése Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap Típusa Az Alap a PSZÁF III/120.017-1/2004. számú, 2004. április 07. napján kelt határozata alapján zártkörű, nyíltvégű, határozatlan futamidejű, ingatlanforgalmazó befektetési alapként került nyilvántartásba vételre. Az Alapkezelő tulajdonosa az Alap befektetői körének bővítése érdekében az Alap nyilvánossá alakulásáról 2004. november 02.-án, 9/2004. számú határozatában döntött. A kezelési szabályzat módosítását illetve az Alap nyilvánossá alakulását az Alap befektetési jegyeinek tulajdonosai egyhangúan jóváhagyták. A PSZÁF III/120.017-2/2004. számú 2004. december 02. napján kelt határozatával engedélyezte az Alap átalakulását. Az Alap 2005. január 6.-ától nyilvános, nyíltvégű, ingatlanforgalmazó befektetési alapként működik. ISIN kód: HU0000703186 NEÉ számítás típusa: T+2 napra számolt. Az alap devizaneme: HUF Az Alap futamideje Az Alap futamideje a bejegyzéstől határozatlan ideig terjed. Alapkezelő 1054 Budapest, Akadémia u. 7-9. Vezető Forgalmazó Buda-Cash Brókerház Zrt. 1118 Budapest, Ménesi út 22. Letétkezelő ERSTE Bank Hungary Nyrt. 1138 Budapest, Népfürdő u. 24-26. Könyvvizsgáló Gyimesi és Társa Könyvvizsgáló és Tanácsadó Kft. 1037. Budapest, Máramaros út 64/b. MKVK tags. Szám: 000858 Képviseli: Kötcseiné Gyimesi Katalin Kamarai tagsági szám: 003948 Ingatlanértékelő QUADRIGA FAMILIA KFT. 2092 Budakeszi, Szüret u. 3/f Adószám: 12049923-2-13 Cégjegyzékszám: 13-09-094380 Vezető tisztségviselő: Laczi Tamás ( OKJ 52; OKJ 54) 1
A befektetési eszköz összetétele fajtánként, típusonként, illetve a befektetési politikában meghatározott kategóriák szerint részletezve az időszak elején és végén Az Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap ingatlanforgalmazó befektetési alap. Elsősorban ingatlanok szerepelnek az alap portfoliójában, illetve a likviditás biztosításához szükséges likvid eszközök, egy évnél rövidebb futamidejű állampapírok. Az ingatlanbefektetési alap sajátos tulajdonságokkal rendelkezik, hosszú távú befektetés, az alapban lévő eszközök értékesítése lényegesen több időt vehet igénybe, ebből kifolyólag a visszaváltási megbízások felvétele és kifizetése között hosszabb időtartam is eltelhet. Mivel az ingatlanalapok portfoliójában jellemzően nagy értékű ingatlanok találhatók, így azok likviditása is sokkal alacsonyabb más befektetési formákénál, azaz nagymértékű tőkekivonásnál csak hosszú idő alatt és magasabb tranzakciós költségekkel lehet azokat értékesíteni, ezért ez az egyik legfontosabb kockázati tényező. A tőkekiáramlás hasonló súlyú problémát jelent. Az alapok likvid eszközeinek értékét meghaladó befektetési jegy visszaváltás az ingatlanok kényszerértékesítéséhez vezethet, amely akár komoly veszteséget okozhat a befektetési jegyeket vissza nem váltó befektetőknek, egyrészt a feltételezhetően nyomott értékesítési ár, másrészt az ingatlanbefektetéseknél alacsonyabb hozamú likvid eszközök újbóli jelentős állománynövekedése miatt. Az Alap portfoliójának elemei, kategóriái: Időszak nyitó állománya Időszak záró állománya 2011. december 31. HUF A saját tőke százalékában 2012. június 29. HUF A saját tőke százalékában eszközök összesen: 626485503 126.54% 616953533 123.18% banki egyenlegek, számla pénz 68707725 13.88% 101527141 20.27% HUF számlapénz 8707725 1.76% 16814732 3.36% Takarékszövetkezeti Bankbetét 60000000 12.12% 60000000 11.97% Diszkontkincstárjegy 0 0.00% 24712409 4.93% Részvények 0 0.00% 0 0.00% Kollektív befektetési értékpapírok 0 0.00% 0 0.00% egyéb eszközök 530000000 107.05% 514400000 102.70% Belföldi Ingatlanok 530000000 107.05% 514400000 102.70% Külföldi Ingatlanok 0 0.00% 0 0.00% Egyéb követelések 27777778 5.61% 1026392 0.20% Kötelezettségek összesen: 131412977-26.54% 116101820-23,18% Hitelállomány 110000000-22.22% 103529000-20.67% Költségek: 2802614-0.57% 2502671-0.50% Egyéb kötelezettségek: 18610363-3.76% 10070149-2.01% Nettó eszközérték 495 102 526 500 871 714 Egy jegyre jutó nettó eszközérték 0.677277 0.622829 2
Egyéb befektetési eszközök: Ingatlanok 2012. június 29-én: Hrsz. Cím alapterület bérbe adható terület felépítmény építés ideje tervezett tartási idő 24650/0/A/2 1054 Budapest, Akadémia u. 7. földszint 387 m2 364,9 m2 1920 24650/0/A/3 1054 Budapest, Akadémia u. 9. földszint 344 m2 411 m2 1920 24649/0/A/5 1054 Budapest, Akadémia u. 7. földszint 51 m2 107 m2 1920 24650/0/A/8 24650/0/A/10 1055 Budapest, Akadémia u. 7. félemelet 1056 Budapest, Akadémia u. 7. félemelet 2/B 71 m2 71 m2 1920 73 m2 72.05 m2 1920 1222/A/15 7800 Siklós, Dózsa Gy. Út 2/A 389.36 m2 329 m2 1982 129005/21 hrsz. Ipari övezetbe tartozó telek, 11 843 m2 Hrsz. Cím művelési ág övezeti besorolás beépíthetőség felépítmény jelenleg nem 1172 Budapest, kivett beépítetlen beépíthető, 129005/21 M-XVII-01 övezet található, nincs Cinkota út 30 terület osztható hasznosítva Helyrajzi szám KATEGÓRIA 1. Cím Érték Változás % 2011.12.30-i értékhez nézve 24649/0/A/2 Iroda V. AKADÉMIA U. 9. 129500000 0.00 24650/0/A/3 Iroda V. AKADÉMIA U. 7. 136 600 000 0.00 24650/0/A/5 Iroda V. AKADÉMIA U. 7. 19 200 000 0.00 24650/0/A/8 Lakás V. AKADÉMIA U. 7. 26 700 000 0.00 24650/0/A/10 Lakás V. AKADÉMIA U. 7-9. 27 400 000 0.00 129005/5 Telek XVII. CINKOTAI ÚT 12. 134 000 000 0.00 1222/A/15 Kereskedelmi ingatlan Siklós, Dózsa Gy. U. 2/A 41 000 000 0.00 Összesen: 514 400 000 0.00 FUNKCIONÁLIS KATEGÓRIÁK INGATLANÉRTÉK (FT) BUDAPEST ÉS KÖRNYÉKE VIDÉK KÜLFÖLD ÖSSZESEN Telek 134 000 000 134 000 000 Irodaingatlan 285 300 000 285 300 000 Lakóingatlan 54 100 000 54 100 000 Kereskedelmi ingatlan 41 000 000 41 000 000 3
Összesen: 473 400 000 41 000 000 514 400 000 Az ingatlanhasznosítás mutatói 2012.06.29- i állomány tekintetében: Funkcionális kategóriák Bérleti díj Ft/félév nettó érték (bérbeadó által viselt költségekkel csökkentett) bérbeadási arány (1) ingatlan jövedelmezőség (2) fajlagos bérleti díj (3) (Ft/m2) fajlagos bérleti díj (4) (Ft/m2) Fajlagos ingatlanérték (5) (Ft/m2) Telek (Bp) 0 0 0.00% 0. 0 11 312 Irodaingatlan (Bp) 2 100 000 27.68% 2.26% 7 303 26 383 323 103 Lakóingatlan (Bp) 0 0.00% 0.00% 0 0 378322 Kereskedelmi ingatlan (vidék) 1920000 100.00% 9.37% 11672 11672 124620 (1) fordulónapi hatályos bérleti szerződésállomány szerinti nettó bérbe adott terület osztva a teljes nettó bérbe adható területtel (2) a fordulónapi hatályos szerződésállományban rögzített nettó évesített bérleti díj osztva az ingatlanállomány fordulónapi nettó eszközérték szerinti értékével (3) nettó éves bérleti díj bevétel osztva az ingatlanok nettó bérbe adható területével (4) nettó éves bérleti díj bevétel osztva az ingatlanok nettó bérbe adott területével (5) ingatlanállomány fordulónapi nettó eszközérték szerinti értéke osztva az ingatlanállomány teljes bruttó területével 2012. június 29-én a bérlők száma: 4 db, a határozott idejű bérleti szerződések átlagos futamideje: 1 év a bérleti szerződések biztosítéki szintje: átlagosan 1 havi bérleti díj A tőkeáttétel 20,67 %, mely a fordulónapi teljes hitelállomány arányát mutatja a fordulónapi nettó eszközértékhez viszonyítva. Forgalomba hozott, eladott, a tárgyidőszak lezárásakor forgalomba lévő befektetési jegyek száma Darab A tárgyidőszak elején forgalomban lévő befektetési jegyek 731018793 száma Tárgyévi eladás 84149248 Tárgyévi visszaváltás 10979353 A tárgyidőszak végén forgalomban lévő befektetési jegyek száma 804 188 688 2012-es év I. negyedévében teljesült ingatlan változások, az alap részére igénybe vett hitel 4
2011.11.08-án a Siklósi Ipari Park területén belül elhelyezkedő, 310/46 hrsz. alatt 2021 m2 alapterületű ingatlanra érvényes eladási szerződést kötöttek, melynek utolsó vételárrészlete 2012 januárjában lett kiegyenlítve. Az alap részére igénybe vett hitel: Az Alap 2011.05.11-én a likvid eszközök biztosítása érdekében éven túli lejáratú forgószközhitelt vett fel a Nagybajom és Vidéke Takarékszövetkezettől. A hitel lejárata: 2016. március 31, a szerződés kötéskor a kamat mértéke: 6,10 % (BUBOR) + évi 4,0 %. A kamat összege negyedévente felülbírálásra kerül. A 110.000.000.-Ft. kölcsön és járulékai erejéig 1. ranghelyű jelzálogjog került az alábbi ingatlanokra: 24650/0/A/2 hrsz.; 24650/0/A/3 hrsz.; 24649/0/A/5 hrsz. ; 24650/0/A/8 hrsz. ; 24650/0/A/10 hrsz. 2012-es év I. negyedévében a hiteltörlesztés összege kamatok nélkül: 6.471.000.-Ft. volt. 2012.06.29-én kölcsön összege: 103 529 000.-Ft. Kifizetett hozamok Az Alap nem fizet hozamot, a működés során képződő tőkenövekményt mely kamatból és árfolyamnyereségből tevődhet össze folyamatosan újra befekteti. Az egyszeri hozam, illetve tőkekifizetés helyett az Alapkezelő folyamatos napi értéken történő visszavásárlási kötelezettséget vállal, amivel garantálja, hogy a befektetők jegyeik részleges vagy teljes visszaváltásával nyereségükhöz tetszőleges időpontban hozzájussanak és azt, mint árfolyamnyereséget realizálhassák. A portfolió összetételében a tárgyidőszakban bekövetkezett változások illetve a piaci folyamatok elemzése: Az ingatlanpiacon az elmúlt időszakban sem mutatkoztak a fellendülés jelei. Az elhúzódó válság hatására kedvezőtlenebb kihasználtsági mutatókkal és bizonytalanabb hozamkilátásokkal kell számolni. Az eurzónában nem sikerült gyors és hatékony megoldásokat találni a periféria országok adósságproblémáira. Az eurozónabeli kormányok nagymértékű deficitcsökkentési tervekkel és az európai stabilizációs mechanizmus létrehozásával igyekeztek a piac bizalmát megerősíteni, mindez azonban elégtelennek bizonyult. Írország és Portugália megmentése után 2011 nyarán újból Görögországot kellett megsegíteni. Az elhúzódó politikai viták és bizonytalanság közepette végül július végén sikerült megállapodni a második görög mentőcsomagról, amelyben önkéntes alapon a befektetők is részt vállalnak (2014-ig mintegy 54 milliárd, 2020-ig 135 milliárd euro veszteséget jelentene). Ugyanakkor a második mentőcsomag sem győzte meg a befektetőket, miközben a nyár folyamán Olaszországgal és Spanyolországgal kapcsolatban is elbizonytalanodtak. A feszültséget tovább növelte, hogy az USA-t az adósságplafonnal kapcsolatos vitákat követően, augusztus elején a Standard & Poor's leminősítette. Ezt követően az ősz folyamán több eurozónabeli perifériális ország köztük Olaszország és Spanyolország, valamint ezen országok nagybankjainak leminősítésére is sor került. Az adósságválság, a bankrendszer szuverén értékpapír-piaci kitettsége és a globális növekedési félelmek felerősödése egymást erősítő tényezőkként tartósan feszült befektetői hangulathoz vezettek, amely tükröződött a kockázati felárak megugrásában, illetve az eszközárak drasztikus csökkenésében. A magyar gazdaság növekedési kilátásai kedvezőtlenül alakulnak. A globális növekedés lassulása, az európai országokban az államadósság fenntarthatósága érdekében hozott keresletszűkítő költségvetési intézkedések és a pénzügyi rendszer sérülékenysége kedvezőtlen konjunktúrát vetítenek előre felvevő piacainkon, ami a hazai export növekedését is visszafogja. 2012-ben lényegében stagnálhat a gazdaság és csak 2013-ban indulhat meg a gazdaság lassú növekedése. Az eurozóna válsága miatt a hazai bankok csak nagyobb költségekkel tudják megújítani külföldi forrásaikat. A bizonytalan gazdasági környezetben a kedvezőtlenebb konjunkturális kilátások és a hitelfelvételek szigorodása visszafogják a beruházási aktivitást. 5
Saját tőke és nettó eszközérték változás havi bontásban T nap NEÉ dátum: (T nap + 2) Saját tőke (Ft) Nettó eszközérték 2011.12.30 2012.01.03 495102526 0.677277 2012.01.31 2012.02.02 476304512 0.651563 2012.02.29 2012.03.02 482923958 0.645845 2012.03.30 2012.04.03 510397575 0.638761 2012.04.27 2012.05.03 506660986 0.634085 2012.05.31 2012.06.04 505893940 0.628108 2012.06.29 2012.07.03 500871714 0.622829 560 000 000 Nettóeszközérték 2012. I. negyedév 540 000 000 520 000 000 500 000 000 480 000 000 460 000 000 2012.01.03 2012.02.03 2012.03.03 2012.04.03 2012.05.03 2012.06.03 2012.07.03 0.690 Befektetetési Jegy Árfolyam 2012. I. negyedév 0.660 0.630 0.600 2012.01.03 2012.02.03 2012.03.03 2012.04.03 2012.05.03 2012.06.03 2012.07.03 Budapest, 2012. augusztus 31. 6