III-41/4375/2013. sz. határozat 1. sz. melléklete A MIK Zrt. 2013. évi INGATLANGAZDÁLKODÁSI TERVJAVASLATA I. BÉRLEMÉNYSZOLGÁLTATÁS Az ingatlangazdálkodási feladatok közül az önkormányzati lakások és nem lakáscélú helyiségek üzemeltetésével, kezelésével, ill. fenntartásával kapcsolatos bevételi és kiadási előirányzatok az állami támogatásból megvalósított ingatlanok adataival összevontan szerepelnek. Mind a bevételi, mind a kiadási adatok áfa nélküli nettó értékek. Adatok: eft-ban Megnevezés 2012. évi terv 2012. évi várható 2013. évi terv Bérleménydíj előírás Lakásbérleti díj 720 684 716 845 732 156 Egyéb bérleti díjak 86 321 87 267 88 722 Fűtési díjak 41 502 43 514 39 096 Helyiségek bérleti díja 270 251 304 101 281 169 FPP bérleti díj előírás 607 770 612 298 646 342 Bérbeadással kapcs.egyéb bevételek 14 920 13 738 13 214 Földbérlemények 5 000 5 835 6 000 Bérleménydíj előírás összesen: 1 746 628 1 783 598 1 725 055 Tárgyidőszaki hátralékképződés - 254 015-264 830-250 293 Előző időszaki hátralékára befizetés 203 500 158 527 154 753 Bérleti jog átruházási díj 3 500 2 454 2 500 FPP speciális bevételei 6 000 7 229 5 000 Egyéb bevételek 29 000 20 672 25 000 Bevétel összesen: 1 734 613 1 707 650 1 743 659 Közületi bérbeszámítás technikai bevétele 24 253 Bérleménydíj bevételi előirányzat: 1 734 613 1 731 903 1 743 659 2012. évi teljesülés A l a k á s o k vonatkozásában bérleti díj előírása 99,48 %-os szinten, a h e l y i s é g e k é 112,53 %-os az FPP helyiségeké 100,75 %-os értéken teljesült. A földbérlemények előírása a tervszintet meghaladóan 0,83 MFt-tal magasabban realizálódik. A kapcsolódó előírások ( fűtés, szemét..) a tervnél 1,8 MFt-tal magasabban realizálódtak. Az összes bérleménydíj előírás értéke 1.783,89 M Ft, mely fenti tényezőket figyelembe véve 102,13 %-os, a tervezettől 37,25 MFt-tal magasabban alakult. A hátralékképződési mutatók mind a tárgyidőszaki hátralékképződés esetében, mind az előző időszaki befizetésnél a tervezetthez képest negatív eredménnyel alakultak. A hátralékképződés adatainak együtteséből adódik, hogy a halmozott hátralék-állomány a lakosság körében 57,8 MFt-tal nőtt, amely egy havi lakossági bérleti díjelőírás közel kétharmadának felel meg. A közület esetében ugyanez az adat 48,6 MFt, amely egy havi kiszámlázáshoz viszonyítva 49 %-os érték. A halmozott hátralék a leírások után 91 MFt-tal nőtt.
Az egyéb bevételeknél jelentősebb eltérés a késedelmi kamatnál van, amely 39,39 %-os teljesülével elmarad a várakozástól. A hátralék alakulására kedvezőtlenül hatott a rokkantnyugdíjakból való letiltások részleges leállítása, és az adósságkezelési szabályok megváltoztatása. A behajtási cselekmények száma évről-évre nő, lakosság fizetőképessége viszont tendenciózusan romlik, így a jelentős erőfeszítések ellenére is ebben az évben a halmozott hátralékok növekedése következett be. A rendelkezésre álló bérleti díj bevétel fentiek alapján várhatóan a tervszinthez közel realizálódik, 98,60 %-kal, 1.710,6 MFt értékben, ami 24,0 MFt-os elmaradás a tervhez képest. 2013. évi terv A lakosságnál a 2012. évi fogyasztói árindexnél alacsonyabb mértékű, a közületnél infláció szintű díjemelés történik. Az előírások tervezésénél 2013. évben a kötvények finanszírozásához szükséges lakás és kereskedelmi célú ingatlan értékesítés miatt, bérleti díj kieséssel is számolni kell. Az emelések, illetve a kiesések, együttes hatásaként mindössze 22,8 MFt-os 1,28 %- előírás növekmény kalkulálható. A hátralékok 2012-ben tapasztalt növekedési ütemének megfékezése érdekében 2013. év február hónaptól új követeléskezelési szabályzat lép életbe a holding keretszabályzata alapján, új követeléskezelési, behajtási elemek beiktatásával. A lakosság esetében is bevezetésre kerül a késedelmes fizetések utáni azonnali kamat kiterhelés, illetve a személyes felkeresés bevezetését is tervezzük. A hátralékoknál érdemi javulás azonban, a továbbra is stagnáló gazdasági adatok alapján nem prognosztizálható, erőteljes behajtás mellett sem. A bevételeknél 33 MFt-os növekményt várunk, az összes realizálható bevétel 1.743,7 MFt-ra tehető. A bevételek felhasználását az alábbiak szerint foglaltuk össze: Adatok: eft-ban Megnevezés 2012. évi terv 2012. évi várható 2013. évi terv Ingatlankezelési és nyilvántart. normatíva 624 760 624 760 649 760 Közüzemi költség 470 000 537 608 563 700 Kezelői díjak 74 335 73 536 74 953 Bonyolítói díjak 22 953 19 675 17 946 Lakásleadás térítési díja, helyiség bérleti jog 1 000 1 791 35 000 Egyéb felhasználások 8 000 9 455 7 500 Kezelési üzemeltetési kiadások 1 201 048 1 266 825 1 348 859 2012. év: A normatív ingatlankezelési kiadások 4 éves szünet után 2012-ben az infláció szintjével emelkedtek. A közüzemi díjak a tervezetthez képest jelentős túllépést mutatnak, amelyben az egyik korábbi gázszolgáltatóval történő elhúzódó elszámolás, illetve a társasházak üzemeltetési költségeinek vártnál magasabb szintje játszott szerepet. A társasházaknál tapasztalható volt, hogy az üzemeltetést veszélyeztető közös költség hátralék szint miatt, a közös költséget emelték magasabb mértékkel. A kezelői díj, a bonyolítói díj, illetve az egyéb kiadások összességében közel tervszinten alakultak.
2013. év: Az ingatlangazdálkodás területén a hatékonyság javítása érdekében szükségessé vált intézkedések, - mint pl. a felerősített hátralékkezelés, a bérleti jogviszonyok rövidebb időre történő megkötése és a jogosultságok, valamint a bérlői magatartás és rendeletetés-szerű használat gyakoribb felülvizsgálata, az avult telepek felszámolását célzó többletfeladatok végrehajtása, az adminisztrációs és műszaki állomány minőségi fejlesztését is igényli, amely alátámasztja a normatíva emelés szükségességét, a meglévő kezelt bérleményszám és terület mellett is. Fentiek alapján az éves inflációtól alacsonyabb mértékű 4 %-os, összességében 25 millió Ftos nagyságrendű normatíva emelést kértünk az előirányzatban figyelembe venni. A közüzemi és egyéb kiadásokat inflációs emeléssel, illetve bázis alapon terveztük. A karbantartási keret terhére 35 MFt elkülönítésre került az avult telepek felszámolása érdekében szükséges kiadásokra lakásleadás térítési díja jogcímen, amelyet konkrét bérleti jogok visszavásárlására, illetve üres lakások felújítására kívánunk felhasználni. A karbantartási célú felhasználások az alábbiak szerint alakulnak: Adatok: eft-ban Megnevezés 2012. évi terv 2012. évi várható 2013. évi terv Gyorshibaelhárítás 255 000 244 862 239 800 Üres lakás felújítás és bérbeszámítás 60 000 26 307 17 500 Állagmegóvás és pollenvédelem 42 000 41 478 45 000 Érintésvédelem 15 000 7 427 7 500 TÉK, részleges felújítás, bontás 30 000 12 565 8 000 Karbantartási felhasználások összesen: 402 000 332 639 317 800 Tárgyév: A megüresedett, illetve a hasznosításra átvett ingatlanok állagmegóvása őrzése elengedhetetlen Az intézményi hálózat átszervezése kapcsán egyre több intézmény kerül át társaságunkhoz hasznosításra. A felhasználás itt tervszintű volt. Mivel a Lakásalap évek óta forráshiányos, az üres lakások felújítására a karbantartási keretből különítettünk el. Jelentős nagyságrendet képvisel a lakók által a beköltözéskor elvégzett bérbeadói feladatot jelentő felújítás összege, amelyet bérbeszámítással rendezünk. A felújítási tartalom meghatározásakor a szűkös források miatt az éppen szükséges minimumra törekszünk, ez látszik a tényadat 50 % alatti teljesülésén. A bevételi adatok tervezettől elmaradó realizálódása, illetve a közüzemi kiadások nagyságrendje miatt a karbantartási kiadások visszafogásra kerültek, gyakorlatilag a halaszthatatlan munkálatok kerülnek elvégzésre. A kötvényalapra történő átvezetésnél 2012. évben jelentős az eltérés a terv, illetve a tény között. A kötvény finanszírozásához kapcsolódóan az októberi közgyűléssel jóváhagyásra került, hogy a PPP bérleti díjak közüzemi költségekkel csökkentett befolyt bevétele a kötvény visszafizetéséhez legyen rendelve. Ez kiadásként jelentkezik a bérleményszolgáltatásnál. A PPP lakások kötvény fedezetként elszámolható bevétele 2006-2012 években összesen 96 MFt, amelyből 90,2 MFt, költségvetési kiadása áthúzódik 2013-ra, mivel előirányzat túllépést generált volna.
Fentiek lapján 2012-ben a tervezett 80 MFt-os megtakarítással szemben a költségvetési könyvelt egyenleg 59 MFt-os megtakarítás, az áthúzódó kiadást is figyelembe véve ténylegesen 31,3 MFt-os túllépés keletkezett. 2013. évre, figyelemmel a realizálható bevételek nagyságrendjére, a lakásleadás térítési díjra elkülönített összegre, a kötvény átvezetésre a karbantartási kiadások további mérséklése várható. Összesített adatok Adatok: eft-ban Megnevezés 2012. évi terv 2012. évi várható 2013. évi terv Bevételi előirányzat összesen: 1 734 613 1 731 903 1 743 659 Kezelési üzemeltetési kiadások 1 201 048 1 266 825 1 348 859 Karbantartási felhasználások összesen: 402 000 332 639 317 800 Közületi bérbeszámítás technikai kiadás 21 216 Kötvényalapra történő átvezetés 51 565 52 269 77 500 Kiadások összesen: 1 654 613 1 672 949 1 743 659 Tárgyévi költségvetési egyenleg 80 000 58 954 0 Áthúzódó kiadás (Kötvény PPP lak) - 90 235 Tárgyévi bérleti díj maradvány 80 000-31 284 0 Az előző évek bérleti díj maradványait is figyelembe véve, a pénzügyileg finanszírozott forráshiány 2013. év végén 279,7 MFt. 2013. évre a bérleményszolgáltatás bevételeinek és kiadásainak egyensúlyban tartása a reális lehetőség. Nagyságrendi megtakarítás, költségvetési befizetés az ágazatból nem teljesíthető. Amennyiben mégis keletkezne megtakarítás annak a kötvények visszafizetéséhez rendelését javasoljuk, mivel az értékesítési bevételek bizonytalanok. Ettől eltérő javaslat, csak a kötvényekkel kapcsolatos állami tartozásátvállalás esetén tehető. II. LAKÁSALAP-GAZDÁLKODÁS A 2012. évi költségvetésbe a lakásalaphoz kapcsolódóan 76,5 MFt bevételi és kiadási előirányzat került be azzal, hogy a kötvény fedezetét biztosító lakás értékesítések teljesült adatai alapján év közben kerülnek az előirányzatok módosításra. A normál bevételek összességében 83,9 MFt értékben realizálódtak, a régóta húzódó Rompetrol értékesítési bevétel befolyásának köszönhetően. A fix törlesztő részlet, illetve tehermentesítési bevételek a tervezett kevéssel túlhaladó szinten alakultak
Adatok: e Ft-ban Lakásalap 2012. Éves terv 2012. Éves tény 2013. Éves Terv NYITÓ Lakásalap maradvány: - 168.616-168.616-155 108 Készpénzes lakásértékesítés 45.000 50.300 1.000 Tehermentesítés 6.000 6.226 6.000 Törlesztő részletek+ késedelmi kamat 25.000 26.736 25.500 Szolgálati lakás ért. bev. 500 647 500 Tárgyévi bevételek: 76.500 83.908 33.000 Társasház felújítási hozzájárulás és Panel program önrész 52.500 43.006 24.000 Díjak, költségek 24.000 10.664 9.000 Összes felhasználás: 76.500 53.670 33.000 Panel Program önrész szükséglete 16 500 Előfinanszírozás költsége 16.730 ZÁRÓ Lakásalap maradvány: - 168.616-155.108-171 608 A forráshiány tárgyidőszakban mintegy 13,5 MFt-tal csökkent. 2013-ra 33 MFt bevétel várható a törlesztő részletekből. Ez a normál társasházi felújítási hozzájárulásokra a bonyolítói díjakra elég. A költségvetésben kiadási előirányzatként 2013. évre a bevétellel azonos összegű 33 MFt összeg szerepel. Továbbra sem biztosított a Panel programos önrész forrása. A forráshiány tovább fog nőni. Erre minden évben kértünk külön forrás biztosítását, hiszen már 2009-ben is nyilvánvaló volt, hogy a lakásalap bevételei nem elegendőek e jelentős nagyságrendű kiadás finanszírozására. Társaságunk a lakossági támogatási program kiemelt jelentősége miatt az Önkormányzati vállalt kötelezettséget a bevételeken túl is teljesítette. A költségvetési forrás igénylés érvről évre elutasításra került. A jelenlegi előfinanszírozás tulajdonképpen ebből fakad, hiszen 2009-2012. évek között összesen 220.855 eft került kifizetésre ezen a jogcímen. A 2013 évre várható összege 16,5 MFt. KÖTVÉNYES LAKÁSALAP Adatok: e Ft-ban Kötvényes Lakásalap 2012. Éves terv 2012. Éves tény 2013. Éves Terv Készpénzes lakásértékesítés 13.000 190.000 Törlesztő részletek, tehermentesítés 12.000 10.048 10.000 Tárgyévi bevételek: 25.000 10.048 200.000 Értékesítési díjak, költségek 3.000 390 15.000 Kötvényalapra történő átvezetés 22.000 9.658 185.000 Összes felhasználás: 25.000 10.048 200.000 A kötvény visszafizetéshez szükséges bevételek területén a lakáspiac kritikus állapota tükröződik a 2012. évi számadatokon. 2012. év decemberében jóváhagyásra került az első lakáscsomag 26 db lakást érintően, már az új lakásértékesítési rendeletnek megfelelően. III. ÖNKORMÁNYZATI INGATLANOK ÉRTÉKESÍTÉSE
2012. tárgyévi ingatlanértékesítési előirányzatként 120 MFt szerepelt a költségvetésben, amelyet 161 MFt-ra emelt az előző évről áthúzódó előirányzat 41.031 e Ft-os összege. 2012. évi realizált bevétel ingatlan típusonként részletezve (adatok Ft-ban) Realizált értékesítési bevétel ÖSSZESEN Garázs, garázs alatti terület 6.121.018 Építési telek 34.557.120 Telek kiegészítés 6.730.000 Magánszemély által elf.terület 4.650.000 Nem lakás célú helyiség 14.870.000 Szolgálati. Garázs 36.432 Késedelmi kamat 1.872 Ingatlangazdálkodás bruttó bevétele 66.966.442 Pénzügyi elszámolás Önkormányzatnak beutalt összeg: 52.773.109 Csereérték 1.431.000 Fizetendő áfa: - 6.400.620 Bevételi előirányzat teljesülés 47.803.471 A tárgyévi pénzmaradvány 13.976.085 Ft január hónapban került befizetésre. 2013. évi ingatlanértékesítési előirányzatok 2013-ban a költségeket fedező mintegy 25 MFt-os bevételen túl minden értékesítési bevétel a kötvény visszafizetését kell, hogy szolgálja. A kötvény kötelezettségek teljesítéséhez 300 MFt kereskedelmi és 200 MFt lakásértékesítési bevétel kell. Az ingatlan értékesítés a megbízási szerződés szerint pénzforgalommal érintett előirányzat, azaz az értékesítési bevételek közvetlenül beutalásra kerülnek az Önkormányzat számlájára. A kereskedelmi célú ingatlanértékesítés kötvények visszafizetéséhez rendelése, a hozzárendelt bevételek erejéig pénzforgalom nélküli előirányzatnak minősül, ezért e tekintetben szükséges a megbízási szerződés módosítása. Az előző évről, évekről áthúzódó ingatlan értékesítési előirányzatok törlését indítványozzuk, mivel a tárgyévi értékesítésnél a kötvény visszafizetésnek prioritást kell kapnia. IV. KÖTVÉNYKIBOCSÁTÁS
A kötvény 4 éves prolongációját a bank jóváhagyta, de tárgyévi felhalmozási kötelezettség előírása mellett, amely év végére forráshiány kialakulását vetítette elő, amelynek mérséklésére költségvetési beavatkozás lett volna szükséges a bérleményszolgáltatásnál, illetve az ingatlan értékesítésnél jelzett előirányzat átcsoportosításokkal. E törekvéseinket a Tulajdonos önkormányzat forráshiány miatt elutasította. A Közgyűlés októberi ülésén jóváhagyta a kötvénnyel kapcsolatos elszámolási elveket, amely alapján megosztásra kerülnek a MIK Zrt. és az Önkormányzat között a kamatköltségek, a kamatbevételek és a felhalmozási kötelezettség. Új kötvény finanszírozási tételként jóváhagyásra került a PPP lakások befolyt bevétele 2006- tól visszamenőleg, amely korábban a bérleményszolgáltatás bevételeként került elszámolásra. A MIK Zrt. 2012. évben összesen 565 MFt saját hasznosítási bevételt biztosított a kötvényalap számára, amely az Ipari Parkból származó bérleti díjból, illetve értékesítési bevételből, a Szemere u. 5. sz. bérbe adásából illetve egyéb hasznosítási bevételből származott. A vizsgált időszakban a forráshiány az ipari parki terület értékesítések alapján jelenleg a 2011. évi 229,3 MFt-os záró állományhoz képest 40 MFt-ra mérséklődött. A 2013. évi PPP kiadások, a felhalmozási és kamatfizetési kötelezettségek teljesítéséhez a képződő kamatokon, az FPP és PPP többletbevételeken, illetve a MIK Zrt. által biztosított bevételeken túl összesen 500 MFt értékesítési bevételre van szükség. Ennek összetételét 200 MFt-os lakásértékesítésből 300 MFt-ot pedig kereskedelmi célú ingatlanok értékesítéséből tervezzük.
VÁROST ÉPÍTÜNK I. KÖTVÉNY adatok eft-ban 2005-2011 2012. várható Halmozott 2013. terv Halmozott KIBOCSÁTÁS, FELHASZNÁLÁS Fejlesztési források 1 Kibocsátott kötvény értéke 1 961 250 1 961 250 1 961 250 2 Fejlesztésre fordítható bevételek 61 050 61 050 61 050 I. ( 1;2) Fejlesztési források összesen 2 022 300 2 022 300 2 022 300 Fejlesztési költségek 3 Fonoda úti ingatlanfejlesztés 525 004 525 004 525 004 4 József A.53.ingatlanfejlesztés 143 979 143 979 143 979 5 Belvárosi rehabilitáció 952 721 952 721 952 721 6 Kis-hunyad u. 9 271 915 271 915 271 915 7 Iparterület előkészítés 27 327 27 327 27 327 8 Repülőtéri ingatlan vásárlás, egyéb MIK felhasználás 106 528 106 528 106 528 II. ( 3;8) Fejlesztési kölségek 2 027 474 2 027 474 2 027 474 III. = I.-II. Felhasználások egyenlege -5 174-5 174-5 174 BEVÉTELEK, MEGTÉRÜLÉS Pénzbevételek 9 Kamat bevételek 133 135 52 968 186 103 54 075 240 178 10 FPP többlet bevételek 887 250 142 504 1 029 754 77 500 1 107 254 12 MIK célú felhasználás kamat áthárítás 11 898 6 337 18 235 7 125 25 360 11 Egyéb bevételek ( ing ért, tám. Ip park hazsn) 80 210 106 528 186 738 300 000 486 738 IV. (9;11) Bevételek összesen 1 112 493 308 337 1 420 830 438 700 1 859 530 12 HOLCIM támogatás Fonoda u. -7 463-7 463-7 463 13 Ingatlan vásárlásra átcsop. Többlet bevétel -24 ( Fonoda 987 ) -24 987-24 987 14 Felújításra átcsoportosított többlet bevétel -28 600-28 600-28 600 V. (12;14) Fejlesztésre fordított pénzbevételek -61 050 0-61 050 0-61 050 VI. =IV.-V. Megtérülési bevételek össz: 1 051 443 308 337 1 359 780 438 700 1 798 480 Pénzügyi költségek 15 Kibocsátás költségei 37 144 37 144 37 144 16 Kamatfizetés 371 843 120 603 492 446 135 600 628 046 18 Egyéb költség (szla vezetés) 2 386 260 2 646 18 2 664 VII. (15;18) Pénzügyi költségek összesen: 411 373 120 863 532 236 135 618 667 854 VIII. = VI.-VII. Megtérülési egyenleg 640 070 187 474 827 544 303 082 1 130 626 bázis +III.+VIII HALMOZOTT PÉNZMARADVÁNY 634 896 187 474 822 370 303 082 1 125 452 ELHELYEZETT ÓVADÉK 844 000 190 000 1 034 000 190 000 1 224 000 TÉNYLEGES PÉNZMARADVÁNY -209 104-2 526-211 630 113 082-98 548
VÁROST ÉPÍTÜNK II. KÖTVÉNY 2006-2011 2012 adatok eft-ban várható Halmozott 2013 Halmozott KIBOCSÁTÁS, FELHASZNÁLÁS Fejlesztési források 1 Kibocsátott kötvény értéke 1 770 997 1 770 997 2 Fejlesztésre fordítható bevételek 0 I. ( 1;2) Fejlesztési források összesen 1 770 997 1 770 997 1 770 997 Fejlesztési költségek 3 Szemere u. 5. ingatlan vásárlás 184 000 184 000 184 000 4 Portfóliós befizetés 800 000 800 000 800 000 5 PPP konstrukció bérleti díja 463 087 116 640 579 727 186 000 765 727 6 Belváros felújítása, iparterületek 145 985 468 146 453 146 453 7 Miskolci Ipari Park felhasználás 515 777 0 515 777 515 777 II. ( 3;7) Fejlesztési költségek 2 108 849 117 108 2 225 957 186 000 2 411 957 III = I.-II. Felhasználások egyenlege -337 852-117 108-454 960-186 000-640 960 BEVÉTELEK, MEGTÉRÜLÉS Pénzbevételek 8 Kamat és árfolyamkülönbözet 200 619 59 966 260 585 55 185 315 770 9 Portfóliós lakás értékesítés bevétele 1 206 687 10 048 1 216 735 200 000 1 416 735 10 Szemere 5 hasznosítási bevétel 169 717 62 773 232 490 60 000 292 490 11 Ipari park hasznosítási bevétel 34 179 356 128 390 307 16 980 407 287 12 MIK célú felhasználás kamat áthárítás 94 557 33 755 128 312 37 965 166 277 IV. (8;12) Bevételek összesen 1 705 759 522 670 2 228 429 370 130 2 598 559 V. Fejlesztésre fordított pénzbevételek 0 VI. =IV.-V. Megtérülési bevételek össz: 1 705 759 522 670 2 228 429 370 130 2 598 559 Pénzügyi költségek 13 Kibocsátás költségei 10 840 10 840 10 840 14 Kamat fizetés 262 117 95 406 357 523 107 300 464 823 15 Értékesítés járulékos költségei 128 167 390 128 557 15 000 143 557 16 Egyéb költség 1 052 265 1 317 18 1 335 VII. (13;16) Pénzügyi költségek összesen: 402 176 96 061 498 237 122 318 620 555 0 VIII. = VI.-VII. Megtérülési egyenleg 1 303 583 426 609 1 730 192 247 812 1 978 004 0 bázis +III.+VIII. HALMOZOTT PÉNZMARADVÁNY 965 731 309 501 1 275 232 61 812 1 337 044 HALMOZOTT ELHELYEZETT ÓVADÉK 985 700 118 000 1 103 700 118 000 1 221 700 TÉNYLEGES PÉNZMARADVÁNY -19 969 191 501 171 532-56 188 115 344 Miskolc, 2013. február 18. Szélyes Domokos vezérigazgató