Merre tart a gazdaság? Átalakuló ingatlanpiac, az ingatlanszektort leginkább érintő gazdasági kilátások Akar László csoport-vezérigazgató GKI Gazdaságkutató Zrt. NAPI GAZDASÁG INGATLANKONFERENCIA Budapest, 2011. május 11. GKI Zrt., www.gki.hu
A magyar gazdaság várható fejlődése 2011-2012 1.A magyar gazdaságpolitika végül 2012-től mégis rátér a korábbiakban (2010 elején) felvállalt konvergencia pályára. 2011-ben úgy valósul meg meg egy nagyarányú adócsökkentés és az adósságkonszolidáció, hogy ezt a rendkívüli válságadók és főleg a nyugdíjpénztári vagyon (és járulék) átirányítása elfedi, sőt 2 %-os államháztartási többlet lesz a statisztikákban. De a strukturális hiány 4.7 % a 2009-es 2.9 % után! 2. A 2012-13 évi költségvetési konszolidáció három komponensből jön össze, az arányok még mozogni fognak.(250 md idei zárolás, Széll Kálmán terv, konvergencia programban meghirdetett nominális
folytatás 4.Az intézkedések érdemben nem tudják felfele tolni a növekedési pályát. Az export húz, de a belföldi felhasználás csak lassan élénkül. (Visszafogják a fogyasztást a konszolidációs intézkedések is.) A tőkevonzó képesség csak hosszú idő alatt gyógyítható sebeket kapott. A valódi foglalkoztatás csak igen lassan bővül. 5. Az EU (Németország ) gazdasági gyorsulása már nem várható, inkább némi dinamika mérséklődés lehet. Mindenhol költségvetési konszolidáció zajlik és elkezdődött a kamatemelési ciklus az erősödő inflációs nyomás okán. Az infláció nálunk is 4 % körül ragad.
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzete A 2011 áprilisi GKI felmérés szerint : 1. A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexe 101,2. Ez lényegében a kétezres évek átlagának felel meg. 6 ponttal alacsonyabb a válság előtti értéknél, ugyanakkor 17 ponttal magasabb a 2009 nyári mélypontnál. 2. Az elmúlt negyedévben az üzleti ingatlanszegmensek megítélése javult, a lakáspiaci borúlátás nem nagyon változik. 3.A következő 12 hónapban az új ingatlanok árai és a bérleti díjak stagnálnak,a használt ingatlanoknál némi árlemorzsolódás lehet. 4.A lakosság lakásépítési, vásárlási és felújítási szándékai igen alacsonyak.
A fővárosi ingatlanpiac megítélése
A válság tartós hatásai az ingatlanpiacra 1.A bankrendszer (ha egyáltalán) nálunk is csak óvatosan hajlandó vállalkozói ingatlanprojekteket finanszírozni. Saját erő követelmény magas, értékesíthetőségi bizonytalanság csak mérsékelt lehet, hitel kondíciók tükrözik a kockázatokat. 2. Az ingatlanvásárlók részére nyújtott hitelek feltételei kemények maradnak (saját erő, jövedelem, fedezet, kamatszintek). 3. A magyar költségvetési konszolidáció vezethetne a hazai kamatszintek csökkenéséhez, az európai kamatok (tartós) emelkedése miatt viszont ez kevéssé valószínű. 4.. A lakosság jövedelmi és foglalkoztatási helyzete összességében javul, de a jövedelmeket tekintve nagyok a különbségek. A korábbi hitelterhek nagysága akadályozza az új lakásberuházásokat, a történtek
1. A gazdasági növekedés 2,5 majd 3 %-ra gyorsul, de ez export vezérelt. A beruházások 2012-ben 1 %- kal, 2012-ben jó esetben 7 %-kal nőhetnek. 2. A bankrendszer aktivitását a banki különadó is visszaveti. 3. A vállalati beruházások számára a nagy cégeknél visszafogók az ágazati különadók, ill. az ennek nyomán keletkezett bizonytalanság. A KKV szektorban pedig a bérköltségek adóváltozásokkal is generált emelkedése csökkenti a fejlesztési forrásokat, miközben itt is jelentős az adósságválság hatása. Ha van is beruházás, az inkább gépberuházás lesz. 4. Az EU programok felfutása, az új Széchenyi terv A nem lakás ingatlanpiacokra ható speciális tényezők 2011-2012
A lakáspiacra ható speciális tényezők 2011-2012 1. Az SZJA változások miatt a bérből és fizetésből élők nagyobb részének várhatóan nem nő (sőt inkább csökken) a reáljövedelme. A munkanélküliségi ellátás szűkítése tartalékolásra ösztönöz.a fennálló tartozások, a foglalkoztatási bizonytalanság és a közelmúlt tapasztalatai eleve nem teszik valószínűvé lakásprojektek indítását. Egy szűk, jelentős jövedelemtöbbletet realizáló kör viszont aktivizálódhat. 2.A piaci kínálatban jelentős lehet az eladatlan állomány és a törlesztési nehézségek miatt várhatóan nagyobb volumenben megjelenő újszerű lakások szerepe. Az új lakásépítés 2011-ben történelmi minimumon lesz (16-17 ezer) és 2012-ben is alig nő. 3. A bankok lakossági hitelezési tevékenysége óvatos marad, a forint kamatok nem nagyon mérséklődnek, az euró hitel újbóli elterjedése kérdéses.
Az ingatlanpiaci átalakulás néhány iránya 1. Az ingatlanpiaci válság egészséges szelekciót eredményezhetett a piacon. 2. Saját tőke kell mindenhez, vagy részben megrendelői finanszírozás. Olyan projektek kerülnek előtérbe ahol előre megvan vagy nagy valószínűséggel meg lesz a fizetőképes vevő / bérlő. 3. Bizonyos trükkös, döntően hitelből finanszírozott vállalkozási modelleknek (amelyeknél valaki tervezetten csődbe megy) jórészt (?) befellegzett. 4. A bekövetkezett áresés jellemzően javított a használt ingatlanok viszonylagos helyzetén, ezzel új ingatlanokkal csak magasabb minőséggel lehet versenyezni..
folytatás 5.Az infláció és a betéti kamatok mérséklődése más befektetési lehetőségekkel összevetve elvileg erősítheti a lakossági ingatlanbefektetési szándékokat. Ennek fő intézményi formája az ingatlanalap, de sajnos ezeket jelentősen diszkreditálta a válság alatti működés.
Köszönöm a figyelmüket! Ingatlanfelmérés: www.gki.hu