Ingatlan forgalmi értékének megállapítása Készítette: Katona János Konzulens: Mizseiné dr. Nyiri Judit
Feladat Az értékelés célja a Székesfehérvár 8483/6 helyrajzi számú, a természetben Budai út 43. szám alatt található vegyes hasznosítású ingatlan per-, teher-, és igénymentes forgalmi értékének megállapítása Az ingatlanok avulásának valamint a funkcióváltásra való alkalmasságuknak az elemzése.
Tartalom I.
Tartalom II.
Tágabb környezet: Közép-dunántúli Régió Fejér-megye Székesfehérvár Az ingatlan elhelyezkedése Szűkebb környezet
Az ingatlan leírása Műszaki állapot: A 2007-ben történt felújítás után az épület megfelel a kor elvárásainak. (szigetelések, új fedélszék, gépészeti helyiségek, burkolatok, stb.) Hasznosítás: Földszint: oktatótermek (előadó termek, porta, büfé, iroda, hőközpont, vizesblokk, dohányzó, közlekedő, lépcsőház) Emelet: oktatótermek, irodák (+vizesblokk, dohányzó, közlekedő, lépcsőház) Tetőtér: szálláshely (+vizesblokk, dohányzó, közlekedő, lépcsőház)
Lehetséges értékelési módszerek 1. Piaci összehasonlító értékelés piaci környezet tanulmányozása, megtörtént adás-vételek képezik az összehasonlítás alapját 2. Hozamszámításon alapuló értékelés a befektetési célú, vagy az azzá tehető ingatlanok, az ingatlan jövőbeni hasznai - felmerülő költségek 3. Költségelvű értékelés az ingatlan előállítási költségeiből állapítja meg annak értékét bruttó újraelőállítási v. pótlási költség + avultatások
Avulások Fizikai avulás: az épület használata során bekövetkezett értékcsökkenés, ami magába fogalja az ingatlan műszaki állapotát, karbantartottságát, felújítását, illetve ezek hiányát Erkölcsi avulás: más néven funkcionális avulás, a hasznosítás módjának korszerűségét fejezi ki Környezeti avulás: az építés óta a fizikai környezetben bekövetkezett minden olyan változást, amelynek esetleg negatív, esetleg pozitív hatása van az ingatlan értékére Piaci avulás: kifejezi az ingatlan piaci megítélésének változását, az ingatlan forgalmi értékét a valós piaci környezetbe illeszti Stratégiai avulás: ipari és befektetési célú ingatlanok esetében a stratégiai döntések jóságát kifejező értékcsökkenés
Értékelési módszerek kiválasztása Piaci, forgalmi értékelés: Van rá lehetőség, hogy a már megvalósult, konkrét és jól ismert ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával, illetve az adott piaci kínálati árak figyelembevételével történjen az értékelés. Általában ez a megközelítés tükrözi legjobban a piaci viszonyokat. Hozadéki elvű értékmeghatározás: bérbe adható termek, szállásként kiadható szobák jövedelemtermelő képességét vizsgálhatjuk.
Piaci összehasonlító elemzés I. A földszinthez és az emelethez iroda, a tetőtérhez panzió jellegű összehasonlító adatok gyűjtése Páros összehasonlítás 5-5 összehasonlító adattal. Korrekciók: környezet, infrastruktúra, állapot, alapterület, egyéb
Piaci összehasonlító elemzés II. Korrekciók helyességének ellenőrzése: korrekció előtti és utáni szórás számítása Szórás a korr. előtt: 15.490 ill. 5,181 Szórás a korr. után: 2.446 ill. 0,780 Ing. értéke = 190 292 650 + 75 488 066 266 000 000 FT
Hozamszámításon alapuló értékelés I. DCF módszer Bérleti díjakat meghatározása összehasonlító adatokból: tantermi, irodai és lakó Bruttó elérhető éves jövedelem: 47 000 000 Ft Működési költség: 590 000 Ft/hó (évente 4 %-kal emelkedik)
Hozamszámításon alapuló értékelés II. Az ingatlan forgalmi értéke: 283 000 000 Ft
Végső érték megállapítása A vizsgált ingatlan végső értékének a piaci összehasonlításból származó értéket tekintettem. A hozamszámításnál a kockázati tényezőre jellemzők: bizonytalanság a kihasználtság tekintetében, kamatlábra való érzékenység. Végső érték: 266 000 000 FT azaz Kétszázhatvanhat millió Forint
Köszönöm a figyelmet!