2013 ELSŐ NEGYEDÉV
KÖSZÖNTŐ TISZTELT OLVASÓINK, KEDVES SZAKMABELIEK! A 2013 első negyedéves Lakáspiaci Monitort tartják a kezükben, illetve láthatják a monitorjukon. Mint a számozásból már sejthető, a tavalyi év negyedéves megjelenései után úgy döntöttünk, hogy összefoglaló kiadványunkat a régi rend szerint félévente fogjuk megjelentetni. A lakáspiac negyedéves elemzéséről így sem mondunk le teljesen, mivel a legfontosabb szegmenst, a használt lakás piacot elemző kiadványunk, a Lakáspiaci Tanácsadó a Lakáspiaci Monitort követő negyedév után jelenik meg. Így az összefoglaló elemzést nyújtó Lakáspiaci Monitor minden első és harmadik negyedév végén, a használt lakás piaci mélyebb elemzésével foglalkozó Lakáspiaci Tanácsadó pedig minden második és negyedik negyedév végén jelenik meg. A lakáspiac gépezete továbbra is félgőzzel, recsegve-ropogva halad előre. A lakásépítések továbbra is lefelé tartó trendet követnek, így nem meglepő, hogy az összes eladáson belül csökken az újlakások részaránya. A használtlakás piacon stagnáló értékesítési idők, javuló vevői alkupozíciók és némileg csökkenő árak jellemzik a piaci mozgásokat. Az idei évben az állami keresletélénkítő intézkedésektől várhatnánk a csodát, azonban ezek alacsony népszerűségük miatt egyelőre nem tudják keresletstimuláló hatásukat kifejteni. Az első három hónap forgalma a 2011-es év azonos időszakát idézi, a piacon továbbra is demográfiai változások generálják a forgalom nagy részét. A tendenciákat tekintve továbbra sem látható a fellendülésre utaló változás, így marad a lassan megszokássá vált várakozás a jövőbeli feltámadásra. Déry Attila Otthon Centrum vezető elemző 2
ÖSSZEFOGLALÓ LAKÁSÉPÍTÉS Csökkenő lakásépítések: 2011-ről 2012-re 17 és 15 százalékkal csökkent a használatbavételi-, illetve építési engedélyek száma Magyarországon. A csökkenés a 2009 óta tartó mélyrepülés folytatása, bár a visszaesés egyre visszafogottabb mértékű. Aggasztó fővárosi kép: Nem várható trendforduló: Budapesten 49 százalékkal kevesebb lakás épült 2012-ben, mint 2011-ben. Az értékesítési célú lakásépítések száma 2005-ről 2012- re tizedére esett vissza. az építési engedélyek számának változása jelzi elsőként az ingatlanfejlesztők várakozásainak változását, így a trendfordulót is. Sajnos a csökkenő tendencia az építési engedélyeknél is megmaradt, így a közeljövőben nem várható trendforduló a lakásépítésekben. FINANSZÍROZÁSI KÖRNYEZET Egyre kevesebb lakáshitel: Csökkenő átlagos hitelköltségek: Kisebb hitelösszegek: A háztartások új, lakáscélú hitelfelvétele 2012 IV. negyedévben 28,1 milliárd forintot tett ki. Ez 15 százalékkal alacsonyabb, mint 2012 III. negyedévében. 2013 I. negyedévében tovább folytatódott a negatív tendencia, újabb 11 százalékkal, 25,1 milliárd forintra csökkent a kihelyezett lakáscélú hitelek összege. az átlagos hitelköltség mutató csökkenése 2012 IV. negyedévétől folyamatosan látható. 2013 márciusában már 10 százalékkal alacsonyabb volt a háztartásoknak nyújtott átlagos hitelköltség mutató, mint 6 hónappal korábban. Az átlagos hitelösszeg esetében további csökkenés látható. A használtlakás vásárláshoz nyújtott hitelek átlagos összege 3,7 millió, új lakáshoz pedig 4,2 millió forint volt 2012-ben. 3
LAKÁSPOLITIKA ÉS SZABÁLYOZÁS Illetékváltozások: a 2013-tól érvénybe lépett illetékváltozások hatása nem érezhető a lakáspiaci forgalmon. E mögött főleg az állhat, hogy a változások a vevők egy csoportját kivárásra, egy másik csoportját pedig a lakásvásárlás előre hozására késztette, így ezek a hatások kiolthatták egymást. Állami kamattámogatások: Szocpolban tervezett változások: Árfolyamgát: Árverési kvótarendszer: 2013-tól pozitív változások léptek életbe a kamattámogatásoknál. Nőtt az 5 év alatt elérhető támogatási összeg, magasabb a használt lakások felső értékhatára, valamint nagyobb maximális hitelösszeget is igénybe lehet venni. Külön üdvözlendő, hogy a támogatás a használtlakás vásárlás esetében erősödött, hiszen a piacon ezek adják az adásvételek túlnyomó részét. a kormányzat tervei szerint nőnének a szocpol keretein belül elérhető vissza nem térítendő támogatások. A szocpolt a tervek szerint már kisebb, minimum 45 négyzetméteres lakásokra, illetve egy gyermek esetén is igénybe lehet majd venni. Fontos változtatási terv, hogy használtlakás vásárlást is támogatna a kormány. 2013. február végéig csaknem 133.000 gyűjtőszámla szerződést kötöttek már az árfolyamgáthoz csatlakozók. Ez kínálati szűkülést hozhat, ami csökkentheti az árakon lévő, túlkínálatból eredő nyomást. Az árfolyamgáthoz a jogosultak nagyjából 30 százaléka csatlakozott. a bankok továbbra sem használják ki teljesen az árverési kvótarendszer nyújtotta kényszerértékesítési lehetőségeiket. Ugyanakkor a beindult kényszerértékesítések ellenére a kvóta alapja kisebb ingadozásokkal az elmúlt negyedévekben nőtt, jelenleg 110.000 ingatlant érint a kényszerértékesítés. ÚJÉPÍTÉSŰ LAKÁSOK PIACA Csökkenő eladások: Országos szinten a 2008-as csaknem 10 százalékról 2012-re 3 százalékra csökkent az újépítésű lakások eladásának aránya az összes adásvételen belül. Budapesten 15 százalékról 5 százalékra csökkent az új lakások eladása. Mindezt egy 2009 óta kilencvenezres adásvételi szinten stagnáló piacon. Vevői bizalmatlanság Vevői oldalon a továbbra is magas bizalmatlanság, illetve az utánpótlás nélkül maradó, ezért statikus eladatlan újépítésű lakáskészlet fordít egyre több vásárlót a használtlakás piac felé. 4
További támogatások: A jelenleg érvényben lévő keresletélénkítő eszközök kamattámogatás és szocpol alacsony népszerűségük miatt nem tudják kifejteni keresletstimuláló hatásukat. Ezért fontos lenne mind a kínálati, mind a keresleti oldalon újabb támogatások bevezetése. Olcsó finanszírozási lehetőségek a fejlesztői aktivitást is beindíthatnák. HASZNÁLTLAKÁS PIAC 2011-hez hasonló forgalom: Növekvő alku: Növekvő értékesítési idők: Az idei év első negyedévében tapasztalt forgalom leginkább a 2011-es év első negyedévében mért forgalommal összemérhető. 2013 első három hónapjában mért forgalom nagyjából megegyezik a 2011 első negyedévben tapasztalt adásvételi számmal. az eladók nem csak a szerződéskötéskor kényszerülnek engedményekre, hanem már azt megelőzően, az értékesítési folyamat során is csökkenteniük kell a kínálati árakat. Az idei első negyedévben a használt tégla- és panellakások esetében a teljes árengedmény egy százalék ponttal nőtt az előző év azonos időszakához képest. A családi házak esetében ezzel szemben minimálisan csökkent az átlagos teljes árengedmény mértéke. A lakások esetében a növekedés mögött jó részt a kínálati árengedmények növekedése áll, ami az eladók árazási problémáit mutatja. az idei első negyedév adatait 2012 azonos időszakához viszonyítva további növekedés látható az értékesítési időkben, minden szegmensben. A használt téglalakások értékesítéséhez átlagosan 5 hónapra, a panellakás eladásához 3,5 hónapra, a családi házak esetében átlagosan 7 hónapra volt szükség 2013 első negyedévében. BÉRLAKÁSOK PIACA Stagnáló bérleti díjak: Az idei év első negyedévében a téglalakások bérleti díja minimálisan növekedett az előző év azonos időszakához képest. A panellakások átlagos bérleti díja alig emelkedett, jelentősebb növekedést csak a családi házak átlagos bérleti díjainál láthatunk. Hozamok: a jelenleg bérbeadási céllal vásárolt ingatlanok esetében egy 10 éves befektetési időszakon 8 és 9 százalék közötti hozamokat lehet elérni. 5
TELEKPIAC Telekárak: Keresett telkek: 2013 első negyedévében a budapesti belterületi építési telkek átlagos négyzetméter ára 30.000 Ft körül alakult. Az agglomerációban az átlagos négyzetméter ár harmada volt a fővárosi átlagnak. Budapesten a 12-13 milliós közötti, 500-600 négyzetméteres, Pest megyében a 9-11 milliós, 700-800 négyzetméteres telkekre mutatkozik a legnagyobb kereslet. Az ország keleti és nyugati felében egyaránt 2 és 8 millió forint közötti telkekre koncentrálódik a kereslet. A nyugati országrészben a keresők ötöde az ennél értékesebb telkekről érdeklődött. 6
LAKÁSÉPÍTÉS KULCSMEGÁLLAPÍTÁSOK Csökkenő lakásépítések: 2011-ről 2012 ről 2012-re 17 és 15 százalékkal csökkent a használatbavételi-, illetve építési engedélyek száma Magyarországon. A csökkenés a 2009 óta tartó mélyrepülés folytatása, bár a visszaesés egyre visszafogottabb mértékű. Aggasztó fővárosi kép: Budapesten 49 százalékkal kevesebb lakás épült 2012 Budapesten 49 százalékkal kevesebb lakás épült 2012-ben, mint 2011-ben. Az értékesítési célú lakásépítések száma 2005-ről 2012- re tizedére esett vissza. Nem várható trendforduló: az építési engedélyek számának változása jelzi elsőként az ingatlanfejlesztők várakozásainak változását, így a trendfordulót is. Sajnos a csökkenő tendencia az építési engedélyeknél is megmaradt, így a közeljövőben nem várható trendforduló a lakásépítésekben. 1. ábra - A lakásépítések főbb mutatói Magyarországon Forrás: KSH A tavalyi év lakásépítési statisztikái sajnos nem hoztak meglepetést, a 2008-tól elindult csökkenő trend továbbra is folytatódott, bár egyre csökkenő ütemben. A 7
használatbavételi engedélyek száma 17 százalékkal volt alacsonyabb, mint az azt megelőző évben, az építési engedélyek száma pedig 15 százalékkal csökkent 2011-ről 2012-re. Ez a 2009 és 2011 között látható éves, 30-40 százalékos visszaesés mellett már visszafogott csökkenésnek mondható, viszont a megépített lakások száma aggasztóan alacsony. A 2012-ben kiadott használatbavételi engedélyek száma, 10.560 lakás, alig éri el a 2005-ben megépült lakások negyedét, az építési engedélyek száma pedig ötödére esett vissza ugyanezen időszakon. A lakásépítésekben a lejtmenet 2013-ban sem állt meg. A KSH legfrissebb, 2013 I. negyedévére vonatkozó statisztikái szerint az országban 1.123 lakásra adtak használatbavételi engedélyt, ami 54 százalékkal kevesebb, mint az előző év azonos időszakában mért, egyébként is alacsony 2.444 darab. Az építési engedélyek számában 36 százalékos visszaesés mutatkozott 2013 első három hónapjában a tavalyi év azonos időszakához képest. Bár az első negyedév adataiból még nem lehet messzemenő következtetéseket levonni, a 2011-ről 2012-re látható lassuló ütemű visszaesés az idei év első három hónapjában ismét gyorsulni látszik. Ezt az is mutatja, hogy 2011 és 2012 első negyedévei között 22, illetve 10 százalékkal esett vissza a használatbavételi-, illetve építési engedélyek száma, szemben az idei 54 és 36 százalékos visszaeséssel. A lakásállomány nagyságát (4,4 millió lakás 2011-ben), illetve a 100 lakásra jutó lakosok számának változását tekintve (a 2001-es 269 főről 2011-re 248 főre csökkent) az újlakás építések számának csökkenése nem tűnhet aggasztónak, azonban az új lakások nem csak a lakásállományt gyarapítják, hanem a meglévő állomány minőségi, főleg energetikai szempontból magasabb minőséget képviselő cseréjének is számítanak. A lakásállomány minőségére sajnos nem állnak rendelkezésre pontos statisztikák, de az egyre inkább előtérbe kerülő energetikai hatékonyság növelést minőségi cserékkel, illetve felújításokkal lehet elérni. Egy lakás, illetve épület felújítása vagy cseréje között a gazdaságosság dönt, de ezek arányát az állomány állapotára vonatkozó statisztikák hiányában nehéz megbecsülni. Illetve azt sem szabad elfelejteni, hogy a tisztán piaci alapon, értékesítési céllal épülő lakások fejlesztői nem a teljes állomány energetikai hatékonyságát figyelembe véve hozzák meg döntéseiket, hanem egyedi gazdasági érdekek mentén. Az építési engedélyek számát, egy éves csúszással, viszonylag jól követi a használatba vételi engedélyek száma, tehát a kiadott építési engedélyeket jó előrejelző mutatónak tekinthetjük a megépülő lakások tekintetében. Ez alapján a közeljövőben nem várható trendforduló a lakásépítések számában. A piaci szereplők visszafogott várakozásait az is jól mutatja, hogy a megépített lakások és a kiadott építési engedélyek száma egy éves csúsztatással is nagyon közel van egymáshoz, tehát az építési engedélyek mögött lévő beruházások nagyobb arányban valósulnak meg, mint a válság előtti években, ami az építkezők tudatosabb, kockázatkerülő magatartását tükrözi. Amíg a használatbavételi engedélyek száma országos szinten már csak 17 százalékkal csökkent, a fővárosi lakásépítési statisztikák továbbra is nagyon komoly visszaesést mutatnak. A használatbavételi engedélyek száma 2012-ben 49 százalékkal volt alacsonyabb, mint 2011-ben, és az építési engedélyek száma is 32 százalékkal csökkent ugyanezen időszakon. E mögött az áll, hogy Budapesten tradicionálisan nagyon magas az értékesítési célra épített lakások aránya, és a jelenlegi gazdasági- és finanszírozási környezetben nagyon kevés ingatlanfejlesztő vág bele értékesítési célú lakásépítésbe. Amíg 2005 és 2007 között 80-85 százalék körül alakult az értékesítésre épített lakások aránya, addig 2012-ben ez már csak 50 százalék volt. A saját célra épített lakások száma 2005-ről 2012-re 52 százalékkal csökkent, az értékesítési céllal épített lakások száma viszont 2012-ben nem érte el a 2005-ben értékesítési céllal épített lakások számának 8 százalékát. 8
2. ábra - Építési célok megoszlása a lakásépítésekben - Budapest Forrás:KSH A vidéki városokban is csökkent az értékesítési céllal épült lakások részaránya, de a visszaesés nem olyan jelentős (a 2005-ös 45%-ről 2012-ben 39%-ra). Ráadásul a 2011- ről 2012-re csökkenő saját célú építést az értékesítési céllal épített lakások számának növekedése kompenzálta, eredményezve ezzel egy minimális, 1 százalékos visszaesést a lakásépítésekben. 3. ábra - Építési célok megoszlása a lakásépítésekben vidéki városok és községek Forrás:KSH Forrás:KSH A községekben mind az értékesítési, mind a saját célú építkezések lefelé tartó tendenciát mutatnak. Itt 2011-ről 2012-re az országos átlagnak megfelelő visszaesés látható. 9
FINANSZÍROZÁSI KÖRNYEZET KULCSMEGÁLLAPÍTÁSOK Egyre kevesebb lakáshitel: Csökkenő átlagos hitelköltségek: Kisebb hitelösszegek: A háztartások új, lakáscélú hitelfelvétele 2012 IV. negyedévben 28,1 milliárd forintot tett ki. Ez 15 százalékkal alacsonyabb, mint 2012 III. negyedévében. 2013 I. negyedévében tovább folytatódott a negatív tendencia, újabb 11 százalékkal, 25,1 milliárd forintra csökkent a kihelyezett lakáscélú hitelek összege. az átlagos hitelköltség mutató csökkenése 2012 IV. negyedévétől folyamatosan látható. 2013 márciusában már 10 százalékkal alacsonyabb volt a háztartásoknak nyújtott átlagos hitelköltség mutató, mint 6 hónappal korábban. Az átlagos hitelösszeg esetében további csökkenés látható. A használtlakás vásárláshoz nyújtott hitelek átlagos összege 3,7 millió, új lakáshoz pedig 4,2 millió forint volt 2012-ben. 2013 márciusában a háztartások hitelállománya 36,4 milliárd forinttal mérséklődött az MNB adatai szerint. 2013 harmadik hónapjában mind a forinthitelek, mind a devizahitelek esetében nettó hiteltörlesztők voltak a háztartások, azaz több hitelt fizettek vissza márciusban, mint amennyit felvettek. Forinthitelek esetében 8,8 milliárddal, devizahitelek esetében 27,6 milliárd forinttal csökkent az állomány. A lakosság lakáscélú hiteleinek állománya 2013 márciusában 3.553 milliárd forintot tett ki, ebből 1.607 milliárd forintalapú, míg 1.946 milliárd devizaalapú hitel volt. Az új, lakáscélú hitelkihelyezés 9,2 milliárd forint volt 2013 márciusában, ami 1,5 milliárd forinttal magasabb a februári értéknél, azonban 2012 októberétől az új hitelkihelyezések havi bontásban, milliárd forintban egy számjegyű összege ebben az évtizedben nem látott mélységeket jelent. 2012 utolsó negyedévben 28,1 milliárd forintot helyeztek ki a bankok új lakáscélú hitelekben. Ez 15 százalékkal alacsonyabb, mint 2012 harmadik negyedévében. 2013 első negyedévében tovább folytatódott a negatív tendencia, újabb 11 százalékkal, 25,1 milliárd forintra csökkent a kihelyezett lakáscélú hitelek összege. 10
2013/I 4. ábra Új lakáscélú lakossági hitelkihelyezések összege Forrás: MNB Az átlagos hitelköltség mutatóban 2011 végétől a végtörlesztés hozott jelentős emelkedést, aminek nek hatása valójában 2012 első három negyedévben is kitartott. Csökkenés 2012 utolsó negyedévétől látható, 2013 márciusában már 10 százalékkal alacsonyabb yabb volt a háztartásoknak nyújtott átlagos hitelköltség mutató, mint 6 hónappal korábban. Az MNB 2013 januárjában végzett hitelezési felmérése szerint a bankok 2013 első félévét lefedő időszakban a fogyasztási hitelek feltételeinek további enyhülésére számítnak,, míg a lakáscélú hitelek feltételeiben nem várható változás. változás. A felmérés alapján a bankok a háztartások lakáscélú hitelkeresletének növekedését várják, amit az állami kamattámogatási programra, illetve annak kedvező feltételbeli változásaira alapoznak. alapoz Az újabb módosításoknak köszönhetően több bank kínálatában jelentek meg ilyen konstrukciók.. A kedvezőbbé és egyszerűbbé váló feltételek igazolhatják a bankok keresletnövekedésére vonatkozó várakozásait. 5. ábra A háztartásoknak nyújtott lakáscélú hitelek átlagos hitelköltség mutatója Forrás: MNB 2012-ben ben a használtlakás vásárlására felvett hitelek átlagos futamideje 14-15 14 év között látszik stabilizálódni, 2010-től 2010 től csak minimális csökkenés mutatkozik az átlagos futamidőben a KSH adatai szerint. Az újépítésű lakások vásárlásához folyósított hitelek esetében viszont továbbra is jelentősen csökkent az átlagos futamidő, 4 év alatt a 11
csúcsnak számító 19 évről 15,5 évre csökkent 2012-ben. Fontos figyelembe venni, hogy az újépítésű lakás vásárlások jelentősen visszaestek, tehát ilyen jellegű hitel folyósítása is csak kis számban történik. 6. ábra - A folyósított lakáscélú hitelek 7. ábra - A folyósított lakáscélú hitelek átlagos futamideje átlagos összege Forrás: KSH Az átlagos hitelösszeg esetében további csökkenés látható mind a használt, mind az újlakás vásárlására folyósított hitelek esetében. Ez jól jelzi a családok alacsony eladósodási hajlandóságát. HITELEZÉSI ELŐREJELZÉS Az MNB korábbi háztartási hitelezésre vonatkozó előrejelzését még nem frissítette, így az előző Lakáspiaci Monitorban is megjelent előrejelzést tudjuk csak bemutatni. Ez alapján 2013-ban a 3,4 százalékos háztartási hitelállomány csökkenést 2014-ben további 2 százalékos mérséklődés követheti. A háztartási célú hitelezés feltámadására a lakáspiaci kereslet beindulásához is szükség van. Az MNB háztartási hitelezésre vonatkozó előrejelzései nem festenek rózsás képet a lakáspiac szempontjából, 2013-ra is stagnálást feltételezünk. A 2013-as esztendőben a finanszírozási környezet az előrejelzések alapján még nem fogja tudni támogatni a lakáspiac fellendülését. A gazdasági növekedésre vonatkozó romló előrejelzések sem vetítenek előre nagyon pozitív képet 2013-ra. A finanszírozási környezet mellett a háztartások várakozásaiban is (munkahelyük biztonsága, jövedelmük) javulásra lesz szükség, hogy a piac felébredjen a takaréklángon égő állapotából. 12
LAKÁSPOLITIKA ÉS SZABÁLYOZÁS KULCSMEGÁLLAPÍTÁSOK Illetékváltozások: a 2013-tól érvénybe lépett illetékváltozások hatása nem érezhető a lakáspiaci forgalmon. E mögött főleg az állhat, hogy a változások a vevők egy csoportját kivárásra, egy másik csoportját pedig a lakásvásárlás előre hozására késztette, így ezek a hatások kiolthatták egymást. Állami kamattámogatások: Szocpolban tervezett változások: Árfolyamgát: Árverési kvótarendszer: 2013-tól pozitív változások léptek életbe a kamattámogatásoknál. Nőtt az 5 év alatt elérhető támogatási összeg, magasabb a használt lakások felső értékhatára, valamint nagyobb maximális hitelösszeget is igénybe lehet venni. Külön üdvözlendő, hogy a támogatás a használtlakás vásárlás esetében erősödött, hiszen a piacon ezek adják az adásvételek túlnyomó részét. a kormányzat tervei szerint nőnének a szocpol keretein belül elérhető vissza nem térítendő támogatások. A szocpolt a tervek szerint már kisebb, minimum 45 négyzetméteres lakásokra, illetve egy gyermek esetén is igénybe lehet majd venni. Fontos változtatási terv, hogy használtlakás vásárlást is támogatna a kormány. 2013. február végéig csaknem 133.000 gyűjtőszámla szerződést kötöttek már az árfolyamgáthoz csatlakozók. Ez kínálati szűkülést hozhat, ami csökkentheti az árakon lévő, túlkínálatból eredő nyomást. Az árfolyamgáthoz a jogosultak nagyjából 30 százaléka csatlakozott. a bankok továbbra sem használják ki teljesen az árverési kvótarendszer nyújtotta kényszerértékesítési lehetőségeiket. Ugyanakkor a beindult kényszerértékesítések ellenére a kvóta alapja kisebb ingadozásokkal az elmúlt negyedévekben nőtt, jelenleg 110.000 ingatlant érint a kényszerértékesítés. 13
ILLETÉKVÁLTOZÁSOK 2013-tól több fontos változás is életbe lépett az illetékkiszabás szabályaiban. Az év elejétől egykulcsossá vált a lakásvásárlás után fizetendő illeték mértéke, azaz a teljes forgalmi érték után 4 százalékot kell fizetnie a vevőnek (2012-ben 4 millió forintig 2 százalék, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 4 százalék volt az illeték mértéke). 2013-tól a negatív illetékalap esetén (a vásárlást megelőző egy éven belül eladott, vagy az azt követően egy éven belül eladásra kerülő lakás értéke magasabb volt, mint az újonnan vásárolt ingatlan értéke) már nem kell megfizetni a különbözet után az illetéket. Szintén pozitív változás, hogy a 35. életévét be nem töltött fiatalok első lakástulajdonának megszerzéséhez nyújtott 50 százalékos illetékkedvezmény 40.000 forintos felső határa megszűnt 2013-tól, illetve a lakásértékre vonatkozó 8 milliós felső értékhatár kitolódott 15 millió forintra. Az illetékváltozások nem hoztak változást az ingatlanforgalomban. Amíg 2009-ről 2010- re a kedvezőbbé váló illetékfizetési szabályok miatt sokan halasztották el a vásárlásukat, a mostani változások nem követhetőek nyomon tisztán a forgalmi statisztikákban. E mögött főleg az állhat, hogy a változások a vevők egy csoportját kivárásra, egy másik csoportját pedig a lakásvásárlás előre hozására késztette, így ezek a hatások kiolthatták egymást. ÁLLAMI KAMATTÁMOGATÁS 2013. január 1-től fontos változások történtek az állami kamattámogatás rendszerében. Egyrészt az 5 éves támogatási időszakon a korábbi csökkenő támogatási összegeket az 5 év alatt végig fix támogatási összegek váltották fel. Ez egy 5 millió Forintos, 20 éves futamidejű, használtlakás vásárlásra igényelhető hitel esetében a teljes támogatási időszakon 150.000 Ft-tal nagyobb támogatást jelent a 2012-ben érvényes szabályokhoz képest, az időértéket figyelmen kívül hagyva. Szintén fontos változás, hogy emelkedett a támogatott hitel maximális értéke, újépítésű lakások esetén 10 millió Forintról 15 millió Forintra, használt lakások esetén pedig 6 millió Forintról 10 millió Forintra. További változás, hogy használtlakás vásárlás esetén nem csak a maximális támogatott hitelösszeg növekedett, hanem a lakás értékének felső korlátja is 15 millió Forintról 20 millió Forintra emelkedett. Ez egyrészt azért nagyon fontos változás, mivel így mind az újépítésű, mind a használt lakások esetén a maximális támogatott hitel 50 százalékot tesz ki a lakás árából. Amíg korábban gyakori volt, hogy a vásárlóknak piaci kamatozású hitelt is kellett felvenniük a támogatott hitel mellett, az 50 százalékos hitelösszeg, illetve ha úgy tetszik, 50 százalékos önerő mellett erre már jóval kevesebb esetben lesz szükség. Másrészt a 15 milliós maximális használtlakás érték 20 millió Forintra növelése pedig főleg Budapesten nyitja meg a kínálat egy jelentősebb szegmensét a támogatott hitelből lakást vásárlók előtt. A változások, főleg a használt lakások maximális értékének megemelése, azért nagyon előremutatóak, mivel a piacon túlnyomó többségben a használtlakás vásárlások vannak, e vásárlások támogatásának erősítése egy nagyon nagy szegmensnek jelent nagyobb segítséget. A kamattámogatás eddig az alacsony eladósodási hajlandóság miatt nem tudott komoly keresletélénkítő hatást kifejteni a lakáspiacon. A támogatott hitelek a kondíciókat tekintve kétségtelenül az egyik legjobb finanszírozási feltételeket nyújtják jelenleg a lakásvásárlók számára. Az azonban kérdéses, hogy a már egyébként is a piacon lévő, egy piaci kamatozású hitel helyett támogatott hitelt felvevő vásárlók mellett hány olyan új vevőt képes ez a program a lakáspiacra vonzani, akik korábban nem gondolkoztak lakásvásárlásban. Az alacsony hitelkereslet miatt az állami kamattámogatások egyelőre nem tudják a keresletet stimulálni, ilyen hatást nagy valószínűséggel a jövőben, a 14
háztartásuk saját jövedelmi helyzetükre, illetve általános gazdasági helyzetre vonatkozó várakozásainak javulása esetén tudnak majd hatékonyabban kifejteni. Példa használtlakás vásárlása esetén Egy használt lakóingatlan megvásárlására a maximum a 10 millió Forintos támogatott hitel igénybevétele. Feltételezve, hogy a lakásvásárló a hitelt 20 évre veszi fel, az alábbi táblázatban szereplő törlesztő részletekkel számolhat a támogatási periódus első 5 évében, az időértéket figyelmen kívül hagyva. 1. táblázat Támogatott- és piaci kamatozású hitel törlesztő részlete, és a teljes támogatási összeg használtlakás vásárlása esetén, 10 millió Forintos hitelösszeg mellett futamidő évei havi törlesztő részlet támogatás összege évente támogatott piaci kamattal kamattal * ** 1-5. év 64948 Ft 96502 Ft 378648 Ft 6. év 91 105 Ft 96 502 Ft összesen 1 893 240 Ft Forrás: Otthon Centrum Hitel Center a táblázatban egy valós banki termék kondíció szerepelnek (*támogatott konstrukció: 6,04% induló kamat, 8,03% induló THM, 240 hónapra, 10 M Ft hitelösszeg, használtlakás vásárlás) (**piaci konstrukció: 10% kamat, 10,47% THM, 240 hónapra, 10 M Ft hitelösszeg, használtlakás vásárlás) Példa újlakás vásárlása esetén Egy új lakóingatlan megvásárlására maximum a 15 millió Forintos támogatott hitel igénybevétele. Az újépítésű lakás vásárlók számára a nagyobb gyerekszám nagyobb kamattámogatást is jelent. Feltételezve, hogy a lakásvásárló rendelkezik a szükséges önerővel és a hitelt 20 évre veszi fel, az alábbi táblázatban szereplő törlesztő részletekkel számolhat a támogatási periódus első 5 évében. 2. táblázat Támogatott és piaci kamatozású hitel törlesztő részlete, és a teljes támogatási összeg újlakás vásárlása esetén, 15 millió Forintos hitelösszeg mellett futamidő évei havi törlesztő részlet támogatás összege évente támogatott piaci kamattal kamattal * ** 1-5. év 93726 Ft 144753 Ft 612324 Ft 6. év 138802 Ft 144753 Ft összesen 3061620 Ft Forrás: Otthon Centrum Hitel Center a táblázatban egy valós banki termék kondíció szerepelnek (*támogatott konstrukció: 6,00% induló kamat, 8,01% induló THM, 240 hónapra, 15 M Ft hitelösszeg, újlakás vásárlás, 4 gyermek esetén) (**piaci konstrukció: 10% kamat, 10,47% THM, 240 hónapra, 15 M Ft hitelösszeg, újlakás vásárlás) SZOCPOL TERVEZETT VÁLTOZÁSOK Sajtóhírek alapján a kormányzat a lakásépítési támogatás közkeletű nevén a szocpol - feltételrendszerének változtatását tervezi. A tervek szerint egyrészt nőni fog a támogatási összeg, amelynek mértéke várhatóan az együtt költöző gyermekek számától, a lakás méretétől, valamint az energetikai besorolástól is függ majd, továbbá 350.000 Forinttól csaknem 3 millió Forintig terjedhet. A kiszivárgott tervek szerint a korábbi minimum 60 négyzetméteres lakásméret lecsökken 45 négyzetméterre. Bár a kisebb lakáshoz kevesebb támogatás is járna, azonban a legkeresettebb lakásméreteket 15
tekintve, az Otthon Centrum 2012-es eladásai alapján, a legtöbb vevő minden ötödik a 45 és 55 négyzetméter közötti lakásokat kereste. Így ezzel a módosítással szintén egy nagy csoport kerül be a támogatható lakásvásárlók körébe. Szélesedik az igénybevevők köre azáltal is, hogy már 1 gyermek után is járna a szocpol, hiszen Magyarországon az 1-2 gyerekes családmodell az általánosan elterjedt. A legfontosabb változást a fél szocpol bevezetése jelentené, ami a lakásépítési támogatás kiterjesztése használtlakás vásárlásra, az újépítésű lakásokhoz nyújtott támogatási összegek felével. Fontossága a használtlakás vásárlás támogatásában rejlik, hiszen, ahogy fent már bemutattuk, ezek az ingatlanok adják a forgalom túlnyomó részét. Használtlakás vásárlás esetén a tervezetben megadott, egy négyzetméterre vetített, maximális lakásár a panellakások esetén szinte a teljes kínálatot lefedi, ahogy a használt téglaépítésű házak esetében is a kínálat nagyobb része megfelel a feltételeknek. Használt téglalakások esetén azonban már nem minden lakás tesz eleget a kritériumoknak. Szinte minden területen a használt téglalakások átlagos négyzetméter ára - az Otthon Centrum 2012-es eladási adatai alapján - valamivel a tervezetben szereplő maximális ár fölött van. Budapesten például ez azt jelenti, hogy az átlagos négyzetméter ár alapján a budai kerületekben jóval kevesebb téglaépítésű lakás felel meg a szocpol feltételeinek, mint a pesti, főleg külső kerületekben. A maximális ár és az átlagár között azonban nincs jelentős eltérés, így a kínálat alsó, de azért jelentősnek mondható, szegmense felelne meg a tervezett fél szocpol feltételeinek. Nagyobb kérdés az energetikai besorolás, hiszen újépítésű lakások esetén B kategóriát követel meg a szocpol feltételrendszere, ami egy újépítésű lakás esetén, ahol a használatbavételi engedély feltétele a C kategória elérése, nem jelent komoly problémát, egy használt lakás esetén viszont annál inkább. Az Otthon Centrum tapasztalatai alapján, használt téglalakások esetén nagyon ritka a B besorolású ingatlan, inkább az E és F osztályzat van többségben. A panellakások esetén, ahol a ház már átesett egy komoly energetikai felújításon, jellemző a C vagy B kategória, azonban a felújítás nélküli házakban ritka az ilyen magas besorolású lakás. Ez alapján a feltételek között a kulcsszerepet az energetikai besorolás játszhatja, hiszen egy elvárt B osztályzat nagyon jelentősen lecsökkentené a támogatható lakások körét. DEVIZAHITELESEKET SEGÍTŐ PROGRAMOK A kormányzat több olyan programot indított útjára, amelyek a fizetési problémákkal küzdő lakáshitelesek, főleg a devizában eladósodottak megsegítését célozzák. Ebben az alfejezetben a korábbi kiadványokhoz hasonlóan e programok működését mutatjuk be. Az árfolyamgát feltételrendszerét a Lakáspiaci Monitor előző számaiban már részletesen bemutattuk. Röviden, az árfolyamgát új, módosított rendszerében a rögzített árfolyam ami svájci frank esetén 180 HUF/CHF, euró esetén 250 HUF/EUR, japán jen esetén 2,5 HUF/JPY árfolyamot jelent alatti törlesztő részletet teljes egészében az adósnak kell fizetnie. A rögzített árfolyam feletti törlesztő részletből, ami a piaci árfolyamon számolt és a fenti rögzített árfolyamon számolt törlesztő részlet különbözete, pedig csak a tőkerész lesz az adós kötelezettsége. Ezt sem azonnal kell megfizetnie, hanem ezt az összeget egy gyűjtőszámlán a bank hitel formájában az adósra terheli. A rögzített árfolyam fölötti törlesztő részlet másik, kamat- és kamatjellegű díj részét pedig a bank elengedi, ezt az adósnak később sem kell megfizetnie. Ezt az összeget egyébként a bank és az állam fele-fele arányban állja. A PSZÁF adatai szerint 2013. február 28-ig 132.558 gyűjtőszámla-hitelszerződést kötöttek, ahol eddig 5.011 millió Forint tartozást halmoztak fel az árfolyamgátat igénybe vevők. Az árfolyamgáttal védett devizakölcsönök teljes állománya nagyjából 1.152 16
milliárd Forint volt február végén. A jogosultak körülbelül 30 százaléka lépett be a programba 2013. február 28-ig, ami azt jelenti, hogy a részvételi arány eddig az előzetes várakozások alatt maradt. A programhoz való csatlakozás lehetőségét többször is kitolták, jelenleg 2013. május 31-ig áll nyitva. A Nemzeti Eszközkezelő Társaság (NET) működését már szintén bemutattuk korábbi Lakáspiaci Monitorokban, a feltételekben viszont újabb változást hozott az első negyedév. A módosítással a 2012-ben törlesztési nehézségekbe került adósok is bekerülhetnek a NET programba. Ezen kívül egységesen 5 millió Forinttal megemelkedik a programban érintett ingatlanok értékhatára, így az eszközkezelőnek felajánlott ingatlan forgalmi értéke Budapesten és a megyei jogú városokban legfeljebb 20 millió Forint, egyéb településeken 15 millió Forint lehet. További változás, hogy öt évre meghosszabbodott a visszavásárlási lehetőség időtartama. A szociális rászorultság megállapításánál a hiteladóssal, zálogkötelezettel egy háztartásban élő hozzátartozók közül nemcsak a házastársat, vagy élettársat veszik figyelembe, hanem a felnőtt gyermeket és szülőt is. A fent leírtaknak az ingatlanpiacon tapasztalható közvetlen hatása a kínálat szűkülésében mutatkozhat. A kimondottan fizetési nehézségek miatt eladásra kínált ingatlanukat az árfolyamgáthoz csatlakozók visszavonhatják a piacról. Ez a kínálat csökkenését jelentheti, ami a jelenlegi túlkínálatos helyzetben pozitív hatással lehet. Az árfolyamgát eddig visszafogott népszerűsége viszont nem segíti ezt a kínálati csökkenést. ÁRVERÉSI KVÓTA Az árverési kvóta rendszere már 2011 közepétől működik, szabályaival a Lakáspiaci Monitor korábbi számaiban részletesen foglalkoztunk. A lényege, hogy a bankok negyedévente, a 90 napnál nagyobb késedelemben lévő hitelállományuk csak bizonyos százalékát bocsáthatják kényszerértékesítésre, azaz indíthatják el az ingatlan bírósági eljáráson kívüli értékesítését, vagy nyújthatnak be végrehajtási kérelmet az ingatlanra. 2013-ban a kvóta negyedévente 4 százalékot tesz ki. Az árverési kvóta azt hivatott elkerülni, hogy az érintett, késedelmes hitelek mögött fedezetként álló, ingatlanok egyszerre kerüljenek a piacra, ezzel jelentős árcsökkenést generálva. A PSZÁF adatai szerint jelenleg a kvóta alapja 110.000 ingatlan. Bár a kényszerértékesítések már a 2011-es évben elindulhattak, kisebb hullámzással ugyan, de 2012 végéig a kvóta alapja nőtt, csak az idei első negyedévben látható mérsékelt csökkenés. 3. táblázat - 90 napnál nagyobb késedelemben lévő hitelek mögött álló ingatlanfedezetek kényszerértékesítési kvótájának alakulása kvóta alapja kvóta kihasználtsága 2011 IV. n.év 100268 72% 2012 I. n.év 99778 83% 2012 II. n.év 107182 84% 2012 III. n.év 113846 70% 2012 IV. n.év 112286 68% 2013 I. n.év 110670 71% Forrás: PSZÁF A PSZÁF negyedévente közzéteszi a kényszerértékesítésre jelölt ingatlanok számát és a kvóta kihasználtságát. Ezen statisztikák tanúsága szerint a bankok a kényszerértékesítési lehetőséggel egyre csökkenő arányban élnek. Bár hivatalos információk nem állnak rendelkezésre az alacsony népszerűség okairól, a nem teljesítő hitelek kezelésekor a bankok egyik fontos döntési szempontja a követelés megtérülése. 17
Az ingatlan a bank és az adós közös egyetértésével történő eladása lehet az egyik alternatívája a fent leírt kényszerértékesítéseknek. Az Otthon Help az Otthon Centrummal azonos cégcsoportba tartozó, a bankok számára késedelmes hitelek mögött fedezetként álló ingatlanok értékesítésében, kezelésében, értékbecslésében segítséget nyújtó vállalkozás tapasztalata szerint egyre nagyobb érdeklődés mutatkozik a bankok részéről a rossz hitelek mögötti ingatlanok adóssal közös értékesítésére. Az árverési kvótarendszer 2014 végéig van életben, de a rossz hitelek felszámolása, az adóssal közös értékesítést is figyelembe véve, az Otthon Help becslései szerint legalább az árverési kvóta működésének időpontjáig, tehát három évig el fog húzódni, de ennél akár egy-két évvel hosszabb időszakra is szükség lehet. Az árverési kvótarendszer hivatott a kényszerértékesítések árakra gyakorolt nyomását tompítani. A gyakorlatban ez eddig jól működött, és nagy valószínűséggel a jövőben sem várható az árak csökkenése a kényszerértékesítésekből kifolyólag. Az adóssal közös értékesítés célja a piaci áron való értékesítés, így ez sem helyez nagyobb nyomást az árakra, az értékesítés ütemétől függően némi kínálatbővülést hozhat. 18
ÚJÉPÍTÉSŰ LAKÁSOK PIACA KULCSMEGÁLLAPÍTÁSOK Csökkenő eladások: Országos szinten a 2008-as csaknem 10 százalékról 2012-re 3 százalékra csökkent az újépítésű lakások eladásának aránya az összes adásvételen belül. Budapesten 15 százalékról 5 százalékra csökkent az új lakások eladása. Mindez egy 2009 óta kilencvenezres adásvételi szinten stagnáló piacon. Vevői bizalmatlanság Vevői oldalon a továbbra is magas bizalmatlanság, illetve az utánpótlás nélkül maradó, ezért statikus eladatlan újépítésű lakáskészlet fordít egyre több vásárlót a használtlakás piac felé. További támogatások: A jelenleg érvényben lévő keresletélénkítő eszközök kamattámogatás és szocpol alacsony népszerűségük miatt nem tudják kifejteni keresletstimuláló hatásukat. Ezért fontos lenne mind a kínálati, mind a keresleti oldalon újabb támogatások bevezetése. Olcsó finanszírozási lehetőségek a fejlesztői aktivitást is beindíthatnák. Módszertani megjegyzések: pontos adatokhoz az újépítésű lakás adásvételek számáról, a kapcsolódó illetékkiszabási eljárásból lehet hozzájutni. Az adatbázist karbantartó NAV az újépítésű lakások vásárlására vonatkozó illetékkedvezmény alapján dönti el, hogy az adott adásvételben szereplő ingatlan új, vagy használt volt-e. Előfordulhat azonban, hogy az újlakás vásárlást megelőzően a vevő eladott egy ingatlant és számára kedvezőbb az illeték mértéke, ha a korábban megfizetett illetékkel csökkentheti az új lakás után fizetendő illetéket, és nem az újlakás vásárlás esetén járó illetékkedvezményt veszi igénybe. Magyarul elképzelhető, hogy újépítésű lakás tranzakciókat a használtlakás adásvételek közé sorol be a NAV. Ezért a KSH statisztikáiban szereplő, a NAV-tól származó, újépítésű lakás eladásokra vonatkozó tranzakciószámokat az újépítésű tranzakciók alsó becslésének kell tekinteni. A budapesti újépítésű lakáspiacra vonatkozó megállapításokat a KSH adatai mellett az Otthon Centrum projekt adatbázisára alapozzuk. Az adatbázis 2005-ig visszamenőleg tartalmazza a féléves frissítések időpontjában az eladásra kínált újépítésű lakások, illetve projektek adatait. Így többek között az eladások számát, az átadott eladatlan lakáskészletet, illetve a lakások főbb jellemzőit. 19
A lakásépítések, illetve kimondottan az értékesítési céllal épített lakások számának folytatódó csökkenését már a korábbi fejezetekben is bemutattuk. Ennek természetesen az újépítésű lakások piacán is komoly hatása van, a jelenleg már átadott, de még eladatlan lakáskészletnek szinte semmilyen utánpótlása nincs, ami nagyon statikussá teszi a készletet. A KSH adatai szerint az újépítésű lakás eladások száma a válság óta folyamatosan csökken Magyarországon. Amíg az összes adásvétel 2009 óta folyamatosan a 90.000-es szint körül mozog, az újlakás eladásoké csökken, ami egyrészt a kínálat szűkülését, másrészt a vevői bizalmatlanságot tükrözi. Amíg 2008-ban országos szinten minden tizedik adásvétel újépítésű lakást érintett, ez az arány 2012-re 3 százalék alá süllyedt. Budapesten szintén elharmadolódott az újépítésű lakások részaránya az összes eladáson belül, a 2008-as 15 százalékról 2012-re 5 százalékra csökkent. 4. táblázat - Újépítésű lakás eladások száma és aránya az összes tranzakción belül Magyarországon adásvételek száma (db) 2008 2009 2010 2011 2012* használt lakás 140 000 82 900 85 500 83 900 71 239 új lakás 14 100 8 300 4 800 3 900 2 194 használt lakásból Budapesten 34 504 20 674 24 714 22 578 19 300 új lakásból Budapesten 5 798 3 064 2 015 1 551 925 újlakás eladás arány 9,15% 9,10% 5,32% 4,44% 2,99% újlakás eladás arány Budapesten 14,39% 12,91% 7,54% 6,43% 4,57% Forrás: KSH, Otthon Centrum * előzetes adatok A vevők elfordulása az újépítésű lakáspiactól két fő okra vezethető vissza. Egyfelől az általános bizalmatlanság az újépítésű lakások piacán is érezteti hatását, ami a vevőknél abban nyilvánul meg, hogy a csak már átadott, vagy az átadáshoz nagyon közel álló lakások iránt érdeklődnek, nem mernek hosszabb időre előre vételár részleteket fizetni. Ez viszont komoly finanszírozási nehézségeket ró a fejlesztőkre, akik a banki forrásokhoz hasonlóan nehezen jutnak hozzá, mint vevőik. Éppen ezért nem ritka jelenleg az olyan kisebb lakásszámú projekt a piacon, ami már rendelkezik építési engedéllyel, az értékesítés is viszonylag nagy erőkkel folyik, az építkezés elkezdéséhez azonban a fejlesztőnek egy-két lakást értékesítenie kell. A használtlakás piac felerősödésének másik oka, a már elkészült, eladásra kínált statikus lakáskészlet az újépítésű lakások piacán. Magyarul, hiányzik a készlet felfrissítését szolgáló utánpótlás, így a vevők egy nem nagyon változó, és nem ritkán már átválogatott lakáskínálattal találják szembe magukat, így, ha nem találják meg az igényüknek megfelelő lakást, könnyen a használtlakás piacon folytathatják keresésüket. A fejlesztői oldalon a korábban bemutatott alkalmazkodási formák továbbra is megfigyelhetőek. A kis lakásszámú projektek változatlanul többségben vannak a piacon, ahogy a fejlesztők továbbra is árengedményekkel (listaárból adott engedmény, ingyen garázs, tároló, stb.) próbálják a vevőket magukhoz csalogatni. Egyre gyakrabban tapasztalható, hogy az átadott lakásokat a fejlesztők bérbe adják. Ezek a lakások így vagy teljesen kikerülnek a piacról, vagy a fejlesztők bérlővel együtt árulják. Ilyen esetekben gyakoriak a határozott idejű bérleti szerződések, amelyek egy esetleges tulajdonosváltás esetén is biztosítják a bérlő birtokban maradását. Ez az egyébként befektetési lehetőségeket kereső vevők számára vonzó lehet, hiszen a lakás azonnal jövedelmet tud termelni. A jelenleg is érvényben lévő keresletélénkítő intézkedések, a kamattámogatás és a szocpol, alacsony népszerűségük miatt nem tudják a stimuláló hatásukat megfelelően kifejteni, ezért kívánatos lenne további kedvezményekkel kiegészíteni ezeket. Az 20