MAG Ingatlanbefektetési Alap havi portfóliójelentés 2009. június A MAG Ingatlanbefektetési Alap rövid bemutatása A MAG Ingatlanbefektetési Alap (a továbbiakban: az Alap ) a tőkepiacról szóló, 2001. évi CXX. számú törvény (a Tpt.) alapján nyilvánosan létrehozott, zártvégű, 4 éves határozott futamidejű forgalmazó befektetési alap. (PSZÁF engedély száma: E-III/120.026/2006. 2006. november 14.; E-III/120.026-1/2007. 2007. február 27.) A zártvégűvé alakulás PSZÁF engedély száma: E- III/120.026-8/2009; lajstromszáma: 1212-12. A Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. (a továbbiakban: az Alapkezelő ) azért hozta létre az Alapot, hogy nyilvános úton vonjon be tőkét jelentős jövőbeli hozamot produkálni képes ok megvásárlásához, fejlesztéséhez; és ezzel részesedési lehetőséget kínáljon a befektetők számára az fejlesztések és azok bérbeadása által elérhető haszonból. Az Alap befektetési stratégiájában első helyen a közép- és hosszútávon bérbe adható kereskedelmi piac áll. Az Alap -portfóliója nem tartalmaz lakóokat, irodaokat (egy kisméretű, kibérelt irodán kívül). A további, tervezett fejlesztések- és vásárlások jórészt kis- és közepes városokat céloznak meg, s fejlődésnek indult, jelentős növekedési potenciállal bíró területeken találhatóak. Az Alap célja, hogy az ok a portfólióba már kibérelve kerüljenek, és így stabil pénzáramlással rendelkezzenek, illetve fejlesztéssel jelentős hozamot termeljenek. Az Alap befektetési jegyei 2008. október 1-jén bevezetésre kerültek a Budapesti Értéktőzsdére (PSZÁF engedély száma: E-III/120.026-5/2008. számú határozat; 2008. szeptember 17.). A PSZÁF E-III/120.026-8/2009 sz. (2009.02.13.) határozatával engedélyezte az Alap zártvégűvé alakulását, amely határozat a törvényes hirdetményi időszak végén, 2009. március 23-án vált jogerőssé. Ezen időszak alatt a befektetési jegyek másodlagos piaci forgalmazása zavartalan volt (kivéve március 20-i tőzsdei szüneteltetést, ami az átalakulás miatt volt szükséges). ennek előzményeit a a korábbi portfoliójelentésekben közzétettük. A zártvégűvé alakítás tájékoztatóját 2009. február 13-án engedélyezte a PSZÁF, amely március 24-től jogerős. Ami a jövőt illeti: a zártvégű alapok hozama jellemzően ingadozik, a célhozamot nem ritkán, a legutolsó szakaszban érik el, az ok értékesítése révén. Az piac 2008. III. negyedéve óta romlik, s míg a banki finanszírozás drágul, a bérleti díjakat emelni nem lehet, a forgalmazási extraprofit elvárás egyelőre nem reális, így az Alap hozama, ha azóta nem is csökkent, de a korábbi kiváló teljesítményt egyelőre nem érte el. A kényszerértékesítési helyzet ugyanakkor elmúlt és az okat a zártvégű forma szerinti négyéves időtávon belüli értékesítés figyelembe vételével kell árazni ahogy arra a PSZÁF 2/2009-es számú Vezetői körlevélben is felhívja a figyelmet. Várakozásunk szerint 2009. III. negyedévtől az piac stabilizálódhat, így az Alap hozama az eredeti hozamszintre a leértékelődést követő egy éven belül visszaállhat, ha a válság nem mélyül újabb okok mentén. A tőkebevonást beindítandó, a BAMOSZ-szal egyeztetett törvény-előkészítés során pedig azt javasoltuk, hogy a zártvégű formában az azonos kellékekkel és jogokkal bíró befektetésijegy-sorozatok folyamatos kibocsátásúak lehessenek. Mindebből kifolyólag, a tőkekivonási lehetőség megszűnésével, a zártvégűvé alakulást követően fokozatosan visszaállhat az Alap nettó eszközértéke a válságot megelőző időszak szintjére. Ha akkorra a 1/5
versenytárs hozamokhoz (elsősorban a bankbetétekéhez) képest az piaci hozamok versenyképessége javulni fog, akkor az Alap forgalmazási, és érdekérvényesítési képessége ismét erősödik majd. Az Alapkezelő reméli, hogy további tőkét is tud majd bevonni, és a zártvégű futamidő végére az Alap a piaci átlagot meghaladó hozamot biztosít a befektetési jegyek tulajdonosai számára. A futamidő alatt az Alapkezelő a futamidő végéig mindösszesen nagyobb hozamot biztosító ok megszerzése érdekében átstrukturálhatja a portfóliót. Ugyanakkor, a válság hatására különösen fontossá vált, hogy fix költségeit még inkább leszorítsa, aminek hosszabb távon szintén pozitív hatása lehet a hozamra. Az Alap befektetési politikája szerint kiválasztásra kerülő ok fejlődésnek indult, s hosszútávon jelentős növekedési potenciállal bíró területeken találhatóak. Az Alap kisebb részben jövőben tervezett saját fejlesztései szinte kizárólag új-beruházások, amelyek földrajzi elhelyezkedését tekintve akár Magyarország egész területét lefedik, és jórészt kis- és közepes városokat céloznak meg (A csopaki vízparti szállodara vonatkozóan, amely jelenleg nem termel bevételt, különleges fejlesztési terv készül, a tervpályázat sikeresen elbírálásra került és elindult a projekttervezés.) A bérbeadott ok tekintetében az üresedés a válság nyomán minimális, és csak a legkisebbek esetében kellett bérleti díjat csökkenteni. 2/5
A MAG saját tőkéjének tervezett megoszlása az Alapkezelési Szabályzat szerint Ingatlan (95%-ban fix hozamú kereskedelmi) Az optimális hozam elérése érdekében minél nagyobb arányban, 75-95 % Látra szóló és lekötött bankbetét (forintban, illetve devizában) 2-25 % Az MNB által kibocsátott egy évnél rövidebb futamidejű hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok 0-5 % OECD tagállam által kibocsátott állampapír (diszkont kincstárjegyek, kamatozó kincstárjegyek, változó, illetve fix kamatozású 0-15 % államkötvények) Devizaárfolyamhoz kötött ügyletekből befolyó bevételek árfolyamkockázatának fedezése céljából kötött határidős ügyletek Az árfolyamkockázatnak kitett bevételek 0-70 %-a Az Alap aktuális -portfóliója Ingatlan elhelyezkedése Címe HRSZ Ingatlan mérete (m 2 ) Funkcionális kategóriák Bérlő Kaposvár 7400 Kaposvár, Fő u. 37-39. 372/3/A/4; 220 Egyéb hazai bérlő Budapest XII. Albertirsa I. Albertirsa II. Dunaújváros Budapest, Attila út Polgár Csopak 1126 Bp, Kiss János altábornagy u. 30. B. fszt. 1. 2730 Albertirsa, Vasút u. 4-13. 2730 Albertirsa, Vasút u. 4-11. 2400 Dunaújváros, Kenyérgyár u. 2. 1010 Budapest, Attila út 4. I.em.2. 4090 Polgár, Hősök u. 16. 8229 Csopak, Szépkilátó u. 38. 7779/2/A/15; 7779/2/A/1 77 2952/15 1872 2952/5 1050 114/3/A/1-től /13 albetétig 2916 7169/0/A/2 306 606/1/A/1; 606/1/A/5 462/3; 476/1; 476/2; 476/3; 480/11 293,62 40266 Egyéb Egyéb hazai bérlő TESCO-GLOBAL Áruházak Zrt. K&H Csoportszolgáltató Központ Kft.; DM Kft. Rossmann Kft; Penny Market Kft.; Egyéb hazai bérlők DM Kft. Rossmann Magyarország Kft. Alap nettó eszközértéke és egy jegyre jutó nettó eszközértéke 1 Dátum Egy jegyre jutó nettó Nettó eszközérték eszközérték 2007.03.20 1.0030 1,952,015,782 2007.12.29 1.0923 2,108,215,191 2008.12.31 0.9074 1,971,719,498 2009.01.30 0.9123 1,982,177,166 2009.02.27 0.9548 1,884,177,937 2009.03.31 0.9378 1,850,599,548 2009.04.30 0.9386 1,852,216,490 2009.05.29 0.9340 1,843,156,100 2009.06.30 0.9338 1,842,735,835 Az Alap hozama Időszak Hozam 2007.03.20*-2007.12.31. 8,9033 % 2008.01.01.-2008.12.31. -16,9276 % 2009.01.01.-2009.06.30. 2,9094 % *a MAG Alap indulása 1 Az Alap a vizsgált időszak során nem tartalmazott származtatott ügyletet. 3/5
A MAG és a BIX alakulása 1,4 1,2 1 0,8 0,6 MAG BIX 0,4 0,2 0 2007. március 2007. május 2007. július 2007. szeptember 2007. november 2008. január 2008. március 2008. május 2008. július 2008. szeptember 2008. november 2009. január 2009. március 2009. május BIX - BAMOSZ Ingatlanalap Index: az index teljeskörűen lefedi a hazai nyilvános nyíltvégű befektetési alapok és az egyéb nem index-tag alapokba befektető befektetési alapok körét, így teljesítménye viszonyítási pontot jelent a hazai intézményesült befektetésekkel rendelkező befektetők számára. Az Alap nettó eszközértékének főbb sorai 2009.06.30-án Ingatlan NEÉ Részarány Deviza Albertirsa II. 331,105,297 17,97 % HUF Albertirsa Tesco 529,910,000 28,76 % HUF Kaposvár 372/3/A/4 61,155,523 3,32 % HUF Budapest XII.Kiss J. alt. u. 30/B. 30,867,957 1,68 % HUF Dunaújváros 1,027,305,148 55,75 % HUF Budapest I. ker. Attila út 137,852,831 7,48 % HUF Polgár 72,017,237 3,91 % HUF Csopak 796,485,900 43,22 % HUF Ingatlan összesen: 2,986,699,894 162,08 % HUF Pénzeszközök HUF Unicredit Bank Hungary Zrt folyószámla 41,078,983 2,23% HUF Értékpapírok (DKJ) 25,699,221 1,39 % HUF Lekötött betét 0 HUF Pénzeszközök összesen: 66,778,204 3,62 % HUF Elhatárolások összesen: 23,382,847 1,27 % HUF Követelések összesen: 512,043,708 27,78 % HUF Kötelezettségek összesen: 1,724,909,183 93,60 % HUF Elhatárolt költségek: Alapkezelői díj (kumulált, negyedéves, max. 2%) 6,750,423 0,37 % HUF Felügyeleti díj (Tpt. szerint) 115,164 0,01 % HUF Forgalmazói díj (Takarékszöv.Bank) 10,369,121 0,56 % HUF Forgalmazói díj ( Concorde ) 65,468 0,00 % HUF Forgalmazói díj ( Budapest.Bank) 128,898 0,01 % HUF Könyvelési díj (kumulált) szerz. szerint 192,000 0,01 % HUF Könyvvizsgálói díj (kumulált) szerz. szerint 143,995 0,01 % HUF Letétkezelői díj (havi) 0,15 bp szerz. szerint 462,877 0,03 % HUF Marketingtevékenység havi alapdíja szerz. szerint 143,955 0,01 % HUF Ügyvédi havi alapdíj szerz. szerint 2,887,693 0,16 % HUF Költségek összesen: 21,259,634 1,15 % HUF Befektetési jegyek száma: 1,973,359,729 db MAG Ingatlanbefektetési Alap nettó eszközértéke: 1,842,735,835 HUF Egy jegyre jutó nettó eszközérték: 0,9338 HUF 4/5
Az Alapkezelő az Alap javára 2007. 10. 16-án és 2008. 02. 19-én az FHB Jelzálogbank Nyrt-vel jelzálogjoggal biztosított deviza alapú jelzálogkölcsön szerződést kötött vásárlására, valamint fejlesztésre fordított saját erő részbeni refinanszírozására 8.400.000 EUR és 1.000.000 EUR összegre. Ebből a keretösszegből e jelentés dátumáig, 2.356.391,77 EUR hitel került lehívásra. Továbbá, az Alapkezelő, az Alap javára 2008. augusztus 11-én az Allianz Bank Zrt-vel jelzálogjoggal biztosításott deviza alapú jelzálogkölcsön szerződést kötött 2.712.514 EUR összegre. A jelentés dátuma napján 2.220.513 EUR a tőketartozás. 2009. május 26-án újabb jelzáloggal biztosított deviza alapú jelzálogkölcsön került lehívásra összesen 818.835,6 EUR. A kölcsön lejárata 2019. március 31. 2009. június 8-án rulírozó hitelkeret szerződés keretében 20.000.000 Ft került lehívásra a Magyar Takarékszövetkezeti Banktól, a kölcsön lejárata egy hónap. Letétkezelő: UniCredit Bank Hungary Zrt. Forgalmazók: Magyar Takarékszövetkezeti Bank Zrt.; Budapest Bank Nyrt.; Concorde Értékpapír Zrt. Ingatlanértékbecslő: Bering Stúdió Kft. Könyvvizsgáló: Kötcseiné Gyimesi Katalin (MKVK tagsági szám: 003948 Az Alap indulása: 2007. március 19. A BAMOSZ tagja 5/5