A Tópark-projekt hatása Biatorbágy város településfejlődésére, az önkormányzat működtetési feltételeire Szakértői tanulmány Biatorbágy, 2016. május
2 A Tópark-projekt hatása Biatorbágy város településfejlődésére, az önkormányzat működtetési feltételeire Szakértői tanulmány Készítette: ÉrtékTérkép Kft. ügyvezető: Varga-Ötvös Béla Tartalom Bevezetés... 3 Előzmények... 4 A Tópark-projekt, mint településfejlesztési és közgazdasági dilemma... 5 Egyszerűsített döntési fa modell... 6 Válaszok, lehetőségek, értelmezések... 7 Ingatlanpiaci áttekintés... 11 Országos, budapesti és agglomerációs ingatlanpiaci trendek... 11 Üzleti típusú ingatlanpiac... 13 Lakáspiac... 15 Ingatlanpiaci kockázatok a Tópark-területen... 16 Lakónépesség és oktatási intézményigény becslés... 18 Várható bevételek Biatorbágy költségvetése számára... 20 Telek-, építmény- és gépjárműadó bevételek... 20 Iparűzési adóbevétel (HIPA)... 22 Fenntartási, üzemeltetési költségek... 30 Összegzés... 33 Felhasznált források... 39
3 Bevezetés Jelen dokumentum, A Tópark-projekt hatása Biatorbágy város településfejlődésére, az önkormányzat működtetési feltételeire c. szakértői tanulmány, elsősorban az önkormányzat szempontjából vizsgálja a projekt sorsával kapcsolatos lehetőségek és kockázatok következményeit. A tanulmány műfajával kapcsolatban le kell szögezni, hogy nem hatástanulmány, mivel a hatástanulmány szakmai követelményei széleskörű elemzéseket, egyeztetéseket feltételeznek. Releváns hatástanulmány elkészítése ezáltal hónapokat venne igénybe. Jelen munka ezért szakértői véleménynek minősül. Annál is inkább, mert a rendelkezésre állt rövid idő alatt nem lehet megnyugtatóan feltárni a következőket: - a budapesti agglomeráció nyugati szektorának gazdasági potenciálját, piaci jellemzőit, figyelembe véve a gazdaságpolitikai törekvések (gazdaságélénkítés, tőkevonzás, kisés közepes vállalkozások támogatása, építőipar és azon belül a lakásépítés serkentése, stb.) területre gyakorolt vonatkozásait; - az üzleti és lakás ingatlanpiac budai és agglomerációs trendjeit, amelyekbe a témát érintő friss kormányzati intézkedések további bizonytalanságot visznek; - a beruházással és kivitelezéssel kapcsolatos vállalkozói környezet jellegzetességeit. A szakértői tanulmány a lehetőségeket és a kockázatokat veszi számba, azzal a kiegészítéssel, hogy a Tópark-projekt kapcsán mindenképpen dinamikus, tovagyűrűző folyamattal kell számolnunk, bármilyen döntés is születik. A helyszín kiváló fekvése, piacképessége adottsággá vált, de a hatalmas projekt végig vitele méretéből adódóan valószínűleg nem lesz zökkenőmentes. Önkormányzati szemszögből a célt úgy is meg lehet fogalmazni, hogy keressük a legkisebb kockázattal járó lehetőséget, csökkentve a jövő kiszámíthatatlanságával szembeni kiszolgáltatottságot. Mindezekből adódóan jelen munkában feltételezésekkel, becslésekkel kell élnünk, fenntartva a tévedés jogát, de törekedve a téves feltevések és következtetések minimalizálására.
4 Előzmények A Tópark-projekt megvalósításának eredeti koncepciója az uniós csatlakozást követő években és az akkori, tartósnak ígérkező pénzbőség idején az volt, hogy a Budapestet körülvevő autópályák környezetében, de különösen az agglomeráció legforgalmasabb nyugati szektorában a M0, M1, M7 autópályák mentén hosszú távon is kedvező irodai, gazdasági, kereskedelmi, szolgáltatóipari ingatlanokba beruházni. Az elgondolást nemcsak a kedvező gazdaság- és közlekedés-földrajzi adottság, hanem a budai oldali agglomerációs települések demográfiai összetétele is erősítette. Nevezetesen, hogy sok üzletember, cégvezető, vállalkozó települt ki a fővárosból, akik részéről természetes törekvés, hogy a lakóhelyük közelébe hozzák cégüket. Ezt korszerű, magas színvonalú irodaépületekkel és azokat kiszolgáló kereskedelmi, pénzintézeti, szolgáltatói, vendéglátóipari funkciókkal, valamint vonzó környezettel lehet biztosítani. Az üzletfelek, partnerek jelenléte szükségessé teszi szolgálati lakások, apartmanok, nívósabb szállodai férőhelyek és lakások építését is. Az eredetileg engedélyezett tervek szerint a törökbálinti oldalon elképzelt nagyméretű kertvárosias lakóterület mellett, mely a jelenlegi projektnek már nem része, mintegy 150 db kisebb-nagyobb lakás is épült volna, a jelenlegi kereskedelmi tömbben. A terület GKSz építési övezetbe sorolt, ami egy kereskedelmi, szolgáltató területen a nem jelentős mértékben zavaró hatású gazdasági tevékenységi célú épületek elhelyezését szabályozza. A gazdasági tevékenységi célú épületen belül a tulajdonos, a használó és az alkalmazottak számára szolgáló lakásokat lehet elhelyezni korlátozott mértékben, továbbá igazgatási és egyéb irodaépületet, parkolóházat, üzemanyagtöltő állomást, sportépítmény, szórakozást biztosító épületet. A Tópark beruházás túl volt az 50%-os készültségi mértéken, amikor 2010. év őszén a finanszírozó bank kiszállt a projektből. A következmény: leállás, pereskedés, hátra maradt hatalmas betontorzó. A korabeli információk szerinte az irodák több mint 40 százaléka már lekötött volt.
5 A Tópark-projekt, mint településfejlesztési és közgazdasági dilemma Ha a Tópark-projekt most indulna zöldmezősen, akkor nem lenne támogatandó ezen a helyszínen lakófunkcióval és sűrű, belvárosias jellegű beépítéssel. A korábban, stratégia készítés keretében elkészült szakvélemény is megállapítja, 1 hogy az ilyen típusú terület- és ingatlanfejlesztéseket az országos és középszintű tervek nem támogatják, ld. Országos Fejlesztési és Területfejlesztési Koncepció (OFTK), Pest Megye Területfejlesztési Koncepciója és az ezek alapján is elkészült Biatorbágy Város Településfejlesztési Koncepciója és Stratégiája. A fő stratégiai indokok: kompakt települések kialakítására törekvés, a természeti környezetek védelme, a belső alulhasznosított területek igénybevétele, a barnamezős területek újrahasznosítása gazdasági, kereskedelmi, szolgáltatási és más gazdasági célra. Tópark-projekt területe ideális logisztikai, gazdasági (termelési), kereskedelmi, szolgáltatási funkciókra (GKSZ övezet), hasonlóan a környékbeli, illetőleg a biatorbágyi gazdasági övezetekhez. A dilemmát a jelenlegi önkormányzati vezetés is hasonlóképpen látja, amit azzal kíván feloldani, hogy részletes településrendezési szerződést köt a beruházóval a biztonságos működés feltételeinek rögzítésével. A településrendezési szerződés arra vonatkozik, hogy a projektgazda mit vállal át a Tópark fejlesztés során és az önkormányzatnak milyen feladatai adódnak ezzel kapcsolatban. A szerződés meghatározza a környezethasználati (zöldfelületek, védőerdő, stb.), közműépítési, közlekedési, fenntartási és egyéb feltételeket, a szociális és egészségügyi feladatok kezelését. Az ügy tanulságos, megvizsgálandó, hogy a jövőben hogyan lehessen kezelni a hasonló léptékű projekteket már a felvetésük idején. 1 Biatorbágy Tópark-Projekt szakvélemény Biatorbágy Város Településfejlesztési Koncepciója (TfK) és Integrált Településfejlesztési Stratégiája (ITS) szempontjából. ÉrtékTérkép Kft. 2015.
6 Rátérve a hogyan tovább? dilemma feloldásának menetéhez, kiindulópontként megállapítható, hogy óriási tőkebefektetéssel felépült egy betontorzó, de a projekt megvalósulása, piacra lépése a pénzügyi és ingatlanpiaci válság következményeként megrekedt, kezelendő gazdasági és településfejlesztési örökségként. Egyszerűsített döntési fa modell A projekt sorsa alapvető döntési feladványokat vet fel, amelyeket egyszerűsített döntési fa modellben futtatunk végig. 2 A projekt jelenlegi állapotának alapkérdése: Maradjon vagy Ne maradjon? Maradjon döntés következménye: degradáció, környezeti, baleseti és higiéniai veszély (rágcsálók, hajléktalanok betelepülése), növekvő kármentesítési költségek és tájkép-rombolás. Az egyre romló helyzet újra és újra fel fogja vetni a mi legyen vele? kérdést. Ne maradjon döntés kérdése: Bontás vagy Továbbépítés? Bontás döntés kérdése: ki legyen a finanszírozó: a régi, az új projektgazda, a közszféra? Ha a bontás bekövetkezik, újra lehet tervezni-rendezni a területet. Továbbépítés döntés kérdései: mi szükséges ahhoz, hogy a projekt környezeti, településgazdasági, szociális és üzleti szempontból sikeres, önfenntartó legyen? vagy Mi a teendő sikertelenség (csőd, megtorpanás, átalakulás, stb.) esetén? Az utóbbi két döntési változat közös nevezője, hogy ezen a ponton az önkormányzat már érdekelt a projekt sikerességében, és a folytatáshoz az önkormányzatnak is meg kell tennie a szükséges lépéseket. 2 A döntési fa a döntés előkészítések során használt eljárás, amely folyamatok következményeit modellezi az optimális lépéssorozatok meghozatala érdekében, mivel több választási lehetőség, ill. út adódik, melyek hatásai okozatai, hasznosságuk, erőforrás igényük bizonytalanok.
7 Válaszok, lehetőségek, értelmezések 1) A legrosszabb megoldás, ha a projekttel nem történik semmi, ha torzóként marad, mert a következmény egyértelmű, súlyosbodó pusztulás, enyészet, amely idővel egyre több feladatot ad az önkormányzatnak, más hatóságoknak. A torzó látványként is szégyen, nemcsak Biatorbágy, de az ország számára is, hiszen Budapest, az ország fővárosa, vezető gazdasági és kulturális régiója nyugati kapujában áll, rendkívül káros negatív gazdasági és környezetgazdálkodási üzenetet hordozva. 2) A teljes visszabontás irreális. A betontorzó eldózerolása gyakorlatilag kivihetetlen. Sem az eredeti projektgazda által, sem közpénz felhasználásával, sem egy új vállalkozó bevonásával, aki a bontásért cserébe megkapná a területet jóval alacsonyabb beépítési lehetőséggel és szűkebb funkció-szerkezettel, mert a befektetés nem térülhet meg piaci alapon. Ez a verzió azonban, már múlt idő, mivel nem következett be. A Tópark-projekt tovább lendült új projektgazdával, akit nagymértékben ösztönzött a kormányzat nemzetgazdasági környezetre gyakorolt intézkedéseinek hatása (pl. törekvés a gazdasági növekedés fenntartására, az ingatlanpiaci élénkülés bátorítása, 5%-os lakásépítési ÁFA bevezetése, családi otthonteremtési kedvezmény bevezetése, ÁFA-visszatérítés, kedvezményes vállalkozói hitelek nyújtása). 3) Ezek után, nem lehetséges más ésszerű megoldás, mint a projekt folytatása és befejezése, de úgy, hogy környezetvédelmi (benne a vizuális megjelenéssel), területhasználati és szociális szempontból minél kedvezőbb legyen, gazdasági előnyt nyújtson Biatorbágy városa számára. Mindezt össze kell egyeztetni azzal az alapkövetelménnyel, hogy a projekt tartósan sikeres legyen üzleti-piaci szempontból. 4) A befejezés mellett általános közgazdasági szempontok is szólnak, mivel a befektetett, de nem hasznosuló tőke nemcsak a vállalkozók, hitelezők és a lánctartozásba esők problémája és vesztesége. A befejezéssel munkahelyek, jövedelmek, adók, díjak, járulékok keletkeznek tovagyűrűző gazdasági-piaci hatásokkal. Természetesen, csak akkor, ha a vállalkozás gazdaságilag hatékony, megtérülő lesz. Ez több mint a projektgazda ügye, mert érintett Biatorbágy városa, a szomszédos önkormányzatok, az állam (költségvetési bevételek, foglalkoztatás, gazdaságélénkítés, regionális konfliktusok elkerülése, stb.). A projektgazda a projekt folytatásában gyakorlatilag mindent hajlandó lenne átvállalni az infrastruktúra kiépítésében és fenntartásában, a szociális és egészségügyi intézmények kialakításában. Utóbbiak fenntartása és működtetése az önkormányzatra hárul. A projekt nagy lendületet vett 2016-ban. A fejlesztők multifunkcionális és önfenntartó megoldást igyekeznek megvalósítani, azaz a lakó-, a munka-, a kereskedelmi és a szolgáltatási, ill. a rekreációs funkciók együttesét. A fenntartás a társasházakéhoz hasonló közös költségviselés rendszere által finanszírozódik.
8 A projektgazda által elvégzett, előzetesen átvállalt feladatok, beruházások: - A 350 db lakás ellátásához szükséges óvodai és bölcsődei férőhelyek kialakítása, valamint egészségügyi és szociális helyiségek létesítése és működésre kész állapotú átadása. A területigénye 2.000-2.300 m2. Az óvodai és bölcsődei ellátás működtetése, fenntartása az önkormányzat feladata. - Az épületkomplexum működtetéséhez szükséges teljes úthálózat és az autópálya kapcsolódások kiépítése, 2016-ban történő befejezése. Továbbá, az utak üzemeltetése, a közvilágítás, a kapcsolódó közművek kiépítése és fenntartása. - A Törökbálinti-tó körüli szabadidős sétány és pihenőhely északi részének kiépítése. - A közösségi közlekedés biztosítása: a Kelenföldi pályaudvarról Tópark Expressz járat működtetése, 15 perces menetidővel, a Premier Outlet-et bekapcsoló kitérővel, a Budapest-Balaton kerékpárúthoz való kapcsolódás kiépítése, amely által a terület közvetlen kapcsolatba kerül Biatorbágy településközpontjával. A projektgazda vállalja mind a kiépítést, mind az üzemeltetést. - Nagy jelentőségű következmény, hogy a Tópark-projekt keretében megépített út- és közműhálózat közvetlenül feltárja az M0-autópálya másik oldalán lévő gazdasági övezetet (ún. Bitec-terület) és a Tópark-projekttel szomszédos területet (7702/32 hrsz. ún. NKIK-terület), mely révén a területek fejlesztési lehetősége, piaci működtetése alapvetően kedvezőbbé válik. Az idetelepülő ipari és logisztikai vállalatok helyi iparűzési és építményadója várhatóan jelentős összegű lesz. Mindennek közvetett hatása, hogy az agglomeráció érintett szektorában jelentős mennyiségű szellemi foglalkozású biatorbágyi lakosnak kínál helyben munkahely lehetőséget. A környékbeli gazdasági övezetek döntően ipari-logisztikai és nagykereskedelmi munkahelyekkel rendelkeznek, így a szélesebb kínálattal a Budapestre ingázó szellemi foglalkozásúakat lehet a lakóhelyükhöz közel tartani. A Tópark ingatlanfejlesztés befejezése és működőképessége számára az ipari-logisztikai ingatlanok nagy kínálata mellett és miatt esélynövelő tényező a multifunkcionalitás, azaz, a lakó-, a munka, a kereskedelmi, szolgáltatási és rekreációs lehetőségek komplex kínálata. A nagy tömegű és szűk kínálatú ingatlanfejlesztés rugalmatlan, a hullámzó piaci folyamatoknak leginkább kiszolgáltatott konstrukció (ld. alvóvárosok, lakótelepek, este kiürülő ipari és iroda övezetek). Ilyen nagy projektnél a multifunkcionalitás a fenntarthatóságot erősíti. Például, kevés állandó ott tartózkodó (lakos) esetén a terület munka után kihalt szellemváros lenne. A projekt teljes értéke mintegy 30-35 mrd Ft értéket képvisel, a jelenlegi érték 16-18 mrd Ft körüli. A tervek szerint nettó 140 ezer négyzetméter körüli iroda-, kereskedelem, szolgáltatás,
9 konferencia, szállás- és a hozzátartozó tárolási, parkolási és garázsfunkciójú létesítmény és mintegy nettó 25 ezer négyzetméter lakás épül, jelentős méretű közterülettel és zöldfelülettel. A korábbi 150 körüli lakásszám 350-re emelkedne, aminek 80-90%-t a projektgazda értékesíteni kívánja, a maradékot megtartják bérbeadási céllal. A 150-ről 350 db lakásra emelt bővítés a megvalósulás kulcselemének bizonyul. Az indok főleg a lakásépítési ÁFA 5%-ra csökkentése, a kedvező hitelek, a növekvő lakáskereslet. A projekt multifunkcionális koncepciója megkívánja a lakófunkció jelenlétét. Kérdés, hogy milyen mértékben? A lakófunkció stabilizáló tényező, mivel feltételezve a magas jövedelmű lakosságot, vásárlóerejével állandó keresletet támaszt a kereskedelmi, szolgáltatói, rekreációs tevékenységek iránt, amit erősít a várhatóan szintén átlagnál magasabb keresetű dolgozók nagy száma. Mindehhez hozzá jön a szomszédos 30 ha-s ún. Bitec- és NKIK-területek leendő dolgozói létszáma, amelynek mintegy a szolgáltatói központjává válik a Tópark terület. Kérdés továbbá, hogy a terület mennyire vonzó és alkalmas lakófunkció kiszolgálására, és kérdés, hogyan viszonyul a szigetszerű képződmény kialakulásához Biatorbágy és Törökbálint lakossága. Az tény, hogy a terület Törökbálinthoz közelebb fekszik, ezért a közvetett hatások, pl. közlekedés, a városi szolgáltatások igénybevétele inkább ott jelentkezik, mint a Tóparktól távolabb lévő biatorbágyi belterületen. Az ingatlanpiaci változásokkal kapcsolatban megállapítható, hogy jelenleg jelentős kereslet mutatkozik mind a gazdasági, mind a lakásingatlanok szegmensében (bővebben ld. az ingatlanpiaci fejezetben). A Tópark-területen a multifunkcionális koncepció megvalósítása érdekében a projektgazda két építési övezet lehetőségeit kívánja kihasználni: GKSz-övezet kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület és Vt településközpont vegyes övezet. A következő átnézeti térképeken bemutatjuk ezek terület megfeleltetéseit. A Tópark-projekt átnézeti térképe
10 A Tópark-terület két építési övezeti besorolása Kék szín: VT - településközpont vegyes övezet Lila szín: GKSz - kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület Térképek: ÚTNET Kft. Megvalósítási ütemterv A projekt tervek szerinti megvalósítási ütemterve, a HÉSz módosítás elfogadásától számítva körülbelül egy év múlva (finanszírozás + kivitelezés) a következőképpen épül fel: I. ütem: J, H lakóépületek átadása, benne kereskedelemmel, szolgáltatásokkal, és a B, G, C épületek homlokzatainak befejezése II. ütem: B, G, C épületek befejezése III. ütem: D, E, F, I épületek befejezése A Tópark-projekt lakásainak alapterületei 33 nm-től 150 nm-ig terjednek, az átlag 68 nm, 350 db lakás és nettó 24.000 nm össz lakás négyzetméterrel számolva (a bruttó 30.000 nm 80%-a). Sok a 40-50 nm, tehát 1-2 fős lakás. A CSOK csak 60 nm fölött lép be releváns módon (3 gyerek miatt). Tehát, sok gyerekkel egyelőre nem számolhatunk, kb. 100 fő lehet a teljes projekt kiépülése esetén. A településrendezési szerződés tervezete szerint a projektgazda és az önkormányzat 5 évenként újratárgyalja az oktatási és egészségügyi helyzetet. A projektet 2018. december 31-ig szeretnék befejezni. Javasolható, hogy a felülvizsgálat sűrűbb legyen. A tervek szerint, a lakáseladásból származó bevételt a projektgazda visszaforgatja a terület további fejlesztésébe. Ha nem jön be elegendő bevétel az eladásokból és kiadásokból, akkor 3-4 mrd Ft hitelt kívánnak felvenni. A hitelből a terület ingatlanállományának teljes homlokzatát megcsinálják, azon épületekét is, amiket még nem tudnak értékesíteni, ill. kiadni.
11 A koncepcionális cél: multifunkcionális városrész irodával, kereskedelemmel, szolgáltatással, konferencia központtal, lakással, szociális intézményekkel, zölddel, vízzel, rekreációval. Körülbelül 1.000-1.200 lakossal és 7.000 dolgozóval lehet számolni a teljes kiépülés esetén, amihez hozzájön napi 1.000-1.200 látogató (üzletfél, vásárló, vendég). A terület feltöltődése több éves folyamat, tehát a körülbelül 9.000 fő/nap forgalom csak évek múlva áll elő. Ingatlanpiaci áttekintés Az alábbi alfejezetben az ingatlanpiaci viszonyokat járjuk körül. Empirikus adatok híján a szaklapok elemzéseire, internetes médiumok közlésére hagyatkoztunk. Országos, budapesti és agglomerációs ingatlanpiaci trendek Keresletnövelő tényezők a térségben: - gazdasági élénkülés tapasztalható az országban is, az agglomerációban is, középtávon a trend várhatóan fennmarad, - bérnövekedés indult el a munkaerőpiacon, a választásokig további növekedés várható, - Budapest nyugati agglomerációja mind a lakás-, mind az üzleti ingatlanpiacon stabil pozíciót foglal el, az ingatlan- és pénzügyi válság is kevésbé rendítette meg más területekhez képest (a piac élénkülése még az olyan nagyszabású projekteket is újraindította, mint a jelen Tópark beruházás), - a Tópark beruházás, mint ingatlanpiaci helyszín, kiválónak minősíthető, elsősorban a közlekedés-földrajzi adottságok (autópályák, közutak, repülőterek, vasút) és a kiépült infrastruktúra miatt, továbbá a lokáció a Budapesttel együtt mintegy hárommilliós agglomerációs övezet szerves része, - a helyszín, mint ingatlanpiaci termék iránt európai léptékű a kereslet, mivel Budapest környezetében találkozik Európa több tranzit útvonala, ami a külföldiek számára is üzleti tényező, - a kormány gazdaságélénkítő lépései, pl. a kkv-k hitelezésének könnyítése, pozitívan hatnak az üzleti életre a térségben is, - a kormány építőipart érintő közelmúltbeli intézkedései, mint a lakásépítkezésekhez kötődő ÁFA 5%-ra mérséklése, az ÁFA-visszatérítés, a családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK), - az érintett autópálya szakaszok az ország legforgalmasabb útszakaszai, amely forgalomban rejlő vásárlóerő vonzó a kereskedelmi, szolgáltatói, logisztikai ágazatok vállalkozásai számára,
12 - a sajátos ingatlanpiaci státusz egyedi adottságok kialakítására készteti a projekt menedzsmentet, ami itt a multifunkcionális területhasználatban fejeződik ki, egyfajta városközponti szerepkör létrehozásával, - a terület multifunkcionális hasznosítása előnyös a szomszédos GKSz-övezeti besorolású, összesen mintegy 30 ha ipari, logisztikai, kereskedelmi funkciójú területek számára is, amennyiben az ott dolgozóknak helyi kínálatot nyújt a kereskedelmi, szolgáltatási, vendéglátóipari és más üzleti típusú igények kielégítésében. - Potenciális funkciók lehetnek még a területen: SSC, technopolis, szilícium-völgy, egyetem + campusok, innovációs tevékenységek, stb. Keresletkorlátozó tényezők a térségben: - a Tópark-projekt helyszíne, bár multifunkcionális kínálattal rendelkezik, mégis, a kínálati skálán szűkebb lehetőségekkel rendelkezik, min pl. egy budai oldali több funkciós ingatlan együttes. Ez vonatkozik mind a lakásszektorra, mind az üzleti célú ingatlanokra, mivel az autópályák karéjában az ingatlanok használhatósága korlátozott. - a lakásárak magasak, budai mértékűek, mert a projektgazda magas vásárlóerejű vevőkört céloz meg, és magas az átvállalt út- és közmű költség, amit érvényesíteni kell az árakban, bérleti díjakban. A projektgazda szerint a Tópark ingatlanfejlesztés csak akkor tud érvényesülni a piacon és befejeződni, ha multifunkcionális (lakó, munka és kereskedelmi központ) városnegyed jöhet létre. Ezt, elmondásuk szerint, az ingatlanpiaci kutatásaik visszaigazolják. A 350 db lakás fő szerepet kap a konstrukcióban, mivel a belakásuk esetén állandó vásárlóerő van jelen, amely kereskedelemre, szolgáltatásokra tart igényt, és a munkahelyek egy részét is betöltheti közvetlenül vagy vállalkozásaik révén.
13 Üzleti típusú ingatlanpiac Az alfejezetben az üzleti típusú (iroda, kereskedelem, szolgáltatás, vendéglátás, konferencia, szállás) ingatlanpiaci helyzetet vizsgáljuk. 2016. év első negyedévben 11,3 százalékos volt a fővárosi piacon az üresen álló irodák aránya, ami 4,4 százalékponttal kisebb az előző év azonos időszakához képest és 0,8 százalékpontos csökkenés 2015 negyedik negyedévéhez képest. Idén egy új irodaházat, a Váci Greens B épületét adták át 25 600 négyzetméterrel. Ezzel a budapesti modern irodaállomány 664 ezer 580 négyzetméter saját tulajdonú és 2 millió 630 ezer 570 négyzetméter spekulatív - bérbeadásra szánt - irodaterületet tesz ki. A kihasználatlansági mutató a dél-budai régióban a legjobb, mindössze 5,9 százalék, és az agglomerációban a legrosszabb 29,8 százalékkal. Az első negyedévben a kereslet 84 410 négyzetmétert tett ki, ami fele az előző negyedévinek. A negyedév során összesen 212 bérleti tranzakció zárult le, az átlagos tranzakcióméret 398 négyzetméter volt. 3 Kiemelt irodaházak Budapesten Név Iroda terület Bérleti díj Üzemeltetési költség Buda Plaza 2.695 m 2 8-9,5 E/m 2 /hó+áfa 4 E/m 2 /hó+áfa Sas Center 5.002 m 2 8-12 E/m 2 /hó+áfa 1.410 Ft/m 2 /hó+áfa Multi Plaza 8.549 m 2 8-13 E/m 2 /hó+áfa 1.434 Ft/m 2 /hó+áfa Madách Trade Center 12.000 m 2 11.9 E/m 2 /hó+áfa 1.320 Ft/m 2 /hó+áfa EMKE Building 13.128 m 2 8-9,5 E/m 2 /hó+áfa 1.184Ft/m 2 /hó+áfa MOM Park irodák 18.600 m 2 12.5-14 E/m 2 /hó+áfa 1.350 Ft/m 2 /hó+áfa Mark Center 5.600 m 2 8-11 E/m 2 /hó+áfa 3.8 E/m 2 /hó+áfa Terrapark Next A&B 26.216 m 2 7.5-11 E/m 2 /hó+áfa 3.5 E/m 2 /hó+áfa City Center 8.236 m 2 11-11.5 E/m 2 /hó+áfa 1.190 Ft/m 2 /hó+áfa Twin Office Center 6.600 m 2 6-7.5 E/m 2 /hó+áfa 1.100 Ft/m 2 /hó+áfa Buda Center 5.455 m 2 7-11 E/m 2 /hó+áfa 1.075 Ft/m 2 /hó+áfa Gregersen irodaház 2.300 m 2 8-10 E/m 2 /hó+áfa 3.5 E/m 2 /hó+áfa East-West Business Center 23.000 m 2 10-14 E/m 2 /hó+áfa 3.8 E/m 2 /hó+áfa Forrás: http://irodahaz.info/ A Jones Lang Lesalle (JLL) nemzetközi ingatlanközvetítő cégnek a hazai irodapiac elemzéséről készített tanulmánya 4 szerint az irodapiac helyzete jelentősen megváltozik Magyarországon. Kimutatta, hogy az új építésű irodaházak piacán 2014-ben 6, 2015-ben 3, majd 4 db új létesítmény épült. 3 Csökkent az üres irodák száma Budapesten (Világgazdaság, MTI 2016.04.21. www.vg.hu). 4 Changing trends on the office market: is there any office space left to expand in the future?
14 A 2017-ben eddig bejelentett új fejlesztés 0, és 2018-ban is csak 1 új épületet jelentettek be átadásra. Tehát, az elkövetkezendő években nincs olyan új irodaépület átadás, ahová a nagyobb irodaterület igényű cégek be tudnának költözni. A budapesti irodapiacon telítettség mutatkozik más ingatlanos források szerint is. Budapesten az üresedési ráta 4,4 százalékponttal csökkent 2015 azonos időszakához viszonyítva. Jelenleg 11,3%-on áll. A legalacsonyabb szint továbbra is Dél-Budán van 5,9%-kal, míg a legmagasabb üresedési ráta (29,8%) az agglomerációban mérhető. 5 A kördiagram mutatja, hogy Budapesten a teljes kereslet 47%-át új szerződések tették ki. A bérlői kereslet 34%-át a szerződés hosszabbítások, és 18%-át a bővülések adták. "A budapesti irodapiac 2016 első negyedévi pozitív teljesítménye nem váratlan fordulat, hiszen az elmúlt időszak trendje, illetve a piaci mozgások is ezt prognosztizálták. A kihasználatlanság további közel 1 százalékpontos esése nem meglepő, hiszen újonnan átadott irodaterület még kevés akadt, a kereslet pedig érezhetően élénk, amit az Irodaház.info keresési statisztikái is alátámasztanak. A hazai irodapiac tehát lendületben van, jönnek új cégek, bővülnek régiek, úgyhogy már csak a következő 1-2 évben várhatóan megélénkülő új átadásokra várunk, amik újabb színt és versenyt hoznak a fővárosi irodapiacra." (Ditróy Gergely, Mapsolutions Zrt.) 6 Az elkövetkezendő években, az elmaradt fejlesztések (újak és régiek felújítása) hiánya miatt a frekventált lokációkban általában az irodák piacán, azon belül az A és A+ irodatípusoknál jelentős kereslet többlet jelentkezhet az agglomerációs övezetben. 5 Budapest megtelt - Nincs hely az újonnan érkezőknek. www.portfolio.hu 2016.04.21. 6 uo.
15 Lakáspiac Az alfejezetben a lakás típusú ingatlanpiaci trendeket tekintjük át. Átlagos lakáskínálati árak budai kerületek, szomszédos Pest megyei kistérségek, 2015. Kistérség, kerület Ft/nm Budaörsi Kistérség 313.000,- Érdi Kistérség 227.000,- Pilisvörösvári Kistérség 308.000,- II. kerület 519.000,- XII. kerület 542.000,- XI. kerület 455.000,- XXII. kerület 287.000,- Forrás: otthonterkep.hu A táblázatban valamennyi lakás kínálati átlagára szerepel. Az új építési lakások 400.000,- Ft/nm ár fölött vannak, a budai kerületekben 500.000,- Ft/nm fölött. A Tópark-projekt lakásai a magasabb minőségi szintet célozzák meg, a projektgazda tervei szerint az értékesítésnél 400.000,- Ft/nm kínálati alsó határral számolnak. Az ingatlanpiaci változásokról megállapítható, hogy jelentős kereslet mutatkozik mind a gazdasági, mind a lakóingatlanok szegmensében (bővebben ld. az ingatlanpiaci fejezetben). A folyamatosan csökkenő kihasználatlansági ráta, ami mára 12%-ra zuhant, illetve a 2015- ben regisztrált 150-200 négyzetméter közötti nettó abszorpció (vagyis a piaci felszívás) önmagukban olyan jelek, amik a várható (további gazdasági növekedés és stabilitás, az ipari, az SSC, BSC és IT szektorok bővülése), illetve a remélt egyéb (felminősítés, jogi környezet és vállalkozási környezet stabilizálódása, világgazdasági kockázatok mérséklődése, stb.) indikátorok ellenére is jogos önbizalommal tölthetik el a hazai irodapiaci szektor szereplőit. A hozamok tekintetében amik a régiós és nemzetközi összehasonlításban az egyik legfontosabb mutatók folyamatos a javulás, azaz az ingatlaneszközök értéke, az ország "bóvli" kategóriás besorolása miatti kockázati felár ellenére is emelkedik. 7 A tendenciák arra utalnak, hogy több éves piaci lemaradás pótlásáról van szó az új lakások építési piacán, amire a törvényi és jogszabályi környezet most ösztönzőleg is lehetőséget ad. Emiatt nagy érdeklődés, helyenként túlkereslet mutatkozik és feltehetően az is marad az elkövetkezendő években, mivel az új lakások nagyarányú építése időt vesz igénybe. A megnövekvő érdeklődés és a CSOK-hatás felverte az ingatlanárakat. Kérdéses ennek fennmaradása, amit elsősorban a fizetőképes kereslet fog befolyásolni. Az 5%-os ÁFA-rendelet -ről. 2016. január 1-től bizonyos új építésű lakások (többlakásos lakóingatlanok esetében maximum 150 négyzetméter hasznos alapterületű lakások, egylakásos lakóingatlanok esetében (pl. családi házak) 300 négyzetméter hasznos alapterületű lakások) értékesítésére kedvezményes 5% áfa mértéket és 2016. január 1-től ÁFA visszatérítési támogatást is bevezettek, a CSOK rendszerbe illesztve. 7 www.portfolio.hu/ingatlan: A CSOK ellopja a show-t a kereskedelmi ingatlanok elől. 2016.04.16.
16 Ingatlanpiaci kockázatok a Tópark-területen - Az ingatlanpiaci fellendülés megtorpan, pl. a magyar gazdaság sérülékenysége okán, ezért a komplexum ingatlanainak feltöltődése lelassul, megáll. Következmény: az ingatlanfejlesztés lendülete ismét megtörik, sok ingatlan marad üresen, a terület egyes részei elhanyagolttá válnak, csökkentve ezzel a hely vonzerejét. - A hazai vásárlóerő nem képes megfizetni a magas lakásárakat és bérleti díjakat, ezért az ingatlankomplexum kihasználtsága lassan vagy akadozva növekszik. Következmény: az ingatlanokba egyre több külföldi fog beköltözni. - A lakás- és nem lakás célú (üzleti) ingatlanok keresletében arány eltolódás alakul ki a lakások (pl. a CSOK-hatás ) vagy ellenkezőleg, az üzleti ingatlanok javára (pl. nem következik be a CSOK-hatás, ill. növekszik a kereslet az üzleti ingatlanok iránt). Következmény: a komplexum funkció-szerkezete megváltozik, amit a projektgazda érvényesíteni szeretné a településrendezési tervben és szerződésben. Ezzel elhúzódó tárgyalások kezdődhetnek, amely a terület kihasználtságának stagnálásához vezethet. - A szomszédos területek: az M0 túloldalán lévő 15 ha-s ipari-logisztikai ún. Bitec terület feltöltése folyik, és az ottani vállalkozások körében várhatóan növekvő igény lép fel lakások, ill. szolgálati lakások, továbbá irodák és szolgáltatások iránt. A hasonló nagyságú és funkciójú 7702/32 hrsz. ún. NKIK területek 1-2 éven belül várható piacra lépése esetén hasonló igények keletkeznek. Következmény: a terület túlzsúfolttá válik. A zsúfoltság (azaz kereslet növekmény) kihasználása érdekében a projektgazda intenzívebb beépítést és funkció-szerkezeti változás igényével lép fel a lakásszám és/vagy az üzleti funkció bővítése érdekében, amely konfliktushelyzetet idézhet elő az önkormányzat és a projektgazda között. - Számításaink szerint kb. nettó 70 ezer nm-t vesz igénybe az iroda, kereskedelem, szolgáltatás funkció. Az összes kb. 170 ezer nettó nm-ből levontuk a lakás-, szállás-, konferencia, vendéglátás, parkolási, oktatási, egészségügyi és egyéb funkciók területeit. A dolgozói létszám felső határát 7.000 főre becsüljük, 10 nm/fő irodai mutatóval kalkulálva. Felső határnak tekinthető a szám azért is, mert Budapesten és a környéken magas a foglalkoztatottság az üzleti életben. Kérdés: honnan fog idejönni több ezer ember? Magyarországról, Budapestről kevés várható, ezért feltehetően erős lesz a külföldi érdeklődés, vagy egyes ingatlanok hosszabb ideig üresen fognak állni (elhúzódó feltöltődés). Kiélezett versenyre lehet tehát számítani a környékbeli irodaés szolgáltatási piacon, ami bizonytalanságot visz a várható bevételek kalkulációjában.
17 Tópark-projekt, terület kimutatás (nettó m2) Funkciók F I C D E B G H J1-4 Parkoló ház Étterem: 523 362 694 411 1 368 3 358 Kereskedelem: 1 136 1 770 134 919 1 378 1 720 1 008 1 341 301 9 707 Konferencia: 4 771 4 771 Szálloda: 3 551 954 4 505 Óvoda-bölcsőde: 1 727 1 727 Egészségügyi terület: 1 039 1 039 Iroda: 6 565 7 345 8 356 8 697 5 123 36 086 Irodaterülethez tartozó vizesblokk: 368 374 374 368 180 1 664 Lakás (nettó, válaszfalak nélkül): 4 787 9 308 10 441 24 536 Lakásokhoz tartozó tárolók: 285 285 Lakásokhoz tartozó közlekedők: 1 184 1 835 1 495 4 514 Terasz, erkély: 136 135 130 130 61 114 1 544 2 250 Lépcsőházak: 224 250 224 270 134 450 219 1 771 Közlekedők-lobbyk-egyéb területek: 2 885 832 94 708 868 1 088 543 37 662 351 8 068 Parkoló: 7 378 7 378 Össz. (m2): Terepszint feletti területek: 12 343 11 012 9 687 10 425 11 741 12 273 7 049 14 738 14 662 7 729 111 659 Terepszint alatti terület: 3 331 3 142 9 072 4 910 6 804 6 677 3 645 13 212 7 618 3 287 61 698 Össz. (m2): 15 674 14 154 18 759 15 335 18 545 18 950 10 694 27 950 22 280 11 016 173 357 Terepszint alatti parkolók száma: 91 95 262 136 165 191 166 387 206 1699 Terepszint feletti parkolók száma: 479 74 264 817 Forrás: ÚTNET Kft. Terület kimutatása, 2016. március
18 Lakónépesség és oktatási intézményigény becslés A lakónépesség kalkulációt az Z.É. Műhely Városrendezési és Építészeti Kft., az ÚTNET Kft. adatai és saját becslés alapján prognosztizáljuk. 1) A Z.É. Műhely Városrendezési és Építészeti Kft. előrejelzése. A Z.É. Műhely Kft. 2015. évben még 297 db lakással és 2,3-2,5 fő/lakással számolt. A lakosszám ennek alapján: 680-740 fő. A lakos számhoz tartozó óvodai és általános iskolai intézményigényt a városrendezési normatíva szerint az alábbi táblázat mutatja: Forrás: Z.É. Műhely Városrendezési és Építészeti Kft. A városrendezési normatíva szerint 29 óvodai férőhelyre és 3 db általános iskolai tanteremre lenne szükség az itt felső határnak vett 740 fős népességszámhoz. A modellszámítást 350 lakásra és 2,5 fő/lakás egységgel arányosítva: 875 lakos, 35 óvodai férőhely (1,5 csoport) és 3,5 tanterem. Bölcsődei igény: 8-10 férőhely (1 csoport). 8 2) Az ÚTNET Kft. lakásmodell tervtábla alapján számított becslés (350 db lakás). Tópark projekt lakóépületeinek adatai 9 Lakó épületek lakásszám db összesen (nm) átlag (nettó nm) 60 nm fölötti lakásszám J épületek 141 10 441 74 79 H épület 137 9 309 67,6 99 C épület 72 4 787 58 38 Összesen: 350 24 537 216 Forrás: ÚTNET Kft. 8 A bölcsődei férőhely igényt az óvodai negyedének vettük. 9 bővebben ld. Melléklet
19 A következő táblázat a Családi Otthonteremtési Kedvezmény lehetőségeit mutatja be. A CSOK támogatási összege új lakás vásárlás vagy építés esetén Gyermekek száma Lakás ingatlan alapterülete CSOK összege, forint 1 gyermek 40 m 2 -től 600.000,- 2 gyermek 50 m 2 -től 2.600.000,- 3 vagy több gyermek 60 m 2 -től 10.000.000,- Forrás: www.bankmonitor.hu Az ÚTNET lakásmodell táblázatából a 350 db lakás nettó alapterületét vettük alapul (ld. Melléklet) a népességszám becsléséhez. A 3 gyerek esetén igénybe vehető CSOKtámogatásos lakásméret a 60 négyzetméter feletti hasznos alapterületű lakás. A táblázatban a 60 nm feletti hasznos alapterületű lakások száma 216. Népesség előrejelzés a lakásszámok és -méretek alapján (fő/lakás értékek saját becslés) Lakásszám db fő/lakás összesen fő 135 2,5 338 90 5 450 125 4 500 Össz. 350 1.288 A fenti becslés a népesség felső határát célozta meg, a fő/lakás fajlagos mutató saját feltételezés. Ennek alapján a népességszám 1.288 főre becsülhető. A városrendezési normatíva szerint 51,5 óvodai férőhelyre (2 csoport) és 5 db általános iskolai tanteremre lenne szükség. Bölcsődei igény: 13 férőhely (1 csoport). 3) Átlagértékekkel kalkulált népességszámítás. Az átlagosan 70 négyzetméter hasznos alapterületű lakásokat figyelembe véve a 3 fő/lakás mutató reálisnak vehető, de a 3,5 fő/lakás fajlagos érték sem elrugaszkodott szám. Az eredmény 350 db lakás esetén = 1.050 fő (3 fő/lakás), ill. 1.225 fő (3,5 fő/lakás). Összegzés A három becslés alapján a becsült lakosszám teljes kihasználtság esetén 875-1.225 fő. A városrendezési normatíva szerint 35, ill. 42-49 óvodai férőhelyre (2 csoport) és 3, ill. 4,2-5 db általános iskolai tanteremre lenne szükség. Bölcsődei igény: 10-12 férőhely (1 csoport). (Az alsó értékek Z.É. Kft. becslései, amikor még nem lehetett számolni CSOK-hatással.) Mindegyik népességszám esetén figyelembe kell venni, hogy a teljes benépesülés éveket vehet igénybe, tehát az ellátandó intézményi kötelezettségek nem egyszerre jelentkeznek.
20 Várható bevételek Biatorbágy költségvetése számára A fejezetben az önkormányzat várható adóbevételeit járjuk körül. Az adónemek ismertetését követi az egyes bevételi források számszerű előrejelzése. A számok becsléseken és a mai állapotokon, mértékeken alapulnak, mivel a program is alakulóban van és változhatnak az adózás feltételei is. Telekadó: Biatorbágyon 100 Ft/nm/év, ami beépítetlen telek esetén, ill. GKSZ övezetben érvényes. Építmény esetén a telekterületből levonják az épület alapterületét é hasznos alapterületét (?). A parkoló telekadó alá esik. Az önkormányzat földrajzi elhelyezkedés alapján módosíthatja, differenciálhatja az adómértéket, egyéb paramétereket. Építményadó: Biatorbágyon 900 Ft/nm/év. Lakás 150 négyzetméterig adómentes. Az üzleti célú (cég tulajdonában lévő) lakás adóköteles. A GKSz-övezetbe tartozó ingatlanok is építményadó kötelesek, az épület alapterülete, valamint az épület hasznos területei után, az 1,90 cm-es magasság felett, az épület szerkezeti elemei, falai, közös közlekedői, padlástér, stb. nélkül. Az önkormányzat földrajzi elhelyezkedés alapján módosíthatja, differenciálhatja az adómértéket, egyéb paramétereket. Ez egy szabályozó eszköz is az önkormányzat kezében, amellyel közvetett módon tudja serkenteni vagy korlátozni a helyi építésügyeket. Gépjárműadó: központi adó, amelynek 40%-a marad helyben. Teljesítmény és évjárat alapján állapítják meg az adó mértékét. Helyi iparűzési adó (HIPA): Biatorbágyon jelenleg 2%. A helyi iparűzési adó alapja: állandó jelleggel végzett iparűzési tevékenység esetén az adó alapja a nettó árbevétel, csökkentve az eladott áruk beszerzési értékével (ELÁBÉ), az anyagköltséggel, továbbá az alapkutatás, alkalmazott kutatás, kísérleti fejlesztés adóévben elszámolt közvetlen költségével. A HIPA bevétel esetén a kedvezmények (kkv-k, házi orvos, egyéb kis adózók) kisebb, néhány millió forintos tételt tesznek ki, amelyekkel nem számolunk a becslések során. Telek-, építmény- és gépjárműadó bevételek Előzetes összeállítás arról, hogy milyen bevételt jelenthet a projekt működése az önkormányzat számára, ha megvalósul. A projekt fokozatosan fog kiépülni a teljes megvalósulásig. A kezdeti számításkor a teljes kihasználtságot vettük alapnak, hogy a maximumhoz lehessen viszonyítani az éves bevételeket, kiadásokat, illetőleg a különböző szintű kihasználtsági arányokat.
21 Telekadó (100 Ft/nm/év) A projektgazda a Tópark-projekt területe után (7702/31 hrsz.) összesen 10 mft/év telekadót fizet, már 2016. évben, a leendő parkoló területével együtt. A projektgazda addig fizet telekadót, amíg az épületek meg nem kapják a használatba vételi engedélyt. Ez időszakos bevétel, kivéve a parkolót. Az időszakos bevétel csökken az átadott épületek használatba vétele után. Három éves kivitelezést feltételezve a bevételt elharmadoltuk: 8, 4, 0 mft. A parkolók az egész terület kb. 20%-t teszik ki. Ezután 2 mft/év a bevétel. Ha az épületek megkapják a használatba vételi engedélyt, akkor építményadót is kell fizetni (ld. következő bekezdés). A használatba vételi engedélyt követő évtől viszont 0 Ft lesz a telekadó, mert a jogszabály szerint a tulajdonos levonhatja az alapterületből az összes épület alapterületét + az épületek hasznos alapterületeit, amelyek jóval meghaladják a telekadó hatálya alá eső területnagyságot. A szomszédos 15 ha, ugyancsak GKSz-övezetbe sorolt ún. Bitec-terület után is telekadó bevételhez jut az önkormányzat: 15 mft/év. A felépült épületek és parkolók utáni adózás ugyanolyan lesz, mint a 7702/31 hrsz-ú Tópark ingatlan esetében. A másik, 7702/32 hrsz-ú (GKSz-övezetbe tartozó) és jelenleg felszámolás alatt lévő ún. NKIK-terület is várhatóan hamarosan belép a telekadót fizetők körébe, mivel a terület feltárttá és hasznosíthatóvá válik a Tópark-projekt út- és közműfejlesztéseinek eredményeképpen. A terület, amint hasznosítani fogják, a továbbiakban telekadó-, építményadó és iparűzési adóköteles lesz. Az adóbevétel részben időszakos, részben állandó önkormányzati forrás lesz a parkolók után. Építményadó (900 Ft/nm/év) Az építményadó a hasznos alapterület után fizetendő. Lakás a 1,90 m feletti hasznos alapterület után akkor kell építményadót fizetni, ha az gazdasági szervezet (vállalkozás) tulajdonát képezi. Magánszemély nem fizet építményadót 150 nm-ig. A Tópark-projekt összes épületének hasznos (nettó) alapterülete 173.730 nm. A nem lakás célú ingatlan hasznos alapterülete 148.415 nm. Az ez után fizetendő adó kerekítve 134 mft/év bevételt jelent az önkormányzat számára. Állandó bevétel. Gépjárműadó Az adó központi adó, aminek a 40%-a marad helyben. 500 db autóval számolva (30.000,- Ft/év (120 KW-os autó) gépjárműadó esetén 6 mft/év, 1000 db autó esetén 12 mft/év bevétele keletkezik az önkormányzatnak. A bevételek a beköltözés függvényében növekednek. A teljes beköltözés esetén számításba vett 1000 db autószám és a 12 mft/év becslési érték óvatosnak tekinthető, hiszen a 350 db lakás mellett jelen lesz a területen a mintegy 7.000 főt foglalkoztató több száz cég, melyek közül számos ide lesz bejelentve.
22 Az adót meghatározó KW-t magas értéken vettük számításba, feltételezve, hogy magas jövedelműek vesznek lakást, ill. jelentenek be céget a területen. A számításoknál a 9 mft/év középértéket vettük alapul. Állandó bevétel. Iparűzési adóbevétel (HIPA) 2016-ban a helyben maradó adóbevételek 2,2 mrd Ft-t tettek ki a biatorbágyi költségvetésben. Hozzávetőlegesen ennek mintegy 70%-a a HIPA-ból keletkezett. A többi a telek- és az építményadóból, ill. a megosztott gépjárműadóból származott. Ha a vállalkozások telephelyként vannak bejelentve, akkor az önkormányzat több bevételhez jut, mint a cégközpont (adminisztráció) esetén. Ha csőd, megtorpanás (fizetőképtelenség) következik be a projektgazdánál, akkor ráterhelik az elmaradt adóösszegeket az adott ingatlanra (jelzálog). Ez ugyan jövőbeni pénz, de kockázat csökkentő tényező. Az önkormányzatnak azonban érdeke fűződik ahhoz, hogy működő és eredményes projektek legyenek a területén, mert akkor folyamatos bevételhez jut és nincs gond a területtel. Mivel, a mintegy 150.000 négyzetméternyi területen az iroda-, kereskedelmi, szolgáltatási és hasonló tevékenységet folytató cégek számát, tevékenységi körét, árbevételét nem tudjuk pontosan előre jelezni, ami ráadásul szükségképpen változni fog a piac alakulása folytán, ezért a helyi iparűzési adóbevétel nagyságára vonatkozóan ismét becslésre kényszerülünk. Várható helyi iparűzési adó (HIPA) bevételek becslése HIPA-kivitelezés. A kivitelezés során a Lavinamix Kft, mint kivitelező cég helyi iparűzési adót fizet. A teljes befejezésig kb. 15 mrd Ft lesz a kivitelezési összeg. A teljes kivitelezési összegből le kell vonni a feltételezhetően mintegy 50%-t kitevő anyag-, ill. a HIPA-alapból levonható egyéb költségeket. Ez összesen 150 millió forintot tesz ki a 15 mrd Ft-os kivitelezési érték után addig, amíg a projekt teljes egészében megvalósul. A kivitelezés 3 éven belüli befejeződését és folyamatos építkezést feltételezve, a bevételt elosztottuk három egyenlő részre. Időszakos bevétel. HIPA-lakásértékesítés. Az ÚTNET Kft, mint beruházó iparűzési adót fizet a lakások értékesítéséből befolyó bevételei után. 300 db lakás értékesítése és 50 db megtartása esetén, mintegy 24.500 nm nettó hasznos alapterületű értékesíthető és bérbe adató lakás adódik. 400 eft/nm-el számolva az eladott lakások értéke: 9,8 mrd Ft. A helyi iparűzési adó 2%-val számolva az adóbevétel:
23 196 millió forint. Az összeg megoszlik az eladási évek, feltételezésünk szerint 3 év szerint: 65,3 m Ft. (Az összesítő táblázatban 65 mft kerekített érték szerepel.) Időszakos bevétel. A garázsok és tárolók értékesítése utáni adóbevételt 30 millió forintra becsüljük (ÚTNET Kft. becslését átvéve), amely megoszlik az eladási évek (3 év) szerinti 10-10 millió forintra. HIPA-iparűzés. A Tópark területén gazdasági tevékenységet folytató cégek által fizetendő iparűzési adó nagyságát csak becsülni tudjuk, mivel ma még nem ismert sem a cégstruktúra, sem a cégek gazdasági teljesítménye. (ld. az alábbi becsléseket) HIPA alá esik az ÚTNET Kft. által tervezett bérbe adott kb. 50 db lakás utáni bevétel is. A bérleti díjat 11 /nm/hó és 315 Ft/ értékben számoljuk. 70 nm-es átlagos területtel és 50 db lakást figyelembe véve az éves bevétel: 145,5 mft. Ennek 2%-os iparűzési adója: 2,9 mft. (Az összesítő táblázatban 3 mft kerekített érték szerepel.) A következőkben megbecsüljük a várható HIPA bevételeket három eltérő megközelítésben. Kiindulásként, a terület teljes feltöltöttségét, mint maximális kihasználtságot vesszük alapul, amihez lehet majd viszonyítani az alacsonyabb szintű betelepülést, mivel ilyen nagyszabású program csak fokozatosan, évek során tud megvalósulni, és előállhat a projekt megtorpanása. Megjegyezzük, hogy a multifunkcionális tevékenységkör alkalmas a működőképesség fenntartására alacsonyabb kihasználtság esetén is, mert 1) a területre nem települ olyan technológiai vagy tevékenységlánc (ipari termelés), amely egy elemének kiesése vagy piaci dekonjunktúra megakasztaná a teljes folyamatot; 2) a széles funkcióskála rugalmasságot biztosít a piaci változásokhoz történő vállalkozói alkalmazkodásban, amelyet a külső és épületeken belüli térszerkezetek lehetővé tesznek.
24 1) HIPA-becslés, a regisztrált társas vállalkozások száma és összehasonlítás alapján A becslés során az agglomeráció azon városainak gazdasági övezeteit vettük összehasonlítási alapul, amelyek közel hasonló vállalkozói szerkezettel rendelkeznek és adatok is elérhetők. Biatorbágy Szentendre Gödöllő Budakeszi kereskedelem, gépjárműjavítás 323 673 662 266 szállítás, raktározás 54 64 84 22 szállás-szolgáltatás, vendéglátás 57 148 92 67 információ, kommunikáció 139 288 216 154 pénzügyi, biztosítás 32 49 53 31 ingatlanügyletek 79 210 182 103 szakmai, tudományos, műszaki tev. 309 743 633 388 adminisztratív és szolgáltató tev. 69 162 172 90 művészet, szórakoztatás, szabadidő 37 105 64 62 egyéb szolgáltatás, tevékenység 28 75 61 43 Releváns szolgáltatások összesen 1 127 2 517 2 219 1 226 Összes regisztrált társas vállalkozás 1 412 3 144 2 928 1547 Tóparkba költözhető szolgáltatások és vállalkozások aránya* 0,80 0,80 0,76 0,79 Összes helyi iparűzési adóbevétel 2015 1 598 000 000 1 233 468 420 3 092 915 000 442 611 000 HIPA arányosítva* 1 278 400 000 986 774 736 2 474 332 000 354 088 800 vállalkozások száma arányosítva* 1 129,6 2 515,2 2 342,4 1 237,6 átlagos HIPA vállalkozásonként 1 131 728 392 325 1 056 323 286 109 100 betelepülő vállalkozás esetén 113 172 805 39 232 456 105 632 343 28 610 924 500 betelepülő vállalkozás esetén 565 864 025 196 162 280 528 161 715 143 054 620 * A tevékenységek, cégek közül kiszűrtük a Tóparkban nem relevánsakat (ipar, logisztika), az értéket 80%-ra vettünk. A becslés teljes kihasználtságot, 500 működő vállalkozást feltételezve és kerekítve: 566 mft. A cégek által várhatóan vásárolt és kiadott lakások után fizetett HIPA-val itt nem számoltunk. 2) HIPA-becslés főbb tevékenység típusonként és kivitelezés után (ÚTNET Kft.) A becslés eredménye: 1.311 mft tevékenység típusonként 383 mft kivitelezési és értékesítési érték után (ld. következő oldali táblázat)
25 HIPA bevétel becslés a teljes Tópark bérbeadása után, főbb tevékenység típusonként és kivitelezési érték után Forrás: ÚTNET Kft. Tóparkban működő cégek cég, db terület, m2 várható éves átlagos forgalom/cég, Ft szektorok szerinti diverzifikáció cég, db várható összes árbevétel, Ft levonható rész, % éves becsült IPA 2% Biatorbágy irodát bérlő, kis árbevételű cégek bevétele utáni HIPA irodát bérlő, közepes árbevételű cégek bevétele utáni HIPA irodát bérlő, nagy árbevételű cégek bevétele utáni HIPA 163 13 000 190 000 000 kereskedelem 54,17 10 291 666 667 70 61 750 000 szolgáltatás 54,17 10 291 666 667 5 195 541 667 ipar 54,17 10 291 666 667 30 144 083 333 35 21 000 850 000 000 kereskedelem 11,67 9 916 666 667 70 59 500 000 szolgáltatás 11,67 9 916 666 667 5 188 416 667 ipar 11,67 9 916 666 667 30 138 833 333 5 17 000 5 000 000 000 kereskedelem 1,67 8 333 333 333 70 50 000 000 szolgáltatás 1,67 8 333 333 333 5 158 333 333 ipar 1,67 8 333 333 333 30 116 666 667 kiskereskedelem földszint forgalom utáni HIPA 70 7 000 200 000 000 14 000 000 000 70 84 000 000 szolgáltatás földszint bevétel utáni HIPA 70 7 000 50 000 000 3 500 000 000 5 66 500 000 konferencia szolgáltatás forgalom utáni HIPA 1 4 500 500 000 000 500 000 000 5 9 500 000 Facility Management forgalom utáni HIPA (bérbeadó cég, irodák, kisker. bérbeadása) 10 /m2 1 70 000 2 016 000 000 2 016 000 000 5 38 304 000 Éves HIPA bevétel, összesen: 139 500 103 625 000 000 1 311 429 000 HIPA bevétel becslés kivitelezés után 2016-2020 építkezés során kivitelezési költség 120 125 000 000 15 000 000 000 50 150 000 000 lakás, garázs és tároló értékesítés 350 35 000 000 12 250 000 000 5 232 750 000 Éves HIPA bevétel összesen 2016-2020: 382 750 000
26 3) Becslés, amely a bruttó bér + járulék kétszeresével becsüli meg az éves árbevételt A becsléshez a nyugati agglomeráció átlagkeresetét szükséges meghatározni. Az átlagkeresetek az országban a 2016. januári KSH Gyorstájékoztató alapján 10 az alábbiak szerint alakult. A teljes munkaidőben alkalmazásban állók nemzetgazdasági szintű átlagos bruttó keresete a legalább öt főt foglalkoztató vállalkozásoknál, a költségvetési intézményeknél és a megfigyelt nonprofit szervezeteknél 249 400 forint volt. A bruttó átlagkeresetek az információ és kommunikáció gazdasági ágban voltak a legmagasabbak (503. 000,- forint), a humán-egészségügyi, szociális ellátás területén a legalacsonyabbak (150.600,- forint). Nemzetgazdasági szinten az átlagos nettó kereset 165 800 forint volt, családi kedvezmény nélkül számítva. 2016-ban a családi kedvezmény igénybevételének szabályai elsősorban a kétgyermekes családok esetében jelentősen módosultak, ami befolyásolta a nettó keresetek nagyságát és változását. A kedvezményt is figyelembe véve a nettó kereseti átlag: 173 000 forintra becsülhető. A nemzetgazdasági szintű, átlagos havi bruttó munkajövedelem: 259 500 forint. A munkajövedelmen belül az egyéb munkajövedelem aránya átlagosan 3,9% volt. A keresetek alakulása, 2016. január (KSH Gyorstájékoztató) Szféra Összesen átlagkereset, Ft Közfoglalkoztatottak nélkül, átlagkereset, Ft Bruttó Vállalkozások 263 300 264 500 Költségvetés 223 900 261 800 Nonprofit szervezetek 216 600 236 800 Nemzetgazdaság Összesen Ebből: közfoglalkoztatottak 249 400 262 900 79 300 x Nettó Vállalkozások 175 100 175 900 Költségvetés 148 900 174 100 Nonprofit szervezetek 144 000 157 500 Nemzetgazdaság Összesen 165 800 174 900 Ebből: közfoglalkoztatottak 52 700 x Forrás: KSH Gyorstájékoztató Keresetek, 2016. január Közzététel: 2016. március 18. A keresetek alakulása Pest megyében évek óta a magyarországi átlag körül alakul. A Tópark területen feltételezhető, hogy az átlagnál magasabb lesz a jövedelem. Ezt mutatja az alábbi, Budapest és a szomszédos megyék havi bruttó átlagkeresetének táblázata (2015. I. félév): 10 KSH Gyorstájékoztató alapján 10 Keresetek, 2016. január Közzététel: 2016. március 18.