Az ERSTE NYÍLTVÉGŰ INGATLAN BEFEKTETÉSI ALAP e kiegészítve a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete 2008.06.09-i felhívása alapján
1. Az Erste Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap (továbbiakban: Alap) rövid bemutatása Az Alap neve Erste Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap Az Alap rövidített elnevezése Erste Ingatlan Alap Az Alap típusa, fajtája Az Alap Magyarországon nyilvános forgalomba hozatal útján létrehozott, nyíltvégű ingatlanforgalmazó befektetési alap. Az Alap futamideje Az Alap futamideje a nyilvántartásba vételtől (2004.03.30.) határozatlan ideig terjed. Felügyeleti nyilvántartásba vétel száma kelte Az Alap a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete engedélye (engedély száma: III/120.018-1/2004, kelte: 2004.03.30.) alapján, a nyilvántartásba vételt követően (lajstromszám: 1211-7) 2004. március 30-án kezdte meg működését. Az Alap befektetési jegyeinek jegyzése 2004. március 17. és 2004. március 19. között bonyolódott. Jegyzési árfolyam a névérték 100 %-a volt. Befektetési jegyek előállítása A befektetési jegyek alapcímlete 1 Ft, azaz egy forint. A befektetési jegyek névreszólóak és dematerializált formában kerülnek előállításra, így fizikai kikérésükre nincs lehetőség. A portfolió lehetséges elemei Az Alapkezelő az ingatlanportfolióba hozamnövelő és tőkenövekedési céllal olyan ingatlanokat várárol melynek során figyelembe veszi az adott régió területi, népességi, gazdasági és infrastrukturális és egyéb, az ingatlan értékére ható tényezőit, azok közép és hosszú távú változásait és ezek hatását a teljes ingatlanportfolióra a kockázatok csökkentése és az elérni kívánt hozam céljából. Az Alap portfoliójába az ingatlanokon felül a Magyar Állam vagy az MNB által kibocsátott, lejáratát tekintve egy évnél nem hosszabb futamidejű állampapírok; látra szóló és lekötött bankbetétek; OECD tagállam által kibocsátott, lejáratát tekintve egy évnél nem hosszabb futamidejű állampapírok és fedezeti ügyletek kerülhetnek. Az Alapkezelő Erste Alapkezelő Zrt. Székhelye: 1138 Budapest, Népfürdő utca 24-26. Cégjegyzékszáma: 01-10-044157 Erste Alapkezelő Zrt. 1 2007. december 31.
A Letétkezelő ERSTE Bank Hungary Nyrt. Székhelye: 1138 Budapest, Népfürdő utca 24-26. Cégjegyzékszáma: 01-10-041054 A Forgalmazó Erste Befektetési Zrt. Székhelye: 1138 Budapest, Népfürdő utca 24-26. cégjegyzékszáma: 01-10-041373 CIB Bank Zrt. Székhelye: 1027 Budapest, Medve u. 4-14. Cégjegyzékszáma: 01-10-041004 Budapest Bank Nyrt. Székhelye: 1138 Budapest, Váci út 188. cégjegyzékszáma: 01-10-041037 Szerződés hatálya: 2007. március 26. Az Erste Befektetési Zrt. forgalmazó Ügynöke ERSTE Bank Hungary Nyrt. fiókhálózata Székhelye: 1138 Budapest, Népfürdő utca 24-26. Cégjegyzékszáma: 01-10-041054 Az Alap könyvvizsgálója EXAM Könyvvizsgáló, Adó és Közgazdasági Tanácsadó Kft. Székhelye: 1172 Budapest, Jászkisér u. 66. (000798 MKVK nyilvántartási szám, T-000798/05 Felügyeleti nyilvántartási szám) Könyvvizsgáló neve: Nagy Ilona Lakcíme: 1172 Budapest, Jászkisér u. 66. (003753 MKVK nyilvántartási szám, E-003753/95 Felügyeleti nyilvántartási szám.) Az Ingatlanértékelő ESTON International Ingatlantanácsadó Zrt. Székhelye: 1024 Budapest, Lövőház u. 39. II. em. Cégjegyzékszáma: 01-10-044419 Erste Alapkezelő Zrt. 2 2007. december 31.
2. Az Alap befektetési eszközállománya a befektetési politikában meghatározott kategóriák szerint Nyitó eszközérték (T. nap: 2006.12.29.) (Ft) Záró eszközérték (T. nap: 2007.12.29.) (Ft) I. Ingatlan befektetések 44 758 513 278 54 806 816 550 I/A.Bérbeadási célú ingatlan 43 609 013 278 53 568 694 303 1. Telek 0 43 000 000 2. Iroda ingatlan 29 064 480 750 29 837 662 875 3. Kereskedelmi ingatlan 10 464 716 553 16 075 994 403 4. Ipari ingatlan 285 048 000 3 705 000 000 5. Egyéb ingatlan (bankfiók) 3 794 767 975 3 907 037 025 I/B. Fejlesztés alatt álló ingatlan 1 062 500 000 1 238 122 247 1. Telek 1 062 500 000 1 238 122 247 I/C. Eladási célú ingatlan 87 000 000 0 II. Nem ingatlan célú befektetések 105 846 207 366 122 804 856 441 II/A. Értékpapírok 25 876 051 826 54 614 357 521 II/A.1. a Magyar Állam vagy az MNB által kibocsátott, lejáratát tekintve egy évnél nem hosszabb futamidejű állampapírok 25 876 051 826 54 614 357 521 Diszkont kincstárjegyek 18 220 967 195 7 802 314 381 Államkötvények 7 655 084 631 46 812 043 140 II/B. Látra szóló és lekötött bankbetétek 78 132 826 231 68 113 065 950 Folyószámla 25 1 023 305 Lekötött betét 78 132 826 206 68 112 042 645 3 hónapon belüli lekötésű 11 436 568 707 43 515 764 034 3 hónapnál hosszabb lekötésű 66 696 257 499 24 596 278 611 II/C. Devizaárfolyamhoz kötött ingatlanügyletek árfolyamkockázatának fedezése céljából kötött határidős ügyletek 1 837 329 309 77 432 970 3. Befektetési jegy és nettó eszközérték alakulása Tárgyidőszak: 2007.01.01. - 2007.12.31. Forgalomban lévő befektetési jegyek száma 2007.01.01-én 102 118 860 412 Tárgyidőszakban eladott befektetési jegyek száma 38 320 075 483 Tárgyidőszakban visszaváltott befektetési jegyek száma 29 306 269 813 Forgalomban lévő befektetési jegyek száma 2007.12.31-én 111 132 666 082 Portfólió összesített nettó eszközértéke 2007.12.29-én (Ft) * 151 364 138 243 Egy jegyre jutó nettó eszközérték 2007.12.29-én (Ft) * 1.3676 * tárgyidőszakban közzétett utolsó nettó eszközérték Erste Alapkezelő Zrt. 3 2007. december 31.
4. Az Alap saját tőkéjének (összesített nettó eszközértékének) és az egy jegyre jutó nettó eszközértékének alakulása a tárgyévet megelőző három év végén, valamint 2007. évben havi bontásban Eszközérték érvényességi dátuma (hónap utolsó munkanapja) 5. Az Alap hozam adatai Saját tőke (Ft) Egy jegyre jutó nettó eszközérték (Ft) 2004.12.31 9 093 847 608 1.0813 2005.12.30 46 973 231 353 1.1739 2006.12.29 129 800 448 506 1.2666 2007.01.31 133 757 261 517 1.2752 2007.02.28 136 284 035 704 1.2834 2007.03.30 137 094 599 809 1.2911 2007.04.27 137 872 841 933 1.3001 2007.05.31 135 714 405 810 1.3106 2007.06.29 133 769 454 370 1.3192 2007.07.31 135 231 890 256 1.3283 2007.08.31 136 264 623 334 1.3365 2007.09.28 141 529 441 817 1.3447 2007.10.31 143 641 924 072 1.3533 2007.11.28 146 757 465 265 1.3601 2007.12.29 151 364 138 243 1.3676 Bemutatásra kerülő időszak 2004. Q1 2004. Q2 2004. Q3 2004. Q4 2005 2006 2007 Időszak záró dátuma 2004.03.31 2004.06.30 2004.09.30 2004.12.31 2005.12.31 2006.12.31 2007.12.31 Időszak kezdő dátuma 2004.03.30 2004.03.31 2004.06.30 2004.09.30 2004.12.31 2005.12.31 2006.12.31 Alap nettó hozama* 0.00% 2.04% 3.35% 2.53% 8.56% 7.90% 7.97% Származtatott ügylet az Alapban az adott időszakban nincs nincs nincs nincs van van van A származtatott ügyletek összesített piaci értéke (átlagosan az adott nincs nincs nincs nincs 0.018% 0.337% 0.019% időszakban) Tőkeáttétel mértéke** N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A * Kamatadó, forgalmazási költségek (vételi, eladási jutalék), számlavezetési és egyéb költség levonása előtti hozam. **Nem értelmezhető; maximum a devizakitettség mértékéig, kizárólag kockázat csökkentés céljából kötött fedezeti ügyletek A magánszemélyek jövedelemadójáról szóló törvényi rendelkezések értelmében a belföldi adóilletőségű magánszemélyeknek a nyilvánosan forgalomba hozott befektetési jegyek hozamából származó jövedelmük után a fizetendő adó mértéke 20%. Az Alap befektetési jegyeinek a Forgalmazón keresztül történő visszaváltásakor keletkező árfolyamnyereség is a fent említett 20 %-os kulccsal adózik. A 2006. augusztus 31-ig megszerzett befektetési jegyek 2006. augusztus 31-ét követő visszaváltásával keletkezett árfolyamnyereség után a törvényben meghatározott átmeneti rendelkezések értelmében nem kell kamatadót fizetni. Külföldi adóilletőségű magánszemély befektetők adózására a vonatkozó kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmény rendelkezései az irányadók azzal, hogy ezen magánszemélyeknek külföldi adóilletőségük igazolásaként a Forgalmazó felé be kell nyújtaniuk az illetékes külföldi adóhatóság által kiállított adóilletőségi igazolást is valamennyi adóévre, valamint nyilatkozniuk kell, hogy ők minősülnek haszonhúzónak az ügylet tekintetében. Ezen igazolás és nyilatkozat hiányában függetlenül a kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezményben foglaltaktól a külföldi adóilletőségű magánszemélyekre a belföldi adóilletőségűekre vonatkozó rendelkezéseket alkalmazni szükséges. Erste Alapkezelő Zrt. 4 2007. december 31.
Belföldi adóilletőségű gazdálkodó szervezetek és más jogi személyek esetében a befektetési jegyek hozama adóköteles bevételüket növeli. Ez után a mindenkor érvényes rájuk vonatkozó adójogszabályok szerint kell az adót megfizetniük. A magyar adójogszabályok szerint külföldi adóilletőségűnek minősülő, Magyarországon telephellyel nem rendelkező társaságok amennyiben üzletvezetésük nem Magyarországon van - nem alanyai a magyar társasági adótörvénynek. Az ellenérték kifizetésére, a készpénzfelvételhez kapcsolódó esetleges korlátozásokra és költségekre a Forgalmazó vonatkozó hirdetményében foglaltak irányadók. Az Alap befektetési politikájában referencia index nem került meghatározásra. Az Alap futamideje során nem fizet hozamot, a befektetésein elért nyereséget újra befekteti. A hozam a befektetési jegyek nettó eszközértékének emelkedésén keresztül mérhető. Az Alapkezelő folyamatos napi nettó eszközértéken történő visszavásárlási kötelezettség vállalásával biztosítja a befektetők számára, hogy befektetési jegyeik vagy egy részük visszaváltásával tetszőleges időpontban hozzájussanak a felhalmozott hozamhoz. Felhívjuk a befektetők figyelmét, hogy a jelentésben szereplő múltbeli teljesítmények, hozamok nem jelentenek garanciát az Alap jövőbeni teljesítményére, hozamára. 6. Az Alap részére igénybe vett hitel feltételei Az Alap által felvett hitelek kondíciói az alábbiak: 1. Hitel nyújtó: ERSTE Bank Hungary Nyrt. Hitel keret összege: 10.518.197,36 EUR Hitel összege: 8.065.635,09 EUR Futamidő lejárata: 2015. szeptember 30. Kamat típusa: változó Kamat: 3 havi EURIBOR kamatbázis + 1,20 %/év kamatfelár 2. Hitel nyújtó: ERSTE Bank Hungary Nyrt. Hitel keret összege: 142.000.000,00 EUR Hitel összege: 96.222.727,18 EUR Futamidő lejárata: 2008. november 14. Kamat típusa: változó Kamat: 3 havi EURIBOR kamatbázis + 1,00 %/év kamatfelár 7. Származtatott ügyletekre vonatkozó adatok Ügylet iránya: Sell Ügylet referencia száma FX0000035179 Nyitás dátuma 2007.12.19 Kötési árfolyam 255,67 Ft/EUR Zárás dátuma 2008.03.31 Ügylet értéke 87.279.448.00 8. Az Alap 2007. évi auditált üzleti eredményének bemutatása Az Alap 2007. évi bevételei adatok ezer forintban Összes bevétel Ebből pénzügyileg realizált bevétel Értékesítés nettó árbevétele 4 351 455 4 032 035 - Ingatlan bérbeadásából származó bevétel 3 948 246 3 780 162 - Ingatlan bérbeadásához kapcsolódó bevétel 109 937 109 937 - Földhasználati díjbevétel 158 729 19 954 - Ingatlan eladásból származó bevétel 111 719 111 719 Erste Alapkezelő Zrt. 5 2007. december 31.
adatok ezer forintban Összes bevétel Ebből pénzügyileg realizált bevétel - Közvetített szolgáltatás 22 824 10 263 Egyéb bevételek 234 772 234 772 - Ingatlan értékesítés eladási ár (befektetett eszköz) 111 000 111 000 - Késedelmi kamat 103 904 103 904 - Képzett értékvesztés kivezetése 4 961 4 961 - Káreseményekkel kapcsolatos bevétel 7 539 7 539 - Kártérítés 7 280 7 280 - Egyéb bevételek 88 88 Az Alap 2007. évi költségei, ráfordításai Összes költség, ráfordítás Ebből pénzügyileg realizált költségek, ráfordítások Eladott áruk (továbbszámlázott szolgáltatások) beszerzési értéke 87 269 87 269 - Eladott ingatlan beszerzési ára 67 595 67 595 - Közvetített szolgáltatás 19 674 19 674 Működési költségek összesen 1 662 556 1 507 310 - Alapkezelői díj 1 380 158 1 253 747 - Letétkezelői díj 208 167 189 205 - Hirdetés, közzététel 296 272 - Könyvvizsgálati díj 3 000 1 500 - Ingatlan értékbecslés 15 887 12 594 - Ingatlan kezelési, üzemeltetési díj 6 117 5 911 - Ingatlan karbantartási díj 6 016 4 142 - Társasházi tulajdonok után fizetett közös költség 20 673 19 224 - Bérleti, használati díj 869 869 - Hirdetés, reklám 12 12 - Ügyvédi, közjegyzői díj 12 571 12 571 - Szakértői díj 754 354 - Más vállalkozó által végzett szolgáltatás díja 3 349 3 210 - Ingatlanügynöki díj (bérlő közvetítés) * 255 255 - Közigazgatási díjak 1 227 1 107 - Bank és nyomtatvány költség 1 279 1 279 - Energia költség (víz, csatorna, gáz, áram) 1 716 866 - Egy éven belül elhasználódó eszközök költségei 210 192 Egyéb ráfordítás összesen 422 811 417 743 - Ingatlan értékesítés beszerzési ár 113 239 113 239 - Felügyeleti díj 35 145 30 510 - Helyi adók (építmény és telekadó) 124 020 124 020 - Értékvesztés 148 996 148 996 - Egyéb ráfordítások 1 411 978 * A porfólióba került ingatlanok ügynöki díjai a beszerzési ár részét képezik. Erste Alapkezelő Zrt. 6 2007. december 31.
Az. Alap 2007. évi pénzügyi eredménye Pénzügyi műveletek bevétele összesen 12 936 528 11 573 135 - Bankbetét kamata 5 759 394 4 396 001 - Értékpapírok kamatbevétele 461 865 461 865 - Értékpapírok árfolyamnyeresége 2 035 629 2 035 629 - Külföldi eszközök és kötelezettségek átváltáskori árfolyamnyeresége 1 997 323 1 997 323 - Határidős ügyletek árfolyamnyeresége 2 682 317 2 682 317 Pénzügyi műveletek ráfordítása összesen 1 433 571 1 064 944 - Hitelintézetnek fizetett kamat 1 142 998 774 371 - Értékpapírok árfolyamvesztesége 31 306 31 306 - Külföldi eszközök és kötelezettségek átváltáskori árfolyamvesztesége 25 211 25 211 - Határidős ügyletek árfolyamvesztesége 234 056 234 056 Az. Alap 2007. évi rendkívüli eredménye Rendkívüli bevételek összesen 26 26 - Behajthatatlan követelés 26 26 Rendkívüli ráfordítások összesen 45 45 - Térítés nélkül átadott eszköz 45 45 Az Alap tárgyévi eredménye - nyereség 13 916 529 Értékesített ingatlanok eredményének bemutatása adatok: ezer forintban Megnevezés Készlet Befektetett eszköz Értékesített ingatlan eladási ára 111 719 111 000 Értékesített ingatlan nyilvántartási értéke 87 000 110 048 - Nettó könyv szerinti érték 67 595 113 239 - Értékelési különbözet 19 405-3 191 Értékesített ingatlan eredmény - nyereség 24 719 952 Erste Alapkezelő Zrt. 7 2007. december 31.
9. Ingatlanok bemutatása Ingatlan címe Helyrajzi szám Funkcionális kategória Bruttó bérbeadható terület m2 Nettó bérbeadható terület m2 Építés, használatba vétel (tulajdonba/ birtokba vétel) éve Tervezett tartási időtáv ** Veszprém, Egyetem u 19. 5587/A/15 Egyéb ingatlan (bankfiók) 79 79 2004. év több mint 10 év Debrecen, Szent Anna út 14/b 9001/3 Egyéb ingatlan (bankfiók) 541 541 2004. év több mint 10 év Budapest, VII. Erzsébet krt 17. 33673/0/A/1 Egyéb ingatlan (bankfiók) 416 416 2004. év több mint 10 év Sárospatak, Rákóczi út 40 fsz.3. 2547/A/21 Egyéb ingatlan (bankfiók) 147 147 2004. év több mint 10 év Budapest, XVIII. Csomafalva u. 1. 139800/3/A/1 Kereskedelmi ingatlan 274 274 2004. év 3-5 év között Budapest, XVIII. Pesti út 237/E,F 139800/3/A/9,15,18,19, Kereskedelmi ingatlan 694 694 2004. év 3-5 év között 21,25,139800/1/B/6 Siófok, Tanácsház u.9. 6443/4/A/39 Kereskedelmi ingatlan 450 450 2004. év 5-10 év között Siófok, Fő út 174-176. 6453/4/A/12,13,16 6453/4/B/4,5,12 Kereskedelmi ingatlan 383 383 2004. év 3-5 év között Pécs, Tímár u. 2. 17438 Kereskedelmi ingatlan 535 535 2004. év kevesebb mint 1 év Lajosmizse, Dózsa György u. 20-22. 178 Kereskedelmi ingatlan 1 046 1 046 2004. év több mint 10 év Kistelek, Ifjúság tér 5. 507/6 Kereskedelmi ingatlan 944 944 2004. év több mint 10 év Kisújszállás, Deák Ferenc u 13-17. 160/2;3 Kereskedelmi ingatlan 857 857 2004. év több mint 10 év Solt, Kecskeméti út 3/a 2508/9 Kereskedelmi ingatlan 929 929 2004. év több mint 10 év Berettyóújfalu, Dózsa György u. 66. 2145 Kereskedelmi ingatlan 1 022 1 022 2004. év több mint 10 év Erste Alapkezelő Zrt. 8 2007. december 31.
Ingatlan címe Helyrajzi szám Funkcionális kategória Bruttó bérbeadható terület m2 Nettó bérbeadható terület m2 Építés, használatba vétel (tulajdonba/ birtokba vétel) éve Tervezett tartási időtáv ** Püspökladány, Rákóczi út 5. 1596/1 Kereskedelmi ingatlan 1 000 1 000 2004. év több mint 10 év Szécsény, Rákóczi út 110. 478 Kereskedelmi ingatlan 891 891 2005. év több mint 10 év Zalaegerszeg, Batthyány u. 14. 3644/3 Kereskedelmi ingatlan 983 983 2004. év több mint 10 év Kiskunhalas, Semmelweis tér 30. 2528/20 Kereskedelmi ingatlan 844 844 2005. év több mint 10 év Törökszentmiklós, Kossuth út 140. 4033 Kereskedelmi ingatlan 957 957 2005. év több mint 10 év Debrecen, Nagy Lajos király tér 1-5. 21644/A/176 Kereskedelmi ingatlan 1 049 1 049 2005. év több mint 10 év Kalocsa, Malatin tér 1. 3035/17 Kereskedelmi ingatlan 991 991 2005. év több mint 10 év Karcag, Horváth Ferenc út 2-4. 48/2 Kereskedelmi ingatlan 929 929 2005. év több mint 10 év Miskolc, Király u. 7/a 6571/109 Kereskedelmi ingatlan 892 892 2005. év több mint 10 év Mezőkövesd, Mátyás király u. 199. 3769 Kereskedelmi ingatlan 792 792 2005. év több mint 10 év Füzesabony, Hunyadi János u. 2869/27 Kereskedelmi ingatlan 1 050 1 050 2005. év több mint 10 év Hajdúböszörmény, Bánság tér 1/A. 5576 Kereskedelmi ingatlan 901 901 2005. év több mint 10 év Baja, Vörösmarty u. 5 833/A/2 Egyéb ingatlan (bankfiók) 422 422 2005. év több mint 10 év Budapest, Erzsébet krt. 8. 34562/0/A/9 Egyéb ingatlan (bankfiók) 295 295 2005. év több mint 10 év Kalocsa, Szent István u 30. 345/1/A/1-3 Egyéb ingatlan (bankfiók) 310 310 2005. év több mint 10 év Kaposvár, Bajcsy Zs. u. 24 346/2 Egyéb ingatlan (bankfiók) 630 630 2005. év több mint 10 év Siófok, Fő út 172/A 6284 Egyéb ingatlan (bankfiók) 296 296 2005. év több mint 10 év Székesfehérvár, Palotai u. 4. 5531/36/A/11,14 Egyéb ingatlan (bankfiók) 610 610 2005. év több mint 10 év Erste Alapkezelő Zrt. 9 2007. december 31.
Ingatlan címe Helyrajzi szám Funkcionális kategória Bruttó bérbeadható terület m2 Nettó bérbeadható terület m2 Építés, használatba vétel (tulajdonba/ birtokba vétel) éve Tervezett tartási időtáv ** Veszprém, Szabadság tér 1. 103/2/A/3 Egyéb ingatlan (bankfiók) 481 481 2005. év több mint 10 év Budapest, IX. Lónyay u. 38. 36959 Irodaingatlan 7 073 4 920 2005. év kevesebb mint 1 év Békéscsaba, Munkácsy u. 2. fsz.5. 2932/7/A/35 Egyéb ingatlan (bankfiók) 220 220 2005. év több mint 10 év Kecskemét, Nagykőrösi u. 11. 4139/1 Egyéb ingatlan (bankfiók) 712 712 2005. év több mint 10 év Sopron, Előkapu u. 2. fsz 2. 115/2/A/2 Egyéb ingatlan (bankfiók) 410 410 2005. év több mint 10 év Székesfehérvár, Budai út 36. 8696 Egyéb ingatlan (bankfiók) 576 576 2005. év több mint 10 év Zalaegerszeg, Ispotály köz 2. 2945 Egyéb ingatlan (bankfiók) 865 865 2005. év több mint 10 év Záhony, Ady E. U. 31-33. Fsz 1 533/5/A/15,31 Egyéb ingatlan (bankfiók) 217 217 2005. év több mint 10 év Gyula, Városház u 16-24. 4467/3/A/73 Egyéb ingatlan (bankfiók) 175 175 2005. év több mint 10 év Lenti, Zrínyi u. 3. 407/A/2,3 Egyéb ingatlan (bankfiók) 151 151 2005. év 2007. év több mint 10 év Nyíregyháza, Vay Ádám krt. 12. 245/2 Egyéb ingatlan (bankfiók) 748 748 2005. év több mint 10 év Sásd, Rákóczi F. u.17. 281/1 Egyéb ingatlan (bankfiók) 184 184 2005. év több mint 10 év Kőszeg, Rákóczi F. u. 80-82. 2968 Kereskedelmi ingatlan 926 926 2005. év több mint 10 év Várpalota, Kossuth u. 7. 170/1 Kereskedelmi ingatlan 967 967 2005. év több mint 10 év Budapest, V. Petőfi Sándor utca 10. 24299/0/A/2 Egyéb ingatlan (bankfiók) 201 201 2005. év több mint 10 év Szeged, I.kerület, Széchenyi tér 17. 3862/A/1 Irodaingatlan 3 435 2 067 2005. év több mint 10 év Mezőtúr, Dózsa György út 2-4. 4235/A/1,2 Kereskedelmi ingatlan 1 093 1 093 2005. év több mint 10 év Budapest, XIV. Vezér utca 147. A-D. 31373/9/A/31-35 Kereskedelmi ingatlan 1 361 1 361 2005. év több mint 10 év Erste Alapkezelő Zrt. 10 2007. december 31.
Ingatlan címe Helyrajzi szám Funkcionális kategória Bruttó bérbeadható terület m2 Nettó bérbeadható terület m2 Építés, használatba vétel (tulajdonba/ birtokba vétel) éve Tervezett tartási időtáv ** Budapest, IX. Lechner Ödön fasor 1-2. 38017/15/A/93-94 Egyéb ingatlan (bankfiók) 165 165 2005. év több mint 10 év Komló, Kossuth L. 3584/15/A/1 Kereskedelmi ingatlan 923 923 2005. év több mint 10 év Mátészalka, Kölcsey F. u. 17. 2746/1/A/12,23 Egyéb ingatlan (bankfiók) 251 251 2005. év több mint 10 év Hajdúnánás, Dorogi u. 10. fsz.2. 2890/1/A/2 Egyéb ingatlan (bankfiók) 137 137 2005. év több mint 10 év Makó, Csanád vezér tér 5/A 7629/8/A/13 Egyéb ingatlan (bankfiók) 162 162 2005. év több mint 10 év Szombathely, Mártírok tér 12. 6222 Egyéb ingatlan (bankfiók) 577 577 2005. év több mint 10 év Gyöngyös, Mikszáth Kálmán út 4. 2095/A Egyéb ingatlan (bankfiók) 601 601 2005. év több mint 10 év Budapest, XIII. Rokolya u. 1-13. 26444/2 Irodaingatlan 6 461 6 461 2005. év több mint 10 év Budapest, IV. Károlyi utca 1-3. 70350/1,2 Irodaingatlan 5 115 5 115 2005. év 3-5 év között Sopron, Várkerület 81. fsz. 2202/A/1 Kereskedelmi ingatlan 427 427 2005. év több mint 10 év Debrecen, I. Kerület Vár u. 4. 8419/2 Irodaingatlan 1 504 1 504 2005. év több mint 10 év Debrecen, Szent Anna utca 39-41. 9788/A/14,19,25,35-44, 49-53,55,58 Irodaingatlan 1 000 1 000 2005. év több mint 10 év Sümeg, 84-es Főút 1623/10 Kereskedelmi ingatlan 924 924 2005. év több mint 10 év Zalaszentgrót, Batthyány utca 2/A 0223/1 Kereskedelmi ingatlan 868 868 2006. év több mint 10 év Jászapáti, Petőfi Sándor út 8. 2805/1 Kereskedelmi ingatlan 893 893 2006. év több mint 10 év Szombathely, Puskás Tivadar utca 3-5/J 7311/A/10 Ipari ingatlan 2 644 2 644 2005. év 5-10 év között Csurgó, Széchenyi tér 16. 966/A/1 Egyéb ingatlan (bankfiók) 155 155 2005. év több mint 10 év Erste Alapkezelő Zrt. 11 2007. december 31.
Ingatlan címe Helyrajzi szám Budapest, XIII. Európa Torony Népfürdő u.24-26. 25832/7/A/1,2,3, 25832/B/1 Funkcionális kategória Bruttó bérbeadható terület m2 Nettó bérbeadható terület m2 Építés, használatba vétel (tulajdonba/ birtokba vétel) éve Tervezett tartási időtáv ** Irodaingatlan 25 636 25 636 2006. év több mint 10 év Budapest, XII. Szilágyi Erzsébet fasor 63. fsz.1 13043/23/A/1 Kereskedelmi ingatlan 360 360 2006. év több mint 10 év Budapest, XIII. Párkány u. 10. 25776/18 Kereskedelmi ingatlan 741 741 2006. év több mint 10 év Budapest, XXI. Vénusz u. 2. 200626/1 Kereskedelmi ingatlan 1 152 1 152 2006. év több mint 10 év Budapest, XVII. Bakancsos u. 5. 121127/40 Kereskedelmi ingatlan 1 227 1 227 2006. év több mint 10 év Budapest, III. Vörösvári út 98. 16918/15 Kereskedelmi ingatlan 1 117 1 117 2006. év több mint 10 év Budapest, IV. Rózsa u. 77. 71422/153 Kereskedelmi ingatlan 749 749 2006. év több mint 10 év Miskolc, Klapka u. 9-11. 13066/9 Kereskedelmi ingatlan 1 039 1 039 2006. év több mint 10 év Budapest, XI. Tétényi u. 31 3302/47 Kereskedelmi ingatlan 610 610 2006. év több mint 10 év Budapest, XVIII. ker. Üllői út 753. 147117 Kereskedelmi ingatlan 914 914 2006. év több mint 10 év Budapest, XXI. Ker. Csikó sétány 2. 213002/24 Kereskedelmi ingatlan 1 242 1 242 2006. év több mint 10 év Budapest, XXII. Nagytétényi út 29. 232002/35 Irodaingatlan 25 928 25 928 2006. év több mint 10 év Budapest, XVIII. Nemes u.7. 144328 Kereskedelmi ingatlan 414 414 2006. év több mint 10 év Szarvas, Szabadság utca 47-49. 4308 Kereskedelmi ingatlan 1 235 1 235 2006. év több mint 10 év Marcali, Szigetvári utca 3. 1172/1,3 Kereskedelmi ingatlan 973 973 2006. év több mint 10 év Siófok, Vak Bottyán u. 49. 11694/24 Kereskedelmi ingatlan 1 710 1 710 2006. év 3-5 év között Pápa, Fő tér 25. fszt.1. 3989/A/1; 3990/A/3 Egyéb ingatlan (bankfiók) 285 285 2006. év több mint 10 év Komló, Alkotmány utca 3676/1 Kereskedelmi ingatlan 1 295 1 295 2007. év több mint 10 év Erste Alapkezelő Zrt. 12 2007. december 31.
Ingatlan címe Helyrajzi szám Funkcionális kategória Bruttó bérbeadható terület m2 Nettó bérbeadható terület m2 Építés, használatba vétel (tulajdonba/ birtokba vétel) éve Tervezett tartási időtáv ** Kecel, Vasút u. 14. 13 Kereskedelmi ingatlan 1 037 1 037 2007. év több mint 10 év Nyírbátor, Váci Mihály u. 18/1;18/2 Kereskedelmi ingatlan 1 317 1 317 2007. év több mint 10 év Gyöngyös, Vásár u. 3. 4046/10/A Kereskedelmi ingatlan 1 448 1 448 2007. év több mint 10 év Budapest, III. Montevideo u. 2. 14868/25/0/A/8,9,11 Irodaingatlan 783 783 2007. év több mint 10 év Debrecen, Józsa, Szentgyörgyvölgyi út 26420/1, 26420/1/A Kereskedelmi ingatlan 1 387 1 387 2007. év több mint 10 év Székesfehérvár, Pozsonyi út 10. 2724/8, 2724/8/A Kereskedelmi ingatlan 1 720 1 515 2007. év több mint 10 év Székesfehérvár, Gugásvölgyi utca 4. 2818/18/A/3 Kereskedelmi ingatlan 1 157 1 157 2007. év 5-10 év között Nyíregyháza, László u. 10. 3092/2 Kereskedelmi ingatlan 7 980 7 980 2007. év több mint 10 év Nyíregyháza, László u. 10.* 3092/2 Kereskedelmi ingatlan 3 552 3 552 2008. év több mint 10 év Szeged, II. ker. Római krt. 21 10720 Kereskedelmi ingatlan 1 466 1 262 2007. év több mint 10 év Szántód, Siófoki út 4455/5,6 Kereskedelmi ingatlan 1 308 1 290 2007. év több mint 10 év Budapest, IV. Árpád út 90-92.* 71668/0/A/89,74,75,92 Kereskedelmi ingatlan 498 498 2007. év 2008. év 3-5 év között Budapest, IV. Árpád út 88. 71800/0/A/33,38,42 Kereskedelmi ingatlan 250 250 2007. év 3-5 év között Budapest, IV. Munkásotthon u. 46. 70884/0/A/57 Kereskedelmi ingatlan 98 98 2007. év 3-5 év között Budapest, IV. Árpád út 99. 70891/0/B/120 Kereskedelmi ingatlan 105 105 2007. év 3-5 év között Debrecen, Csapó u. 28. 8438/A/3,37,38 Irodaingatlan 705 705 2007. év több mint 10 év Sümeg, Kossuth L. u. 3. 1188/1 Kereskedelmi ingatlan 303 300 2007. év több mint 10 év Budapest, XI. Andor utca 27-31. 3120 Ipari ingatlan 13 127 13 127 2007. év 3-5 év között Erste Alapkezelő Zrt. 13 2007. december 31.
Ingatlan címe Helyrajzi szám Funkcionális kategória Terület m2 Építés, használatba vétel (tulajdonba/ birtokba vétel) éve Tervezett tartási időtáv Budapest, III. Szentendrei út 207-209. 23038/3 Telek fejlesztés alatt álló ingatlan 17 926 2006. év több mint 10 év Gyöngyös, Mátrai út 1758 Telek fejlesztés alatt álló ingatlan 5 769 2006. év több mint 10 év Vecsés, belterület 5635/1 Telek fejlesztés alatt álló ingatlan 5 109 2007. év több mint 10 év Monor, 2474,2475,2483/2 Telek 4 198 2007. év 3-5 év között Törökbálint, 2057-2059,2061 Telek 3 867 2007. év 3-5 év között Győr, Fehérvári út - Körkemence utca 4651/10 Telek fejlesztés alatt álló ingatlan 5 630 2007. év több mint 10 év * A 2007.12.29-i érvényes nettó eszközértékben szerepel, tulajdonba kerülés a jelzett időszakban. ** Tervezett tartási időtáv az érvényes bérleti, hasznosítási szerződések figyelembe vételével került megállapításra. Az Alap ingatlan vagyona jelenleg 100%-ban befektetett eszközként van nyilvántartva. A beszerzéskor hosszú távú hasznosítási programot készítenek az ingatlanra, melynek szerves része a bérleti szerződés. 10. Telek ingatlanok szabályozási mutatói Ingatlan Övezeti Beépítési Maximális Maximális Max. szintterületi Minimum Minimum Közmű- Építési megnevezés besorolás mód beépíthetőség építménymagasság mutató zöldfelület telekméret ellátottság engedély Monor LK-3 zártsorú 40% 7.5 m 1 m 2 /m 2 villany, víz, gáz 30% 850 m2 nincs közművel ellátva Vecsés VK-Sz-IV szabadonálló 40% 6-12 m 1 m 2 /m 2 20% 2 000 m2 nem közműves folyamatban Törökbálint Vt-IIE szabadonálló 35% 6 m 1 m 2 /m 2 40% 1 000 m2 nem közműves nincs Erste Alapkezelő Zrt. 14 2007. december 31.
11. Ingatlan állomány funkcionális bemutatása Funkcionális kategóriák Ingatlanérték (Ft ) Budapest és környéke Vidék Összesen Telek 43 000 000-43 000 000 Irodaingatlan 28 152 505 350 1 685 157 525 29 837 662 875 Kereskedelmi célú ingatlan 2 980 956 383 13 095 038 020 16 075 994 403 Ipari ingatlan 3 500 000 000 205 000 000 3 705 000 000 Egyéb ingatlan (bankfiók) 606 621 240 3 300 415 785 3 907 037 025 Fejlesztés alatt álló ingatlan 1 001 011 747 282 110 500 1 283 122 247 Összesen 36 284 094 720 18 567 721 830 54 851 816 550 Adatok: Tárgyév utolsó érvényes nettó eszközérték alapján (2007.12.29.) * A felépítmény adásvételi szerződés alapján kerül a portfólióba. 12. Az ingatlan állomány jellemzői funkcionális kategóriánként összesített adattal Funkcionális kategóriák Bérleti díj bevétel Bérleti díjból devizában számlázott Bérbeadottsági mérték Ingatlan jövedelmezőség* Fajlagos bérletidíjbevétel HUF EUR % Ft/m2/év Irodaingatlan 2 412 271 953 1 440.00 99.56% 8.21% 32 546 Kereskedelmi célú ingatlan 1 084 502 585 36 000.00 99.55% 8.46% 16 744 Ipari ingatlan 32 460 778 100 314.60 100.00% 2.62% 2 058 Egyéb ingatlan (bankfiók) 419 011 086 0.00 100.00% 10.67% 38 027 Összesen 3 948 246 402 137 754.60 *Adatok: Tárgyév utolsó érvényes nettó eszközérték alapján (2007.12.29.) *nettó évesített bérleti díj megállapításánál alkalmazott árfolyam: 250 HUF/EUR Ingatlan piaci értékének változása Funkcionális kategóriák Fajlagos ingatlanérték* ( Ft/m 2 ) Piaci érték változás** % Telek 5 332-24.50% Irodaingatlan 384 308 0.02% Kereskedelmi célú ingatlan 246 568 1.98% Ipari ingatlan 234 925-30.43% Egyéb ingatlan (bankfiók) 354 573 2.40% Fejlesztés alatt álló ingatlan 37 263-4.68% * Telek ingatlan esetén 2007.12.29-i nettó eszközérték/telekterület; felépítményes ingatlan esetén bruttó bérbeadható területtel számolva. ** Adatok: A zárónapi piaci érték a 2007.12.29-i, a kezdőnapi piaci érték a 2006.12.29-i nettó eszközérték alapján. Erste Alapkezelő Zrt. 15 2007. december 31.
13. Az ingatlan portfólióra vonatkozó tájékoztató adatok, információk Az Alap ingatlan állománya a 2006.12.29-i eszközértékben 34,48 %-ot tett ki, ez az arány a 2007.12.29-i eszközértékben 36,24 %-ra növekedett. Az 54,85 milliárdos ingatlanvagyont tekintve a hasznosítását jól mutatja, hogy a bérleti szerződések átlagos hátralévő futamideje bérleti díjjal súlyozottan - 90 hónap (90,36 hónap), azaz 7,5 év. A kiegyensúlyozott működést tükrözi, hogy a vagyontömeg stabil hozam eredményét 46 db bérlő biztosítja. A havi bérleti és üzemeltetési díjak biztosítéki szintje 81%. Devizában kapott biztosíték forint értékének meghatározása a 2007.12.28-án érvényes MNB deviza árfolyamon (1 EUR 253,35 HUF) történik. A porfólióba került ingatlanok ügynöki díjai a beszerzési ár részét képezik (2007. évben 20.000 EUR 5.009 e Ft értékben). Az Alap hitel állományának összege 17,46 %-a a nettó eszközértéknek (tőkeáttétel). Az Alap ingatlanportfóliójára fedezetet nyújt az Erste Bankcsoport konszern szintű biztosítása, ilyen módon az Alapot biztosítási díj nem terhelte. 14. A gazdasági folyamatok rövid áttekintése, az Alap befektetési politikájára ható tényezők 2007 elejét is ugyanaz az általános optimista befektetői attitűd jellemezte, melyben 2006 utolsó negyedéve zárult, azaz a befektetők többsége továbbra is úgy vélte, hogy az elmúlt másfél év nemzetközi (elsősorban amerikai) kamatemelései éppen olyan mértékben csökkentették a gazdasági növekedés ütemét, hogy megakadályozzák annak túlhevülését és az infláció gyorsulását, de még nem okoznak visszaesést, azaz recessziót. Ennek megfelelően sem a meghatározó tőkepiacok likviditása, sem pedig a befektetők kockázatvállalási hajlandósága nem csökkent, így az invesztorok az optimista gazdasági világképnek megfelelően tovább vásárolták a legkülönbözőbb nemzetközi befektetési eszközöket, azok ára pedig tovább emelkedett. Ezt a már-már idilli képet rontotta el a február végi, március eleji világméretű korrekció, melynek közvetlen kiváltó oka a kínai tőzsdeindex egy nap alatti közel 10%-os mértékű zuhanása volt. Ugyanakkor az egyébként is rendkívül volatilis kínai index összeomlása önmagában valószínűleg nem okozott volna világméretű befektetői pánikot, ha nem esett volna egybe két olyan körülménnyel, amelyek önmagukban is képesek lehetnek a tőkepiacok mozgásának irányát jelentősen befolyásolni: Az egyik feszültséggóc az amerikai ingatlanpiac lassulása. Megtört ugyanis az USA ingatlanpiacának sok éve tartó rendületlen felértékelődése, csökkentek a lakásértékesítések, estek az ingatlanárak, nehezebbé vált az ingatlanok hasznosítása, és ennek következtében a hitelből vásárló befektetők egy része nehéz helyzetbe került az adósság törlesztése során, magával sodorva nem is egy jelzáloghitelező pénzügyi szervezetet. Ez a folyamat február végén az egész pénzügyi szektor megítélését jelentősen rontotta, többekben egy globális pénzügyi intézményi válság rémképét vetítette fel. A másik problémás területet az ún. carry-trade ügyletek egyidejű, hirtelen irányváltása jelentette. Ezen spekulatív pozícióvállalás lényege, hogy a befektetők az alacsony kamatozású devizában (pl. japán jenben) felvett hitelekből magasabb kamatozású devizában denominált befektetéseket finanszíroznak, így amennyiben a devizák egymáshoz viszonyított árfolyamai nem változnak, akkor a futamidő végén a kamatkülönbözetet megnyerhetik. Probléma akkor keletkezhet többek között, ha az eladósodás devizája elkezd erősödni (például egy jegybanki kamatemelés következtében, mint az Japánban történt), hiszen ekkor a devizaárfolyamok hirtelen kedvezőtlen irányú változása a kamatkülönbözetből halmozódó hozamot csökkenti, vagy akár veszteséget is okozhat. Ezt a negatív kimenetelt megelőzendő a befektetők ekkor hirtelen eladják tőkepiaci eszközeiket, és ezzel okoznak kínálati nyomást a korábbi befektetési célpontjaik piacain. Erre is láthattunk példákat a negyedév közepén kialakult krízis során. Befektetési szegmensenként vizsgálva 2007 első negyedévét megállapíthatjuk, hogy a magyar befektetési instrumentumok közül leggyengébben a részvények, azok közül is a blue-chippek teljesítettek, hiszen a BUX értéke ezen időszak alatt 5,72%-kal csökkent. Pozitív, közel azonos eredményt értek el az ingatlan Erste Alapkezelő Zrt. 16 2007. december 31.
befektetési alapok, és az állampapírok. A BIX 1,98%-os, az állampapírok pedig futamidőtől függően 2,02-2,11%-os hozamot tudtak felmutatni. A nemzetközi befektetési instrumentumok közül a részvénybefektetések hozama meghaladta a kamatozó eszközökét. Mivel azonban a negyedév végére a forint árfolyama tovább erősödött, így a nemzetközi befektetések forintban számított hozama alacsonyabb, néhány esetben még akár negatív is lehetett. 2007-ben a második negyedéves befektetési környezet alapvetően kedvezően alakult. A belföldi eseményeket a javulásnak induló makrogazdasági mutatók, az ezek következtében csökkenő kötvényhozamok, továbbá több tőzsdei társaságot is érintő felvásárlási találgatások és a nyomukban kialakult árfolyamerősödés jellemezte. A nemzetközi piacokon továbbra is meghatározó tényező a GDP gyors növekedése, mely a világgazdaság egészére nézve továbbra is 5%-ot meghaladó mértékű volt. A gyors GDP növekedés kedvezően hatott a világ legtöbb tőzsdéjére, ugyanakkor az infláció esetleges gyorsulásától, és a jegybanki kamatemelésektől való félelem miatt a jelentősebb nemzetközi kötvénypiacok mérsékelt teljesítményt nyújtottak. Befektetési szegmensenként vizsgálva 2007 második negyedévét megállapíthatjuk, hogy a magyar befektetési instrumentumok közül legjobban a részvények teljesítettek, hiszen a BUX értéke ezen időszak alatt 23,51%-kal gyarapodott. Az állampapírok közül ezúttal a hosszú futamidejűek értéke nőtt nagyobb mértékben (a MAX 2,52%-kal, a MAXC 2,44%-kal), míg az éven belüli állampapírok és az ingatlanalapok közel azonos nagyságú (1,94-1,96%) hozamot tudtak felmutatni. A nemzetközi befektetési eszközök közül a részvénybefektetések hozama meghaladta a kamatozó eszközökét, a meghatározó amerikai és európai tőzsdeindexek negyedéves erősödése 5-10% között alakult, melyet csak kismértékben csökkentett a forint időszak alatti felértékelődése (0,78% az euróhoz, és 1,85% az amerikai dollárhoz képest). A harmadik negyedév felületes vizsgálata alapján (ha csak a negyedév végi hozamokat tekintjük) azt mondhatnánk, hogy semmi különös nem történt, hiszen a kötvénybefektetések a tőlük elvárt mértékű hozamot produkálták, a részvények pedig országonként eltérően, néhány százalékkal erősödtek vagy éppen gyengültek. Azonban ez az első benyomás most igencsak félrevezető, hiszen a július-szeptemberi időszakban játszódott le az elmúlt évek egyik legváltozékonyabb, legvolatilisebb tőkepiaci eseménysora. Július első felében a piacok ott kezdték a harmadik negyedévet, ahol a másodikat abbahagyták, azaz mind a részvények, mind a kötvények folyamatosan erősödtek. Ezt az idilli képet változtatta meg szinte egycsapásra július második felében az USA-ból kiinduló globális likviditási krízis. Ennek elsődleges oka az amerikai jelzálogpiac megroppanása volt, és mivel különböző struktúrált formákban világszerte nagyon sok befektető volt érintett ezen a piacon, ez alapjaiban ingatta meg a szektorba vetett bizalmat. Senki nem tudta, hogy a másik milyen mértékű veszteségeket szenvedett el a jelzálogpiacon, így a bizalom hiányában szinte megbénult a pénz- és tőkepiaci szereplők egymás közötti hitelezése, ami egy csapásra megszüntette, sőt ínségre változtatta a korábbi pénzbőséget. Ez természetszerűleg eredményezte a legkülönbözőbb befektetési instrumentumok áresését, mely egész augusztusban a piac jellemzője maradt. Ezt a válságközeli állapotot enyhítették a jelentősebb jegybankok (FED, ECB és BOJ) azáltal, hogy először rövid lejáratú hitelekkel, majd kamatcsökkentéssel, illetve a tervezett kamatemelések elhalasztásával pótlólagos likviditást engedtek a rendszerbe, igyekezvén ezzel elősegíteni a piacok visszatérését a megszokott üzletmenethez. Befektetési szegmensenként vizsgálva az július és szeptember közötti időszakot, megállapíthatjuk, hogy a magyar befektetési instrumentumok közül legjobban az ingatlan befektetési alapok teljesítettek, hiszen a BIX értéke ezen időszak alatt 1,87%-kal gyarapodott. Közel ilyen mértékű hozamot termeltek az állampapírok is, melyek közül a leghosszabb és a legrövidebb futamidejűek (MAX és ZMAX) gyarapodtak a legnagyobb mértékben, egyformán 1,85%-kal, míg ettől némileg elmaradó (1,74% és 1,81%) hozamot tudott felmutatni az RMAX és a MAXC. A negyedév legrosszabbul szereplő hazai befektetési szegmense a BUX volt, a maga 1,79%-os csökkenésével. Erste Alapkezelő Zrt. 17 2007. december 31.
2007 utolsó három hónapjában folytatódott, sőt fel is erősödött a harmadik negyedévben kezdődött pénzés tőkepiaci korrekció. A korrekció legfőbb kiváltó oka az amerikai jelzálogpiaci krízis volt, illetve az attól való félelem, hogy ennek hatásai átgyűrűznek a gazdaság más szektoraiba is, illetve más országok gazdaságainak teljesítményére is negatív hatással lesznek. A negyedik negyedévben vált igazán nyilvánvalóvá, hogy a piaci szereplők által korábban valószínűsítettnél jóval komolyabb következmények kísérik az amerikai ingatlanpiac jelenlegi válságát. Mélyebb a válság egyrészről azért, mert a jelzáloghitelek drágulása és volumenük csökkenése miatt szűkül a fizetőképes kereslet, ezáltal a fogyasztás is, amely miatt viszont a vállalatok a gazdaság más szegmenseiben is visszafoghatják működésüket, csökkenthetik a foglalkoztatottságot, és ez persze további keresletcsökkenést okozhat. Másrészről pedig a korábbi ingatlanpiaci korrekciók többnyire csak annak az országnak a gazdaságára hatottak, amelyben jelentkeztek. Jelen esetben azonban az ingatlanhitelek értékpapírosításának következtében a pénzügyi veszteségek szerte a világban felbukkanhatnak: bármely intézmény, amely vett ilyen értékpapírokat, esetleg ezek derivatíváit, veszteségeket szenvedhet el. Ez természetesen rombolja a pénzügyi intézmények egymás iránti bizalmát, szűkítve a bankközi pénzpiacok likviditását. A bankok refinanszírozási lehetőségeinek szűkülése további negatív hatásokat gerjeszthet a normális körülmények között is természetszerűleg likviditás-szűkében tevékenykedő, így banki finanszírozásra szoruló reálgazdasági szereplők körében - még abban az esetben is, ha az adott szektor működése egyébként egészséges és független az ingatlanpiacok alakulásától. A fenti forgatókönyv szerint elmélyülő, eszkalálódó recesszió lehetőségét felismerve természetesen a világ meghatározó jegybankjai minden elképzelhető intézkedést (például kamatcsökkentés és/vagy likviditásbővítés) igyekeztek megtenni annak érdekében, hogy ezek az öngerjesztő negatív folyamatok ne induljanak be, vagy fékeződjenek le, mielőtt még súlyosabb károk keletkeznének a világgazdaságban. A világ meghatározó gazdaságainak következő időszaki teljesítménye adja majd meg a választ arra a kérdésre, hogy elégséges és kellően hatékony-e ehhez a jegybankok rendelkezésére álló eszközök tárháza, azaz sikerül-e egy általános gazdasági visszaesés veszélyét elhárítaniuk. Ebben a nehéz világgazdasági környezetben, befektetési szegmensenként vizsgálva az elmúlt negyedévét megállapíthatjuk, hogy a jelentősebb befektetési instrumentumok közül legjobban ismét a hazai piacon tevékenykedő ingatlan befektetési alapok teljesítettek, hiszen a BIX értéke ezen időszak alatt 1,78%-kal gyarapodott. Közel ilyen mértékű hozamot termeltek az éven belüli lejáratú állampapírok is, az ezeket reprezentáló RMAX index hozama 1,69% volt. Sajnos ezzel véget is ért a pozitív eredményt felmutató befektetési szegmensek felsorolása, ugyanis 2007 utolsó negyedévében mind az éven túli magyar állampapírok, mind pedig a világ legtöbb nagy tőzsdeindexe negatív hozamot ért el. A részvények értékcsökkenését magyarázza az általános gazdasági recessziótól való félelem, míg a magyar állampapír portfoliók negatív hozamának előidézője elsősorban az infláció csökkenés megállása, másodsorban pedig a nemzetközi befektetők kockázatosabbnak vélt piacoktól való elfordulása volt. Amennyiben éves szinten vizsgáljuk az egyes befektetési formák hozamait, úgy hasonló sorrendet találunk, azaz vezetnek a hazai ingatlan, és a rövid állampapír befektetések (éves 7,7-7,8%-os hozammal), majd következnek az éven túli állampapírok 6-6,5%-os növekedéssel, és végül a magyar részvények. A nemzetközi részvénypiacok meglehetősen nagy szórást mutattak, de a főbb európai indexek forintban 5-10 százalékos eredményt értek el, míg az amerikaiak a dollár árfolyamának gyengülése miatt forintban veszteséget voltak kénytelenek elszenvedni. Ingatlanpiaci körkép Iroda piac 2007-ben a tovább folytatódott a kiemelkedő aktivitás a modern bériroda piacon: 2007-ben mindösszesen 320 ezer négyzetméternyi irodára kötöttek bérleti szerződést, melyek között volt a valaha legnagyobb előbérleti szerződés, amit a Magyar Posta kötött meg. Erste Alapkezelő Zrt. 18 2007. december 31.
Az évben mindösszesen 193 ezer négyzetméter iroda került átadásra, mely meghaladta a 2006-os, akkor rekordnak számító mértéket: 2007-ben hét 10 ezer négyzetméternél nagyobb A kategóriás irodakomplexum épült meg a Váci úton, a Hungária körúton, Lágymányoson, valamint a belvárosban. A fenti fejlesztéseknek is köszönhetően 2007 év végére a budapesti prémium kategóriás bérirodák állománya elérte a 2,2 millió négyzetmétert. Mindeközben a bérleti díjak továbbra sem változtak jelentősen, az újépítésű A kategóriás irodaházak díjai az előző évekhez hasonlóan 13-16 /m 2 körül mozognak, míg a régi A és B kategóriás irodaházak 9-12 /m 2 körül kerülnek kiadásra. Kereskedelmi ingatlanok 2007-re vonatkozóan az üzlethelyiségek piaca, azon belül különösen a bevásárlóközpontok piaca szintén jelentős eredményeket tudhat magáénak: a karácsonyi szezonra átadásra került az ország és egyben a régió legnagyobb bevásárlóközpontja, a 65 ezer négyzetméteres bruttó kiadható területtel rendelkező Arena Plaza. A közeljövőben a Fővárosban további kb. 150 ezer négyzetméternyi pláza átadása várható, többek között a kispesti KÖKI Bevásárlóközpont a Kőbánya-Kispest metrómegállónál, valamint a Budai Skála helyén épülő komplexum. A vidéki nagyvárosok közül 2007-ben Egerben átadták az Agria Park bevásárlóközpontot, melyen kívül 2008 év végéig Nyíregyházán, Miskolcon, Debrecenben és Szegeden is várható újabb üzletház-nyitás. 2007-ben a budapesti belváros üzlethelyiségeinek piaca is megélénkült: elsősorban a Váci utca vonzáskörzetében, valamint az Andrássy úton történtek változások. Az év további jelentős tranzakcióit a repülőtér melletti Market Central Ferihegy nevű 44 ezer négyzetméteres fejlesztés lezárása, a Premier Outlets Center utolsó ütemének (6 ezer m 2 ) átadása, valamint az M1 Outlet Center (16,5 ezer m 2 ) nyitása jelentette. A bérleti díjak tekintetében a kereskedelmi ingatlanok közül jelentős változás az Andrássy úti üzletek esetében volt tapasztalható: itt a korábban tapasztalt 25-35 /m 2 /hó bérleti díjakról a Váci utca környékére jellemző 40-60 /m 2 /hó szintre emelkedtek a díjak. A legkeresettebb bevásárlóközpontokban a bérleti díjak 100 /m 2 /hó körül mozognak, a város szélén található üzletközpontokban pedig átlagosan 20 -t kérnek négyzetméterenként havonta. Ipari, logisztikai piac A logisztikai piacon a fenti részpiacokhoz képest nyugodt év volt a 2007-es, összesen 85 ezer m 2 terület átadása történt meg, a teljes állomány így év végére megközelítette az 1 millió négyzetmétert, viszont ez a növekedés jelentősen elmarad a tervezett 150 ezer m 2 -től. Továbbra is a főváros és környékének fejlesztései dominálnak, bár 2007-ben átadásra került a hegyeshalmi beruházás is, valamint jelentős érdeklődés mutatkozik nyíregyházi, szegedi, illetve záhonyi projektekre is. A bérleti díjak nem változtak jelentősen, a standard, autópályák menti raktárcsarnokok bérleti díjai változatlanul 4,2-5,2 között mozognak, míg a kevésbé preferált helyen lévő ingatlanok 3,5-4 /m 2 /hó bérleti díjon kerülnek kiadásra. A városokban elhelyezkedő, általában kisebb bérlemények díjai akár 5,5-6,0 /m 2 /hó körül is alakulhatnak. Befektetési ingatlan piac Európában az amerikai jelzálogpiaci krízis elsősorban a pénzpiacokon, az ingatlan befektetők körében pedig leginkább a finanszírozás drágulásában érezhető (a bankközi kamatláb EURIBOR az elmúlt évben 0,7-0,8 százalékponttal emelkedett), mely tovább drágította az ingatlanfejlesztéseket, csökkentve a megtérüléseket, így a fejlesztési, ingatlanbefektetési kedvet. A magyar kereskedelmi ingatlanok piacán ezek a hatások azonban 2007-ben még alig voltak érezhetők, az éves befektetési tranzakciók összege becslések szerint megközelítette a 1,9 mrd eurót. A hozamszintek az ESTON elemzése alapján a budapesti irodapiacon akár 5,8-6 %, a kiskereskedelmi ingatlanok esetében 6-6,5 %, míg az ipari-logisztikai ingatlanok adásvétele során 7-7,5 % körül is alakultak. Forrás: ESTON International Zrt. Erste Alapkezelő Zrt. 19 2007. december 31.
15. Az Alap kezelése során hozott befektetési döntések Az Erste Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap esetében az ingatlannal való feltöltöttség elsődleges cél a lehető legjobb hozam elérése mellett. A 2006. szeptemberében 130 milliárd Ft-ra megugrott eszközérték 2007 során tovább gyarapodott, az év végére elérte a 150 milliárd Ft-ot, ezzel még mindig a legnagyobb hazai ingatlanalapnak számít. Az Alap célja továbbra is a megfelelő ingatlanok felkutatása, megvásárlása és hasznosítása, melynek köszönhetően 2007 során az Alap megvásárolt 3 további Spar áruházat (Kecel, Nyírbátor, Zamárdi). A folyamatban lévő Spar fejlesztések közül a debreceni áruház adásvétele lezárásra került, míg a gyöngyösi projekt befejezése 2008. elején várható, ezzel az Alap tulajdonában lévő Spar áruházak száma 13-ra nőhet. Az Alap ingatlan portfolióját gazdagítja 2007-től még további 2 Plus áruház is, ezzekkel az Alap már 34 Plus áruházzal rendelkezik. Az év során megvásárlásra került egy győri telek is, melyen ráépítési szerződéses konstrukcióban még egy további Plus fejlesztése indult. 2007-ben még két beruházást sikerült lezárni: sor került a gyöngyösi Jysk és Diego áruház, valamint a nyíregyházi OBI felépítményének átvételére az Alap tulajdonában lévő telken lebonyolított fejlesztéseket követően. Az irodák száma is megnőtt a portfolióban egy Budapest, III. kerületi irodaház, valamint egy debreceni irodaház adásvételét követően, továbbá az Alap tulajdonába került egy székesfehérvári Jysk áruház, 9 újpesti üzlethelyiség, egy XI. kerületi telephely, valamint három fejlesztésére szánt telek (Monor, Vecsés, Törökbálint). Az Alap III. kerületi telkén az irodaház fejlesztése továbbra is folyamatosan halad (szintén ráépítési konstrukcióval), átadása 2008 harmadik negyedévében várható. Az Erste Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap egyéb pénzeszközeinek esetében elsődleges cél a magas likviditás biztosítása a lehető legjobb hozam elérése mellett, ezért az Alap ingatlanba még be nem fektetett vagyonát a bankközi piacon valamint éven belüli lejáratú állampapírokba helyezi ki. 16. Az Alapkezelő működésében bekövetkezett változások A Társaság tevékenységi körében jelentős változás nem következett be 2007. évben, új üzletágat, vagy szolgáltatást nem indított. Újabb nyolc alappal bővült azonban a Társaság által kezelt befektetési alapok köre, így a kezelt befektetési alapok száma év végére huszonhétre emelkedett. A Társaság által kezelt vagyon nagysága 2007. december 31-én - piaci árfolyamon számolva - 535 milliárd forint volt, amely 17,6%-kal, 80 milliárd forinttal haladta meg az előző évi 455 milliárd forint értéket. Az alapok összesített saját tőkéje az előző év végi 323,8 milliárd forintról 386 milliárd forintra, 19,2%-kal növekedett. A portfolió és vagyonkezelési üzletág kezelt állományának növekedése elmaradt a befektetési alapok dinamikájától, a kezelt vagyon összesen 17,8 milliárd forinttal 149 milliárd forintra, azaz a megelőző év végi állományhoz képest 13,6%-kal bővült. Ez egyúttal azt is jelenti, hogy a Társaság volumen és árbevétel alapján is meghatározó tevékenysége a befektetési alapkezelés maradt, illetve a portfolió- és vagyonkezelés korlátozott növekedési kilátásait tekintve a különbség további jelentős bővülése várható. A rendszeres és rendkívüli tájékoztatás elmaradásával, illetve félrevezető tartalmával okozott kár megtérítéséért a kibocsátó felel. Az Erste Alapkezelő Zrt. akként nyilatkozik, hogy az éves jelentés a valóságnak megfelelő adatokat tartalmaz, nem hallgat el olyan tényt, mely az Alap helyzetének megítélése szempontjából jelentőséggel bír. Budapest, 2008. június 23. Erste Alapkezelő Zrt. 20 2007. december 31.
Erste Alapkezelő Zrt. 21 2007. december 31.
S tatisz tik ai sz ám je l: 1 8 1 8 2 5 8 7 6 8 2 0 9 1 5 0 1 M é r le g A tétel m eg n e v e zé se 2 0 0 6.1 2.3 1 A datok: ezer forintban 2 0 0 7.1 2.3 1 E S Z K Ö Z Ö K (A K T ÍV Á K ) A. B efek tete tt e sz k ö zö k 4 4 5 0 6 8 0 0 5 4 3 0 8 8 4 1 I. T árg yi e szk ö z ö k 4 4 5 0 6 8 0 0 5 4 3 0 8 8 4 1 1. In g a tlan o k 4 5 9 8 5 4 5 5 5 5 9 5 3 6 9 7 2. In g a tlan o k érték e lési k ü lö n b ö z ete - 1 7 9 4 1 7 8-1 7 3 8 4 0 0 3. G ép ek, b ere n d e z ése k, felsz erelé sek - - 4. G ép ek, b ere n d e z ése k, felsz erelé sek é rté k e lé si k ü lö n b ö ze te - - 5. B e ru h áz áso k 6 0 0 8 4 3 6 6. B e ru h áz áso k ra ad o tt e lő leg e k 3 1 4 9 2 3 8 5 1 0 8 II. B e fe k te te tt p én zü g yi esz k ö z ö k - - 1. H o ssz u lejá ra tú b an k b e té tek - - B. F o rg ó esz k ö z ö k 1 0 2 0 9 4 6 9 3 1 2 3 4 0 7 2 5 2 I. K ész lete k 8 7 0 0 0-1. In g a tlan k é sz lete k 6 7 5 9 5-2. In g a tlan k é sz lete k érték e lési k ü lö n b ö z ete 1 9 4 0 5-3. K ö z v etített sz o lg á lta táso k - - II. K ö v e telé sek 2 6 4 3 9 8 1 5 9 7 6 0 8 1. K ö v e telé sek 2 9 1 8 6 7 1 5 9 9 5 3 0 2. K ö v e telé sek é rté k v e szté se (-) - 3 5 8 6-6 9 9 3. K ü lfö ld i p én z érték re szó ló k ö v ete lése k é rté k elé si k ü lö n b ö z e te - 2 3 8 8 3-1 2 2 3 4. F o rin tk ö v e telé sek é rté k e lé si k ü lö n b ö ze te - - III. É rté k p ap íro k 2 5 8 8 3 0 6 9 5 4 6 3 5 3 0 6 1. É rté k p ap íro k 2 5 1 7 7 0 4 4 5 3 6 8 7 5 6 1 2. É rté k p ap íro k é rté k elé si k ü lö n b ö ze te 7 0 6 0 2 5 9 4 7 7 4 5 a ) k am a to k b ó l, o sz ta lé k o k b ó l 7 2 9 1 6 0 9 9 2 0 3 3 b ) e g y éb - 2 3 1 3 5-4 4 2 8 8 IV. P é n ze sz k ö zö k 7 5 8 6 0 2 2 6 6 7 1 7 4 3 3 8 1. P é n ze sz k ö zö k 7 5 8 6 0 2 2 6 6 7 1 7 4 3 3 8 2. V alu ta, d e v iza b e té t é rték elé si k ü lö n b ö z e te - - C. A k tív időbeli e lh a tá ro lá so k 2 0 2 8 9 7 5 1 3 6 3 3 9 3 1. A k tív időbeli elh a táro láso k 2 0 3 0 3 4 9 1 5 1 1 6 9 0 2. A k tív időbeli elh a táro láso k érték v esz tése (-) - 1 3 7 4-1 4 8 2 9 7 D. S zá rm a z ta to tt ü g y le tek érték e lési k ü lö n b ö z ete 1 8 8 0 9 1 8 8 1 4 2 4 E S Z K Ö Z Ö K (A K T ÍV Á K ) ö ssz esen 1 5 0 5 1 1 3 8 6 1 7 9 1 6 0 9 1 0 F O R R Á S O K (P A S S Z ÍV Á K ) E. S ajá t tő k e 1 2 9 0 5 1 6 4 6 1 5 1 4 1 7 3 7 1 I. In d u ló tő k e 1 0 2 1 1 8 8 6 0 1 1 1 1 3 2 6 6 5 1. K ib o c sáto tt b e fe k teté si je g y ek n év é rté k e 8 3 6 4 2 3 4 3 3 8 3 2 0 0 7 5 2. V issza v á sáro lt b efek te tési je g ye k n é v é rték e (-) - 2 4 1 2 8 1 1 4-2 9 3 0 6 2 7 0 3. E lő ző é v e k fo rg a lm a a lap já n a z é v e leji in d u ló tő k e 4 2 6 0 4 6 3 1 1 0 2 1 1 8 8 6 0 II. Tő k ev álto z ás (tő k en ö v e k m én y) 2 6 9 3 2 7 8 6 4 0 2 8 4 7 0 6 1. V issza v á sáro lt b efek te tési je g ye k b e v o n á si érték k ü lö n b ö z ete - 6 2 2 6 2 7 4-9 3 9 9 4 3 1 2. E lad o tt b e fe k te té si jeg y ek érté k k ü lö n b ö z ete 1 9 3 7 8 2 7 9 1 2 4 5 2 8 7 3 3. E lő ző é v e k b e fe k teté si jeg y ek é rté k k ü lö n b ö ze te 5 1 3 1 5 6 7 1 8 2 8 3 5 7 2 4. É rté k elé si k ü lö n b ö z e t ta rta lék a 2 4 0 6 4 6 7-1 2 1 1 5 8 4 5. E lő ző é v e k e re d m én ye 1 2 6 6 0 8 8 6 2 4 2 7 4 7 6. Ü zle ti év e re d m é n ye 4 9 7 6 6 5 9 1 3 9 1 6 5 2 9 F. C é lta rta lék o k - - G. K ö te lez e ttsé g e k 2 1 2 1 3 5 1 5 2 7 3 6 7 0 0 7 I. H o ssz ú lejá ra tú k ö tele z ettség ek 2 0 9 2 0 3 2 1 7 7 4 9 8 8 II. R ö v id lejáratú k ö tele ze ttség e k 2 0 7 3 9 6 6 2 2 5 0 9 0 8 8 9 III. K ü lfö ld i p én z érték re szó ló k ö te lez e ttsé g e k é rték elé si k ü lö n b ö z e te - 1 6 1 8 1 7 9 5 0 1 1 3 0 H. P assz ív időbeli elh a táro láso k 2 4 6 2 2 5 3 7 6 5 3 2 F O R R Á S O K (P A S S Z ÍV Á K ) ö ssze se n : 1 5 0 5 1 1 3 8 6 1 7 9 1 6 0 9 1 0 B u d a p e st, 2 0 0 8. á p rilis 2 8. A tétel m eg n e v e zé se 2 0 0 6.1 2.3 1 2 0 0 7.1 2.3 1 Erste Alapkezelő Zrt. 22 2007. december 31.