I. Az Alap bemutatása

II. FÉLÉVES JELENTÉS MAG Ingatlanbefektetési Alap 2012. I. Az Alap bemutatása Az Alap a tőkepiacról szóló, 2001. évi CXX. számú törvény (a Tpt.) alapján nyilvánosan létrehozott, zártvégű, határozott futamidejű forgalmazó befektetési alap. (PSZÁF engedély száma: E- III/120.026/2006. 2006. november 14.; E-III/120.026-1/2007. 2007. február 27.) A zártvégűvé alakulás PSZÁF engedély száma: E-III/120.026-8/2009; lajstromszáma: 1212-12. A féléves jelentés tartalma összhangban áll a havi portfoliójelentésekkel, amelyeket a Carion Befektetési Alapkezelő Zrt. (a továbbiakban: Alapkezelő ) az Alap közzétételi helyein (www.carionalapkezelo.hu, www.kozzetetelek.hu; www.bet.hu) szintén közzétesz. Az Alapot még a Korábbi Alapkezelő, a Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. hozta létre 2007. március 13-án abból a célból, hogy nyilvános úton vonjon be tőkét jelentős jövőbeli hozamot produkálni képes ok megvásárlásához, fejlesztéséhez; és ezzel részesedési lehetőséget kínáljon a befektetők számára az fejlesztések és azok bérbeadása által elérhető haszonból. Az Alap befektetési jegyei 2008. október 1-én bevezetésre kerültek a Budapesti Értéktőzsdére (PSZÁF engedély száma: E-III/120.026-5/2008. számú határozat; 2008. szeptember 17.). Majd 2009. február 13- án az Alap zártvégűvé alakult, mely döntést jogerősen március 24-től engedélyezett a PSZÁF. A Carion Befektetési Alapkezelő Zrt. (a továbbiakban: Alapkezelő ) az Alap alapkezelői tevékenységét 2011. augusztus 8. napjától vette át a korábbi Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrttől a 2011. február 25. napján létrejött átadás-átvétele tárgyában született szerződés értelmében. II. Tájékoztatás Az APEH, illetve utódszervezete a Nemzeti Adó-és Vámhivatal a MAG Ingatlanbefektetési Alapnál a 2008 harmadik negyedéves időszakra vonatkozóan lefolytatott ÁFA bevallás utólagos vizsgálatára irányuló ellenőrzése 102.000.000 Ft adókülönbözetet állapított meg első fokú határozatban, melyet megfellebbeztünk továbbá az adóhiány összege után 51.000.000 Ft adóbírságot és 22.179.000 HUF késedelmi pótlékot szabott ki. A MAG Alap fellebbezése folytán a Fővárosi Törvényszék (az ügy érdemi vizsgálata nélkül) hatályon kívül helyezte az első és másodfokú NAV határozatokat, és új eljárásra kötelezte a NAV-ot. Az elsőfokú adóhatóság megkezdte, majd felfüggesztette az új eljárást, mert a másodfokú adóhatóság felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő a bírósági ítélettel szemben a Kúriához. Már 2011. augusztusában, az Alap Alapkezelő váltása idején is világosan látható volt, hogy az Alap portfolióját képező ok Cash-Flowja negatív, a bevételek nem fedezik a működési költségeket. Ezért az Alap átvételt követően az Alapkezelő tárgyalásokat kezdeményezett a szállítókkal a követelések átütemezett megfizetéséről, illetve az Alap nem teljesült követeléseinek behajtása érdekében. Ezzel együtt a finanszírozó bankkal is egyeztetések kezdődtek az adósságszolgálat fizetésének átütemezéséről, mely tárgyalások nem vezettek eredményre, ugyanis 2011. december 22-1

én az FHB Kereskedelmi Bank Zrt. (továbbiakban: bank) rendkívüli hatállyal felmondta a MAG Ingatlanbefektetési Alappal 2009. április 28-án megkötött devizaalapú Jelzálogkölcsön szerződést és bírósági végrehajtási eljárást indított a MAG Ingatlanbefektetési Alap ellen. A végrehajtási eljárás során az FHB Bank által megbízott Végrehajtó iroda 2012. november 10-én beszedési megbízást nyújtott be az Alap folyószámlájára, melynek eredményeként a teljes folyószámla egyenleg átutalásra került a Végrehajtó Iroda által megjelölt letéti bankszámlaszámra. Ezen kívül a Végrehajtó Iroda a MAG Alap összes bérlőjéhez felhívást intézett a követelések lefoglalása tárgyában, melynek értelmében a bérlők a Végrehajtó Iroda által megjelölt letéti bankszámlára teljesítették a bérleti díj fizetési kötelezettségüket. A beszedési megbízás 30 napos lejáratát követően a Végrehajtó a lefoglalt bevételek nagy részét továbbutalta az FHB Bank felé, mely összeget a Bank a jelzálog kölcsön szerződésből eredő késedelmi kamat tartozás törlesztésére számolt el, valamint a Bank intézkedett a folyamatban lévő végrehajtási eljárás és a további bérleti díj követelések Végrehajtó általi lefoglalásának megszüntetéséről. Az Alapkezelő erről még a mai napig hivatalos bírósági végzést nem kapott. Mindezek tükrében az Alap értékbecslője, a Colliers Magyarország Kft., a negyedéves értékbecslések elkészítésekor az ok piaci értéke helyett az ok likvidációs értékét határozta meg. A MAG ok átértékelésének hatására a MAG Alap nettó eszközértéke 2012. december 6-ra vonatkozóan negatívvá vált. Az Alapkezelő a Batv. 55. (2) bekezdésében foglalt rendelkezésnek megfelelően megindította az Alap megszűnési eljárását. 2013. tavaszán várható az ok árverés útján való értékesítése, illetve elképzelhető, hogy a Bank vagy a Bank érdekeltségébe tartozó társaság hitelértéken megveszi az okat. A jelenlegi piaci helyzetben kevés a valószínűsége, hogy az Alap vagyonából a hitelezői igények kielégítését követően a befektetői igények is kielégítésre kerüljenek. III. Általános adatok A MAG Ingatlanbefektetési Alap nyilvános módon létrehozott, zártvégű forgalmazó befektetési alap, a befektetési jegyei névre szólóak, névértékük 1 Ft (egy forint). Alapkezelő: Letétkezelő: Vezető Forgalmazó: További forgalmazók: Ingatlanértékelő: Könyvvizsgáló: Nyilvántartásba vétel időpontja: 2011. augusztus 8-ig: Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. 1013 Budapest, Attila út I. em. 2. 2011. augusztus 8-tól: Carion Befektetési Alapkezelő Zrt. 1023 Budapest, Bécsi út 25. 2010. június 22-től: ING Bank N.V. Magyarországi Fióktelepe 1068 Budapest, Dózsa György út 84/b. 2011. szeptember 18-ig: Magyar Takarékszövetkezeti Bank Zrt. 1122 Budapest, Pethényi köz 10. 2011. szeptember 17-ig: Concorde Értékpapír Zrt. 1123 Budapest, Alkotás u. 50. 2011. augusztus 7-ig: REAG Szolgáltató Kft., 1132 Budapest, Váci út 18. V. em., Bering Stúdió Kft., 1067 Budapest, Eötvös u. 22. 2011. augusztus 8-tól: Colliers Magyarország Kft. 1124 Budapest, Csörsz utca 41. KPMG Hungária Kft. 1139 Budapest, Váci út 99. 2007. március 13. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelet által kiadott lajstromozási száma: 1212-12. IV. Ingatlanportfolió (2012.12.28.) 2

(7. sz. melléklet: 1/a) Ingatlan címe Ingatlan helyrajzi száma Bruttó bérbeadható terület (m2) Nettó bérbeadható terület (m2) Építés éve Használatba vétel éve Funkcionális kategória Tervezett tartási időtáv Földrajzi kategória 2730 Albertirsa, Vasút u. 4-11. 1012 Bp. Attila u. 4. 1. em. 8229 Csopak, Szépkilátó u./örkény István sétány sarok 2400 Dunaújváros, Kenyérgyár u. 2. 7400 Kaposvár, Fő u. 37-39. 9700 Szombathely, Faludy u. / Dolgozó u. sarok 4090 Polgár, Hősök u. 16. 2952/5 1,046 1,046 2008 2009 7169/0/A/2 306 306 462/3,476/1-3,480/11 114/3/A/1-13 albetétek 60-as évek 7,266 7,266 1970 1970 2,865 2,789 2006 2006 372/3/A/4 220 220 3785/143, 146, 147, 151, 157 160, 161, 165, 291 606/1/A/1; 606/1/A/5 '70-es évek kereskedelmi 60-as évek Iroda 2013 '70-es évek 293,62 293,62 2007 2008 egyéb ingatatlan kereskedelmi kereskedelmi 2013 Vidék Budapest és környéke 2013 Vidék 2013 Vidék 2013 Vidék telek 2013 Vidék kereskedelmi 2013 Vidék (7. sz. melléklet: 1/b) 9700 Szombathely, Faludy u. / Dolgozó u. sarok Helyrajzi száma 3785/291 3785/157, 160, 161, 165 3785/143, 146, 147, 151 Övezeti besorolás Kisvárosias lakóterület (Lk) Lakó és intézményi funkciók elhelyezésére szolgáló terület (Lk,I) Lakó funkció elhelyezésére szolgáló terület (Lke) Szintterületi mutató * Beépíthetőség Építménymagasság ** Minimum zöldterületi mutató *** Közműellátottság 60% - 12.5 m 20% nem ellátott 50% - 12.5 m 30% nem ellátott 30% - 4.5m 50% nem ellátott Építési engedély Folyamatban **** Folyamatban **** Folyamatban **** * Szombathely Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlésének 30/2006. (IX.7.) számú rendelete Szombathely Megyei Jogú Város Helyi Építési Szabályzatáról, valamint Szabályozási Tervének jóváhagyásáról c. rendeletében a szintterületi mutató nem került meghatározásra. ** A telek beépíthető lehetőségei az épület legnagyobb építménymagassága *** OTÉK 12 szerint: (4) A területen a telek területének legalább 20%-ént zöldterületként kell kialakítani, fenntartani. Amennyiben a szabályozási terv 60%-nál kisebb beépítést határoz meg, úgy a zöldterület %-a növelendő a beépítéscsökkenés %-ával. **** Az építési engedély 2009.07.14-én vált jogerőssé Szombathely vonatkozásában. Funkc. kategória telek telek telek 3

(7. sz. melléklet: 2.) Befektetési állomány értéke az időszak elején Budapest és környéke Ingatlanérték (Ft) az időszak elején (2012.06.29.) Vidék Külföld Összesen Telek - 324,271,912-324,271,912 Lakó - - - - Iroda 78,521,913 - - 78,521,913 Kereskedelmi - 1,315,342,388-1,315,342,388 Ipari - - - - Vegyes hasznosítású - - - - Fejlesztés alatt álló - - - - Egyéb - 636,325,055-636,325,055 Összesen: 78,521,913 2,275,939,355-2,354,461,268 Befektetési állomány értéke az időszak végén Ingatlanérték (Ft) az időszak végén (2012.12.28.) Telek - 214,177,345-214,177,345 Lakó - - - - Iroda 55,346,360 - - 55,346,360 Kereskedelmi - 921,666,594 921,666,594 Ipari - - - - Vegyes hasznosítású - - - - Fejlesztés alatt álló - - - - Egyéb - 369,209,010-369,209,010 Összesen: 55,346,360 1,505,052,949-1,560,399,309 4

(7. sz. melléklet: 3/a.) Az adott időszakra vonatkozó nettó bérleti díj bevétel. A díjbevétel devizális megoszlás: 73 % HUF (86%-a EUR-ban indexált), 27% EUR Nettó bérleti díj bevétel az időszak során (HUF) Telek - 0-0 Lakó - - - - Iroda -1,436,810 - - -1,436,810 Kereskedelmi - 49,876,632 49,876,632 Ipari - - - - Vegyes hasznosítású - - - - Fejlesztés alatt álló - - - - Egyéb - -1,978,943 - -1,978,943 Összesen: -1,436,810 47,897,689 46,460,879 (7. sz. melléklet: 3/b.) Bérbeadottság Bérbeadottság az időszak végén Telek - 0% - 0% Lakó - - - - Iroda 0% - - 0% Kereskedelmi - 91% - 91 % Ipari - - - - Vegyes hasznosítású - - - - Fejlesztés alatt álló - - - - Egyéb - 75% - 75% Összesen 0 % 81% - 79% 5

(7. sz. melléklet: 3/c.) Ingatlanjövedelmezőség Ingatlanjövedelmezőség Telek - 0% - 0% Lakó - - - - Iroda 0% - - 0% Kereskedelmi - 12.91% - 12.91 % Ipari - - - - Vegyes hasznosítású - - - - Fejlesztés alatt álló - - - - Egyéb - 1.03% - 1.03% Összesen 0.00% 8.16 % - 7.87 % (7. sz. melléklet: 3/d.) Fajlagos bérleti díj bevétel (HUF) Budapest és környéke Fajlagos bérleti díj bevétel Vidék Külföld Összesen Telek - 0-0 Lakó - - - - Iroda 0 - - 0 Kereskedelmi - 27,365-27,365 Ipari - - - - Vegyes hasznosítású - - - - Fejlesztés alatt álló - - - - Egyéb - 523-523 Összesen 0 10,573-10,302 6

(7. sz. melléklet: 3/e.) Fajlagos értékek Fajlagos értékek Telek - 9,402,82-9,402,82 Lakó - - - - Iroda 180,870.46 - - 180,870.46 Kereskedelmi - 81,667.34-81,667.34 Ipari - - - - Vegyes hasznosítású - - - - Fejlesztés alatt álló - - - - Egyéb - 50,813.24-50,813.24 Összesen 180,870.46 36,415.84-37,477.51 (7. sz. melléklet: 3/f.) Ingatlanok adott időszaki piaci értékének százalékos változása Ingatlanok értékének változása (%) Telek - -33.95% - -33.95% Lakó - - - - Iroda -29.51% - - -29.51% Kereskedelmi - -29.93% - -29.93% Ipari - - - - Vegyes hasznosítású - - - - Fejlesztés alatt álló - - - - Egyéb - -41.98% - -41.98% Összesen -29.51% -33.87% -33.73% 7

(7. sz. melléklet: 4/a.) Az portfólió aránya a nettó eszközértéken belül Ingatlanportfólió aránya Időszak elején (%) Időszak végén (%) Ingatlanportfólió aránya 289.96% -1,132.39% (7. sz. melléklet: 4/b.) Bérleti szerződések átlagos futamideje Az Alap által kötött bérleti szerződések átlagos futamideje 2012.12.28-án 4 év. (7. sz. melléklet: 4/c.) Bérlők, vevők száma Az Alapnak 2012.12.28-án 18 bérlővel volt élő bérleti szerződése. (7. sz. melléklet: 4/d.) A bérleti szerződések biztosítéki szintje A bérleti szerződések biztosítéki szintje 2012.12.28-án 32,61 % volt. (7. sz. melléklet: 4/e.) Tőkeáttétel Az Alap tőkeáttétele 2012.12.28-án - 886,79 % volt. (6. sz. melléklet: I. a-f.) Az Alap nettó eszközértékének főbb sorai 2012.12.28-án Ingatlan NEÉ Deviza Albertirsa II. 255,264,183 HUF Budapest I. ker. Attila út 55,346,360 HUF Csopak 369,209,010 HUF Dunaújváros 561,804,783 HUF Kaposvár 59,253,587 HUF Polgár 45,344,041 HUF Szombathely 214,177,345 HUF INGATLAN ÖSSZESEN: 1,560,399,309 HUF PÉNZESZKÖZÖK ÖSSZESEN: 406,183 HUF KÖVETELÉSEK ÖSSZESEN: HITELÁLLOMÁNY ÉS ELHATÁROLT HITELKAMAT: 19,694,517-1,347,577,227 HUF HUF KÖTELEZETTSÉGEK ÖSSZESEN: -229,096,177 HUF KÖLTSÉGEK ÖSSZESEN: -141,624,003 HUF BEFEKTETÉSI JEGYEK SZÁMA: 1,973,359,729 db MAG INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP ESZKÖZÉRTÉKE: -137,797,398 HUF EGY JEGYRE JUTÓ NETTÓ ESZKÖZÉRTÉK: 0.00 HUF V. Az Alap nettó eszközértékének és az egy jegyre jutó nettó eszközérték alakulása 2012. II. félévében Az Alap zártvégűvé alakulását a PSZÁF E-III/120.026-8/2009. számú határozatával, 2009. február 13-án engedélyezte, így a forgalomba hozott befektetési jegyek a futamidő végéig nem válthatók vissza. A forgalomban lévő befektetési jegyek darabszáma: 1,973,359,729 db. 8

A befektetési jegyek ugyanakkor a másodlagos forgalomban forgalomképesek, a Budapesti Értéktőzsdére bevezetésre kerültek. (6. sz. melléklet: II., III.) Dátum Nettó eszközérték (HUF) db Egy jegyre jutó nettó eszközérték (HUF) Változás %-ban az adott hónapban 2012.06.29 811,994,056 1,973,359,729 0,411478 2012.07.31 805,669,549 1,973,359,729 0,408273-0.78% 2012.08.31 798,856,037 1,973,359,729 0,404820-0.85% 2012.09.28 731,030,882 1,973,359,729 0,370450-8.49% 2012.10.31 704,335,081 1,973,359,729 0,356922-3.65% 2012.11.30 603,923,345 1,973,359,729 0,306038-14.26% 2012.12.28-137,797,398 1,973,359,729 0,000000-100% Összességében a nettó eszközérték 100 %-kal csökkent 2012. II. félévben, mivel a nettó eszközérték negatívba fordult, az egy jegyre jutó érték pedig nullára változott. 2007.03.20-tól 2007.12.31-ig: 8.90 %; 2008.01.01-től 2008.12.31-ig: -16.93 %; 2009.01.01-től 2009.12.31-ig 2.43 %; 2010.01.01-től 2010.12.31-ig 21.76 %; 2011.01.01-tól 2011.12.30-ig -57.01%. 2012.01.01.től 2012.12.28-ig -100% VI. Az Alap hozamadatai az indulástól kezdve (2007.03.20.) A MAG és a BIX alakulása 1,300000 1,200000 1,100000 1,000000 0,900000 0,800000 0,700000 0,600000 0,500000 0,400000 0,300000 0,200000 0,100000 0,000000 2007. március 2007. június 2012. december 2007. szeptember 2007. december 2008. március 2008. június 2008. szeptember 2008. december 2009. március 2009. június 2009. szeptember 2009. december 2010. március 2010. június 2010. szeptember 2010. december 2011. március 2011. június 2011. szeptember 2011. december 2012. március 2012. június 2012. szeptember BIX - BAMOSZ Ingatlanalap Index: az index teljeskörűen lefedi a hazai nyilvános nyíltvégű befektetési alapok és az egyéb nem index-tag alapokba befektető befektetési alapok körét, így teljesítménye viszonyítási pontot jelent a hazai intézményesült befektetésekkel rendelkező befektetők számára. MAG BIX 9

(6.sz. melléklet: IV.) VII. 2012. II. félévében az Alap nem rendelkezett értékpapír portfolióállománnyal. (6.sz. melléklet:vi.) VIII. Az Alap az adott naptári évben számolt utolsó összesített nettó eszközértéke és az egy jegyre jutó nettó eszközértéke az utolsó három év végére vonatkozóan, ide nem értve a tárgyidőszakot Dátum Nettó eszközérték (HUF) db Egy jegyre jutó nettó eszközérték (HUF) 2009.12.31 1,834,057,120 1,973,359,729 0.9294 2010.12.31 2,233,101,240 1,973,359,729 1.1316 2011.12.30 959,901,815 1,973,359,729 0.486430 IX. Az Alap részére igénybe vett hitel feltételei 2011. december 22-én az FHB Kereskedelmi Bank Zrt. (továbbiakban: bank) rendkívüli hatállyal felmondta a MAG Ingatlanbefektetési Alappal 2009. április 28-án megkötött devizaalapú Jelzálogkölcsön szerződést. Felmondási okként a bank megjelölte, hogy az adós vagyoni helyzetének romlása veszélyezteti a kölcsön visszafizetésének lehetőségét. Ennek megfelelően a MAG Ingatlanbefektetési Alapnak azonnal esedékes fizetési kötelezettsége keletkezett az FHB Bank felé az Attila úti (7169/0/A/2), a Csopaki (476/1, 476/3, 462/3, 476/2, 480/11), az Albertirsai (2952/5), a Dunaújvárosi (14/3/A/1-13 ok után felvett jelzálog-kölcsönökből. 2012.12.28-án fennálló hitel tőke, kamat és késedelmi kamat tartozás: Ingatlan Lejárt tőke Lejárt kamat Összes késedelmi kamat Összes tartozás Devizanem Budapest, Attila út 211 006,83 1 972,86 25 215,00 238 194,69 EUR Albertirsa 437 881,15 4 222,47 52 349,00 494 452,62 EUR Csopak 2 037 166,85 7 843,09 150 810,00 2 195 819,94 EUR Dunaújváros 439 558 420,00 1 731 818,00 66 988 226,00 508 278 464,00 HUF (6.sz. melléklet: VII.) X. Az Alapnak származtatott ügylete nem volt 20121.II. félévében. (6.sz. melléklet:viii.) XI. A befektetési alapkezelő működésében bekövetkezett változások, a befektetési politika alakulására ható fontosabb tényezők 2012. december 6-át követően az Alapkezelő nem számol alapkezelési díjat, tekintettel az Alap negatívvá vált nettó eszközértékére. 2012. második félévében az Alap befektetési politikájára ható fontosabb tényezők a következők voltak: 10

Az ok értékesítésével megbízott partnereink az okat kiajánlották potenciális vevőknek, azonban komoly vételi szándékot nem kaptunk, hiszen a A kereskedelmi ok befektetési piaca továbbra is stagnál A gazdasági válság hatásai továbbra is érződnek A banki finanszírozások hiánya ellehetetleníti a kereskedelmi ok adásvételét, kereskedelmét A kormányzati intézkedések és a hazai gazdaságpolitika nem kedvez a hazai befektetéseknek; az ország iránt nem tapasztalható érdeklődés az szektorban Budapest, 2013. február 15. Carion Befektetési Alapkezelő Zrt. 11