A SZIVÁRVÁNYRA VÁRVA ÁTTEKINTÉS... 2 BEFEKTETÉSI PIACOK... 2 ÉPÍTKEZÉSI AKTIVITÁS... 3 A RAKTÁRÉPÜLETEK ÚJ GENERÁCIÓJA... 4 BÉRLETI PIACOK... 8 PIACI BÉRLETI DÍJAK... 8 KÖVETKEZTETÉS... 9 A SZERKESZTŐ JEGYZETE... 9 A PROLOGIS-RÓL... 9 Úgy tűnik, hogy Európa gazdasági visszaesése lassan eléri mélypontját. Mindazonáltal az európai logisztikai ingatlanbérleti piac helyreállása később várható, mint a páneurópai gazdasági fellendülés. A hozamok 2009 harmadik negyedéve során körülbelül 75 bázisponttal csökkentek az Egyesült Királyságban, Észak-Európában az emelkedés után csökkentek, máshol azonban, még ha egyre csökkenő ütemben is, de tovább növekednek. Körülbelül egy évvel ezelőttig a hozamok Európa-szerte egy kb. 100 bázispont körüli szűk sáv felé konvergáltak, 5,5-6,5%-os hozamokkal. Mára ez a sáv körülbelül 175 bázispont körülire növekedett, 7,25%-os hozamokkal az Egyesült Királyságban, Hamburgban és Frankfurtban, illetve 9,0% feletti hozamokkal Magyarországon. A befektetők ismét tekintettel vannak a piaci kockázatokra, és mostanra már élesebben különböztetik meg az egyes országokat a gazdasági, deviza- és ingatlanpiaci kockázatok szempontjából. Mára a piac ismételten azon ingatlanokra összpontosít, amelyek esetében a haszonbérlet stabil megállapodáson alapul és a bérleti időtartam öt vagy annál több évre szól. 2009 első féléve alatt a bérleti piac alapjai tovább gyengültek Európa-szerte. A páneurópai piaci kihasználtság aránya 2009 második negyedévére 86,3%-ra esett az előző negyedéves 87,4%-ról, illetve a tavalyi 89,0%-ról. Azonban a piaci kondíciók Európán belül igen eltérőek. Vitán felül Németországban a legjobb a helyzet, azt szorosan követi Franciaország, míg a kondíciók Magyarországon a legrosszabbak. A kontinentális európai piacok átadásai viszonylag stabilak maradtak a jelenlegi meredek recesszió alatt is, köszönhetően nagymértékben a tavalyi évben (a hitelválság kirobbanása előtt) elkezdett és az idei évbe áthozott építési projektek jelentős számának.
Mindazonáltal Európában mindenhol egyre ritkábbak az új projektindulások az utóbbi hónapokban, és szinte kizárólag az igényre szabott (built-to-suit) ingatlanfejlesztési projektekre korlátozódnak. Ennek eredményeképpen a betervezett építkezések száma szintén csökkenni kezdett, ami azt sejteti, hogy az átadások is hamarosan meg fognak ritkulni. A bérleti díjak Európa-szerte meglepően jól tartották magukat az első 18 hónap során. Azonban a globális recesszió erősödésével az ingatlantulajdonosok egyre nagyvonalúbb bérleti ösztönzéseket kínáltak, főként elengedett havi bérleti díjak formájában. A tényleges nettó bérleti díjak tehát lefelé mozdultak el. Áttekintés Európa logisztikai-ingatlan piacai egyaránt érzik a súlyos gazdasági visszaesés és az elhúzódó hitelválság terhét. Az európai gazdaságok kezdenek kilábalni a jó néhány negyedév óta tartó negatív GDP-növekedésből, azonban az ingatlanbérleti piaci kondíciók várhatóan nem fognak érezhetően javulni mindaddig, amíg a páneurópai gazdaság úgymond fejlődési pályára nem áll, és a fellendülés be nem indul. A hozamok az Egyesült Királyságban és Észak-Európában stabilizálódni látszanak, ugyanakkor a dél- és közép-európai hozamok, valamivel lassabb ütemben, de még mindig növekednek. A hozamok szintje 7,25% (az Egyesült Királyságban, Hamburgban és Frankfurtban) és 9,0% (Magyarországon) között változnak. Ugyanakkor még mindig túl kevés tranzakció bonyolódik ahhoz, hogy képesek legyünk a hozammozgásokat pontosan felmérni. Az ingatlanbérleti piac kondíciói Európában vegyesek. A legjobb kondíciókkal Németország és Franciaország bír, a legrosszabbakkal Magyarország. Valahol középen helyezkednek el az Egyesült Királyság érettebb ingatlanpiacai, amelyeket különösen hátrányosan érint a meredek visszaesés és az azzal járó fogyasztói költekezés csökkenése. Összességében a páneurópai piaci kihasználtsági rátája 2009 első felében újabb 120 bázispontot csúszott lefelé, 86,3%-ra, a bérleti díjak zuhantak, a hozamok pedig magasabbra emelkedtek. Befektetési piacok A hozamok sok európai logisztikai-ingatlan piacon még mindig csökkenőben vannak, de a növekedések a mérséklődés jeleit mutatják. (Lásd az 1. ábrát.) Az Egyesült Királysági hozamok erőteljesen közeledtek egymáshoz, míg az észak-európaiak kiegyenlítődni látszanak. Ezzel szemben Dél- és Közép-Európa hozamai továbbra is növekednek, bár egyre csökkenő ütemben. A tőkeáramlások az első mutatói annak, hogy a befektetők egyre inkább különbséget tesznek Európa logisztikai raktárpiacai között ezekben a zűrös időkben. A befektetők ismét tekintettel vannak a piaci kockázatokra, és már élesebben megkülönböztetik az egyes országokat a gazdasági, deviza- és ingatlanpiaci kockázatok szempontjából. Mára a piac ismételten azon ingatlanokra összpontosít, amelyek esetében a haszonbérlet stabil megállapodáson alapul és a bérleti időtartam öt vagy annál több évre szól.
Ugyanezen okból a befektetők növelték üzletkötéseiket az Egyesült Királyság és egyes észak-európai országok érettebb logisztikai-ingatlan piacain is. 2009 második negyedévében 1,036 millió euró összegű befektetési tőke áramlott Európa raktár- és könnyűipari eszközpiacaiba, főként az Egyesült Királyságban, Németországban, Hollandiában és Svédországban. A befektetések célországai között az Egyesült Királyság vezet 646 millió euróval, amely összeg 83%-kal több mint az előző évben volt. Németországba és Hollandiába 345 millió euró áramlott a második negyedév során. A piac jelenlegi állása szerint a drámaian megnőtt hozamok következtében az Egyesült Királyság raktáringatlan-piaca az Egyesült Államokénál és a kontinentális Európáénál is gyorsabban árazta újra magát. Emellett a brit font értékének múlt évi meredek zuhanása tovább növelte az Egyesült Királyság ingatlanágazatának vonzerejét a külföldi befektetők szemében. Építkezési aktivitás Európában nagymértékben eltérőek az új építési trendek. (Lásd a 2. ábrát.) Az Egyesült Királyságban az új, induló projektek és az átadások száma is jelentősen megcsappant. Az új projektindítások Dél- és Kelet-Európában szintén jelentősen lelassultak, ugyanakkor az átadások továbbra is maguk mögött hagyják a keresletet, ami a még a tavalyi évben, a hitelkrízis berobbanása előtt megkezdett projektek nagy számának köszönhető. A fejlesztők mindenhol az igényre szabott (built-to-suit) struktúrákra összpontosítanak, ezáltal próbálják mérsékelni a gyöngélkedő bérleti piacoktól való függőségüket. Az Egyesült Királyságban az új építkezések erőteljes visszaesést mutattak 2009 első felében. A jelenleg folyamatban lévő valamennyi projekt igényre szabott fejlesztés, spekulatív építkezések sehol nem folynak az országban. 2009 második negyedévében az Egyesült Királyságban átadott új területek mindösszesen csupán 187 000 négyzetmétert tettek ki, amely szerény 0,3%-os növekedést jelent a korábbi állományhoz képest. Mindeközben az újonnan induló építkezések 163 000 négyzetméterre estek vissza. Az
Egyesült Királyság egyre mélyülő recessziója és annak a fogyasztói költekezésre gyakorolt hatása miatti aggodalom számos fejlesztőt indított arra, hogy lemondjon építési terveiről. Dél-Európában a múlt évben megkezdett és az idei évbe átnyúló új projektek nagy száma miatt a fejlesztők gyenge bérleti piacokkal találták szemben magukat. Mivel Franciaországban, Spanyolországban vagy Olaszországban a tervezési folyamat akár öt évet is igénybe vehet, a fejlesztők gyakran költségesnek és ráfizetésesnek találják egy-egy újonnan engedélyezett projekt leállítását. 2009 első felében a dél-európai piacokon nagyjából a megelőző két évhez hasonló ütemben kerültek átadásra újonnan épült területek. Gyakorlatilag az átadások mindegyike a világméretű recesszió, illetve a hitelválság kezdete előtt elindított projekteket jelent. A fejlesztők azonban korlátozzák az új építkezések indítását a dél-európai piacokon, így csökkeni fog az építésre váró projektek száma, ami azt sejteti, hogy az átadások is meg fognak ritkulni az elkövetkező hónapokban. Közép-Európa disztribúciós-ingatlan piacait szintén a tavalyi év során megkezdett projektek folytatása teszi ki. Csakúgy, mint Nyugat-Európában, a közép-európai piacokon sem indultak új spekulatív projektek 2009 során. (A négy közép-európai ország, ahol nyomon követjük az ingatlanpiacok kondíciót Csehország, Lengyelország, Magyarország és Szlovákia.) Ezek a folyamatban lévő, újonnan átadott projektek arányaiban nagyobb túlkínálatot generálnak ezeken a kisebb piacokon, a nyugat-európai nagyobb piacokhoz képest. Valójában ezeknek az újonnan elkészült projekteknek a túlnyomó többsége a 2009 első felében átadott 1 216 000 négyzetméter 86%-a a kihasználatlan területek arányát növeli. Ezek a közép-európai logisztikai-ingatlan piacok sokkal gyorsabban talpra állhatnak, mint arra az elemzők számítanak. Valójában ezek a modern disztribúciós-létesítmény piacok viszonylag kicsik és meglehetősen alulfejlettek. Ezeken a piacokon a globális gazdasági recessziót megelőzően a teljes kihasznált terület elképesztő mértékben, éves szinten 30-35%-os ütemben növekedett. A páneurópai fellendülés beindulását követően a közép-európai piacokon a logisztikai ingatlanok iránti kereslet minden valószínűség szerint ismét nyaktörő sebességgel fog növekedni. Addigra az új átadások rendkívüli módon le fognak csökkenni, és a kihasználatlan területek aránya is gyorsan normális szintre fog süllyedni. Az észak-európai disztribúciós raktárpiacok, különösen Németország és Hollandia, jelentős mértékű alukínálattal indultak neki a világgazdasági válságnak; a modern disztribúciós területek szűkössége mind a mai napig fennáll. Ezek az érett piacok jelentős mértékben elavult - a modern disztribúciós irányelvek és módszerek hasznosítása szempontjából előnytelen elhelyezkedésű raktárterületek terhét viselik. A hagyományosan a tulajdonosi használatot előnyben részesítő Németország fejletlen bérleti piacán még mindig jelentős hiány mutatkozik a modern raktárlétesítmények terén. Hasonlóképpen Hollandia piacainak modern raktárlétesítmény-kínálata sem volt képes lépést tartani a megnövekedett kereslettel és megfelelni a logisztikai szolgáltatók által támasztott modern követelményeknek. A raktárépületek új generációja Tizenöt évvel ezelőtt szinte egyáltalán nem voltak modern disztribúciós létesítmények a kontinentális Európában. Az akkoriban elterjedt régi típusú raktárépületeket szinte kizárólag saját tulajdonosaik használták; a közülük még ma is létezők többsége elavulófélben van. Az 1995 előtti raktárépületeket főként a tulajdonos-bérlők által megbízott generálkivitelezők építették, csak kis hányaduk készült bérlők számára, leginkább maguk a tulajdonosok építkeztek, egyedi igényeik kiszolgálására.
Ezek a régebbi létesítmények nem voltak megfelelőek a Gazdasági Unió 1992-es létrejöttét, majd többszöri bővítését követően kialakult új versenykörnyezetnek. Az országhatárok megszűnésével az Európában működő vállalatok disztribúciós hálózataik átszervezésére törekedtek. Korábban hagyományosan egy vagy több létesítményt működtettek minden olyan országban, ahol áruikat értékesítették. Manapság kevesebb, de nagyobb, úgynevezett regionális disztribúciós központokat használnak, amelyek stratégiailag úgy helyezkednek el, hogy nagy, akár országhatárokon is átívelő földrajzi területeket szolgálhassanak ki. A modern disztribúciós létesítmények úgy vannak kialakítva, hogy elősegítsék az áruk gyors továbbítását a beszállítótól a végfelhasználókhoz. Ezért az új létesítmények nagyobbak, magasabbak, több dokkoló-kapuval, valamint több külső parkolóhellyel rendelkeznek a lerakodásra vagy berakodásra váró teherautók számára. A tipikus modern európai disztribúciós létesítmény legalább 10 000 négyzetméter alapterületű, legalább 9 méter belmagasságú, padlója négyzetméterenként legalább 5 tonnás teherbírású, 1000 négyzetméterenként egy dokkoló-kapuval és a kamionok fordulásához legalább 35 méteres területtel rendelkezik. A disztribúciós létesítmények ezen új generációja először a kontinensen jelent meg az 1990- es évek közepe-vége felé. Ahogy a tőkebefektetések és a szakértelem beáramlott a régióba, Európa modern disztribúciós-ingatlan piacai kezdtek formát ölteni. A disztribúciós
létesítmények, most először, kifejezetten a bérleti piacra készültek, spekulatív alapon fejlesztve, többféle potenciális végfelhasználó igényeihez alakíthatóan.
Összegezve, a kontinentális Európa jelenlegi raktárterületeinek többsége elavult. Ebből kifolyólag a nagyméretű, modern és hatékony disztribúciós létesítmények hiánya Európában, valamint a páneurópai disztribúciós hálózat hatékonyságának javítására irányuló törekvés még a jelenlegi, súlyos gazdasági válság alatt is a raktárterületek iránti kereslet szerény növekedését eredményezi. Az elkövetkező években, a világgazdaság helyreállását követően a modern, hatékony disztribúciós létesítmények kínálatának hiánya kulcsfontosságú ösztönző lesz, amely megerősíti a logisztikai-ingatlan piacok strukturális keresletét Európában.
Bérleti piacok A logisztikai ingatlanok bérleti piacai Európa-szerte alkalmazkodni próbálnak az EU súlyos gazdasági visszaeséséhez, ugyanakkor a kondíciók országról országra eltérőek. (Lásd a 3. ábrát.) Az Egyesült Királyság mutatja a legrosszabb helyzetet; ott a nettó kereslet negatívba fordult; a németországi és a franciaországi kereslet meglepően jól tartja magát. Mindent egybevetve azonban a disztribúciós-ingatlan piac bérleti kondíciói Európa-szerte rosszabbak lettek. A páneurópai piac kihasználtsági rátája 2009 második negyedévére 86,3%-ra esett az azt megelőző negyedéves 87,4%-ról, illetve a tavalyi 89,0%-ról. A szkeptikusok mindkét oldalról megkérdőjelezték az európai piacra vonatkozó statisztikák pontosságát és megbízhatóságát. Egyesek azt állítják, hogy a közzétett kihasználtsági ráták túlbecsülik a raktárterület iránti tényleges keresletet, amennyiben nem számolnak az úgynevezett árnyékterületekkel, azaz a bérbe adott, de a bérlők által ki nem használt területekkel. Ezen árnyékterületeket senki sem tartja nyilván, így nem lehet tudni, hogy komoly akadályt jelentenek-e az ingatlanpiac helyreállását érintően. Más kritikusok ugyanakkor amellett érvelnek, hogy amennyiben a kihasználatlan alapterület magában foglalja az elavult létesítményeket, a közzétett kihasználtsági ráták alulbecsülik az aktuális kereslet nagyságát. Amennyiben a kihasználtsági statisztikák jelentős nagyságú elavult raktárterületeket tartalmaznak, Európa logisztikai-ingatlan piacai sokkal gyorsabban, és sokkal hamarabb állhatnak talpra, mint azt az elemzők jelenleg gondolják. Mindent egybevetve és a biztos adatok hiányában nem tehetünk mást, mint hogy várakozunk, és majd meglátjuk, hogy miképpen alakul a logisztikai ingatlan piac helyreállása. A 2008-as stabil állapotot követően a dél-európai kihasználtsági arányok 2009 első felében kis mértékben lefelé mozdultak el, 92,4%-ra. Franciaország teljes kihasználtsági rátája stabilan 92%-on maradt, sőt 2009 második negyedévében Lille-ben még növekedett is, 95,5%-ra ez Európában a legmagasabb érték. Ezzel szemben Spanyolország kihasználtsági arányai 2008 elején érték el csúcspontjukat, és azóta zuhannak. Ennek ellenére a nettó kereslet 2008 és 2009 első féléve során pozitív maradt Dél-Európában (Franciaország, Spanyolország és Olaszország). A keresletet meghaladó új átadások következtében Közép-Európa teljes kihasználtsági rátája a 2008 év végi 89,6%-ról 2009 közepére 82,2%-ra esett vissza, ami 740 bázispontos zuhanást jelent. Mind a felvevőképesség, mind a nettó kereslet gyengült, a gyártók jórészt félreálltak, hogy kivárják a gazdaság helyreállását. A nyugat-európai csökkenő fogyasztói költekezés a közép-európai logisztikai létesítmények iránti csökkenő keresletben manifesztálódik, tovább erősítve a kihasználtsági arányok csökkenő tendenciáját. Az Egyesült Királyság súlyos recessziója a disztribúciós létesítmények iránti kereslet meredek visszaeséséhez vezetett. Ezek a disztribúciós-ingatlan piacok érettek és fejlettek, ezért az európai logisztikával összefüggő hosszú távú strukturális trendek nem játszanak jelentősebb szerepet az Egyesült Királyságban. A szigetország teljes kihasználtsági aránya 2006 év vége óta csökken, 2008 év végéig 260 bázispontot, illetve azóta, 2009 közepéig további 190 bázispontot veszített. A nettó kereslet az elmúlt öt negyedévből négyben negatív volt. 47,6 millió négyzetméternyi terület mellett 2009 második negyedévében a teljes kihasznált terület 2%-kal maradt el a 2008 harmadik negyedévi értéktől. Piaci bérleti díjak A bérleti díjak az elmúlt 18 hónap során egészen mostanáig meglepően jól tartották magukat Európa-szerte. (Lásd a 4. ábrát.) Az Egyesült Királysági és a franciaországi díjak például kevesebb, mint 5%-ot estek vissza, míg az észak- és közép-európai díjak gyakorlatilag változatlanok maradtak. Spanyolország bérleti díjai 2008 első felében előbb 15%-kal emelkedtek, míg végül 2009 közepén a 2007 év végi értéken zártak. Milánó bérleti díjai jelentik a kakukktojást: majdnem 20%-ot estek az elmúlt 18 hónap során annak
ellenére, hogy a kihasználtsági ráta ugyanezen időszak alatt enyhe növekedést mutatott a városban. Mindazonáltal a globális recesszió rosszabbodásával és a disztribúciós területek iránti kereslet csökkenésével az ingatlantulajdonosok egyre bőkezűbb bérleti ösztönzéseket kínáltak, főként elengedett havi bérleti díjak formájában, így a nettó tényleges bérleti díjak lefelé mozdultak el. Az ilyen jellegű bérleti engedmények elérhetősége és mértéke pontosan mutatja, hogy ki van előnyben a bérleti tárgyalások során - a háziúr vagy a bérlő. Következtetés Az Egyesült Királyságot kivéve a disztribúciós létesítmények iránti kereslet Európában mindenhol meglepő rugalmasságot mutatott a hitelmegszorítás és a gazdasági visszaesés ellenére. A nettó kereslet Dél- és Közép-Európa-szerte pozitív maradt, még ha közben a páneurópai gazdaság súlyos válságba csúszott is. Emellett a piaci bérleti díjak is ellenállóbbnak bizonyultak a lefelé irányuló nyomásnak, mint az Egyesült Államok bérleti díjai. Az elemzők két eltérő magyarázattal álltak elő az európai disztribúciós-ingatlan piac rugalmasságával összefüggésben. Egyes elemzők szerint a földhasználatra, a fejlesztésre és a finanszírozásra vonatkozó szigorúbb szabályozás amely nehezebbé tette a logisztikai létesítmények építését Európában védte meg ezeket a piacokat a túlépítéssel szemben a gazdasági visszaesés során. Mások ezzel szemben azt állítják, hogy Európa ingatlanbérleti piacai egyszerűen 6-12 hónappal az amerikai mögött kullogtak, de viszonylag hamar utol fogják érni azt. Ez a két magyarázat azonban nem zárja ki kölcsönösen egymást, és végül mindkettőről kiderülhet, hogy magukban hordozzák az igazság csíráit. Akárhogy is legyen, biztos, hogy a GDP-növekedés, kombinálva az elavultsággal és az új kínálat hiányával végső soron ki fogják húzni Európa logisztikai bérleti piacait a pangásból. A különböző ország-specifikus dinamikák kijátszásával beleértve a GDP eltérő reálnövekedéseit is egyes európai disztribúciós-ingatlan piacok előbb fognak talpra állni, mint mások, és ezek valószínűleg az észak- és dél-európaiak lesznek. A szerkesztő jegyzete Ez az első kiadása a páneurópai ingatlanpiaci áttekintésnek. Évente két aktualizált jelentés kiadását tervezzük egyet az év közepén és egyet az év végén. A jelentés célja, hogy megjegyzéseket és elemzést adjon az európai logisztikai-ingatlan piacokról, hasonlóan ahhoz, mint amit az amerikai piacokhoz készítünk. Különösen a teljes elérhető területről, a kihasználtsági rátákról, a nettó keresletről, a piaci bérleti díjakról és a hozamokról szerettünk volna megbízható becsléseket nyújtani. Ez a feladat kihívásnak bizonyult, mivel a piaci statisztikák nem olyan könnyen hozzáférhetőek Európában (egyes helyeken egyáltalán nem is léteznek), mint az Egyesült Államokban. Munkatársam, Lisa Graham, számtalan órát töltött az európai piacokkal kapcsolatos megbízható adatforrások felkutatásával. Köszönhetően erőfeszítéseinek, mára megbízható statisztikai becslésekkel rendelkezünk az Egyesült Királyság, Dél-Európa (Franciaország, Olaszország [Milánó] és Spanyolország), valamint Közép-Európa (Cseh Köztársaság, Magyarország, Lengyelország és Szlovákia) piacairól. A ProLogis-ról A ProLogis egy vezető szolgáltató a disztribúciós létesítmények piacán, több mint 44 millió négyzetméter ipari területtel Észak-Amerika, Európa és Ázsia piacain. A vállalat több mint 4500 ügyfelének adja bérbe ipari létesítményeit, köztük gyártó, kereskedelmi és szállítmányozási cégeknek, logisztikai szolgáltatóknak, és egyéb, nagy disztribúciós igényű vállalkozásoknak. További információ a www.prologis.com címen található.
Médiakapcsolat: Szekfű Ádám Marta Tęsiorowska Szezám Kommunikációs Kft ProLogis Central & Eastern Europe +36 (20) 962 3158 +48 (22) 218 3656 prologis@szezam.hu mtesiorowska@prologis.com