Üzleti szerződések adótervezése

Üzleti szerződések adótervezése Dr. Ditrói-Tóth Zsuzsa Ügyvéd, adótanácsadó Budapest, 2012. október 30.

Az előadás képei letölthetőek: www.adko.hu Előadások

FORDÍTOTT ADÓZÁS

Egyenes ÁFA elszámolás

Fordított adózás

Fordított adózás két alapfeltétele eladó vevő egyaránt olyan belföldön nyilvántartásba vett adóalany, akitől az áfa fizetése követelhető törvény által nevesített ügylet teljesítése

Építési szerződés ÁFA szempontból lehet - szolgáltatásnyújtás, vagy - termékértékesítés

Áfa tv 10. d) pont [142. (1) bek. a) pont] Fordított termékértékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, akkor is, ha az anyagokat a jogosult adta. + ehhez kapcsolódó munkaerő kölcsönzés

Áfa tv 142. (1) bek. b) pont Fordított adózású szolgáltatásnyújtásnak minősül építési hatósági engedély-köteles építési-szerelési és egyéb szerelési munka, amely ingatlanra irányul a) létrehozására, b) bővítésére, c) átalakítására, d) egyéb megváltoztatására (pl. bontás) + ehhez kapcsolódó munkaerő kölcsönzés

Az építés-szerelési munka minden olyan tevékenység, amelynek közvetlen célja új építmény létrehozása, meglevő újjáépítése, bővítése, átalakítása, fenntartása (karbantartása, javítása), lebontása. Ide tartozik még: épületgépészeti, épületlakatos ipari, könnyűszerkezetes építési móddal megvalósított épületszerelési, személyfelvonó-szerelési, villamos hálózat szerelési munka.

Egyéb szerelési munka fogalma hiányzik A bírói gyakorlat szerint technológiai szerelési munka például: vas-, acél- és fémszerkezet, tartály, gép, gépi berendezések, irányítás-, számítástechnikai és automatikai berendezések, vízvezetékek közül az üzemi területen belüli, ipari légtechnikai és klímaberendezések, felvonó és szállító berendezések, stb.

Legfelsőbb Bíróság joggyakorlata Nem a konkrét építési-szerelési vagy egyéb szerelési szolgáltatásnak kell engedélykötelesnek lennie.

anyagbeszerzés általános építőmunkások fordított generálkivitelező fordított betonozás általános nyílászárók fordított vevő

Nem fordított Felújítás, Karbantartás, Nem engedélyköteles építési tevékenység (kivéve alvállalkozóként), Anyagbeszerzés, Nem kapcsolódik közvetlenül építkezéshez (pl. anyagmozgatás)

Legfelsőbb Bíróság joggyakorlata Adózó tévedése nem vezethet adólevonási jog elenyészéséhez (Kfv.V.35.411/2010) Európai Bíróság Uszodaépítő ügy: adóhatóságnak rendeznie kell adóhiányt az eljárása során

A terményszárító Mobil, kerekeken áll: Általános szabályok Gép beszerzése: Általános szabályok Betonaljzat, de leszerelhető: Fordított adózás

Iparűzési adó

Iparűzési adó

INGATLANÉRTÉKESÍTÉS

Ingatlanértékesítés ÁFA kötelezettsége Használt beépített ingatlan +földrészlet Új beépített ingatlan +földrészlet Beépítetlen ingatlan Építési telek adómentes adóköteles adómentes adóköteles HA -első használatba vétel megtörtént, -2 év eltelt a használatbavételi engedély és az értékesítés között

Adókötelessé tétel 1. Bejelentés alapján Belföldi adóalany Tárgya: Használt beépített és beépítetlen ingatlan (kivéve építési telek) 2010. január 1-től: minden ingatlan vagy minden ingatlan, kivéve lakások

Adókötelessé tétel 2. Választott körben minden termékértékesítésre 5 évig nem térhet el Bejelentés: Alapításkor, Adóköteles tevékenysége megkezdésekor, vagy Változás tárgyévet megelőzően Art 22. (2) bek. ÁFA LEVONÁS!

Áfa tv. 142. (1) bek. e) pont Ingatlan értékesítés alapesetben adómentesen eladható ingatlanra adófizetési kötelezettség választása

Ingatlan fajtája Adókötelessé tétel Vevő adójogi státusza ÁFA elszámolása Beépített, régi Igen Fordított adózásra alkalmas adóalany Fordított adózás, a számlán nincs ÁFA Beépített, régi Igen Adóalany, de fordított adózásra nem alkalmas ÁFA köteles, a számlán van ÁFA Beépített, régi Igen Nem adóalany ÁFA köteles, a számlán van ÁFA Beépített, régi Nem bárki ÁFA mentes, a számlán nincs ÁFA Építési telek Nem választható bárki ÁFA köteles, a számlán van ÁFA Beépített, új Nem választható bárki ÁFA köteles, a számlán van ÁFA

Ingatlan fajtája Adókötelessé tétel Vevő adójogi státusza ÁFA elszámolása Beépítetlen, de nem építési telek Igen Fordított adózásra alkalmas adóalany Fordított adózás, a számlán nincs ÁFA Beépítetlen, de nem építési telek Igen Adóalany, de fordított adózásra nem alkalmas ÁFA köteles, a számlán van ÁFA Beépítetlen, de nem építési telek Igen Nem adóalany ÁFA köteles, a számlán van ÁFA Beépítetlen, de nem építési telek Nem bárki ÁFA mentes, a számlán nincs ÁFA

Tulajdonjog átszállásának szándékával NAV tájékoztató AÉV 2011/7

Tulajdonjog átszállásának szándékával

Tulajdonjog átszállásának szándékával Legkorábbi alábbiakból: -Számla kézhezvétele, -Ellenérték megtérítése, - teljesítést követő hó 15. nap

Lakás a telephelyen Cég székhelye: Adókockázatok: -ÁFA levonás, - ingyenes használatba adás

INGATLAN BÉRBEADÁSA

Ingatlanbérbeadás (ÁFA) Bérleti jogviszony + Minden egyéb jogviszony, amelynek tartama alatt a jogosult az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét a termék időleges használatáért téríti vagy téríteni köteles a kötelezettnek

Ingatlanbérbeadása, haszonbérbeadása Áfa tv. 86. (1) bek. l) ÁFA mentes ÁFA mentesség nem alkalmazható: a) kereskedelmi szálláshely b) közlekedési eszköz elhelyezés, parkolás c) ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés, d) széf bérbeadása esetében

Adókötelessé tétel Bejelentés alapján Belföldi adóalany Tárgya: 1. minden ingatlan bérbeadása VAGY 2. lakást kivéve minden ingatlan bérbeadása 5 évig nincs eltérés

Ingatlanbérbeadás ÁFA kötelezettsége minden ingatlan adómentes kivéve: a) kereskedelmi szálláshely b) közlekedési eszköz elhelyezés, parkolás c) ingatlannal tartósan összekötött gép d) széf minden ingatlan adóköteles minden ingatlan adóköteles kivéve: lakóingatlan

Bérelt ingatlanon végzett beruházás ha beszámít a bérleti díjba: Szerződésben rendezni kell! több értékesítés ha nem: a bérlet megszűnésekor ingyenes átadás

MAGÁNSZEMÉLY ÜZLETSZERŰ ÉRTÉKESÍTÉSE

Üzletszerű kivitelezés, ingatlanértékesítés magánszemélyként Következmények: 1. Áfa tv. 6. (4) bekezdése kötelezettség, automatikusan ÁFA 2. Adóellenőrzés eredményeként: a) önálló tevékenységből származó jövedelemmé minősítés (Szja, EHO), b) ÁFA különbözet megállapítása. 3. 2012. január 1-től új Szja szabályok

ÁFA: gazdasági tevékenység Nem adóalanyi minőségben eljáró személy sorozat jelleggel értékesít Beépítés alatt álló, illetőleg beépített új ingatlant (ingatlanrészt), és ehhez tartozó földrészletet, építési telket (telekrészt).

HA: 2 naptári éven belül legalább 4 db építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló, illetőleg beépített új ingatlant értékesít.

Bírósági gyakorlat Az ingatlan értékesítéshez kapcsolódó speciális szabályok csak akkor alkalmazhatók, ha nem áll fenn egyéb jogcímen, adott esetben az önálló tevékenység utáni adófizetési kötelezettség. Amennyiben a jogügyletben nem a konkrét ingatlan értékesítése a kizárólagos cél, hanem ingatlanok éveken át tartó rendszeres értékesítésén keresztül bevételek szerzése, akkor a személyi jövedelemadóról szóló törvény általános-, azon belül az önálló tevékenységre vonatkozó szabályai az irányadók. [Kúria Kfv.I.35.445/2011/4. szám]

Szja 2012. január 1-től Új fogalmak gazdasági tevékenység termőföldből átminősített ingatlan (5 éven belül)

Magánszemély ingatlan értékesítése Eseti (főszabály) Üzletszerű Termőföldből átminősítve

Magánszemély ingatlan értékesítése Eseti (főszabály) bevétel költség, időben csökkenő adóalap 16 % SZJA Üzletszerű Termőföldből átminősítve

Magánszemély ingatlan értékesítése Eseti (főszabály) bevétel költség, időben csökkenő adóalap 16 % SZJA Üzletszerű önálló tevékenységből származó jövedelem 16 % SZJA, 27 % EHO, 27 % ÁFA Termőföldből átminősítve közvetlenül társaságon keresztül extra hozam megemelt adója

+ szokásos hozam + (tényleges hozam szokásos hozam) x 3 = korrigált adóalap Társasági adóban kétszeres adó

Ingatlannal rendelkező társaság

Adóalannyá válik külföldi cég ha részesedését elidegeníti, tőkeleszállítással kivonja elidegenítés: értekesítés, apportálás térítés nélküli átadás

Kettős feltétel (Tao tv) társaság beszámolójában kimutatott eszközökből a belföldön fekvő ingatlan értéke több mint 75 % tagja az adóév legalább egy napján offshore államban illetőséggel rendelkezik külföldi

Hármas feltétel (illeték) társaság ingatlannal rendelkezik, legalább 75 %-át megszerzi a társaságnak magánszemély/cég és közeli hozzátartozói, meghatározott tevékenységi kört folytat társaság

2011. július 15-től Belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaság üzletrészének megszerzése csak akkor illetékköteles, Ha főtevékenysége: épületépítési projekt szervezése, lakó- és nem lakó épület építése, saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése vagy saját tulajdonú ingatlan adásvétele.

Tervezett illetékváltozások 2013 öröklési és ajándékozási illeték két kulcs: 18 %, lakás esetén 9 %, visszterhes átruházás egyenesági rokonok között is illetékmentes lesz, korlátlan öröklési illetékmentesség özvegynek, visszterhes vagyonátruházás egy kulcs: 4 %, lakásvásárlásnál negatív illetékalap után nem kell illetéket fizetni

Köszönöm a figyelmet