OTP Ingatlanbefektetési Alap Éves jelentés december 31. I. Piaci folyamatok, a befektetési politikára ható tényezők alakulása

Átírás

1 OTP Ingatlanbefektetési Alap Éves jelentés december 31. I. Piaci folyamatok, a befektetési politikára ható tényezők alakulása A magyar gazdaság 2005-ben továbbra is az EU átlagát meghaladó mértékben növekedett, ami a keresleti oldal erősítésén keresztül erősen kihatott az ingatlanpiaci fejleményekre. Kínálati oldalról ugyanakkor Magyarországon több éves folyamat eredményeképp tovább folytatódott a fejlődő régiókra általában jellemző bővülés a kereskedelmi, ipari és iroda ingatlanok piacán. Az OTP Ingatlanalap 2005-ben tovább növelte ingatlan portfóliójának piaci szegmensenkénti diverzifikáltságát és az év végére irodaházak, diplomáciai és luxus lakóigényt szolgáló ingatlanok, valamint kereskedelmi és logisztikai ingatlanok piacán rendelkezett befektetésekkel. Kedvezően alakulat a tavalyi év a magyar ingatlanbefektetési piacon: az eddigi trendet folytatva a befektetések volumene ismét rekordot döntött, a tranzakciós volumen mintegy 25 százalékkal növekedve, közel 1 milliárd euróra nőtt. A befektetési ingatlanpiacon a tranzakciókra továbbra is az előző években megfigyeltek a mérvadók; az eladók többnyire külföldi tulajdonú fejlesztők, a vásárlók külföldi pénzügyi befektetők voltak. Időközben a hazai ingatlanalapok mérete már elérte azt a szintet, hogy komoly szereplőkké váljanak a magyarországi befektetési piac felső, nagy értékű ingatlanokat magában foglaló szegmensében. Az ország gazdasági fundamentumai mellett az ingatlanszektorba beáramló hatalmas nagyságrendű nyugati tőke alapvetően meghatározta az elérhető hozamokat. Tavaly az egy évvel korábbinál piaci becslések szerint 38 százalékkal többet, mintegy 5,8 milliárd eurót fektettek be a közép- és keleteurópai ingatlanszektorba a nyugati ingatlanfejlesztő vállalkozások (Magyarország részaránya az összes ingatlanbefektetésből kb. 17,4 százalékos volt). A térséggel foglalkozó nyugati elemzők szerint a térségben az ingatlanpiacon a tavalyi keresletnövekedés már olyan szintet ért el, hogy az a kínálat korlátaiba ütközött. Ugyanakkor az uniós tagság hatására - a befektetések kockázatának csökkenése miatt - ugyan mérséklődött a befektetők nyereséghányada, de az még mindig magasabb, mint a nyugateurópai ingatlanpiacon elérhető szint. A modern irodaházakban az átlagos kihasználatlanság a vezető ingatlanügynökségek adatai alapján jelentősen csökkent az év folyamán, ami egyaránt köszönhető volt az erős bérbeadási hullámnak, valamint a lassan, de folyamatosan növekvő új fejlesztéseknek. Az ürességi ráta historikus értékek alapján a legalacsonyabb szintek felé közelít. Az újonnan befejezett projektekre területi szempontból jellemző volt az is, hogy a fővárosban elszórtan, nem koncentráltan jelentkeztek. A bérlői piacon több nagy bérbeadás is történt, jellemzően stabil üzleti háttérrel rendelkező jellemezhető bérlők részére. A csökkenő kihasználatlanság következtében a korábbi évekre jellemző bérleti díj erózió megállt, a bérleti díjak stabilizálódtak. A modern irodaházak bérleti díjainak tekintetében a piaci konszenzusos vélemény, hogy további érdemleges csökkenés a közeljövőben nem várható. A logisztikai ingatlanok szegmentuma 2005-ben továbbra is kiegyensúlyozott volt. A némileg visszaeső kereslet hatására a fejlesztések dinamikája lassult, a nagy volumenű raktárberuházások zömében a már jól bevezetett logisztikai parkok bővítésével valósultak meg. Jelentős élénkülés

2 figyelhető meg viszont a saját fejlesztésű logisztikai központok piacán különféle gazdasági ágazatok részéről, ahol élénk beruházási kedvről számolnak be az elemzések. A lakáspiac tavalyi éve a piaci szereplők részéről egyértelműen az új (sok esetben szűkülő, más területeken pedig újabb kihívásként megjelenő) körülményeknek való megfelelés jegyében telt. Az egész évet divergáló trendek jellemezték Budapest és vidék, valamint luxus- és tömegpiac között. Ugyanakkor az év egészében folyamatosan csökkenő kamatok és a bankok éleződő versenye kedvező finanszírozási lehetőségeket biztosított a lakásvásárlók számára. Jelentős verseny alakult ki a beruházók között a fizetőképes keresletért, ebből következően a potenciális vásárlók egyre több beruházás közül választhattak, az eladatlan újépítésű lakások száma növekedett. A kiemelkedő adottságú ingatlanokért azonban továbbra is növekvő áron jelentkezett érdeklődés. A luxus lakóingatlanok piacán a mai piaci igényeknek leginkább megfelelő létesítmények bérbeadása volt sikeres. Továbbra is elmondható, hogy a lakóingatlanok bérleti hozama alatta marad az iroda, valamint az egyéb ingatlanbefektetések pl. raktár-ipari által kínált hozamoknak. A befektetési politikára ható fontosabb tényezők a jegybanki és ezáltal az állampapír piaci kamatszint év közbeni változásai, az ingatlanpiacon kialakult bérleti díjak, a forint árfolyamának alakulása, valamint az Alap forrásainak bővülése voltak. Az Alapba egész év alatt folyamatosan, rekordmennyiségű tőke áramlott be, elsősorban az alternatív befektetéseken realizálható csökkenő hozam-mutatók miatt. Bár az Alap az év folyamán a meghirdetett befektetési politikával összhangban további elemekkel bővítette ingatlanportfolióját, az ingatlanpiac sajátosságaiból fakadóan ez nem tartott lépést a beáramló tőke volumenével. Az ingatlan befektetésre váró pénzeszközt az Alap a betéteknél magasabb hozamú állampapír-befektetésekben kamatoztatja. II. Általános adatok Az OTP Ingatlanbefektetési Alap nyilvános forgalombahozatallal létrehozott, nyíltvégű ingatlanforgalmazó alap, melyet a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete III/ /2002.számú határozatával december 5-én vett nyilvántartásba. Az Alap határozatlan futamidőre jött létre. Alapkezelő: OTP Ingatlanbefektetési Alapkezelő Rt. (1024 Budapest, Margit krt ) Letétkezelő: OTP Bank Rt. (1051 Budapest, Nádor u. 16.) Forgalmazók: OTP Bank Rt. (1051 Budapest, Nádor u. 16.) BNP Paribas Hungária Bank Rt (1055 Budapest, Honvéd u. 20) Budapest Bank Rt ( 1138 Budapest, Váci út 188) Equilor Befektetési Rt ( 1037 Budapest, Montevideo u. 6) Erste Bank Befektetési Magyarország Rt (1075 Budapest, Madách I. út 13-15) CIB Közép-Európai Nemzetközi Bank Rt (1027 Bidapest, Medve U. 4-14) Ingatlanértékelő: KPMG Tanácsadó Kft. (1139 Budapest, Váci út 99.) SERATUS Ingatlan és Gazdasági Tanácsadó Kft (1085 Budapest, Üllői út 14.) Könyvvizsgáló: Deloitte Könyvvizsgáló és Tanácsadó Kft., (1068 Budapest, Dózsa Gy. út 84/C ) A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete által kiadott lajstromozási szám:

3 III. Az Alap nettó eszközértékének, saját tőkéjének alakulása Az OTP Ingatlanbefektetési Alap december 31. i nettó eszközértékben szereplő befektetési jegyek darabszáma: * nettó eszközértéke: egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték: 1, Az OTP Ingatlanbefektetési Alap december 31. i nettó eszközértékben szereplő befektetési jegyek darabszáma: * nettó eszközértéke: egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték: 1, Az OTP Ingatlanbefektetési Alap december 31. i nettó eszközértékben szereplő befektetési jegyek darabszáma: * nettó eszközértéke: egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték: 1, december 30-án, azaz az éves tájékoztató lezárásának napján érvényes nettó eszközértékben szereplő befektetési jegyek darabszáma: * nettó eszközértéke: egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték: 1, *A nettó eszközérték készítés technikájának következtében a december 30-án érvényes nettó eszközértékben a december 29-i állapotnak megfelelő darabszám szerepel évben összesen ,- db befektetési jegy került kibocsátásra, és ,- db visszaváltásra.

4 Az Alap nettó eszközértékének és az egy befektetési jegyre jutó nettó eszközértékének az alakulása évben: Millió Ft Az Alap nettó eszközértékének (bal skála, vastag) és egy jegyre nettó eszközértékének alakulása (jobb, vékony) Ft 1,340 1,320 1,300 1,280 1,260 1,240 1, ,200 Az Alap hozamkifizetése évben megszűnt. A befektetők a hozamot befektetési jegyeik egy részének visszaváltásával realizálhatták. IV. Az Alap eszközei a beszámolási időszak első és utolsó napján IV/1. ESZKÖZÖK ÖSSZETÉTELE december 31. Az Alap eszközei 2004.december 31-én e Ft értéket mutattak. Portfólió % I. KÖTELEZETTSÉGEK: eft 1,72 I/1. Hitelállomány 0 eft

5 I/2. Egyéb kötelezettségek eft 1,11 - alapkezelői díj eft - letétkezelői díj eft - ingatlanszakértői díj eft - költségként elszámolt egyéb tétel eft - bérlői óvadék, túlfizetés eft - költségvetéssel szembeni tart eft I/3. Céltartalékok 0 eft I/4. Passzív időbeli elhatárolások eft 0,61 - bérleti díj elhatárolás eft - ingatlan vásárlás illeték 138,362 eft - felügyeleti díj eft - könyvvizsgálói díj 875 eft II. ESZKÖZÖK: eft 101,72 II/1. Folyószámla, készpénz eft 0,27 II/2. Egyéb követelés eft 2,00 - befektetési jegy forgalmazás eft - bérlőkkel szembeni követelés eft - egyéb követelés eft - költségvetéssel szembeni köv eft - ingatlan hasznosításból eredő köv eft - határidős deviza ügyletek eft II/3. Lekötött bankbetétek eft 1,31 II/4. Értékpapírok eft 32,97 Megnevezés Névérték Forgalmi érték D ,80 D ,93 D ,24 D ,79 D ,06 D ,55 D ,72 D ,20 D ,48 D ,81 MÁK 2005/H ,57 MÁK 2005/I ,85

6 II/5. Ingatlanok eft 65,17 Funkciója Cím Hrsz. Forgalmi ár társasház Bp.II.Barlang u /11 társasház Bp.II.Bimbó út B /4/B/1-4 társasház Bp.II.Bimbó út D /4/D/1-4 társasház Bp.II. Vend u lakópark Bp. II. Vérhalom u Társasház, lakópark összesen: ,76 kulturális Bp.VI.Benczúr u kulturális Bp.VIII. Rákóczi u Kulturális összesen: ,06 irodaház Bp.VI. Benczúr u irodaház Bp.I. Bérc u /11 irodaház Bp.II.Margit krt irodaház Bp.XIII. Pozsonyi út irodaház Bp. III. Tímár u irodaház Bp. IX. Kinizsi u Irodaház összesen: ,07 követségi Bp.II. Pasaréti út /1 rezidencia Bp.XII. Zsolna u /2 Követség, rezidencia összesen: ,35 kiskereskedelem Bp. XVII. Pesti út /3 Kiskereskedelem összesen: ,02 raktár, ipari Szada, Ipari Park Raktár, ipari összesen: ,74 IV/2. ESZKÖZÖK ÖSSZETÉTELE december 31. Az Alap eszközei december 31-én e Ft értéket mutattak. Portfólió % I. KÖTELEZETTSÉGEK: e Ft 1,54 I//1. Hitelállomány eft 0,76 I/2. Egyéb kötelezettségek eft 0,56 - alapkezelői díj eft - letétkezelői díj eft - ingatlanszakértői díj eft - költségként elsz. egyéb tétel eft - bérlői óvadék, túlfizetés eft - egyéb-nem költség alapú köt eft - költségvetéssel szembeni köt eft - derivatív ügyletek ért.kül eft

7 I/3.Céltartalékok I/4. Passzív időbeli elhatárolások eft 0,22 - ingatlan vásárlás illeték eft - felügyeleti díj eft - könyvvizsgálói díj 911 eft - bannköltség 37 e Ft - bérleti díj elhat eft - marketing és üzemeltetési költ eft II. ESZKÖZÖK: eft 101,54 II/1. Folyószámla, készpénz eft 0,02 II/2. Lekötött bankbetétek 941 eft 0,00 II/3. Egyéb követelés eft 4,33 - bef.jegy forgalmazásból eredő köv eft - bérlőkkel szembeni követelés eft - előleg követelés eft - költségvetéssel szembeni köv eft - értékpapírra szóló követelés eft II/4. Értékpapírok eft 67,59 Megnevezés Névérték Forgalmi érték D D D D D D D D D D D D D MÁK 2007/D MÁK 2007/F MÁK 2007/G II/5. Ingatlanok, berendezések eft 29.60

8 II/5/1. Ingatlanok eft 28,27 Funkciója Cím Hrsz. Forgalmi ár társasház Bp.II.Barlang u /11 társasház Bp.II.Bimbó út B /4/B/1-4 társasház Bp.II.Bimbó út D /4/D/1-4 társasház Bp.II. Vend u lakópark Bp. II. Vérhalom u Társasház, lakópark összesen: ,38 kulturális Bp.VI.Benczúr u kulturális Bp.VIII. Rákóczi u Kulturális összesen: ,39 irodaház Bp.VI. Benczúr u irodaház Bp.I. Bérc u /11 irodaház Bp.II.Margit krt irodaház Bp.XIII. Pozsonyi út irodaház Bp. III. Tímár u irodaház Bp. IX. Kinizsi u irodaház Bp.XIII. Petneházy u irodaház Bp. XIV. Hungária krt Irodaház összesen: ,88 követségi Bp.II. Pasaréti út /1 rezidencia Bp.XII. Zsolna u /2 Követség, rezidencia összesen: ,76 kiskereskedelem Bp. XVII. Pesti út kiskereskedelem Bp. XV. Wesselényi u /5 kiskereskedelem Szombathely, Dolgozók u /A/1 kiskereskedelem Fehérgyarmat, Kossuth L u Kiskereskedelem összesen: ,79 raktár, ipari Szada, Ipari Park 4332 raktár, ipari Bp. III. Szőlőkert u raktár, ipari Bp. XXII. Nagytétényi út Raktár, ipari összesen: ,07 II/5/2. Építés alatt álló ingatlanok eft 1,33 II/6. Aktív időbeli elhatárolások 0 eft 0,00 V. Bevétel és költségadatok alakulása Értékesítés nettó árbevétele: eft - Értékesített ingatlanok árbevétele: eft A készletként nyilvántartott értékesített ingatlanok árbevételét tartalmazzák. - Bérbe adott ingatlanok bérleti díja: eft A bevételek a lakóingatlan, az iroda, a garázs, illetve az üzlethelyiségek bérleti díját tartalmazzák. - Áthárított bevétel: eft A bevételek a közüzemi díjak, a telefon díjak áthárított összegét, az áthárított eseti szolgáltatást, valamint az üzemeltetési átalánydíjat tartalmazza.

9 Egyéb bevételek Egyéb bevételek összege eft. Itt szerepel az értékesített ingatlan bevétele ( eft), kapott kártérítés (3 eft), kapott késedelmi kamat (1.627 eft), a befektetési jegyek visszavásárlásának jutaléka ( eft), valamint egyéb bevételek (2.136 eft). Pénzügyi müveletek bevételei Bankkamat eft Egyéb kapott kamat eft Forgóeszk.között kimutatott értékpapírok kamata eft Devizabetétek, külf.követelések árf.nyeresége eft Lezárt pozíció árfolyamnyeresége eft Összesen: eft Pénzügyi müveltek kiadásai Lezárt pozíciók árfolyamvesztesége Devizabetétek, külf.követelések árf.vesztesége Bankkamat Egyéb fizetett kamat Összesen: eft eft eft 72 eft eft Az Alap 2005 szeptember 30-án kötött hitelkeret szerződést az OTP Bank Rt-vel ,- EUR összegben ingatlan vásárlás céljára, melyből 2005 dec. 31-ig két hitelrész került lehívásra: ,- EUR és ,- EUR. A hitel kamatlába a hitel folyósítását megelőző két banki nappal rögzített kamatláb, mely a három hónapos EURIBOR és 1,1% kamatfelár (évente). (A folyósított hitelrészeket egyszeri díj is terheli.)a hitelrészek lejárata 2013 szeptember 30, illetve december 31. Határidős deviza nyitott ügyletek december 31-én Vétel/eladás Instrumentum Mennyisé g Elsz. ár. Piaci ár Árkülönbözet eladás EUR/HUF eladás EUR/HUF Eladás összesen

10 Határidős lezárt deviza ügyletek 2005 évben Instrumentum Lejárat Mennyiség Beker.árf. Kiker. Árf. Nettó eredmény CHF/HUF ,40 180, EUR/HUF ,80 251, EUR/HUF ,15 250, EUR/HUF ,74 252, EUR/HUF ,73 251, Eladás összesen: Működési költségek A működési költségek összege eft, melyből a jelentősebb költségek: - alapkezelői költség eft - letétkezelői díj eft - ingatlanszakértői díj eft - üzemeltetési átalánydíj, anyagktg, szolg eft - közvetítői díj eft - sikerdíj 198 eft - szakértői díj eft - karbantartási, felújítási munkák eft - bizományi és kezelői díj, üzemeltetési tev eft - áthárított, át nem hárított közüzemi, telefon díjak eft - hirdetés eft - biztosítási díjak eft - jogi tanácsadás eft - könyvvizsgálói díj 830 eft - KELER díj eft - bankköltség eft - egyéb jogcímen felmerült költségek eft - felügyeleti díj eft - értékcsökkenés eft Egyéb ráfordítások Egyéb ráfordítások az Alapnál eft-ot tettek ki az időszak alatt. Az egyéb ráforditások között mutatjuk ki az értékesített ingatlan nyilvántartás szerinti nettó értékének kivezetését ( eft), követelések elszámolt értékvesztését (649 eft), építményadót és ingatlanadót ( eft), vissza nem igényelhető áfa összegét (420 eft), a forrásadó (439 eft) és hitelek átértékelésének (2.324 eft) összegét, valamint különféle egyéb ráfordítás összegét (77 eft). Egyéb ráfordítások között szerepeltetjük továbba a bírságok, késedelmi kamatok összegét ( eft), mely tartalmazza az ÁFA nélküli bérleti díj kiszámlázások miatt APEH-nak fizetendő bírságok és kamatok elhatárolt összegét ( eft)

11 VI. Az OTP Ingatlan Alapkezelő Rt működésében bekövetkezett változások Az OTP Ingatlan Alapkezelő Rt-ben a vezérigazgató helyettesi pozíció 2005 áprilisától nem volt betöltve. A jelenlegi szervezeti felépítés szerint a vezérigazgató és három igazgató (műszaki igazgató, befektetési igazgató és back office igazgató) alkotja a Vezetői Testületet. Budapest, április 27. Tóth Balázs vezérigazgató OTP Ingatlanbefektetési Alapkezelő Rt.

12 Statisztikai számjel PSZÁF határozat száma: III/ /2002. Cégjegyzék száma OTP Ingatlanbefektetési Alap 1024 Budapest, Margit krt ÉVES BESZÁMOLÓ december 31. Budapest, február 10. OTP Ingatlan Alapkezelő Rt.

13 Statisztikai számjel PSZÁF határozat száma: III/ /2002. "A" MÉRLEG Eszközök (aktívák) Cégjegyzék száma Sor- A tétel megnevezése szám eft eft 1 A. Befektetett eszközök I. TÁRGYI ESZKÖZÖK Ingatlanok Ingatlanok értékelési különbözete Gépek, berendezések, felszerelések Gépek, berendezések, felszerelések értékelési különbözete 7 5. Beruházások Beruházásokra adott előlegek B. Forgóeszközök I. KÉSZLETEK Ingatlankészletek Ingatlankészletek értékelési különbözete II. KÖVETELÉSEK Követelések Követelések értékvesztése (-) Külföldi pénztértékre szóló követelések értékelési különbözete Forintkövetelések értékelési különbözete 18 III. ÉRTÉKPAPIROK Értékpapírok Értékpapírok értékelési különbözete a) kamatokból, osztalékokból b) egyéb IV. PÉNZESZKÖZÖK Pénzeszközök Valuta, devizabetét értékelési különbözet 26 C. Aktív időbeli elhatárolások Aktív időbeli elhatárolások Aktív időbeli elhatárolások értékvesztése (-) 29 D. Származtatott ügyletek értékelési különbözete ESZKÖZÖK ÖSSZESEN Budapest, február 10. OTP Ingatlan Alapkezelő Rt.

14 Statisztikai számjel PSZÁF határozat száma: III/ /2002. Cégjegyzék száma "A" MÉRLEG Források (passzívák) Sor- A tétel megnevezése szám eft eft 31 E. Saját tőke I. INDULÓ TŐKE Kibocsátott befektetési jegyek névértéke Visszavásárolt befektetési jegyek névértéke II. TŐKEVÁLTOZÁS (Tőkenövekmény) a/1. Visszavásárolt befektetési jegyek bevonási értékkülönbözete 37 a/2. Eladott befektetési jegyek értékkülönbözete Értékelési különbözet tartaléka Előző év(ek) eredménye Üzleti év eredménye F. Céltartalékok G. Kötelezettségek I. HOSSZÚ LEJÁRATRA KÖTELEZETTSÉGEK II. RÖVID LEJÁRATÚ KÖTELEZETTSÉGEK III. KÜLF.PÉNZÉRTÉKRE SZÓLÓ KÖT.ÉRTÉKELÉSI 44 KÜLÖNBÖZET 45 H. Passzív időbeli elhatárolások FORRÁSOK ÖSSZESEN Budapest, február 10. OTP Ingatlan Alapkezelő Rt.

15

16