INGATLANÉRTÉKELÉS 1. mobil: web: okl. ingatlangazdálkodási szakértő

Átírás

1 INGATLANÉRTÉKELÉS 1. okl. ingatlangazdálkodási szakértő mobil: web: DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

2 Ajánlott szakirodalom Dr. Soós János: (szerk.) Ingatlan-gazdaságtan Aswath Damodaran: Befektetések értékelése Bélyácz Iván: Befektetés elmélet Dr. Hajnal István: Ingatlanértékelés Magyarországon Európai Értékelési Szabványok (European Valuation Standards) 5 th 6 th 7 th edition (EVS ) RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) Red Book értékelési szabványok DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

3 ELŐADÁSVÁZLAT 1. Értékelméleti alapok - értékelési alapelvek - értékkategóriák 2. A tulajdonjog közgazdasági aspektusai 3. A piaci érték és a tulajdonjog összefüggései 4. Értékelési szabványok (USPAP, Red Book, EVS 2012) 5. Az ingatlanértékelés alapvető módszerei 6. Az ingatlan értékmérő tényezői 7. A piaci összehasonlító módszer gyakorlata DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

4 1.1 Értékelméleti alapok A csere akkor igazságos, ha egyenértékek cserélnek gazdát. A termék iránti emberi szükséglet szabja meg a termék értékét Arisztotelész: Nikomakhoszi etika Az értékelméletnek főkérdése: vajon vannak-e abszolút értékek, vagy pedig minden érték relatív? Először is az ár és az érték fogalma - annak ellenére, hogy mindkettő valamilyen pénzegységben van meghatározva nem keverendő össze. Ez a két egymástól elkülönült fogalom már az ókorban is kitüntetett megkülönböztetést érdemelt. Bár az értékelés tényekre támaszkodik, mindamellett a gazdasági érték egzakt módon nem vezethető le pusztán a tényekből. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

5 1.2 ÉRTÉKELÉSI ALAPELVEK Az értékelési modellek egyetemlegesek, nem kategória függő és nem piachoz kötött. Minden pénzügyi és reáleszköz, vagy bármilyen immateriális eszköz, (vagyoni értékű jogok) értékelési módszerei azonosak, eltérés csak és kizárólag az input adatok vonatkozásában van. Bármennyire meglepő, de a leglényegesebb, hogy egy nm-es több milliárd forint értékű bevásárlóközpont azonos alapelvek szerint értékelendő, mint bármilyen működő vállalkozás, vagy mint egy 50 éves tölgyerdő. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

6 P (mft) P 1' Értékbecslés Becsérték (P1-P1') Értékelés Forgalmi érték(p2-p2') P 2' M P 2 P 1 Q0 Q (db) Az a közös határérték, amely felé a keresleti és kínálati érték közeledik, lesz az illető tárgy ára.

7 1.2 ÉRTÉKELÉSI ALAPELVEK Az értékteremtésben nagyon is sokat számító immateriális értékteremtő faktorok, például a versenyelőnyök, a védjegy, a márkanév értékét meglehetősen bonyolult és összetett számítással pontosan meg lehet határozni. Minden eszköz megvásárlásának alapvető célja az azoktól remélt jövőbeli pénzáramlás megszerzése. AZ ÉRTÉK az a pénzben kifejezett összeg, melynek megléte miatt egy adott dolgot tartani akarunk, illetve az adott dologért egy független harmadik fél önszántából fizetni hajlandó. A PIACI ÁR a piac szereplők gazdasági megfontolásainak az eredménye, mely a kínálati és keresleti értékek pillanatnyi konszenzusát fejezi ki. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

8 1.2 ÉRTÉKELÉSI ALAPELVEK Értékelés csak ott lehetséges, ahol árazás van, azaz ahol a mögöttes értéktényezőkkel kapcsolatos keresleti preferenciák felmérhetők. Minden értékelési módszer a hiányzó input adatokat alapvetően az összehasonlítás, viszonyítás (benchmarking) eszközével ragadja meg. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

9 1.2 ÉRTÉKELÉSI ALAPELVEK A megállapított érték azt adja meg, hogy a dologért reálisan mennyit kellene fizetni egy tranzakcióban. A piaci mechanizmus következtében nem lehet garancia arra, hogy a megállapított értéket meg kell fizetni. Garancia csak az értékelési módszertanra és alaposságra adható, nem pedig a megállapított érték realizálására. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

10 1.3 ÉRTÉKKATEGÓRIÁK Használati érték Műszaki érték Bekerülési érték Felszámolási érték Árverési érték Befektetési érték Könyvszerinti érték PIACI (FORGALMI) ÉRTÉK DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

11 1.3 ÉRTÉKKATEGÓRIÁK A felsorolásban a PIACI ÉRTÉKNEK kitüntetett szerepe van. Valós piaci érték (saját definíció); a tulajdonjog közvetett tárgyához kapcsolható jogosultságok, valamint a magánés közjogi korlátainak (terheinek) pénzben kifejezett ellenértéke, mely absztrakt érték az egyenértékűség elve alapján létrejött vagyonmozgás esetében piaci ár formájában realizálódhat. A piaci érték a mikro-ökonómia csökkenő határhaszon alaptételéből vezethető le, és a tulajdonjog átruházás ellenértékének tekintendő. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

12 1.3 ÉRTÉKKATEGÓRIÁK PIACI ÉRTÉK EVS pontja szerint: az a becsült összeg, amelyért az értékelés napján az ingatlan gazdát cserélhet egy hajlandóságot mutató vevő és egy hajlandóságot mutató eladó között megfelelő marketingtevékenységet követő tranzakció keretében, ahol a felek tájékozottan, körültekintően és kényszer nélkül jártak el. A definíció minden egyes szavának kiemelt jelentősége van, a különböző meghatározások - beleértve az itt nem részletezetteket is - lényegüket tekintve azonban azonos fogalmat határoznak meg a forgalmi érték megnevezéssel. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

13 2. A TULAJDONJOG KÖZGAZDASÁGI ASPEKTUSAI A tulajdon, tulajdonjog, s az ezekhez kapcsolódó fogalmak, jogosultságok és kötelezettségek vizsgálata alkalmas lehet arra, hogy a közgazdaságtani, értékelői és a jogi szemléletet összekapcsoljuk. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

14 3. A PIACI ÉRTÉK ÉS A TULAJDONJOG ÖSSZEFÜGGÉSEI Hogyan lehet szakszerűen, a nemzetközi standardoknak megfelelően, egységes alapelvek szerint, egy vagyontárgy, illetve a tulajdonjog és annak szelvényjogainak ellenértékét pontosan kiszámítani? DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

15 4. ÉRTÉKELÉSI SZABVÁNYOK A szabvány elismert szervezet által alkotott vagy jóváhagyott, közmegegyezéssel elfogadott olyan műszaki (technikai) dokumentum, amely tevékenységre vagy azok eredményére vonatkozik, és olyan általános és ismételten alkalmazható szabályokat, útmutatókat vagy jellemzőket tartalmaz, amelyek alkalmazásával a rendező hatás az adott feltételek között a legkedvezőbb (1995. évi. XXVIII. törvény a nemzeti szabványosításról) A szabvány ismételt alkalmazásra szolgál, szabályokat, útmutatást vagy jellemzőket tartalmaz és optimális megoldást jelent. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

16 4. ÉRTÉKELÉSI SZABVÁNYOK Az értékeléssel kapcsolatos szabályok, szabványok kialakulásának alapvető célja e szerteágazó, összetett és meglehetősen bonyolult folyamatban az érték és az értékelési megközelítések szabványos definícióit használva a szakszerűség, a transzparencia és a következetesség elősegítése. Ha a bíróságnak szakértői bizonyítás során olyan kérdésben kell állást foglalnia, amely a jogvita kritikus elemét képezi, akkor a joggyakorlat abból indul ki, hogy a szakértőnek kellő gondossággal kell eljárnia, azaz a törvényt idézve "a tudomány és a műszaki fejlődés eredményeinek felhasználásával készített szakvéleménnyel segítse a tényállás megállapítását, a szakkérdés eldöntését. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

17 4. ÉRTÉKELÉSI SZABVÁNYOK évi LXXVIII. Törvény 64/B. (1) Az ingatlanvagyon-értékelő (2) Az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő a tevékenységi körén belül: b) az európai értékelési normák által meghatározott fogalmak, módszerek, eljárások alkalmazásával, összefüggő feladatokat látja el. 26/2005. (VIII. 5.) TNM rendelet III/2.; - ismeri és alkalmazza az EVS 2003 (European Valuation Standards - Európai Értékelési Normák 2003) által meghatározott fogalmakat, módszereket, eljárásokat, DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

18 4. ÉRTÉKELÉSI SZABVÁNYOK Rendkívüli jelentősége van annak, hogy az EVS 2003 norma gyűjteménynek és módszertannak az ismeretét a jogalkotó törvényi szintre emelte, mely ismeretanyag nélkül jelenleg szakszerű és védhető, értékelési témakörben szakvéleményt készíteni aligha lehetséges. Itt csak a többször módosított évi LXXVIII. törvény és a 26/2005. (VIII. 5.) TNM rendelet leglényegesebb elemét emelném ki. Nevezetesen a törvény 64/B. (2) bekezdés b) pontját, az európai értékelési normák által meghatározott fogalmak, módszerek, eljárások alkalmazásával, valamint a rendelet III/2. pontját, az EVS 2003 (European Valuation Standards - Európai Értékelési Szabványok 2003) által meghatározott fogalmak, módszerek és eljárások ismeretét. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

19 4. ÉRTÉKELÉSI SZABVÁNYOK - EVS 2003 Elöljáróban azt kell kiemelni, hogy a szabványgyűjtemény - ahogy a címéből is következik - nem csak ingatlanértékeléssel foglalkozik, hanem szinte teljesen átfogja az értékelésekkel kapcsolatos szertágazó szakterületeket. Például a 7. útmutatásban az üzleti értékelések címszó alatt részletesen taglalja a vállalkozások, cégek piaci értékének meghatározását is. Három fő részre, a Szabványok S1-S9, az Útmutatások GN1-GN14 és a Függelék A1-A6 + glosszáriumra tagolódik. A szabványok az alapvető értékelési alapelvekkel foglalkoznak, míg az útmutatók és a függelék ezen alapelvek értelmezését és gyakorlati alkalmazását taglalják. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

20 4. ÉRTÉKELÉSI SZABVÁNYOK EURÓPAI ÉRTÉKBECSLÉSI SZABVÁNYOK 2003 EURÓPAI ÉRTÉKBECSLÉSI SZABVÁNYOK 2009 RICS (UK) ÉRTÉKBECSLÉSI SZABVÁNYOK 2010 NEMZETKÖZI ÉRTÉKBECSLÉSI SZABVÁNYOK (IVS) AMERIKAI ÉRTÉKBECSLÉSI SZABVÁNYOK (USPAP) NEMZETKÖZI SZÁMVITELI SZABVÁNY (IAS) DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

21 DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

22 5. AZ INGATLANÉRTÉKELÉS ALAPVETŐ MÓDSZEREI A vagyonelemek értékmeghatározása a szakirodalmak ajánlásai szerint általában három különböző módszerrel történhet; Relatív értékelési módszer (alkalmazott formája a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer) Eszköz alapú értékelési módszer (alkalmazott formája a pótlási költséganalízis módszer) Jövedelem alapú értékelési módszer (alkalmazott formája a direkt jövedelemtőkésítés módszer és a diszkontált cash flow DCF elemzés módszer) DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

23 6. AZ INGATLAN ÉRTÉKMÉRŐ TÉNYEZŐI Minden ingatlankategória más-más értékmérő tényezővel jellemezhető. (szálloda, ipari ingatlan, termőföld (halastó, erdő, gyümölcsös, szőlő, legelő ) Még a lakóingatlanok csoportjai is különböző értékalkotó paraméterekkel jellemezhetők, ezért a szakszerű értékelés alapvető feltétele az értékbefolyásoló tényezők felismerése és felmérése. (például egy panel lakás, vagy egy luxus lakóház) Más-más értékmérő tényezővel jellemezhető például egy lakóház, egy építési telek, vagy egy benzinkút. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

24 6. AZ INGATLAN ÉRTÉKMÉRŐ TÉNYEZŐI LAKÓHÁZ legfontosabb értékalkotó paraméterei; a) földrajzi elhelyezkedés, b) településen belüli elhelyezkedés, c) energetikai hatékonyság, d) környezeti minőség, e) megközelíthetőség, f) műszaki tartalom, g) fizikai állapot, h) életkor, i) infrastruktúra, j) extra felszerelések DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

25 6. Értékmérő tényezők energetikai hatékonyság Az a tény, hogy az épületenergetikai hatékonyság növelésének témakörét két fejezetben is tárgyalja az EVS 2012, azt vetíti előre, hogy az ingatlanértékeléssel foglalkozó szakembereknek ezzel kiemelten kell a következő időszakban foglalkozni. Ugyanis egy ingatlan piaci értékét a jövőben egyre inkább és növekvő mértékben a felhasznált energia csökkentése érdekében tett beruházások és műszaki tartalmak határozzák meg. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

26 6. AZ INGATLAN ÉRTÉKMÉRŐ TÉNYEZŐI TERMŐFÖLD, szántó művelési ág értékmérő tényezői; a) terület mérete, b) a föld minősége (AK/ha) c) tulajdoni szerkezet (osztatlan közös tulajdon értékcsökkentő tényező) d) megközelíthetőség, e) műúttól és településtől való távolság, f) öntözhetőség, g) gazdasági környezet stb. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

27 6. AZ INGATLAN ÉRTÉKMÉRŐ TÉNYEZŐI ÉPÍTÉSI TELEK főbb értékösszetevői: a) földrajzi elhelyezkedés b) településen belüli fekvés c) megközelíthetőség d) telek területe e) környezeti minőség és infrastruktúra f) közmű ellátottság g) beépíthetőség h) tájolás DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

28 7. A PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ MÓDSZER GYAKORLATI ALKALMAZÁSA A relatív, vagy piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés alapelve szerint az adott vagyontárgy piaci értéke annyi, mint a hasonló vagyontárgyak kialakult piaci fajlagos árszínvonal átlaga, vagy módusza és a fő értékmérő paraméter szorzata. Az összehasonlítás során különös jelentőséggel bír annak a kérdésnek a megválaszolása, hogy mitől lesz valami értékesebb, mint egy nagyon hasonló másik ingatlan. Azaz a piaci érték számításának leglényegesebb eleme az értékmérő és módosító tényezők meghatározása és értékének kiszámítása. Az értékmódosító tényezők azok, amelyek végül az értéket alapvetően meghatározzák. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

29 7. A PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ MÓDSZER GYAKORLATI ALKALMAZÁSA Az összehasonlító megközelítés fő lépései: Helyszíni szemle tartása, az értékelt ingatlan értékmérő tényezőinek felmérése, rögzítése. Mikro-piaci elemzés, adatok (kereslet-kínálat, dinamika, tendencia, forgalom) vizsgálata. Hasonló értékmérő tényezőkkel rendelkező ingatlanok kiválasztása. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok értékmérő tényezőinek vizsgálata. Fajlagos alapérték számítása, fajlagos adásvételi/kínálati árszínvonal meghatározása. Eltérések meghatározása, értékmódosító tényezők elemzése, a fajlagos alapérték korrekciója. Statisztikai jellemzők (átlag, medián, módusz, átl.eltérés, szórás, relatív szórás) számítása. Forgalmi érték meghatározása a korrigált fajlagos érték statisztikai adatainak súlyozott átlaga és az ingatlan mérete szorzataként. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

30 Értékmérő tényezők 7. A PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ MÓDSZER GYAKORLATI ALKALMAZÁSA Összehasonlító xls. értékelő táblázatok elemzése PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ ADATOK ÉRTÉKKORREKCIÓK CÍM: Budapest Kategória Terület(nm) Teljes ár (Ft) Fajl.ár (Ft/nm) kínálat Idő Korr nm-es díszkertben, új építésű, körpanorámás, liftes, 540 nm-es, 2 lakószintes luxus villa. A kertben 8x5 méteres fűthető medence víztisztítóval, ellenáramoltatóval, körülötte trópusi keményfa burkolattal, díszkerttel. A villában minden nagyon jó minőségű, minden felhasznált anyag, ADAT 1 xxxxxxxxx lakóház ,0% 14-4,8% hasonló 0% 0 0% -10% hasonló 0% 0-10% Adat dátum Adat kód Adat forrás Összes korrekció: -20% Elhelyezkedés Fizikai állapot Műszaki adottságok Forgalomképesség Épület kora hasonló jobb fiatalabb Kiig. ár (Ft/nm) ingatlan.com KORRIGÁLT FAJLAGOS ÁR (Ft/nm) DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT

31 KÖSZÖNÖM A FIGYELMET DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT