A SZAKVÉLEMÉNY ADAT-ÉS INFORMÁCIÓ IGÉNYE

Méret: px

Mutatás kezdődik a ... oldaltól:

Download "A SZAKVÉLEMÉNY ADAT-ÉS INFORMÁCIÓ IGÉNYE"

Diána Veresné
5 évvel ezelőtt
Látták:

1 A SZAKVÉLEMÉNY ADAT-ÉS INFORMÁCIÓ IGÉNYE (Cégértékelés Ingatlanértékelés) okl. ingatlangazdálkodási szakértő web: A SZAKÉRTŐI BIZONYÍTÁS VIZSGÁLATA ELŐADÁS VÁZLAT KÚRIA október 27.

2 1. A vagyonértékelési szakvélemények információ igénye Minden pénzügyi és reáleszköz, vagy bármilyen immateriális eszköz, (vagyoni értékű jogok) értékelési módszerei azonosak, eltérés csak és kizárólag az input adatok vonatkozásában van (Európai Értékelési Szabványok EVS 2003) Az európai értékelési normák (EVS) ismeretét az értékelők számára törvény írja elő! évi LXXVIII. törvény 64/B. (2) bekezdés b) pont szerint; az ingatlanvagyonértékelő tevékenységi körén belül [ ] az európai értékelési normák által meghatározott fogalmak, módszerek, eljárások alkalmazásával, összefüggő feladatokat látja el. A 26/2005. (VIII. 5.) TNM rendelet 1. számú melléklete szerint; [ ] Az ingatlan-vagyonértékelő ismeri és alkalmazza az EVS 2003 (European Valuation Standards - Európai Értékelési Szabványok) által meghatározott fogalmakat, módszereket, eljárásokat. Az EVS 2003 GN7.08 Az értékelőnek meg kell szereznie az ügyféltől minden olyan dokumentumot és adatot, amelyet szükségesnek ítél meg a megbízás teljesítéséhez. A SZAKÉRTŐI BIZONYÍTÁS VIZSGÁLATA ELŐADÁS VÁZLAT KÚRIA október 27.

3 2. Szakértői feladat Adatigény Pl. házastársi közös vagyon megosztása során a cég piaci értékének meghatározása a feladat. A piaci érték kitüntetett szerepe Bármely korlátlanul forgalomképes dolgon fennálló tulajdonjog különböző okokból történő megszűnésének egyenértékű ellentételezése kizárólag a piaci értéket megjelenítő összeg alapján történhet. Egyetlen más értékformához sem kapcsolható a tulajdonjogi teljesség, csak és kizárólag a piaci értékhez. A tulajdonjog ellenértékének kizárólag a piaci érték tekinthető. A piaci érték a tulajdonjog közvetett tárgyához kapcsolható jogosultságok, valamint a magán-és közjogi korlátainak (terheinek) pénzben kifejezett ellenértéke, mely absztrakt érték az egyenértékűség elve alapján létrejött vagyonmozgás esetében piaci ár formájában realizálódhat. A SZAKÉRTŐI BIZONYÍTÁS VIZSGÁLATA ELŐADÁS VÁZLAT KÚRIA október 27.

4 3. egy jogeset az értékfogalmak ismeretének fontosságára A perben eljárt elsőfokú bíróság a felek vagyonközösséghez tartozó kft. üzletrészek forgalmi (piaci) értékének a megállapítása végett négy igazságügyi könyvszakértőt rendelt ki, mert az első három szakértő - a kirendelő végzésben foglaltak ellenére - nem az üzletrészek forgalmi (piaci) értékét, hanem azok könyv szerinti értékét állapította meg. ( Pfv.II /2008/9.) A SZAKÉRTŐI BIZONYÍTÁS VIZSGÁLATA ELŐADÁS VÁZLAT KÚRIA október 27.

5 3.1 A vállalkozás értékformái; A cég piaci értéke = a működésbe befektetett részvénytőke piaci értékének és a kölcsöntőke piaci értékének az összege. Egy vállalat piaci értéke és diszkontált cash flow-ja között rendkívül erős korreláció van. A diszkontált pénzáramláson alapuló érték sokkal inkább megfelel a vállalat piaci értékének, mint bármely más mutatószám. A cég felszámolási értéke = a vállalkozás vagyontárgyainak értékesítéséből várható pénzbevételek és a fennálló kötelezettségek különbsége, csökkentve a felszámolás költségeivel. A felszámolási érték nem határozható meg a számviteli nyilvántartások alapján, tekintve, hogy az eszközök értékelése nem könyvszerinti, hanem aktuális piaci értéken történik. A cég könyvszerinti értéke = eszközök kötelezettségek passzív elh. = saját tőke + céltartalék. Nem értékelés eredménye, tehát különösebb szakértelem nélkül a mérleg adatokból néhány alapvető matematikai művelettel közvetlenül meghatározható. A SZAKÉRTŐI BIZONYÍTÁS VIZSGÁLATA ELŐADÁS VÁZLAT KÚRIA október 27.

6 3.2 A cégértékelés adatigénye Alapvetően a cég létszakaszának megfelelő értékformától függ pl. piaci érték, (működési létszakaszban) felszámolási érték, (megszűnés esetén) könyvszerinti érték (induló vállalkozások)... KFT. Év végi történeti adatok EREDMÉNY KIMUTATÁS (ezer HUF) Értékesítés nettó árbevétele Aktivált saját teljesítmények értéke Egyéb bevételek Közvetlen költségek anyagjellegű ráfordítások Személyi jellegű ráfordítások Értékcsökkenési leírás Egyéb ráfordítások ÜZEMI TEVÉKENYSÉG EREDMÉNYE

7 3.3 A cég jövedelemalapú DCF értékelő táblázata Three-Stage FCFF Model (ezer HUF) Term.value várható növekedési ütem % 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 3,00% Teljes árbevétel EBIT növekedési ütem 17,32% 17,32% 17,32% 17,32% 17,32% Kamat és adófizetés előtti eredmény EBIT marzs 12,98% 12,98% 12,98% 12,98% 12,98% Effektív adókulcs 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% Adózás utáni működési eredmény Értékcsökkenés és amortizáció Tőkekiadások (bruttó) Működő tőke változás Szabad pénzáramlás Súlyozott átlagos tőkeköltség 11,73% 11,73% 11,73% 11,73% 11,73% Discount Factor 0,8951 0,8011 0,7170 0,6418 0, ,00% ,98% 10,0% ,36% 0,4087 Szabad pénzáramlások jelenértéke Piaci érték időpontban (ezer HUF) FCFF jelenértéke (Σ PV of free cash flow) Maradványérték jelenértéke (PV of Term.value) Operatív eszközök piaci értéke Kölcsöntőke (Debt) piaci értéke Pénzeszközök és értékpapírok Nem működési eszközök piaci értéke A cég piaci értéke Válasz a bíróság által feltett kérdésre; Az XY Kft január időponti piaci értéke azaz kétmilliárd-tizenhárommillió forint

8 4. Elégtelen adatközlés Összehasonlító adatok: 1. H,.. úton, 1167 m2-es telken épült, 120 m2 hasznos alapterületű lakás, 35 m2-es garázs 23,5 M Ft vételárért került értékesítésre. Az ingatlan lakóépülete kifogástalan állapotban van. 2. H.,.. u. l1/a. szám alatt kétszintes, kb 570 m2 telekkel rendelkező az 1970-es években épült, két lakásként használt családi ház központi fűtéssel 14,6 M Ft-ért került értékesítésre. Az épület jó állapotban van, a fürdő közelében található. 3. H.,.. utcában, az 1250 hrsz. alatt nyilvántartott, 451 m2 telekkel rendelkező 110m2-es hasznos alapterületű lakóépülettel és 21 m2-es garázzsal rendelkező ingatlan 19,2 M Ft vételárért került eladásra. 4. H.., Árpád utcában, 100 m2-es hasznos alapterületű sorház 13 m2-es garázzsal, telekhányaddal 13,5 M Ft vételárért került eladásra. Az épületben kialakított lakás 3 szoba, összkomfortos. AZ INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKÉNEK MEGÁLLAPÍTÁSA A H,.. szám alatti ingatlan jelenlegi beköltözhető forgalmi értékét, jelenlegi állapotában: Ft-ban azaz, Tizenhatmillió - ötszázezer forintban állapítom meg..

9 4.1 Lakóház összehasonlító értékelő táblázata.

Értékmérő tényezők 4.1 Az ingatlan-értékbecslés adatigénye LAKÓHÁZ PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ ALAPÚ ÉRTÉKELÉSE Budapest CÍM: ÉRTÉKELT INGATLAN PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ ADATOK Értékelés dátuma: 2013.04.

öntöző, központi porszívó Fűtés: központi Nyílászárók: Internorm. fém borítású, hőszig. ÉRTÉKKORREKCIÓK CÍM: Budapest Kategória Terület(nm) Teljes ár (Ft) Fajl.ár (Ft/nm) kínálat Idő Korr.

10 Értékmérő tényezők 4.1 Az ingatlan-értékbecslés adatigénye LAKÓHÁZ PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ ALAPÚ ÉRTÉKELÉSE Budapest CÍM: ÉRTÉKELT INGATLAN PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ ADATOK Értékelés dátuma: Elhelyezkedés: XII. kerület Építés éve: 2004 Közmű: összközmű Falazat: PTH 38 Födém: monolit vb. Extra: légkond. hőszig. redőny, napkoll. aut. öntöző, központi porszívó Fűtés: központi Nyílászárók: Internorm. fém borítású, hőszig. ÉRTÉKKORREKCIÓK CÍM: Budapest Kategória Terület(nm) Teljes ár (Ft) Fajl.ár (Ft/nm) kínálat Idő Korr nm-es díszkertben, új építésű, körpanorámás, liftes, 540 nm-es, 2 lakószintes luxus villa. A kertben 8x5 méteres fűthető medence víztisztítóval, ellenáramoltatóval, körülötte trópusi keményfa burkolattal, díszkerttel. A villában minden nagyon jó minőségű, minden felhasznált anyag, ADAT 1 lakóház ,0% 14-4,8% hasonló 0% 0 A SZAKÉRTŐI BIZONYÍTÁS VIZSGÁLATA ELŐADÁS VÁZLAT KÚRIA október 27. 0% -10% jobb -10% % Adat dátum Adat kód Adat forrás Összes korrekció: -30% Elhelyezkedés Fizikai állapot Műszaki adottságok Tulajdonviszonyok Épület kora hasonló jobb fiatalabb Kiig. ár (Ft/nm) ingatlan.com KORRIGÁLT FAJLAGOS ÁR (Ft/nm)

11 Értékmérő tényezők 4.1 Az ingatlan-értékbecslés adatigénye CÍM: Építés éve: 1994 márvány burkolatokkal, tágas terekkel, több terasszal, igényes w ellness részleggel, több állásos garázzsal ellátott villa - Alsó szint: 3 állásos garázs ( + két autó részére van beálló a telken ), kertkapcsolatos uszoda, szauna, jakuzzi. Budapest Kategória Terület(nm) Teljes ár (Ft) Fajl.ár (Ft/nm) kínálat Idő Korr. ADAT 6 lakóház ,0% 8-5,0% 0% 0% Műszaki tartalom jobb -15% hasonló 0% 0 10% Adat dátum Adat kód Adat forrás Összes korrekció: -5% Elhelyezkedés Fizikai állapot Infrastruktúra Épület kora hasonló hasonló öregebb Kiig ár (Ft/nm) toplak.hu KORRIGÁLT FAJLAGOS ÁR (Ft/nm) STATISZTIKAI JELLEMZŐK SZÁMÍTÁSA Átlag Medián Minimum Maximum Átl.eltérés Fajlagos ár szórás Korr. fajl. ár szórás Rel. fajl. szórás 27,03% PIACI ÉRTÉK MEGHATÁROZÁSA AZ EGYES STATISZTIKAI EREDMÉNYEK SÚLYOZÁSÁVAL Korr.fajl.szórás 6,91% Minimum: 10% Ft/nm Ft/nm Átlag: 40% Ft/nm Ft/nm Medián: 40% Ft/nm Ft/nm Maximum: 10% Ft/nm Ft/nm Végleges érték: 100% Ft/nm Figyelembe vett fajlagos érték: Ft/nm Forgalomképes értékarányos (redukált) alapterület: 262,56 nm Végső érték: Ft PIACI ALAPÚ ÉRTÉK (1/2 tul. Illetőség) Ft (kerekített)

12 4.2 Gyümölcsös-hűtőház értékelésének adatigénye alma dió meggy szeder szántó rét hektár tonna/ha Ft/kg eft eft/ha eft alma 12, héjas dió 8,7700 0, meggy 1, szeder 1, g. dinnye 1, rét 1, támogatások 29, bevétel kiadás bevétel kiadás bevétel kiadás bevétel kiadás bevétel kiadás bevétel kiadás ter.alapú tám. bevétel AKG tám. bevétel hűtőház ezer HUF bevétel kiadás Σ present value földterület értéke hozamalapú érték eft területek várható hozamok INPUT ADATOK KSH felv.átlagár árbevétel fajl. költség nettó bevétel diszkontráta 12,41% 12,41% 12,41% 12,00% 12,00% 11,50% 11,50% diszkonttényező 0,8896 0,7914 0,7040 0,6355 0,5674 0,5204 0,4667 jelenérték AZ INGATLAN HOZAMALAPÚ ÉRTÉKE forint összes költség

13 4.3 Szálloda értékelés adatigénye A SZAKÉRTŐI BIZONYÍTÁS VIZSGÁLATA ELŐADÁS VÁZLAT KÚRIA október 27.

14 KÖSZÖNÖM A LEHETŐSÉGET Kérdések?

Hasonló dokumentumok

Magyar Igazságügyi Akadémia A vagyonértékelés aktuális kérdései

Magyar Igazságügyi Akadémia A vagyonértékelés aktuális kérdései okl. ingatlangazdálkodási szakértő mobil: 0630 9830 264 email: csirmi@upcmail.hu web: www.igszakerto.com. ELŐADÁSVÁZLAT 1. A vagyon értékelés