Ingatlangazdálkodás (Real Asset Management)

Átírás

1 INGATLANGAZDÁLKODÁS Bácsné Bába Éva AZ INGATLAN-ÉS ÉPÜLETGAZDÁLKODÁSI, KEZELÉSI ÉS ÜZEMELTETÉSI FELADATOK HIERARCHIÁJA Ingatlangazdálkodás (Real Asset Management) Egy szervezet ingatlanvagyonának teljes körű kezelését, a vele való gazdálkodást jelenti. Átfogja: a bérlemény-és területgazdálkodást, bérbeadást, bérleti díjak beszedését, az infrastrukturális és kereskedelmi szolgáltatások biztosítását, a kapcsolódó jogi-, számviteli-és pénzügyek kezelését, biztosítások ügyintézését, a karbantartási-, javítási-és fenntartási munkák elvégzéséről való gondoskodást.

2 PROPERTY MANAGEMENT Gyakori, hogy a nagy értékű, kiterjedt, magas igényű ingatlannal, vagy ingatlanokkal rendelkező tulajdonosi kör úgynevezett Property Management (vagyongazdálkodási, vagyonkezelői vagy azon belül csak ingatlangazdálkodási/kezelői) tevékenységi körre szakosodott céget bíz meg szerződésszerűen, hogy a nevében eljárva intézze és szervezze az ingatlan(ok)nak a megállapodásban specifikált ügyeit. Az ingatlan gazdálkodás így a vagyongazdálkodás része. LÉTESÍTMÉNYGAZDÁLKODÁS (FACILITY MANAGEMENT, FM) A Facilitykifejezés általános értelemben egy szervezet fő tevékenységének zavartalan folytatását biztosító folyamat alapú szolgáltatásokat, és azok eszközként működtetett elemeinek összességét jelenti. Utóbbiak azok, amelyek a (megfelelő) munkaterületet és munkakörülményeket biztosítják az épületben a funkcionális, illetve rendeltetésszerű feladatok végzéséhez. Az eszközök között találhatók épületek és földterület, szerkezet, installáció, berendezés és csőrendszer, jármű vagy konténer. Azaz, a Facility Management (mint eszköz-és létesítménygazdálkodás) értelmezhető a vagyongazdálkodás (PM) másik komponensének. A Facility Management kifejezés megfelel a szolgáltatásokban közreműködő vagyontárgyak (ingatlan, épület és berendezések) menedzsmentjének, a komplex és összehangolt létesítménygazdálkodás és létesítményüzemeltetés fogalmának.

3 INGATLANGAZDÁLKODÁS REAL ASSET MANAGEMENT FACILITY MANAGEMENT (FM) A facilities kifejezés általában minden olyan ingatlant jelöl, ahol az emberek elhelyezkednek és dolgoznak, vagy ahol egy szervezet üzleti tevékenységet folytat. A management kifejezés ezen helyek létesítésének, karbantartásának, fejlesztésének és javításának minden szempontjára vonatkozik (Association of Facility Managers). A facility-menedzsment az épületek és az azokhoz tartozó épületrendszerek, felszerelések és berendezések gazdasági és műszaki tervezése és menedzselése abból a célból, hogy a szervezetet képessé, sőt fokozatosan alkalmassá tegyük alapvető üzleti céljainak az elérésére (Franklin Becker Cornell University). A facility-menedzsment összehangolja a fizikai munkahelyeket az emberekkel és a szervezet munkájával (International Facility Management Association). A facility-menedzsment olyan összetett irányítás, amely a tervezés, megvalósítás és értékelés teljes folyamatában egységes rendszerként kezeli egy szervezet működési feltételeinek változását, és az adottságok, felszerelések és berendezések hatékony, gazdaságos és kreatív alakításával igyekszik befolyásolni a működés költségeit (Facility Management Nederland).

4 A HÁROM P ELVE AZ FM FŐ FUNKCIONÁLIS TERÜLETEI

5 FM = MANAGING THE WORKPLACE A létesítménygazdálkodás egyetlen dolgot termel, a szolgáltatást. Feladata az értéktöbblet-termelő főtevékenység kiszolgálása, azaz lényegében a termelés kereteinek, feltételeinek biztosítása. Ebből a szempontból mindegy, hogy a szervezet mit termel, árut, vagy szolgáltatást. Általánosan elfogadott rövid meghatározás a létesítménygazdálkodás feladatára a managing the workplace, azaz a munkahely menedzselése. ALAP FOGALMAK 1. A létesítménygazdálkodáshoz kapcsolódó legfontosabb fogalmak az EN es szabvány alapján a következők: Ügyfél (Client): Az ügyfél az a személy vagy szervezet, amely meghatározza a vállalat, intézmény, a főtevékenység létesítménygazdálkodási szolgáltatásokkal kapcsolatos stratégiai elvárásait. Vevő (Customer): Az ügyfélnek az a szervezeti egysége, amely a vállalati, intézményi stratégiának megfelelően, a beszerzéstől a megvalósításon át, a végfelhasználó számára történő átadásig menedzseli a létesítménygazdálkodási szolgáltatásokat. Végfelhasználók (End users): Az a személy vagy szervezet, amely állandó vagy ideiglenes jelleggel használja a létesítménygazdálkodási szolgáltatásokat.

6 FOGALMAK 2. Létesítmény (facility, facilities): Minden olyan szolgáltatás, beleértve az ingó, ingatlan eszközöket is, amelyek célja a vállalat főtevékenységének kiszolgálása. Létesítménygazdálkodási megállapodás (facility management agreement): Az ügyfél és a szolgáltató között létrejött, a létesítménygazdálkodási szolgáltatások nyújtásának feltételeit rögzítő dokumentum és/vagy megállapodás. FOGALMAK 3. Főtevékenység (primary activities): Azon tevékenységek összessége, amelyek egy szervezet értékláncában az egyedi és alapvető kompetenciáit alkotják. (Minden szervezetnek el kell végeznie a fő- és támogatótevékenységek elkülönítését és ezt a felosztást folyamatosan felül kell vizsgálnia.) Szolgáltatásszint-megállapodás (Service Level Agreement SLA): Az ügyfél/vevő és a szolgáltató között létrejött megállapodás a szolgáltatás eredményéről és körülményeiről. Szolgáltató (service provider): Az a szervezet, amely a létesítménygazdálkodási megállapodásban meghatározott szolgáltatásokat menedzseli és/vagy nyújtja. (A szolgáltató a vevő szervezetéhez viszonyítva lehet belső vagy külső.)

7 SZERVEZETEN KÍVÜL Szervezeten kívül: kiszervezés=outsourcing A kiszervezés alapja a két cég között létrejövő polgári jogi megállapodás (vállalkozás, megbízás). Ebben a szerződésben a vállalkozó (megbízott) azt vállalja, hogy egy adott tevékenységet gondosan ellát (pl. a kiszervező székházának takarítását), vagy egy adott eredményt létrehoz (pl. adott mennyiségű alkatrészt legyárt). A vállalkozó/megbízott ezt a munkát saját munkavállalóival látja el. A LÉTESÍTMÉNYGAZDÁLKODÁS EGY SZERVEZETEN BELÜL Létesítménygazdálkodás (facility management, facilities management): A létesítménygazdálkodás egy szervezeten belül a munkahely és a munkavégzés szükségleteihez kapcsolódó belső szolgáltatások iránti kereslet és kínálat menedzselése a szervezet stratégiájának figyelembe vételével.

8 FM FEJLŐDÉSE A facilitymanagement szolgáltatás életre hívója az amerikai hadsereg volt a koreai háború idején. Szükségük volt egy olyan alkalmazott tudományra, amely kezelni tudta a katonai logisztika, pl. egy hatalmas katonai bázis, raktár, repülőtér zavartalan működését. A korszerű üzemeltetés tudományát később a civil szféra is átvette és mára már szinte minden szervezet felhasznál főtevékenysége támogatására bizonyos eszközöket és szolgáltatásokat, így optimalizálva a szolgáltatások hatékonyságát és gazdaságosságát, minimalizálva ingatlanjaik értékcsökkenését. Hazánkban a kilencvenes évek elején kezdte térhódítását a létesítménygazdálkodás. Egyre több vállalkozás ismeri fel a létesítménygazdálkodás előnyeit, lehetőségeit és azt, hogy ehhez hatékony csapatmunkára van szükség, így ma már önálló szervezeti egységek és vállalkozások jönnek létre erre a célra. A létesítménygazdálkodás a támogató üzleti szolgáltatások körébe tartozik, így az azzal foglalkozó cégek alapvető célja a változások megfelelő kezelésével támogatni a megbízó működésének hatékonyságát. KÖSZÖNÖM A FIGYELMET!